關(guān)于城鎮(zhèn)改造與房地產(chǎn)中拆遷問題的調(diào)查

關(guān)于城鎮(zhèn)改造與房地產(chǎn)中拆遷問題的調(diào)查文章紅字屬于抄襲，必須用自己的話語寫。文章中沒有表達(dá)出自己去調(diào)查了，調(diào)查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)也沒有，請(qǐng)補(bǔ)充和修改，認(rèn)真修改關(guān)于城鎮(zhèn)改造與房地產(chǎn)中拆遷問題的調(diào)查在我國進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造建設(shè)中，因房屋拆遷、補(bǔ)償、安置為中心的拆遷糾紛愈發(fā)凸顯，成為社會(huì)的一大焦點(diǎn)問題。通過調(diào)查和分析拆遷運(yùn)作中出現(xiàn)的主要問題，提出相應(yīng)的建議，通過公眾的關(guān)注、參與，不斷完善拆遷的相關(guān)政策法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)操作程序，將城市的開展和人民群眾的利益有機(jī)的協(xié)調(diào)起來，從而有效的化解拆遷糾紛。因?yàn)椴疬w問題關(guān)系到我國城市建設(shè)的開展和城鎮(zhèn)居民的切身利益，如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，成為經(jīng)濟(jì)開展和城市化建設(shè)中的障礙。近幾年來，在我國各大城市進(jìn)行的大規(guī)模舊城改造建設(shè)，通過房屋拆遷，不同程度地提高和改善了城市環(huán)境和市民的居住條件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與房屋拆遷直接關(guān)系到人民群眾的切身利益，是涉及房產(chǎn)、土地、拆遷補(bǔ)償、建管等多方面的系統(tǒng)工程，而不是單純的市場(chǎng)行為，所以單項(xiàng)突進(jìn)必然引發(fā)矛盾。截至2024年8月31日，國家信訪局收到拆遷上訪信件11641件，比2024年同期上升50％；上訪人數(shù)5360人，上升47％。目前，以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷糾紛愈發(fā)凸顯，已引起了我國政府和社會(huì)各界人士的關(guān)注，拆遷問題如不妥善解決，必將影響正常的生活秩序和社會(huì)穩(wěn)定，最終成為經(jīng)濟(jì)開展和城市化建設(shè)中的障礙。一、拆遷過程中出現(xiàn)的主要問題1.被拆遷人因拆遷陷入新的貧困城市居民的房產(chǎn)往往是一個(gè)家庭的命脈，承載著太多的東西。危房的背后隱含著居民收入低、住房分配不合理等一系列歷史問題，危改面對(duì)的大多數(shù)居民屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能承受低租金住宅的社會(huì)弱勢(shì)群體。對(duì)于大多數(shù)居民來說，處在市中心的平房住宅雖然破舊，卻是賴以生存的棲身之所，而且，房屋因歷史、文化、時(shí)間傳承等因素具有特殊的價(jià)值?？墒牵S著大規(guī)模的危房改造拆遷，這一切都隨之消失，致使有的家庭因拆遷造成生活水準(zhǔn)下降，甚至陷入新的貧困。如：位于南京市中心長江路鄧府巷，屬于南京市的一類地段，新商品房的價(jià)格在7000元／平方米以上，即使是房型陳舊的二手房，其價(jià)格也不會(huì)低于5000元／平方米?？墒?，該巷的被拆遷戶所得的拆遷補(bǔ)償款只能購回相當(dāng)于原住房三分之二面積的房子，而外遷的居民，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，交通、工作、就醫(yī)、孩子上學(xué)等都面臨極大不便，增大了生存本錢。2.擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置補(bǔ)償不合理根據(jù)1993年北京市公布的關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的規(guī)定，北京市的城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)為5900-7800元／平方米，按照北京城區(qū)一般的居住密度推算，開發(fā)商安置每戶居民需要補(bǔ)償30-40萬元?？墒?，有些地方不按規(guī)定，擅自降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，致使被拆遷戶得到的補(bǔ)償金額少，讓大多數(shù)中低收入階層的居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質(zhì)量的房屋，造成安置補(bǔ)償不合理，引發(fā)拆遷糾紛。如：上海74歲的何禮明夫婦住了幾十年的祖房，以“市政動(dòng)遷〞名義指定為“待拆遷房〞后，經(jīng)過重新裝修，變成了上?！靶绿斓亘暽虡I(yè)廣場(chǎng)中的一家酒樓。何禮明家的房產(chǎn)如果按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，少說也要上百萬元，但因?yàn)槭枪膊疬w，他們只能拿到十幾萬元的補(bǔ)償款3.評(píng)估機(jī)制不完善，導(dǎo)致拆遷糾紛在房屋拆遷過程中，房產(chǎn)的評(píng)估公司是由拆遷人委托的。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)不住利益誘惑，與拆遷單位串通，做不實(shí)評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較大，損害了被拆遷人的合法權(quán)益。一般來說，一個(gè)地區(qū)的區(qū)域地價(jià)定價(jià)不是固定的，隨時(shí)都在變更和升值。開發(fā)商和評(píng)估公司就利用區(qū)域定價(jià)時(shí)間差來降低房屋評(píng)估補(bǔ)償金，在評(píng)估時(shí)只考慮到房屋本身顯性的貨幣價(jià)值，絲毫沒有考慮房屋的隱性價(jià)值即附著在房屋之上的有關(guān)地段、區(qū)域、歷史、文化等各種附加值。比方，在一些地方，這個(gè)時(shí)期的區(qū)域的定價(jià)在4000元／平方米，但過一段時(shí)間區(qū)域定價(jià)升值到了6000元／平方米，那么，被拆遷居民所得到的補(bǔ)償并沒有根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整定價(jià)，得到的補(bǔ)償金肯定就少了很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償金額嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格是造成拆遷糾紛的最關(guān)鍵因素，目前這種情況比擬普遍。4.開發(fā)商享受著暴利現(xiàn)在很多人從事開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)，就是因?yàn)樗碛芯薮蟮睦麧?。而這種“利潤〞隱含的腐敗黑洞是難為外人所知的。北京隆安律師事務(wù)所秦兵律師提供了一個(gè)計(jì)算方式：假設(shè)北京二三環(huán)之間有一塊100平方米的院子，其中房屋的建筑面積為50平方米。開發(fā)商征得這塊土地使用權(quán)后，向拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償、建筑本錢、經(jīng)營費(fèi)用大約共370萬元；而賣房可收入600萬元，這樣一來，開發(fā)商能掙到230萬元。由于我國過去實(shí)行的是方案經(jīng)濟(jì)，不允許對(duì)城市土地進(jìn)行出租、出售和轉(zhuǎn)讓等任何交易，城市土地〔包括私房占有的土地〕的價(jià)值因此長期得不到顯現(xiàn)。進(jìn)入90年代以后，國家允許土地使用權(quán)作為一種特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)，城市土地價(jià)值也逐漸顯現(xiàn)出來?，F(xiàn)在，很多開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，沿用方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代的規(guī)那么，對(duì)私房土地使用權(quán)不予補(bǔ)償，而在銷售房屋時(shí)，卻使用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)那么，售價(jià)中顯然包含了土地使用權(quán)的價(jià)格。有些被拆遷戶認(rèn)為，他們所得到的拆遷補(bǔ)償，只是房屋的價(jià)格，即所謂的“磚頭瓦塊錢〞，而房屋所占有土地的價(jià)值，那么完全沒有被計(jì)入補(bǔ)償，但在寸土寸金的城市中心，這才是最值錢的局部。在危改和拆遷過程中，這一進(jìn)一出，是當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)商暴利的主要來源。5.政府職能的缺失，導(dǎo)致拆遷糾紛在房屋拆遷過程中，政府和拆遷人，行政行為和商業(yè)行為經(jīng)常交織在一起，導(dǎo)致政府職能和角色界定不夠清晰或者政府有意越界，從而將自己置身于糾紛的漩渦中而進(jìn)退失據(jù)。比方說，房地產(chǎn)公司要拆遷某處房子進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就要經(jīng)過有關(guān)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人審批，得到批準(zhǔn)開發(fā)的前提就是必須用其指定的拆遷公司進(jìn)行拆遷。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤能夠到達(dá)30％，那么拆遷公司的利潤能到百分之五六十。一些地方在土地開發(fā)和拆遷立法、執(zhí)法和行政過程中，都滲透了強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)的影響，房地產(chǎn)商的利益時(shí)常得到袒護(hù)，房屋何時(shí)拆遷、補(bǔ)償金額多少、居民如何安置，都是拆遷公司說了算，被拆遷戶只能被動(dòng)接受，而沒有商議、討價(jià)還價(jià)的權(quán)利。由于政府職能行為的不標(biāo)準(zhǔn)，促成地方政府和開發(fā)商著眼于土地炒賣，壓低甚至侵吞城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中獲利。例如：在北京宣武區(qū)莊勝二期危改區(qū)，開發(fā)商以“房改帶危改〞立項(xiàng)，以“劃撥〞方式取得“危改居住用地〞后在其地建造商品豪宅，而不是危改安置房；上海市普陀區(qū)宏申小區(qū)的居民住房被以建設(shè)“綠地工程〞為名強(qiáng)行拆遷；上海市普陀區(qū)的長壽路居民住房被以建大型綠地為名動(dòng)遷，如今這里已蓋起了幾幢每平方米價(jià)格高達(dá)萬元以上的高層商品房，其中看不到政府為民負(fù)責(zé)的跡象。6.拆遷公司的不標(biāo)準(zhǔn)，造成拆遷糾紛一位曾屢次參與拆遷工作的銀行人士說，在他參與的一樁拆遷案例中，一位開發(fā)商一次性把900萬元拆遷款打入銀行賬戶，給拆遷公司的政策是節(jié)約歸己，早拆一天給一天的獎(jiǎng)勵(lì)。有政府背景而具強(qiáng)制力的這家拆遷公司拼命壓低補(bǔ)償價(jià)格，最后用780萬元搞定了整個(gè)拆遷，拆遷公司獲得的利潤率在12％以上。一些被“授權(quán)〞的拆遷公司不標(biāo)準(zhǔn)，人員素質(zhì)低，為了盡快地把房子拆掉，對(duì)于拒不搬遷的用戶實(shí)施強(qiáng)行拆遷，甚沖動(dòng)下，通過土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非〞，大量獲取土地資本增值收益，用于其原始積累。例如：國土資源部2024年公布的全國土地市場(chǎng)上的違規(guī)操作，共查處土地違法案件16.8萬件，相當(dāng)于2024年同期的兩倍。由于違規(guī)操作的本錢很低，致使一些政府官員通過土地套現(xiàn)獲取政績，增加財(cái)政收入，至今這些違規(guī)官員得到懲治的很少。二、標(biāo)準(zhǔn)拆遷行為的幾點(diǎn)建議1.我國的城市拆遷既是城市建設(shè)開展的需要，也是改善群眾生活條件的好事拆遷所涉及到的是每家每戶的切身利益。對(duì)于大多數(shù)中低收入居民來說，房屋是其一生中最重要的家庭財(cái)產(chǎn)，房屋拆遷不僅意味著居民住房的一次等價(jià)交換，同時(shí)也意味著被拆遷居民的工作、生活方式及家庭房產(chǎn)因拆遷大大縮水，所以政府及拆遷部門在實(shí)施動(dòng)遷時(shí)，應(yīng)從居民的切身利益為準(zhǔn)那么，除了保護(hù)房屋所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行實(shí)物價(jià)值補(bǔ)償之外，還應(yīng)給予拆遷人更多的人文關(guān)心，認(rèn)真做好動(dòng)遷安置工作，保證動(dòng)遷居民戶戶有房住。2.拆遷居民補(bǔ)償金額的多少是拆遷矛盾的焦點(diǎn)和核心目前，在城市改造中，涉及到的被拆遷戶所得的補(bǔ)償金額嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致被拆遷居民無法在原地買到同等面積或保持同等生活質(zhì)量的房屋。我國現(xiàn)在實(shí)行的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，所以，在給予居民的拆遷補(bǔ)償上，應(yīng)遵循國際上通用的等值、及時(shí)、有效的三個(gè)根本原那么，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照本地區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格來確定補(bǔ)償金額，建立公平、合理的利益分配機(jī)制。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的公正合理是最重要的拆遷房產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該交由拆遷雙方當(dāng)事人協(xié)商來決定，而不應(yīng)由拆遷人來委派，評(píng)估人員應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估專家來組成。因?yàn)椴疬w補(bǔ)償評(píng)估是否公平和公正關(guān)聯(lián)被拆遷人的直接經(jīng)濟(jì)利益。所以，評(píng)估人員應(yīng)遵循等值、及時(shí)、有效的三個(gè)根本原那么，在考慮到房屋本身顯性的貨幣價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮附著在房屋之上的有關(guān)土地使用價(jià)值、地段、區(qū)域、歷史文化，以及其他損失價(jià)值〔如交通、教育、生活、精神等〕。根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素來進(jìn)行評(píng)估。例如：南京市近期出臺(tái)實(shí)施的?城市房屋拆遷管理方法?，那么以“市場(chǎng)化評(píng)估、政策性保障〞為特色，由原來的政府依土地級(jí)別定價(jià)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估定價(jià)，使拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)房屋的售價(jià)更加接近，表達(dá)了“等價(jià)有償〞的原那么，有了公正、透明的程序，讓面臨拆遷的居民從過去的“怕〞拆遷變成了“盼〞拆遷。4.明確政府職能許多地方進(jìn)行城市建設(shè)，采用城市改造和開展與市政根底設(shè)施、與房地產(chǎn)經(jīng)營相結(jié)合的模式，一些地方政府將局部根底設(shè)施建設(shè)義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商并給予開發(fā)商補(bǔ)償。開發(fā)商那么通過提高房屋售價(jià)或壓低拆遷補(bǔ)償款來賺取替政府墊支的那筆根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這種因政府職能和角色界定不清晰或者政府有意越界，在拆遷問題上將其置身于利益的漩渦中而進(jìn)退失據(jù)的現(xiàn)象應(yīng)該堅(jiān)決杜絕。在城市規(guī)劃和建設(shè)中，地方政府不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補(bǔ)償問題的具體解決，過去地方政府直接組織城市房屋拆遷，或者直接調(diào)解拆遷當(dāng)事人的民事關(guān)系，是不符合政府職能轉(zhuǎn)換要求的。地方政府應(yīng)從執(zhí)行拆遷行為中脫離出來，不要干預(yù)拆遷的房產(chǎn)評(píng)估，而應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和適當(dāng)審批，核定、監(jiān)督和查處評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格及評(píng)估中的違法違規(guī)行為。5.逐步完善拆遷的各項(xiàng)政策法規(guī)及操作程序讓司法機(jī)構(gòu)及時(shí)、有效地介入以化解拆遷過程中因不公平而引發(fā)的各種社會(huì)矛盾。要合理制定拆遷年度方案，調(diào)控總量，防止拆遷本錢增加引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正常波動(dòng)和房價(jià)的上揚(yáng)。適時(shí)對(duì)拆遷政策進(jìn)行修改及完善，科學(xué)、合理、穩(wěn)妥地調(diào)整房屋拆遷利益格局。建立合理的利益分配機(jī)制，保障群眾的合法權(quán)益，提高拆遷補(bǔ)償安置工作的透明度，使被拆遷居民的合法權(quán)益得到保護(hù)。通過公眾的關(guān)注參與不斷完善各項(xiàng)政策法規(guī)，將城市的開展和群眾利益有機(jī)的協(xié)調(diào)起來。要嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)開發(fā)和為社會(huì)公共利益而進(jìn)行的開發(fā)，防止有的企業(yè)打著“公共利益〞的旗號(hào)，成心壓低補(bǔ)償金額，并拒絕居民回遷，損害群眾利益。拆遷評(píng)估要參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，充分考慮被拆遷入的現(xiàn)實(shí)情況，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。因?yàn)楸徊疬w人是具有房屋處置的權(quán)利人，與開發(fā)商應(yīng)是平等的民事法律關(guān)系，所以，拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇及拆遷補(bǔ)償方式、時(shí)間和安置等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)由拆遷雙方當(dāng)事人商議決定，假設(shè)雙方達(dá)不成協(xié)議，那么可以各自找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，如各自評(píng)估的結(jié)果差異太大又不能協(xié)商解決，就交由仲裁機(jī)構(gòu)或法院按照法定程序進(jìn)行裁決。對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生爭議的，應(yīng)先行調(diào)解，召開聽證會(huì)，再由司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行仲裁。對(duì)未經(jīng)依法裁決而脅迫、強(qiáng)制居民拆遷的違法行為應(yīng)嚴(yán)格依法處理。6.僅僅依靠土地部門的行政行為來標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)秩序，杜絕和整治違法批地用地、違法違規(guī)出讓土地現(xiàn)象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的政府管理市場(chǎng)的方法已被實(shí)踐證明不僅效率不高，而且易滋生新的“尋租〞弊病。我國土地市場(chǎng)健康開展的治本之策，應(yīng)該進(jìn)行土地制度創(chuàng)新，加強(qiáng)土地出讓制度的貫徹力度，加大對(duì)各地方超指標(biāo)開發(fā)用地的懲辦力度，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)及時(shí)制定有關(guān)法規(guī)對(duì)土地市場(chǎng)加以宏觀調(diào)控，把標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)秩序上升為法律行為，讓法律介入土地市場(chǎng)。對(duì)任何破壞土地市場(chǎng)秩序的行為，包括政府行為，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任，從而大力提高破壞秩序者的違規(guī)本錢。在城鎮(zhèn)改建和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一些國外有關(guān)拆遷方面的做法值得我們借鑒、參考。首先，賠償?shù)幕鶞?zhǔn)盡量到達(dá)公正?！肮馁r償〞是征地的賠償基準(zhǔn)，所謂“公正的賠償〞的根本目標(biāo)，就是被征地者能夠到達(dá)與征用地之前相等的經(jīng)濟(jì)條件，既不會(huì)因征地致富，也不會(huì)因征地變窮；其次，當(dāng)事人程序上的權(quán)利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障，在這些權(quán)利沒有得到實(shí)施之前，征地方無權(quán)強(qiáng)制拆遷。如征地拆遷雙方就相關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，便可通過司法過程來到達(dá)政府利益與個(gè)體利益的動(dòng)態(tài)平衡。因?yàn)樗痉ň哂行姓脹Q所不具有的透明、公開的特點(diǎn)，也具有行政裁決所欠