房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被不宜作為融資渠道

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被不宜作為融資渠道

去年初以來，被資金匱乏的地產(chǎn)商們紛紛投資于信貸業(yè)務(wù)，這直接增加了信貸業(yè)務(wù)的收入，增加了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本。銀監(jiān)會“叫停”房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傳言此起彼伏，這背后到底有何玄機？今年5月初，有媒體報道銀監(jiān)會要叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，消息一出，便遭到銀監(jiān)會否認。半月之后，又有媒體發(fā)表稱銀監(jiān)會要緊急叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，后經(jīng)證實，又屬傳言。按說“空穴來風(fēng)，未必?zé)o因”。最近，銀監(jiān)會對多家信托公司進行“窗口指導(dǎo)”的消息甚囂塵上，更有媒體報出的最新消息是，接受窗口指導(dǎo)的信托公司已擴展至20家。但事實一再證明，所謂的“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被叫停并未發(fā)生”。作為房地產(chǎn)資金來源之一的房地產(chǎn)信托，有時會被認為是房地產(chǎn)企業(yè)最后一根“救命稻草”，甚至也會被人們認為是推助房價高企、放大房地產(chǎn)風(fēng)險的幫兇。因此，任何關(guān)于房地產(chǎn)信托的傳言都能引人關(guān)注?！凹僮髡鏁r真亦假，無為有處有還無”，這句話道出了世間的虛幻莫測與真假難辨。正如房地產(chǎn)信托傳言的虛實一樣，它的“停與未?！笔亲屓巳ベ|(zhì)疑媒體的公信力，還是去猜測傳言背后另有玄機？房地產(chǎn)信托市場總體表現(xiàn)自從實行緊縮的貨幣政策和嚴(yán)格的房產(chǎn)新政以來，無法從銀行得到貸款的房地產(chǎn)商只能將目光投向房地產(chǎn)信托。在房地產(chǎn)商看來，房地產(chǎn)信托是一種合理合法并有可操作性的“自籌資金”。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)的某個項目正在如火如荼地建設(shè)，但因資金短缺而陷于尷尬時，房地產(chǎn)商便會借道信托公司，將建設(shè)中的項目制成信托產(chǎn)品以達到融資的目的。中國房地產(chǎn)信托協(xié)會統(tǒng)計顯示，今年一季度，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%。而銀行系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度銀行新增房地產(chǎn)貸款累計5095億元，同比少增3338億元；其中，開發(fā)貸款新增1678億元。為此，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委曾對媒體表示，當(dāng)前房地產(chǎn)信托增速如此之快的主要原因，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法從正常渠道融資，只能將所有希望寄予自籌資金方式上。銀行信貸資金的全面收緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)失去了正常的“血液”來源，只好尋找其他“血源”。而地產(chǎn)商認為，房地產(chǎn)信托就是一條最為直接有效的融資渠道。因此，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場迅速火爆升溫，具體表現(xiàn)在信托公司融資數(shù)量巨大、融資渠道翻新、借貸利率猛高等方面。根據(jù)用益信托最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份，房地產(chǎn)集合類信托發(fā)行84支，占同期集合類信托產(chǎn)品發(fā)售數(shù)的30.88%，較4月份略有上升。發(fā)行規(guī)模290.87億元，高于4月的248.9億元。同時，信托平均預(yù)期年化收益率10.32%，環(huán)比也有所上升。另外，根據(jù)買好基金數(shù)據(jù)顯示，5月份納入統(tǒng)計的26只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品總募集資金為96.24億元，平均募集金額為3.7億元，而其余行業(yè)的平均募集金額均未超過2億元。從具體項目來看，規(guī)模超過10億元的6個項目中，有5個是投向房地產(chǎn)企業(yè)的。這一切都表明，當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)的“資金饑渴”已相當(dāng)嚴(yán)重。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，監(jiān)管層加大監(jiān)管力度當(dāng)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)最后一根“救命稻草”時，信托公司也強勢抬頭。而隨著金融機構(gòu)對流向房地產(chǎn)行業(yè)資金的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本必然有所上升，這也導(dǎo)致信托產(chǎn)品收益率將呈現(xiàn)上升態(tài)勢。根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托融資的資金成本在持續(xù)上升，5月份的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年化收益率達10.32%，大大高于4月份的9.42%。如果再加上信托公司利潤和銷售手續(xù)費，房企獲得信托資金的成本可能超過20%。業(yè)內(nèi)人士表示，去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月之后便達到6.6%，今年的平均水平在7%以上；而最低收益率接近10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品舉不勝舉，最高預(yù)期收益率從11%一路飆升至15%，個別信托計劃甚至打出超過20%的最高收益率來吸引投資者。由于房地產(chǎn)信托收益率整體上升，對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，整體融資成本在增加。但為了能順利從信托公司獲得融資，房地產(chǎn)企業(yè)都會開出高額的收益率作誘餌。據(jù)媒體報道，2011年還未過半，綠城集團的融資“大躍進”已經(jīng)上演。在過去的4個月里，華融國際信托、中泰信托和北京國際信托已相繼與綠城集團合作成立了三款信托產(chǎn)品，募集金額分別為3億元、2.57億元和20億元，共計25.57億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前4個月，綠城的信托融資量已達2010年的81%。按照12%的成本計算，綠城發(fā)行26億元信托的融資成本在3億多元。如果市場不好，房子賣不掉的話，過高的負債率就會造成開發(fā)商的資金鏈斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無法兌付的流動性風(fēng)險，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴(yán)重受損或破產(chǎn)的可能。除了要面對流動性風(fēng)險以外，房地產(chǎn)信托也要謹慎應(yīng)對政策性風(fēng)險。近來，監(jiān)管層已經(jīng)加大了對信托產(chǎn)品風(fēng)險的控制力度，并要求一些發(fā)行風(fēng)險產(chǎn)品較多的信托公司進行自查。5月6日，銀監(jiān)會主席劉明康在第22次委務(wù)擴大會上強調(diào)，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控上，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士分析，這里的“新苗頭”就是指房地產(chǎn)企業(yè)借助信托進行大規(guī)模融資的跡象。發(fā)行規(guī)模不斷擴大，參與融資渠道較嚴(yán)5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陸續(xù)接到來自銀監(jiān)會的“窗口指導(dǎo)”。對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，銀監(jiān)會要求“規(guī)模要實現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，則要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。然而，自房地產(chǎn)信托收緊至今，短期房地產(chǎn)信托的發(fā)行情況成逐漸遞減態(tài)勢，難道真的是房地產(chǎn)信托叫停傳言已成現(xiàn)實所致？用益信托數(shù)據(jù)顯示，在5月30日至6月5日的一周時間里，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模為29.9億元，平均募集規(guī)模2.49億元，相比較上一周無論在發(fā)行總規(guī)模還是平均募集規(guī)模上都有明顯的下降。另外，成立的29款產(chǎn)品中，有10款權(quán)益投資類產(chǎn)品，占總規(guī)模的21.36%；而股權(quán)投資類產(chǎn)品有5款，占總規(guī)模的54.16%。成立數(shù)量最多的為權(quán)益投資類產(chǎn)品，而融通資金規(guī)模最大的則為股權(quán)投資類產(chǎn)品，權(quán)益投資和股權(quán)投資成為最主要的資金運用方式。數(shù)據(jù)已充分說明了“窗口指導(dǎo)”之下各家信托公司對于申報地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的態(tài)勢變得謹慎，但謹慎并非因為傳言真的成為現(xiàn)實。所謂的“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)叫停”也并未發(fā)生，中融信托6月份集合信托發(fā)行達到了15個產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)信托有3個產(chǎn)品，這也說明了房地產(chǎn)信托并沒有停止。來自銀監(jiān)會最新的風(fēng)險提示，要求房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中的股權(quán)投資方式，房企必須嚴(yán)格按照“項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)”等條件。因此，對資金需求逐漸迫切的開發(fā)商而言，信托正在成為一種高門檻的融資渠道。而這種嚴(yán)格的審核條件，基本上也把不少的中小房企擋在了門外。諾亞財富高級研究員李要深指出：“近期發(fā)行的信托產(chǎn)品主要采用股權(quán)投資方式，目的并不