城市綜合體案例研究舊城改造類型城市綜合體范例-上海新研究

城市綜合體案例研究2021-1舊城改造類型城市綜合體范例----上海新天地城市綜合體分類地段分類城市綜合體城市CBD中心型北京國(guó)貿(mào)北京建外soho交通樞紐型北京國(guó)瑞城城市副中心型上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙北辰三角洲城郊結(jié)合部型長(zhǎng)沙中信新城城市綜合體分類主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)分類城市綜合體生活住宅主導(dǎo)型陽(yáng)光100湘江世紀(jì)城商業(yè)主導(dǎo)型大悅城萬(wàn)象城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)辦公主導(dǎo)型建外soho三里屯soho旅游文化主導(dǎo)型華僑城杭州宋城上海的昨天與今天在此交匯

舊城改造類型城市綜合體范例上海新天地—工程背景土地面積：約52萬(wàn)平方米總建筑面積：約110萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成：新天地商業(yè)〔14.1萬(wàn)平方米〕酒店／效勞式公寓〔6.1萬(wàn)平方米〕辦公樓〔39萬(wàn)平方米〕 公寓〔51.4萬(wàn)平方米〕 人工湖綠地開(kāi)發(fā)周期：1999年初開(kāi)始分15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到2021年完工以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為根底1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造工程瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置區(qū)位交通：緊鄰淮海中路、西藏南路，是上海的商業(yè)中心，緊靠地鐵1號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線，區(qū)位交通優(yōu)越上海新天地—開(kāi)發(fā)地塊情況A太平橋人工湖綠地B翠湖天地C上海新天地E瑞安總部大樓D企業(yè)天地上海新天地—開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀人工湖＋綠地企業(yè)天地新天地

翠湖天地二期

一期

北里南里2001-2002年先期推出新天地商業(yè)和人工湖/綠地(公益局部)2003-2006年分別推出企業(yè)天地(辦公)和翠湖天地一二期(住宅)5星級(jí)酒店翠湖天地三期2007-2021年分別五星級(jí)酒店和翠湖天地三期嘉苑〔住宅〕2021年年末，新天地三期——新天地時(shí)尚購(gòu)物中心揭幕上海新天地〔商業(yè)街〕北里南里新天地

上海新天地〔住宅〕北里南里新天地

翠湖天地隨著太平橋區(qū)域在上海核心地位的奠定，翠湖天地的住宅價(jià)值也是逐年翻升，從2002年一期工程均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，到如今的三期工程均價(jià)已經(jīng)超過(guò)12萬(wàn)元/平方米，其升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類型產(chǎn)品40%以上。翠湖天地二期一期

翠湖天地三期上海新天地—建筑理念與特色整舊如舊，翻新創(chuàng)新

◆設(shè)計(jì)原那么：保護(hù)歷史建筑的角度、城市開(kāi)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保存下來(lái)的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。◆強(qiáng)調(diào)歷史感：保存原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫(kù)門(mén)弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計(jì)及工程以保存房子原貌為原那么，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫(kù)門(mén)的門(mén)框、門(mén)楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來(lái)的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來(lái)的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門(mén)弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門(mén)等歷史建筑，但內(nèi)里那么設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。上海新天地——品牌定位

上海新天地是什么？“城市會(huì)客廳、生活新天地〞上海新天地是一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，在上海這個(gè)國(guó)際化都市里，不同民族、國(guó)籍、種族的人會(huì)聚在上海新天地，使之成為了具有濃厚“海派〞風(fēng)格的旅游景點(diǎn)。上海新天地——目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級(jí)、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。目標(biāo)消費(fèi)群特點(diǎn)：年齡在20-40歲之間、對(duì)最新流行、藝術(shù)、文化等極為敏感、用于休閑娛樂(lè)的消費(fèi)支出占其生活花費(fèi)的比例相對(duì)較高、周末的時(shí)候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。

上海新天地—商業(yè)業(yè)態(tài)布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)局部。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門(mén)舊建筑為輔。北部地塊以保存石庫(kù)門(mén)舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大〞會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)〔「一大」〕會(huì)址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求甄選的實(shí)力組合，分布在新天地的南北兩里。新天地北里廣場(chǎng)新天地南里廣場(chǎng)新天地工程實(shí)景欣賞新天地工程實(shí)景欣賞上海新天地——工程形象平面廣告上海新天地——工程形象平面廣告上海新天地——時(shí)尚購(gòu)物中心平面廣告上海新天地——時(shí)尚購(gòu)物中心平面廣告上海新天地——線下主題推廣活動(dòng)中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會(huì)運(yùn)用元旦、情人節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)等西方節(jié)日，開(kāi)展節(jié)日營(yíng)銷小結(jié)城市開(kāi)展到現(xiàn)階段，需要一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個(gè)城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市開(kāi)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會(huì)運(yùn)行成本增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時(shí)間隔裂土地資源大量浪費(fèi)缺乏景觀和活力城市綜合體開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)的必然性現(xiàn)代城市的開(kāi)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其開(kāi)展的軌跡愈來(lái)愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市開(kāi)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化從某種意義上來(lái)講，21世紀(jì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的根本單位，既不是企業(yè)，也不是國(guó)家，而是大城市圈。在做大做強(qiáng)城市的同時(shí)，通過(guò)城與區(qū)域的聯(lián)動(dòng)開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)城市與區(qū)域的一體化，將成為現(xiàn)代城市的主要努力方向城市綜合體開(kāi)發(fā)模式與現(xiàn)代城市開(kāi)展的契合性“城市——區(qū)域〞一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有聯(lián)動(dòng)與推動(dòng)性對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用具有復(fù)合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流城市綜合體地產(chǎn)模式的價(jià)值表達(dá)城市綜合體將為城市帶來(lái)巨大的增值價(jià)值現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開(kāi)發(fā)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同開(kāi)展。綜合體在這樣的城市開(kāi)展背景下成為卓有成效的開(kāi)發(fā)模式。無(wú)論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，綜合體對(duì)城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。綜合體是個(gè)開(kāi)放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；綜合體更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展綜合體是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，她融匯城市各種資源綜合體特有的城市精神——“融匯、交流、影響〞一個(gè)“資源共生、聚合增值〞的全新地產(chǎn)模式城市綜合體代表一種新城市時(shí)代的生活方式