星石房產(chǎn)2019年1月邯鄲陵園路項目產(chǎn)品定位

陵

園

路

項

目

產(chǎn)

品

定

位星石房產(chǎn)

2

011年1月市今興

職業(yè)培訓(xùn)■

路節(jié)派

所麥

園

路本案縣

一三八家屬院■利福來經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：6畝合3960平米

容積率：

3.5建

筑面

積：

13860層數(shù)：以單層800平米計

算，最多可以做到17層商業(yè)：1-5層住宅：6-17層陵園路項目區(qū)位書稚文化藝

術(shù)

學(xué)邯山區(qū)項目坐落的火車站商圈，屬于

傳統(tǒng)的針紡品批發(fā)市場。緊鄰項目東側(cè)的和平路商圈，

是邯鄲非常集中的百貨零售商

圈，沃爾瑪已成功開業(yè)。街尊離農(nóng)業(yè)介冒愛陽公園命衛(wèi)太登水麗意陵

園

路

項

目

區(qū)

位

特

征用云

地

。趙G

軸署碳土山

雪支合和平廣場文向●

陽第中和商廈平·魯豫烈士陵園隆東街●金高南等大面看壯組網(wǎng)化御典

意肉陽前天山太阻城9峰靜集團(tuán)邯鄲醫(yī)院期介藝盤操緩

建合范

素多苑邯邾市中醫(yī)底1@8o邯郭體育館

已邯鄂體育場m9大甲4

中填書查門斑

海

2和

m苑小區(qū)

昌具

雨

大

雨植

國

重

大

言郵鄲隆潤醫(yī)院一悅大愿蓋光潤月海道同仁花冊樣德苑

滑河路海#和命興業(yè)苑奇正性苑睡

移

婚城市新委●和平醫(yī)院下

田

小中全字大理

峰尚國際罩合勝利花園長攝公高向陽苑光明荒在林康費

動

略雨大霞電

事

精見花色指

召

柱●轉(zhuǎn)

打物

糖街贈面大中照●陵園路項目周邊環(huán)境交通：1、地處雙站(汽車總站、火車站),日均十?dāng)?shù)萬人經(jīng)過，人流旺盛，商

業(yè)鼎盛，商業(yè)價值高，投資價值先天尊榮；2、和平路正改造中，陵園路和浴新

大街改造在即，

一個全新商圈即將拔地而起，城市升級換代將帶來滾滾財富；3、30多條公交線路通過商超：輕紡城、康德商場、世貿(mào)廣場、國風(fēng)商場、金正商場、汽車總站、火車

站、稽山步行街、萬合服裝城公園：教育：二中、邯山小學(xué)、火磨街小學(xué)、浴新南小學(xué)醫(yī)療：三醫(yī)院、二醫(yī)院、陽光醫(yī)院、鐵路醫(yī)院、邯運醫(yī)院銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國信合餐飲娛樂：巴山宴語川菜府、三蘇大酒店臨近小區(qū)：萬浩家園、華信樂活、安居義商其他：加油站普

通

住

宅商

務(wù)

辦

公陵

園

路

項

目

規(guī)

劃

建

議基本制約思路純

商

業(yè)陵

園

路

項

目

規(guī)

劃

建

議通過項目本位素質(zhì)考量，本案占地面積決定只能建一棟樓，并

不具有宜居的特點，所以只能挖掘其商業(yè)特點以及做成單身貴

族式的小戶型產(chǎn)品；對區(qū)位進(jìn)行了解后，還是單身貴族式的小戶型公寓比較適合本

案。陵

園

路

項

目

規(guī)

劃

建

議過渡型小戶型公寓虛擬定位模型的設(shè)立陵

園

路

項

目

思

考根據(jù)我們對小戶型客群多年的銷售經(jīng)驗、

周邊相關(guān)項目的成交客群資料我們得到

如下客群特征首次置業(yè)的“新生代”是主力軍有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主

力需求者。他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的“新生代”

。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛

好上都有獨特性。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)

量，對私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對

比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。促使“新生代”購買小戶型的主要原因還是小戶型誘

人的低總價。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人有著光明的發(fā)展前景，但普遍

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，

一般月薪都在3千元以下。多次置業(yè)的投資者是補(bǔ)充小戶型一直是投資者追逐的熱點以往一般小戶型小目投資比例高達(dá)50%~80%

但隨著目前一系列政策調(diào)控的影響目前小戶型投資比例大幅度下降但作為自住過渡與長期投資結(jié)合的客戶較為可觀。

從居住時間上看，普遍自住都在3年以上10年以

內(nèi)，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自住10年以上的只占6%。產(chǎn)品升級小戶型市場歷經(jīng)多年發(fā)展，根據(jù)購房人的需求偏好也在不

斷升級。20平方米的超小戶型已經(jīng)不再被吹捧，人們的

選擇更趨于理性，那些設(shè)計更為精巧、符合人體功能需要

的合理的小戶型更受消費者青睞。低總價最具吸引力年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。他

們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房

子的問題。所以，對他們來說，低總價是最大的吸引力。顯然消費者的經(jīng)濟(jì)實力是決定性因素。除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點是：還要住得起。

這其中既包含了前期購房費用，也包含了后期居住的運行

費用，如采暖費、物業(yè)費等。這些費用主要都是依據(jù)建筑

面積來核算的，選擇小戶型也會使后期居住費用降低。關(guān)于產(chǎn)品小戶型的低總價往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價的，

比如廚房短缺、空間狹窄；住宅

功能比較單一，各居室一字長蛇排開，通風(fēng)、采光

都較差；

一層十幾戶至幾十戶等問題。其實購房者雖然需要低總價的小房子，但對居住的

功能要求并沒有降低。從相關(guān)調(diào)查結(jié)果可以看出，

小戶型的購房人雖然對于建筑形式——板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是90%以上的購房人都要

求有廚房。絕大多數(shù)人對交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少

是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。顯然，設(shè)計合理、功能完善的舒適小戶型才是消費

者真正需要的。尋求面積、實用、總價的平衡點，

從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。對位置和周邊環(huán)境要求高小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配

套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時為使

工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便

利也必不可少。從調(diào)查結(jié)果中可以看出，地鐵和公交車仍是購買小戶型消

費者的出行首選。對生活配套的要求，調(diào)查問卷顯示，對

超市的需求最高，其次是運動、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。小戶型社區(qū)做配套時應(yīng)盡量“符合”三個條件：即符合日

常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)

慣。在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)

簽，追求的是“實在”“實用”與“實惠”。像小型的超

市、餐館、酒吧、洗衣店等都會為業(yè)主提供方便的日常需

求。經(jīng)過以上思考，對本案的規(guī)劃建議如下：外形立面小戶型樓盤設(shè)計都比較追求時尚、新穎

的外形和立面；與此同時，實用、環(huán)保也受到越來越多

的關(guān)注。就目前的技術(shù)條件下什么樣的外形都能

設(shè)計，關(guān)鍵是如何滿足房子的實用性要

求，即使是一些帶弧形、帶邊角的地方

也可以通過設(shè)計創(chuàng)新來增加小戶型的舒

適度；而在立面上則更注重新材料的使

用或材料的創(chuàng)新用法。小戶型的內(nèi)部空間因其獨特性而成為設(shè)

計創(chuàng)新的重要切入點。由于小戶型產(chǎn)品

具有過渡性，所以在空間上并非追求永

恒、固定而長久，而是呈動態(tài)的、可變

遷狀態(tài)，這樣它就可以根據(jù)人們需要的

改變而有成長與變化的可能。,*N0.8

NO.9空間構(gòu)成兼面創(chuàng)新技術(shù)新設(shè)備

采用分戶分置換氣新風(fēng)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)戶式中

央空調(diào)系統(tǒng)上，外加分戶獨立可調(diào)控新風(fēng)系統(tǒng)，使得新功能充分替代傳統(tǒng)的回風(fēng)運作，保障每戶新風(fēng)量在每小時300立方米(現(xiàn)國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)30立方米/每小時)擺脫傳統(tǒng)內(nèi)循環(huán)微量新風(fēng)的空調(diào)系統(tǒng)，確定居住

者在不宜開窗的自然通風(fēng)時依然存在新鮮空氣。

“當(dāng)

代萬國城”采用新型空調(diào)系統(tǒng)，保持室內(nèi)20—26度，相對濕度30%--70%,新鮮純凈的空氣給居住者提供了優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。新材料

在四層不同材料構(gòu)造的樓板中埋設(shè)世界級高品質(zhì)的塑料管，冬天通熱水、夏天通冷水，通過均勻

加熱或制冷樓板，再以柔和的輻射方式，使得“MOMA”室內(nèi)溫度達(dá)到高效的調(diào)節(jié)，冬天不低于

20

度，夏天不高于26度。新工藝

取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可

增強(qiáng)樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高3厘

米到5厘米，增加了居住舒適度?！胺澍B社區(qū)”廣泛

采用這一新的施工工藝，提高了住宅的居住品質(zhì)。室內(nèi)裝修(1)弱化空間分界全面開放，即把客廳、廚房、睡房

全部打通，因為小房間不可避免會閉塞、空氣流通不暢順，這樣的設(shè)計便于空氣對流。弱化各個空間之間的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計手法相比的明顯特征。“新天地88”房間面積僅為

50平方米左右，為了

追求室內(nèi)空間寬敞舒適，在功能分區(qū)時用家具作為隔斷，營造出室內(nèi)空間簡潔、流動的感覺。室內(nèi)裝修(2)用色彩調(diào)和視覺效果居室空間里，色彩的搭配技巧對于氣氛的營

造起到相當(dāng)重要的作用。色彩調(diào)和能創(chuàng)造舒

適的視覺感受，處理小空間時，從設(shè)計和色

彩的搭配上作細(xì)致分析，盡量采用淺色系，

以達(dá)到“小空間大利用”的效果，絲毫讓人

感覺不到壓抑和約束感?！靶馒P城·銀座公

寓”(小戶型公寓)二梯五戶的格局，部分

戶型客廳、臥室、廚房面積較小，在裝修時運用玻璃反射擴(kuò)大空間感受，運用色彩對比

增加空間的層次感。室內(nèi)裝修(3)多用圓角和吊柜設(shè)計框架搭建起來后，家具選購和陳設(shè)決定

房間的實用率和方便性。多使用吊柜，是充

分利用縱向空間的好方法。購買家具時，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只

要剛好滿足人體供需要求就可以。小戶型的家具盡量選取圓角，材料用質(zhì)感輕

柔、舒適的為主。圓角家具方便人行走，不

會產(chǎn)生觸碰，等于節(jié)省了空間，質(zhì)地輕柔的

布料、木頭，都讓人產(chǎn)生親近感，增加居室

溫馨感的同時，也方便使用。經(jīng)過以上五個方面的綜合考量，

我們認(rèn)為證實了本案虛擬定位的

正

確性

。結(jié)

論

：個

性

建

議投資過度或單純投資者單純的單身或二人居住兼

容

兩

類

客

群都市時尚化過渡性SOLO

公

寓精

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treamnC規(guī)

劃

建

議現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格82.42平米

陵園路項目戶型建議

78.24平米60.41平米起居室主好室廚房衛(wèi)生間礎(chǔ)藏門斤陽臺使用面積建筑面積一

室

一

廳(m2)12-1810-124-63-41-21.5—2233.5—4644.7—61.3參考國家面積標(biāo)準(zhǔn)，可以得出以下青年住宅參考面積配比如表6-7青年住宅參考面積配比(建筑面積按75%的得房率計算得出)表6-7高品質(zhì)的入戶大堂設(shè)計采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感選用進(jìn)口高速電梯，

凸顯物業(yè)檔次采用分戶中央空調(diào)公共大堂采取精裝修樓梯間富有時尚元素的精裝修■車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)

小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇■物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能IC卡寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收端子臥室與序的格局體現(xiàn)簡單實用大方裝修風(fēng)格應(yīng)該突出浪漫簡約與時尚

風(fēng)格特色衛(wèi)生間可選取透明設(shè)計廚房位于戶型一隅進(jìn)行緊湊化設(shè)計]ReeROCr/芒果炫彩紅色之屋芒果炫彩

橙色之屋DreR

Cr]芒果炫彩

黃色之屋x]

Gre

]ROC1芒果炫彩

綠色之屋芒果炫彩

藍(lán)色之屋紫色之屋芒果炫彩Whiie

Roorr設(shè)施及室內(nèi)裝修建議供水：24小時供應(yīng)生活冷熱水供電：小區(qū)雙回路供電系統(tǒng)分戶中央空調(diào)鋼制三防門窗：斷橋鋁合金中空玻璃窗(降噪)廚房：合資中檔櫥柜、中檔人造石臺面、中高

檔電磁爐、中檔抽油煙機(jī)中檔家具家電齊備裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米衛(wèi)生間：地面采用高檔墻磚，水石膏板中高檔乳膠漆；

具

。墻面、地磚頂棚：防

中高檔合資衛(wèi)生潔建議地下一層設(shè)立健身中心配置游泳池同時對外營業(yè)青年娛樂健身會所提供健身美體的運動設(shè)施和休閑聯(lián)誼場所同時，可向周邊年輕人有償服務(wù)小和衣政房臺球室力室以及一些其他實用型的家庭服務(wù)廣告表現(xiàn)g#

方玩不在在新牌坊

在城

市

里新