8月房地產(chǎn)市場形勢分析內(nèi)參-丁祖昱-2023.9

8月房地產(chǎn)市場形勢分析內(nèi)參丁祖昱

博士克而瑞集團

董事長上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)行院長2

0

2

3

年

9

月此

報

告

僅

供

內(nèi)

部

使

用

，

未

經(jīng)

易

居

企

業(yè)

集

團

書

面

許

可

，

其

它

任

何

機

構(gòu)

和

個

人

不

得

擅

自

傳

閱

、

引

用

或

復

制一、當前房地產(chǎn)市場形勢中央政策密集落地：認房不認貸、降首付和利率、置換退個稅，短期有效中期待觀察三部門推進“認房不認貸”，北上廣深等多城跟進續(xù)期“置換住房退個稅”政策至2025年底

將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。7/27住建部：落實好個人住房貸

發(fā)文推進落地款“認房不用認貸”“認房不認貸”等政策措施。8/25三部門：8/30廣州、深圳跟進執(zhí)行8/31武漢、東莞、佛山

北京、上海、成都跟進執(zhí)行

跟進執(zhí)行9/1

2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。。首付下限降為首套20%二套30%，不區(qū)分限購與否存量房貸降息落地，但受益人群有限

限首套，二套存量房貸利率不調(diào)整

多數(shù)核心一二線城市首套、二套首付比例均存在下調(diào)空間。限幅度，新發(fā)放貸款加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市大部分弱二線和三四線城市已經(jīng)調(diào)整到位，新政沒有實質(zhì)性影響。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。表：重點城市歷史首套房貸款利率加點情況表：核心城市現(xiàn)行首付比例下限政策城市北京首套房二套房城市南京首套房二套房城市北京時間首套房利率下限

城市時間首套房利率下限35%60%（普宅）/80%30%40%2019.10至今LPR+55BP深圳2017.5-2019.10

基準利率*0.952016.3-2019.102019.10-2019.112019.11-2020.22020.2-2020.42020.4-2021.72021.7至今基準利率*0.92019.10至今2019.10-2022.112022.11至今LPR+30BPLPR上海廣州深圳成都杭州35%30%50%/70%50%/70%蘇州濟南重慶廈門長沙30%30%30%30%30%40%40%LPR-20BP杭州LPR-15BPLPR-20BPLPR30%70%/80%40%上海廣州LPR-10BP寧波2019.10-2022.52022.5至今20%-30%30%分圈層30%-50%40%40%LPRLPR-20BPLPR35%/40%LPR+35BP成都2019.10-2023.12023.1至今非限購區(qū)20%/

非限購區(qū)30%/限購30%

限購區(qū)40%非限購區(qū)20%/

非限購區(qū)30%/限購30%

限購區(qū)40%青島合肥2019.10至今LPRLPR-20BP地方政策提速加力：8月以來62城放松、超半數(shù)一二線松綁，津沈等打出組合拳7城放松限購6城放松限售39城放松公積金圖：2022年1月以來地方政策松綁頻次140120100806040200深圳、成都、武漢、重慶、鄭州、廈門、蘇州、沈陽、青島、南寧、合肥、貴陽、昆明、南昌、南京句容、梧州、溫州、三門峽、衢州、棗莊、鹽城、雄安、梅州、馬鞍山、六盤水、金華、嘉興、惠州、淮安、邯鄲、贛州、阜陽、池州、畢節(jié)、巴中、新鄉(xiāng)輝縣、固原、海南、貴州省日期

城市內(nèi)容日期城市內(nèi)容余杭閑林街道天目山西路以南限購放寬8/4鄭州

再購房時原住房不限售金華

取消限售8/7杭州山西中部城市群購房資格同太原市民8/108/188/268/18

太原102太原

網(wǎng)簽滿2年即可交易嘉興

取消限售8/26

嘉興

取消限購8/30

福州

福州市戶籍可以買兩套17城財稅托市9/1

成都

A-F類人才購房不受社保限制期限由取證滿2年改為網(wǎng)重慶71579/19/470大學生可購房，限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)簽滿2、取證即可9/19/4天津重慶、鄭州、武漢、天津、沈陽、南寧、南京、南昌、無錫、溫州、金華、嘉興、贛州、巴中、永州江永、新鄉(xiāng)輝縣、上饒鉛山沈陽

取消限售56沈陽

取消限購49384039363634352830省市放松限貸沈陽、天津等打出政策組合拳23262522161019日期城市內(nèi)容類別城市·限購：大學生可購房、限購區(qū)域收窄天津

·限貸：首付20%/30%，延長貸款期限·購房補貼北京、上海、廣州、深圳、廈門、9/120省市官宣

武漢、成都、重慶、長沙、南寧、“認房不認貸”蘇州、沈陽、東莞、惠州、江門、佛山、中山、無錫、鄂州、安徽·取消限購·取消限售·限貸：首付降至首套20%、二套30%，執(zhí)行認房不認貸沈陽

·公積金：認貸不認房，首付20%/30%，多孩及畢業(yè)生額度提高，放寬貸款年齡，放寬提取后貸款時限5城落地“認貸不認房”新鄉(xiāng)輝縣貴陽、贛州、梧州、永州江永、9/4省市注：9月數(shù)據(jù)截至9.5放松政策頻次·稅費減免：契稅減征、滿五唯一免個稅、滿二免增值稅·購房補貼：畢業(yè)生在校生等契稅補貼、3-7萬購房補貼6城下調(diào)首付比例重慶、廈門、天津、沈陽、南昌、贛州、固原隆德資料整理：CRIC政策再優(yōu)化空間：交易稅費減免、限購微調(diào)、取消限價、限貸進一步放寬限購一線局部調(diào)整，二線放松甚至取消限貸進一步放寬，認貸不認房等表：重點城市現(xiàn)行限購限購區(qū)域全域限購

北京、上海、深圳廣州、杭州、天津、武漢、長沙、廈門、福州、石家莊、成都、合肥、城市?

首付比例下調(diào)至全國下限，即首套最低20%、二套最低30%?

認貸不認房，貸款結(jié)清就算首套，不要求本地無房?

極端情況不論套數(shù)申請按揭都給貸核心區(qū)域?qū)幉?、青島、南京、蘇州、濟南、鄭州、南昌、西安、大連等不限購

沈陽、嘉興、金華、福州等非戶籍購房社保城市5年1-3年北京、上海、廣州、深圳杭州、長沙、廈門、石家莊、寧波等天津、青島、南京、蘇州、西安等濟南、福州等半年及以內(nèi)無要求減免契稅，增值稅、個稅免征年限縮短取消限價，讓價格回歸市場化?

契稅減征甚至免征?

增值稅和個稅的征免年限縮短，比如由5年改為2年房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開發(fā)投資持續(xù)低位承壓，7月同比降幅進一步擴大2000年以來全國月度商品房銷售面積、銷售金額累計同比增速（單位：%）2000年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速（單位：%）6050403020101601401201008010586.877.676.16054.147.8402020.117.5-1.5-6.50-3.7-17.40-20-40-60-8.5-10-20商品房銷售面積累計增長(%)商品房銷售額累計增長(%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局68月供應環(huán)比增11%，京廣深等一線增3成以上、二三線推盤乏力圖：近5年來30個重點城市商品住宅月度供應對比（單位：萬平方米）5000圖:2021年-2023年8月全國百城商品住宅供應面積（單位：萬平方米）70006000500040003000200010000300%250%200%150%100%50%450040003500300025002000150010005000%-50%-100%103294201月2月3月4月5月6月7月8月9月2019年2020年2021年2022年2023年單月總量環(huán)比同比數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月成交環(huán)比增2%、仍處近5年月度低位，前8月累計同比增幅收窄至2%圖：近5年來30個重點城市商品住宅月度成交對比（單位：萬平方米）圖:2021年-2023年8月全國百城商品住宅成交面積（單位：萬平方米）35003000250020001500100050070006000500040003000200010000400%350%300%250%200%150%100%50%106111450%-50%-100%01月2月3月4月5月6月7月8月9月2019年2020年2021年2022年2023年單月總量環(huán)比同比數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)一線成交同環(huán)比降幅居前、二三線環(huán)比微增，漢青惠徐等以價換量效果顯著表:2023年8月全國100個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）能級一線城市北京上海廣州深圳合計成都杭州青島西安武漢天津長春蘇州濟南重慶蘭州呼和浩特銀川合肥南京鄭州長沙昆明南寧南昌西寧寧波2023年8月42環(huán)比-25%16%-13%-29%-12%-18%35%8%同比-26%-47%-26%-9%前8月46263655827819351054809778539744680337403484423234282234378402401421275272202118229累計同比11%1%能級二線城市福州廈門合計惠州徐州佛山鎮(zhèn)江平頂山肇慶淄博溫州清遠中山汕頭湖州運城威海東莞無錫煙臺菏澤漯河珠海平?jīng)鳆愃嫌?023年8月9環(huán)比-22%-36%3%同比-32%-25%-18%30%前8月1211431057847817146420022622724728126024219315411211819418918714611217491累計同比-10%34%6%639484%1010652910%5%65%415%0%28%21%-8%18%61%-13%20%7%18210186-33%-20%-1%41151%-28%53%3%3844%8%338%69-17%-22%-35%-22%-11%-19%-24%13%25-36%28%-7%30%11%-33%1%29%63-6%10%-3%41%47%6%2%23-46%-22%-17%-31%-51%-9%5811%38%23%-5%14%-1%17%50%-25%3%2356234722-21%-9%4%44204118358%三四線181%-28%32%-25%29%25%-3%-11%1%3532%22%0%82%1745%25%-8%-4%-30%-28%0%二線35-22%-17%-37%-42%-18%-48%-37%-16%1%1727%3215-54%-47%-45%7%30-2%-19%-26%-37%-14%22%24%3%1529-25%15%-16%-8%23%6%152913-9%-8%4%29125%2612-24%-4%74%4%-31%-7%2210-8%-18%-3%2%2110-40%-22%-21%821641%27%-9%9872180102862279913-9%-47%總計2%備注：因篇幅原因，省去部分二三線城市數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月去化率33%低位持穩(wěn)，杭蘇甬改善盤拉動熱度回升表：2023年8月全國重點城市項目開盤平均去化率變動情況8月首開或加推項目城市8月去化率7月去化率環(huán)比6月去化率較6月變動情況個數(shù)203上海北京廣州深圳長沙合肥杭州西安蘇州東莞寧波濟南重慶天津武漢青島南京鄭州佛山常州無錫廈門珠海總計56%79%9%40%47%13%43%72%69%46%54%3%16%32%-4%-22%5%69%83%-13%-4%-8%-19%3%10717%21%77%66%63%60%50%44%40%30%30%28%24%20%18%16%13%10%7%40%374%1937153-3%17%6%85%-19%8%55%66%-6%10%-38%-33%4%47%-6%12%-6%-12%-17%1%40%450%28%36%42%45%23%8%82%573%20826%27%2%11161220629%-1%8%16%12%1%41%-21%-3%-8%0%17%31%8%21%-15%5%24%213%27%3%10%0%213%31%2%-6%-26%2%無項目開盤49%/15%-44%-2%-10%34%6%22933%32%1%43%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月津廬長寧等多數(shù)城市來訪、認購尚屬低位，暫無明顯起色天津監(jiān)測項目周度來訪與認購量變化合肥九區(qū)典型項目周均來訪成交轉(zhuǎn)化率走勢400003000020000100000400030002000100001401201008012619%10418%20%15%10%5%119

1171099687878月周認購均值865套848111%7771739%667%9%7%62691%5606%8%7%7%2022年周均認購（1300套）6%606%76%6%66%402013149102065775545500%來訪（組）認購（套）周均來訪（組）周均成交（套）轉(zhuǎn)化率2023年長沙周度單盤來訪和轉(zhuǎn)化率走勢南京重點項目周度來訪量與認購套數(shù)200002022年周度來訪均值72轉(zhuǎn)換率均值7.17%12.00%200160120802023年周度來訪均值97.5轉(zhuǎn)換率均值6.7%15000100005000010.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%400來訪量（組）認購量（套）單盤到訪單盤轉(zhuǎn)換率數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二手住宅8月25城成交環(huán)比微增1%、同比降7%，京滬深杭等止跌企穩(wěn)圖：2021年1月-2023年8月25個全國重點城市二手房成交量變動情況（單位：萬平方米）表：2023年8月25個全國重點二手房成交面積（單位：萬平方米）能級城市北京上海廣州深圳合計成都武漢天津重慶南京合肥蘇州青島杭州鄭州南寧廈門合計佛山東莞揚州合計8月100.0107.380.7環(huán)比7%同比-21%-35%10%34%-19%6%前8月952.31006.5689.2217.52865.61423.2797.7967.8670.7626.9488.9482.5398.0447.8390.6161.4152.07007.5496.3223.9237.01213.211086.3累計同比-4%2500200015001000500150%100%50%3%13%15%36%22%31%32%14%-24%27%63%32%57%25%30%38%-13%35%20%68%71%50%19%一線1%25.810%4%313.8147.688.45%-5%-3%-1%4%20%-21%-23%-1%54%2%85.570.8117263.21

%0%-7%58.29%二線52.89%45.23%-11%-7%-22%40%-27%-3%6%41.66%-50%38.4-13%-10%-11%1%18.413.80-100%723.858.0-9%6%25.09%三四線22.55%-7%4%成交面積單月環(huán)比單月同比134.81172.4-3%1%總計-7%注：25個重點城市包括上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京、青島、廈門、蘇州、天津、南寧、合肥、重慶、武漢、鄭州、寶雞、東莞、佛山、漢中、漯河、渭南、揚州、舟山、資陽注：受制于篇幅，略去部分三四線城市數(shù)據(jù)；部分城市為預估數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)128月津鄭漢渝等剛需驅(qū)動型城市二手房掛牌、帶看量持續(xù)走低，供需兩淡近一年鄭州主城區(qū)二手房掛牌帶看量走勢近12個月二手房新增房源與新增帶看量趨勢100008000600040002000035000030000025000040000300002000010000050000040000030000020000010000004562

200000150000120750100000500000年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月掛牌（套）帶看（組）新增房源新增帶看量重慶二手房新增掛牌月度走勢及典型帶看移動環(huán)比表現(xiàn)武漢月度二手房新增掛牌量走勢（單位：萬平方米）12000150%100%50%25020010657226211100008000600040002000087341888574771617071916736643914313814356385626541015010050497138540%2708-50%-100%0新增掛牌（套）典型帶看量移動環(huán)比數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月土地成交建面環(huán)比增5%，一二線成交占比上升致成交均價環(huán)增24%圖：2021年以來全國300城土地成交量價情況月度走勢（單位：萬平方米，億元，元/平方米）表：2023年8月全國土地市場成交情況（單位：萬平方米，億元，元/平方米）600005000040000300002000010000060005000指標2023年8月環(huán)比同比成交建面79655%-23%407240003000200010000成交金額324330%21%平均樓板價溢價率407224%56%79654.15%-1.3pct0.3pct重點監(jiān)測城市流拍率18.2%-4.4pct

2.9pct數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)總建筑面積（萬平方米）總金額（億元）平均樓板價（元/平方米）8月溢價率五連降再創(chuàng)新低，流拍率延續(xù)高位圖：2020年來300城土地成交溢價率和重點監(jiān)測城市流拍率走勢30%24%25%22.6%20%15%10%5%18%16%16%18.2%14%13%13%7%7.05%8%6.28%

6.09%5%5%5%4%4%4%4%4%4%3%

3%

3%3%4%3%3%2%2%5.42%4.15%0%溢價率流拍率數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面積、金額累計同比降幅持續(xù)收窄表：各能級城市土地成交面積走勢（單位：萬平方米）表：各能級城市土地成交金額走勢（單位：億元）1-8月

1-8月累

1-7月累計

累計同比變累計同比降幅變化能級能級1-8月成交金額

1-8月同比

1-7月同比成交建面計同比同比動一線二線161711007-22%-27%-24%-24%-28%-30%-23%-25%↑6pct↑3pct↓1pct↑1pct一線二線35767091-14%-21%-19%-19%-21%-30%-21%-25%↑7pct↑9pct↑2pct↑6pct三四線全國39805三四線全國784152428.318508.3數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)京津等熱點城市成交金額同比大增，京、杭、滬攬金額超千億元表：2023年前8月土地成交金額TOP30城市（單位：億元）表：2023年前8月土地成交面積TOP30城市（單位：萬平方米）排名1城市

成交面積同比-11%-14%96%排名161718192021222324252627282930城市德州上海岳陽合肥南通徐州北京寧波邯鄲南京濰坊濟寧宿遷濟南宜昌成交面積同比83%排名城市成交金額同比排名161718192021222324252627282930城市成交金額同比西安成都鹽城保定石家莊杭州長沙鄭州重慶臺州周口溫州廣州菏澤九江11811151108790585783761456154754353152251851350750449648548047947646044343643143143041040640212北京杭州上海成都廣州南京西安蘇州合肥寧波鹽城深圳天津溫州長沙12991294120191874262257950840536633933432526926424%-17%-36%0%無錫臺州佛山石家莊南通鄭州廈門武漢重慶湖州保定義烏常州徐州紹興259259243218208206205187163156149141141137135-41%6%2-38%49%33-6%87%-5%27%-62%-9%-53%-3%80%106%7%427%-55%5%4560%515%6-30%-49%26%-26%27%6-33%8%778-65%12%8-4%9-48%3%9-37%-51%174%-44%146%-18%-38%101112131415-26%-14%-17%68%10111213141566%-10%-8%-37%34%-17%42%5%-36%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月房企銷售環(huán)同比降34%為近5年月度次低、累計轉(zhuǎn)跌8.5%，TOP10亦增速放緩圖：2023年1-8月百強房企單月業(yè)績規(guī)模及同比變動（億元）圖：2023年1-8月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）1400012000100008000600040002000040%25002000150010005005%31.6%29.3%0.8%30%-0.2%0%15.7%20%9.7%3.1%9.1%10%-5%-10%-15%-20%6.7%0.2%6614.70%-11.3%4645.2-4.8%-8.6%5665.41133.95267.3-8.5%4853.6-10%-20%-30%-40%3474.5

3430.1-33.6%-33.9%3573.9-31.9%446.6275.8-28.1%-18.3%-18.7%166.776.9TOP100同比變動1月2月3月4月2020年單月同比5月6月2021年累計同比7月8月0TOP102020年TOP202021年TOP30TOP502019年2023年2022年2022年2023年數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月新增融資規(guī)模同比回升，頭部優(yōu)質(zhì)房企仍為融資主力?

2023年8月80家典型房企的融資總量為574億元，環(huán)比下降13%，同比上升52%；前8月融資量為4470億元，同比下降20%；自2022年末優(yōu)質(zhì)房融資開閘，但僅一季度回暖，5月至7月持續(xù)下跌。本月8月融資規(guī)模同比回升，主要由于去年基數(shù)較低，從絕對量來看并不高。?

8月房企融資成本3.12%，環(huán)比下降0.37pct，同比下降0.02pct。本月境外債仍未有發(fā)行，處于冰封狀態(tài)；而境內(nèi)債券方面，發(fā)債企業(yè)包括招商、廈門國貿(mào)等，發(fā)債企業(yè)范圍仍局限于此前發(fā)過債的優(yōu)質(zhì)房企。圖：

2022年1月-2023年8月典型房企單月融資額（億元）圖：2020年以來各月典型房企發(fā)債成本16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%12001000800600400200060%52%98597440%20%0%92637%8867619%696687665645647-1%576587591565-8%574-7%-14%-15%439-20%-22%-22%425388-28%377-34%320-39%-40%-39%

-40%-60%-52%-53%-54%-54%-58%-80%融資總量同比境外發(fā)債境內(nèi)發(fā)債數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理9月仍有一波到期高峰，境外債發(fā)行與到期規(guī)模缺口較大?

2022年80家典型房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模為5851億元，而發(fā)行規(guī)模僅為4466億元，房企無法通過發(fā)行新債覆蓋到期舊債。2023年房企到期債券規(guī)模約為6946億元，超過2022年規(guī)模，仍有較大的壓力；此外資產(chǎn)證券化到期規(guī)模還有801億。?

2023年9月仍是到期高峰，境內(nèi)外債券到期規(guī)模高達633億元，此外2024年3月及4月到期規(guī)模均在600億以上。由此來看，若未來銷售市場長期低迷，房企償債壓力仍然較大。圖：房企2023年境內(nèi)及境外發(fā)債及到期情況（億元）境內(nèi)債券境外債券140012001000800600400200014001200100080060040020002021Q1

2021Q2

2021Q3

2021Q4

2022Q1

2022Q2

2022Q3

2022Q4

2023Q1

2023Q2

2023Q3

2023Q4到期發(fā)行2021Q1

2021Q2

2021Q3

2021Q4

2022Q1

2022Q2

2022Q3

2022Q4

2023Q1

2023Q2

2023Q3

2023Q4到期發(fā)行數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理前8月百強拿地金額同比降14%,拿地銷售比僅0.18圖：2023年1-8月末房企新增土儲百強總量及往年同期情況（單位：億元，萬平方米）表：2023年1-8月房企新增土儲貨值門檻值及同比變化情況（單位：億元）2020年1-8月1955.11191.47292021年1-8月1809.1954.6704.9391.2131.22022年1-8月632.22302023年1-8月591.1205.8131.582.680000700006000050000400003000020000100000門檻值同比變化10強20強30強50強100強-7%-11%-27%-35%-17%180.9126.561.4411.3148.650.7貨值2020年1-8月總價建面2023年1-8月2021年1-8月2022年1-8月圖：2023年1-8月末銷售百強房企各梯隊拿地銷售比情況0.30.250.2圖：2023年1-8月百強房企新增貨值集中度及同比0.25TOP3

TOP51-

1-T

O5P02;

8

%

100;6TOP51-100;170.150.11-%TOP3%0.140.1330;6%TOP1-0.111-TOP250;7%1-TOP11-2023年1-8月2022年1-8月0.0710;50%0.05030;1%TOP1-20;16%TOP11-20;24%10;64%TOP1-10TOP11-201-8月TOP21-30TOP31-502022年1-8月TOP51-1001-7月數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)投資謹慎聚焦，一二線占比超八成圖：2023年1-8月百強房企拿地TOP10投資分布（單位：億元）新增土地

銷售全口徑拿地城市數(shù)量企業(yè)簡稱

拿地金額

一二線金額占比拿地城市價值排名排名14華潤置地保利發(fā)展萬科地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)745.3668.2615.7577.786%86%75%64%19241532武漢、成都、北京、蘇州、西安、長沙、合肥、上海、廣州、杭州、南通、義烏……天津、東莞、泉州、太原、三亞、蕪湖、南京、佛山、蘇州、中山、成都、上海、石家莊、南昌、天水、廈門、杭州、西安……234128蘇州、成都、西安、東莞、昆山、上海、杭州、南京、寧波、廣州……長沙、蘇州、南寧、南昌、寧波、杭州、上海、合肥、成都、南京、石獅、東莞、晉江、桐鄉(xiāng)、臺州、南安、龍巖、漳州、麗水、無錫、寧德、張家港、莆田……569103綠城中國濱江集團中海地產(chǎn)招商蛇口越秀地產(chǎn)中國鐵建572.0441.4410.9366.7319.6297.988%100%88%95%115上海、蘇州、杭州、紹興、天津、西安、大連、嘉興……南京、杭州、寧波、金華、湖州……711138北京、深圳、廣州、青島、成都、長春、天津、廈門、南京、杭州……寧波、北京、長沙、合肥、西安、廈門、武漢、上海、深圳、南京、蘇州、杭州……北京、廣州、青島、上海、成都……8591216100%84%1015天津、西安、寧波、上海、南寧、合肥、?？?、南陽、廊坊、雞西、溫州、金華……數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、近期熱點問題探討1、央地政策京滬效果顯著新房：一線周度供應持降，成交微增，上海成交顯著好于8月周均一線城市商品住宅周度供應面積變動情況6050403020100一線城市2023年9月初周度新房供應面積情況（單位：萬平方米）城市北京上海廣州深圳合計2023年36周環(huán)比較8月周均9.8977%51%18.3110.4813.7352.41-51%-61%-50%-46%22%-34%-1%2%上海北京廣州深圳一線城市商品住宅周度成交面積變動情況50403020100一線城市2023年9月初周度新房成交面積情況（單位：萬平方米）27.54城市2023年36周環(huán)比較8月周均北京上海廣州深圳合計8.44-12%-9%27.548.483%-20%-35%16%167%-20%-31%34%4.3248.7數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)上海北京廣州深圳新房：北京周度認購環(huán)比提升2倍以上，上海市區(qū)高改&軌交熱盤來訪激增北京：自“認房不認貸”政策落地后，案場來訪量增加明顯，單周平均來訪量228組，環(huán)比提升30%；單周平均認購套數(shù)20套以上，環(huán)比提升2倍以上；案場熱度與3月持平，單盤平均轉(zhuǎn)化率10%上海：新政后的第一個周末，市場快速做出反應，購房者人流量、來訪量、成交量均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放購房者置業(yè)和置換意愿明顯上升市區(qū)高端改善項目：2023年1-8月北京商品住宅重點監(jiān)測項目周度來訪及認購?

中海海上和集：3503002502001501005012%楊浦控江路板塊、高層121000元/平方米新政后項目表現(xiàn):

目前處于蓄客階段，新政后周末售樓處來訪量增加?

合生緩云上海：楊浦東外灘板塊、小高層119800元/平方米新政后項目表現(xiàn):目前未開啟認籌處于前期蓄客期，過往在此期間日均銷售接待量15組左右，9月2日銷售平均接待25組，上漲60%?

普陀金茂府(金茂景泰府)：普陀桃浦板塊、高層83000元/平方米新政后項目表現(xiàn):

目前處于續(xù)銷中，9月2日來訪100組，是平時來訪量的2.5倍，成交5套10%10%2288%6%4%新城軌交&外環(huán)線熱盤：2%22?

華發(fā)蟠龍四季：青浦徐涇板塊、小高層64000元/平方米00%新政后項目表現(xiàn)：項目9月2日開發(fā)售樓處和樣板

房，當日來訪600+組。直至晚上8點鐘，售樓處

依舊人流不斷?

招商南山虹橋璀璨領峯：嘉定南翔板塊、小高層57000元/平方米新政后項目表現(xiàn)：目前續(xù)銷中，新政后周末2天來

訪254組，上周末來訪119組，來訪量提升113%。

新政后周末認購12套，上周末認購3套?

保利光合上城

：單盤平均來訪量（組）單盤平均認購套數(shù)單盤平均轉(zhuǎn)化率閔行顓橋板塊、小高層69900元/平方米新政后項目表現(xiàn)：目前續(xù)銷中，9月2日發(fā)布海報

稱單日成交額1.6個億，成交近20套（含大定）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)新房：廣州中心區(qū)&近郊認購上漲3成以上，深圳來訪去化一般（或受臺風影響）廣州分區(qū)域重點監(jiān)測樓盤周度到訪量、認購套數(shù)變動（單位：組，套）廣州整體環(huán)比中心區(qū)（海珠+天河+荔灣+白云）近郊（黃埔+番禺）南沙日期來訪59385951609755506568認購238221267206270環(huán)比-17%-7%來訪30673135316029833092環(huán)比0%2%1%-6%4%認購93環(huán)比-40%2%來訪22542211239220642607環(huán)比6%認購12710013490環(huán)比12%-21%34%-33%32%來訪617605545503505環(huán)比14%-2%-10%-8%0%認購18環(huán)比008130814-08200821-08270828-09034%0%95-2%8%2644%-46%0%2%21%-23%31%11910213825%-14%35%14-9%18%-14%26%1411913-7%深圳重點監(jiān)測樓盤周度到訪量變動（單位：組）深圳2023年第35周新開盤加推項目去化情況（單位：元/平，套）6000500040003000200010000項目名稱區(qū)域?qū)毎矊毎矊毎踩掌?.2主力戶型76-105㎡3-4房85-110㎡3-4房84-128㎡的3-4房87-130㎡3-4房95㎡3房備案均價

推售套數(shù)

去化率裝修情況簡裝鴻榮源珈譽府卓越閩泰星奕府中糧悅章鳳凰里5.56.425.181816737425926373%61%49%25%9%9.3精裝9.2簡裝鼎勝·金域陽光家園

南山華潤昭華里

龍崗9.38.844.68精裝8.30精裝數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二手房：京滬新掛牌房源激增，上海置換情緒高漲，廣深相對平靜一線城市二手房新增掛牌變動情況（單位：套）上海9月1日-4日新增掛牌房源環(huán)線分布100009000800070006000500040003000200010000內(nèi)環(huán)內(nèi),15%新掛牌在外環(huán)外外環(huán)外,

43%占43%內(nèi)環(huán)至中環(huán),19%中環(huán)至外環(huán),22%上海9月1日-4日新增掛牌房源總價段分布北京上海廣州深圳1500-2000萬,

200萬以下,

7%2000萬以上,上海8月末9月初在售房源套數(shù)（單位：套）1000-1500萬,2%15200025002000150010005007%800-10009月6日較8月30日增加7490套萬,7%2%150000148000146000144000142000140000138000198515941449200-300萬,1274新掛牌總價在300-600萬元占45%19%600-800萬,71811%369101300-400萬,0-3022%400-600萬,23%-5002023/8/30

2023/8/31

2023/9/1

2023/9/2

2023/9/3

2023/9/4

2023/9/5

2023/9/6在售房源套數(shù)

日增減數(shù)據(jù)來源：第三方數(shù)據(jù)平臺二手房：京滬新增帶看、成交顯著跳增，廣深政策反應一般一線城市二手房新增帶看客戶量變動情況（單位：組）一線城市二手房成交套數(shù)變動情況（單位：套）250020001500100050010000090000800007000060000500004000030000200001000000北京上海廣州深圳北京上海廣州深圳數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)京滬快速升溫疊加供應增加，金九銀十可期；廣深小幅轉(zhuǎn)暖，向好程度有限深圳：項目處于營銷預熱期，8月觀望政策、積壓未入市，9月將集中推售，帶動成交小幅提升，但整體預期向下北京：9月新房市場將進入新盤入市高峰期，開盤項目主城及近郊入市各占比五成，產(chǎn)品類型豐富，覆蓋剛需及改善各類群體，且優(yōu)質(zhì)板塊項目集中。9月供應提升及優(yōu)質(zhì)項目的入市將帶動樓市成交量回升。表：2023年9月北京預計開盤項目深圳9月預計開盤項目序號項目名稱位置

產(chǎn)品戶型戶數(shù)均價項目類型區(qū)域類型動態(tài)區(qū)域?qū)毎舶鍓K項目名稱京地海樾府卓越星奕府開云府產(chǎn)品面積套數(shù)項目狀態(tài)7月1日開放售樓處，當前排卡階段，預計8月取證開盤朝陽洋房區(qū)74m2兩居、88/99m2三居、125m2四居政府指導價

剛需、剛改、首7.98萬元/㎡西鄉(xiāng)板塊航城板塊招商板塊前海板塊白石洲55-105m22-4房

34885-110m23-4房

168123-203m23-4房

418106-128㎡3-4房

320110-187㎡3-4房

1257未取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心未取證/未開營銷中心未取證/已開展廳1中建璞園983主城改昌平

小高

80㎡兩居，90/108/116政府指導價

剛需、剛改、首6.2萬元/㎡8月20日開放售樓處及樣23大華·啟宸府338440近郊主城區(qū)層㎡三居改板房招商臻璽洋房、小高層南山北京建工·熙

豐臺96/115㎡三居，125/156㎡四居政府指導價

剛改、首改、再8.5萬元/㎡8月12日開放正式售樓處，綠景白石洲未取證/已開營銷中心華臺區(qū)改目前排卡階段桃源板塊鼎勝金域陽光

87-130m22-4房

31281-93m23房466已取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心洋房、小高層8月12日開放樣板間并啟動排卡，8月22日取得預售證石景山區(qū)89㎡三居一衛(wèi)、102㎡三居兩衛(wèi)、127㎡四居兩衛(wèi)政府指導價

剛需、剛改、首7.95萬元/㎡民治板塊

華潤超核紫蕓府456中海學府里556主城近郊近郊改龍華光明龍崗大浪板塊光明板塊鳳凰板塊星河星悅云邸

95-124m23-4房

879金地峰境譽府

83-120m23-4房

500洋房、期房5.8萬/㎡，現(xiàn)房6萬/㎡未取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心順義區(qū)預計9月開放售樓處、樣建發(fā)·觀云招商璽小高

135-155-185-210㎡再改、終改300972板間、開盤層中海時光境崗宏翰林匯82-108m23-4房

154373-131m22-4房

535期房7.7萬元/m2、現(xiàn)房7.9萬元/m2平湖板塊龍城板塊大興

小高售樓處以開放，預計9月145-180-220-260㎡再改、終改區(qū)層中下旬開盤華潤昭華里金地環(huán)灣城95m23房342-未取證/已開營銷中心未取證/已開營銷中心福田

沙頭板塊120-270m2上海：認房不認貸落地，短期內(nèi)一二手房成交熱度已現(xiàn)，9月新政疊加八批次新房集中供應，預計帶動整體成交熱度穩(wěn)步回升。廣州：8月底認房不認貸出臺，對“金九”市場信心有一定的提振作用，預計首付門檻降低，將釋放部分改善購買需求，加上荔灣、番禺、天河近期關注度較高的新盤將入市轉(zhuǎn)化，供應井噴等綜合因素利好之下，樓市供求活躍度有望穩(wěn)步復蘇2、城市規(guī)?？偭颗c結(jié)構(gòu)變化一二手總需求略有萎縮但未斷崖式下跌，穗廬津等容量恒定優(yōu)于平均典型十城歷年新房和二手房成交面積總量變動情況（單位：萬平方米）城市北京上海廣州深圳合肥天津武漢鄭州南京杭州重慶合計2019年

2020年

2021年

2022年

2023年前8月2023年前8月較2018年以來低點占比2023年前8月較2018年以來高點占比1952260916181116110626813160167417892115363023449222633922195138613812466281216562079245731152516426783359220797119912335153462514141643124749672%70%81%79%90%84%83%87%70%78%66%77%53%48%57%36%62%61%49%47%46%43%30%50%14032641314413882236291132852622396586719511861906164815427921463160416521688810291257109413027數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2022年二手成交規(guī)模開始超過新房，二手房價下行分流新房剛需客群圖：合肥歷年新房和二手房成交均價變動情況（單位：元/平方米）圖：6個重點城市2018年-2023年前8月二手房成交與新房成交面積之比220002000018000160001400012000100002.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.91.61.61.41.41.32018年2019年2020年新房成交均價2021年2022年2023年前8月1.00.9二手房成交均價圖：天津歷年新房和二手房成交均價變動情況（單位：元/平方米）0.60.60.51800017000160001500014000130001200011000100000.40.3天津重慶合肥成都南京鄭州2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年2018年2019年2020年2021年2022年2023年前8月注：二手房成交倍數(shù)=二手住宅成交面積/商品住宅成交面積新房成交均價二手房成交均價數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月新房加速以價換量，渝漢等降價到位后剛需開始由二手回流至新房市場重慶月度新房和二手房成交面積情況對比（單位：萬平方米）武漢月度新房和二手房成交面積情況對比（單位：萬平方米）4003503002502001501005010.640.68250200150100500.70.60.80.60.40.200.60

0.50.670.40.30.20.1000新房成交面積二手房成交面積二手房占比新房成交面積二手房成交面積二手房占比武漢2023年8月部分降價項目銷量變動情況重慶8月典型開盤及加推表現(xiàn)熱銷戶型

折后均價（㎡）

（元/㎡）推出套數(shù)

銷售套數(shù)降價前成交價格7月周均認購水平降價后成交價

8月周認格降價后項目名稱

所在區(qū)域

開盤時間優(yōu)惠情況98折認購率板塊名稱降價幅度流速變化降價形式（套）（套）環(huán)線項目名稱龍湖昕暉熙購水平沙坪壩區(qū)渝北區(qū)8月3日98-10412315030180637272100%44%上保億中央潤園武漢城建星河14000-150008月21日9折4821后湖漢江灣長豐1730024320135-16%

900%2049金地自在城

大渡口區(qū)8月18日8月24日84、90856885折97折1063240638%19%三環(huán)內(nèi)三環(huán)外華發(fā)都薈天地

分銷聚焦朗詩熙樾府南山山曉渝北區(qū)南岸區(qū)9916490綠城華生桂語朝151221389054%特價房按揭99折，全款98折陽8月5日8月16日8月5日8月5日44-91117、1389512870101701852617721603210517%16%13%2%貝殼團裝特價房818購房節(jié)金融街兩江融府重慶中央公園悅府中交中央公園青菱大華公園城市新城桃李郡880093305820022207%330%北碚區(qū)渝北區(qū)渝北區(qū)9折備案價銷售99折8000-8800吳家山106-14%

105%324蔡甸城關

中建錦繡楚城橫店

聯(lián)發(fā)云璟7500721416700670018711%7%1700%

特價房180%

特價房131、13712433數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、不要將代建從"藍海"做成"紅海"代建有輕資產(chǎn)、低負債、高成長、抗周期等特點，是新模式重要方向收益相對穩(wěn)健，風險較小。代建主要收入來源為管理費用、代建費用及銷售