萬(wàn)科地產(chǎn)成本控制分析：房地產(chǎn)成本管理

萬(wàn)科公司成本控制分析1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤(rùn)是多少

——

不準(zhǔn)確2.項(xiàng)目間成本

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不可比3.基礎(chǔ)資料管理

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各顯神通4.項(xiàng)目銷(xiāo)售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本

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一鍋燴5.如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料

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憑感覺(jué)6.怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控---

一支筆……3.2核心設(shè)計(jì)思想--管理實(shí)施過(guò)程新施施工組織與項(xiàng)目發(fā)展材料采購(gòu)竣工結(jié)算規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本目目結(jié)成本估算動(dòng)標(biāo)標(biāo)成算析成本算算態(tài)成本成二一本測(cè)本測(cè)分目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行3.3核心設(shè)計(jì)思想--目標(biāo)成本管理基本概念：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)3.4核心設(shè)計(jì)思想--作業(yè)過(guò)程管理是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過(guò)程、全員、全方位總目標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過(guò)程：銷(xiāo)售及物業(yè)管理竣工結(jié)算施工招標(biāo)簽約規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)組織系統(tǒng)信息系統(tǒng)控制系統(tǒng)責(zé)任成本管理公司總經(jīng)理層成本管理軟件管理工具目標(biāo)成本管理管理制度成本、工程文件作業(yè)過(guò)程管理1、責(zé)任成本管理責(zé)任成本體系通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門(mén)，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；

（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；

（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為合理的架構(gòu)分工－－責(zé)任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過(guò)業(yè)務(wù)活動(dòng)；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價(jià)算帳型項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：

供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：

設(shè)計(jì)圖紙主要內(nèi)容（1）——要素概括責(zé)

任

范

圍責(zé)

任

主

體配

合

部

門(mén)評(píng)

價(jià)

部

門(mén)土

地

、

報(bào)

批

報(bào)

建

費(fèi)建

造

成

本項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部1、

建

造

內(nèi)

容

、

建

筑形式合理化設(shè)計(jì)部銷(xiāo)售部成本部成本部2、

結(jié)

構(gòu)

指

標(biāo)

合

理

化責(zé)設(shè)計(jì)部\工程部及施工圖質(zhì)量任目標(biāo)3、

獲

取

競(jìng)

爭(zhēng)

性

的

合理低價(jià)工程部\成本部

項(xiàng)目經(jīng)理部

招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、

現(xiàn)

場(chǎng)

成

本

管

理

、施工質(zhì)量與效率項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部銷(xiāo)

售

費(fèi)

用管

理

費(fèi)

用銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各職能部門(mén)主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)項(xiàng)目反饋指標(biāo)每平米地價(jià)項(xiàng)目反饋指標(biāo)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi)每平米管理費(fèi)每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)人均行政費(fèi)用每平米管理費(fèi)用人均銷(xiāo)售收入土地獲得成本土地獲得時(shí)間開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建造成本社區(qū)建造成本規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米鋼筋含量每平米含砼量招標(biāo)比率開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)招標(biāo)及簽約材料采購(gòu)最低價(jià)定標(biāo)比率甲定材料占造價(jià)比率每平米銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率變更比率每平米廣告費(fèi)用人均銷(xiāo)售員面積實(shí)際交納稅率設(shè)計(jì)變更工程簽證工程結(jié)算簽證比率稅金結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)實(shí)際盈虧額實(shí)施要點(diǎn)牽頭總經(jīng)理成本部《責(zé)任成本管理辦法》組織主體部門(mén)配合部門(mén)討

形論

成責(zé)任成本管理辦法普及執(zhí)行制定成本階段性目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公布責(zé)任成本考核報(bào)告定期考核2、目標(biāo)成本管理基本概念：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見(jiàn)動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本估算測(cè)目目動(dòng)結(jié)測(cè)標(biāo)標(biāo)成本目標(biāo)成本態(tài)成本分算析成本算算成二一本目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本=

未結(jié)算合同

+

已結(jié)算合同

+

非合同性成本

+

待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置樓面地價(jià)主體造價(jià)q

土地成本q

開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)q

主體建筑工程費(fèi)q

主體安裝工程費(fèi)q

園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)q

園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)q

配套設(shè)施費(fèi)園區(qū)造價(jià)費(fèi)用及資金成本q

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3.1

新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)。控制原則：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系》3.2

設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度》3.2

設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長(zhǎng)面積比……3.3

招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本盡量采用工程量清單方式集中采購(gòu)控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則透明公正原則需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》3.4

簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書(shū)原則、事前簽訂原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》3.5施工成本控制控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制工程質(zhì)量的控制工期控制控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：《設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》3.6

結(jié)算成本控制控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》3.7

銷(xiāo)售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)