房地產(chǎn)現(xiàn)場財(cái)務(wù)操作流程

房地產(chǎn)現(xiàn)場財(cái)務(wù)操作流程第一條財(cái)務(wù)部分派項(xiàng)目會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算及監(jiān)督。項(xiàng)目會(huì)計(jì)需依據(jù)價(jià)格認(rèn)可單中的坐落號登記銷控表；項(xiàng)目會(huì)計(jì)依據(jù)公司總經(jīng)理簽批的價(jià)格表審核價(jià)格認(rèn)可單中的價(jià)格和面積，在正確無誤的價(jià)格認(rèn)可單上簽字確認(rèn)。有代收費(fèi)的要對各項(xiàng)代收費(fèi)用金額進(jìn)行復(fù)核計(jì)算。項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核優(yōu)惠是否符合公司規(guī)定。對項(xiàng)目的優(yōu)惠授權(quán)，由公司總經(jīng)理、辦公室根據(jù)項(xiàng)目的整體優(yōu)惠比例擬定優(yōu)惠權(quán)限。給客戶的優(yōu)惠額度在各項(xiàng)目價(jià)格審批表的整體優(yōu)惠額度內(nèi)執(zhí)行，個(gè)別特殊客戶的優(yōu)惠在此基礎(chǔ)上可以有所擴(kuò)大，但超出比例部分需要報(bào)總經(jīng)理審批。營銷部每月將優(yōu)惠情況匯總報(bào)財(cái)務(wù)部備案。審核付款方式和金額分期付款客戶首付款比例原則是4：4：2，付款時(shí)間以簽約時(shí)間開始計(jì)算，交房前1個(gè)月必須付清全部款項(xiàng)。首付款于簽約時(shí)間后一周內(nèi)付清，簽約當(dāng)天付款比例不得低于合同總價(jià)的10%；首付款比例最低限額為35%；對于首付款比例不足40％的客戶，第二次付款除應(yīng)將首付款差額補(bǔ)齊外。簽定合同時(shí)合同約定的付款時(shí)間嚴(yán)格按上述規(guī)定約定。一次性付款簽約當(dāng)天首付款不低于20%，低于20%的部分可以由營銷經(jīng)理簽字確認(rèn)三天后補(bǔ)齊，否則取消簽約或收取違約金；一周內(nèi)付款不得低于60%，15天內(nèi)必須付清，否則取消下定或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20%，個(gè)人第二套按揭款首付比例不低于40%，當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)對首付比例有其他要求的以當(dāng)?shù)匾鬄闇?zhǔn)），簽約當(dāng)天不得低于20%；低于20％的，經(jīng)營銷部經(jīng)理簽字確認(rèn)后，一周內(nèi)將首付余款付清。否則取消簽約或收取違約金，違約金按照日萬分之五收取。第二條銷售收款與開票，財(cái)務(wù)部委派的（現(xiàn)場）出納和營銷部的營銷臺(tái)賬人員依據(jù)審核無誤的價(jià)格認(rèn)可單收款和開票：（一）銷售收款包括以各種形式（現(xiàn)金、支票、銀行轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等）繳納的定金、預(yù)付款、分期房款、按揭款、附加稅費(fèi)等。（二）所有銷售收款均由財(cái)務(wù)部委派的出納負(fù)責(zé)辦理，其他任何人不得代為經(jīng)辦。（三）客戶刷卡或交現(xiàn)金，現(xiàn)場出納確保收款安全和準(zhǔn)確。所有現(xiàn)金收入必須經(jīng)點(diǎn)鈔復(fù)檢過方可收下，送存銀行時(shí)若出現(xiàn)假鈔必須由當(dāng)班出納負(fù)責(zé)賠償；POS機(jī)收款，持卡人須為購房者本人。如由其他人代為刷卡，必須要求持卡人寫份《承諾書》，承諾同意代購房者繳納房款，使用未沒密碼的信用卡需驗(yàn)證持卡人的身份證件（留存復(fù)印件），POS機(jī)交易單第一聯(lián)和收據(jù)（發(fā)票）記賬聯(lián)粘在一起交財(cái)務(wù)部入賬。出納依據(jù)當(dāng)日的現(xiàn)金收款情況逐筆登記《銷售與收款日報(bào)表》，并于每日17點(diǎn)前全額存入公司指定的賬戶，不得存放在保險(xiǎn)柜或個(gè)人存折。（四）銀行轉(zhuǎn)賬（包括支票、電匯、信用卡形式）。出納對客戶交付的支票、匯票、本票等票據(jù)須認(rèn)真進(jìn)行審核，重點(diǎn)查看出票日期、金額、收款單位名稱、用途是否填寫無誤，要素沒有填寫完的，需要營銷人員當(dāng)場補(bǔ)齊。1、所有票據(jù)的出票方如和購房者名稱不符的，必須由原出票方出具委托書原件，未提供委托書的可暫時(shí)先給客戶開具收據(jù)，待補(bǔ)齊后再進(jìn)行更換發(fā)票。2、支票付款的必須當(dāng)場填寫保證書，如遇票據(jù)退票，及時(shí)與客戶聯(lián)系，同時(shí)告知營銷人員進(jìn)行催收，客戶來取退票時(shí)，要求他們補(bǔ)齊退票房款，并交回原發(fā)票（收據(jù)），同時(shí)用紅字發(fā)票沖回，重新按實(shí)際交款方式開具新發(fā)票。3、營銷部應(yīng)及時(shí)將收到的票據(jù)原件傳送給出納，并將票據(jù)復(fù)印件、委托書原件、保證書原件和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳。4、出納在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供公司賬號資料。客戶轉(zhuǎn)賬后，必須將轉(zhuǎn)賬單復(fù)印件交給或傳真至公司財(cái)務(wù)部簽收查詢，查詢到賬后方可開具票據(jù)。出納依據(jù)當(dāng)日銀行收款情況逐筆登記《銷售與收款日報(bào)表》。（五）銷售收款統(tǒng)計(jì)。出納將每日的《銷售與收款日報(bào)表》與營銷臺(tái)賬核對并進(jìn)行確認(rèn)后，于次日上午9：30報(bào)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)和會(huì)計(jì)主管。按揭收款單據(jù)銀行直接交付財(cái)務(wù)部，營銷部臺(tái)賬人員應(yīng)于每月到財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)當(dāng)月按揭進(jìn)賬情況，每戶收訖房款后開具發(fā)票，并把按揭收款情況錄入營銷臺(tái)賬，發(fā)票（收據(jù)）記賬聯(lián)即時(shí)交財(cái)務(wù)部入賬。（六）銷售報(bào)表報(bào)送。項(xiàng)目會(huì)計(jì)、出納按日對收款情況進(jìn)行核對，并據(jù)此填寫《銷售資金回籠情況明細(xì)表》，每周五下午5:30前報(bào)送至財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理。（七）營銷部臺(tái)賬人員每周五對本周銷售及應(yīng)收款情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和匯總，及時(shí)與財(cái)務(wù)部項(xiàng)目會(huì)計(jì)、主管會(huì)計(jì)進(jìn)行核對。（八）營銷臺(tái)賬人員為客戶開具相關(guān)票據(jù)，確保票據(jù)的準(zhǔn)確性，完整性。（九）空白收據(jù)（發(fā)票）領(lǐng)用及開具。1、每當(dāng)營銷臺(tái)賬人員處庫存僅有1本時(shí)，請速與財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)主管聯(lián)系，預(yù)約領(lǐng)取。一般一次領(lǐng)取2本，特殊情況需營銷經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理審批。領(lǐng)用蓋章后由營銷臺(tái)賬人員使用。2、開票人員應(yīng)妥善保管票據(jù)。臺(tái)賬人員應(yīng)即時(shí)統(tǒng)計(jì)已用完的票據(jù)金額及票據(jù)作廢等使用情況必須在2個(gè)工作日內(nèi)交到財(cái)務(wù)部由會(huì)計(jì)主管進(jìn)行核對后注銷，才能領(lǐng)用新的收據(jù)。收據(jù)使用、交存均要有記錄表（一式兩份），開票員及會(huì)計(jì)主管應(yīng)妥善保管記錄表。3、嚴(yán)格按照發(fā)票（收據(jù)）的使用規(guī)定開票，并要求客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字認(rèn)可。4、因支票退票客戶重新付款時(shí)，需先沖回原發(fā)票（收據(jù)）后再按新付款方式重新開票。5、發(fā)票（收據(jù)）各欄內(nèi)容必須填寫齊全，包括交款人姓名、樓號、付款方式、支票號碼（若有）等相關(guān)輔助信息，并且必須在當(dāng)日記入臺(tái)賬，核對正確無誤。6、不同的收款方式不得開具同一張發(fā)票（收據(jù)）,性質(zhì)相同的發(fā)票（收據(jù)）換票時(shí)可以合并一張發(fā)票（收據(jù)），所有換票業(yè)務(wù)中開具的紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須當(dāng)天記入臺(tái)賬。7、換票時(shí)，必須要求客戶交還原發(fā)票（收據(jù)），并和紅沖發(fā)票（收據(jù)）粘貼在一起，紅沖發(fā)票（收據(jù)）必須在同一天開出。如客戶遺失原發(fā)票（收據(jù)），需要客戶出具《發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明》和原發(fā)票（收據(jù)）存根聯(lián)（記帳聯(lián)）復(fù)印件，并驗(yàn)證身份證件和留存復(fù)印件。8、屬于換房、更名等情況客戶要求換開發(fā)票時(shí)，必須出具有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字認(rèn)可的或客戶意見處理單方可辦理。開票后由營銷人員及客戶在發(fā)票（收據(jù)）上簽字確認(rèn)，資料不全，不予辦理。并根據(jù)不同情況，作出如下處理：“A”變更“B”營銷部填寫“客戶聯(lián)系單”，由營銷主管、營銷經(jīng)理審批，并要求A承諾將已付款轉(zhuǎn)入B所購的房屋款項(xiàng)中，同時(shí)B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票及合同換取臺(tái)賬人員開具的新發(fā)票，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳?！癆”變更“A、B”客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營銷主管、營銷經(jīng)理審批,同時(shí)A、B與我公司訂立銷售合同；再憑原發(fā)票（收據(jù)）換取臺(tái)賬人員開具的新發(fā)票?！癆、B”變更“A”客戶服務(wù)部填寫“客戶聯(lián)系單”，并由營銷主管、營銷經(jīng)理審批。同時(shí)要求B出具承諾書，確認(rèn)該房原由A、B購買，現(xiàn)確認(rèn)由A購買并承擔(dān)付款責(zé)任，B放棄對該房的任何權(quán)利，已付款項(xiàng)轉(zhuǎn)入A的購房款。A即可憑原發(fā)票及合同換取財(cái)務(wù)部開具的新發(fā)票，承諾書原件應(yīng)和發(fā)票（收據(jù)）記帳聯(lián)粘貼在一起交財(cái)務(wù)部入帳。（十）若購房客戶要求更換原收據(jù)或發(fā)生退定、營銷人員，臺(tái)賬人員及項(xiàng)目會(huì)計(jì)必須驗(yàn)明原收據(jù)的真實(shí)性、有效性，更換收據(jù)還需在新開收據(jù)中寫明“原收據(jù)的編號，金額，本次實(shí)交款”等字樣。收據(jù)換發(fā)票必須全部收回已開收據(jù)，在收回的收據(jù)備注中注明“換票”字樣。（十一）若購房客戶收據(jù)丟失，必須寫出丟失證明，提前兩天報(bào)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核查，確認(rèn)丟失的收據(jù)在此之前沒有辦理退款后，由客戶登報(bào)聲明收據(jù)作廢，銷售人員、臺(tái)賬人員及項(xiàng)目會(huì)計(jì)方可辦理退定、退房手續(xù)。營銷部要專人建立票據(jù)丟失臺(tái)賬進(jìn)行備查管理。（十二）購房客戶所寫的丟失證明，必須寫明原收據(jù)號、金額及客戶名稱，同時(shí)必須承諾若因丟失收據(jù)造成的包括我方在內(nèi)的一切損失及后果均由購房客戶自己負(fù)責(zé)。第三條款項(xiàng)收訖后，客戶簽訂銷售合同，項(xiàng)目會(huì)計(jì)審核合同。項(xiàng)目銷售合同模版要在項(xiàng)目形成銷售之前制定，并需要經(jīng)過公司辦公室、營銷部和財(cái)務(wù)部的會(huì)審及經(jīng)公司聘請的專業(yè)法律顧問審定后，才在該項(xiàng)目執(zhí)行。第四條簽約以首付房款交納和銷售合同簽訂（