工程可行性報告

PAGE1-。。。。工程可行性研究報告房地產(chǎn)集團有限公司2008年6月3日目錄一、項目背景…………..1二、項目概況…………...2三、市場分析……2四、規(guī)劃方案和建設(shè)條件………………3五、產(chǎn)品方案……………3六、項目實施方案及進度安排…………5七、投資估算與資金籌措………………6八、經(jīng)濟效益評價…………………7九、風(fēng)險分析………8十、可行性研究結(jié)論……9項目可行性研究報告項目背景1、項目名稱：2、建設(shè)單位： 3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）《國有土地使用出讓合同》；（2）國家及麗水市頒布的法律、法規(guī)、政策；（3）麗水市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；（4）麗水市城市總體規(guī)劃大綱（2005-2020）；（5）國家建設(shè)部發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、及定額；（6）麗水市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研及現(xiàn)場勘測資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料；二、項目概況1、地理位置西北，東臨大洋路，北為市場，南臨人民路，西臨住宅小區(qū)。 2、建設(shè)規(guī)模小區(qū)總用地面積10876平方米，總建筑面積23052平方米，其中住宅16263平方米，商鋪980平方米，物業(yè)132平方米?？偩幼魯?shù)204戶，容積率1.6，綠化覆蓋率46%。 三、市場分析1.麗水市區(qū)作為市行政中心，交通、通訊、醫(yī)療保健、教育文化相對較為發(fā)達(dá)，隨著城市化進程加快，要到市區(qū)安家的人會越來越多，對房屋的需求也會越來越大，青田華僑在市區(qū)買房的還在逐漸增多，供需矛盾仍是房價上漲的主要推動力。2.麗水市區(qū)是一個小盤地，四面環(huán)山，可利用土地在逐年減少，土地供應(yīng)更是緊缺，土地交易價格還會繼續(xù)上漲，商品房用地成本會進一步增加，必然影響到房價的上漲。3.房產(chǎn)公司因受勞動力價格的增長以及建材等價格上漲的共同影響，成本增加，也將在一定程度上影響房屋價格四、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 本項目規(guī)劃為中高檔居住小區(qū)，由高層、多層、、商鋪、及配套物業(yè)組成，總建筑面積23052平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)建筑總用地面積10876平方米總建筑面積（計算容積率）17373平方米住宅建筑面積16263平方米商業(yè)建筑面積980平方米物業(yè)用房建筑面積132平方米地下室面積（不計算容積率）5077平方米儲藏室面積（不計算容積率）453平方米住宅總戶數(shù)204戶建筑占地面積2204．54平方米總綠地面積4854平方米建筑密度20．3%建筑容積率1.6綠地率46%停車位數(shù)109輛2、建設(shè)條件（1）供水：從人民路上的城市自來水管網(wǎng)上引入兩根DN200給水管直接供水，生活、消防共用給水管網(wǎng)。（2）供電：從城市10KV供電網(wǎng)，經(jīng)2臺500KVA變壓器進行供電。（3）排水：生活污水經(jīng)化糞池處理后和廢水一起由小區(qū)內(nèi)室外管道收集后排放至市政污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)管網(wǎng)收集后排放至市政雨水管網(wǎng)。（4）電信設(shè)施：從市政電訊管溝引一條電話光纜，每戶住宅預(yù)留一對外線，商場每50平方米一條外線，有線電視和寬帶按此處理。五、產(chǎn)品方案在市場同質(zhì)化嚴(yán)重的市場環(huán)境中，只有具有鮮明的產(chǎn)品特點、可靠的產(chǎn)品品質(zhì)并能結(jié)合市場定出合理的價格，才能引領(lǐng)市場，保持領(lǐng)先地位。因此，我們在充分調(diào)查并了解消費者購房心理及其對住房需求的前提下，充分利用和發(fā)揮“興和苑”項目的各種資源和優(yōu)勢，創(chuàng)造自己的產(chǎn)品特色，才能在大量的同類產(chǎn)品中脫穎而出。1、戶型選擇戶型：通過市場調(diào)查了解到，麗水目前在售的房型中，以三房比例最多，約在90%左右，二房與四房所占比例相當(dāng)，約占10%。頂層往往設(shè)計躍層。在空間尺度方面，客廳面寬一般不少于4.5米，最多達(dá)到5.5米；主臥面寬至少有3.6米；在套型面積整體放大的基礎(chǔ)上，陽臺、廚房、餐廳的面積都比較大，在房間戶型朝向設(shè)計上，以兩個臥室一個客廳朝南為主。戶型有趨向舒適、實用型方向發(fā)展。隨著人們生活品質(zhì)的不斷提高，對住宅的空間要求和功能要求也日益復(fù)雜和細(xì)分。從戶型空間結(jié)構(gòu)來看，復(fù)式結(jié)構(gòu)因為它豐富的空間層次受到追求更高生活品質(zhì)的購房者的偏愛，而平層是一般大眾的主要追求結(jié)構(gòu)。所以我司考慮在保證住房質(zhì)量的前提下，提供更多空間層次變化的戶型供消費者來選擇。從平面結(jié)構(gòu)來看,三室兩廳兩衛(wèi)是當(dāng)?shù)卮蟛糠秩俗非蟮膽粜停@樣的戶型可以滿足一家三口或五口居家的功能需要，居住空間也比較舒適。戶型面積：經(jīng)過仔細(xì)的市場調(diào)研及深入訪談、詳盡的數(shù)據(jù)統(tǒng)計后，我們認(rèn)為麗水市民對面積的追求還是比較務(wù)實，110-130的三房兩廳是目前麗水市場需求的主力點。2、物業(yè)類型與配套物業(yè)類型：經(jīng)調(diào)查麗水當(dāng)?shù)貙Χ鄬游飿I(yè)類型認(rèn)同率較高，小高層接受度不高，但也并非一味的排斥，很多的年輕消費者也表現(xiàn)出了對小高層的濃厚興趣，只是擔(dān)心將來住房實用面積低、物業(yè)管理費高，不如多層實惠。排屋、別墅對部分收入水平較高，想改善居住環(huán)境的人士很有吸引力。所以我司開發(fā)的興和苑小區(qū)以小高層住宅為主，多層為輔。配套：當(dāng)?shù)厝藗儗π^(qū)景觀配套的需求很大，無論大面積的中央花園還是分散式的景觀設(shè)計都有不少人鐘愛。因此興和苑小區(qū)設(shè)計住戶比較容易接受的維護成本較低的以樹木及植物為主的大綠化景觀。六、項目實施方案及進度安排1、設(shè)計方案：以“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”為設(shè)計宗旨，采用新技術(shù)、新材料、新工藝，致力于創(chuàng)造一個“以居住為中心，回歸自然”的現(xiàn)代高尚住宅小區(qū)。2、施工方案：選擇信譽高、技術(shù)力量雄厚的施工隊伍，在規(guī)定的工期內(nèi)完成所有建設(shè)項目，確保工程優(yōu)質(zhì)按期完工。3、項目管理制度：為了確保工程建設(shè)質(zhì)量，提高項目投資效益和建設(shè)水平，依據(jù)《建筑法》該項目全面實行項目責(zé)任制、工程監(jiān)理制、招投標(biāo)制及合同管理制，保證工程建設(shè)順利進行。4、銷售方案：成立專門班子，研究營銷策略，結(jié)合麗水當(dāng)?shù)厍闆r實行行之有效的營銷辦法。5、物業(yè)管理方案：按照國家有關(guān)規(guī)定，聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的管理和維護，給住戶創(chuàng)造一個安全、衛(wèi)生、舒適的居住環(huán)境。七、投資估算和資金籌措1、總投資估算工程投資估算表序號項目金額（萬元所占比例（%）1土地費用96191.1土地款933961.61.2契稅2801.82前期工程費1500.93建安工程費270117.84管理費用2501.75銷售費用1000.76財務(wù)費用10006.67營業(yè)稅及其他12358.28不可預(yù)見費1000.79合計15155100七、經(jīng)濟效益評價隨著麗水地方經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，麗水市城區(qū)市民的購買力更加旺盛，結(jié)合實際情況銷售收入測算如下：銷售收入估算表序號名稱數(shù)量（㎡）單價（元）金額（萬元）1商鋪9801500014702住宅162638200154503儲藏間45350002274停車庫981600001568合計18715 損益表 單位；萬元序號項目合計數(shù)1主營業(yè)務(wù)收入187152主營業(yè)務(wù)成本125203主營業(yè)務(wù)稅金及附加12354期間費用4.1管理費用2504.2前期費用1504.3財務(wù)費用10005利潤總額35606所得稅11757凈利潤2385從以上測算可以看出，本項目的利潤總額為3560萬元，凈利潤達(dá)2385萬元?？偼顿Y利潤率為23%，經(jīng)濟效益十分良好。八、風(fēng)險分析1、政策風(fēng)險近年來由于全國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價格上漲較快，因此國務(wù)院接二連三的出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，這在一定程度上對本項目有所影響。2、財務(wù)風(fēng)險由于整個項目的總投資達(dá)到15155萬元，在一定程度上增加了財務(wù)風(fēng)險，特別是利率變化和融資風(fēng)險。3、供求風(fēng)險興和苑小區(qū)建成后商品房將達(dá)到204套，能否在短時期內(nèi)全部銷售完畢，還存在不確定性。雖然有以上風(fēng)險，但我司將采取確實有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。第一：通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。通過獲得投資項目的市場信息，作出精確的預(yù)測，從而進行正確的科學(xué)的決策，這樣把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。第二：通過加強管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是項目投資成功的重要保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。加強項目管理，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。九、可行性研究結(jié)論1、項目的有利條件1）、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2）、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性*項目總建筑面積:23052平方米；*項目總投資:15155萬元；*項目凈利潤:2385萬元；上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。3）項目具有突出優(yōu)勢*興和苑小區(qū)的定位屬中高檔次，適應(yīng)面較廣；*公司的資金具有優(yōu)勢*項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、交通等環(huán)境）*項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小2、結(jié)論從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。公司也將獲得豐厚的經(jīng)