存量規(guī)劃與城市更新

城鄉(xiāng)規(guī)劃前沿理論與實踐我國城市化進程中的存量規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃前沿理論與實踐——存量規(guī)劃城市化背景增量規(guī)劃存量規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃的轉(zhuǎn)型城市化背景我國城市化進程中的存量規(guī)劃城市化城市（鎮(zhèn)）化（

Urbanization）

城市化也有學(xué)者稱之為城鎮(zhèn)化、都市化，是由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過程，具體包括人口職能的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、土地及地域空間的變化。從某種意義上說，人類文明史也是一部城市發(fā)展史和城市化進程史。城市化理論與研究方法

宏觀視角下城市化的過程與結(jié)果（城市體系的建立）

發(fā)達國家（美國）的城市化歷程與特征

欠發(fā)達國家的城市化現(xiàn)狀特征與問題

城市空間的變化及原因城市化

城市空間的變化及原因

城市社會生活的變化及原因展望城市的變化本書的內(nèi)容：城市化過程——城市發(fā)展史1、城市如何城市化？2、城市如何變化？空間的完整性和時間的連續(xù)性城市化

城市是多種作用的產(chǎn)物，它也是經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機，是文化創(chuàng)新、社會轉(zhuǎn)型和政治改革的中心地。城市，必須作為經(jīng)濟和社會的一部分來觀察和研究。城市的研究也不能脫離歷史、經(jīng)濟發(fā)展、社會文化變化以及在世界經(jīng)濟中地方間日益增長的相互依賴性。要真正地了解城市，需要通過交叉學(xué)科方法來實現(xiàn)。城市化我國的城市化進程中國城市化率年份城鎮(zhèn)化率%年份城鎮(zhèn)化率%備注194910.64198825.81

195011.18198926.21

195111.78199026.41

195212.46199126.37

195313.31199227.63

195413.69199328.14

195513.48199428.62

195614.62199529.04

195715.39199629.37

195816.25199729.92

195918.41199830.4

196019.75199930.89

196119.29200036.22

196217.33200137.66

196316.84200239.09

196418.37200340.53

196517.98200441.76

196617.86200542.99

196717.74200643.9

196817.62200744.94

196917.5200845.68

197017.38200946.59

197117.26201047.5

197217.13201151.27應(yīng)該是51.27197317.2201252.57比上年提高1.3個百分點197417.16201353.37

197517.342014

197617.442015

197717.552016

197817.922017

197919.992018

198019.392019

198120.162020

198221.132021

198321.622022

198423.012023

198523.712024

198624.522025

198725.322026

198825.81198926.21199026.41199126.37199227.63199328.14199428.62199529.04199629.37199729.92199830.4199930.89200036.22200137.66200239.09200340.53200441.76200542.99200643.9200744.94200845.68200946.59201047.5201151.27201252.57201353.372011年我國城市化水平超過50%城市化吳敬璉：全面深化改革與新型城鎮(zhèn)化中國在整個改革和發(fā)展中都存在一個問題，就是對一些改革發(fā)展的基本問題有不同意見和看法，事先并沒有弄清楚。在改革進行中，大家的注意力都放在一些比較現(xiàn)象層面的問題上。實際上，基本問題沒有弄明白，現(xiàn)象層面的問題是沒有辦法弄清楚的。到底為什么要城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化在現(xiàn)代發(fā)展中的地位和作用是什么？我國的城市化問題城市化第一種看法，認為城鎮(zhèn)化是增加需求、拉動增長的一種重要的途徑。第二種意見，認為城鎮(zhèn)化是工業(yè)化、現(xiàn)代化的結(jié)果，而不是一種推動力量。努力搞工業(yè)化，人口就會向城市聚集，城鎮(zhèn)化就可以得以推進。吳敬璉：這兩種意見好像都有問題。發(fā)展經(jīng)濟學(xué)所公認的城市化在工業(yè)化和現(xiàn)代化當(dāng)中的作用，與上述認識是有很大的差別的。我國的城市化問題城市化美國布朗大學(xué)專門研究城市化的教授W·亨德森，在2007年寫了一篇名為《中國的城市化：面臨的問題及政策選擇》的文章，他總結(jié)了整個發(fā)展經(jīng)濟學(xué)和城市經(jīng)濟學(xué)，對城市化的功能提出了一些公認說法。從世界范圍來看，一個國家在從低收入向高收入邁進的過程當(dāng)中，城市化一直是快速收入增長和工業(yè)化的內(nèi)在組成部分。它為什么是一個內(nèi)在的組成部分呢？說得簡單一點，就是因為城市化可以提高整個經(jīng)濟的效率。亨德森認為，現(xiàn)代化離不開城市化，因為大部分制造業(yè)和服務(wù)業(yè)活動在城市中開展，效率更高。我國的城市化問題城市化美國哈佛大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授E·格萊澤，在另一本書《城市的勝利：城市化如何讓我國變得更加富有、智慧、綠色、健康和幸?！罚?011年）里，提到佛羅倫薩為什么可以成為文藝復(fù)興的一個起點城市呢？就是有才能的人都到這里來交流思想，從交流思想一直到交流繪畫的技術(shù)，于是佛羅倫薩就成了文藝復(fù)興的起點。諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者盧卡斯也認為，城市是增長的發(fā)動機，創(chuàng)新的孵化、精湛技能的培育，無不在城市進行。E·格萊澤的書里強調(diào)，城市意味著人的接近性（proximity）、密集度(density)和親近性(closeness)，在這樣的情況下，就形成了一個“思想市場”。思想者通過在自由的思想市場上的競爭和合作實現(xiàn)創(chuàng)新?？扑乖谌ナ狼皩懙年P(guān)于中國改革的書里，特別強調(diào)思想市場?？扑拐J為，中國現(xiàn)在一個大的缺點就是缺乏思想市場。我國的城市化問題城市化

在城市當(dāng)中，因為有人的親近性、密集度和接近性，所以通過人和人之間的面對面的交流、沖擊，就可以產(chǎn)生新的思想、新的概念、新的技術(shù)，這是城市最大的功能。

我國城市化現(xiàn)象：土地的城市化優(yōu)先于人口的城市化，城市化變成了土地開發(fā)。土地的城市建成區(qū)的面積增長，比城市人口的增長要高好幾倍。城市的市中心的容積率比發(fā)達國家要低得多，城市人口的人均占地面積比發(fā)達國家多得多。也就是說，城市化不是去發(fā)展思想生產(chǎn)，變成了開發(fā)房地產(chǎn)。在城市化的過程中，提高效率的功能發(fā)揮不大，而這是它的基本作用。我國的城市化問題城市化我國的城市化問題從世界各國近代發(fā)展的經(jīng)驗看，城市化是和工業(yè)化、現(xiàn)代化相伴而行的，甚至可以說，城市化乃是工業(yè)化和現(xiàn)代化的重要組成部分。其原因在于,工業(yè)化和現(xiàn)代化的核心內(nèi)容是勞動、土地等生產(chǎn)要素從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移；而制造業(yè)和服務(wù)業(yè)需要一定程度的空間集聚才能有效率。這樣，城市化就成為工業(yè)化和現(xiàn)代化題中應(yīng)有之義。我國的城市化存在嚴重的效率問題!吳敬璉：我國城市化面臨的效率問題和政策選擇城市化問題一：規(guī)模問題——“攤大餅”式的“造城運動”極大地浪費土地資源在中國，土地城市化的速度大大地超過了人口城市化的速度，土地資源的浪費十分驚人。城市居民的人均占地面積和工商業(yè)萬元產(chǎn)值耗用的土地面積都超過發(fā)達國家許多倍。還遠沒有實現(xiàn)城市化，許多地方已經(jīng)鬧起了土地荒。我國的城市化問題2001版上海城市總體規(guī)劃2006年上海城市建設(shè)用地現(xiàn)狀改革開放30年的城市外延式的發(fā)展，土地資源的粗放利用和不可持續(xù)性。城市化我國的城市化問題城市化問題二：質(zhì)量問題——城市的空間結(jié)構(gòu)惡化，城市的運營效率降低現(xiàn)在許多城市盲目用“攤大餅”的方式盡量擴大規(guī)模，導(dǎo)致城市本身的運營效率降低。使這些大城市居民的生活半徑都變得很長，有幾十萬、上百萬的人每天都要從城外搬到城里，再從城里搬到城外，使交通擁堵成為常態(tài)。在高峰時段整個城市成了一個大停車場，汽車尾氣造成的空氣污染變得不能忍受的情況正在越來越多的城市發(fā)生。我國的城市化問題城市化我國的城市化問題城市化我國的城市化問題城市化問題三：社會問題——“雙重二元結(jié)構(gòu)”拉大了居民收入水平差距用大量占用農(nóng)民土地、而不給予充分補償?shù)霓k法推進城市化，不但造成數(shù)量高達幾千萬人的“失地農(nóng)民”，使中國出現(xiàn)“城市像歐洲，農(nóng)村像非洲”的奇怪景觀，而且在城市內(nèi)，也存在“偽城市化”的現(xiàn)象。我國貧富差距拉大的一個重要原因，是城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)。更深入地觀察可以發(fā)現(xiàn)，我們這里存在的，是一種雙重的二元結(jié)構(gòu)：一方面是城鄉(xiāng)之間的二元結(jié)構(gòu)，另外一方面是在城市里面的二元結(jié)構(gòu)。這種雙重二元結(jié)構(gòu)是當(dāng)前貧富差距擴大的一個重要原因，造成社會矛盾的激化。我國的城市化問題城市化

我們“攤大餅”式城市發(fā)展的結(jié)果是把金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)還有政府都放在里面。各種專業(yè)的人員，包括大部分的制造業(yè)集中大城市，而制造業(yè)里面的工人叫農(nóng)民工，農(nóng)民工是沒有城市化的，實際上他不是市民，他的知識和技術(shù)水平其實都是比較低的。這就出現(xiàn)了“偽城市化”的問題。關(guān)于城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在有兩個數(shù)字，一個是國家統(tǒng)計局說的52%，但是其中有相當(dāng)一部分是偽城市化，就是實際上不能參加生產(chǎn)思想（idea）過程，只是做一些簡單加工。如果把這部分刨掉之后，我國的城市化率只有35%。我國的城市化問題城市化我國的城市化問題城市化我國的城市化問題

2014年11月8日，國家發(fā)改委城市中心學(xué)術(shù)委員會智庫楊保軍院長，出席2014中國城市可持續(xù)發(fā)展高層國際論壇，參加了開放性對話一“智慧低碳：規(guī)劃先行”，并作主題講演：城市建設(shè)有技術(shù)但沒智慧。

前三十年，我們主要精力集中在城市的擴張、建設(shè)，主要是快速的建設(shè)為主。我們并不缺少技術(shù)，但是缺少一點智慧，可以說是野蠻擴張帶來的環(huán)境問題，社會問題很多。

智慧低碳，低碳是可持續(xù)的角度，集約利用資源，提高利用資源的效果。智慧難度更大，它跟技術(shù)不同，技術(shù)是不斷進步的，但是什么時候采用什么技術(shù)，解決什么問題，達到什么目標(biāo)，這是智慧，這就需要智慧含量。必須反思人類跟自然的關(guān)系，人與社會的關(guān)系，人與自我的關(guān)系，現(xiàn)在和未來的關(guān)系。城市化我國的城市化問題城鄉(xiāng)規(guī)劃2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》1990年4月1日《城市規(guī)劃法》城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)環(huán)境，促進資源、能源節(jié)約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃，是城鄉(xiāng)建設(shè)和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改?！?/p>

（第七條）解決城市化過程中的問題我國的法定規(guī)劃體系省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃－總體規(guī)劃（市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃＋中心城區(qū)規(guī)劃）－控制性詳細規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃

－總體規(guī)劃－控制性詳細規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系其他常見的規(guī)劃類型城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃新城發(fā)展概念規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃專項規(guī)劃歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護規(guī)劃舊城更新規(guī)劃城市設(shè)計存量規(guī)劃的提出我國目前城市規(guī)劃編制的主流思想還是“增量”，但是特大城市發(fā)展已經(jīng)開始向“存量”轉(zhuǎn)變，同時也有學(xué)者進行相關(guān)研究思考。深圳城市總體規(guī)劃（2010-2020）提出：城市空間發(fā)展模式由“增量擴張”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)變。正在修編上海城市總體規(guī)劃提出：“嚴守用地底線，實現(xiàn)建設(shè)用地‘零增長’甚至負增長”。鄒兵：《增量規(guī)劃、存量規(guī)劃與政策規(guī)劃》（2012），《由“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”-深圳市城市總體規(guī)劃轉(zhuǎn)型的動因與路徑》（2013）趙燕菁：《城市規(guī)劃的下一個三十年》，《存量規(guī)劃：理論與實踐》（2014）增量規(guī)劃我國城市化進程中的存量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃，是指以新增建設(shè)用地為對象、基于空間擴張為主的規(guī)劃。（鄒兵,2012）研究對象：新建設(shè)用地需求供給城市化進程的需要職業(yè)教育投資驅(qū)動發(fā)展模式需要：重大項目落地規(guī)劃理念：理想主義，權(quán)威主義，精英規(guī)劃土地財政服務(wù)于政府政府業(yè)績的GDP考核：新區(qū)開發(fā)增量規(guī)劃的需求和供給增量規(guī)劃新中心區(qū)大學(xué)城生態(tài)城航空城臨港新城高鐵樞紐新區(qū)等等工業(yè)開發(fā)區(qū)科技城物流園金融城汽車城新興產(chǎn)業(yè)基地旅游區(qū)度假區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)商務(wù)區(qū)增量規(guī)劃北京大望京商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計增量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃理想城市增量規(guī)劃但，現(xiàn)實可能是這樣！增量規(guī)劃增量規(guī)劃增量規(guī)劃的特點1、服務(wù)于快速發(fā)展2、土地供應(yīng)政府主導(dǎo)3、利益關(guān)系簡單4、英雄主義“大規(guī)劃”增量規(guī)劃問題思考1、規(guī)劃目標(biāo)？2、實施動力？3、投資和開發(fā)主體？4、規(guī)劃師的角色？增量規(guī)劃：解決問題還是增加問題？增加的是數(shù)量還是質(zhì)量？存量規(guī)劃我國城市化進程中的存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃，是指促進建成區(qū)優(yōu)化調(diào)整的規(guī)劃。（鄒兵,2012）研究對象：已建設(shè)用地需求供給國家嚴控土地指標(biāo)職業(yè)教育中心城區(qū)土地升值規(guī)劃理念：公共參與，協(xié)商規(guī)劃城市功能轉(zhuǎn)型與品質(zhì)提升服務(wù)于多利益主體歷史文化街區(qū)保護存量規(guī)劃的需求和供給存量規(guī)劃存量規(guī)劃舊城更新規(guī)劃歷史街區(qū)保護規(guī)劃空間環(huán)境整治規(guī)劃工業(yè)用地更新公共設(shè)施完善棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)升級與園區(qū)整合古城保護歷史文化街區(qū)保護歷史城區(qū)復(fù)興道路空間景觀整治廣告招牌沿街立面整治等等交通設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施完善等等存量規(guī)劃某縣城老城區(qū)城市更新規(guī)劃設(shè)計存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃上海某路的道路景觀設(shè)計存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃存量規(guī)劃的特點1、城市功能升級和空間品質(zhì)提升2、土地使用權(quán)分散3、利益關(guān)系復(fù)雜4、基于現(xiàn)狀研究的“小規(guī)劃”存量規(guī)劃問題思考1、規(guī)劃目標(biāo)？2、實施動力？3、投資和開發(fā)主體？4、規(guī)劃師的角色？存量規(guī)劃：空間問題還是制度問題？土地存量還是建筑存量？從增量到存量：城鄉(xiāng)規(guī)劃轉(zhuǎn)型我國城市化進程中的存量規(guī)劃增量規(guī)劃：土地資源的分配與組合增量規(guī)劃研究的問題1、城市的發(fā)展規(guī)模2、城市的發(fā)展方向與邊界3、城市的功能結(jié)構(gòu)與布局4、城市的空間形態(tài)與形象5、城市的道路交通網(wǎng)絡(luò)6、城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施7、城市的公共服務(wù)設(shè)施8、城市的生態(tài)環(huán)境保護9、城市的開發(fā)強度等等通過以“物質(zhì)空間”研究為主的工程性規(guī)劃設(shè)計，控制引導(dǎo)增量土地資源的合理利用，塑造城市。增量規(guī)劃：土地資源的分配與組合所有權(quán)人：國家（代理人政府）使用權(quán)人：開發(fā)主體規(guī)劃師規(guī)劃師存量規(guī)劃：土地資源的利用效率存量規(guī)劃研究的問題1、城市發(fā)展規(guī)模的控制2、城市功能結(jié)構(gòu)的調(diào)整3、城市空間品質(zhì)與形象的提升4、城市道路交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善5、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的整合6、城市公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)水平的提升7、城市生態(tài)環(huán)境的修復(fù)8、城市土地更新的開發(fā)強度等等通過以“城市政策”研究為主的制度建構(gòu)與設(shè)計，提高存量土地資源的利用效率，控制引導(dǎo)城市物質(zhì)空間的變化。存量規(guī)劃：土地資源的利用效率產(chǎn)權(quán)人一產(chǎn)權(quán)人二規(guī)劃師規(guī)劃師政府開發(fā)主體存量規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)土地資源的利用效率是經(jīng)濟學(xué)問題，土地產(chǎn)權(quán)及其交易成本是提升土地資源利用效率的關(guān)鍵因素之一。所有社會現(xiàn)象均源于個體的行為以及群體的合作，在這些活動中，人們基于他們預(yù)期的額外收益和成本進行選擇。經(jīng)濟學(xué)研究的是人類的基本活動：經(jīng)濟活動——個體以及群體的行為，選擇以及合作。其前提是游戲規(guī)則下的自由權(quán)衡，最終可以達成個體意愿下的無意結(jié)果。資源價值的有效利用。存量規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)“產(chǎn)權(quán)”概念肇始于美國經(jīng)濟學(xué)家科斯（RonaldHarryCoase）的開創(chuàng)性研究。他在1960年發(fā)表的《社會成本問題》一文中指出：“人們通常認為，商人得到和使用的是實物（一畝土地或一噸花費），而不是行使一定（實在）行為的權(quán)利。我們會說某人擁有土地，并把它當(dāng)作生產(chǎn)要素，但土地所有者實際上擁有的是實施一定行為的權(quán)利?！?/p>

這段話揭示了產(chǎn)權(quán)研究關(guān)注的對象，不是人獲得的某種物品這一行為的結(jié)果，而是如何獲得行使對這種物品的行為權(quán)利。如果獲得某種物品而不能有效地行使對該物品的行為權(quán)，那么獲得這種物品的利益就大大降低，從而影響人的行動。存量規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)權(quán)理論的提出，是將權(quán)利的配置與經(jīng)濟利益掛鉤，用經(jīng)濟利益來衡量權(quán)利配置的優(yōu)劣。

埃里克.弗魯博頓和S·佩杰維奇（1994）對“產(chǎn)權(quán)”曾有著名的定義：“產(chǎn)權(quán)不是指人與物之間的關(guān)系，而是指由物的存在及關(guān)于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關(guān)系。產(chǎn)權(quán)安排確定了每個人相應(yīng)于物時的行為規(guī)范，每個人必須遵守他與他人之間的相互關(guān)系，或承擔(dān)不遵守這關(guān)系的成本。因此，對共同體中通行的產(chǎn)權(quán)制度可以描述為，它是一系列用來確定每個人相對于稀缺資源使用時的地位的經(jīng)濟和社會關(guān)系。”存量規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)提高土地資源的利用效率，就是把土地資源的產(chǎn)權(quán)歸于更有效率利用它的“人”。如何進行？依靠市場交易。但，產(chǎn)權(quán)交易是有成本的?？扑苟稍诮灰壮杀緸榱愕那疤嵯拢a(chǎn)權(quán)的最初界定不影響資源的最優(yōu)配置；或表述為交易成本為零的前提下，私人成本與社會成本相等；或表述為交易成本為零的前提下，社會產(chǎn)值最大。在交易成本為正的前提下，產(chǎn)權(quán)制度是重要的；不同的產(chǎn)權(quán)界定，市場配置資源的效績不同。交易成本無窮大，難以達成交易。完善制度可以，提高效率。只有制度建立的成本低于市場收益，才有可能建立產(chǎn)權(quán)制度，對商品的產(chǎn)權(quán)進行界定。存量規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)提高土地資源的利用效率的關(guān)鍵是，如何通過制度設(shè)計降低土地產(chǎn)權(quán)交易成本，是土地在更有效率的產(chǎn)權(quán)人手中發(fā)揮更大的價值。例如：一個單位擁有一棟宿舍樓，如果它認為加一個10萬元的電梯，可以使物業(yè)升值20萬，它就會增加電梯。但如果這棟樓“房改”了，交易的規(guī)則馬上就會不一樣。按照新的交易規(guī)則，是否要加電梯需要全體業(yè)主同意。顯然，一樓的業(yè)主對加裝電梯毫無興趣。這時樓上能從電梯中帶來好處的業(yè)主，就要付出一筆“交易成本”，收買一樓的業(yè)主。如果樓上的業(yè)主組織集體行動和補償一樓業(yè)主的“交易成本”大于20萬元，電梯作為一種公共服務(wù)，就無法提供。存量規(guī)劃的內(nèi)容：規(guī)劃變更如果說增量規(guī)劃主要是解決在一張白紙上，怎樣合理布局各種“色塊”(功能)，那么存量規(guī)劃主要是解決則是怎樣在已經(jīng)布滿“色塊”的現(xiàn)狀圖上，將一個已有的“色塊”轉(zhuǎn)變?yōu)楦侠淼摹吧珘K”。當(dāng)然，存量規(guī)劃并不是簡單轉(zhuǎn)變“色塊”那么簡單。事實上，規(guī)劃師改變不了任何現(xiàn)狀“色塊”。他所做的只是設(shè)計一種規(guī)則，然后等待“色塊”在市場的驅(qū)動下，自主轉(zhuǎn)變?yōu)楦侠淼摹吧珘K”。這個規(guī)則可能是“政策”、“法規(guī)”或者審批“標(biāo)準(zhǔn)”。城鄉(xiāng)規(guī)劃的轉(zhuǎn)型英國城市規(guī)劃制度學(xué)派的大師，香港大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院院長ChrisWebster教授：城市一旦離開圖版，就擁有了他自己的生命。真正的奇跡乃是城市會怎樣圍繞著這些設(shè)計，在不知不覺下，持續(xù)不懈自我蔓生。

偉大的規(guī)劃，不僅僅體現(xiàn)在圖版上，同時也體現(xiàn)在它是如何塑造一個城市的生命。我們可以請最偉大的設(shè)計師設(shè)計我們的空間，但離開圖版后的設(shè)計如何演變?yōu)橐粋€偉大的城市，則要看我們能否設(shè)計出偉大的制度。城鄉(xiāng)規(guī)劃的轉(zhuǎn)型

存量規(guī)劃首先要尋找出那些現(xiàn)狀已經(jīng)過時，那些新的城市功能更適于取代老