論抵押房屋使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)貸款的財(cái)產(chǎn)保全

論抵押房屋使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)貸款的財(cái)產(chǎn)保全

a銀行向新明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款，貸款期限為兩年。貸款資金由新明公司用于新明項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。就該筆貸款,借款人新明公司以新明項(xiàng)目所占用土地的土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物向A銀行提供抵押擔(dān)保,雙方就此簽訂了抵押合同,并就土地使用權(quán)及在建工程抵押辦理了抵押登記手續(xù)。貸款到期后,新明公司未能按時(shí)還款,A銀行就此向甲法院提起訴訟并申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全。但在采取保全措施時(shí)發(fā)現(xiàn),抵押物新明項(xiàng)目所占用土地的土地使用權(quán)及在建工程已經(jīng)由乙法院根據(jù)新明公司另一債權(quán)人的申請(qǐng)先行采取了整體備案查封的財(cái)產(chǎn)保全措施,并且新明公司尚欠新明項(xiàng)目建設(shè)工程承包商一建公司建設(shè)工程款人民幣5000萬(wàn)元。在該等情形下,對(duì)于A銀行而言,其實(shí)現(xiàn)債權(quán)面臨下述障礙:(1)由于抵押物新明項(xiàng)目已被乙法院現(xiàn)行采取財(cái)產(chǎn)保全措施,在程序上A銀行應(yīng)怎樣處理?(2)在抵押物已被查封的情況下,A銀行的抵押權(quán)是否能夠得到保障?(3)一建的建設(shè)工程款如何處理?法律分析《民事訴訟法》第九十四條第四款的規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)已被查封、凍結(jié)的,不得重復(fù)查封、凍結(jié)。”根據(jù)該條規(guī)定,由于乙法院已經(jīng)對(duì)新明項(xiàng)目先行采取了整體備案查封的財(cái)產(chǎn)保全措施,因此,甲法院不得再對(duì)新明項(xiàng)目進(jìn)行重復(fù)查封。但是,最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第90條規(guī)定:“被執(zhí)行人為公民或其他組織,其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的法律文書而查封、扣押或凍結(jié),無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的,在被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前,對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)該被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配”。第91條第一款規(guī)定:“對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配,應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)的法院主持進(jìn)行”。根據(jù)上述規(guī)定,由于乙法院先行就新明項(xiàng)目采取了查封措施,因此,對(duì)新明項(xiàng)目的具體分配應(yīng)由乙法院主持進(jìn)行。A銀行為維護(hù)自己的權(quán)益,應(yīng)當(dāng)在甲法院的判決生效后,立即向乙法院提出參與執(zhí)行分配申請(qǐng)。在乙法院已對(duì)新明項(xiàng)目先行采取備案查封措施的情況下,A銀行是否仍然能對(duì)新明項(xiàng)目行使抵押權(quán)?最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第40條規(guī)定:“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn),可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)?！备鶕?jù)該條規(guī)定,如果A銀行以新月項(xiàng)目所占用土地的土地使用權(quán)及在建工程設(shè)定的抵押擔(dān)保合法有效,則乙法院的先行查封行為本身并不妨礙A銀行行使抵押權(quán)。但是,在執(zhí)行過程中,甲法院經(jīng)查明:新明項(xiàng)目作為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目,其所占用的土地為國(guó)有劃撥土地。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第二條規(guī)定:“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán),以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押,除依法辦理抵押登記手續(xù)外,還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則,應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí),履行了法定的審批手續(xù),并依法辦理了抵押登記,應(yīng)認(rèn)定抵押有效。”在該案中,由于A銀行就新月項(xiàng)目所占用土地的土地使用權(quán)及在建工程抵押僅辦理了抵押登記手續(xù),未辦理相應(yīng)的批準(zhǔn)手續(xù),因此,A銀行就新明項(xiàng)目所設(shè)定抵押應(yīng)為無(wú)效。這樣,A銀行對(duì)新明公司的債權(quán)即為無(wú)擔(dān)保的普通債權(quán)。在這種情形下,A銀行與B銀行對(duì)新明公司的債權(quán)應(yīng)如何處理?最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第88條規(guī)定:“多份生效法律文書確定金錢給付內(nèi)容的多個(gè)債權(quán)人分別對(duì)同一被執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行,各債權(quán)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物均無(wú)擔(dān)保物權(quán)的,按照?qǐng)?zhí)行法院采取執(zhí)行措施的先后順序受償?！备鶕?jù)該條規(guī)定,在A銀行與B銀行對(duì)新月公司的債權(quán)均為無(wú)擔(dān)保債權(quán)的情況下,由于B銀行采取執(zhí)行措施在先,則B銀行將優(yōu)先于A銀行而優(yōu)先受償?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣,建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹摋l以法律的形式確定建設(shè)工程承包商對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)。在該案中,一建作為新明項(xiàng)目的承包商,根據(jù)法律規(guī)定對(duì)新明項(xiàng)目享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但是,一建對(duì)新明公司享有的總額為人民幣5000萬(wàn)元的建設(shè)工程款是否全部享有優(yōu)先受償權(quán)?最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第三條規(guī)定:“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。該條規(guī)定確定了享有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款范圍“僅限于承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用”,因此一建享有優(yōu)先有償權(quán)的范圍并非為人民幣5000萬(wàn)元,而僅限于其實(shí)際支出的人工費(fèi)及材料款。在目前的司法實(shí)踐中,一般由主持執(zhí)行工作的法院指定有工程造價(jià)審價(jià)資質(zhì)的工程造價(jià)審價(jià)咨詢機(jī)構(gòu),客觀、合理、公正地對(duì)一建公司的工程結(jié)算價(jià)格予以審價(jià),依法確認(rèn)工程價(jià)款法定優(yōu)先受償?shù)姆秶?。綜上,在該案中,A銀行、B銀行及一建就處置新明項(xiàng)目所得價(jià)款的受償順序?yàn)?一建享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款——B銀行的債權(quán)——A銀行的債權(quán),A銀行只能在一建享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款及B銀行債權(quán)獲得清償后受償。法律建議該案中,對(duì)于A銀行而言,其已就新明項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程抵押辦理了抵押登記,但因?yàn)樯鲜龈鞣N原因,其只能在一建享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款及B銀行債權(quán)獲得清償后受償。針對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的抵押貸款中,大多以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保為貸款擔(dān)保方式的情況,我們有如下法律建議:第一,關(guān)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)設(shè)定抵押:在設(shè)定土地使用權(quán)抵押擔(dān)保時(shí),應(yīng)對(duì)抵押人取得土地使用權(quán)的方式進(jìn)行充分調(diào)查。如果抵押人以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,那么商業(yè)銀行以該等土地使用權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保,除應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)外,還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則,應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。第二:關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán):合同法第二百八十六條以法律形式確定建設(shè)工程承包人對(duì)建設(shè)工程享有法定優(yōu)先受償權(quán)。在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》發(fā)布以后,該條規(guī)定更引起了建設(shè)工程承包商及相關(guān)當(dāng)事人的重視。我們認(rèn)為,商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),尤其在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí),應(yīng)將優(yōu)先受償權(quán)作為衡量貸款風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)指標(biāo),并應(yīng)引起足夠的重視。在貸款發(fā)放之前,應(yīng)當(dāng)采取必要的措施對(duì)工程建設(shè)合同的