廊坊科技谷項目整體定位與物業(yè)發(fā)展方向

打

造

廊

坊多

元

復

合

辦

公

聚

集

區(qū)開啟中科商務服務新紀元廊坊科技谷項目整體定位與物業(yè)發(fā)展方向3市場機會及客戶分析

6

經(jīng)濟測算

/項目本體分析及開發(fā)目標解讀2宏觀經(jīng)濟背景及城市規(guī)劃分析4案例研究5整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告匯報內容：世

聯(lián)

地

産本報告總產(chǎn)相保密的。一、項目本體分析及開發(fā)目標解讀世

聯(lián)

地

産本握告花產(chǎn)相保密的。→距京津塘高速出入口約10公里，距104國市

)P

王科技谷位于廊坊市北部，與廊坊市區(qū)及北京產(chǎn)業(yè)重地亦莊、

通州等地交通聯(lián)系便捷，對內、對外均有強勢的交通優(yōu)勢，利于企業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目位于廊坊市中科科技谷園區(qū)內?！嗍袇^(qū)8公里左右，約15分鐘車程。距萬莊新城6公里左右，約10分鐘車程。距大學城9公里左右，約15-20分鐘車程

。距麻坊火車站10公里左右，15-20分鐘左右。區(qū)位及交通>規(guī)模：占地5000畝>產(chǎn)業(yè)定位：科技孵化和成果轉化，吸引北京、

天津環(huán)渤海經(jīng)濟圈科技軟資源，聚集高科技人才、大院大所、創(chuàng)業(yè)投資者和機構，培育和推勱

高科技成果的轉化>功能定位：最具創(chuàng)新能力的全球第四代科技園區(qū)、中國特色“硅谷”:以科技為軻體，以自主創(chuàng)

新為核心，以‘2.5產(chǎn)業(yè)’為主要特征，把科技、金

融、生活、生態(tài)等諸多元素緊密結合，集'工作、生活、休閑’于一體的夢想創(chuàng)新之城；>該項目被列為“聯(lián)合國推進高新技術產(chǎn)業(yè)化及國

際合作示范項目”,目前已有國家科技部、中國科學院在園內設立國家級技術交易中心、科技成果

孵化轉化中心>2006年開工建設的科技谷預計將用5～8年時間建成，目前

科技谷會所、孵化大樓、中科院工程熱物理所、國家紙院、國家熱工流量監(jiān)督檢驗基地等項目全面進入施工階段；中科院過程所、理化所、行管局已經(jīng)簽約正式落戶科技谷，北京東方華智、大地檢測、榮達通訊等目將于近期開工建設；>科技谷首個文化創(chuàng)意類項目“盛世嘉華文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”

也已正式簽約。有一定的規(guī)模優(yōu)勢，

同時園區(qū)規(guī)劃理念先進，

定位前沿、特色鮮明，擁有最高級別孵化單位一批業(yè)內領先的高科技項園區(qū)解讀世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保思的?？萍脊葧芽⒐な褂?，孵化器、中科熱物理所等項目

建設中，

已經(jīng)出讓700

多畝土地，同時，園區(qū)東部有一部

分未拆遷土地。未出讓土地統(tǒng)計商

金

居

住

用

地214

.479畝科研用地1168

.

931畝住宅用地1090

.492畝園區(qū)現(xiàn)狀世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)精保密的。序號

企

業(yè)

名

稱占地

面

積工程情況1科

技

谷

會

所、

孵

化

中

心50

.

997畝科

技

谷

會

所已

竣

工，

孵

化

中

心

在

建2中

科

院

工

程

熱

物

理

所50畝在建3中國

制

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造

紙

研

究

院5

0

畝在建4中

科院

過

程

所

新

材

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基

地53

.

598畝9

-

15日開工5中

科院

過

程

所

能

源

基

地39

.

533畝9

-

15日開工6億

峰中

科

孵

化

器(

精

英

創(chuàng)

業(yè)園119.7畝9

-

1日

開

工7中

科

院

行

政

管

理

局5

0

畝9

-

15日開工8四

環(huán)

醫(yī)

藥6

0

畝9中

科院

理

化

所

研

發(fā)

中

試

基

地62

.

642畝9

-

15日開工10中

科院

理

化

所

研

發(fā)

中

試

基

地62

.

964畝9

-

15日開工11計量院在建12中

油

嘉

昱2

8

畝在建13大

地

工

程

檢

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技

術

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發(fā)

公

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0

畝在建14東

方

華

智

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發(fā)中

心20

.

81畝9

-

15日開工15河

北

訊

成網(wǎng)

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技

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創(chuàng)

新

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地3

0

畝9

-

1日

開

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嘉

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創(chuàng)

意

產(chǎn)

業(yè)

基

地2

0

畝10

-

10日開工17嘉

德

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業(yè)

科

技

創(chuàng)

新

發(fā)

展

基

地28

.

397畝9

-

10日開工18榮達通訊10.06畝總計1

8

塊

出

讓

土

地7

4

6

畝一

中科科技谷已出讓土地700多畝，已確定入園企業(yè)有18

家，其中中科院相關院所達到六家入園企業(yè)占地面積：項目總占地109畝，約

7.3萬平方米。容積率：1.5用地性質：工業(yè)用地，50年產(chǎn)權

科研設計用地(低密度)總建筑面積：約10.9萬平方米?緊鄰園區(qū)主入口?緊鄰園區(qū)會所及孵化器?緊鄰園區(qū)主路，項目通達性良好，且展示型良好?地塊南側、西側為臨園區(qū)環(huán)狀綠化帶→周邊以出讓土地較多，有

一定產(chǎn)業(yè)氛圍通達性及展示型良好，

占據(jù)園區(qū)較好位置，具有一定

產(chǎn)業(yè)氛圍及環(huán)境優(yōu)勢，占地規(guī)模較小，

中低密度開發(fā)地塊分析開發(fā)進度：預計年底或明年初開

工開發(fā)進度技術經(jīng)濟指標世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的。優(yōu)勢■區(qū)位及交通條件●園區(qū)臨近北京，具有承接北京相關產(chǎn)

業(yè)轉業(yè)的先天性優(yōu)勢；●臨近104國道、京津唐高速等重要交通

干道，對內對外通達性好，利于滿足企

業(yè)選址要求；■定位及品牌●定位為2.5代產(chǎn)業(yè)園，采用先進的規(guī)劃理念，10分鐘生活圈理念對客戶具有很大的吸引力；●6所中科院院所的入駐，快速提升園區(qū)

的品牌效應及影響力；●杉杉集團自身的品牌效應及實力，為

客戶的投資提供了保障；■相對較低的價格優(yōu)勢劣勢●區(qū)位偏遠，與城市核心區(qū)距離較

遠，區(qū)域認知度不夠●基礎建設未完成，部分土地拆遷、

三通一平未完成●園區(qū)配套缺失，人氣不足，包括居住配套、基礎生活配套均進度較緩●園區(qū)現(xiàn)狀荒蕪，整體形象一般，與

園區(qū)整體規(guī)劃差異明顯●土地屬性問題：科研教育用地，體

制內的常規(guī)變現(xiàn)方法受限較大廊坊遠郊區(qū)、北京輻射圈內交通條件優(yōu)良但缺乏人氣的科研用地項目項目優(yōu)劣勢分析及屬性界定項目優(yōu)劣勢項目屬性界定項目屬性界定目標一：鎖定

具

有市

場、

政策

可

實

現(xiàn)性

，能持續(xù)

開發(fā)

產(chǎn)品形式目

標

二

：

挖

掘

項

目

的

核

心

競

爭

力●企業(yè)獨棟

●寫字樓●廠房●生產(chǎn)+辦公綜合體●公寓、宿舍●區(qū)位●理念●低密度辦公、環(huán)境●成本優(yōu)勢

●

配套●交通●政策優(yōu)惠…限制條件●

基

于

園

區(qū)

的

整

體

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位●

產(chǎn)

權

5

0

年

年

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，

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策限制●

具

有

市

場

可

實

現(xiàn)

性

且

能

帶

來

高

利

潤回報●

1000畝能推廣●通過109畝教育科研用地找到高

利潤回報且具備復制推廣價值的盈利模式，以期運用于后續(xù)1000

多畝同類型用地的開發(fā)核心目標開發(fā)商目標解讀目標分解E1、宏觀經(jīng)濟背景分析

2、城市規(guī)劃研究二、城市宏觀背景分析世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的。第一階段第二階段條件過渡階段，為打開外同型市場做準備，廊UJ路網(wǎng)體系升級，交通加強；政府招商引資，大的企業(yè)單位入駐；廊

坊

未

來

的

發(fā)

展

階

段特征城

節(jié)活

民社

療

今

著

行

節(jié)

序

女

B

合

主

零成

開

對

接

；市場出現(xiàn)兩極分化，價格平臺不斷突破；外

來

人口

不

斷

涌

結構發(fā)生改城市面貌煥然一新，經(jīng)濟快速發(fā)展；居民收入水平不斷提高，幸福指數(shù)增強；廊坊當前的發(fā)展階段與曾經(jīng)的唐山呈現(xiàn)相似特征，處于由內

向向外向型轉型階段產(chǎn)業(yè)結構調整●曹妃甸成為唐山未來最重要的

經(jīng)濟增長點，帶來經(jīng)濟由能源向空港物流轉型；-2007年3月12日，新首鋼在曹

妃甸正式開工建設；-2007年，曹妃甸港區(qū)勘探出儲

量達10億噸大型油田；●唐山灣大規(guī)模開發(fā)建設將成為環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動機。品牌開發(fā)商入駐萬達廣場的進駐，帶來內城

的更新，形成一次傳統(tǒng)城區(qū)的復興，促使住宅價格平臺

過萬元；渤海新世界與橙天

嘉禾國際影城、戴德梁行，

作為唐山西部商業(yè)焦點的地

位被進一步奠定交通條件改善●唐曹高速08年建成通車，唐山至曹妃甸車程縮

至40分鐘。京、津至曹妃

甸距離分別縮短至220公

里和120公里。●京唐城際鐵路計劃2013

年竣工，屆時京唐通行時間縮至30分鐘。類比唐山政府主導“三年大變樣”工程，以舊城拆遷改造

方式為主，土地迅速

放量?！八拇蠊δ軈^(qū)”的新城建設。

城市發(fā)展階段外向型內向型16141210822002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 ■GDP(億元)→GDP增長率(%)

·

2002至2007年，廊坊市GDP

呈快速

增長趨勢；

2008年受金融危機影響,GDP

增速有所放緩，但增長率仍

達11.8%,高于10.1%的河北省平均水平，2009年保持穩(wěn)步提升趨勢。世

聯(lián)

地

産

本報告是產(chǎn)精保圖的。城市經(jīng)濟近年來廊坊GDP

長2009年，廊坊市人均GDP增長率將近

10%,2009人均GDP

值達2.84萬元，是2002年1.08萬元的2.6倍?？傤~、人均GDP

保持快速增2%12%41%18%27%□具有研究生及以上學歷者具有大專學歷者具有初中及以下學歷者■□具有大學本科學歷者其有商中學歷者廊坊市就業(yè)人

口職

稱程度10%51%39%□□具有高級技術職稱者只有初級技術職稱者■

具有中級技術職稱者>自04年至08年，人口凈增加21.1萬人。其中外來人口增長達6.9萬人，占人口增長比重為33%;>廊坊市就業(yè)人口結構當中低層次人口占絕大比例，其中高中及高中以下學歷的占68%,

本科及本科以上的僅占14%;擁有高級職稱的只有10%世

聯(lián)

地

産

本報告是產(chǎn)精保思的。隨產(chǎn)業(yè)結構變化而來的外來人口與新出生人口數(shù)逐年增加，

但從就業(yè)人口結構中低層次人口占絕大比例人口結構廊坊市就業(yè)人口文化程度

人口增加量

(萬

外來人口

(萬)

二

外來人口占增加比重(%)■□1社會消費品零售總額(億元)→增長率(%)廊坊城鎮(zhèn)居民消費結構廊坊市人均可支配收入與人均消費支出隨GDP

增長呈持續(xù)增長趨勢，其中2008年人均消費性支出增長率超

過人均可支配收入增長率。人均消費性支出增長較快，顯示社會消費

觀念有較大變化，居民消費信心上漲。食品與服裝消費合計占總消費性支出的

42.7%,

消費層次仍然較低。消費性支出增長較快，社會消費信心上漲，但消費

層次仍然較低河北省地級市08年社會消費品零售總額對比食品口家庭設備及服務

教育文娛■

服裝醫(yī)療保健□其他□居住□交通通訊2008年廊坊社會消費品零售總額在河北11個區(qū)市中

排第3位，增幅排第4位。社會消費呈持續(xù)上揚態(tài)勢。城市消費“金字塔”型結構■

廊坊市第二產(chǎn)業(yè)占社會總

體經(jīng)濟水平總量較大，管道局管理層、下縣私企老

板等處于財富頂層；

城

區(qū)個體業(yè)者、公務員及企業(yè)

中層管理人員處于財富中

層

。管道局中層以上領導、下縣私企老板、政府企業(yè)高層公務員■管道局相關、I、金融、會展、商務服務等收入水平最為突

出

?！?009年1-9月廊坊城鎮(zhèn)居民人均工資累計為21600元，月均2400元。第二、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人均收人水平整體差距較

小。世

聯(lián)

地

産

本報告是產(chǎn)精保圖的。財富集中與管道局管理層、私企業(yè)主和政府高干；各行業(yè)收

入水平整體不高，差距較小管道局職工、城區(qū)個體戶、公務員、醫(yī)生等

白領、教師、工人等財富結構2009年1至9月廊坊市分行業(yè)平均工資累計對比“兩帶”,即依托固安、龍河、廊坊、香河、大廠、燕

郊六個開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，沿涿密高速公路建設環(huán)北京產(chǎn)

業(yè)帶；依托留各莊、東阜、左各莊、勝芳、揚芬港、東沽

港、里瀾城等園區(qū)，沿廊泊公路建設環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶；“—軸”,即依托永清、霸州、文安、大城等工業(yè)園區(qū)

,沿規(guī)劃建設的廊滄高速公路建設特色產(chǎn)業(yè)軸；>“一中心”,即發(fā)展城市經(jīng)濟，提升城市的綜合競爭力和輻射帶動力，使市區(qū)不僅成為全市的政治文化中心，而

且成為名副其實的經(jīng)濟中心>通過“兩帶一軸一中心”格局的構建，增強對京津產(chǎn)業(yè)轉移的承接能力，提高對項目投資的吸附能力，強化對產(chǎn)

業(yè)聚集的支撐能力，進而從整體上加快我市與京津產(chǎn)業(yè)融

合的步伐，加快我市縣域之間、城鄉(xiāng)之間的整合步伐，在

空間上實現(xiàn)全市產(chǎn)業(yè)的協(xié)調快速發(fā)展廊坊市產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃圖環(huán)北京產(chǎn)業(yè)形

P&開三網(wǎng)密人

廠

工

廠☆河開發(fā)良

xm面州開發(fā)飛女金碼大城工區(qū)axw文安全小

區(qū)#的a形成兩帶一軸一中心的產(chǎn)業(yè)格局，承接北京、天津產(chǎn)業(yè)轉移章功開安容龍

工業(yè)aka一個中心

區(qū)表應區(qū)國市產(chǎn)業(yè)空間布局世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的。中部持色產(chǎn)業(yè)箱環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶場市縣域園區(qū)、開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型產(chǎn)業(yè)輕工業(yè)

重工業(yè)■地處京津之間的優(yōu)

越區(qū)位，并受惠于北

京部分產(chǎn)業(yè)的外溢，廊坊已經(jīng)逐步建立了

良好的工業(yè)基礎。■良好的環(huán)境、低廉

的土地及人力成本、

便利的交通等優(yōu)勢是

廊坊市承接北京產(chǎn)業(yè)

外溢創(chuàng)造的基礎。本擺由民產(chǎn)棉律思第具有良好的工業(yè)基礎，已經(jīng)吸引眾多電子信息、汽車零部件

制造等著名企業(yè)入駐承接北京生產(chǎn)制造業(yè)外溢工業(yè)用地的土地價

格低于北京城區(qū)產(chǎn)業(yè)工人人力資本價

格低于北京市區(qū)HUAWEIFoxConn富士康科技集團目前廊坊市工業(yè)處在由傳

統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新型產(chǎn)業(yè)過渡階

段，已經(jīng)吸引了華為、富

士康、亞新科等國內外知

名企業(yè)的入駐。產(chǎn)業(yè)基礎廊坊承接了大量北京制造業(yè)外溢，二產(chǎn)占比較高>2009年廊坊市三產(chǎn)結構中，二產(chǎn)占比54%,第二產(chǎn)業(yè)增

加值626.0億元，增長11.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加396.3億元，增長12.5%;“二三一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，通過大力優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，壯大

第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，形成

以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導、以現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)特色

明顯的產(chǎn)業(yè)體系；口優(yōu)化第一產(chǎn)業(yè)，突出科技興農(nóng)、綠色生態(tài)和食品安全，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展；口壯大第二產(chǎn)業(yè)，

一是加快發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息

產(chǎn)業(yè)；二是改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，積極推廣運用信息技術和先進適用

技術，加快信息產(chǎn)品與傳統(tǒng)產(chǎn)品的融合，以市場為導向，推動食品加工、汽靡配件、建材、木材加工及家具制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在研發(fā)、設計及工藝技術等方面的創(chuàng)新與變革；口加快第三產(chǎn)業(yè),一是大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務業(yè)、會展旅游、房地產(chǎn)業(yè)。二是面向京津市場，在廊坊

市區(qū)籌劃建設一個集購物、休閑、娛樂、商住為一體的多功能、全

方位的大型摩爾購物中心。廊坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主導，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中力爭形成“二三一”

產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，壯大第二產(chǎn)業(yè)，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局2009年廊坊

市三產(chǎn)結構世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的。規(guī)說新※產(chǎn)蓋·生物統(tǒng)藥主量產(chǎn)·電子信息·汽車零部件·金壓制品·本材加工及家具制制話。·食品加工與造·

會展旅游時間>產(chǎn)業(yè)發(fā)展總的定位

是：堅持“以高科技、

外向型為主導，現(xiàn)代制造業(yè)和新興服務業(yè)并舉”。重點發(fā)展電子

信息、汽車零部件、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加

工與制造、會展旅游等六大主導產(chǎn)業(yè)廊坊市在發(fā)展二產(chǎn)的基礎上，以高科技、外向型為主導方

向，做強六大主導產(chǎn)業(yè)，

同時發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)·新材科

··新密源(大用密光代)·資原再生與家合利用·新興服務業(yè)主導產(chǎn)業(yè)編助產(chǎn)業(yè)·房地產(chǎn)·傳統(tǒng)服務業(yè)等世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的。財富結構

業(yè)·主社

呈從金事字

結產(chǎn)構業(yè)，

收富入水水平

，出僅管道局、私營企

世

聯(lián)

地

産

本報告是產(chǎn)精保圖的。

·城市經(jīng)濟增長較快，處于一個由內向型向外向型轉型的一個過度階

段-以二產(chǎn)為主，形成六大主導產(chǎn)業(yè)，承接京津產(chǎn)業(yè)轉移·產(chǎn)業(yè)結構升級帶來大量外來人口，房地產(chǎn)市場存在大量剛性需求·人們對經(jīng)濟發(fā)展前景看好，整體消費信心增加，但消費層次較低經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)結構人口變化宏觀經(jīng)濟小結社會消費1、宏觀經(jīng)濟背景分析2、城市規(guī)劃研究二、城市宏觀背景分析世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的?？?/p>

城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中

心城市，承接京津城市部分職能，以

發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務業(yè)為

主的生態(tài)宜居名城；口近幾年間廊坊先后興建了國際會展中

心、國際展覽館、華日展館等一批現(xiàn)

代化展館?？诶确灰呀?jīng)舉辦了中國國際管道展、東

北亞暨環(huán)渤海國際商務節(jié)和中國北方

農(nóng)產(chǎn)品交易會等一批展會，以及環(huán)渤

海合作機制會議、東北亞暨環(huán)渤海國

際合作論壇等具有影響的會議。廊坊在京津冀城市群中的優(yōu)勢：口

地處京津之間，距離京津較近，處于京津冀城市群

核心地段；口

交通運輸便利；口

城市可開發(fā)空間較大，有利于商務服務、會展、高

科技工業(yè)發(fā)展。位于京津冀城市群核心地帶，承接京津冀城市圈部分職能及相關產(chǎn)業(yè)的轉移香河京

津

塘城市區(qū)位8.5小時交通圍時交通圈固安京開廊坊燕郊凈e*

·廊坊段工程一北京至臺北高速公路廊坊段項目估算總投資約為50.3億元，全長約53公里該項目起自廊坊市火頭營(京冀界),接擬建的北京至臺北高速公路北京段

,止于廊坊市穆家口(獎津界),接在建的北京至合北高速公路天津段?！鲭娮有畔a(chǎn)業(yè)及服務業(yè)中的機遇作為京津走廊，與兩地交通便利，但投資、生活成本較低，對企業(yè)來說節(jié)省成本的同時還能充分利用京津的技術和人力資源；服務業(yè)方面，由于廊坊自身重工業(yè)少，環(huán)境條件明顯好于周邊地區(qū)，在發(fā)展舒適型生態(tài)黃金為特點的周末休閑旅游、文化娛樂方面有很大優(yōu)勢?？诰┙蚶冉煌ㄟ\輸一體化■廊坊市區(qū)至首都國際機場客運專線將于10底開通，將投入10輛大巴車

接送乘客。北京公交引入萬莊路線已于8月底開通；北京公交引入永清運替線路已基本確定，年內有望開通。作為連接京津的樞紐城市，“京津冀經(jīng)濟一體化”戰(zhàn)

略，使得廊坊發(fā)展進入快速通道北京感坊

唐

山保定口京津冀經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略規(guī)劃利好世

聯(lián)

地

産石家壓張家口承德天津屬坊立體交通網(wǎng)的規(guī)劃建設，

拉近了廊坊與北京、天津、

上海、

臺

灣等經(jīng)濟強市的時間距離，為廊坊市的無限發(fā)展空間，同時也

會為廊坊市企業(yè)帶來更多商機北京至

規(guī)劃交通示意圖

北京至廊坊規(guī)只

通州新城

燕郊

劃交通示意圖田科

★北京

A

O-

北京地鐵六號馬家堡。Q

宋家莊

線(2008年4月開工交通規(guī)劃：結合京臺、涿密、廊滄等高速公路建設，加快推進京廊軌道交通建設，加強

“大三點”(廊坊市區(qū)、永清、固安)間快速交通聯(lián)系，構建“大三點”交通網(wǎng)絡。京滬高速鐵路從北京南站出發(fā)，終點站為上海虹橋，總長度1318公里。全線縱貫北京、天津、上海三

大直轄市和河北、山東、安徽、江蘇四省。預計通車

時間為2011年末。廊

坊

站為高鐵出京后的首站。四號線(預計在2009年9月試運營，向南延

伸至大興區(qū)貴材鎮(zhèn)的地缺線路，計劃子2013年

正式通年)由黃村鎮(zhèn)引列團安縣，距離20公里。交通規(guī)劃9固安

北京地鐵亦莊線，已確定延長至廊坊市建設，預計在2012

年通車)曲通州引到

燕郊，距離5公里；區(qū)，但縣體時間及站點尚未公布。亦莊空間布局：三點組團形成市區(qū)服務密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)

展現(xiàn)代服務業(yè)，形成財富流通中心和城

市的決策、管理與指揮中心；>開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新

技術產(chǎn)業(yè)為主導，形成財富的創(chuàng)造中心

；>萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊

為主體，結合清華科技園，通過建立科

研、高新技術產(chǎn)業(yè)化與風險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟發(fā)展的動力

中心。此外，結合龍河的改造與開發(fā)，

聚集藝術產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術之城

；城市定位：京津之間的新興城市，高新

技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。整體布局呈現(xiàn)三點組團模式，各個組團功能相

對明確整體規(guī)劃世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)格保密的。口一軸：即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔

區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場至廣陽道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿、文化交流、生

態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域?？谝焕龋杭淳哞F景觀生態(tài)廊，這是依托

高鐵線路及鐵路兩側防護綠地構成城市特殊的生態(tài)廊道?？趦森h(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。口八中心：即市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務中心、會展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來發(fā)展的主框架、城市結構從模糊到清晰。

世

聯(lián)

地

産

本提告是產(chǎn)格保礎的。文化休閑中心市民廣場：會展中心體育中心城市規(guī)劃

廊坊城市新框架：“一軸一廊兩環(huán)八中心”周備莊商務區(qū)城市商業(yè)電心區(qū)交通樞紐中心光明商務區(qū)我

輸龍河次中

心

口全國目前唯一通過ISO14001環(huán)保體

系認證的城市?？诒辉u定全國文明城市先進市、全國雙擁模范城市、省級園林城市、省級環(huán)保模范城市和省級衛(wèi)生城市?？诘?020年，廊坊市規(guī)劃人均公園綠地達到15平方米，綠地率達45%以上，綠化覆蓋率達到50%以上。“藍天、碧水、凈土、綠化、寧靜”五大工程建設宜居城市廊坊定位“園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化”城市，歷屆政府對城市

規(guī)劃的嚴格貫徹，城市低密高綠的宜居面貌已初步形成整體規(guī)劃世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保思的?？凇叭甏笞儤印惫こ蹋?/p>

拆遷整治、舊城改造、新城

開發(fā)三大戰(zhàn)役同時推進；=09年全年完成基礎設施投資158

.8億元；>啟動7個城中村和光明片區(qū)、銀河橋棚戶區(qū)改造，完

成拆遷225

.7萬平方米，騰出土地3853畝；>實施了迎賓大道提升改造，完成新華路立面改造、和

平路綠化提升等12項城市精品工程；口城市規(guī)劃改造：廊坊市規(guī)劃了“—軸—廊兩環(huán)八大中心”的城市功能空間主框架，

新的行政中心將遷往廣陽區(qū)尖塔附近；在政府的主導

下

，廊坊市進行大規(guī)模的城市拆遷改造，未來

幾年內整個城市面貌將會發(fā)生巨大變化，提升廊坊市對外吸

引力城市改造世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的。城市區(qū)位

·位于京津之間，具有承接兩地產(chǎn)業(yè)轉移的先天性優(yōu)勢戰(zhàn)略契機

·京津一體化發(fā)展戰(zhàn)略為廊坊市的快速發(fā)展提供了新引擎·廊坊市不僅僅是被動承接兩地產(chǎn)業(yè)轉移，而是通過城市環(huán)境打造、城

市營銷、交通規(guī)劃等多方面主動吸引兩地相關產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃小結規(guī)劃利好世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析

2、廊坊辦公物業(yè)市場分析

3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析4、

客戶分析三、市場機會及客戶分析世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展開啟新的引擎。固安片區(qū)口固安工業(yè)園都料參需內身世

地

座藝術公四郵坊市醫(yī)

式E小實》口

永清工業(yè)園口永清臺灣工業(yè)新城ms%,□

中高光彩生態(tài)產(chǎn)業(yè)園齊田本報寄是產(chǎn)格保思的。>廊坊市政府鼓勵各區(qū)縣，發(fā)揮廊坊市“半小時上

京下衛(wèi)”的地域優(yōu)勢，依托其目前處于價值洼地的

成本優(yōu)勢，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。>固安、永清等區(qū)縣均已開發(fā)出高品質，意識領先

的優(yōu)秀園區(qū)。→

廊坊市的園區(qū)經(jīng)濟正處于蓬勃發(fā)展階段。有成熟的工業(yè)園項目。>從廊坊市的規(guī)劃及目前園區(qū)發(fā)展可以看出，市區(qū)周

邊園區(qū)，南部靠近天津，大力發(fā)展工業(yè)，北部靠近北廊坊市依托其區(qū)位、交通、人才、市場等優(yōu)勢，大力發(fā)展園區(qū)

經(jīng)濟，周邊有大量產(chǎn)業(yè)園項目。市區(qū)周邊永清、固安等地，也京，依托其良好的環(huán)境，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。>同時，其經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，在

目前的基礎上，政府大力發(fā)展會展經(jīng)濟，為廊坊市的林之本

展廊坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)林人民公園面

3心際泰整區(qū)安次工業(yè)園中科廊坊科技谷

萬莊生態(tài)新城

華為基地分布格局龍河高新區(qū)大王1清華科技園小茨參g項目清華科技園龍河高新區(qū)永清工業(yè)園固安工業(yè)園園區(qū)規(guī)?？傄?guī)劃占地13000聲，日前園區(qū)內，標準廠房10棟，研發(fā)中心5000平米，研發(fā)辦公大樓及配套，24000平米總占地28平方公里總規(guī)劃面積24平方公里，

一期開發(fā)8平方公里，二期開發(fā)16平方公里

.園區(qū)總占地16平方公里，園區(qū)分為南、北兩個片區(qū)，各占地8平方公里。開發(fā)模式企業(yè)主導政府+企業(yè)政府+企業(yè)政府+企業(yè)招商形式出租寫字樓、出租廠房出讓土地為主，有一部分標準

廠房出租土地出讓和廠房出租出租廠房租金/價格寫字樓：1.2-1.5元/天/平廠房：0.72元/天/平土地：20萬/畝廠房：0.7-1.2元/天/平廠房租金：13萬元/年土地出讓：16-20萬元/畝土地出讓：16-20萬/畝廠房租金：0.45元/平方米/天限制條住—--土地出讓要50畝以上-----企業(yè)固定資產(chǎn)南區(qū)120萬元，北區(qū)100萬元。招商情況招商情況良好，但入住率較低2010年的土地出讓指標已經(jīng)用完，上半年招商10幾個企業(yè)2010年上半年就與10多個項日達成簽約協(xié)議北區(qū)為中小型企業(yè)，南區(qū)為大型企業(yè)，05年開始招商，現(xiàn)基本招滿。典型企業(yè)清芯光電股份有限公司、同方川崎空調離士康、中建二局等沒備有限公司等南玻、華興、嘉寶菊、美思、香港百萊瑪、北京廣廈等京東方(河北)移動顯示技術有限公司、北京東方信聯(lián)科技有限公可等廊坊市周邊的產(chǎn)業(yè)區(qū)，以發(fā)展制造業(yè)為主，以富士康為

代表已形成一定品牌知名度，項目招商狀況良好項目概況世

聯(lián)

地

産本推告是產(chǎn)格保密的.市場機會分析：■整體供應：廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場以政府+企業(yè)為主導的大型工業(yè)園為主，定位于高科技產(chǎn)業(yè)

發(fā)展的園區(qū)較少，競爭環(huán)境相對寬松；■產(chǎn)品供應格局：各大型工業(yè)園供應以粗放的土地出讓形式為主，盈利方式相對單一，獨

棟、花園辦公等產(chǎn)品存在市場空白；■品牌效應：廊坊現(xiàn)有工業(yè)園已聚集了部分知名企業(yè)入住，形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎，同時在

市場上形成的良好口碑為整體營商環(huán)境的改善帶來了一定機遇；■租售市場表現(xiàn)：土地出讓平臺價格在20萬/畝左右，市場表現(xiàn)良好市場風險分析：■產(chǎn)業(yè)環(huán)境：廊坊目前缺少發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的教育、科研及產(chǎn)業(yè)基礎；■競爭環(huán)境：清華科技園主要以吸引高科技企業(yè)為主，與本項目存在競爭關系■租售市場：低廉的土地價格吸納了大量具備購買實力的優(yōu)質企業(yè)客戶?！だ确还I(yè)地產(chǎn)市場主體供應為大型工業(yè)園，以土地出讓獲取

利潤的模式為主，進行二級開發(fā)的競爭環(huán)境相對寬松，通過

細分客戶群，進行差異化競爭，能獲取一定的市場機會。廊坊市工業(yè)地產(chǎn)市場分析三、市場機會及客戶分析1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析3、

北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析

4、

客戶分析世

聯(lián)

地

産本報寄是產(chǎn)相保密的。cn山新我小區(qū)A罐子第四新興大聯(lián)華大廈助

)交通規(guī)要業(yè)務樓共證精話!象證○

炸功市委完學夏經(jīng)病息第7大的L峰高中心小零大算注村熱家四

曙龍小區(qū)參出租/出售基程明

▲結商材水

助該市旺博泰評估樓中天大廈

經(jīng)大量專日事四數(shù)血田際保麗B

面綠花國翻揮里牛缺小區(qū)品■廊坊寫字樓項目較少，主要集中在廣陽道、新華路、第六大街至第八大街區(qū)域.■寫字樓企業(yè)自用的占

比較多。■第六大街為寫字樓+商

業(yè)+公寓的綜合項目。■商務大廈、峰尚中心、博泰評估樓、交通規(guī)費業(yè)務樓是純寫字樓

?！鲂屡d大廈、中太大廈

為酒店+寫字樓的綜合

體，寫字樓共用酒店的大堂與配套。廊坊辦公物業(yè)市場以中心區(qū)寫字樓供應為主，集中分布于廣

陽道、新華路、第六大街到第八大街區(qū)域。大部分寫字樓為

企業(yè)自建自用，少部分租售。分布格局建業(yè)大廈

像時家四品

就記花圖重注樂和中天廣場和平舉冊品

金橋大度尚都金茂

商務大廈世

聯(lián)

地

産案

行公期

人民醫(yī)數(shù)三分題

交通大廈天利得益企業(yè)自建自用第六大街管道大廈自工業(yè)大學配醒明都購物廠場么廣出系

大日基學理巾本握告是產(chǎn)精保吧的。納有和市F旺點超市人民公園載鋼車通獲

○想題置普項目天利德第六大街商

都

金

茂中心商務大廈規(guī)

模總建筑面積4萬平方米，包括1棟3萬

平方米的寫字樓和1棟1萬平米的酒店

,酒店共20層。寫字樓首層5.1米，2

層4.5米、3-20層3.9米、共306套。總建筑面積123029m,總共4棟樓，1、2號公寓，3、4號寫字樓。地上6層，地下5層。總建筑面積30000平方米，可租售面積21000平方米。由A、B、C座組成，A座共14層，B座7層、C座5層總建筑面積5400平方米，可租售面積4200平方米單層面積1900平方米面

積

區(qū)

間40-134平方米89-640平方米70-110平方米170-300公

共

區(qū)

域大堂面積100平方米，面磚，簡裝電梯間4平方米左右，普通精裝修。沒有大堂。電梯間4平方米左右.普通精裝修A座大堂100

平

方

米，層高5米

，B

、

C

座

沒

有

大

堂

。

面磚

，

昔通精

裝

修。電梯間4平

方

米

左

右，簡裝面積

磚

有

昌售樓處。電

梯

間

5

平

方

左右，普通精停

車

位停車位地上96,地下39個。地上停車免費。地上停車免費，地下停車300

元/月.地下停車位593個沒有停車場沒有停車場外立面石材+玻璃幕墻面磚玻璃幕墻為主面磚，普通精裝修設

備

設

施中央空調、玻

璃

幕

培

，四部電梯，品牌為三要中央空調、內部電梯1部A座2梯4戶，B座2梯19戶中央空調、內部電梯2部物業(yè)檔次中高端中端低端中高端面3(廊坊市寫字樓整體產(chǎn)品水平一般，沒有高端的寫字樓，1、2層

基本作為底商使用，前廣場、大堂、電梯間等公共空間品質較低項目概況1項目中太大廈示華大廈新興大速業(yè)大廈規(guī)樓總建筑面積28000平米，建筑

高度60.5米，地上建筑層數(shù)17層，層高3.3米，標準層面積1090平米。總建筑面積12290平米

,可租賃面積9218平米

,共14層，層高3.3米?？偨ㄖ娣e4100平米,可租賃面積2300平米。總建筑面積近4萬平方

米，樓層為23層，物

業(yè)管理費1.5元以上。畫積區(qū)間120-

1000平方米100-

600平方米100

-

500平方米公共區(qū)城大堂10米挑空，酒店式裝修,與酒店公用大堂。電梯間4平米左右，

一般裝修●大堂6米挑空，普通裝修電梯間3.5平米左右，

一般裝修。大堂5米挑空，普通裝修。電梯間3.5平方米，普通裝修。大堂獨立酒店式大堂,8米挑空大堂電梯間4.5平方米，普通裝修。外立

面面磚和玻璃。面磚面磚石材設備設施中央空調，5部通力牌電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋，寬頻網(wǎng)絡。中央空調，富士達電梯,監(jiān)控系統(tǒng)，白動噴淋,寬頻網(wǎng)絡，中央空調，5部電梯，監(jiān)控系統(tǒng)，自動噴淋,寬頻網(wǎng)絡。8部電梯，室內配設分

戶空調物業(yè)檔次中高端中高端中端中高端普遍不注重寫字樓的品質，物業(yè)服務水平較低項目概況2世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)格保思的。項目天利得益尚都金茂第六大街建業(yè)大廈開盤時間2009年1月1日2005年10月1日2008年11月20日2009年11月總體量4

萬

平

米3

萬

平

米6萬平米4

萬

平

米銷售現(xiàn)狀售罄售罄售罄已

售

8

5

%銷售速度約3000平米/月

約3200平米/月約3400平米/月面積區(qū)間40-

134平方米70-

110平方米89-

640平方米均價8700元/平方米(

09年7月]4100元/平方米(05年)8000元/平方米(09年)8400元/平方米(10年)總價35-117萬元29-45萬元71-512萬元客戶投

資

客占

8

0

%

,

均為廊坊本地人。本地投資客為主。本

地

投

資

客

和中企業(yè)為主。以中型公司和投資客為主。廊坊寫字樓市場銷售速度較快，市場表現(xiàn)良好；其中，客戶以

本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對較少，且以本地中小企業(yè)為主。銷售市場世

聯(lián)

地

産本擺告是嚴格保礎的.項目客戶出租率點評天利得益政府自用辦公占比居多。出租率90%市政府搬遷，抓住了市場機會。第六大街以中小企業(yè)為主出租率40-50%屬于較為弱化的寫字樓，入口設置較為隱秘，產(chǎn)品水平一般。尚都金茂中心入駐企業(yè)來源：貿易20%,咨詢14%,

工

業(yè)

1

2

%

,

服

務

1

1

%出租率70%-

80%左右。產(chǎn)品品質一般，沒有物業(yè)，致使租金很便宜，商務大廈入駐企業(yè)來源咨詢20%,貿易20%,保

險

2

0

%

。出租率80%,形象好，位置佳，產(chǎn)品品質良好。單層面積小，適合實力型企業(yè)整層使用。中太大廈入住企業(yè)以中太下屬公司為主，出租部分整層租賃客戶較多。出租率100%只租一年，寫字樓共用酒店大堂

和物業(yè)，產(chǎn)品品質好，有前廣場際華大廈金融業(yè)客戶為主，中國人壽占6層，人壽財產(chǎn)保險占1層，房地產(chǎn)公司占2

層，國投占1層，整層租賃客戶居多出租率90%只租不售，客戶相對單一，多為

大客戶，物業(yè)管理完善新興大廈中國平安保險、中國電信和飯店為主

,

大

客

戶

居

多出租率100%只租不售廊坊寫字樓市場整體出租率較高；其中客戶以中小企業(yè)為主

本地政府機構及全國性企業(yè)的廊坊分支機構是重要組成部3分；行業(yè)以貿

易

、

咨詢

、金

融保

險

為

主租賃市場世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的。1.61.5中太大廈1.4際華大廈1.3第六大街1.2峰尚中心1.1其他區(qū)域廊坊寫字樓市場租金水平在1.1-1.5元/平方米/天

之間，產(chǎn)品品質和物業(yè)服務是影響租金水平的重要

因素租賃市場天利得益

商務大廈

較高租金世

聯(lián)

地

産低租金元/平方米/天尚都金茂新興大廈廣陽道新華路本報告總產(chǎn)相保密的。區(qū)

位地

面

(平方米容積率建筑面積(平方米用

途出讓年份和平路西側、文化藝術中心北側64367<3.0193101商業(yè)金融2009和平路西側、文化藝術63344<3.0190032商業(yè)金融2009廊坊市愛民道南側，文豐路東側，新

華路西側5767.738<4.023071商業(yè)金融2009南外環(huán)以南，龍河以北，銀河路以東

,

常

甫

路

以

西80151≤1.8144272商業(yè)金融2009開發(fā)區(qū)華祥路西側，匯源道北側43920.074≤3.5153720商業(yè)金融2009廊坊市光明西道以南，西外環(huán)以東22855.14272.557138商業(yè)金融2010新奧藝術大道北側、和平路東側64615.8973<3.0193848商業(yè)金融2010光明西道北側、育才路西側39958.6645<3.21128267商業(yè)金融2010廊坊市愛民道以南，文豐路以東1360.068≤3.54760商業(yè)金融2010合計1088209近一兩年廊坊市商業(yè)金融用地土地出讓面積達到38萬平方米，建筑面積預計達到100萬平方米左右，潛在競爭激烈未來寫字樓增量世

聯(lián)

地

産本報告是產(chǎn)精保圖的。核心地段+產(chǎn)品品質+交通便利【理區(qū)感域

】安:1位證于的寫

布、最新多次的上鄉(xiāng)。個寫字接。原邊爬

【總體點評】:高品質、未做推廣但銷售速度很快，投資價值高。在大堂、外立面等方面超出廊坊平臺水平。銷

售

狀

況2010年開盤，目前已銷售85%價

格8400元/平方米客

戶

構

成投資客和中型企業(yè)各占50%核

心

賣

點廊坊市目前唯一的準甲級寫字樓客

戶

關

注

要

素區(qū)域位置、產(chǎn)品品質、升值潛力。*新真大前所華大度大理

文通復變“建業(yè)大廈世

聯(lián)

地

産肆業(yè)太度本報寄是產(chǎn)相保思的。#

美銷

售

狀

況2009年1月1日開盤，目前已全部售罄，月均

銷售速度3333平方米/月。寫字樓產(chǎn)權50年

,酒店產(chǎn)權20年。投資返租，寫字樓承包金8%,酒店承包金15%。單層1400元/平方米O價格均價8700元/平方米，總價區(qū)間為35-

117萬元。租金1.5元/平方米/天?？?/p>

戶

構

成投資客占80%,客源主要以本地政府機關為主。核

心

實

點地理位置優(yōu)越，交通方便，項目檔次較高?？?/p>

戶

關

注

要

素地段位置、產(chǎn)品品質、交通便利性、升值潛

力。核心地段+產(chǎn)品高端+交通便利【區(qū)域價值】:位于較為成熟商務區(qū)愛民東到與新華路的交叉口?！局苓叕F(xiàn)有資源】:與交通大廈、尚都金茂和商務大廈相鄰。周邊配

套較為齊全?！究傮w點評】:停車位較少，交通方便，區(qū)域位置好，形象高端。全路公需B

人程圍載三分使○交通大展里最風K

通天利得益該需建市天利得益市政府搬遷，抓住了市場機會。向落金茂商務大覆世

聯(lián)

地

産本報寄花產(chǎn)將保密的|銷

售

狀

況2005年開盤，A座滿租，B、C座出租率偏低

,

出

租

率

7

0

%

-

8

0

%

左

右

。價

格均價4100元/平方米，租金1-1.1元/平方米/

天?？?/p>

戶

構

成入

駐企

業(yè)來

源

：

貿

易

2

0

%

,

咨

詢

1

4

%

,

工

業(yè)12%,服務11%。入駐企業(yè)品

牌

：

廊

坊

市

城

鄉(xiāng)

規(guī)

劃

設

計

院

、

安

利(

廊

坊

)

聯(lián)

合中

心

、中

國

人壽保險等核

心

賣

點租金便宜、區(qū)位好、交通方便。客

戶

關

注

要

素地段位置、交通便利性、升值潛力。【區(qū)域價值】:位于較為成熟商務區(qū)愛民東到與新華路的交叉口。【周邊現(xiàn)有資源】:與交通大廈、天利得益和商務大廈相鄰。周邊配套較為齊全?！究傮w點評】:區(qū)域位置好，交通方便，租金低，沒有物業(yè)管理，裝

修水平低，電梯過少。

尚都金茂核心地段+規(guī)劃利好+交通便利城建重社CT

生交通大厘天利得益保界日市臺產(chǎn)品品質一般，沒有物業(yè)，租金便宜。尚都金茂

商務大厚世

聯(lián)

地

産山廣通出期夫本報告是產(chǎn)精保思的。寫風系核

心

賣

點客

戶

關

注

要

素銷

售

狀

況2008年11月20日開盤，目前項目以全部售罄

,物業(yè)費1

.

5元/平方米/月。價

格均價8000左右，租金1.3元/平方米/天?？?/p>

戶

構

成主要以投資客為主，商戶以本地為主，北京商戶逐年遞增。企業(yè)入駐率40

-

50%,以中小

型企業(yè)為主。地理位置優(yōu)越，交通方便，知名品牌【區(qū)域價值】:位于城市步行街核心位置。邊現(xiàn)有資源】:臨近第五大街、第四大街。周邊配套設施不夠齊【總體點評】:物業(yè)管理好，交通方便，商業(yè)氛圍不濃厚。屬于較為弱化的寫字樓，入口設置較為隱秘，產(chǎn)品質量良好。全【管話大用交造表費住費接ma○第★大新A開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質、升值潛力。第六大街核心地段+知名品牌世

聯(lián)

地

産探華大重本報告總產(chǎn)相保密的。利*■整體供應：辦公物業(yè)市場供應以中心區(qū)寫字樓為主，郊區(qū)化低密度辦公存在市場空白；■整體水平：辦公物業(yè)市場處于商務市場的初期階段，整體產(chǎn)品水平較低，具備一定市場機

會

；■租售市場：市場表現(xiàn)良好；銷售價格在8000元/平米左右，銷售速度在4萬平米/年；租金水平在1-1.5元/天/平米，出租率在80%左右；■未來趨勢：商務市場需求逐步放量，對產(chǎn)品品質、項目形象的需求逐步提升。·廊坊低密度辦公物業(yè)存在市場空白，且核心區(qū)寫字樓市場未來競爭激烈，隨著市政府北遷、萬莊新城開發(fā)等形成的城市

重心北移，項目所在區(qū)域的城市價值將逐漸凸現(xiàn)，區(qū)域辦公物業(yè)市場長期來看存在一定市場機會。■整體供應：廊坊核心區(qū)未來的寫字樓供應量較大，市場競爭愈發(fā)激烈；■客戶：寫字樓市場購買客戶以投資客為主，使用客戶以本地中小企業(yè)為主，承受能力有限；政府機構、大企業(yè)的分支機構承受能力較強，但數(shù)量有限且對形象、配套要求較高；廊坊市辦公物業(yè)市場總結市場風險分析：市場機會分析：1、廊坊工業(yè)地產(chǎn)市場分析2、廊坊辦公物業(yè)市場分析

3、北京工業(yè)地產(chǎn)市場分析三、市場機會及客戶分析4、

客戶分析世

聯(lián)

地

産本握告花產(chǎn)相保密的。中關村海淀園區(qū)域常營

區(qū)域豐臺總部基地片區(qū)亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)本指_>

郊區(qū)集群化：企業(yè)總部在郊區(qū)的

乘集是北京日前總都經(jīng)濟發(fā)展的新特征。中關村科技園區(qū)海淀園、豐臺總部基地、亦莊經(jīng)濟開發(fā)

區(qū)已經(jīng)成為北京目前發(fā)展較快、規(guī)模較大、相對成熟的總部聚集區(qū)，順義空港商務區(qū)、常營非中心和西山片區(qū)也逐步發(fā)展。

生態(tài)低密：豐臺總部基地以智能

化、低密度、生態(tài)型的總部樓群

,形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)

業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。各個園區(qū)(或項目)積極打造低密生態(tài)商務辦公氛圍；個性化獨棟：亦莊聯(lián)東U谷為企業(yè)

提供多功能通用標準廠房、商務花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務配套設施?！?/p>

空間自由組合：BDA國際企業(yè)大道II的16棟獨棟建筑，與傳統(tǒng)不同陸合業(yè)提供專屬的獨寫市建提的費結性體現(xiàn)

在以間而白由好公州一北京工業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)郊區(qū)化、低密化、生態(tài)化、集群

化，郊區(qū)企業(yè)總部、個性獨棟類辦公物業(yè)開始大量出現(xiàn)分布格局順義空港

商務區(qū)市cit

m

p西山

片區(qū)項目永豐產(chǎn)業(yè)基地

中關村東升科技園

基本情況永豐產(chǎn)業(yè)基地分為四個工業(yè)科研區(qū)、

一

個公共中心服務區(qū)和

一

個生活居住區(qū)。其中工業(yè)科研用地207公頃，公建用地26公頃

,

居

住用地39公頃，集中綠地60公頃，市政

道

路

用

地

1

2

1

公

頃，

總

綠

地

率

3

5

%

,

總容

積

率

0

.

9

3

,

區(qū)

域內

以

土

地

出

讓

為

主

，

近期

開

發(fā)

獨

棟

產(chǎn)

品占地面積15萬平米，建筑面積12萬平米,規(guī)劃總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地

、中試及創(chuàng)業(yè)孵化基地、高新科技成果展示及相關配套服務四區(qū)一體產(chǎn)品面積3800-5000平米100-10000平米價

格廠房出租2.2,寫字樓均價1萬(只售不租)

,

獨

棟

1

.

3

萬租金3元/平米/天銷售狀況一期出讓土地，二級開發(fā)產(chǎn)品未開售只出租客戶狀況園區(qū)內安泰科技

、

用友軟件

、

大唐電信及航

天

時

代電

子

等

1

3

0

余

家

企業(yè)

的

入駐，基地形成以新材料產(chǎn)業(yè)為基礎

，

以電子信息產(chǎn)業(yè)為龍頭

，

電子信息產(chǎn)業(yè)與新材料產(chǎn)業(yè)為

龍

頭的

發(fā)

展

模

式北京穎泰嘉和科技股份有限公司國家高科技產(chǎn)業(yè)的搖籃和大腦，聚集了大量、各種規(guī)

模的高科技企業(yè)，

產(chǎn)業(yè)基礎強，氛圍濃厚，政策優(yōu)越中關村區(qū)域·區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境·電子信息行業(yè)等高科技類公

司客戶情況依托資源平臺價格世

聯(lián)

地

産·13000元/項

西山贏府

中間建筑西山匯基本情況占地面積7.2萬m;建筑面積8.15萬平方米層高也在3.6米以上；容積率0.84;綠化率34.7%,凈層高4.1占地21萬，建面30萬，容積率1.13,綠化率

3

0

%占地面積13.5萬平米，建筑面積26萬平米產(chǎn)品6幢4層高的獨體建筑圍合而成；疊拼式工作室、聯(lián)拌式工作室8-12層寫字樓產(chǎn)品面積A座地上面積17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F(xiàn)座1312平方米，A、B座之間的中庭面積952平方米，150-500平方米工作室，層高3.6米以上6000-20000m價格15000元/平米32000元/平米整棟或整層出售，17500元/m銷售狀況依靠蓄客售出ABC三棟，萬平米以上的大面積獨棟一期主要產(chǎn)品為170-500平米的聯(lián)排、疊拼、院落式創(chuàng)意工作室尚未開始銷售客戶狀況億陽集團、中鋁國際等實力型客戶針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群、個人工作室，包括SOHO辦公的客戶群體，二期面向高科技企業(yè)高新科技、影視動漫、文化創(chuàng)意類公司(開發(fā)商與管委會合作招商)依托周邊生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)辦公，未來往創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、數(shù)

字娛樂產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，但目前產(chǎn)業(yè)氛圍較弱西山區(qū)域·實力型客戶·創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類客戶平臺價格客戶情況依托資源·15000-00000元/m·西部周邊自然環(huán)境項目總部基地總部國際基本情況豐臺科技園二期產(chǎn)業(yè)基地內，占地65萬平方米，建面145萬平米；

一期20萬平米，二期25萬平米，三期60萬平米，四期40萬平米(三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業(yè)配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米),共500多棟，容積率1

.

59,綠化50%總占地118432.59平米；總建面212880平米；分兩期開發(fā)，

一期99659平米，二期113221平米，一期34棟已交房，二期的西例18套也交房，東側24套在售，還有6套產(chǎn)品形式6

-

12屈(1

-

3期),15層(四期)4-8層建筑單體，樓間距9-10米產(chǎn)品面積1200

-

6000#(1

-

3期),4000

-

16000r(四期)戶型面積為1000-4300平米/棟價格18000元/平米13500元/平米，

一次性97折，幾乎客戶都是一次性付款。租金2元/平米，其中需求500平米的較多。上門量2-3組/天，成交1-2套/月，1000多平米的類的最好銷售狀況分4期開發(fā)銷售，前三期已經(jīng)銷售完畢，四期2007年開始銷售，共54棟，目前剩余一棟16000平米二期的西側18套也交房，東側24套在售，還有6套客戶狀況一至三期50%中央級企業(yè)和部委機構轉制的大型國有企業(yè)，30-40%在京的本地企業(yè)和各郊縣企業(yè)、外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處10%外企。如中國質量認證中心、長征火箭技術股份有限公司、中船重工中南裝備有限責任公司、北京銀行總部基地文行、中國汽車技術研究中心、中國中金科技股份有限公司等。四期主要是實業(yè)和金融服務業(yè)。成交客戶中大國企占20%,集中面積在4000m以上，1000-2000m中小企業(yè)為住，沒有明顯的行業(yè)集中度?？蛻魰鸵嗲f對比，買這邊的多數(shù)是因為環(huán)境。北京最早低密度總部辦公區(qū)，總部經(jīng)濟的先行者，依托產(chǎn)

業(yè)氛圍和成熟度，產(chǎn)品設計合理取得了較好的市場實現(xiàn)·轉制型國有企業(yè)為主，明星

型民營企業(yè) 世

第

地

施豐臺區(qū)域·區(qū)域成熟度、產(chǎn)業(yè)氛圍、產(chǎn)

業(yè)政策、區(qū)域配套、區(qū)域環(huán)境客戶情況平臺價格依托資源·13000-18000元/m本報街是產(chǎn)將保密的不

莊長

開

雪依托資源*

低

密

度

園

區(qū)、

安

靜的

環(huán)

境*

B

D

A

經(jīng)

濟

開

發(fā)

區(qū)

產(chǎn)

業(yè)

氛圍客戶情況·7000-

12000元/m2·以第二產(chǎn)業(yè)中的高附加值業(yè)務

鏈

客

戶

為

主BDA國際企業(yè)大道喜捷科技園匯龍森基本情況一期占地10萬平方米，總建面7.7萬平方米，容積率：0.77,二期占地面積約5.4萬M?,總建筑面積約18萬M?占地面積一期西區(qū)100畝：二期東區(qū)60畝，

容積率1.0,使用率70%左右占地面積50078平米，建筑面積95190平米，容積率1.5,使用率85%產(chǎn)品形式一期3、4層小獨棟.43棟，二期共4棟焦中辦公，12棟7層

、9層獨棟4-6層獨棟辦公樓分2期開發(fā)，目前在售二期11棟獨棟，4棟寫字樓只出租產(chǎn)品面積一

期

主

力

戶

型

在

2

0

0

0

-

4

0

0

0

平

米

/

棟

，

二

期

主

力

4

0

0

0

-1

2

0

0

0

平

米500

-

800平米4層：1500-1700平米；6層：5000-6600平米3400-6000平米價格8000-12000元/r售價7000元/平米左右：租金2元/平米/天左右8600元/平米.一次性付款優(yōu)惠2-3個點銷售狀況一期04年9月開始銷售，月均1棟多

08年初售罄.預計二期2010年銷售完畢西區(qū)全

部

售

整，

東

區(qū)2

0

0

9

年

3

月

開

盤

，

已

銷售

6

0

%。

一

期

西

區(qū)

2

0

0

7

年

2

月

開

盤

；

二

期

東區(qū)

2

0

0

9

年

3

月

開

盤

，2007年11月開盤。上門量10組客戶/月,一期09.11銷售完畢客戶狀況北京

白領時裝有

限

公

司

、

中

國

黃

金

集

團

有

限

公

司

、

3M

北

京技術中心

、北

京

動

向

體

育

發(fā)

展

有

限

公

司

、K

app

a

、

河

北

建設集

團

、北京

迪

泰

鋼

申

(

D

E

T

A

Q

)

信

息

技

術

有

限

公

司

、

浙江貝達藥業(yè)新藥研制

中

心

、

中

國

通

信

建

設

第

五

工程

局

、

中石油天然氣管道燃氣投

資有

限

公

司

、

資

生堂

研

發(fā)

中

心

中

國公司、北京

谷

山豐

生

物

科

學

技

術

有

限

公

司

、

北

京

利

智

新

創(chuàng)投資有

限公

司

、

陽

光財

產(chǎn)

保

險

股

份

有

限

公

司一期二期以服裝企業(yè)為主，占90%以上。

一期另有中國移動人駐。有醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保、新材料等企業(yè)憑借區(qū)域發(fā)展定位、政府強勢引導，發(fā)展日漸成熟，大企業(yè)拉動效應明顯，目前依然存在交通距離遠，配套缺乏的問題，已

逐漸向外圍區(qū)域擴展亦莊區(qū)域平臺價格項目非中心萊

錦

T

O

W

N基本情況總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，容積率

為1

.

15,

一

期10萬n;二期22萬m占地面積99000平米，建筑面積129000平米,容積率0.77,使用率85-95%,共46棟產(chǎn)品形式獨棟商務寫字樓花園式低密度工作區(qū)(舊廠房改造)產(chǎn)品面積平層350-850平米，獨棟2300-3500平米300-5000m價格售價13000-14000元/平米；租金2.8元/平米/天外圍4元/月.m(16棟).內部6元/月.

(30棟)銷售狀況除一棟矩形寫字樓，

一大平層未售，另外開發(fā)商自留幾棟外，全部已售客戶狀況主

要

承

接

C

B

D

外

溢

客

戶

，

彌

補

C

B

D

區(qū)

域

企

業(yè)

對

于

低

密度商務花園的需求，外企多，國內企業(yè)少，金融、保險企業(yè)的北京總部、新材料、高新型企業(yè)，以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中等規(guī)模企業(yè)，如都邦保險、維維集團、中國船東互保協(xié)會、華軟通聯(lián)(CSOFT)、威頓公司等影視、文化、創(chuàng)意企業(yè)由開發(fā)商主導，

區(qū)域無產(chǎn)業(yè)氛圍依托，無政府支持，發(fā)展較

為緩慢，借助CBD

東擴，通州新城的開發(fā)，未來前景較好東部區(qū)域·開發(fā)商主導區(qū)域開發(fā)，城市

發(fā)展的主導方向客戶情況平臺價格依托資源-現(xiàn)代服務業(yè)類企業(yè)為主·13000-14000元/m世

甲

地

施本報寄是產(chǎn)格保密的。項目北京lirk空

港

M

A

X基本情況占地面積127513.80平方米，建筑面積

102887平方米占地面積：14公頃，建設規(guī)模：20萬平方米產(chǎn)品形式獨棟、分層銷售主體由72棟花園式低密度企業(yè)獨棟組成，均為4層至4.5層

.產(chǎn)品面積1800-5000平米獨棟總面積控制在800—1600平方米之間，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供MAX特有的多獨棟”疊加”組合模式價格均價14000元/平米17000元/平米銷售狀況2009年1月開始銷售二期07.8開盤銷售客戶狀況天津港保稅區(qū)麥威國際貿易有限公司、北京超越未來科技發(fā)展有限公司、北京灣羽盒科技發(fā)展有限公司、北京四之輸煤炭工程設計有眼公司、沈陽黎明航空發(fā)動機依托會展經(jīng)濟和航空經(jīng)濟

的雙

引攀

聚集

關聯(lián)

度

高

的

企

業(yè),貿易

、通

訊

技

術

、

國

有

單

位

、

投

資

管

理

公

司

，

如

北

京

欣仁投

資

咨

詢

有

限

公

司

；

北

京

市

大

發(fā)

畜

產(chǎn)

公

司

(

與NOKIA合

作

的

手

機

分

銷

業(yè)

務

)

;

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