朗基未央湖項(xiàng)目定位報(bào)告

朗基浐灞項(xiàng)目住宅定位報(bào)告時(shí)間：2018-9目錄01

土地屬性分析市場(chǎng)空間分析客群需求分析定位方向分析項(xiàng)目打造亮點(diǎn)土地屬性分析壹。區(qū)域占位：浐灞區(qū)占據(jù)“一軸一中心”重要節(jié)點(diǎn)，生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展占優(yōu)；東部新中心，輻射周邊片區(qū)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展01本案三軸：第一條軸線以西咸新區(qū)為引領(lǐng)的科技創(chuàng)新引領(lǐng)軸，發(fā)展以商貿(mào)、科創(chuàng)、臨空經(jīng)濟(jì)職能為主。第二條軸線是指古都文化傳承軸，長(zhǎng)安龍脈，以文化旅游、現(xiàn)代服務(wù)職能為主。第三條軸線是東邊的現(xiàn)代服務(wù)生態(tài)軸，主要為沿灞河形成南北向聯(lián)系國(guó)際港務(wù)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和曲江新區(qū)的國(guó)際文化交流、現(xiàn)代服務(wù)軸，以現(xiàn)代服務(wù)、文化、會(huì)展

職能為主。三帶：是指三個(gè)生態(tài)帶，北邊的九嵕山山生文化帶，南部的秦嶺生態(tài)文化帶，中間的渭河生態(tài)文化景觀帶。三個(gè)城市中心：西咸新中心，打造以現(xiàn)代商貿(mào)、高新技術(shù)為主的新中心；大西安核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展文化旅游、商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西安城市形象核心展示區(qū)；東部的新中心，依托浐灞渭體育中心、歐亞論壇，輻射周邊，打造生態(tài)型現(xiàn)代服務(wù)新中心，并將輻射帶動(dòng)整個(gè)東部片區(qū)的發(fā)展。西安“三軸三帶三中心”規(guī)劃圖：北翼軸心東南翼南翼40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2000.001500.001000.00500.000.002017年西安市各城區(qū)GDP排行榜GDP（億元）增量“一心三翼”區(qū)域布局：一心是指：以浐灞半島、廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域，總面積約為50平方公里;三翼包括：繞城高速以北至灞河入渭口、總面積約34平方公里的北翼(灞河下游段)；隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交，長(zhǎng)約9.4公里、面積約25平方公里的南翼；隴海線路至西康鐵路的灞河段，全長(zhǎng)約4.8公里，總面積約18.3平方公里的東南翼。2017年浐灞生態(tài)區(qū)GDP排名較落后，但增量較大區(qū)域規(guī)劃：浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，形成“一心三翼”規(guī)劃格局，預(yù)計(jì)到2020年，人口達(dá)到55萬人注：數(shù)據(jù)來源于陜西省政府官網(wǎng)02支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代金融、生態(tài)旅游、會(huì)議會(huì)展 現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)：西安金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積5.2平方公里，已有中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀行等60多家金融機(jī)構(gòu)入?yún)^(qū)。生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)：圍繞全域“生態(tài)化、景觀化、旅游化”目標(biāo)，未來5年，將投資1000億元，新建生態(tài)公園5個(gè)，城市綠道220公里，水域面積18000畝，濕地保有量2萬畝，新增景觀水系15公里。會(huì)議會(huì)展產(chǎn)業(yè)：依托歐亞經(jīng)濟(jì)論壇和西安絲路國(guó)際會(huì)展中心，建設(shè)具有國(guó)際化影響力的會(huì)展活動(dòng)中心。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：文化創(chuàng)意、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：以弘揚(yáng)絲路文化為主題的華夏文旅項(xiàng)目即將開業(yè)；創(chuàng)意夢(mèng)工廠等4個(gè)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新平臺(tái)加快建設(shè)；西安圖書館等“文化+5館”陸續(xù)引進(jìn)。新興產(chǎn)業(yè)：以科技創(chuàng)新和龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，積極培育節(jié)能環(huán)保、生物科技、新材料、新能源、新一代信息技術(shù)領(lǐng)域等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)：積極推進(jìn)6大特色商圈建設(shè)，大力發(fā)展集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂為一體的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)，打造千億級(jí)的城市商圈。特色產(chǎn)業(yè)：健康體育、涉外商務(wù) 健康體育產(chǎn)業(yè)：以打造全國(guó)知名健康體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)為目標(biāo)，力爭(zhēng)到2020年，打造西部知名的康體養(yǎng)生基地，實(shí)現(xiàn)健康體育業(yè)增加值3億元。涉外商務(wù)產(chǎn)業(yè)：依托西安領(lǐng)事館區(qū)等對(duì)外開放平臺(tái)，集中發(fā)展高端酒店群、國(guó)際餐飲娛樂、涉外辦公、涉外培訓(xùn)、外事服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：十三五期間，浐灞生態(tài)區(qū)按照”做強(qiáng)做大支柱產(chǎn)業(yè)、培育扶持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、做精做細(xì)特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展思路，形成了以“3支柱+3主導(dǎo)+2特色”產(chǎn)業(yè)格局03配套與資源：城市通達(dá)性較好，北辰路途經(jīng)繞城高速，直達(dá)市中心，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃地鐵線路，區(qū)域居住屬性較高，生活配套較齊全，緊鄰未央湖公園，區(qū)域內(nèi)學(xué)校資源豐富土地屬性土地屬性因子屬性描述距離配套設(shè)施教育配套草灘鎮(zhèn)中心小學(xué)2.4公里未央小學(xué)1.1公里西安市第七十七中學(xué)5.2公里第五十八中學(xué)4.7公里商業(yè)配套砂之船奧特萊斯8.1公里華南城購(gòu)物中心6.9公里醫(yī)療配套北城醫(yī)院3.7公里華山醫(yī)院2.5公里生態(tài)配套西安浐灞國(guó)家濕地公園1.5公里文景山公園5公里未央湖公園500米西安國(guó)際高爾夫俱樂部5.1公里灞河1.5公里渭河2.7公里交通條件軌道交通地鐵10號(hào)線未央湖站（規(guī)劃中）800米西安北站（地鐵2號(hào)線、4號(hào)線）5.9公里22號(hào)線（遠(yuǎn)景規(guī)劃）1.5公里04西安市第七十七中學(xué)西安市第五十八中學(xué)草灘中心小學(xué)文景山公園未央湖公園浐灞國(guó)家濕地公園華山醫(yī)院奧特萊斯未央小學(xué)北城醫(yī)院十號(hào)線本案北客站華南城購(gòu)物中心三號(hào)線高爾夫俱樂部商業(yè)配套醫(yī)療配套05宗地屬性：本案位于西安市經(jīng)開區(qū)和浐灞交匯處，總計(jì)117畝，緊鄰未央湖公園，灞河西側(cè)，環(huán)境優(yōu)美，景觀配套資源豐富1.浐灞拍賣項(xiàng)目信息宗地號(hào)內(nèi)部編號(hào)位置板塊用地性質(zhì)凈用地面積（畝）代征容積率建筑密度綠地率租賃保障房競(jìng)買保證金（萬）宗地一DK1浐灞生態(tài)區(qū)啟源二路以北、北辰大道以西未央湖板塊居住78252.43/117.378代征道路：28.797代征綠地：15.4021.530%35%492211000未央湖未央湖游樂園浐灞國(guó)家濕地公園北側(cè)王家棚村東側(cè)雙河灣項(xiàng)目西側(cè)豐源美佳別墅場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)狀-視頻未央湖②③地塊①③①②類別維度具體指標(biāo)地塊面積占地面積117畝建筑面積117478.6㎡周邊道路現(xiàn)狀-視頻規(guī)劃條件容積率1.5用地性質(zhì)二類居住用地建筑密度30%兼容商業(yè)比例/宗地屬性：本案位于西安市浐灞生態(tài)區(qū)，總計(jì)117畝。項(xiàng)目東西側(cè)已建成住宅區(qū)，北側(cè)為待拆村莊，周邊道路呈現(xiàn)狀態(tài)較好，場(chǎng)內(nèi)存在少量待拆遷建筑05占據(jù)未央湖、浐灞兩大生態(tài)屏障，中等規(guī)模低密地塊教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套資源匱乏地塊屬性：06內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）低密地塊，適合打造中高端品質(zhì)樓盤；區(qū)域客群層級(jí)豐富，具備產(chǎn)品多樣化機(jī)會(huì)。地塊東邊臨主干道北辰大道，可能帶來噪音污染。機(jī)會(huì)（Opportunities）SO（利用）WO（改進(jìn)）位于浐灞生態(tài)區(qū)，未來規(guī)劃好；地塊周邊配套資源待完善。占據(jù)城市潛力板塊，自身質(zhì)素較好，利用

中低容積率，可打造區(qū)域內(nèi)高端住宅項(xiàng)目。考慮地塊東側(cè)的產(chǎn)品朝向以及產(chǎn)品屬性，降低噪音影響。威脅（Threats）ST（監(jiān)控）WT（消除）區(qū)域品牌開發(fā)商云集，未來潛在供應(yīng) 量較大，產(chǎn)品物業(yè)豐富，存在市場(chǎng)波 動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注板塊內(nèi)整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及典型項(xiàng)目成交情況，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目需自身打造配套屬性較高的配套設(shè)施滿足改善資源客群需求；項(xiàng)目周圍教育和商業(yè)資源匱乏，打造差異化價(jià)值點(diǎn)。地塊屬性：兼顧城市居住+優(yōu)質(zhì)稀缺地塊屬性土地屬性清單：土地分類土地小類土地劃分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)良中差評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)城市土地商務(wù)居住距離CBD近，周邊寫字樓密集；地塊商務(wù)屬性強(qiáng)面積較小，容積率高；配套以商務(wù)配套為主（酒店、酒吧、商務(wù)性質(zhì)餐廳），缺乏日常生活配套（學(xué)校、菜市場(chǎng)等）；地塊臨路，噪音較大，舒適度不高；CBD就業(yè)質(zhì)量城市居住地塊規(guī)模較大，容積率適中；周邊生活配套（生活、交通、教育等）較為完善；生活配套質(zhì)量+片區(qū)標(biāo)簽（教育、景觀、地段）新城土地新城土地位于城市發(fā)展的新城區(qū)；距離傳統(tǒng)市區(qū)核心地段有一定的距離；本地有就業(yè)；配套質(zhì)量，本地就業(yè)質(zhì)量及預(yù)期(PIE)城郊土地城郊土地可快速抵達(dá)城市中心區(qū)域；居住密度相對(duì)城市低，居住氛圍良好；生活配套不完善，正在迅速改善中；居住舒適度、與城市交通的通達(dá)性、規(guī)劃發(fā)展遠(yuǎn)郊土地遠(yuǎn)郊土地地塊周邊缺乏生活配套；土地價(jià)格便宜；價(jià)格、與就業(yè)中心的通達(dá)性遠(yuǎn)郊景觀土地距離城市較遠(yuǎn)，有快速道路通達(dá)；生活配套不完善，但可能有旅游度假配套；擁有一定的景觀資源；景觀質(zhì)量、與城市交通的距離、通達(dá)性，度假配套設(shè)施優(yōu)質(zhì)稀缺土地城市優(yōu)質(zhì)稀缺土地城市中公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)，稀缺地段，有符號(hào)化意義；緊鄰主要就業(yè)中心，商業(yè)中心，或者擁有稀缺城市中心著名人文、自然景觀等；優(yōu)質(zhì)地段的稀缺性城郊優(yōu)質(zhì)稀缺土地位于郊外，擁有稀缺的自然景觀資源；私密性好；自然景觀資源的稀缺性、私密性旅游度假土地旅游度假全國(guó)旅游重點(diǎn)城市；擁有全國(guó)知名的風(fēng)景旅游目的地資源；旅游目的地資源的稀缺性；旅游目的地的配套資源；06土地分析小結(jié)從地塊的區(qū)位及指標(biāo)來看：①項(xiàng)目位于東軸城市中心潛力地帶，地處北客站商圈城市價(jià)值高地，區(qū)域位置、交通路網(wǎng)、生態(tài)資源占優(yōu)。②地塊周邊城市界面一般，中等規(guī)模低容地塊，產(chǎn)品打造方面突破度較高。③可依托地塊稀缺的自然景觀資源，打造區(qū)域內(nèi)高端住宅項(xiàng)目。啟示：依托未央湖、浐灞濕地公園稀缺生態(tài)優(yōu)勢(shì)，可打造區(qū)域高端品質(zhì)改善項(xiàng)目①地塊周邊城市形象較差，需提前打造展示區(qū)，營(yíng)造高端形象，保障項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。②依附區(qū)域及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目具有打造浐灞西，舒適生活品質(zhì)社區(qū)的基礎(chǔ)。③朗基首進(jìn)西安，無品牌基礎(chǔ)，須通過產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)力，打造低密精品項(xiàng)目。④西安市城區(qū)客戶外溢，浐灞成為主要成交區(qū)域之一，本案將依托自然資源和交通優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)城區(qū)人口外溢置業(yè)。貳。市場(chǎng)空間分析13整體市場(chǎng)分析分形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析4區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析201區(qū)域商品住宅市場(chǎng)：浐灞市場(chǎng)常年供不應(yīng)求，價(jià)格呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018年區(qū)域供需放緩，但需求量依舊保持上揚(yáng)商品住宅=普通住宅+別墅注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局供應(yīng)面積（萬㎡）第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度2016年

2017年

2018年48.44

64.89

65.28

73.65

25.39

81.79

62.31

78.64

33.33

64.07

18.53成交面積（萬㎡）

64.58

89.60

109.43

137.50

86.07

121.86

52.92

54.40

74.68

91.81

29.48成交均價(jià)（元/㎡）

6225.51

6595.72

6320.23

7068.83

7563.66

8716.31

9671.57

9720.06

9815.98

11437.8311925.970.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0020.000.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002016-2018年浐灞商品住宅供銷價(jià)以90

90

11

13

16

18

20

25

30

90

90

11

13

16

18

20

25

30

90

90

11

13

16

18

20

25

30

90

90

11

13

16

18

20

25

30-0-0-0-0-0-0-0

以-0-0-0-0-0-0-0

以-0-0-0-0-0-0-0

以-0-0-0-0-0-0-0下11

13

16

18

20

25

30以下11

13

16

18

20

25

30以下11

13

16

18

20

25

30以下11

13

16

18

20

25

30以0

0

0

0

0

0

0

上

0

0

0

0

0

0

0

上

0

0

0

0

0

0

0

上

0

0

0

0

0

0

0

上2015年

2016年

2017年

2018年供應(yīng)面積（㎡）72.

46.

57.

39.

10.

1.97.83.77.257.

63.

73.

50.

10.

3.15.23.41.134.

62.

48.

43.

6.92.74.82.72.520.

32.

26.

30.

4.01.01.80.91.620000.0018000.0016000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.000.00成交面積（㎡）

77.

46.

65.

33.

9.93.66.33.18.511984.10886.

19.

6.27.45.212.

74.

67.

73.

65.

15.

6.914.

8.39.952.

42.

43.

35.

6.73.14.33.410.成交均價(jià)（元/㎡）

599586598684875875115125118596588620692899988103110927761830841950983107107120131870974958112122179143162131注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局20.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002015-2018年7月份浐灞商品住宅分面積段供銷價(jià)01區(qū)域商品住宅市場(chǎng)：商品住宅90-130㎡為主力成交面積段，隨著2017年限購(gòu)開始130-160㎡戶型開始成交凸顯，且160㎡以上面積段供銷呈逐年上漲趨勢(shì)2016年2017年2018年供應(yīng)面積（㎡）18.210.13.5118.613.319.817.016.017.117.316.625.06.867.715.4424.513.221.56.585.4228.15.9212.333.17.3611.310.416.722.312.111.64.00成交面積（㎡）12.910.330.023.625.722.224.233.734.646.632.031.414.013.333.031.828.116.45.3919.713.111.116.316.319.114.523.919.322.623.44.3018.8成交均價(jià)（元/㎡）5829583558005779600859265892538558556174623265476695692272677542809181729730879089698918933689369148879296059747103598868087109950.001200045.001099240.001000035.00800030.0025.005829600020.0015.00400010.0020005.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月02017年1月，本地及外地居民家庭在城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建住房與二手住房）2017年9月，限購(gòu)政策-西安戶口家庭名下有兩套房者不得再購(gòu)房，外地戶籍，有1套的不得再購(gòu)房浐灞區(qū)域2016-2018年8月普通住宅供銷量?jī)r(jià)02區(qū)域普通住宅市場(chǎng)：2017年，隨著限購(gòu)限貸政策頒布，供銷均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，價(jià)格明顯上漲注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局02區(qū)域普通住宅市場(chǎng)：2016年，區(qū)域供銷面積集中在80-130㎡，隨著置業(yè)人群對(duì)于功能性改善需求的增加，主力供銷面積開始擴(kuò)大，向著90-140㎡戶型改變16000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.000.00100000.00200000.00300000.00400000.00500000.00600000.00700000.0080以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300以上80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300以上80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300300以上2016年2017年2018年浐灞區(qū)域2016-2018年8月普通住宅各面積段供銷價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局03區(qū)域洋房市場(chǎng)：16-18年區(qū)域洋房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，17年起，供應(yīng)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，但需求依然旺盛，直至2018年洋房市場(chǎng)熱度不減供應(yīng)面積（㎡）1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月9月

10

11

12

1月2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

11

12

1月

2月

3月

4月5月

6月

7月

8月月

月

月 月

月

月2016年

2017年

2018年102

0.0

860

667

819

266

440

160

576

0.0

754

503

331

0.0

206

136

255

360

289

191

170

703

157

215

0.0

760

251

390

274

246

462

21416000140001200010000800060004000200000.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00成交面積

（㎡）

172

127

400

256

529

382

331

431

584

965

570

554

154

309

685

615

591

521

106

360

240

126

196

115

237

579

130

295

359

473

520

286成交均價(jià)（元/㎡）

795

851

863

850

844

816

865

868

867

908

941

995

102

103

105

109

110

125

129

120

118

142

130

123

118

101

122

124

135

142

126

148注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局120000.00浐灞區(qū)域2016-2018年8月洋房供銷量?jī)r(jià)03區(qū)域洋房市場(chǎng)：16-18年區(qū)域洋房市場(chǎng)主力供銷面積集中在120-210㎡，供銷呈下降趨勢(shì)，價(jià)格持續(xù)上漲，具備市場(chǎng)潛力1600014000120001000080006000400020000180000160000140000120000100000800006000040000200000120以下120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300300以上120以下120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300300以上120以下120-130130-140140-150150-210210-220220-230230-240240-300300以上2016年2017年2018年浐灞區(qū)域2016-2018年8月洋房各面積段供銷價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)注：數(shù)據(jù)來源西安市房管局04區(qū)域別墅市場(chǎng)：浐灞區(qū)域是西安別墅供應(yīng)和成交的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域別墅成交量連續(xù)兩年穩(wěn)坐全市第一，整體需求較為旺盛，成為置業(yè)人群重點(diǎn)選擇區(qū)域浐灞城北城東城南城內(nèi)城西高新經(jīng)開曲江長(zhǎng)安供應(yīng)面積（萬㎡）8.791.381.505.470.003.330.110.004.012.470.00成交面積（萬㎡）

14.63

0.39

0.59

5.14成交均價(jià)（元/㎡）

16346

21541

24508

1843001.69

4.84

0.31

14.32

2.6915455

17965

17687

20878

201270500010000150002000025000300006.004.002.000.008.0010.0012.0014.0016.002017年西安別墅各區(qū)域供銷價(jià)走勢(shì)浐灞 城北 城東 城南 城內(nèi) 城西 高新 經(jīng)開 曲江 長(zhǎng)安供應(yīng)面積（萬㎡）4.91

0.00

0.09

2.80

0.00

1.45

0.00

0.00

7.78

4.12成交面積（萬㎡）

12.90

0.79

0.92

3.83成交均價(jià)（元/㎡）

19089

23052

22580

22321019191

76100.00

2.38

0.39 0.61

10.49

4.0422660

22882

227900500010000150002000025000300000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002018年1月-8月西安別墅各區(qū)域供銷價(jià)走勢(shì)04區(qū)域別墅市場(chǎng)：16-18年區(qū)域別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，供需比56.6%，隨著需求端的強(qiáng)勁拉伸，區(qū)域價(jià)格明顯上漲，成交均價(jià)維持在8月份的20926元/㎡040008000120001600020000240004.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00浐灞區(qū)域2016-2018年8月別墅市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)宏觀市場(chǎng)小結(jié)從浐灞區(qū)整體市場(chǎng)來看：①

區(qū)域整體呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊漲，且供需端出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。②

區(qū)域各面積段、各業(yè)態(tài)產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場(chǎng)需求較大。③

商品住宅市場(chǎng)主力供銷面積90-160㎡，普通住宅主力供銷90-140㎡，洋房市場(chǎng)主力供銷120-210㎡，整體市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。啟示：①目前區(qū)域整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)需求量大。②緊隨市場(chǎng)主流面積的情形下，150-210㎡戶型成為創(chuàng)新需求。③區(qū)域別墅物業(yè)需求強(qiáng)勁，存在大量客戶選擇機(jī)會(huì)。13整體市場(chǎng)分析分形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析4區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析2板塊概況：浐灞分四大板塊，世園會(huì)板塊、國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊依托產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大量人口導(dǎo)入，雁鳴湖板塊品牌開發(fā)商云集，北辰大道板塊內(nèi)品牌開發(fā)商項(xiàng)目較少北辰大道板塊浐河上游及雁鳴湖板塊世園會(huì)板塊、國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊【城市潛力區(qū)域】鄰近城北及主城區(qū)較近，區(qū)域內(nèi)居住屬性較高，但目前尚未成為成熟區(qū)域，生活教育配套匱乏，區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較少。【產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域】會(huì)議、金融、臨空產(chǎn)業(yè)等集聚帶來大量外來人口導(dǎo)入，具有毗灞河資源，生活配套缺乏，未來有較多優(yōu)質(zhì)教育資源?！旧鷳B(tài)開發(fā)區(qū)域】生態(tài)、城市配套優(yōu)越，大盤開發(fā)與區(qū)域運(yùn)營(yíng)并行，品牌開發(fā)商集聚共同炒熱片區(qū)。辰大道板塊世園會(huì)板塊浐河上游及雁鳴湖板塊西安國(guó)際港務(wù)區(qū)01本案北特征一：本案位于北辰大道板塊，區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，可吸附國(guó)際港務(wù)區(qū)客戶及北郊地緣客戶北郊近浐灞板塊西安國(guó)際港務(wù)區(qū)世園會(huì)板塊本案浐河上游及雁鳴湖板塊世園會(huì)板塊板塊特征：擁有最佳自然景觀資源，依托金融商務(wù)區(qū)及世博園，為開發(fā)熱點(diǎn)板塊，但城市配套缺乏，多供應(yīng)低密產(chǎn)品；板塊競(jìng)爭(zhēng)：板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，為目前開發(fā)商熱點(diǎn)拿地板塊；物業(yè)類型：洋房、別墅；價(jià)格：洋房：12000-16000元/㎡，別墅：1.8-2.7萬元/㎡；典型項(xiàng)目：中南樾府、碧桂園香湖灣、閱江府；客戶：客戶較為復(fù)合，主要以北郊、東郊客戶為主，多為個(gè)體戶、大學(xué)教師等。雁鳴湖及浐河上游板塊 板塊特征：主要依托浐河、雁鳴湖、浐灞管委會(huì)及領(lǐng)事館資源，為浐灞核心地帶，且距離主城區(qū)較近，成熟度較高； 板塊競(jìng)爭(zhēng)：做為浐灞最前發(fā)展板塊，目前板塊成熟度較高，供地較少，處于較為飽和發(fā)展態(tài)勢(shì)；物業(yè)類型：高層、洋房、疊拼；價(jià)格：高層：12000-13000元/㎡，洋房：13000-16000元/㎡，疊拼1.9-2.7萬元/㎡；典型項(xiàng)目：自然界、龍湖香醍國(guó)際；客戶：東郊地緣性客戶為主，改善來自曲江、高新外溢客戶。國(guó)際港務(wù)區(qū)板塊板塊特征：主要依托港務(wù)區(qū)發(fā)展及全運(yùn)會(huì)建設(shè)，未來地鐵配套齊全，同時(shí)具備濕地生態(tài)資源，處于開發(fā)初期，多供應(yīng)低密產(chǎn)品；板塊競(jìng)爭(zhēng)：目前處于開發(fā)初期，隨著全運(yùn)會(huì)即將舉辦及港務(wù)區(qū)發(fā)展，為未來潛力板塊；物業(yè)類型：洋房、別墅、河景高層；價(jià)格：高層：9500-12000元/㎡，洋房：12000-13500元/㎡，別墅：1.6-2.7萬元/㎡；典型項(xiàng)目：楓林九溪、綠城全運(yùn)村、華潤(rùn)未來城市；客戶：主要為港務(wù)區(qū)內(nèi)華南城和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶，及北大明宮建材個(gè)體戶及投資客戶。北郊近浐灞板塊板塊特征：距離主城區(qū)較近，交通較為便利，但生活配套尚不完善，依托灞河、未央湖生態(tài)資源及品牌房企碧桂園的進(jìn)駐拉升區(qū)域整體房?jī)r(jià)；板塊競(jìng)爭(zhēng)：與其周邊經(jīng)開二期及浐灞區(qū)域相比，目前板塊發(fā)展較為緩慢；物業(yè)類型：高層、洋房、別墅；價(jià)格：高層：9500-12500元/㎡，洋房：12000-16000元/㎡，別墅：18000-26000元/㎡；典型項(xiàng)目：碧桂園鳳凰城、華遠(yuǎn)辰悅；客戶：以北郊地緣性客戶為主，多為大明宮及辛家廟個(gè)體戶為主，其次以企事業(yè)單位員工為主。02特征二：本案所屬板塊內(nèi)存量較少，主要以品牌開發(fā)項(xiàng)目為主，浐灞區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊集中在世園會(huì)熱點(diǎn)板塊，市場(chǎng)熱度較高03碧桂園鳳凰城龍記玖璽碧桂園香湖灣碧桂園閱江府中南樾府自然界本案綠城全運(yùn)村華遠(yuǎn)辰悅國(guó)際港務(wù)板塊楓林九溪北辰大道板塊世園會(huì)板塊板塊劃分項(xiàng)目名稱容積率占地（畝）總建面（萬㎡）產(chǎn)品類型存量（萬㎡）合計(jì)（萬㎡）北辰大道板塊龍記玖璽1.9525845高層、洋房、別墅18.4539.25碧桂園鳳凰城1.81200144高層、小高、洋房、別墅8.5華遠(yuǎn)辰悅3.515043高層12.3港務(wù)區(qū)板塊綠城全運(yùn)村2.21021200洋房、小高3056楓林九溪2.3771080別墅、洋房、高層26世園會(huì)板塊碧桂園香湖灣1號(hào)216130高層、洋房、疊拼、雙拼18.5649.86中南樾府2.513030高層、洋房2.44自然界1.91385423高層、洋房、疊拼、聯(lián)排15.65碧桂園閱江府211522小高、洋房13.2特征三：浐灞區(qū)域2018年土地成交位列全市第二，主要集中在世園會(huì)與港務(wù)區(qū)板塊，與本案競(jìng)爭(zhēng)較大，本案所處北辰大道板塊競(jìng)爭(zhēng)性較小02項(xiàng)目板塊區(qū)域出讓時(shí)間凈用地面積(畝)土地用途分類容積率綠地率開發(fā)商項(xiàng)目名稱/集團(tuán)公司已進(jìn)入存量港務(wù)區(qū)板塊2018年1月25日223住宅≤2.0≥35%西安國(guó)際陸港全運(yùn)村建設(shè)開發(fā)有限公司全運(yùn)村2018年1月26日103住宅≤2.5≥35%西安國(guó)際陸港全運(yùn)村建設(shè)開發(fā)有限公司全運(yùn)村2018年1月25日87住宅≤2.5≥35%西安體育中心控股有限公司華潤(rùn)未來城市2018年1月26日39住宅≤2.5≥35%西安港潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司華潤(rùn)未來城市2018年8月16日125商住≤2.5≥35%西安濱港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司——世園會(huì)板塊2018年2月13日102商住1.2≤R≤1.6≥25%陜西澤望實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司碧桂園瓏悅府2018年7月11日123商住3.0≤R≤3.5≥35%陜西龍騰華德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州奧園2018年8月14日106商住3.0≤R≤3.5≥35%成都合遠(yuǎn)置業(yè)有限公司合能楓丹唐悅2018年2月13日65商住2.0≤R≤2.7≥35%陜西杰誠(chéng)置業(yè)有限公司華遠(yuǎn)地產(chǎn)（蘇家堡城改）2018年2月13日112商住4.0≤R≤4.5≥30%西安世園投資（集團(tuán)）有限公司自貿(mào)中心2018年2月13日97商住4.0≤R≤4.5≥20%西安市浐灞生態(tài)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——北辰大道板塊2018年2月13日154商住1.5≤R≤2.0≥30%陜西旭昆房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司——雁鳴湖板塊2018年2月13日141住宅、商服、文化設(shè)施用地1.5≤R≤2.0≥35%陜西正道投資有限公司——2018年2月13日89商住3.0≤R≤3.5≥20%陜西海佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海亮地產(chǎn)&融信中國(guó)潛在存量遠(yuǎn)洋/210/3.19///紅星/110/////本案雁鳴湖板塊成都合遠(yuǎn)置業(yè)有限公司106畝國(guó)際港務(wù)區(qū)世園投世資有限園公司1會(huì)11畝板塊板塊特征：①

浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，本案地處北辰大道及?guó)際港務(wù)區(qū)兩大板塊之間，同時(shí)又可得到北郊區(qū)域輻射，未來將坐擁三大板塊城市配套、生態(tài)資源，有望成為宜居新住區(qū)。②

浐灞區(qū)域2018年土地成交較多，但北辰大道板塊新增供應(yīng)較少，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較小。③

區(qū)域內(nèi)前期已有多個(gè)一線房企如碧桂園、華遠(yuǎn)、綠城、華潤(rùn)進(jìn)駐；隨著品牌開發(fā)商的陸續(xù)加入，市場(chǎng)趨向成熟，競(jìng)爭(zhēng)紅海加劇。啟示：①

市場(chǎng)先機(jī)雖已被一線房企搶占，但作為區(qū)域潛力板塊，競(jìng)爭(zhēng)氛圍仍屬于良性階段，作為后進(jìn)新品，產(chǎn)品的打造上必須具有差異性，在品質(zhì)上獲得市場(chǎng)認(rèn)可。②

目前北辰大道板塊競(jìng)爭(zhēng)性較小，但區(qū)域項(xiàng)目均以大盤為主。③

區(qū)域目前處于無房可售，等待預(yù)售證階段，應(yīng)加快拿地進(jìn)度，搶抓入市時(shí)機(jī)。13整體市場(chǎng)分析分形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析4區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析201高層市場(chǎng)：以品牌開發(fā)商項(xiàng)目居多，主力戶型面積段95-140㎡，以剛改產(chǎn)品居多，三房供應(yīng)為主項(xiàng)目占地（畝）建面（萬㎡）容積率面積段（㎡）華遠(yuǎn)辰悅150433.575-140綠城全運(yùn)村10212002.2117-141碧桂園鳳凰城12001441.8108-155龍記玖璽259451.9590-126自然界132231.9195-205本案綠城全運(yùn)村華遠(yuǎn)辰悅碧桂園鳳凰城自然界龍記玖璽01項(xiàng)目名稱高層成交價(jià)格（元/㎡）存量（萬㎡）總價(jià)范圍（萬/套）月均去化（套）備注華遠(yuǎn)辰悅9526-1048712.372-1481328月推售296套，去化100%綠城全運(yùn)村1063930133989月推售196套，去化100%碧桂園鳳凰城12306-211612.5133-231110開盤密集，供貨量足龍記玖璽8447-100249.9676-1261318年未有推貨自然界132988.08107-159789月推售236套房源，去化99%高層量?jī)r(jià)：區(qū)域內(nèi)高層存量60萬方，主要集中在北辰大道和港務(wù)區(qū)板塊，主流成交價(jià)格0.9-1.2萬元/㎡左右，月均去化速度86套左右洋房量?jī)r(jià)：主流成交價(jià)格1.3-1.5萬元/㎡左右，月均去化速度20套左右，區(qū)域內(nèi)洋房存量超過20萬㎡，主要集中在世園會(huì)板塊，區(qū)域內(nèi)下半年供貨較為集中02項(xiàng)目名稱洋房成交價(jià)格（元/㎡）存量（萬㎡）總價(jià)范圍（萬/套）月均去化（套）備注綠城全運(yùn)村127611.218245碧桂園鳳凰城17796-252626543-6623中南樾府14538-15702/204-27424三期規(guī)劃待定自然界14765-168007.48232-36010龍記玖璽126476.59168-3831別墅市場(chǎng)及量?jī)r(jià)關(guān)系：主流成交價(jià)格1.8-2.0萬/㎡左右，月均去化速度1套，區(qū)域內(nèi)別墅存量較少，以龍記玖璽未來供貨為標(biāo)桿03本案楓林九溪龍記玖璽項(xiàng)目名稱占地（畝）建面（萬㎡）容積率面積段別墅成交價(jià)格（元/㎡）存量（萬㎡）總價(jià)范圍（萬/套）月均去化（套）楓林九溪710802.37212-41714584-19132/309-7981龍記九璽259451.95280-470213661.9598-10041201320142015201620172018年6月供應(yīng)面積（萬㎡）311.59289.50252.88247.42192.7177.57成交面積（萬㎡）108.1999.95120.22125.71144.792.17成交均價(jià)（元/㎡）133611430213822118601457115584去化周期（月）34.634.825.223.616.010.11336114302138221186014571155841800016000140001200010000800060004000200000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00單位：萬㎡2013-2018年6月西安商業(yè)供銷價(jià)走勢(shì)商業(yè)特征：商業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期供求不平衡，2018年受商業(yè)利好政策影響，商業(yè)去化量增加，趨于供需平衡06區(qū)域商業(yè)特征：在售商業(yè)主要以住宅底商及一拖二為主，均價(jià)在18000-23000元/㎡，整體去化較慢；周邊沿街底商為一層或一拖二形式項(xiàng)目開發(fā)商位置銷售狀態(tài)類別體量層數(shù)層高面積區(qū)間（分層）在售價(jià)格（分層）區(qū)域租金碧桂園鳳凰城陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（碧桂園控股）北辰立交向北500米路西在售單層一拖二10萬㎡2層5.5-6m50-70㎡200㎡（一拖二）1層：2-4萬一拖二；1.7-2萬150元/月恒大國(guó)際城西安遠(yuǎn)聲實(shí)業(yè)有限公司明光路與尚稷路交匯處向西

500米在售單層2萬㎡2層1層：3.952層：3m30-303㎡1層：2.5萬元2層：1.3萬元100元/月隆源國(guó)際城西安楊林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司元朔路和尚賢路十字東（高鐵北客站東900米）在售單層

一拖二獨(dú)立商業(yè)18萬㎡（4條歐洲風(fēng)情商業(yè)街、2個(gè)大型商業(yè)、1條商業(yè)步行街）2層4m9-100㎡（一層）100-300㎡（一拖二）1層：2.5萬一拖二：1.7萬二、三樓1.3萬100元左右華遠(yuǎn)辰悅陜西杰誠(chéng)置業(yè)有限責(zé)任公司北辰大道與龍朔路交匯處東北角在售單層一拖二3萬㎡2層——30-280㎡均價(jià)2-3萬80-100元/月龍記玖璽陜西聚安實(shí)業(yè)有限公司未央路延伸段（西銅高速）以東500米待售待定20萬㎡獨(dú)立商業(yè)（4層）4.2m大通間，未分割待定待定左岸駿景西安萬邦建設(shè)開發(fā)有限公司城北秦漢大道與北辰大道十字西南角在售商業(yè)街1.3萬㎡2層——60-100㎡1.7-2.2萬——06項(xiàng)目物業(yè)類型交付狀態(tài)車位數(shù)量租售形式車位類型車位配比有無產(chǎn)權(quán)均價(jià)去化速度去化率碧桂園鳳凰城高層已交付+未交付11497只售不租平層1:0.97有12-14萬/個(gè)與住宅推售同步，去化速度較快67%洋房華遠(yuǎn)辰悅高層未交付350只售不租平層1:0.8無8-10萬/個(gè)集中開盤三次，去化較好50%楓林九溪高層洋房別墅已交付A地塊可售

923只售不租平層1:0.7有15-18萬/個(gè)平銷53%機(jī)械無12萬/個(gè)去化速度慢車位特征：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)在售平層產(chǎn)權(quán)車位12--18萬/個(gè)，平層無產(chǎn)權(quán)車位8-10萬/個(gè)，機(jī)械車位12萬/個(gè)，整體去化50%以上07分形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)：?jiǎn)⑹荆孩?/p>

洋房首改產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流：抓住市場(chǎng)主流產(chǎn)品，在主流面積段140-270㎡，套四產(chǎn)品基礎(chǔ)之上，依托生態(tài)資源和朗基自身打造高端產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，打造區(qū)域改善品質(zhì)標(biāo)桿，搶占市場(chǎng)先機(jī)。②

別墅改善產(chǎn)品機(jī)會(huì)：區(qū)域別墅產(chǎn)品稀缺，供應(yīng)較少，存在市場(chǎng)空窗期，可打造小面積別墅吸引城市中高端客群。①

區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品，供貨量較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力偏弱，產(chǎn)品同質(zhì)化較低，溢價(jià)空間充足。②

區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品稀缺，以大面積別墅產(chǎn)品為主，戶型亮點(diǎn)較少。③

剛需產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，洋房項(xiàng)目較多，但目前存量較小。本案產(chǎn)品與洋房、別墅產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)。13整體市場(chǎng)分析分形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析4區(qū)域競(jìng)品分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析2本案龍記玖璽碧桂園鳳凰城楓林九溪碧桂園香湖灣1號(hào)中南樾府綠城全運(yùn)村華遠(yuǎn)辰悅項(xiàng)目業(yè)態(tài)銷售狀態(tài)對(duì)標(biāo)原因碧桂園鳳凰城高層在售品牌影響力，產(chǎn)品同質(zhì)化小高洋房別墅未推綠城全運(yùn)村小高在售洋房中南樾府高層未推洋房龍記玖璽高層未推產(chǎn)品打造具有同質(zhì)化洋房別墅楓林九溪高層未推洋房別墅華遠(yuǎn)辰悅高層在售碧桂園香湖1號(hào)高層/洋房/疊拼/雙拼未入市品牌影響力，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)品地圖典型競(jìng)品選取原則：對(duì)標(biāo)區(qū)域內(nèi)同物業(yè)類型、同總價(jià)段、強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)三方維度，選擇區(qū)域內(nèi)高層小高層、洋房和別墅項(xiàng)目碧桂園鳳凰城：項(xiàng)目位于城北未央湖板塊，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，分三期開發(fā)，目前在售三期產(chǎn)品，主要以改善及再改類產(chǎn)品為主一期2-2期2-1期原項(xiàng)目用地原項(xiàng)目用地一期三期三期三期項(xiàng)目地址北三環(huán)北辰立交往北500米占地規(guī)模1200畝物業(yè)類型高層，小高層，洋房，別墅建筑面積144萬㎡總棟數(shù)58容積率1.8開盤日期2017年1月規(guī)劃戶數(shù)11497開發(fā)商碧桂園車位配比1:0.97物業(yè)管理物業(yè)自持綠化率30%銷售情況豪園30-33#完成意向登記裝修狀況非毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡項(xiàng)目配套教育：西北工業(yè)大學(xué)、陜西科技大學(xué)、西安醫(yī)學(xué)院、長(zhǎng)安大學(xué)以及社區(qū)自建陜師大小學(xué)；商業(yè)：潤(rùn)家購(gòu)物廣場(chǎng)；交通：315路區(qū)間，316路區(qū)間，705路，728路，328路，319路，318路醫(yī)療：西航醫(yī)院、紅旗職工醫(yī)院（二級(jí)甲等）、北辰醫(yī)院、鳳八中醫(yī)醫(yī)院其他：浐灞國(guó)家濕地公園、未央湖公園、廣運(yùn)潭公園、城市運(yùn)動(dòng)公園、世博園五大公園組團(tuán)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目體量大，精裝低密社區(qū)，陜師大附中、附小學(xué)位房，品牌開發(fā)商，天逸地塊新增加門禁人臉識(shí)別功能。項(xiàng)目不足該區(qū)域交通配套較差，出行不便，生活配套不健全。01碧桂園鳳凰城：項(xiàng)目現(xiàn)在售物業(yè)主要以高層和小高為主，高層主力面積108-128㎡三房，成交均價(jià)12305元/㎡；小高層以123-145㎡舒適型套三和功能型套四為主，成交均價(jià)15000元/㎡；洋房以271㎡舒適型五房為主，成交均價(jià)17796元/㎡高層：108㎡洋房：262㎡小高：125㎡物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)占比月均去化套數(shù)備案價(jià)格公示價(jià)格成交均價(jià)戶均成交總價(jià)備注（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（萬元）高層套三雙10868226%114123061230612306133開盤密集供貨量足12869026%115123051230512305158小高套三雙103-109161%3211612108421084218-231123-12928811%58151561485314853183-192套四雙130-13928011%56154481544815448201-215141-14561223%122159231371013710193-199開盤密集供貨量足155381%8191021564515645242洋房套五雙22430%02423424234/543套五三26230%2252622526225262662271120%3177961779617796482278-28080%1205382053820538571-57501綠城全運(yùn)村：綠城進(jìn)入西安的首個(gè)項(xiàng)目，為全運(yùn)村內(nèi)千畝低密大盤。一期規(guī)劃有高層、小高、洋房產(chǎn)品，首推3棟小高，小高備案價(jià)10600元/平米，3棟洋房，洋房備案價(jià)

12800元/平米總體基礎(chǔ)信息開發(fā)商西安國(guó)際陸港文遠(yuǎn)置業(yè)有限公司代理公司自銷地址西安國(guó)際港務(wù)區(qū)杏園立交與迎賓大道交匯處向北總占地（畝）1021畝總建面（㎡）200萬平方米物業(yè)形態(tài)高層、小高、洋房住宅基礎(chǔ)信息物業(yè)規(guī)劃（棟）一期（1、2、5、6地塊）規(guī)劃33棟住宅、2棟商業(yè)及一所學(xué)校、其他配套建設(shè)；二期未建項(xiàng)目類型剛改、改善容積率2.20綠化率35%是否精裝毛坯戶型面積（㎡）高層96-120㎡；洋房、小高面積100-143㎡車位比1：1.2戶數(shù)未定交房時(shí)間2020年銷售動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)首推3棟小高，3棟洋房，小高、洋房面積100-143㎡，價(jià)格12000-14000元/㎡，共計(jì)286套房源配套：交通配套：地鐵3號(hào)線、14號(hào)線（14號(hào)線21年全運(yùn)會(huì)前通車，最近距地鐵口400米，最遠(yuǎn)乘坐公交陸港2號(hào)線，2站路可達(dá)）醫(yī)療配套：交大一附院（在建中）（車行5分鐘可達(dá)）教育配套：周邊規(guī)劃小學(xué)、初高中學(xué)、園區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園（走路10分鐘內(nèi)都可達(dá)）商業(yè)配套：375畝商業(yè)用地（后期承建中心商業(yè)體）、華南城、砂之船奧萊環(huán)境配套：綠城代建總長(zhǎng)8.17km灞河濱河公園與占地1500畝全運(yùn)湖、灞河濕地公園（距項(xiàng)目直線距離5公里）項(xiàng)目地塊首推地塊交大一附院學(xué)校首推02綠城全運(yùn)村：2018年9月首推2#3#5#7#8#9#小高層和洋房共286套房源，面積約36751㎡，均價(jià)11327元/㎡，該項(xiàng)目于9月17日搖號(hào)，9月21日選房，開盤去化100%物業(yè)形態(tài)樓棟層高梯戶比產(chǎn)品戶型面積推出套數(shù)去化（套）備案價(jià)格（元/㎡）公示價(jià)格（元/㎡）成交價(jià)格（元/㎡）備注小高2#3#5#172T2套三雙125981961063910639106399于21日開盤套四雙12598洋房7#8#9#91T2套四雙125639012761127611276114327小高125㎡洋房143㎡02中南樾府：2017年年底入市，世園會(huì)旁，坐擁千畝濕地資源，品牌開發(fā)，生態(tài)宜居居所。目前一期、二期產(chǎn)品基本售罄1#2#6#8#3#5#9#11#12#4#10#13#14#15#7#二期一期項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱中南樾府所處板塊浐灞世園會(huì)板塊物業(yè)類型普通住宅樓盤地址東三環(huán)和世博大道交匯處向東300米建筑類型高層、洋房開發(fā)商西安長(zhǎng)島新置業(yè)有限公司最早開盤日期2017.12交房時(shí)間2020.7占地面積130畝總建筑面積300000平方米產(chǎn)品綜覽主力戶型高層：105㎡、130㎡洋房：140㎡、170㎡規(guī)劃總戶數(shù)一期900戶、二期656戶容積率2.5綠化率35%裝修情況精裝物業(yè)管理費(fèi)高層1.8元/㎡/月、洋房2.3元/㎡/月銷售均價(jià)高層12500元/㎡、洋房14500元/㎡現(xiàn)狀在售情況所推出房源全部售罄項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目依托周邊環(huán)境資源豐富，世園會(huì)、灞橋濕地公園等，地鐵口項(xiàng)目（香湖灣）、高品質(zhì)精裝修，周邊配套齊全（砂之船奧特萊斯、唐都醫(yī)院）；整體規(guī)劃：項(xiàng)目一期共15棟樓，1#、2#、3#、5#、6#、8#、9#、11#、12#共9棟洋房，4#、7#、10#、13#、14#、15#共6棟高層，二期共11棟樓，1#、3#、5#、8#、10#共5棟高層，2#、4#、6#、7#、9#、10#共6棟洋房，三期待規(guī)劃。03中南樾府：項(xiàng)目在售物業(yè)為高層和洋房，高層產(chǎn)品戶型為105㎡、130㎡，均價(jià)

11874元/㎡，洋房產(chǎn)品戶型為140㎡、170㎡，均價(jià)15863元/㎡，已推產(chǎn)品均已售罄，三期規(guī)劃未定高層：130㎡四室兩廳兩衛(wèi)洋房頂躍：181㎡五室兩廳兩衛(wèi)物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)占比月均去化套數(shù)備案價(jià)格公示價(jià)格成交均價(jià)戶均成交總價(jià)備注㎡（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）（萬元）高層套三雙10530950%77118481184811848124套四雙13531050%78118741187411874160洋房套四雙1398824%22147101471014710204套四雙14323864%60145381453814538208套四雙1733910%10157021570215702272套五雙18192%215115151151511527403楓林九溪：項(xiàng)目位于港務(wù)區(qū)內(nèi)，是區(qū)域三大千畝大盤之一，品質(zhì)低密別墅社區(qū)，該項(xiàng)目目前處于斷貨狀態(tài)，別墅僅剩兩套，預(yù)計(jì)近期加推B地塊高層600套產(chǎn)品項(xiàng)目地址浐灞國(guó)際港務(wù)區(qū)迎賓大道西側(cè)占地規(guī)模710畝物業(yè)類型高層，洋房，別墅建筑面積80萬㎡總棟數(shù)/容積率2.37開盤日期2013年規(guī)劃戶數(shù)3580開發(fā)商西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司車位配比2504物業(yè)管理高新物業(yè)綠化率36%銷售情況B地塊高層在售裝修狀況毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)/項(xiàng)目配套教育：西工大附屬陸港中學(xué)、西工大附屬陸港小學(xué)、長(zhǎng)安大學(xué)渭水校區(qū)、西安第十七中學(xué)、北大附屬幼兒園、西工大附屬陸港幼兒園；商業(yè)：華潤(rùn)萬家；交通：地鐵3號(hào)線、14號(hào)線（14號(hào)線21年全運(yùn)會(huì)前通車，最近距地鐵口400米，最遠(yuǎn)乘坐公交陸港2號(hào)線，2站路可達(dá)）；醫(yī)療：醫(yī)療配套：交大一附院（在建中）（車行5分鐘可達(dá)）；景觀：浐灞國(guó)家濕地公園、未央湖公園、、城市運(yùn)動(dòng)公園等。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目距灞河僅一堤之隔，擁有灞河絕美的臨河景觀，距離全運(yùn)場(chǎng)館較近，是區(qū)域內(nèi)大三近千畝低密大盤；項(xiàng)目不足目前區(qū)域內(nèi)配套不齊全，整體生活配套缺乏。04楓林九溪：項(xiàng)目現(xiàn)在售物業(yè)主要以高層、洋房為主，高層主力面積為98-120㎡，成交

均價(jià)9800元/平米；洋房主力面積為123-140㎡，成交均價(jià)11000元/平米；疊拼主力產(chǎn)品為212㎡，成交均價(jià)14584元/平米，聯(lián)排為391㎡，成交均價(jià)18203元/平米。目前B地塊庫存主要以高層產(chǎn)品為主，少量大面積別墅產(chǎn)品物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)占比月均去化套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）戶均成交總價(jià)（萬元）備注高層套三雙96-103㎡2714%3962592-99項(xiàng)目備案較早

2018年未有新貨量供應(yīng)套四雙126-133㎡158%29865124-131144-145㎡2513%310869157-158套三雙168-178㎡11%110413175-185洋房套二單96-103㎡2111%312930124-133套三雙123-137㎡5730%714394177-197套四雙139-158㎡2413%314598203-131套三雙170㎡74%113808235別墅疊拼212㎡11%114584309聯(lián)排391㎡84%118203712417㎡21%119132798高層103㎡洋房130㎡04龍記玖璽：項(xiàng)目占地150畝，規(guī)劃有16棟高層和1所幼兒園，17年10月入市，主要以首置及首改類產(chǎn)品為主。項(xiàng)目處于長(zhǎng)期斷貨階段，預(yù)計(jì)年底新推高層和洋房產(chǎn)品項(xiàng)目地址城北未央路延伸段（西銅高速）以東500米占地規(guī)模172426㎡物業(yè)類型高層、洋房建筑面積450614㎡總棟數(shù)35棟容積率1.95開盤日期2015年3月20日規(guī)劃戶數(shù)2513開發(fā)商西安遠(yuǎn)聲實(shí)業(yè)有限公司車位配比1:1.07（2699個(gè)）物業(yè)管理陜西邦家物業(yè)管理有限公司西安分公司綠化率50%銷售情況斷貨中物業(yè)費(fèi)待定裝修狀況毛坯,公共部分簡(jiǎn)單裝項(xiàng)目周邊配套教育：小區(qū)配有2所幼兒園，一所36班小學(xué)、中學(xué)和市58中聯(lián)辦綜合商場(chǎng)：民生百貨、世紀(jì)金花、開元商城、王府井百貨、蘇寧電器、人人樂、華潤(rùn)萬家醫(yī)院：長(zhǎng)安醫(yī)院、西安中醫(yī)醫(yī)院、西航醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等小區(qū)：內(nèi)部配套5000㎡的超豪華會(huì)所、恒溫泳池、小區(qū)配有一所公辦項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目自建幼兒園，小學(xué)項(xiàng)目不足周邊配套不完整，交通不便，建材市場(chǎng)，生活環(huán)境較差。待售05龍記玖璽：項(xiàng)目現(xiàn)在售物業(yè)為高層、小高及洋房產(chǎn)品，其高層主力面積集中在90-120㎡緊湊型三房，成交均價(jià)8500元/㎡；小高產(chǎn)品豐富，主要以114-117舒適三房為主，成交均價(jià)8604元/㎡；洋房以147-156㎡套四產(chǎn)品為主，成交均價(jià)10100元/㎡頂躍165㎡洋房147㎡物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)占比月均去化套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）戶均成交總價(jià)（萬元）備注高層套三單90㎡11031%13844776項(xiàng)目備案較早，截止目前2018年未有新貨量供應(yīng)套三雙105㎡5014%6858990121㎡5616%78575104小高套三單85㎡278%3875174套二雙94㎡21%1843479套三雙114-117㎡6719%8860498-101126㎡298%410024126洋房套三雙131-139㎡31%18542112-119套四雙147-156㎡62%110100148-158套四三165-177㎡41%110873179-19205華遠(yuǎn)辰悅：項(xiàng)目占地150畝，規(guī)劃有16棟高層和1所幼兒園，17年10月入市，主要以首置及首改類產(chǎn)品為主項(xiàng)目地址北辰大道與龍朔路交匯處東北角（西安醫(yī)學(xué)院正對(duì)面）占地規(guī)模150畝物業(yè)類型高層建筑面積43萬㎡總棟數(shù)16容積率3.5開盤日期2017年10月規(guī)劃戶數(shù)3646開發(fā)商華遠(yuǎn)地產(chǎn)車位配比1:0.8物業(yè)管理北京市圣瑞物業(yè)服務(wù)有限公司裝修狀況毛坯物業(yè)費(fèi)1.95元/㎡·月綠化率40%銷售情況暫無新房房源可售項(xiàng)目周邊配套教育：夏家堡小學(xué)、新光小學(xué)、西安市第五十八中學(xué)；商業(yè)：潤(rùn)家購(gòu)物廣場(chǎng)(未央湖店)、學(xué)府市場(chǎng)、福瑞祥購(gòu)物中心、華鑫天悅城購(gòu)物中心、科大時(shí)代廣場(chǎng)；交通：公交：273路，315路，316路，315區(qū)間，316區(qū)間，318路，319路，328路，523路等多條公交線路在醫(yī)學(xué)院新校區(qū)站下車；醫(yī)院：北醫(yī)醫(yī)林診所，西安北城醫(yī)院；其他：未央湖公園、浐灞生態(tài)濕地公園。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目自建幼兒園，5萬㎡商業(yè)風(fēng)情街，準(zhǔn)現(xiàn)房。項(xiàng)目不足周邊配套欠缺，生活不便。12151791011131612345678在售售罄

待售06碧桂園香湖灣1號(hào)：位于浐灞核心，世博園旁，地鐵項(xiàng)目，碧桂園在西安首個(gè)高端住宅項(xiàng)目，入市時(shí)間待定5#6#雙拼1#4#3#8#7#121#1#109##131#4#151#6#17#18#24#

23#

22#25#

26#疊拼27#29#28#21#30#31#32#2#33#34#35#36#37#38#洋房39#40#41#42#43#44#45#46#47#49#48#50#19#

20#51#項(xiàng)目位置地鐵三號(hào)線與世博大廈交匯處東側(cè)，新島路以北、香湖灣五路以東占地面積161畝總建面29.56萬方住宅建面18.5萬方物業(yè)類型高層、洋房、疊拼、雙拼容積率2.0戶型面積高層洋房：102㎡、144㎡（24/26F）、285㎡（26F)洋房：142㎡（11F）/144㎡（9F）疊拼：166㎡（6F）雙拼別墅：168㎡（3F）停車位總車位：2306，地下：2076；地面：230個(gè)總戶數(shù)1225戶社區(qū)配套3965㎡商業(yè)，2萬㎡酒店會(huì)所：室內(nèi)恒溫泳池；劇場(chǎng)書吧；健身房；與甲方；咖啡廳康體設(shè)施：全民健身跑道；兒童游樂設(shè)施；寵物樂園品牌幼兒園項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目占地161畝，共50棟樓，1#—18#為雙拼別墅，19#-31#為疊拼別墅（上中下疊），32、37#-43#為洋房，33#、49#為觀景大平層，34#-36#、47#-48#為高層，50#為酒店式公寓，51#為售樓部。產(chǎn)品規(guī)劃：高層105/144㎡；洋房140；疊拼175㎡；雙拼165-170㎡；大平層285㎡；預(yù)計(jì)售價(jià)：洋房預(yù)計(jì)均價(jià)16000-18000元/㎡，疊拼預(yù)計(jì)均價(jià)23000元/㎡，雙拼預(yù)計(jì)均價(jià)27000元/㎡。07區(qū)域競(jìng)品分析|小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目再改類產(chǎn)品主要集中在125- 140㎡套三/套四雙，其產(chǎn)品為市場(chǎng)主流熱銷產(chǎn)品，本案可順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)；區(qū)域別墅類改善產(chǎn)品稀缺，多為210㎡以上疊拼產(chǎn)品，本案可順應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)，考慮小戶型低總價(jià)產(chǎn)品，打造180-230㎡品質(zhì)再改產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目高層主要以首置及首改產(chǎn)品為主；洋房主要以品質(zhì)改善產(chǎn)品為主，未來區(qū)域供應(yīng)主要以高層、洋房產(chǎn)品為主。別墅產(chǎn)品存在市場(chǎng)空缺。競(jìng)品業(yè)態(tài)分布項(xiàng)目產(chǎn)品面積存量（萬方）碧桂園鳳凰城高層108-1280小高103-1552.5洋房224-2806楓林九溪高層96-1785.98別墅212-4171.02龍記玖璽高層90-1219.96洋房131-1776.59別墅280-4701.9華遠(yuǎn)辰悅高層79-14712.3中南樾府高層105-1352.44洋房139-1810綠城全運(yùn)村高層1251.7洋房1431.2碧桂園香湖灣1號(hào)高層/洋房/別墅102-28518.56市場(chǎng)分析|小結(jié)啟示：①

市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)目前供貨較少，高層、洋房產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，別墅屬于稀缺產(chǎn)品，應(yīng)搶抓入市時(shí)機(jī)。②

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：世園會(huì)、港務(wù)區(qū)成為競(jìng)爭(zhēng)紅海板塊，本案所處北辰大道板塊競(jìng)爭(zhēng)格局較小。③

面積結(jié)論：洋房搶抓市場(chǎng)主流面積需求，140-200㎡為主，疊拼180-230㎡為輔?？蛻粜枨蠓治鋈?。類型數(shù)量訪談范圍訪談內(nèi)容訪談結(jié)果問卷調(diào)查低密：49份高層：34份北郊、城東1、了解客戶的基本信息（家庭情況、資金實(shí)力、近期購(gòu)房需求等2、針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)上收集客戶對(duì)

不同業(yè)態(tài)的購(gòu)買需求及心理價(jià)位3、客戶對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、面積段、單價(jià)總價(jià)

段、小區(qū)景觀、外立面、小區(qū)內(nèi)外配套等產(chǎn)品細(xì)節(jié)1、高層：20-30歲單身青年，需求100-130㎡，區(qū)域內(nèi)客戶在滿足功能后，更看重戶型舒適性，喜好大面寬客廳，功能性上必需有生活陽臺(tái)、衣帽間。重要性排序：價(jià)格>交通>戶型>價(jià)格>周邊配套>物業(yè)管理2、別墅：40-50歲四口/三代家庭，需求190-210㎡，區(qū)域內(nèi)客戶認(rèn)可的別墅形態(tài)為聯(lián)排、疊拼。重要性排序：價(jià)格>>戶型>物業(yè)管理>園林>地段>周邊配套3、洋房：35歲+小太陽家庭，需求面積130-150㎡，總價(jià)控制下，核心追求居住舒適性，同時(shí)關(guān)注生活配套及交通便捷，舒適體現(xiàn)在產(chǎn)品及小區(qū)園林，配套、物業(yè)管理方面重要性排序：戶型>價(jià)格>物業(yè)管理>品牌客戶調(diào)研：通過本案周邊競(jìng)品成交客戶分析以及問卷調(diào)查的形式，以北郊和城東客戶為目標(biāo)，共回收83份市場(chǎng)問卷01客戶對(duì)于區(qū)域認(rèn)可度普遍較高，價(jià)格接受度集中在1.2-1.4萬/㎡之間，項(xiàng)目?jī)r(jià)格、戶型、地段成為客戶關(guān)注的主要因素5220335對(duì)于未央湖板塊生態(tài)屬性認(rèn)知普遍較高生態(tài)未來規(guī)劃居住氛圍醫(yī)療配套城市距離價(jià)5格62718

1114

19821戶型4042

地段交通開發(fā)商品牌項(xiàng)目配套物業(yè)管理區(qū)域配套園林景觀建筑風(fēng)格項(xiàng)目規(guī)模303637211836152113中央吸塵系統(tǒng)5地2

暖系統(tǒng)精裝配置需求TOP3:室內(nèi)清除霧霾設(shè)備/系統(tǒng)、新(送)風(fēng)換氣系統(tǒng)、家庭中央凈水系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)紅外安防系統(tǒng)家庭中央凈…34集中供熱(水)…智能家居

室內(nèi)清除霧…WIFI覆蓋

新(送)風(fēng)換氣…LOW-E玻璃對(duì)于未央湖板塊關(guān)注因素TOP3:價(jià)格、戶型、地段7071

20

211.2-1.4萬…1.4-1.6萬…1.6-1.8萬…1.8-2萬元…2-2.2萬元…2.2-2.4萬…2.4萬元/…11012

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2130萬以下40130-160萬26161-190萬191-220萬221-250萬251-300萬301-350萬350萬以上未央湖板塊能接受的單價(jià)主力集中在1.2-1.4萬元/㎡未央湖板塊能接受的總價(jià)主力集中在兩個(gè)價(jià)格段：130萬元以下、130萬-160萬元131-150㎡20151050151-170㎡171-190㎡191-210㎡210㎡以上意向置業(yè)洋房業(yè)態(tài)的客戶傾向的面積段主力在131-170㎡02競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品以小高、洋房產(chǎn)品最為集中，其中普通住宅成交面積集中在120-140㎡，洋房成交面積以140-150㎡較多，疊拼、聯(lián)排別墅類成交面積集中在350-400㎡區(qū)域板塊內(nèi)借助景觀資源的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品多以疊拼、小高、洋房為主，高層、小高主力成交面積段為120-140㎡的三室/四室，洋房產(chǎn)品

以140