住房反向抵押貸款的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

住房反向抵押貸款的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

以房為新房是指失去財(cái)產(chǎn)的老年人將房屋的所有權(quán)抵押給相應(yīng)的保險(xiǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)，并通過(guò)保險(xiǎn)公司或金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估房屋的價(jià)值、未來(lái)的增加值和損失。根據(jù)評(píng)估值和老年人的平均壽命，并每月或每年向保險(xiǎn)老人支付租金。這些固定的按時(shí)付款繼續(xù)給老年人，但老年人按規(guī)定享受這一收入。保險(xiǎn)公司或相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)在老人辭世之后,可獲得房屋的產(chǎn)權(quán),將房屋出租或者銷(xiāo)售甚至拍賣(mài)。目前國(guó)外在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的同時(shí)也規(guī)定,一旦投保人與保險(xiǎn)公司訂立了有效合同并開(kāi)始執(zhí)行,那么不管投保人的實(shí)際壽命有多長(zhǎng),保險(xiǎn)公司一律要按月付款,但如果投保人的實(shí)際壽命短于預(yù)期壽命,保險(xiǎn)公司也一律可以收回房產(chǎn)。這種貸款方式,對(duì)于改善老年人的生活質(zhì)量、減輕社會(huì)保障壓力具有積極的意義。一、美國(guó)的房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老,也稱(chēng)為住房反向抵押貸款,起源于荷蘭,發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。上世紀(jì)80年代,美國(guó)因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子富翁,現(xiàn)金窮人”,于是以房養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生。目前,美國(guó)、英國(guó)、新加坡等十幾個(gè)國(guó)家都實(shí)行了以房養(yǎng)老模式,其共同的特點(diǎn)是:二、與金融保險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)在我國(guó)推行住房反向抵押貸款實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老,將家庭住房、養(yǎng)老保障與投資金融保險(xiǎn)三者有機(jī)地聯(lián)系在一起,使老年人的住房能夠發(fā)揮居住、養(yǎng)老保障和投資的三重功能,是對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老方式的有力補(bǔ)充,為國(guó)家、社會(huì)和家庭解決養(yǎng)老保障問(wèn)題開(kāi)拓了一條有益可行的道路。三、住房反向抵押貸款是城市社區(qū)養(yǎng)老的重要內(nèi)容住房和養(yǎng)老都是事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和諧的大事,在我國(guó)推行住房反向抵押貸款,實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老,需要政府、銀行、保險(xiǎn)公司、社會(huì)保障部門(mén)等有關(guān)各方統(tǒng)一認(rèn)識(shí),協(xié)調(diào)行動(dòng),通力合作。1.貸款機(jī)構(gòu)不盡相同,但都需要銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)的相互合作。加拿大唯一的反向抵押貸款產(chǎn)品是由私人的專(zhuān)業(yè)公司提供的。新加坡則是由保險(xiǎn)公司——總英康保險(xiǎn)公司推出的,政府是否提供正在討論之中。而美國(guó)則是由政府和私人房貸機(jī)構(gòu)同時(shí)提供,但政府的產(chǎn)品占市場(chǎng)的絕大部分,貸款的運(yùn)行機(jī)構(gòu)也較多。以上幾個(gè)國(guó)家雖然設(shè)計(jì)和提供以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其銷(xiāo)售和管理依賴(lài)于銀行或保險(xiǎn)公司眾多的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò),需要專(zhuān)業(yè)房貸機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)的相互合作。2.借款人局限為老年人,且借款者必須擁有私人房產(chǎn)并要參加相關(guān)保險(xiǎn)。加拿大、美國(guó)對(duì)借款人的年齡要求為62歲及以上,新加坡是50歲及以上。3.貸款額度與借款人年齡、當(dāng)前利率等高度相關(guān),貸款發(fā)放方式有較大的靈活性。在貸款的發(fā)放額度上,加拿大規(guī)定:可以獲得其房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值10%-40%的貸款額度,具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類(lèi)型和地段以及評(píng)估時(shí)的現(xiàn)行利率而定,最低為14500美元,最高為50萬(wàn)美元。美國(guó)最低為154896美元,最高為280749美元,限額主要根據(jù)房產(chǎn)所在的不同地區(qū)來(lái)確定,并且每年調(diào)整。在貸款發(fā)放方式上,加拿大是以一次性的方式給付申請(qǐng)人,而美國(guó)則有分期支付、一次性支付和信用支付,或者是三種方式的結(jié)合。4.還款方式可自由選擇,最大限度地維護(hù)借款人或其繼承人的利益。由于以房養(yǎng)老的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自己房屋內(nèi)的前提下,以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來(lái)養(yǎng)老,因此借款人在沒(méi)有構(gòu)成違約的情況下,只要還在該房屋內(nèi)居住,就沒(méi)有還款的義務(wù),但借款人有義務(wù)保證房屋的完好價(jià)值,以保證貸款人的債權(quán)。在償還方式上,最常見(jiàn)也是最符合其目的的還款情況,就是借款人去世之后,以其住房資產(chǎn)還款。1.在養(yǎng)兒防老、儲(chǔ)金養(yǎng)老的基礎(chǔ)上,增加第三種養(yǎng)老模式——以房養(yǎng)老,加固養(yǎng)老保障,有利于減輕國(guó)家在社會(huì)保障方面的壓力。我國(guó)養(yǎng)老保障的覆蓋面窄,養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目主要局限于國(guó)家行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)和部分集體企業(yè),大多數(shù)人沒(méi)有受益。雖然政策規(guī)定要擴(kuò)大私營(yíng)個(gè)體參保的覆蓋面,但實(shí)際上,眾多非國(guó)有單位的職工基本上被排斥在外,遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足更多社會(huì)成員對(duì)養(yǎng)老保障的需要。住房反向抵押貸款為老年人養(yǎng)老問(wèn)題的解決開(kāi)辟了一條新的道路,老年人借助住房反向抵押貸款,在不需要賣(mài)掉房子的前提下,能夠擁有一筆固定收人用于維持和改善晚年生活,從而大大緩解了國(guó)家社會(huì)保障的壓力,促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善和發(fā)展,對(duì)保障社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧具有積極的作用。2.為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路,有利于增加老年人現(xiàn)金收入,提高老年人生活質(zhì)量。我國(guó)城市居民大部分收入都花費(fèi)在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、供子女讀書(shū)、幫子女完成婚嫁和日常的消費(fèi)上,到老年時(shí)積累的流動(dòng)資產(chǎn)很少,在收入明顯降低,而保健、醫(yī)療等花費(fèi)逐漸增多的情況下,難以維持較高的生活水平。住房反向抵押貸款則為老年人開(kāi)拓了一個(gè)新的資金來(lái)源,在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時(shí)也能夠發(fā)揮住宅的消費(fèi)價(jià)值功能享有房子增值帶來(lái)的收益。在拓寬老年人養(yǎng)老收入渠道,增加養(yǎng)老資金的同時(shí),使得老年人在經(jīng)濟(jì)上更加獨(dú)立,能夠追求更高的生活品質(zhì)。3.讓老年人實(shí)現(xiàn)自我保障,兒女實(shí)現(xiàn)獨(dú)立自強(qiáng),將兩代人之間的過(guò)度依賴(lài)改進(jìn)為相對(duì)自立,有利于組建適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)的第一代人已經(jīng)接近30歲了,不久的將來(lái)贍養(yǎng)老人的重?fù)?dān)將落在他們的肩頭。一對(duì)40歲左右的夫婦將面對(duì)4個(gè)65—70歲的老人和一個(gè)15歲左右的孩子,在我國(guó)社會(huì)保障體系還不完善的情況下承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力都是非常沉重的。推行住房反向抵押貸款可以在很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力,同時(shí)有助于在全社會(huì)倡導(dǎo)一種自立自強(qiáng)、平等競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)風(fēng)氣,鼓勵(lì)資產(chǎn)在代際間進(jìn)行合理的分配和消費(fèi),鼓勵(lì)年輕人自己創(chuàng)業(yè)、自食其力,降低對(duì)父輩的依賴(lài)。4.有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險(xiǎn)公司帶來(lái)新的業(yè)務(wù),而且還將促使商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng),在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時(shí),還將促使金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起,求得多贏效應(yīng)。5.有利于降低社會(huì)儲(chǔ)蓄率,釋放社會(huì)消費(fèi),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進(jìn)行儲(chǔ)蓄。社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的巨大變化及不確定因素的大量增加,在居民抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力還比較弱,缺乏有效的社會(huì)保障條件下,城鄉(xiāng)居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、憂(yōu)患意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)都在大大增強(qiáng),并對(duì)其消費(fèi)觀(guān)念及行為產(chǎn)生重大影響。為了應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的失業(yè)威脅、養(yǎng)老和醫(yī)療費(fèi)用的大幅支付、子女教育費(fèi)用開(kāi)支的加大以及住房商品化帶來(lái)的壓力,增加儲(chǔ)蓄、變近期消費(fèi)為遠(yuǎn)期消費(fèi),就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。近年來(lái),消費(fèi)需求不足一直困擾著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄率居高不下,近期消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)檫h(yuǎn)期消費(fèi),造成有效消費(fèi)需求不足,直接制約著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而反向抵押貸款能夠在居民年老時(shí),將住房這種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值得以提前變現(xiàn)套現(xiàn),為老年人帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入,從而可有效解除中年人對(duì)未來(lái)生活的后顧之憂(yōu),促使人們重新考慮當(dāng)前的消費(fèi)效用,釋放一些消費(fèi)需求,有助于降低社會(huì)儲(chǔ)蓄率、促進(jìn)商品物資的流通,從而推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展。6.可以解決部分地區(qū)的農(nóng)民養(yǎng)老問(wèn)題。我國(guó)農(nóng)民大都擁有自己的住房,但老年生活的經(jīng)濟(jì)來(lái)源卻保障不足。因國(guó)家財(cái)力有限,農(nóng)村養(yǎng)老保障體系尚未完全建立,在實(shí)施多年計(jì)劃生育的情況下,農(nóng)民的養(yǎng)老問(wèn)題正日益突出,住房反向抵押貸款不失為一種解決農(nóng)民養(yǎng)老的好方法。隨著住房改革的深入,越來(lái)越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn),我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)80%。對(duì)于這些家庭來(lái)說(shuō),住房已經(jīng)成為其私人財(cái)產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ),就有可能將健全老年社會(huì)保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來(lái)。1.推行以房養(yǎng)老必須建立相關(guān)的運(yùn)行平臺(tái)和制度保障,包括對(duì)國(guó)家目前有關(guān)法律法規(guī)的修訂和新法規(guī)制度的建立,需要政府扮演重要的角色。政府的作用大致可體現(xiàn)在以下方面:首先是監(jiān)管。老人一般缺乏足夠的金融知識(shí),無(wú)法對(duì)反向抵押貸款做出全面、準(zhǔn)確的理解,很容易在信息不完全的情況下被誤導(dǎo)。政府必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體,包括貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。明確貸款人必須披露的信息,包括利率、費(fèi)用等;對(duì)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)認(rèn)證和監(jiān)控確保其服務(wù)質(zhì)量;加強(qiáng)各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行力度,對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)控;及時(shí)受理消費(fèi)者的投訴并給予快速反應(yīng)。其次是政策支持。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供政策優(yōu)惠,包括對(duì)老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免,對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠等。最后是切實(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老模式的運(yùn)行因其延續(xù)時(shí)間長(zhǎng),變動(dòng)因素多,動(dòng)用資金巨大而存在眾多風(fēng)險(xiǎn)。支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)、信用道德風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等等。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化,未來(lái)社會(huì)的不確定性在迅速變大,各種風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。因此,通過(guò)各種內(nèi)在和外在的制度設(shè)計(jì)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)是必須解決的突出問(wèn)題。我國(guó)在2005年3月中國(guó)人民銀行宣布以中國(guó)建設(shè)銀行作為試點(diǎn)單位,進(jìn)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。以房養(yǎng)老模式要取得穩(wěn)定的發(fā)展也必須實(shí)現(xiàn)反向抵押貸款證券化。另外,中央銀行在必要時(shí)進(jìn)行援助。當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)從事反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)出現(xiàn)資金短缺,可以向央行申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)再貸款。當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)或開(kāi)辦反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司破產(chǎn)時(shí),央行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù);或責(zé)令接收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)繼續(xù)開(kāi)展反向抵押貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。2.保險(xiǎn)公司是一支有生力量。保險(xiǎn)公司最適合開(kāi)辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù),尤其是壽險(xiǎn)公司,由于專(zhuān)門(mén)經(jīng)辦養(yǎng)老金保險(xiǎn)的繳費(fèi)與賠付,開(kāi)辦此類(lèi)業(yè)務(wù)是比較適合的。同時(shí)以房養(yǎng)老在設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款人的預(yù)期壽命,保險(xiǎn)公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有很大的優(yōu)勢(shì)。由于此業(yè)務(wù)涉及貸款的發(fā)放,抵押房屋的評(píng)估、維護(hù)與銷(xiāo)售,因此需要保險(xiǎn)公司與銀行、房地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行充分的合作。3.商業(yè)銀行是主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕,個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買(mǎi)住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重,而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開(kāi)辦的,銀行在開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品、借款人資格的審核、抵押資產(chǎn)的評(píng)估審查、貸款方式的設(shè)計(jì)等方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn),為實(shí)行以房養(yǎng)老創(chuàng)造了條件。由于住房反向抵押貸款運(yùn)行周期長(zhǎng)、不確定因素多,存在著很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。只有在保險(xiǎn)產(chǎn)品的介入下,才能有效分散貸款的回收風(fēng)險(xiǎn)。因此,商業(yè)銀行必須和保險(xiǎn)公司合作才能使這項(xiàng)新的金融產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。4.社會(huì)保障機(jī)構(gòu)是積極的倡導(dǎo)者和合作者。建立強(qiáng)有力的社會(huì)保障體系,增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道,支持養(yǎng)老事業(yè),本來(lái)就是社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的職責(zé)。但這一業(yè)務(wù)的具體開(kāi)辦,如購(gòu)房交易、售房交易、資產(chǎn)評(píng)估,以至最終的房屋產(chǎn)權(quán)完全歸由貸款發(fā)放機(jī)構(gòu),并通過(guò)拍賣(mài)收回款項(xiàng)等一系列工作,并非社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的強(qiáng)項(xiàng)。所以,社會(huì)保障機(jī)構(gòu)應(yīng)該與保險(xiǎn)公司、銀行、房地產(chǎn)公司積極配合,發(fā)揮倡導(dǎo)者和合作者的作用。5.其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極參與也是必不可少的。住宅反向抵押貸款涉及到評(píng)估、咨詢(xún)、保險(xiǎn)、法律、財(cái)務(wù)、房屋處置等多種行業(yè)和機(jī)構(gòu),要求