調(diào)研報告群租問題研究

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近年來，在我國的大中城市，特別是以上海大都市為代表的高房價城市，出現(xiàn)了越來越嚴重的“群租現(xiàn)象”，就是多人合租一套住房的現(xiàn)象，針對“群租現(xiàn)象”帶來的一系列負面后果（XX省人大目前正在考慮運用立法的手段來治理愈演愈烈的“群租”問題。）

一、群租現(xiàn)象出現(xiàn)的原因

目前在我國城市畸形的高房價條件下，群租是一個必然的結(jié)果。高房價、低收入的現(xiàn)狀將城市、將租賃者帶入一個“宿舍時代”，這是不以我們的意志或法律的規(guī)定而出現(xiàn)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在上海的房價已經(jīng)嚴重背離了我們的平均收入水平，在沒有政府介入，政府無法提供廉租住房，“拼房”就是一個必然的選擇，不論法律是否允許。

目前，“群租”問題愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于經(jīng)濟原因。高房價導致中低收入者的居住條件急劇惡化，特別是剛步入職業(yè)生涯、缺乏經(jīng)濟積累的年輕人，現(xiàn)在上海的房價已經(jīng)嚴重背離了當?shù)氐墓べY水平，以現(xiàn)在年輕人普遍的薪金水平，他們中的大多數(shù)可能在相當長的時間里要過“群居”生活。高房價不僅使中低收入的年輕人被迫選擇了“群租”，而且也使房租的價格相應(yīng)上升。道理很簡單，也很正當，因為房屋的投資人要獲得一個合理的投資回報率，要獲得一個能夠反映房屋出租市場正常供求水平的房租水平，這是市場規(guī)律在發(fā)揮作用，無可厚非。高房租也促進了“群租現(xiàn)象”的蔓延。

有人將這種現(xiàn)象歸咎于黑中介或房東的“黑心”。其實有需求才會有供給，只要是雙方在信息對稱的情況下自愿達成的契約，就應(yīng)該得到保護，居住這種要求是要多正當有多正當?shù)囊?，有什么理由立法禁止呢。是高房價、是低收入迫使人們選擇了“群租”，房東的心再黑，哪個人又會刻意地選擇和陌生人一起去過有著無盡煩惱的“群居”生活呢。

從租賃者角度來說，“群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是白領(lǐng)，廉價房租是眾多白領(lǐng)和剛剛畢業(yè)的大學生們選擇“群租”最大的吸引力。

從房主角度來說，大房型租賃價格的持續(xù)低迷導致越來越多的投資者借助于分割出租來平衡收支，群租現(xiàn)象在XX省區(qū)眾多新建小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。業(yè)主或者二房東將廚房、衛(wèi)生間在內(nèi)的所有房間都用簡易木板隔開，分別以500元至1000元不等的價格出租?！胺块g越多，月租收入越高，因此群租在業(yè)主、房客雙重推動下一下子流行起來?！?/p>

二、群租產(chǎn)生的負面影響

“群租”肯定會產(chǎn)生一系列的問題：

1、小區(qū)房客人數(shù)逼近居民人數(shù)

今年6月，某小區(qū)居委會對小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。租房的多以白領(lǐng)、附近公司職工為主。一戶房間一般被分割成7間房，最多被分割成了10間房間，人數(shù)最多的則住了18個人。

2、安全、消防隱患相應(yīng)增多

小區(qū)人數(shù)驟增，讓居委會、物業(yè)部門措手不及，隨之而來的各種隱患顯而易見。群租房客的增多，還漸漸加重了小區(qū)業(yè)主的不安全感。居民財產(chǎn)安全，消防安全受到了威脅，居民反映：“對面一間房住了這么多人，每人的上班時間從不固定，電梯里每天都會看見陌生人面孔。”

更令人不安的是消防隱患。這么多人共住一間房，電器負載過重容易發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。第一，群租現(xiàn)象隱藏在居民區(qū)，在消防檢查中不易被發(fā)現(xiàn)；第二，群租現(xiàn)象面積大、人員多，一旦發(fā)生火災(zāi)，容易產(chǎn)生群死群傷；第三，群租生活大量涉及用火、用電、用油等問題，使用易燃品的頻率也高，容易發(fā)生事故；第四，分割房間的材料大多采用廉價的木質(zhì)材料，非阻燃材料，不安全因素明顯。而且電梯運營、清潔管理等隱患問題也陸續(xù)出現(xiàn)。

3目前由于群租房引發(fā)的法律問題有很多，承租人之間的糾紛就是一大類。由于群租人數(shù)眾多，合同的認定又存在漏洞，容易產(chǎn)生問題。對于房屋的公共部分，如廁所、廚房的使用權(quán)，合同上不可能明確其使用范圍，所以一旦發(fā)生糾紛很難解決。另外，如果發(fā)生了物品被盜等事件，責任如何追究，是追究房東、中介還是其他承租人，這些都很難界定。4既是法律問題也是社會問題

群租如果演變成“家庭旅館”，容易發(fā)生變相逃稅、擾亂市場秩序的情況。而社區(qū)內(nèi)群租現(xiàn)象也難管，易帶來社區(qū)安全隱患。所以，對“群租”進行適當?shù)男姓土⒎ǜ深A(yù)是應(yīng)該的。前階段上海有關(guān)政府部門專門組織打擊群租現(xiàn)象，可是這在法律上很難定奪?！罢f得小點，就是房東將房子多出租給了幾個人；說得大點，有房東變相將房屋作為家庭旅館的嫌疑，如果這樣，就是居改非了。因此，很難界定。”

三、提出的問題

1）一定要靠立法來制約“群租”行為嗎。

上海大學社會學系教授顧駿在研討會上表示反對以立法形式規(guī)范“群租”。在他看來，這是一種經(jīng)濟行為，應(yīng)該用市場方式解決?！叭鹤狻爆F(xiàn)象嚴重，說穿了是房地產(chǎn)市場泡沫太盛引起的，不少低收入者無力買房，導致租房市場需求旺盛，也使得出租房屋者趁機以“非法”行為牟取暴利。

“在正常情況下，150-200個月的租金總和等于房價，而現(xiàn)在一套房價有的等于600個月的租金。房租與房價出現(xiàn)了巨大的落差，出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高，業(yè)主自然會將房屋分隔群租?！鳖欜E說。

按照XX省政府法制辦城建法規(guī)處提供的數(shù)據(jù)，上海目前居住半年以上的常住人口有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬。60%以上的外來流動人員，和外地來滬發(fā)展的白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學生等對低價租賃住所有著旺盛的需求，選擇市中心區(qū)域的群租房更可省卻一筆交通費用。

“如果用法律的方式強制干涉，要么會造成法律成本高，要么會造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對出租房屋的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當前的實際，會出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。”顧駿說。

XX省社會科學院社會發(fā)展研究院院長盧漢龍教授覺得“除了以法律法規(guī)和政府規(guī)章進行約束外，還應(yīng)充分發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，發(fā)揮居民委員會、業(yè)委會和業(yè)主的作用?！睋?jù)盧漢龍介紹，目前上海辦理租房登記的大約只占租房群體的1／3。盧漢龍建議，可以在業(yè)主公約中對“群租”現(xiàn)象給予規(guī)范，明確業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，對承租人也要提出具體的要求；居委會干部應(yīng)配合公安機關(guān)做好出租房屋的登記工作；稅收部門更可以利用經(jīng)濟杠桿加強對房屋出租人的稅收管理，抑制“群租”帶來的暴利；在租賃條例中，有關(guān)部門對衛(wèi)生和消防條件等基本生活質(zhì)量的指標需進一步加以規(guī)定。

2）真的沒有法律法規(guī)能對群租行為進行管理嗎。

和群租現(xiàn)象有關(guān)的法規(guī)法條包括《XX省房屋租賃條例》、《XX省居住房屋租賃管理實施辦法》、《XX省住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《XX省消防條例》和《XX省安全生產(chǎn)條例》。

《XX省居住房屋租賃管理實施辦法》，其中第八條對于人均承租進行了面積規(guī)定，人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米。“按照這一規(guī)定，群租就違規(guī)”。

但這一辦法并沒有實際的處罰條款。目前群租較普遍的樓盤面積大多在150平方米左右，分隔入住后除非是極端情況，人均基本超過10平方米。

不是說政府部門默許這個現(xiàn)象，而是執(zhí)法力量不夠。如果都以非典時期那種方式來管理群租，肯定能管好。但現(xiàn)在非常狀況已經(jīng)過去，各方缺乏管理手段。

XX省政府法制辦江子浩告訴記者，雖然現(xiàn)有的法律法規(guī)中沒有明確的有關(guān)群租現(xiàn)象的條文，但還是有一些法律法規(guī)可以借用。比如現(xiàn)有法律條文中規(guī)定，在租賃房中不可進行擅自搭建，同時在條例中沒有提及不影響承重結(jié)構(gòu)的搭建就是合法的。類似這樣的現(xiàn)有法律法規(guī)，相關(guān)部門應(yīng)該充分利用，從而發(fā)揮其執(zhí)行管理的效用。“目前要做到現(xiàn)實可行的管理，不可或缺的是要房地部門、消防、公安、城建等相關(guān)職能部門攜手聯(lián)動，尋找已有的法律法規(guī)共同管理，達到有效監(jiān)督管理作用?！?/p>

8月8日，面對愈來愈猛烈的“群租立法”風暴，XX省立法研究所又一次撰寫了此次研討會的總結(jié)，更詳細更全面，直遞市里領(lǐng)導。“我們立法研究所的看法是，以前合租的多，現(xiàn)在隨著市場利益驅(qū)動，由合租演化成群租。這個社會現(xiàn)象需要多角度考慮，不能一概而論，不能簡單封殺?！?/p>

關(guān)于群租的立法并沒有進入實質(zhì)性階段。當然，只是沒有進入，并不代表沒有關(guān)注，沒有研究。

四、治理群租對策與方向

“群租”肯定會產(chǎn)生一系列的問題，但這都不能夠成為通過立法禁止“群租”的理由，因為窮人也不能被剝奪居住的權(quán)利。社會的管理者是受納稅人之托來為社會提供公共服務(wù)的，是人民的仆人，不能僅從自身工作簡便的角度出發(fā)，更不能只考慮強勢階層的呼聲和訴求，動轍以禁代管。

所以，對待“群租”問題，如果現(xiàn)有的法律條文與此有沖突，還應(yīng)該修改法律，保障低收入者的居住權(quán)利。如果一定要立法禁止，那樣的法律就是與法律精神相違背的惡法。因為法律的手段無法消除推動“群租現(xiàn)象”背后的經(jīng)濟原因，所以這種法律即使通過了，執(zhí)法難度也會極大，大到難以執(zhí)行，執(zhí)法“風暴”過后，除了增加罰款和產(chǎn)生幾個倒霉蛋以外，不會有什么明顯效果。取消不合理的管制，然后加強管理才是治本之策。

只有賦予“群租”以合法的地位，我們才能夠?qū)λM行管理；如果我們通過立法的形式宣布“群租”違法，我們就無法對它進行管理了，只能夠取締。居住在“群租”的房屋里自然存在各種隱患，難道露宿街頭更安全。更舒服。對于“群租”的各種隱患，我們應(yīng)該通過規(guī)范與管理來最大限度的減輕，而且這些規(guī)范措施要以窮人為本，不能假托管理的名義提高門檻，變相禁止，禁止只能使這些問題更加嚴重。如果說高層塔樓發(fā)生火災(zāi)對鄰居造成損害的概率比住別墅發(fā)生火災(zāi)對鄰居造成傷害的概率要大得多，難道我們也要立法禁止修建高層住宅嗎。

給“群租”以合法的地位，在租住人員的身份確認、登記、用電負荷、環(huán)境衛(wèi)生、擾民、小區(qū)出入管理、房租納稅等環(huán)節(jié)上進行監(jiān)管，把不利的因素盡可能地控制在一個較小的范圍內(nèi)。

法律引導復(fù)旦大學段厚省副教授認為。關(guān)于群租問題，法律并無禁止，根據(jù)民法的基本精神，凡法律未禁止者，公民皆有行為的自由。群租就是在現(xiàn)實面前人們創(chuàng)造的新的法律關(guān)系形態(tài)，對此應(yīng)以開放的心態(tài)來接受它。盲目禁止是不足取的。當然人們的行為是逐利的，并且首先是逐私利的。因此在自由的法權(quán)空間里所創(chuàng)造的新型法律關(guān)系，往往是不考慮社會公共利益和第三人的合法權(quán)益的。群租也是這樣，多人合租，可能存在安全隱患，包括治安隱患，不利于社會管理和社區(qū)物業(yè)管理。就這一點來看，顯然不利于社會公共利益。此外，多人合租，可能與安寧的社區(qū)環(huán)境不相協(xié)調(diào)，與鄰居的期待不相符合，因此也不利于第三人的利益。對此，應(yīng)以負責的態(tài)度來引導它。

城市功能上海大學社會學系的顧駿教授認為。群租是城市功能的自然體現(xiàn)，國外低收入人口是聚居于城市中心的，因為高檔的城市商業(yè)中心需要一些低層次服務(wù)的低收入人群，如果要求這些低收入人群都居住在離市中心較遠的地區(qū)，還要承擔交通費，顯然是不合理的。

前不久，由XX省立法研究所等單位舉辦的“群租現(xiàn)象法律對策研討會”上，恒泰所、躍平所和中聯(lián)鼎峰所的孫加峰、杜躍平和謝學鋒三位主任律師就群租各自談了看法，并向有關(guān)部門提出立法建議。他們認為：

1、宜疏不宜堵。從房屋產(chǎn)權(quán)的法律屬性來看，房屋的產(chǎn)權(quán)人對于房屋享有使用、收益、處分、占有的權(quán)能，出租就是權(quán)能實現(xiàn)的一種形式，如果單純地限制出租顯然違背了民法上的有關(guān)規(guī)定。恒泰律師事務(wù)所的孫加峰主任律師認為：“對于業(yè)主出租房屋的行為我們應(yīng)當肯定，但是如果業(yè)主濫用權(quán)利，對相鄰人產(chǎn)生不利的影響時，我們才應(yīng)當對其進行限制?！憋@然，當群租對相鄰人的權(quán)利產(chǎn)生損害時，群租的業(yè)主和承租人應(yīng)當對之群租行為承擔相應(yīng)的責任。

2、合理監(jiān)管，消除隱患。群租現(xiàn)象的確是一種經(jīng)濟現(xiàn)象，但是單純依靠市場的協(xié)調(diào)恐怕是不行的，因為市場往往是滯后的，同時在群租中一些消防、治安隱患如果得不到有力的控制，也會造成事故的發(fā)生。謝學鋒律師特別就監(jiān)管在群租中的作用強調(diào)了這一點。他認為目前我們法律和法規(guī)中對監(jiān)管的描述和采取的手段尚不夠完善，需要加強。

對于公共利益的維護，杜躍平律師從完善法律的角度建議從以下兩個方面入手。

一、完善租房登記制度?，F(xiàn)有的《XX省房屋租賃條例》第十五條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)當在房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案，未登記備案的不得對抗第三人。顯然這種對抗主義不能滿足現(xiàn)實監(jiān)管要求，假設(shè)這樣設(shè)定：一旦租房中居住人數(shù)超過一定范圍后要求強制登記，并對于未登記的業(yè)主予以行政處罰。這樣的設(shè)定有利于管理部門有效地了解群租現(xiàn)狀，而只有在獲得確切數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上才能對群租進行有效地管理；且完善登記制度也有利于穩(wěn)定社會治安。其次，對消防、安全設(shè)施不完備的房屋不得群租，即要求群租房安裝煤氣報警器、滅火系統(tǒng)，并強制使用阻燃材料。

3.發(fā)揮業(yè)主自律作用，提高小區(qū)業(yè)主權(quán)利意識。研討會上，律師們談到，小區(qū)其實就是一個自治的團體，物業(yè)小區(qū)好比一個公司，小區(qū)的業(yè)主就