商場運(yùn)營方案

XX購物中心運(yùn)營方案2011年4月28日目錄第一章本案工程簡介………..………2第二章本案年處城市地域條件分析………..………2第三章本案現(xiàn)有樓盤狀況分析〔SWOT分析法〕………………6第四章市場定位的分析…………….9第五章招商運(yùn)營…………………...11第六章商場運(yùn)營及利潤計(jì)算………19第七章商場的裝修與開業(yè)鋪貨……21第八章合作方式…………………....25XXXX運(yùn)營方案第一章本案工程簡介：1、工程開發(fā)商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。2、工程位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX最長、最繁華的商業(yè)街之一，也是城市中心街路，交通便利，單位、小區(qū)、校園環(huán)繞。街的中段，客運(yùn)站、世紀(jì)廣場；街東側(cè)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市機(jī)關(guān)幼兒園；街北五中、一中；與育才路相隔為市體育場。屬于XXXX文化經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心地段、黃金地段。3、面積：單體總面積25,000平方米，共分三層：一層7,000平米；二層9,600平米；三層7,300平米。對面正在營業(yè)的XXXX商城總面積為15,000平，分為二、三層〔一廳全部為門市已出售產(chǎn)權(quán)〕。商業(yè)街兩側(cè)總建筑面積40,000平方米。4、商城內(nèi)部結(jié)構(gòu)：商場內(nèi)設(shè)兩部扶梯，八處步行梯，四個正門，主門設(shè)在康平街一側(cè)，二層上空為2,300平米的采光天景，商場寬敞明亮。第二章本案年處城市地域條件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地，科爾沁草原邊陲，是國家對外開放城市。外連遼、吉、內(nèi)蒙兩省一區(qū)，上承長春、哈爾濱、齊齊哈爾等大中城市，周邊與松原、洮南、通榆、鎮(zhèn)賚、肇源等縣〔市〕毗鄰，是嫩江流域區(qū)域性中心城市。2、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長為95公里，南北寬為90公里。3、城市人口：為42.37萬人，全部為常住人口，其中城鎮(zhèn)人口16萬，農(nóng)業(yè)人口27萬。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等9個民族。少數(shù)民族人口8552人。4、人均收入：XXXX政府統(tǒng)計(jì)數(shù)〔按此數(shù)據(jù)逐年增長〕年份統(tǒng)計(jì)對象數(shù)字〔年〕全文說明〔年〕1987XXXX368元1986年人均國民收入691元，比1985年增長40.45%，農(nóng)民人均收人368元，比1985年減少8%。1989XXXX470元農(nóng)民年人均收入470元，比1987年減少0.8%。1997XXXX達(dá)960元全市農(nóng)民人均收人達(dá)960元，比1995年增長20.3%。1999XXXX1100元1998年，XXXX農(nóng)民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉(xiāng)儲蓄存款余額76606萬元。2000XXXX1550元1999年，XXXX農(nóng)民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。2023XXXX9890元〔城市〕3350元〔農(nóng)民〕農(nóng)民人均純收入到達(dá)3350元，同比增長15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)9890元，同比增長15%；2023XXXX1.68萬元〔城鎮(zhèn)〕4350元〔農(nóng)民〕2023年，XXXX農(nóng)民人均收人4350元，在崗職工人均收人1.68萬元。5、自然資源：XXXX擁有豐富的林草資源、農(nóng)業(yè)資源、水利資源、風(fēng)力資源、土地資源，是吉林省資源高度聚集的縣域之一。有耕地面積160萬畝；有著名的姜家甸和三家甸場，羊草加工對外出口；水資源充足，境內(nèi)“一江兩河〞〔嫩江、洮兒河、霍林河〕環(huán)繞，年均過境水量208億立方米；石油、天然氣、礦泉水儲量豐富，儲油量1.2億噸，天然氣儲量20億立方米；旅游資源豐富，嫩江灣國家濕地公園，是集避暑、休閑、娛樂的于一體的旅游勝地。6、交通條件：XXXX交通便利,公路、鐵路、水路縱橫交錯,四通八達(dá),長白、通讓鐵路在XX北站相交,境內(nèi)營運(yùn)里程133公里,XX北站為國家二級編組站。長白高速公路的通車運(yùn)行,為XXXX的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來新的春風(fēng)。即將開工建設(shè)的長白高鐵專線竣工后,XX將融入長春1小時經(jīng)濟(jì)圈。XX港是吉林省最大內(nèi)河港口,是吉林省同俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)開展直接貿(mào)易的唯一水上通道。7、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：農(nóng)業(yè)是XXXX傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，素有“魚米之鄉(xiāng)〞、“駿馬之鄉(xiāng)〞的美稱。XXXX是全國523家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地，年產(chǎn)糧食13億斤，盛產(chǎn)玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵花、芝麻、甜菜等農(nóng)產(chǎn)品。2023年，XX全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)5.5億元，地方財(cái)政收入完成2.88億元。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成60.8億元，同比增長21%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成11.4億元、25.5億元和23.9億元。8、消費(fèi)水平通過2023年XXXX對消費(fèi)市場的統(tǒng)計(jì)，XXXX在貫徹落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需的方針之時，消費(fèi)市場平穩(wěn)健康地運(yùn)行，零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。同比增長18.9%。具體表現(xiàn)為：(1)社會消費(fèi)品零售總額快速增長。(2)城鄉(xiāng)市場同步增長，農(nóng)村快于城市。(3)餐飲市場持續(xù)走高，開展空間更加廣闊。(4)假日消費(fèi)帶動了全市消費(fèi)品市場的繁榮活潑。9、現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)：從考察中看到，XXXX現(xiàn)有各類市場規(guī)劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜、服裝百貨等都有每個街區(qū)的整體規(guī)劃，布局合理，可見新型城市的建設(shè)過程，政府都有合理安排?，F(xiàn)主要有14個大型商場，多以五金交工為主僅有月華商場、百貨大樓、世紀(jì)廣場為服裝百貨行業(yè)。而且時間不長，多數(shù)為1998年開業(yè)至今。第三章本案現(xiàn)有樓盤狀況分析〔SWOT分析法〕〔一〕優(yōu)勢S1、本案的自身優(yōu)勢〔1〕硬件設(shè)施好，地?zé)崛∨?，為市場開展打下了根底，特別是2，300平方米的陽光棚天景，更是獨(dú)具特色，可以成為XXXX的一個商業(yè)景點(diǎn)；〔2〕地理位置好，交通便利，與新世紀(jì)廣場距離為400米左右，公共汽車站與該市場僅800米左右，適合做市場；〔3〕25,000平方米的經(jīng)營面積，適合打造大型集餐飲、娛樂、購物、商超于一身的新型商業(yè)摩爾；〔4〕本案地產(chǎn)公司良好口碑，對本案啟動有著推動作用；2、城市優(yōu)勢〔1〕近年來對農(nóng)村的政策提高了，城市建設(shè)環(huán)境得到了提升，經(jīng)營環(huán)境也要提升；〔2〕港口及濕地公園的建立為城市開展現(xiàn)來商機(jī)；〔3〕XXXX是個歷史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龍江的輸紐，與大慶的隔江相望會給市場開展帶來商機(jī)；〔4〕XXXX在縣級市中開展較快，政府的扶持帶動各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)飛速開展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一個靚點(diǎn)商場?！捕沉觿軼1、本案現(xiàn)存不利因素〔1〕地理位置稍后，短期內(nèi)形成不了商業(yè)氣氛，需要時間改變現(xiàn)有狀況。但如果商業(yè)氣氛連貫起來，會拉動整個市場?！?〕周邊小區(qū)入住率較低,購置力沒有形成,需要時間培養(yǎng)?！?〕本案對面的XXXX商場現(xiàn)有商戶經(jīng)營的蕭條狀況，會對招商產(chǎn)生阻力?！?〕現(xiàn)有城市開發(fā)區(qū)在向南移，本案所在的北部地區(qū)開展緩慢。2、所在城市存在的劣勢〔1〕固定人口比例較大，流動人口太少，對市場經(jīng)濟(jì)的開展有影響，啟動時間大約需3-5年左右?！?〕大型市場幾乎沒有，僅有的世紀(jì)廣場是整個城市的商業(yè)龍頭，但檔次較低，環(huán)境較差。原有百貨大樓等大型商場，都已轉(zhuǎn)型經(jīng)營另類商品，對本案沒有威脅?！?〕城市消費(fèi)水平較低，時尚服飾、品牌服飾等不能引領(lǐng)新潮，消費(fèi)有實(shí)用型為主?！?〕政府支持、扶持態(tài)度未明朗化?！踩硶r機(jī)O1、本案的成功機(jī)率〔1〕打造高于世紀(jì)廣場的經(jīng)營檔次及經(jīng)營環(huán)境的市場，做到價位與之相同，但環(huán)境吸引客流?！?〕還要以長春新世紀(jì)公園的形式為依據(jù)，但經(jīng)營檔次要低于長春新世紀(jì)公園，給XX人民一個新視野。以休閑娛樂購物為一體的新的公園式商場?！?〕歐亞與中東正在往外擴(kuò)張，特別是歐亞正在準(zhǔn)備進(jìn)入，在他未入前，將商場做起來，可以贏得時機(jī)?！?〕成功機(jī)率雖是一個未知數(shù)，要看企業(yè)的實(shí)力，經(jīng)營者的目光與經(jīng)驗(yàn)，管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功時機(jī)還是很大的，在50%以上，但要3年以上的時間證實(shí)。2、城市開展為本案啟動提供機(jī)率根據(jù)XXXX政府工作報(bào)告：〔1〕嫩江公路大橋工程，可與大慶市相鄰、相通，將增進(jìn)商貿(mào)往來；〔2〕《嫩江灣濕地建設(shè)規(guī)劃》，將打響“東賞長白山，西游嫩江灣〞旅游品牌，屆時可為城市經(jīng)營繁榮帶來突破點(diǎn)?！?〕嫩江港口建設(shè)，為城市開展打造新的商機(jī)。〔四〕威脅T主要表達(dá)在本案運(yùn)營中外部因素造成的威脅1、定位招商不準(zhǔn)將對未來開展產(chǎn)生影響2、歐亞在未來三年內(nèi)的進(jìn)入將對本案產(chǎn)生威脅。3、人文消費(fèi)水準(zhǔn)能否提高決定本案的能否持續(xù)性開展通過上述分析，其結(jié)論為：本案可操性很強(qiáng)，盡管操作過程中會遇到許多問題與挑戰(zhàn)，但優(yōu)勢與時機(jī)可占據(jù)強(qiáng)勢，為本案的正常啟動奠定良好根底。第四章市場定位的分析1、XXXX現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分析通過兩次簡單市場考察，XX現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況為：1〕小型商場〔超市〕居多；2〕單品賣場居多，大型商場為零；3〕分層樓體市場蕭條，D店群房繁華；4〕五金電料農(nóng)資市場繁華，百貨市場蕭條；5〕各類品項(xiàng)市場分布有序。足見縣級市場還是以農(nóng)民消費(fèi)為主，農(nóng)民消費(fèi)的隨意性，主導(dǎo)著整體商業(yè)業(yè)態(tài)的開展，因此，商場的繁榮還須適應(yīng)主體消費(fèi)者的心理，不得強(qiáng)制消費(fèi)、不得盲目定項(xiàng)。2、本案所處位置消費(fèi)狀態(tài)分析現(xiàn)在XXXX地產(chǎn)周邊為新建小區(qū)住宅，在晚間亮燈情況看，入住率不達(dá)50%，因此消費(fèi)群體需要時間培養(yǎng)，同時靠廣告宣傳及商場內(nèi)部環(huán)境及商品的吸引。此消費(fèi)詳細(xì)情況還須進(jìn)一步了解掌握，簡單的兩次考察缺乏以定論。3、本案運(yùn)營定位商場的運(yùn)作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場的定位更多表達(dá)于市場的定位，市場的定位是否合理、科學(xué)，直接影響著商場的競爭力和生命力。因此，商場必須選擇自己的目標(biāo)市場，實(shí)施市場定位戰(zhàn)略，以便使其在目標(biāo)市場中處于競爭優(yōu)勢的地位，通過市場定位使商場在消費(fèi)者心目中形成一種特色，樹立一種獨(dú)立的形象，從而在市場競爭中取得主動，贏得優(yōu)勢，穩(wěn)步開展。針對本案所處的地理位置、消費(fèi)者群體、城市規(guī)劃、流動人口狀況、交通狀況、周圍人口分布、及周邊購物商圈的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，決定本案運(yùn)營定位?！泊硕ㄎ豁氃跊Q定運(yùn)營后利用15-30天時間出臺，并按此定位招商，啟動全面工作〕。4、本案經(jīng)營定位1〕、商業(yè)主題定位：以休閑購物中心形式?jīng)Q定商業(yè)主題。2〕、商場與社區(qū)相融，周邊毗鄰住宅區(qū)的檔次，決定并表達(dá)休閑情趣、品味文化、品味娛樂的購物樂趣。3〕、商場經(jīng)營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中檔次品牌。4〕經(jīng)營主題：根據(jù)市場調(diào)查分析，經(jīng)營商品主題：以三層不同形式的經(jīng)營風(fēng)格為主導(dǎo)，分別設(shè)立經(jīng)營工程。經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。第五章招商運(yùn)營1、招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)與人員的培訓(xùn)對于商場的前期運(yùn)營來說，招商至關(guān)重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團(tuán)隊(duì)，招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和招商平臺的建立，需要有組織架構(gòu)、專業(yè)化操作、商業(yè)資源整合等方面，因此，要對招商人員設(shè)定目標(biāo)，做好工作進(jìn)展方案控制，也需要進(jìn)行業(yè)務(wù)知識和招商政策培訓(xùn)，統(tǒng)一招商說辭。2、招商部的組織架構(gòu)與工作職責(zé)。1〕、招商部的組織架構(gòu)。運(yùn)營經(jīng)理招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商經(jīng)理〔一層〕〔2層女裝〕〔2層男裝〕〔3層運(yùn)動〕〔3層娛樂〕2名專員2名專員2名專員2名助專員2名專員招商人員開業(yè)后轉(zhuǎn)為商管干部。2〕、招商部人員工作職責(zé)。A、運(yùn)營經(jīng)理職責(zé)：〔前期招商工作職責(zé)〕1、負(fù)責(zé)企業(yè)開展規(guī)劃，擬定企業(yè)經(jīng)營開展方案；2、負(fù)責(zé)安排樓層經(jīng)理全面招商工作；3、負(fù)責(zé)制定市場經(jīng)營格局〔圖紙〕及租金測算；4、負(fù)責(zé)協(xié)助各部做好市場調(diào)查工作；5、負(fù)責(zé)參與市場招商及租金、押金收繳工作。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。B、樓層經(jīng)理職責(zé)〔前期招商工作職責(zé)〕1、負(fù)責(zé)本樓層招商工作及員工日常工作。2、負(fù)責(zé)前期市場調(diào)研，并做好市場分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負(fù)責(zé)與客戶面對面、一對一，認(rèn)真洽談，以誠相待；4、負(fù)責(zé)對管區(qū)攤位布局進(jìn)行合理調(diào)整，并提出修改意見；5、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。C、樓層招商專員：〔前期工作職責(zé)〕1、負(fù)責(zé)所在樓層的招商工作。2、負(fù)責(zé)本樓層經(jīng)營商品的市場調(diào)查、市場分析，并提出可行性建議。3、負(fù)責(zé)招商的接待工作。4、負(fù)責(zé)外圍市場的招商洽談工作，并做好記錄統(tǒng)計(jì)，上報(bào)部門負(fù)責(zé)人。5、負(fù)責(zé)商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負(fù)責(zé)完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。3〕招商部工作內(nèi)容1、合理安排工作人員進(jìn)行招商調(diào)研，并做好詳細(xì)記錄，以便備案。2、制作科學(xué)合理的攤位布局圖，同時出臺攤位租金、面積核算臺帳。3、每天總結(jié)調(diào)研情況，對招商中出現(xiàn)的不利因素進(jìn)行調(diào)整。4、結(jié)合過去工作經(jīng)驗(yàn)，與客戶洽淡，針對性招商。5、掌握國家政策、法規(guī)，以優(yōu)惠政策吸引客戶入駐。6、負(fù)責(zé)與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1〕、指導(dǎo)思想圍繞全局招大商，合理定位塑商場。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、個性化、品牌化、時尚化、休閑化、娛樂化的時尚購物中心。2〕、招商的政策A、招商的具體政策〔根據(jù)世紀(jì)廣場現(xiàn)有每平米租金35元/月平衡估算〕租金：一層50--60元/月/平方米；二層35-55元/月/平方米；三層25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元間，視單品面積而定B、招商的優(yōu)惠政策的建議為了加快招商進(jìn)度，盡快的招大商、招滿商，在優(yōu)惠政策方面采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關(guān)扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享有政策：e、租賃兩個或多個商鋪享有政策：f、免費(fèi)為商戶提供效勞：g、在本案租賃商鋪，免網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)。h、商戶統(tǒng)一鈴聲等：C、招商的方式與方法〔1〕為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進(jìn)行運(yùn)作：1〕、造聲勢，廣泛宣傳。利用電視、商場樓體及街道懸掛條幅、報(bào)刊上打廣告、印發(fā)DM單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。2〕、走出去面對面宣傳招商。主要招商領(lǐng)導(dǎo)親自去外地挑選適宜與本商場經(jīng)營的業(yè)戶在本地或外地進(jìn)行洽談?wù)猩獭?〕、號召全體員工進(jìn)行招商。4〕、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5〕立項(xiàng)后，對想引進(jìn)的工程做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商〔如國美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等〕〔2〕招商推廣主題的闡述提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型購物中心；XXXX崛起的中心商圈；未來CBD金坐標(biāo)突出投資價值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本工程的投資價值：a、地段優(yōu)越：b、未來的中心商圈：c、投資前景：d、經(jīng)營品牌：e、出租策略。對于工程的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會影響力，帶動整個工程的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在招商的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使工程成功運(yùn)作?！?〕招商的建議為了取得較好的招商業(yè)績，建議如下：a、引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場，樹立消費(fèi)者購置信心；b、內(nèi)鋪實(shí)行租賃、統(tǒng)一收款形式；c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額；d、付租款方式優(yōu)惠，降低投資門檻；e、為專營店或批發(fā)大戶一站式效勞，統(tǒng)一收款、統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一效勞，免除投資者后顧之憂?！?〕招商工作的開展與執(zhí)行1、招商的范圍與時間〔1〕、范圍。a、在長春、哈爾濱、沈陽等地引入商戶，重點(diǎn)在長春進(jìn)行招商。b、在長春進(jìn)行招商。一是批發(fā)市場的中檔品牌：可以引入遠(yuǎn)東、溫州城、長客隆的經(jīng)營業(yè)戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經(jīng)驗(yàn)。二是普通商場的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的業(yè)戶。這些商場一直走中檔的路線，經(jīng)營的商品適合于我們的商場。三是歐亞商場的二三線品牌，可提升商場的檔次。四是協(xié)商引入品牌專營店經(jīng)營業(yè)主。這些品牌很有知名度，對于吸引消費(fèi)者和商場經(jīng)營起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實(shí)力的有經(jīng)驗(yàn)的客戶；三是本地具有代表性的客戶；〔2〕、時間。招商時間分為四個階段：第一階段第二階段第三階段第四階段〔3〕、內(nèi)容。商場總面積為6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一層：〔30+47.7〕*159.85/2=6,210.2平方米〔含柱子及樓梯間等〕二層：〔48.5+66.35〕*159.85/2=9,179.4平方米〔含柱子及樓梯間等〕三層：9,179.4-〔144*14.4〕=7,105.8平方米，〔含柱子及樓梯間等〕按正常商場招商比例6：4的比例(含樓梯間、柱子及通道)，招商面積為13,497平方米。針對所處商圈及其經(jīng)營品牌定位，建議形成三賣場，即：一層：超市類〔綜合超市、單品超市等〕招商面積為3,726平方米；二層：賣場類：招商面積為5,507.6平方米，品牌男女服飾、珠寶首飾、手表、眼鏡、化裝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、兒童用品、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為4,263.4平方米，1、運(yùn)動類：品牌旗艦店、體驗(yàn)店、健身會館；2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮快餐，特色風(fēng)味等3、娛樂類：電玩、網(wǎng)吧、酒吧、足療會館、數(shù)字影院、兒童娛樂工程等4、效勞類：銀行、移動營業(yè)廳、婚紗攝影、美容美發(fā)SPA、旅行效勞、鮮花、干洗。2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例方案為：招商占商場總面積20％左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例方案為：招商占商場總面積60％左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例方案為：招商占商場總面積20％左右；招商至80%即可開業(yè)，在開業(yè)后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進(jìn)入招商調(diào)整階段。第六章商場運(yùn)營及利潤計(jì)算1、交納〔一年〕租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入〔4種租金/平米〕樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層3,72650186,3062,235,67255204,9372,459,239二層5,50835192,7672,313,20940220,3062,643,667三層4,26325106,5871,279,04430127,9041,534,853合計(jì)13,497485,6605,827,925553,1476,637,759樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層3,72660223,5672,682,80665242,1982,906,373二層5,50845247,8442,974,12650275,3823,304,584三層4,26335149,2221,790,66240170,5392,046,470合計(jì)13,497620,6337,447,594688,1198,257,4282、履約保證金計(jì)算每個檔口履約保證金為10,000-30,000元，3、年費(fèi)用支出〔參照XX每年費(fèi)用支出〕此工程內(nèi)所列費(fèi)用系17年中每年支出工程，許多工程本案運(yùn)營中未必會出現(xiàn)，只列為參考。XXX營業(yè)面積為30,000㎡工程金額員工及臨時工資71人1,400,400辦公費(fèi)19,500差旅費(fèi)40,000業(yè)務(wù)招待費(fèi)175,000宣傳費(fèi)400,000勞動保險費(fèi)108,000醫(yī)療保險費(fèi)16,200企財(cái)保險費(fèi)10,000住房公積金16,200維修費(fèi)250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛(wèi)生費(fèi)49,100水費(fèi)62,400電費(fèi)1,776,000費(fèi)14,400工作餐56,400采暖費(fèi)6,000,500勞動保護(hù)費(fèi)30,000煤氣費(fèi)12,000土地收益金100,000垃圾清運(yùn)費(fèi)60,000掃雪費(fèi)20,000占道費(fèi)議價租賃管理費(fèi)120,000臨時用工管理費(fèi)4,000消防費(fèi)用40,800運(yùn)雜費(fèi)1,200洗滌費(fèi)5,000燃料費(fèi)3,000機(jī)動車費(fèi)用30,000其他費(fèi)用36,000總計(jì)5,465,300本案第一年的支出費(fèi)用，以實(shí)際發(fā)生情況為準(zhǔn)，第二年按第一年情況制定預(yù)算，由公司財(cái)務(wù)審計(jì)核定后執(zhí)行。4、本案總利潤以收入減去支出為純利潤。第一、二年以穩(wěn)定市場為根底，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為根底，逐年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應(yīng)該以法律為依據(jù)，經(jīng)營為準(zhǔn)繩，招商正式實(shí)施時定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨(dú)立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場促銷費(fèi)和營業(yè)員的工裝費(fèi)、工牌費(fèi)。第七章商場的裝修與開業(yè)鋪貨〔一〕商戶裝修商場簽完合同的商戶這個時期應(yīng)該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進(jìn)入裝修，每個商戶需交納裝修保證金3000元-5000元，待商場管理人員組織驗(yàn)收，合格后通知業(yè)戶開業(yè)前一周鋪貨，開業(yè)一個月后，在無任何事故發(fā)生后，可將裝修押金返還商戶。〔二〕、商場的開業(yè)前與開業(yè)宣傳籌劃1、商場的開業(yè)時間確定。商場的開業(yè)時間為2、開業(yè)前的宣傳〔待定〕3、開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動〔待定〕〔三〕、商場部門的組建及人員結(jié)構(gòu)1、設(shè)置的部門及商場的組織架構(gòu)。1〕、部門設(shè)置：財(cái)務(wù)部商場總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部商場總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理總助總助總助總助政務(wù)部運(yùn)營部政務(wù)部運(yùn)營部辦公室物管處安保隊(duì)企劃部商管部招商部辦公室物管處安保隊(duì)企劃部商管部招商部人員配置說明崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作總助2人對總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運(yùn)營部、政務(wù)部招商部經(jīng)理1人對主管總助負(fù)責(zé)，直管商場招商工作招商專員1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場招商工作商管部經(jīng)理3人對主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管6人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對主管總助負(fù)責(zé)，直管籌劃宣傳工作企劃部文員1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計(jì)企劃部播送員1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好播送窗口工作辦公室主任1人對主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊(duì)長1人對主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防平安工作安保員9人(含防火專員),對隊(duì)長負(fù)責(zé),負(fù)責(zé)企業(yè)四防平安檢查工作。物業(yè)部庫管員1人對主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財(cái)務(wù)經(jīng)理1人對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)支出與核算，費(fèi)用管控工作。財(cái)務(wù)部出納1人對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來財(cái)務(wù)賬務(wù)工作。總計(jì)32人2〕員工工資測算員工工資職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額年工資總額總經(jīng)理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,