貨幣的時間價值與建筑設計方案評價-工程經濟

第十七講

貨幣的時間價值和建筑設計方案評價。

一、內容提要：

本講主要是講解

貨幣的時間價值概念、衡量尺度、計算公式以及名義利率和實際利率的計算問題；建筑設計方案的要求、準則、技術經濟評價，以及居住建筑、居住小區(qū)、公共建筑設計方案的評價指標。

二、本講的重點是：

貨幣的時間價值計算、名義利率和實際利率的計算問題

本講的難點是：建筑設計方案的技術經濟評價問題。

三、

內容講解：

1、

貨幣的時間價值：

1.1定義：是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。

例如，將現在的1元錢存入銀行，如果銀行存款年利率是10%，那么一年后可得到1.10元，這1元錢經過一年的投資增加了0.10元，這就是貨幣的時間價值。

我國關于時間價值的概念為：貨幣的時間價值是扣除風險報酬和通貨膨脹貼水后的真實報酬率。銀行存款利率、貸款利率、各種債券利率、股票的股利率都可看作是投資報酬率，但它們與時間價值都是有區(qū)別的。只有在沒有風險和通貨膨脹的情況下，時間價值才與上述的報酬相等。

影響資金時間價值的因素：主要有資金的使用時間、資金數量的大小、資金投入和回收的特點、資金周轉的速度。

資金有時間價值，即使金額相同，因其發(fā)生在不同時間，其價值就不相同。反之，不同時點絕對不等的資金在時間價值的作用下卻可能具有相等的價值。所以，不同時間點上的貨幣收入量或支出量不宜直接進行運算，需要把它們換算到相同的時間點上，然后才能進行大小的比較和計算。

1.2、衡量貨幣時間價值的尺度：

（一）

利息：就是貨幣所有者（債權人）因貸出貨幣或貨幣本金而從借款人（債務人）處獲得的報酬。

從債權人角度，貸款利息就是資本報酬。從債務人角度，利息則是使用貨幣或貨幣資本所花費的代價即資金成本。

（二）

利率：是一定時間內利息和本金的比例?？砂茨?、半年、季、月計算，稱為年利、半年利率、季利、月利、也可按三年、五年、十年計算，如中長期貸款利率、債券和國庫券利率。

利息的計算：

（1）單利：是按某利率對原始本金計算利息的方法。

單利的計算公式為：I=p?i?n

其中，I代表計息周期的利息，p代表本金，i代表計息周期單利利率，n代表計息期數。

（2）復利：是以某利率對各期期末的本金來計算利息的方法，即每經過一個計息期，要將所生利息加入年初本金再計利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。

（二）年金終值和現值計算

年金是指在每期期末等額、定期的收支系列。例如，等額分期付款賒購、等額分期償還貸款、發(fā)放養(yǎng)老金、分期等額支付工程款、每年相同的銷售收入等，都屬于年金收付形式，用符號A表示。

(1)年金終值公式

若用橫線代表時間的延續(xù)，用數字標出各期的順序號；豎線的長度表示支付年金的大小。則年金可用下圖表示。

建筑設計方案評價

2.1、建筑設計方案評價的要求和準則

建筑設計：是指用戶對功能的要求，具體確定建筑形式、結構形式、建筑物的空間和平面布置以及建筑群體組合的設計。

（一）

建筑設計方案技術經濟評價的基本要求

（1）適用和經濟的統(tǒng)一。建筑設計必須貫徹“適用、經濟、在可能條件下注意美觀”的建設方針，它是評價設計方案的基本準則。

（2）．美觀和經濟的統(tǒng)一。

（3）．要有可比性。對不同設計方案進行使用、經濟和美觀方面的比較時，要注意方案的可比性。

（4）．突出主要指標。

(二)建筑設計的技術原則

城市住宅和公共建筑設計應遵循的技術經濟原則是：

（1）．嚴格執(zhí)行國家設計規(guī)范；

（2）．執(zhí)行國家有關的建設標準；

（3）．符合城市總體規(guī)劃要求；

（4）．合理利用土地；

（5）．滿足使用功能要求，保證方便生活，方便工作；

（6）．正確處理使用、輔助、交通三大部分關系，對建筑空間進行合理組合，優(yōu)化設計；

（7）．正確處理裝修構造和選擇設備標準；

（8）．滿足衛(wèi)生、防火、日照、通風和安全疏散的要求；

（9）．正確選擇結構形式和建筑材料，降低工程造價，縮短建設工期，提高工程質量。

2.2、建筑設計方案的技術經濟評價

建筑設計方案技術經濟評價的目的：是采用科學方法，按照工程項目經濟效果評價原則，用一個或一組主要指標對設計方案的項目功能、造價、工期和設備、材料、人工消耗等方面進行定量與定性分析相結合的綜合評價，從而擇優(yōu)確定技術經濟效果好的設計方案。

建筑設計方案的評價是以評價指標體系作為基礎和依據的。評價指標體系按建筑功能指標和社會資源消耗指標兩大類劃分，每一大類指標再進一步分為相應的分指標。

在兩大類評價指標中，建筑功能類指標大多數是不可計量的指標(定性指標)，評價時可做出評分標準，由專家評出分值，一般以分值高者為優(yōu)；社會資源消耗類指標基本為可計量指標(定量指標)。評價時可計算出數值大小，一般以小者為優(yōu)。常用的技術經濟評價方法有：計算費用法，多因素評分優(yōu)選法。

(一)計算費用法

最小費用法有兩個評價指標：C年和C總。C年表示設計方案在投資回收期內平均每年的年成本，包括投資成本和年運營成本；C總表示設計方案在投資回收期內的總成本。

對多方案進行分析對比時，采用的計算費用法較簡便。其數學表達式為：

C年=K×E+V

C總=K+V×t

式中，C年—年計算費用；C總—項目總計算費用；K—總投資額；V—年運營成本；t—投資回收期；E—投資效果系數（它是投資回收期的倒數）

例8、某建設項目有3個設計方案，其已知條件是：

方案1：投資總額K1=2000萬元，年運營成本V1=400萬元；

方案2：投資總額K2=2200萬元，年運營成本V2=350萬元；

方案3：投資總額K2=2400萬元，年運營成本V2=300萬元；

標準回收期t為5年，投資效果系數E=0.2，優(yōu)選出最佳設計方案。

解：方案1：C年=

K1×E+

V1=2000×0.2+400=800萬元

C總=

K1+

V1×t=2000+400×5=4000萬元

同理可求得方案2的C年=790萬元，C總=3950萬元。方案3的C年=780萬元，C總=3900萬元。

由以上計算結果可見，方案3的計算費用最低，所以方案3是最佳方案。

（二）

多因素評分優(yōu)選法

多因素評分優(yōu)選法，就是對需要進行分析評價的設計方案設定若干個評價指標和按其重要程度分配權重，然后按評價標準給各指標打分，將各項指標所得分數與權重相乘并匯總，便得出各設計方案的評價總分，以獲總分高者為最佳方案的辦法。但關鍵是要正確地確定權重，其計算公式為：

以上指標中，有效面積指建筑平面中可供使用的面積；使用面積指有效面積減去交通面積；結構面積指建筑中結構所占的面積；建筑面積指有效面積加上結構面積(層高2.2米以下不計建筑面積)；建筑體積包括屋頂及地下室體積。

2.4、居住小區(qū)設計方案的評價指標

居住小區(qū)設計方案的經濟評價，主要是

考察設計方案是否保證居民基本的居住生活環(huán)境，使用土地和空間的經濟、合理和有效性。評價時應考慮：人口與建筑密度、建筑群體的布置、建筑層數和間距、公共建筑、小區(qū)道路、管網、綠地的布局等，常用幾項密度指標來衡量。居住區(qū)的主要綜合技術經濟指標如下：

（1）．居住區(qū)用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱；

（2）．容積率=地上建筑總面積／居住區(qū)用地總面積(％)；

（3）．住宅平均層數=住宅總建筑面積／住宅基底面積(層)；

（4）．高層住宅比例=高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)；

（5）．中高層住宅比例=中高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)：

（6）．人口毛密度=居住人口數量/住區(qū)用地面積(人/公頃)；

（7）．人口凈密度=居住人口數量／住宅用地面積(人/公頃)；

（8）．住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套數／居住區(qū)用地面積(套/公頃)；

（9）．住宅建筑套密度(凈)=住宅建筑套數/住宅用地面積(套/公頃)；

（10）．住宅面積毛密度=住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；

（11）．住宅面積凈密度=住宅建筑面積／住宅用地面積(m2/公頃)；

（12）．建筑面積毛密度=各類建筑的建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；

（13）．住宅建筑面積凈密度=住宅建筑基底總面積／住宅用地面積(％)；

（14）．綠地率=綠地總面積／居住區(qū)用地面積(％)；

（15）．拆建比=新建建筑總面積／原有建筑總面積；

（16）．土地開發(fā)費=前期工程投資／住宅區(qū)用地面積(萬元/公頃)；

（17）．住宅單方綜合造價=建設總投資／住宅建筑面積(元／m2)。

其中，前期工程投資包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設備和道路工程等各項費用。

建設總投資包括土地開發(fā)費用，居住區(qū)用地內的各類建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用。

2.5、公共建筑設計方案的評價指標

公共建筑是人們進行社會生活的活動場所，公共建筑類型繁多，功能各異，但技術經濟指標是有一定共同性的。評價時應考慮建筑空間布局、建筑造型、功能分布、人員流線及交通組織、自然通風、采光、照明、空調、結構、環(huán)境等方面的因素。按公共建筑的特點，評價指標包括滿足社會需求和社會資源消耗兩大部分，主要參考指標有以下幾項：

（1）．建筑物占地面積(m2)；

（2）．建筑面積(m2)；

（3）．使用面積(m2)；

（4）．有效面積(m2)；

（5）．結構面積(m2)；

（6）．建筑體積(m3)：

（7）．總投資(萬元)；

（8）．單位面積投資=總投資健筑面積(元／m2)；

（9）．建筑密度(％)；

（10）．單位面積能源消耗(kW／m2)；

（11）．有效面積系數=有效面積/建筑面積(％)；

（12）．使用面積系數=使用面積/建筑面積(％)；

（13）．結構面積系數=結構面積/建筑面積(％)；

（14）．有效面積的體積系數=建筑體積／有效面積(％)；

（15）．單位體積的有效面積系數=有效面積/建筑體積(％)；

（16）．人(床、座)均建筑面積[m2／人(床、座)]；

（17）．人(床、座)均使用面積[m2(床、座)]；

（18）．人(床、座)均有效