佳都物業(yè)經營管理培訓

談談物業(yè)項目的收與支2011.10佳都物業(yè)公司經營管理培訓YOURSITEHERE2一.物業(yè)服務費的收入CompanyLOGOYOURSITEHERE3一.物業(yè)服務收費的定價原則

物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。--2004年1月1日起執(zhí)行的國家計委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》

4政府指導價

市場調節(jié)價

二.物業(yè)服務費用怎樣訂價呢？5三.那些物業(yè)適用于政府指導價？

住宅（不含別墅）物業(yè)服務收費包干制實行政府指導價，別墅和其他非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。住宅物業(yè)服務實行酬金制的，預收標準由開發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

YOURSITEHERE6項目類型計費方式適用價格方式住宅小區(qū)包干制政府指導價酬金制市場調節(jié)價別墅非住宅包干制市場調節(jié)價酬金制YOURSITEHERE7四.物業(yè)服務費的二種計費方式業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

--2004年1月1日起執(zhí)行的國家計委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》

YOURSITEHERE8五.什么是包干制？

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

YOURSITEHERE9六.什么是酬金制？

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。YOURSITEHERE10七.成都物業(yè)服務費是怎樣定價的？

根據(jù)2008年1月1日起執(zhí)行的《成都市物價局成都市房產管理局關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》。

成都市物業(yè)服務收費分為：基準價+浮動價其中基準價按照有無電梯來劃分。YOURSITEHERE11物業(yè)服務等級基準價（元·月/平方米）浮動幅度有電梯無電梯一級1.751.15±20二級1.350.85±20三級1.000.55±20四級0.600.35+20YOURSITEHERE12通過這個表，我們可以知道在包干制下，即使是提供一級物業(yè)服務標準，有電梯的住宅小區(qū)物管費的最高收費標準為2.10元/平方米·月。

其中基準價1.75元/平，最高上浮20%，合計為2.10元·月/方米的計算。YOURSITEHERE13二.物業(yè)服務費的收入構成CompanyLOGOYOURSITEHERE14一.包干制下物業(yè)服務費的構成實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務收費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務收費=成本+稅費+利潤

YOURSITEHERE15二.酬金制下物業(yè)服務費的構成實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務收費=支出+酬金

YOURSITEHERE16三.物業(yè)服務費的成本或支出CompanyLOGOYOURSITEHERE17一.物業(yè)服務成本支出由九項構成1.管理服務人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行維護費；YOURSITEHERE183.清潔衛(wèi)生費；4.綠化養(yǎng)護費；5.秩序維護費；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊費；8.設施設備及公眾責任保險費用；9.經業(yè)主同意的其它費用。YOURSITEHERE19二.什么是管理服務人員的費用企業(yè)管理人員費用，指物業(yè)服務經營者按規(guī)定發(fā)放給在提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃從事經營管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。YOURSITEHERE20四.物業(yè)人員的配置CompanyLOGOYOURSITEHERE21一.項目經理的配備要求1.住宅（別墅除外）建筑區(qū)劃總建筑面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的，應當不低于1名；總建筑面積在10萬平方米以上的，應當不低于2名；YOURSITEHERE222.別墅、非住宅建筑區(qū)劃總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，應當不低于1名；總建筑面積在5萬平方米以上的，應當不低于2名。

YOURSITEHERE23

住宅（別墅除外）建筑區(qū)劃總建筑面積在5萬平方米以下的，及別墅、非住宅建筑區(qū)劃總建筑面積在3萬平方米以下的，應當配備1名物業(yè)服務項目經理。

YOURSITEHERE24物業(yè)類型面積項目經理配置人數(shù)住宅＜5萬㎡15-10萬㎡1＞10萬㎡2別墅非住宅＜3萬㎡13-5萬㎡1＞5萬㎡2YOURSITEHERE25二.需要項目經理簽署的文件1.以企業(yè)或者項目的名義向建筑區(qū)劃內業(yè)主發(fā)布公告、通知等消息的；2.制定建筑區(qū)劃的年度服務計劃、總結；其中，涉及建筑物及其附屬設施設備維修、更新、改造的，還應當有物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人派駐YOURSITEHERE26該建筑區(qū)劃、具有中級以上職稱的工程負責人簽署意見；3.向相關行政主管部門報告建筑區(qū)劃內發(fā)生的違反法律、法規(guī)等規(guī)定的事件及重大事件的；4.其他應當有物業(yè)服務項目經理簽署的事項。

YOURSITEHERE27三.客戶服務人員配備1.最低標準不得低于1人/30000平方米或者1人/300戶；2.參考定額人數(shù)R1=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米）÷20000（平方米）；3.物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務標準高于本指導標準的，按照合同約定的人數(shù)和要求進行配備。

YOURSITEHERE28四.秩序維護人員配備指導標準參考定額人員數(shù)R2=[主出入口數(shù)×6＋次出入口數(shù)×3＋（建筑區(qū)劃總建筑面積÷40000平方米）×3＋監(jiān)控室數(shù)×3]×4/3＋2名機動人員

YOURSITEHERE29五.設施設備維護人員配備指導標準參考定額人數(shù)R3=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米）÷20000（平方米）

YOURSITEHERE30六.環(huán)衛(wèi)維護人員配備指導標準環(huán)衛(wèi)維護人員配備的最低標準1.非住宅建筑區(qū)劃不得低于1人/2000平方米（公共區(qū)域）2.住宅建筑區(qū)劃不得低于1人/6000平方米（公共區(qū)域）

YOURSITEHERE31參考定額人數(shù)R4=建筑區(qū)劃總建筑面積（平方米）÷10000（平方米）

YOURSITEHERE32七.綠化維養(yǎng)人員配備指導標準1.綠化維養(yǎng)人員配備的最低標準不得低于1人/10000（平方米）（綠地面積）

2.參考定額人數(shù)R5=綠地面積（平方米）÷8000（平方米）

YOURSITEHERE33八.項目物業(yè)公共服務人員配備總額項目物業(yè)公共服務人員配備總額R=R1＋R2＋R3＋R4＋R5

YOURSITEHERE34五.設施設備運行維護費CompanyLOGOYOURSITEHERE35物業(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區(qū)劃內共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費，應由建筑物及其附屬設施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。

YOURSITEHERE36一.代收費用的提取比例

建筑區(qū)劃內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取3％以內的的手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

YOURSITEHERE37六.綠化養(yǎng)護費CompanyLOGOYOURSITEHERE38綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。

YOURSITEHERE39七.環(huán)境衛(wèi)生維護費CompanyLOGOYOURSITEHERE40環(huán)境衛(wèi)生維護費，指建筑區(qū)劃內共有部位環(huán)境衛(wèi)生經常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

YOURSITEHERE41八.生活垃圾的收取CompanyLOGOYOURSITEHERE42一.生活垃圾收費的法律依據(jù)

根據(jù)成都市物價局、成都市市蓉環(huán)境管理局《關于我市中心城區(qū)開征生活垃圾處理費的通知》（成價費[2005]31號文件）。YOURSITEHERE43二.居民生活垃圾的收費標準

城市居民住戶（含暫住人口戶），按每月每戶8元收費。YOURSITEHERE44三.機關等生活垃圾的收取標準

國家機關、事業(yè)單位、社會團體，按每月每人2元收費。YOURSITEHERE45四.醫(yī)院學校生活垃圾的收費標準

學校、醫(yī)院（醫(yī)療廢棄物除外）按生活垃圾產生量，每噸收110元。YOURSITEHERE46五.商鋪等生活垃圾的收取標準

生產經營單位及餐飲、商鋪按生活垃圾產生量，每噸收120元。YOURSITEHERE47六.商鋪等垃圾產生量的分段征收序號日產垃圾量（公斤）收費標準（元/月）15公斤（含5公斤）以下18210公斤（含10公斤）以下36320公斤（含20公斤）以下72430公斤以上（30公斤/袋）108YOURSITEHERE48七.自收自運地區(qū)收取標準自收自運地區(qū)、單位45元/噸。YOURSITEHERE49八.生活垃圾收取的減免對象

對享受城市最低生活保障的居民家庭，憑民政部門發(fā)放的最低生活保障金領取證，免繳生活垃圾處理費。YOURSITEHERE50九.生活垃圾費的收取方式

成都市市容環(huán)境管理局委托五城區(qū)市容環(huán)境行政主管部門、高新區(qū)城執(zhí)法部門組織各街道辦事處和有關單位征收。YOURSITEHERE51九.秩序維護費CompanyLOGOYOURSITEHERE52秩序維護費，指維護建筑區(qū)域內秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費和相應專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

YOURSITEHERE53十.非機動車的停放費CompanyLOGOYOURSITEHERE54一.住宅小區(qū)非機動車收費法律依據(jù)

《成都市物價局關于加強非機動車停放服務收費管理的通知》（成價費〔2004〕255號）。YOURSITEHERE55成都市城區(qū)非機動車停放服務收費標準服務項目收費標準室外室內臨時停車包月停車臨時停車包月停車(元／車·次)(元／車·次)自行車停放0.240.35三輪車(含老年車)停放0.360.47電動自行車停放0.470.59電動三輪車停放0.590.611YOURSITEHERE56十一.停車場的早期介入CompanyLOGOYOURSITEHERE57一.小區(qū)機動車收費標準法律依據(jù)2008年實行的《成都市物價局關于在城區(qū)部分區(qū)域繼續(xù)實行機動車占道停放差別收費試點的通知》（成價費〔2008〕218號）。YOURSITEHERE58二.特級室內停車場的要求1.鋼混結構，車位不得少于180個（住宅區(qū)車位不得少于1個/戶）；2.車輛出口、入口分開設置；3.車場內設有溫度探測器和自動報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、自動排煙通風系統(tǒng)；

YOURSITEHERE594.車場除正常照明系統(tǒng)外，還備有應急照明系統(tǒng)；5.有完善的自動監(jiān)控系統(tǒng)，對車場及進出口進行24小時監(jiān)控；6.有自動化收費系統(tǒng)和規(guī)范的標線標牌、防撞桿、道閘；7.地下停車場應有2臺以上電梯，方便客人和貨物通行。注：特級停車場的所列條件必須同時具備。YOURSITEHERE60三.普通室內停車場要求1.磚混結構；2.為停車場服務的通風、照明、消防設備及標志設施完備；3.有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，并實行進出登記接待服務。YOURSITEHERE61四.特級露天停車場1.符合車輛載重要求的生態(tài)廣場磚或混凝土地面，停車位未占用院內道路；2.車位不得少于180個（住宅區(qū)車位不少于1個/戶），停車場備有消防設施、照明設施；

YOURSITEHERE623.有紅外線或攝像監(jiān)控系統(tǒng)，對車場內及出入口實行24小時監(jiān)控；4.有自動化收費系統(tǒng)和規(guī)范的標線標牌，有防撞桿、道閘。YOURSITEHERE63五.普通露天停車場符合車輛載重要求的普通水泥或泥地地面，停車位全部或部分占用院內道路，實行進出登記接待服務。

YOURSITEHERE64十二.車輛停放管理糾紛CompanyLOGOYOURSITEHERE65一.業(yè)主亂停車物業(yè)能所車嗎？南昌市某物業(yè)小區(qū)業(yè)主黃先生投訴前幾天他的一輛豐田車停放在小區(qū)內，第二天他啟動車子準備外時，“嘭”的一聲巨響從車子地盤除傳來，他趕緊剎車，下車查看后發(fā)現(xiàn)車子左前輪上竟然多了一把抱胎鎖，車子開動后鎖對輪胎、托架、球頭等部位造成不同成都的損傷，造成了四五千元的經濟損失。經了解得知這是物業(yè)公司對他車子亂停亂放采YOURSITEHERE66取的措施。黃先生找到物業(yè)公司理論，認為他占用的是業(yè)主共用地方，同時及時業(yè)主車輛停放不規(guī)范物業(yè)公司也不能采取鎖車措施。物業(yè)公司認為由于黃先生在小區(qū)停車時，經常亂停放，多次勸阻無效才不得已使用抱胎鎖，是F先生的原因，才導致此事情發(fā)生，故責任不在物業(yè)。YOURSITEHERE67物業(yè)公司這樣做不恰當。因為不管業(yè)主停車位置是否正確，物業(yè)公司都無權私自給業(yè)主車子上鎖，此舉相當于扣押和控制他人財物，物業(yè)公司的做法存在著過錯，因承擔相應的責任。如果業(yè)主亂停車，物業(yè)公司多次勸阻無效，可采用報告和協(xié)調的辦法解決，報告業(yè)主委員會或轄區(qū)民警，請他們出面協(xié)調解決。YOURSITEHERE68二.停車場車體劃傷是否負賠償責任王先生上周六把車開回家，停放在某物業(yè)公司的停車場內，事先已辦了停車月卡，本周一早上王先生在停車場發(fā)現(xiàn)車上有明顯刮痕，排氣管也被撞歪了，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。YOURSITEHERE69在車主將車交付給停車場之前，車場保安員應對車進行驗收，如發(fā)現(xiàn)車輛有明顯損壞的地方，要及時通知車主，并在停車記錄上詳細注明。如車輛發(fā)生損壞，未及時通知車主并注明，而停車場又不能舉出其他相反注明的，停車場必須承擔賠償責任。

YOURSITEHERE70由于停車場每天進出車輛很多，輕微難以察覺的損傷不屬于驗車范圍。出現(xiàn)這種情況應根據(jù)民事訴訟法“誰主張，誰舉證”的原則予以處理。車主主張車是在停車場劃傷的，就要承擔舉證的責任，如果車主不能證明車在停車場內劃傷，停車場可以免責。YOURSITEHERE71三.保留證據(jù)規(guī)避責任某花園一業(yè)主將私車駛進小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏隊員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經粉碎，即向班長匯報，做了記錄，并請周圍看見車駛進的業(yè)主簽了字，考慮到車主可能已經就寢，也可能車主知道車是在外面損傷的就沒有立即通知車主。YOURSITEHERE72第二天早上，守候的保安向車主通報情況，不料車主一口咬定車是在小區(qū)被高空擲物所傷，保安拿出查車記錄加以說明，車主否定記錄的真實性，物業(yè)馬上電請轄區(qū)民警進行調查和調節(jié)。民警查閱了記錄并詢問了當時在場的業(yè)主，裁定車窗是在住宅小區(qū)外所傷，對車主進行了嚴厲批評。YOURSITEHERE73十三.辦公費CompanyLOGOYOURSITEHERE74辦公費，指物業(yè)服務企業(yè)為維護建筑區(qū)劃正常的物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

YOURSITEHERE75十四.設施設備公眾責任保險CompanyLOGOYOURSITEHERE76物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

YOURSITEHERE77十五.固定資產折舊費CompanyLOGOYOURSITEHERE78固定資產折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在建筑區(qū)劃內，由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。

YOURSITEHERE79一.需要配備的維修工具、器材配備1.基本配備：指針萬用表或數(shù)字萬用表、數(shù)字鉗型表、兆歐表、紅外線測溫儀、絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、接地棒、臨時接地線、管鉗、鋸弓、電錘、手槍鉆、套裝扳手、噴燈、焊機（焊鉗、面罩）、三爪。

YOURSITEHERE802.為受聘提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃配備：人字梯溫濕度計、線盤、玻璃膠槍、電動疏通器、機動潛水泵、皮碗、壓線鉗、鉚槍、銼刀、平板車、安全帽、安全帶、應急照明燈、防水電筒、臨時電源線、電烙鐵、手錘、皮老虎、管鉗、施工專用標識牌。

3.個人工具：電工專用工具箱。

YOURSITEHERE81二.辦公用具、器材配備

電腦、打印機、傳真機、復印機、點鈔機、電話、空調、辦公桌椅、文件柜、保險柜、書柜、標識標牌、辦公文具、飲水機、管理員服裝。

YOURSITEHERE82三.公共秩序維護工具、器材配備頭盔、消防斧、防護服、安全繩、砂鏟、消防桶、面罩、消防扳手等戰(zhàn)備消防器材、雙層床、衣柜、專用制服、大衣、雨衣、雨鞋、電扇、熱水器、強光手電、對講機、專用器材。

YOURSITEHERE83四.環(huán)衛(wèi)維護器材配備

洗地機、石材打磨機、拋光機、吸塵器、塑料垃圾桶、垃圾推車、高空作業(yè)保護工具、清潔用品、服裝。

YOURSITEHERE84五.綠化維養(yǎng)工具配備

剪草機、噴藥機、綠籬切割機、個人綠化器具。

YOURSITEHERE85十六.經業(yè)主同意的其它費用CompanyLOGOYOURSITEHERE86經業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經業(yè)主或業(yè)主大會同意由物業(yè)服務費開支的費用。

YOURSITEHERE87十七.物業(yè)的營業(yè)稅和利潤CompanyLOGOYOURSITEHERE88一.物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅：5.65%YOURSITEHERE89二.物業(yè)服務企業(yè)的理利潤物業(yè)服務企業(yè)的利潤率：8%--15%YOURSITEHERE90十八.空置房的物管費收繳CompanyLOGOYOURSITEHERE91十四.空置房物業(yè)服務費收取的約定

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。YOURSITEHERE92十九.物管費收繳的糾紛CompanyLOGOYOURSITEHERE93一.借口管理疏漏，能否拒交物管費某單位在某大廈擁有兩套物業(yè)，該辦事處一輛轎車在大廈停車場丟失，雙方協(xié)商理賠無果。自當月起該單位以物業(yè)服務公司管理疏漏為由停交管理費及水電費。一年下來共拖欠物管費104056.32元，水電費人民幣129745.25元。該大廈的物業(yè)服務公司將該單位告上了法庭。YOURSITEHERE94

法院一審認為：該單位作為物業(yè)管理公司的住戶，應按規(guī)定依時向物業(yè)管理部門繳納物業(yè)管理費、水電費，其長期拖欠款項的行為理應承擔民事責任，該單位辯稱的其并非無故不交納物管費的事實與理由是不同的另類法律關系，與本案無關。最后判決該單位應付給物業(yè)公司上述費用，并且追加每日3‰的管理費滯納金。

YOURSITEHERE95被告不服上訴。二審法院的判決與一審判決基本一致，只是改判該單位不必支付拖欠的物業(yè)管理費得滯納金。

YOURSITEHERE96二.房東對住戶的物管費負責？

高女士在某小區(qū)購買了一套4居室住宅。交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業(yè)費的交納，對于這一約定，高女士也及時書面告知了物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司人員當時也表示了認可。YOURSITEHERE97然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接到物業(yè)服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為，既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業(yè)服務公司也認可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應該要求林先生償還，而不是向自己催交。對此，高女士是否有權拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費。YOURSITEHERE98房東應負連帶責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條之規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”YOURSITEHERE99因此，作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳通知后，應當按照物業(yè)服務合同的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費后，有權依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進行追償。YOURSITEHERE100三.沒裝修業(yè)主不可不繳納物管費？

樂山某物業(yè)公司進駐該市某住宅小區(qū)后，很多物管費始終收不起來。原因有二：一是個別業(yè)主不滿意物業(yè)服務；二是一部分業(yè)主買房后沒裝修沒入住，一部分業(yè)主無需接受相關服務（如高層住宅低層住戶不用乘坐電梯）。YOURSITEHERE101物業(yè)公司認為，物業(yè)合同不可能與單個業(yè)主簽訂，但效力仍然對單個業(yè)主有效，“電梯、保安、衛(wèi)生這些不可能誰家交錢就給誰服務吧！”于是多次要求業(yè)主繳納，但這部分業(yè)主始終不給。YOURSITEHERE102

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！盰OURSITEHERE103

選聘物業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。即使業(yè)主的房屋空閑，住宅一樓不適用電梯，物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定。YOURSITEHERE104四.沒簽合同就可以不交物管費嗎？位于某市人民路的H花園小區(qū)，經綜合驗收合格后，交付業(yè)主使用。該小區(qū)共有樓房21棟，擁有業(yè)主780戶，2006年10月，入住業(yè)主超過80％，在有關部門指導下，按照規(guī)定該小區(qū)成立了業(yè)主委員會。隨后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲YOURSITEHERE105物業(yè)服務公司簽訂了《物業(yè)服務合同》委托甲物業(yè)公司對該小區(qū)進行物業(yè)管理。但是，該小區(qū)一些業(yè)主以《物業(yè)服務合同》中物管費較高，自己并未簽署《物業(yè)服務合同》為由，從一開始就拒絕繳納物業(yè)管理費。YOURSITEHERE106該小區(qū)部分業(yè)主以自己未簽署《物業(yè)服務合同》的理由拒繳物管費理由是不成立的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確指出“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！盰OURSITEHERE107二十.裝修管理等費的收取CompanyLOGOYOURSITEHERE108一.裝修管理費的收取標準

如果業(yè)主裝修，物管方可以收取裝修管理服務費。按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取，配備電梯的按不高于0.03元/平方米·天，未配備電梯的按不高于0.02元/平方米·天的標準計算。YOURSITEHERE109二.建渣非的收取標準

委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2元/平方米收取。YOURSITEHERE110三.裝修管理不得收取的費用物業(yè)服務企業(yè)收取了裝修管理服務費用，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設施設備等損壞的，費用由責任人另行承擔。YOURSITEHERE111

四.亂搭建物業(yè)能否告違約業(yè)主邱先生在康樂小區(qū)購買了一套商品房，在裝修期間他在該房屋頂上違章搭蓋了一間100多平方米的房間，嚴重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強烈反對。小區(qū)物業(yè)服務中心多次制止邱先生違章搭建，但對方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。

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法院認為，物業(yè)公司對小區(qū)內的違章搭建行為，其職責和義務是進行勸阻、制止。法律和業(yè)主大會并沒有授權其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《管理規(guī)約》，其權利義務應由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時管理規(guī)約的權利義務相對人，也不是相關權利義務的承受主體。YOURSITEHERE113

因此，當有業(yè)主未遵守公約承諾時，應由相關業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟，物業(yè)公司無權以合同相對人的身份起訴要求業(yè)主承擔違約責任。

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法官提醒：“近水樓臺先得月”。住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，很容易往公共空間打“小九九”，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權益。物業(yè)公司對這種行為應及時進行制止，制止無效情況下應在規(guī)定時間內報告房屋行政管理部門，也可建議相關業(yè)主或業(yè)主委員會提起民事訴訟進行維權。

YOURSITEHERE115五.處理違章裝修示范案例張先生在辦理西安南路一商品房交接手續(xù)時發(fā)現(xiàn)房屋內存在滲水情況，且主臥衛(wèi)生間及陽臺頂部被他人在原有下水管道的基礎上多安設了數(shù)條下水管道。管理小區(qū)的物業(yè)公司調查后發(fā)現(xiàn)是張先生樓上業(yè)主所為，該業(yè)主在裝修時違規(guī)操作，私自將其中一間臥室改為廚房和主臥衛(wèi)生間的一部分，YOURSITEHERE116將廚房改建為主臥衛(wèi)生間的一部分，使得張先生的一個臥室正上方正對樓上的衛(wèi)生間、廚房，張先生的廚房正上方對著樓上衛(wèi)生間的一部分。物業(yè)公司隨即向樓上業(yè)主發(fā)出裝修違規(guī)通知書，要求其整改，但該業(yè)主置之不理。YOURSITEHERE117

在物業(yè)公司建議下，張先生一紙訴狀將樓上業(yè)主告上法庭。法院認為，被告擅自改變房屋結構，導致原告廚房一部分對應被告的公用衛(wèi)生間，被告的行為有違公序良俗，必然在心理上給原告造成影響，使原告對居住舒適度的合理追求受到打擊，侵。YOURSITEHERE118犯了原告的居住權，構成侵權；另外，被告改變房屋結構須經規(guī)劃行政主管部門批準并征得利害關系業(yè)主的同意，否則既違反了行政規(guī)章的規(guī)定，也侵犯了原告享有的共有權。故法