基于EVA的中糧地產(chǎn)集團財務分析

PAGEPAGE15標題:基于EVA的中糧地產(chǎn)集團財務分析摘要本文講述了對該課題進行研究的現(xiàn)實意義，時代背景和其研究所運用的方式，同時對EVA經(jīng)濟增加值理論進行了解釋說明，并運用傳統(tǒng)財務分析指標簡單分析了中糧地產(chǎn)集團的財務概況。本文主要運用了EVA經(jīng)濟增加值指標，首先對中糧地產(chǎn)集團六年內(nèi)的財務數(shù)據(jù)進行了調(diào)整，計算出歷年的EVA值，然后將結(jié)果與凈利潤指標、凈資產(chǎn)收益率等指標對比分析，觀察、分析集團財務問題產(chǎn)生的原因，最后得出自己的意見和建議。通過本文的計算分析，基于EVA的企業(yè)財務分析的重要作用可以得到更明確的認識。這為今后的企業(yè)在進財務分析時提出一定的建議，達到財務報告的根本目的。也為企業(yè)信息使用者提供了更接近企業(yè)實質(zhì)的信息，以起到幫助其完善的作用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟增加值企業(yè)財務分析

目錄20041_WPSOffice_Level1一、引言 14409_WPSOffice_Level2（一）研究背景 129501_WPSOffice_Level2（二）研究意義 118024_WPSOffice_Level2（三）研究方法和目的 113361_WPSOffice_Level1二、EVA理論及文獻綜述 231789_WPSOffice_Level2（一）EVA概念 223202_WPSOffice_Level2（二）EVA理論主要觀點 27353_WPSOffice_Level2（三）EVA理論應用 231743_WPSOffice_Level1三、中糧地產(chǎn)集團概況及財務情況 329627_WPSOffice_Level2（一）中糧地產(chǎn)集團概況 331056_WPSOffice_Level2（二）中糧地產(chǎn)集團財務狀況 332037_WPSOffice_Level1四、基于EVA的中糧地產(chǎn)集團財務分析 514748_WPSOffice_Level2（一）2012年-2017年集團EVA值測算 529169_WPSOffice_Level31.計算稅后凈營業(yè)利潤 531797_WPSOffice_Level22.計算投入資本總額 67988_WPSOffice_Level33.計算加權(quán)平均資本成本 61039_WPSOffice_Level34.計算EVA值 822029_WPSOffice_Level2（二）集團財務分析 829177_WPSOffice_Level31.EVA與凈利潤指標對比分析 84331_WPSOffice_Level32.EVA率與凈資產(chǎn)收益率對比分析 930678_WPSOffice_Level1五、結(jié)論 1117893_WPSOffice_Level1參考文獻 1227794_WPSOffice_Level1致謝 13PAGEPAGE15一、引言（一）研究背景經(jīng)濟增加值的概念起源于國外，由美國SternStewart咨詢管理公司首次提出，它被美國《財富》雜志稱為“創(chuàng)造財富的關(guān)鍵”。國外很多企業(yè)在實踐中應用EVA體系，而結(jié)果也充印證了EVA價值體系的有效性。盡管與國外相比，中國對EVA的研究起步較晚，但經(jīng)過多年發(fā)展，我國對EVA價值評估的研究應用已頗具成就，EVA不僅可以分析財務狀況，反映價值創(chuàng)造，還可以揭示財務問題。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，一直處于較高的經(jīng)濟地位，它的發(fā)展對其他行業(yè)有很大的帶動作用。在現(xiàn)在經(jīng)濟開始走向新時代的大背景下，中央制定了大量以“限”開頭的策略，其中有限制銷售、限簽、限制價格、限制貸款、限商、限制購買??????有分析師曾經(jīng)肯定地說，我國房地產(chǎn)行業(yè)未來一定會出現(xiàn)滑坡。正因如此，對房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的財務分析，可以有效地提高企業(yè)內(nèi)部的管理能力，幫助企業(yè)在愈發(fā)嚴峻的行業(yè)競爭中找到自身優(yōu)勢，完善自身不足，使得企業(yè)自身得更好的發(fā)展。中糧地產(chǎn)集團就是無數(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中努力謀求發(fā)展壯大的一員。（二）研究意義隨著公司在價值管理方面的理論觀念迅速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營者以及投資者慢慢意識到評價估算企業(yè)價值的重要性。這促使了企業(yè)價值的相關(guān)研究更加深入和豐富，市場參與者也逐漸發(fā)現(xiàn)價值評估對于不同企業(yè)的獨特適用性。在公司價值方面的評估方式有很多，其中包括市場法、成本法、收益法等，怎樣決定一個適合本企業(yè)且科學正確的公司價值評估方式，逐漸變成了評估過程中一個十分關(guān)鍵的問題。本文在闡述EVA估值模型相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，給中糧地產(chǎn)集團的企業(yè)價值做了一次全面的評估。根據(jù)該評估的整個流程，能夠發(fā)現(xiàn)EVA估值模型在對舊模式的評估方式以及對資本營運低效的缺點進行改善的同時，將公司債務資金以及股東投入資金的整體管理現(xiàn)狀納入了規(guī)劃范圍，不失為一套科學正確的評估方式。（三）研究方法和目的本文研究方法采用了五種，分別為案例分析法、文獻研究法、定量分析與定性分析結(jié)合法、趨勢分析法、演繹推理法。案例分析法是通過案例分析法能夠更加具體詳細地為文章結(jié)論做強有力的支持，本文以中糧地產(chǎn)集團企業(yè)財務分析為例來證明EVA估值模型的適用性。文獻研究法即經(jīng)過在我國或國外對相關(guān)的資料信息進行查閱采集，之后整理與研究得到的資料，從而確定論文的研究方向和內(nèi)容，為論文的研究分析提供依據(jù)。本文既包括了對中糧地產(chǎn)集團基本情況介紹和EVA理論的介紹，采用定性分析法對相關(guān)理論進行剖析，又采用大量數(shù)據(jù)對比和圖形表格進行定量分析，充分將定量分析和定性分析相結(jié)合，完整全面地對相關(guān)案例進行分析說明。本文選取2012年-2017年中糧地產(chǎn)的財務數(shù)據(jù)，通過趨勢分析來了解企業(yè)的發(fā)展狀況。演繹推理法是一種在事物發(fā)展客觀規(guī)律下，根據(jù)目前已知情況對未知情況進行推理分析的方法。在本文中，中糧地產(chǎn)集團財務分析中涉及對未來的預測部分是基于計算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的合理推算，具備科學性和可論證性。本文的研究目標是通過運用EVA理論將股權(quán)資本和債務資本納入考慮因素，科學評價中糧地產(chǎn)集團財務狀況，為企業(yè)運營提供參考建議。

二、EVA理論及文獻綜述（一）EVA概念EVA（EconomicValueAdded）是經(jīng)濟增加值的英文縮寫，是從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權(quán)和債務的全部投入資本成本后的所得。從算術(shù)角度看，EVA等于稅后經(jīng)營利潤減去債務和股本成本，即扣除所有成本后的剩余收入。EVA的計算公式為：EVA=NOPAT—TC×WACC（1.1）其中：NOPAT是稅后凈營業(yè)利潤，是對部分會計報表科目調(diào)整后形成不同于會計凈利潤的稅后利潤，它反映了企業(yè)的實際經(jīng)營狀況。TC是投入資本總額，包括權(quán)益資本和債務資本，是反映企業(yè)股東和債權(quán)人所投入全部資本的賬面價值的合計金額。WACC是加權(quán)平均資本成本，是債務成本和權(quán)益成本的加權(quán)平均。（二）EVA理論主要觀點EVA是一種績效評估工具，主要功能是評估企業(yè)經(jīng)營者是否能夠合理管理資金，以及能否給公司股東帶來足夠收益，其體現(xiàn)的是企業(yè)根本商業(yè)目的。正常情況下，在公司運用傳統(tǒng)的績效評價指標的時候，會將會計利潤作為中心，造成計算的時候無法顧及權(quán)益資本成本，只計算了債務資本成本。傳統(tǒng)的價值評價指標覺得對股東投入資金的使用不需要補償，這在現(xiàn)實生活中明顯是不可能的。真實情況是不管是在股權(quán)還是在債務方面的融資，使用時全都會有一定的成本付出。EVA利用貨幣這一媒介比較權(quán)衡公司所有資本收入與成本相減得到的差值，從而直觀合理地體現(xiàn)公司的盈利能力水平。EVA的核心主張為:“投資需要一定的成本，必須在公司經(jīng)營收益扣除投入資本成本仍舊存在差值時，才可以說給股東帶來了收益。EVA是對“經(jīng)濟”利潤的真實值做評估的，它在經(jīng)濟意義上展示了公司是否盈利，也真實的反映了公司的經(jīng)營情況和股東價值增加與減少的程度?！盓VA值越大，說明企業(yè)業(yè)績越好，創(chuàng)造財富的能力越強。喬志林（2017）表示與傳統(tǒng)指標相比，市場價值與EVA之間的聯(lián)系更加密切，解釋水平更高。邱若臻（2017）表示盡管只從EVA在財務方面的績效評價來看不足以解釋所有事，可是從公司財務績效評價方面出發(fā)，EVA除了可以剖析財務現(xiàn)狀，表現(xiàn)制造價值的能力水平，也可以反映某些財務方面的漏洞，更為全面完整和真實。王振偉（2017）表示EVA為企業(yè)經(jīng)營業(yè)績評價體系注入了新的活力，也為企業(yè)做大做強、優(yōu)化資源配置、激勵企業(yè)經(jīng)營管理者、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和提高企業(yè)資金使用效率等方面提供了開拓性的思路。（三）EVA理論應用二十世紀八九十年代的時候，思騰斯特咨詢公司向可口可樂公司首先推介EVA思想，可口可樂積極應用到實際業(yè)務中，取得了很大的成效。隨后美國郵政署、西門子等企業(yè)紛紛應用EVA價值管理體系，并由此帶動了企業(yè)股價和價值增長。在中國，直到2002年前后，EVA才開始被政府公司應用。寶鋼股份在2001年首次運用了EVA價值管理系統(tǒng)，而在次年其EVA已經(jīng)達到了24億；東風汽車在2002年通過EVA對企業(yè)的薪酬管理體進行了改造。國資委在2010年對政府企業(yè)全面推行經(jīng)濟增加值考核，次年實現(xiàn)全年經(jīng)濟增加值4060億元。并在2014年制定并公布了《關(guān)于以經(jīng)濟增加值為核心加強中央企業(yè)價值管理的指導意見》，在其中指出應將經(jīng)濟增加值作為政府公司核心的檢驗項目。初期之時EVA主要應用于政府企業(yè)，后期才逐步應用于各個行業(yè)。經(jīng)過多年發(fā)展，我國對EVA價值評估的研究應用已頗具成就。三、中糧地產(chǎn)集團概況及財務情況（一）中糧地產(chǎn)集團概況中糧地產(chǎn)集團（以下統(tǒng)稱為中糧地產(chǎn)）在1982年被創(chuàng)立，其起初之名為寶安縣縣城建設公司，此后歷經(jīng)改組與改名多次后被稱為深圳寶恒集團，直到2006年更名確定為中糧地產(chǎn)公司（集團）股份有限公司。該企業(yè)在全國范圍內(nèi)營業(yè)，是綜合性強的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，如今其母公司設立在深圳市。中糧地產(chǎn)開展的核心業(yè)務有很多，其中包含：商用物業(yè)、營業(yè)、開發(fā)房地產(chǎn)、銷售、管理與出租住宅。經(jīng)營業(yè)務主要側(cè)重于住宅，企業(yè)將環(huán)深圳、環(huán)上海、環(huán)北京這三個中心城市群為核心，其次把成渝附近城市群、長江中游區(qū)域城市群、一帶一路沿途作為核心的主要城市，與某些具備較高發(fā)展?jié)摿Φ某鞘凶鳛橹匾l(fā)展區(qū)域。其控股股東中糧集團是全球500強公司中的一員，品牌及資源方面的優(yōu)勢為中糧地產(chǎn)快速的成長打下了堅實的基礎(chǔ)。中糧地產(chǎn)已經(jīng)在我國實現(xiàn)了對于品牌住宅工程的建立，每個工程都因為其附加屬性強大、品質(zhì)優(yōu)越、定位層次高等多條優(yōu)質(zhì)屬性深受顧客喜愛。中糧集團歷經(jīng)30多年的成長，企業(yè)資金總值已經(jīng)高于757億元，在深圳市的寶安區(qū)，能夠用于出租的物業(yè)將近130萬平方米，如今公司發(fā)展勢頭很好，資本規(guī)模持續(xù)拓展，未來的發(fā)展充滿了動力。（二）中糧地產(chǎn)集團財務狀況表2.1中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年財務指標年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年盈利能力凈資產(chǎn)收益率/%9.2611.119.209.2111.9215.06營業(yè)利潤率/%12.7112.0315.4510.2712.3417.03每股收益增長率/%21.743.5713.7921.210.0030.00運營能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/%23.5626.9820.8026.5730.9220.50存貨周轉(zhuǎn)率/%22.6626.2318.2228.1334.6827.49應收賬款周轉(zhuǎn)率24.6535.2442.8569.7596.5471.55償債能力資產(chǎn)負債率/%78.2677.9176.9779.9681.5884.50流動比率1.561.501.721.871.651.35速動比率0.340.310.340.440.650.59發(fā)展能力總資產(chǎn)增長率/%6.8616.5514.0619.4610.7623.62主營業(yè)務收入增長率/%43.3828.12(11.18)49.3233.52(22.10)凈利潤增長率%(7.11)35.08(1.78)10.9033.1830.10從營利指標來看，中糧地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率和每股收益增長率雖然有小波動，但總體來說都在穩(wěn)步提升，說明其盈利能力不斷提高。從營運指標來看，中糧地產(chǎn)的財務運營能力呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。2012年-2017年存貨周轉(zhuǎn)率基本保持20%上下，除了2016年超過30%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)值呈穩(wěn)步上升趨勢，說明企業(yè)整體運轉(zhuǎn)良好，營運能力正逐步增強。應收賬款增長率在2012年-2016年呈上升趨勢，2016年的時候高達96.54，表明中糧地產(chǎn)收賬速度變快，平均收賬期限縮短，實行了較緊的信用政策。從償債指標來看，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高達75%以上，一般認為50%左右比較合適，這可能是因為房地產(chǎn)企業(yè)前期投入成本大，高負債的行業(yè)特點導致的。流動比率呈波動趨勢，基本保持在1.6左右。比率越高，企業(yè)資產(chǎn)的流動性越強，相對有效利用率就會越低，一般來說，使流動比穩(wěn)定于2附近最為恰當，可是由于房地產(chǎn)領(lǐng)域本身存在的性質(zhì)，資本的周轉(zhuǎn)期基本很長，從而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在流動比率數(shù)值方面不高。速動比率出現(xiàn)攀升時，速動資產(chǎn)往往擁有很高的變現(xiàn)能力，可以第一時間應對償債需求的變化?？傮w看來，中糧地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，有較強的償債、把控財務風險能力。從發(fā)展能力方面，總資產(chǎn)增長率除了2016年略有下降外幾乎是穩(wěn)健上升的，主營業(yè)務收入增長率和凈利潤增長率指標呈波動趨勢，從整體上來看，中糧地產(chǎn)表現(xiàn)出良好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、基于EVA的中糧地產(chǎn)集團財務分析2012年-2017年集團EVA值測算該章節(jié)是對中糧地產(chǎn)在2012年-2017年間的EVA值做一個計算，可以分為以下幾個環(huán)節(jié)：第一環(huán)節(jié)計算出稅后凈營業(yè)利潤的數(shù)值，第二環(huán)節(jié)算出投入資本的總額及其加權(quán)平均后的資本成本，第三環(huán)節(jié)計算出2012年-2017年間每年的EVA值。用于計算分析的財務數(shù)據(jù)引用于中糧地產(chǎn)在2012到2017年公布的年報。1.計算稅后凈營業(yè)利潤稅后凈營業(yè)利潤=息前稅后凈利潤+少數(shù)股東損益+商譽攤銷+準備金余額增加-非正常經(jīng)營收益×（1-所得稅率)+研發(fā)費用+廣告費用+延所得稅貸方余額增加（4.1）⑴凈利潤的數(shù)據(jù)是從公司合并利潤表報表中取得，包含隸屬于母公司凈利潤和少數(shù)股東損益，因此當計算時就未顯示出對少數(shù)股東損益數(shù)據(jù)的調(diào)整。⑵各項準備金增加額選取取公司報表中資產(chǎn)減值準備的“本年增加”值。⑶根據(jù)中糧地產(chǎn)財務報表所示，各年研發(fā)費用均為零，因此不顯示在計算中。⑷非正常經(jīng)營損益等于營業(yè)外收入與營業(yè)外成本之差。⑸遞延所得稅貸方余額增加額為遞延所得稅貸方余額期末數(shù)減去期初數(shù)。具體計算如表4.1所示：表4.1中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年的稅后凈營業(yè)利潤（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年凈利潤68047.5791918.6590280.82100122.23133345.90173483.84加：所得稅費用32333.0630724.8350342.0130724.8390067.2665995.64加：利息費用37281.3543867.5538919.2843867.5562629.3495044.08息稅前利潤137661.98166511.03179542.12174714.61286042.50334523.56息前稅后利潤（25%）103246.49124883.27134656.59131035.96214531.87250892.67加：商譽攤銷0.000.000.000.001334.041391.42加：準備金余額增加939.59396.2225434.6725149.876745.1221650.76減:非正常經(jīng)營損益(572.95)182.91909.091432.761008.51334.51加:廣告費用11673.5311821.4716538.6213878.1712531.4510344.04加:遞延所得稅貸方增加額(2948.75)(25646.09)13136.72(40839.34)(9464.83)(38075.93)稅后凈營業(yè)利潤113483.80111271.97188857.52127791.90224669.15245868.442.計算投入資本總額資本總額=普通股權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應付債券+研發(fā)費用+廣告費+準備金+延所得稅貸方余額-在建工程-金融資產(chǎn)（4.2）⑴普通股權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益之和用公司合并資產(chǎn)負債表中“股東權(quán)益合計”值。⑵金融資產(chǎn)包括以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。⑶遞延所得稅貸方余額等于遞延所得稅負債減去遞延所得稅資產(chǎn)。⑷各項準備金主要包括存貨跌價準備、壞賬準備、貸款損失準備。具體計算如表4.2所示：表4.2中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年的投入資總額（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年所有者權(quán)益合計757511.26897039.631066503.781108590.241128752.921174458.92加:短期借款410000.00814600.00604000.00574500.00512500.00462500.00加:長期借款531152.01559187.361042157.661292028.601302518.561215834.91加:一年以內(nèi)到期的長期借款193737.47133400.00316330.00305075.47225112.24778017.08加:應付債券118994.71119148.31119311.50377118.78377821.16198746.78加:廣告費11673.5311821.4716538.6213878.1712531.4510344.04加:計提的各項準備金6317.756698.9932133.6635193.2129938.6839541.07加:遞延所得稅貸方余額6831.30(18814.79)(5678.06)(46517.40)(55982.23)(94058.17)減:在建工程26.605887.6226510.590.000.000.00減:金融資產(chǎn)76774.4680347.7883707.773518.003572.803572.80資本總額1959416.982436845.573081078.803656349.063529619.993781811.843.計算加權(quán)平均資本成本加權(quán)資本成本主要包括債務資本成本和權(quán)益資本成本，根據(jù)各自所占權(quán)重進行計算。⑴計算債務資本成本。中糧地產(chǎn)的債務主要是銀行貸款，為了簡化計算，以一年期銀行貸款利率代替短期借款利率，以一至三年期銀行貸款利率代替長期借款利率，以三至五年期銀行貸款利率代替應付債券利率。數(shù)據(jù)來源于中國銀行官網(wǎng)。計算公式為：稅后債務資本成本=(長期借款所占權(quán)重×長期借款利率+短期借款所占權(quán)重×短期借款利率+應付債券所占權(quán)重×應付債券利率)×（1-所得稅率)（4.3）具體計算如表4.3所示：表4.3中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年的債務資本成本（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年短期借款410000.00814600.00604000.00572500.00512500.00462500.00長期借款531152.01559187.361042157.661292028.601302518.561215834.91應付債券118994.71119148.31119311.50377118.78377821.16198746.78負債總額1060146.721492935.661765469.162241647.372192839.721877081.69短期借款利率6.00%6.00%5.60%4.60%4.35%4.35%長期借款利率6.15%6.15%6.00%5.00%4.75%4.75%應付債券利率6.40%6.406.00%5.00%4.75%4.75%短期借款權(quán)重38.67%54.56%34.21%25.54%23.37%24.64%長期借款權(quán)重50.10%37.4659.0357.64%59.40%64.77%應付債券權(quán)重11.22%7.98%6.76%16.82%17.23%10.59%稅前債務資本成本6.12%6.09%5.86%4.90%4.66%4.65%所得稅率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%稅后債務資本成本4.59%4.57%4.40%3.67%3.49%3.49%⑵計算權(quán)益資本成本本。本文采用資本資產(chǎn)定價模型計算權(quán)益資本成本。計算公式為：Ks=Rf+β×（Rm-Rf）(4.4)其中:Rf表示無風險利率，指在不考慮風險報酬情況下的利息率，一般選用政府債券的到期收益率或者是銀行的存款利率。在我國,儲蓄行為常常被認為是不存在任何違約風險，一年期存款利率被公認為存款基準利率。所以在這里使用一年期的定期存款利率取代市場無風險收益率。數(shù)據(jù)信息取于中國人民銀行官網(wǎng)。β表示單個公司對于整個市場所擁有的系統(tǒng)風險敏感系數(shù)，β值的大小代表了公司系統(tǒng)風險的大小。其數(shù)值越大，相對要求的期望報酬率也就越高。數(shù)據(jù)取自萬德數(shù)據(jù)庫用β計算器運算出的數(shù)值。Rm-Rf表示市場風險溢價，這里采取目前大多數(shù)學者的做法，用GDP增長率替代風險溢價進行計算，數(shù)據(jù)取自于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。具體計算如表4.4所示：表4.4中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年的權(quán)益本成本年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年無風險利率3.00%3.00%2.75%1.50%1.50%1.50%貝塔值1.481.371.201.351.680.83市場風險溢價7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%權(quán)益資本成本14.69%13.70%11.54%10.85%12.78%7.24%4.計算EVA值根據(jù)上文計算出的數(shù)值及公式（1.1）算出2012年-2017年中糧地產(chǎn)集團的EVA值。表4.5中糧地產(chǎn)集團2012年-2017年的EVA（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年稅后凈經(jīng)營利潤113483.80111271.97188857.52127791.90224669.15245868.44總投入資本1959416.982436845.573081078.803656349.063529619.993781811.84加權(quán)平均資本成本9.23%8.10%7.45%6.45%7.01%5.38%經(jīng)濟增加值(67312.33)(86168.53)(40539.40)(107991.63)(22818.09)42480.35（二）集團財務分析1.EVA與凈利潤指標對比分析圖4.1中糧地產(chǎn)集團EVA與凈利潤2012年-2017年趨勢圖如圖所示，在企業(yè)業(yè)績的表現(xiàn)上，EVA指標和傳統(tǒng)利潤指標存在很大的差異。在凈利潤的角度上來看，中糧地產(chǎn)在2012到2017年這個時間段內(nèi)，每年的凈利潤的增長率分別是-7%、35%、-2%、11%、33%與30%。而2016年的凈利潤增加尤其多，也許是由于在2016年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場恰好遇上了行業(yè)周期中的高峰時期，多種需求不斷提高，市場的成交量一整年都穩(wěn)定在比較高的層次，而可供出售的房屋所出售總面積以及其銷售額為2010年之后最高的一年。中糧地產(chǎn)在2016年其一整年的經(jīng)營額高達180.25億元，相比起2015年增加了31.34%；利潤總值高達22.34億元，相比2015增加了72.22%。從EVA值來看，中糧地產(chǎn)2012年-2016年的EVA均呈現(xiàn)為負值，直到2017年才第一次達到了正值。在EVA的角度，中糧地產(chǎn)在2012年-2016年間沒有為股東創(chuàng)造財富，而是相反地進一步損害了股東的財富。因為EVA更關(guān)注的是投入資本后股東所得到的回報和資金的使用效率以及公司預期未來的持續(xù)發(fā)展。EVA出現(xiàn)負值的原因是很復雜的。一方面中糧地產(chǎn)投入了大量的資本，但收到的利潤太小；另一方面?zhèn)鶆粘杀究傮w上呈現(xiàn)上漲的趨勢，2015年負債總額高達2241647.37萬元，債務成本過高會拉低集團的EVA。2017年時，房地產(chǎn)市場延續(xù)2016年增長，再創(chuàng)了歷史新高。這一年，中糧地產(chǎn)進一步提升了產(chǎn)品和服務能力，加快了規(guī)模發(fā)展，降低成本增加效益，整體盈利水平明顯得到了提升。也許得益于此，2017年EVA達到了正值。經(jīng)濟增加值與凈利潤的計算步驟不同，根據(jù)的EVA計算公式，在計算過程中，會對傳統(tǒng)會計數(shù)據(jù)進行過一系列調(diào)整。所以雖然數(shù)據(jù)來源相同，但計算出來的經(jīng)濟增加值與凈利潤有著較大的差額。此外，可以看到EVA的變動趨勢與凈利潤的變動趨勢總體上是趨于一致的，也從側(cè)面驗證了EVA的有效性。2.EVA率與凈資產(chǎn)收益率對比分析圖4.2中糧地產(chǎn)集團EVA與凈資產(chǎn)收益率2012年-2017年趨勢圖經(jīng)濟增加值率等于經(jīng)濟增加值和資本總額的比值。經(jīng)濟增加值率的數(shù)值，反映出公司使用資本開展生產(chǎn)以及經(jīng)營工作的能力水平，其數(shù)值越小，就代表公司可以創(chuàng)造收益的能力越小。凈資產(chǎn)收益率等于凈利潤和股東權(quán)益平均總額的比值，反映出公司使用自有資本來經(jīng)營管理的時候，為股東帶來收益的能力，它的數(shù)值越大，企業(yè)的投資回報就越大，為股東創(chuàng)造的價值也就越大。從變化趨勢上來看，2012年-2015年間中糧地產(chǎn)的經(jīng)濟增加值率和凈資產(chǎn)收益率均呈波動趨勢，但前者波動幅度很?。?015年后兩者均呈上升趨勢。從數(shù)值上來看，中糧地產(chǎn)的經(jīng)濟增加值指標在2012年-2016年均保持為負值，2017年才轉(zhuǎn)負為正。這顯示出2017年稅后凈營業(yè)利潤的增長額超過了資本總額，即利潤的增長彌補了為獲取利潤投入的資本的成本；凈資產(chǎn)收益率在2012年-2016年間上下浮動在10%左右，2017年上升到15.6%，同比2016年增長了26.38%。2017年的顯著變化可能與中糧地產(chǎn)啟動重大資產(chǎn)重組有關(guān)系。通過本次重組，中糧地產(chǎn)將與大悅城地產(chǎn)有限公司形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補，充分發(fā)揮資源整合的協(xié)同效應，提升運營效率?？梢钥闯?，凈資產(chǎn)收益率遠遠大于經(jīng)濟增加值，這在一定程度上表明，與傳統(tǒng)的財務評價指標相比，經(jīng)濟增加值能夠更客觀地反映企業(yè)的實際業(yè)績水平。這是因為凈資產(chǎn)收益率衡量的是可以從凈資產(chǎn)獲取的凈利潤，這種評價方式?jīng)]有考慮當公司獲得凈利潤時，其所投入的資本并不是只有凈資產(chǎn)。因此在比較評估績效的時候，經(jīng)濟增加值率會衡量所有占用的資本。

五、結(jié)論按傳統(tǒng)財務指標對中糧地產(chǎn)進行財務分析，各個財務指標良好，但通過EVA對中糧地產(chǎn)進行財務分析發(fā)現(xiàn)2012年到2016年EVA都是負值，僅2017年達到正值?？梢钥闯?，在傳統(tǒng)財務指標下，中糧地產(chǎn)的財務狀況被高估了。企業(yè)若要想為股東創(chuàng)造更多的財富，必須提高自身的EVA。結(jié)合上文分析，為了進一步提高中糧地產(chǎn)集團的企業(yè)價值，本文提出自己的一些見解。1.EVA計算結(jié)果與凈利潤差距較大。本文認為EVA更能真實反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和真實價值，更接近于企業(yè)的實際情況。中糧地產(chǎn)2017年以前的EVA值負值程度較高，但歷經(jīng)波折后逐漸呈現(xiàn)改善的趨勢。使用EVA可以有效地使股東利益和企業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系，有利于中糧地產(chǎn)保持穩(wěn)定的發(fā)展。2.提升集團投資收益。中糧地產(chǎn)投入了大量的資本，但收到的利潤卻很小，這可能是因為存在不少投資效益差的項目。這種投資項目，會促使企業(yè)不斷的投入資金，但卻不會給企業(yè)帶來實際的收益。當其投資回報率低于投資成本時，EVA的數(shù)值就會小于零。所以應該及時處理掉這些投資效益差的項目，提高營運效率，實現(xiàn)EVA的持續(xù)增長。3.引入EVA對集團進行財務分析。傳統(tǒng)的財務分析指標在計算利潤時忽略了權(quán)益成本，但實際經(jīng)營中權(quán)益資本發(fā)揮的作用和所用的成本是不可以忽視的，此外，盡管以往的指標能夠體現(xiàn)出中糧地產(chǎn)在財務水平方面的變動，可是無法針對變動發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵問題，所以中糧地產(chǎn)應把EVA運用于公司的財務分析，這樣不但能夠及時直觀看到財務變化情況，還能夠挖掘公司價值創(chuàng)造以及經(jīng)營管理過程中的缺陷，從而愈加透徹地對企業(yè)財務情況進行評價。雖然本文整理和參考了大量文獻，但是由于資歷尚淺，所以還存在許多的不足之處。首先，思騰斯特公司提出EVA的計算涉及164項調(diào)整事項，但實際上不可能對164項科目全部進行調(diào)整，加之作者能力有限，本文參考目前大多數(shù)學者在研究房地產(chǎn)行業(yè)EVA時的調(diào)整對中糧地產(chǎn)進行EVA的計算，不可避免的會對計算結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。其次，在計算債務資本成本和權(quán)益資本成本時，進行了各種利率的替換，雖然這是采用的是國內(nèi)大多數(shù)學者的做法，但是數(shù)據(jù)不可避免地會受市場風險的影響，必然存在一定程度的誤差。最后，雖然作者查閱了大量關(guān)于EVA的資料、中糧地產(chǎn)官方公告及新聞動態(tài)，并做了相關(guān)數(shù)據(jù)分析，但由于能力有限，資歷尚淺，在分析過程中仍不夠嚴謹。

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