某市-順義站前西街項(xiàng)目可行性匯報(bào)

某市-順義站前西街項(xiàng)目可行性匯報(bào)一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)分析四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算五、結(jié)論三、項(xiàng)目定位目錄

一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于順義區(qū)站前西街南側(cè)，處于順義新城中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，是順義新城發(fā)展的核心區(qū)域1.項(xiàng)目區(qū)位東六環(huán)

順義區(qū)首都機(jī)場(chǎng)東六環(huán)順義新城城市定位順義區(qū)為北京東部發(fā)展帶重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，是北京面向國(guó)際的首都樞紐空港，是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地利用首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、國(guó)際會(huì)展、商務(wù)物流等臨空產(chǎn)業(yè)，成為現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎和綠色宜居新城2020年順義新城規(guī)劃城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?0萬人左右，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?03.9平方公里以內(nèi)（不含首都機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)）2.新城發(fā)展新城空間總體布局：“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”一港：首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，是新城發(fā)展的樞紐核心，成為洲際樞紐港，帶動(dòng)周臨空經(jīng)濟(jì)的規(guī)模化和區(qū)域的整體發(fā)展兩河：潮白河和溫榆河綠色生態(tài)走廊，可成為城市發(fā)展的重要生態(tài)屏障和市民生活居住、休閑度假、體育健身的重要區(qū)域三區(qū)：中心區(qū)、空港區(qū)、河?xùn)|新區(qū)三城區(qū)，是新城發(fā)展載體四鎮(zhèn)：楊鎮(zhèn)、高麗營(yíng)、李遂、趙全營(yíng)四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，是新城發(fā)展的統(tǒng)籌橋梁距離首都機(jī)場(chǎng)較近，車程距離小于20分鐘；于08年年底開工、2012年建成的M15號(hào)線在項(xiàng)目北側(cè)的府前街有站，從而可連接中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運(yùn)功能區(qū)兩大園區(qū)。機(jī)場(chǎng)輕軌L1號(hào)線規(guī)劃延伸24公里，從T3航站樓穿過國(guó)門商務(wù)區(qū)，進(jìn)入順義城區(qū)。機(jī)場(chǎng)高速、京承高速、機(jī)場(chǎng)北線高速、六環(huán)路、京密路、順平路四通八達(dá)3.交通便捷4.項(xiàng)目用地概況順義站本次出讓宗地原屬北京溫德拉房地產(chǎn)開發(fā)、北京化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司使用工業(yè)用地?，F(xiàn)該宗地內(nèi)西南側(cè)一間配電室、一處高壓塔座未遷移，地上樹木及電線桿未伐移，其它地上建構(gòu)筑物已拆除基本達(dá)到場(chǎng)地平整。該宗地西側(cè)為順義火車站以及京承鐵路，與鐵路線距離較近。5.周邊配套6.項(xiàng)目規(guī)劃情況指標(biāo)數(shù)額規(guī)劃用途住宅、商業(yè)金融可兼容公寓

現(xiàn)狀三通一平項(xiàng)目總占地108784.5平米

建設(shè)用地面積88667.9平米

代征用地20116.6平米建筑規(guī)模202991.34平米

商品住宅建筑面積50000平米

雙限房建筑面積100000平米

商業(yè)金融建筑面積49000平米托幼建筑面積2000平米容積率1.9地區(qū)公共停車場(chǎng)地區(qū)商業(yè)金融居住用地7.土地上市情況競(jìng)拍起始價(jià)：33687萬元，競(jìng)拍保證金：4000萬元其中：土地補(bǔ)償開發(fā)費(fèi)：29067.76萬元，政府出讓收益：4619.24萬元。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心在2008年10月31日的公告，延長(zhǎng)順義區(qū)站前西街居住項(xiàng)目用地(原北京橡膠二廠)的掛牌交易時(shí)間，即競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間調(diào)整為2008年11月7日11：00時(shí)，競(jìng)價(jià)截止時(shí)間調(diào)整為2008年11月7日15：00時(shí)。根據(jù)《順義站前東街南側(cè)居住小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》及各專業(yè)主管部門提供的條件，各市政專業(yè)接口位置見附圖所示，說明如下：1、污水市政接口位置：目前站前南街有污水管D600、建新西街有污水管D400均可以排入污水。2、雨水市政接口位置：站前南街有雨水管D900、建新西街有雨水管D800均可以排入雨水，但根據(jù)水務(wù)局意見，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建設(shè)雨水收集、利用設(shè)施。3、給水市政接口位置：建新西街有給水管DN250，站前南街有給水管DN300可供使用。4、燃?xì)馐姓涌谖恢茫航ㄐ挛鹘诸A(yù)留有低壓燃?xì)猝?15、Ф250兩個(gè)接口可供使用，氣源來自怡馨家園調(diào)壓站。5、熱力市政接口位置：站前東街已建熱力管DN400已給該地塊預(yù)留接口，熱源來自項(xiàng)目用地西側(cè)城西供熱中心。6、有線電視市政接口位置：建新西街有現(xiàn)狀有線電視預(yù)留接口可以接入。7、電信市政接口位置：建新西街有現(xiàn)狀電信預(yù)留接口可以接入。8、電力市政接口位置：電力由西辛變電站引出一路主供電源至項(xiàng)目用地內(nèi)開閉站，南側(cè)怡馨開閉站引出一路備用電源至項(xiàng)目用地內(nèi)開閉站。8.市政接口情況市政熱力市政給水市政污水市政雨水市政雨水市政污水市政給水市政電力市政燃?xì)馐姓芯€市政電信市政燃?xì)飧鶕?jù)掛牌文件的說明，該宗地西南側(cè)有配電室一間、高壓線塔一座，上空有高壓線穿過，該架空線為預(yù)留城東倉(cāng)上110KV變電站，城西西辛110KV變電站的10KV聯(lián)絡(luò)線路由，目前未啟用，日后將隨電力工程和市政規(guī)劃進(jìn)行入地改造。華北電網(wǎng)北京電力公司順義供電公司可以根據(jù)競(jìng)得人提出的申請(qǐng)，調(diào)整該供電線路，將上述高壓線塔、配電室及上空線路拆除。路由改前工程費(fèi)用估算為800萬元，須由競(jìng)得人承擔(dān)。9.出讓宗地的特殊要求小結(jié)區(qū)位優(yōu)越交通便捷新城產(chǎn)業(yè)人足氣配套比較成熟距離鐵路較近宗地僅具備“三通一平”的條件

二、市場(chǎng)分析一、2008年前三季度順義區(qū)土地市場(chǎng)分析1.土地市場(chǎng)整體分析——已成交土地（1）縱向?qū)Ρ韧恋爻山涣吭鲩L(zhǎng)

08年前三季度成交89宗土地，成交土地面積1726萬平方米，規(guī)劃建面1996萬平方米。其中，住宅及含住宅用地成交37宗，成交面積584萬平米，占比34％；規(guī)劃建面760萬平米。工業(yè)用地放量加大，成交面積共243萬平米，占比14％。土地成交價(jià)格增長(zhǎng)

住宅及含住宅性質(zhì)的土地平均樓面價(jià)為4097元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)43%（07年同期2848元/平方米）。（2）橫向?qū)Ρ?8年前三季度成交的54宗住宅土地中，朝陽區(qū)共成交8宗土地，成交面積占比26％；順義區(qū)共成交7宗土地，成交面積占比25%，其次為通州區(qū)、大興及豐臺(tái)區(qū)?？梢娦鲁峭恋爻蔀楣?yīng)主力，隨著“兩軸、兩帶、多中心”的城市格局日益形成，順義、大興、通州三個(gè)重點(diǎn)新城迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析成交住宅用地多布局于馬坡鎮(zhèn)、后沙峪鎮(zhèn)，用地規(guī)模均較大，基本為14萬平米－35萬平米；成交均價(jià)逐步走高，成交樓面均價(jià)基本為4000－7000元/平米左右，同比上漲220%。新城開發(fā)受到品牌開發(fā)商追捧。其中中糧地產(chǎn)在順義以26億元一次性獲得39萬平米用地，其次為順義新城開發(fā)公司，以25億元獲得約45萬平米用地。中糧競(jìng)得的后沙峪地塊總用地面積約39萬平米中，配建9230平方米限價(jià)房，售價(jià)為5500元/平米，限價(jià)房占比較小，僅為2.5%；2007－2008年順義區(qū)前三季度土地交易成交一覽表序號(hào)宗地名稱宗地位置競(jìng)價(jià)起始時(shí)間起始價(jià)土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)受讓單位開發(fā)程度平均地價(jià)樓面地價(jià)(萬元)合計(jì)(萬元)（萬元/畝）元/平方米1順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)2008年1月9日20741135327147060掛牌住宅、商業(yè)金融2008年1月23日65000北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)公司六通一平32044202順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-1順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)2008年1月16日33932217172.6221914掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月30日83600重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)公司七通一平25737673順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)07085-2順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)2008年1月16日37042238056268132掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融2008年1月30日114200七通一平32042594北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號(hào)地）北京市順義區(qū)馬坡2008年1月17日59442450154.79356736掛牌住宅2008年1月31日252000北京順義新城建設(shè)開發(fā)公司六通一平37370645北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村商業(yè)金融、居住（C-03地塊）C-03地塊-順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村2008年5月5日32328115422169952掛牌商業(yè)金融、居住2008年5月19日68600中糧地產(chǎn)八通一平39640366北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村居?。ˋ-10地塊）A-10地塊-順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村2008年5月5日36576180029.1197046掛牌住宅及居住公共設(shè)施2008年5月19日128000八通一平47464967北京市順義區(qū)吉祥莊村商業(yè)金融（C-06）C-06地塊－順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村2008年5月5日2926095175.4153824掛牌商業(yè)金融、居住2008年5月19日62800八通一平44040831順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)2007年8月6日1700(招標(biāo)底價(jià))9600.910013招標(biāo)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007年8月6日3000北京嘉軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平20829962順義區(qū)李橋鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)東路商業(yè)及住宅用地項(xiàng)目用地順義李橋鎮(zhèn)三四營(yíng)村西側(cè)2007年8月6日19000(招標(biāo)底價(jià))172409.4134264招標(biāo)商業(yè)及住宅2007年8月6日19468.28北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司三通一平7514502.順義區(qū)土地市場(chǎng)分析——已成交土地LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析成交土地布局圖順義中心區(qū)空港城物流基地LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析近年來區(qū)域土地成交放量較大，住宅項(xiàng)目新供應(yīng)較大，主要布局于交通較為便利或者居住氛圍較為成熟的順義城區(qū)。在建項(xiàng)目共4個(gè)，規(guī)模較大。隨著順義新城物流空港等項(xiàng)目的啟動(dòng)，順義老城區(qū)作為交通設(shè)施完善、商業(yè)繁榮，必定成為中高檔社區(qū)聚集地，成為日趨完善的成熟居住區(qū)，吸引更多的新人群入住。區(qū)域目前房地產(chǎn)形勢(shì)整體良好，普通新房現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)為5500－7500元/平米，二手房均價(jià)為5000元/平米，價(jià)格保持平穩(wěn)。從未來發(fā)展來看，順義新城的建設(shè)及空港、物流基地的大跨步必定帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值攀升。二.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析

項(xiàng)目住宅規(guī)模住宅成交統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型規(guī)劃面積批準(zhǔn)預(yù)售面積預(yù)售剩余面積竣工項(xiàng)目/在建項(xiàng)目/未建項(xiàng)目成交面積銷售率成交均價(jià)銷售均價(jià)1萬科四季花城住宅307.856.8222.151.0313.12%971475002怡馨家園住宅21－－－－-－82003金漢綠港住宅6426.4818.7237.527.7529%770479004前進(jìn)花園住宅208.20.011.81.114%661655005博雅世家住宅22022100%55005500合計(jì)13744.5325.5473.4711.919%

區(qū)域住宅布局圖萬科四季花城怡馨家園博雅世家規(guī)模

占地面積:20萬平米總建筑面積:30萬平米其中：住宅29萬平方米，商業(yè)1萬平方米位置順西路益麒麟家居建材廣場(chǎng)對(duì)面（順義二中南側(cè)）容積率1.56總戶數(shù)2500戶，4－11層板樓，一期16棟板樓

二期4-15層17棟板樓，三期7棟戶型90－133平米為主，少量70平米一居類型普通住宅花園洋房建筑形式板樓,多層,小高層裝修程度毛坯入市時(shí)間2006-10-2成交均價(jià)三期價(jià)格7500元/平方米

二期情景洋房均價(jià)11500元/平方米（一期開盤4600元）物業(yè)費(fèi)不帶電梯1.2元/平方米/月,帶電梯1.8元/平方米/月是否在售在售配套社區(qū)底商（10000平米，價(jià)格待定，09年開始銷售）開發(fā)商北京萬科集團(tuán)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1：萬科四季花城二.項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析規(guī)模

占地面積:9萬平米總建筑面積:20萬平米位置順義城區(qū)中心(新順南大街西側(cè))容積率2.2總戶數(shù)商業(yè)樓1棟，板式住宅樓10棟，幼兒園1棟戶型90－150平米為主，少量70平米一居類型普通住宅建筑形式板樓,多層,小高層裝修程度毛坯入市時(shí)間2005-7-26成交均價(jià)三期價(jià)格7200元/平方米

（一期開盤4500元）物業(yè)費(fèi)1.38元/平方米/月是否在售在售配套－開發(fā)商北京漁陽新順開發(fā)公司現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2：怡馨家園二.項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析二.項(xiàng)目住宅市場(chǎng)分析LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析60％客戶為空港機(jī)場(chǎng)的企業(yè)客戶或空姐、地勤；30％客戶為市中心的年輕人或二次置業(yè)者，受到五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)而選擇置業(yè)交通優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿薮?、性價(jià)比較高的順義區(qū)；10％客戶為順義區(qū)的年輕人或二次置業(yè)者，選購(gòu)環(huán)境優(yōu)美、居住品質(zhì)較高的新盤；客戶構(gòu)成目前商業(yè)主要集中于順義老城區(qū)，基本以西單商場(chǎng)、沿街商業(yè)底鋪為主，相對(duì)較為成熟。新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，位于新建成社區(qū)及老城區(qū)外圍。區(qū)域目前商業(yè)租售價(jià)格都不高，以出售為主，售價(jià)基本為1.5萬元/平方米。隨著順義新城的啟動(dòng)，新建住宅的不斷增加、寫字樓市場(chǎng)的不斷成熟，必定需要發(fā)展中高檔的商務(wù)型與社區(qū)型、綜合型配套商業(yè)，滿足區(qū)域新居民、企業(yè)集團(tuán)的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的需求。三.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析LOCALMARKET區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目定位SWOT分析成熟居住區(qū)圈層內(nèi)土地流拍造成一定負(fù)面影響便利的交通商業(yè)體量占比較大（25%）規(guī)模適中配套齊全未來順義核心發(fā)展區(qū)域區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多目前區(qū)域房地產(chǎn)保持相對(duì)平穩(wěn)萬科四季花城為最大體量的對(duì)手