弗萊明戈交房總結(jié)（物業(yè)）

弗萊明戈交房總結(jié)〔物業(yè)〕經(jīng)典永恒------平和、安靜、美麗一、前期介入期二、集中交房期三、返修整改期一、前期介入合作平臺項目部監(jiān)理單位施工單位物業(yè)營銷部研發(fā)部目的與目標(biāo)充分表達(dá)源至別墅的品質(zhì)：1、關(guān)注房屋外觀以及整個建筑的立面效果。2、關(guān)注業(yè)主的私家花園的適用性。3、關(guān)注戶內(nèi)的細(xì)部施工和整潔。4、關(guān)注業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備的功能使用便捷。5、關(guān)注景觀對業(yè)主的私密性的影響。6、關(guān)注業(yè)主門外、窗外、陽臺外的景觀，讓業(yè)主無論在哪里都能夠享受到較好的戶外景觀效果。7、創(chuàng)造時機(jī)與業(yè)主溝通和交流，了解業(yè)主的需求和關(guān)注重點(diǎn)，在力所能及的情況下對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，滿足客戶的需求。圖紙、方案介入FLMG周界、安防、巡更系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)物業(yè)用房配置車位線劃分保潔、綠化取水定位物業(yè)將以前工程積累的經(jīng)驗沉淀下來好的東西結(jié)合工程類型和實(shí)際情況提出合理化建議。將問題和意見提前，將運(yùn)行本錢減低！施工方報檢發(fā)現(xiàn)問題太多繼續(xù)整改開始檢查存在少量問題開始整改監(jiān)理現(xiàn)場核實(shí)停止檢查監(jiān)理確認(rèn)后報檢檢查合格整改完畢準(zhǔn)備移交物業(yè)小分隊進(jìn)場

單體工程質(zhì)量控制組織檢查小組：物業(yè)、監(jiān)理、工程部、施工方工作內(nèi)容：對每一戶功能與感觀質(zhì)量要求的問題進(jìn)行清查，對工作質(zhì)量問題現(xiàn)場確定整改方案時間，對功能性設(shè)計問題進(jìn)行記錄，檢查完后討論確定處理方案。所以問題都進(jìn)行了完整的記錄，對整改確定整改期限，并對未按時、按質(zhì)完成的進(jìn)行懲罰處理！好的方面：對工程質(zhì)量問題，施工單位能很快的處理完成。對功能性問題，工程部廣泛爭取物業(yè)意見，共同確定處理方案。不好的：局部功能上問題需技術(shù)變更，施工單位處理不積極，處理方案審批時間較長，常常造成整改延后！物業(yè)人員專業(yè)性有待提高，有些問題提出，無可行性！一場大雨事由：第一次感觀檢查后，7天綿綿細(xì)雨〔主體竣工后最長的雨〕，F(xiàn)LMG漏雨了。處理：前期小組緊急請求工程部同事支援，半天時間將36棟房子全部清查-----83戶漏水。下午聯(lián)系工程部、施工方、監(jiān)理組織專題會議，將問題歸類，現(xiàn)場落實(shí)整改方案。晚上將漏水問題照片上傳公司、營銷！對疑難問題尋求工程部技術(shù)支持組支持。結(jié)果：公司非常重視，在技術(shù)支持組支持下，一個星期后整改完成?！部上КF(xiàn)在FLMG又在漏了〕漏水原因1、由于FLMG豐富的外立面，屋面與墻體交接位置很多，這些位置走水量大，防水能力薄弱，雨期一長，就會發(fā)生滲水。2、上層屋面排水轉(zhuǎn)接到下層，越到下層屋面排水壓力越大，造成排水不暢，造成積水，從而發(fā)生滲水。3、前期屋面結(jié)構(gòu)改動過，結(jié)構(gòu)防水被破壞，后期防水未加強(qiáng)，滲水機(jī)率較大。屋面檐口漏水匯水點(diǎn)大量屋面水聚集此處,沖刷墻面.戶內(nèi)窗戶上方漏水部位屋面水沖擊墻面木架安裝螺釘影響墻面的防水性一場考試5月底，F(xiàn)LMG與它的主人第一次親密接觸！工程部、物業(yè)、營銷配合順利完成任務(wù)！考試成績：了解業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)。消化了一局部交房會出現(xiàn)的溝通整改題。溝通、整改問題200個。業(yè)主期望值升高，對交房的標(biāo)準(zhǔn)提出更高的要求。

由于開放日時間與交房時間間隔一個月，后續(xù)收尾工程和整改同時間進(jìn)行，造成工程量加大，且施工單位準(zhǔn)備缺乏，造成局部后續(xù)工程無法完成。開放日，業(yè)主提出一些個性化整改，現(xiàn)場溝通已同意整改，可整改變更跟進(jìn)較慢，造成施工時間缺乏。建議：后期可考慮將交房日提前，預(yù)留整改時間。對業(yè)主變更現(xiàn)場確定的，要求施工單位先做，變更補(bǔ)發(fā)。一場變革開放日后，針對業(yè)主的關(guān)注點(diǎn)、問題，公司為了提高工程品質(zhì)，對工程整體景觀做了較大的改動，原本趨于平靜的FLMG又一次熱鬧起來。問題：天氣和人力資源配備造成進(jìn)度滯后，交房前氣氛緊張，最后只有放棄一些不影響交房的工程。沒有預(yù)期的效果好！成績：業(yè)主對產(chǎn)品、公司給予了肯定。我們得到了一個更加美麗的FLMG！整體清場時間推后，交叉施工造成成品破壞較嚴(yán)重。未完成工程圍墻矛尖安裝：由于前期圍墻設(shè)計，更多的考慮機(jī)防，無視物防，圍墻鐵藝設(shè)計只考慮到了美觀，后期物業(yè)提出增加矛尖，但方案、施工單位落實(shí)較滯后。隔音墻是前期大多數(shù)主干道業(yè)主都反映出的問題，方案、施工單位落實(shí)時間也比較滯后，造成交房前不能完成，并且交房前搶工期，施工質(zhì)量、美觀較差。公路橋欄桿也因為方案落實(shí)較遲、并且與施工單位信息傳遞失誤，造成交房時橋面只有用景觀來做臨時防護(hù)。物業(yè)用房旁的圓弧景墻，前期景觀設(shè)計未做考慮，后期施工因天氣原因地面一直無法硬化，也造成交房期只能靠裝飾遮掩，并且工程量較大，對保安休息也造成了一定的影響。鑰匙、資料管理移交每次交房前期，鑰匙和資料問題都比較突出。這次FLMG也出現(xiàn)了問題，前期工程施工和營銷銷售的單元、門牌號不一致，造成后期鑰匙移交過程中出現(xiàn)了標(biāo)示和門牌不合，后期物業(yè)動用了大量人力對鑰匙、門牌一一清對。并聯(lián)系廠家對不能正常開啟的門進(jìn)行調(diào)試、更換！資料移交方面：業(yè)主資料根本配備齊全，滿足了交房需求，但物業(yè)資料比較滯后，對交房后物業(yè)對園區(qū)的管理帶來了很多不便！交房前現(xiàn)場管理在交房前3天，物業(yè)已開始接管園區(qū)，保安對園區(qū)內(nèi)施工人員進(jìn)行管理，保潔部對業(yè)主戶內(nèi)、公共區(qū)域進(jìn)行了清潔清理，綠化部對園區(qū)內(nèi)植物景觀布置進(jìn)行了清理，保證了交房效果。前期小組同研發(fā)、工程部、客戶中心對園區(qū)內(nèi)工程遺留問題進(jìn)行最后一次清理，對影響交房的聯(lián)系工程部催促施工單位處理完成，對不影響交房進(jìn)行裝飾處理~！人員培訓(xùn)、場景布置客戶中心在培訓(xùn)前廣泛收集可能會遇到的問題并形成交房問題集，分發(fā)給交房小組成員以此形成統(tǒng)一的解釋口徑；比較專業(yè)的工程技術(shù)類問題由專業(yè)工程師和設(shè)備供給商的技術(shù)員對物業(yè)工程部員工進(jìn)行培訓(xùn)，以便交房時負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)問題的解答；統(tǒng)一組織到園區(qū)內(nèi)現(xiàn)場模擬培訓(xùn)。由熟悉工程的工程人員答復(fù)交房小組成員提出的各種專業(yè)問題并現(xiàn)場演練，效果較好。場地準(zhǔn)備主要由營銷部客戶中心籌劃完成，物業(yè)要做的主要是局部硬件支持和現(xiàn)場效勞人員準(zhǔn)備。二、集中交房FLMG真正的高潮！交房第一天，160套。雖然是破記錄的量，但各部門配合井然有序，忙而不亂，三人小組后來變成了單兵作戰(zhàn)，F(xiàn)LMG仍一戶戶的呈現(xiàn)給了期待以久的業(yè)主們。交房各部門緊密搭配，結(jié)合開放日對業(yè)主的了解，進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對重點(diǎn)報事客戶進(jìn)行了專人專項溝通，保證了交房成功率！交房通報、問題匯總利用統(tǒng)一模板對交房問題進(jìn)行記錄，并對每天的交房情況對各部門進(jìn)行各部門通報。對拒交戶情況進(jìn)行了詳細(xì)記錄，在每天晚會上通報，對局部新的溝通類問題統(tǒng)一說辭~！雖然前期做了準(zhǔn)備，但返修整改的問題記錄錯誤仍存在，尤其是整改內(nèi)容和部位描述不準(zhǔn)，導(dǎo)致客戶中心在錄入整改信息時分類不明，導(dǎo)致個別問題在短期內(nèi)處理漏項。加上局部交房人員未與業(yè)主就記錄的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場核對與溝通，給后期的返修整改帶來了較大的麻煩。交房數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析局部業(yè)主請驗房師驗房，所以更多的土建問題反映在空鼓開裂，門窗集中在調(diào)試問題上。防盜門的報事在交房后期反映出來，主要集中為劃傷、調(diào)試，對于劃傷施工方需返回廠家維修，對業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施影響較大，處理效率較低。溝通類問題量比較大，業(yè)主對產(chǎn)品期望值高，個性化需求較強(qiáng)。大局部拒接戶都因溝通類問題而拒接。問題主要集中在景觀樹木、樣板差異、鋁合金使用等方面?？照{(diào)機(jī)位問題在裝修期反映出來，局部空調(diào)機(jī)位不便于或無法安裝室外機(jī)。其原因：為了外立面將大量的雨排立管置于空調(diào)機(jī)位內(nèi)，影響了空調(diào)安放空間。戶內(nèi)設(shè)備在前期由于交叉施工，發(fā)生了喪失、破壞，前期雖然檢查出來了，但材料運(yùn)輸周期長，交房前未了到位、也造成了其他類問題的增多。業(yè)主關(guān)注點(diǎn)業(yè)主對FLMG的期望值很高，追求細(xì)節(jié)，與別墅區(qū)的業(yè)主不同，F(xiàn)LMG業(yè)主更多關(guān)注戶內(nèi)的功能性、房間布局、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好度、材料品質(zhì)、個性化需求、居住本錢。底層業(yè)主對私家花園的關(guān)注度與別墅區(qū)業(yè)主有一定的共性，花園大小、植物配置、實(shí)用性、私密性等都是其關(guān)注重點(diǎn)。由于相當(dāng)一局部業(yè)主是第一次和龍湖結(jié)緣，業(yè)主不光對產(chǎn)品本身比較關(guān)注，對后期物業(yè)的效勞品質(zhì)也相當(dāng)關(guān)注，對返修整改后的效果質(zhì)量要求都很高，對后期裝修提出很多個性化需求，特別是對花園以及露臺的裝修，將是物業(yè)后期對業(yè)主進(jìn)行引導(dǎo)和控制的重點(diǎn)。三、返修整改準(zhǔn)備工作：集中交房期前2天，物業(yè)伙同工程部聯(lián)系監(jiān)理召開了返修整改會，對施工單位進(jìn)行交底。對人員、材料管理、整改完成時間、整改質(zhì)量提出要求，并按照整改合同制定了相關(guān)管理規(guī)定。并將整理分類好的整改問題分負(fù)責(zé)單位分發(fā)給施工單位，使施工單位根據(jù)整改量安排人員方案。注重方法控制：工程部給與了很強(qiáng)的支持，將施工整改與進(jìn)度款支付掛鉤，對施工整改打了針強(qiáng)心劑！

整改量完成統(tǒng)計整改完成情況分析未完成項主要集中在土建類滲漏，整改效果不佳需要返工處理的問題；入戶防盜門的安裝質(zhì)量較差，工程人員驗收完成后，業(yè)主驗收時再次出現(xiàn)故障的返修率較高，主要反映門不好開關(guān)的問題，請地產(chǎn)工程部對施工單位安裝質(zhì)量予以重點(diǎn)關(guān)注。防盜門由于前期