武漢房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告V3

武漢房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)報(bào)告鏈家策略部宏觀環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分類市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)展望122324一、宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境：發(fā)改委正式發(fā)布《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，首次明確支持武漢建設(shè)國(guó)家中心城市，同漢五大重點(diǎn)城建工程完工，交通體系再度升級(jí)，城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到提升，為商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。宏觀環(huán)境政策環(huán)境宏觀環(huán)境小結(jié)武漢五大重點(diǎn)城建工程

12月28日同時(shí)亮相。武漢地鐵機(jī)場(chǎng)線、6號(hào)線、改造升級(jí)后地鐵機(jī)場(chǎng)線地鐵6號(hào)線的百年老街中山大道、東湖綠道中山大道世界級(jí)東湖綠道、雄楚大道BRT1路五大工程同時(shí)與市民見(jiàn)面。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境：武漢市相關(guān)部門(mén)先后幾次出臺(tái)政策控制住宅市場(chǎng)的火爆局面，住宅市場(chǎng)緊縮的政策或?qū)⑵仁挂徊糠滞顿Y短期內(nèi)轉(zhuǎn)回商辦市場(chǎng)，對(duì)其產(chǎn)生有利影響。宏觀環(huán)境政策環(huán)境宏觀環(huán)境小結(jié)表：2016年武漢市重點(diǎn)房地產(chǎn)調(diào)控政策2016年住宅市場(chǎng)在政策寬松、需求釋放、投資火熱、供應(yīng)不足等多因素疊加作用下，武漢住宅成交量持續(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)快速上漲，自2016年10月3日起，武漢市相關(guān)部門(mén)先后幾次出臺(tái)政策控制住宅市場(chǎng)的火爆局面。而住宅市場(chǎng)的調(diào)控緊縮政策，短期對(duì)商業(yè)市場(chǎng)屬于利好性政策，特別是對(duì)于銷售型商業(yè)市場(chǎng)，或?qū)⑵仁挂徊糠滞顿Y短期內(nèi)轉(zhuǎn)回商辦市場(chǎng)，對(duì)其產(chǎn)生有利影響。時(shí)間主題主要內(nèi)容10月3日武漢市人民政府《關(guān)于在我市部分區(qū)域?qū)嵭凶》肯拶?gòu)限貸的通知》本地戶籍居民只限貸不限購(gòu)，外地戶籍居民限購(gòu)兩套；首套房貸款最低25%首付，本地居民二套首付50%，三套限貸，外地居民二套限貸；并明確限購(gòu)、限貸范圍為江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(不含漢南)、市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)等區(qū)域11月14日武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)上發(fā)布《市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》本市戶籍家庭在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套房，最低首付30%，購(gòu)買(mǎi)第二套屬普通住房的最低首付50%，二套屬非普通房的最低首付70%，第三套限購(gòu)；非本市戶籍限購(gòu)一套，且必須提供2年社?；騻€(gè)人所得稅證明，補(bǔ)繳不予承認(rèn)。12月21日《武漢市房管局關(guān)于擴(kuò)大住房限購(gòu)范圍的通知》武漢市限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到東西湖、江夏、黃陂三個(gè)遠(yuǎn)城

區(qū)的部分區(qū)域。具體范圍為：東西湖區(qū)金銀湖、金銀潭吳家

山片（京珠高速以東、滬蓉高速以南、府河及宏圖路以西）；江夏區(qū)紙坊、廟山、大橋、藏龍島片（江夏區(qū)107國(guó)道以東，滬蓉高速以北）；黃陂區(qū)盤(pán)龍城片（武漢外環(huán)繞城高速以東、后湖以南、岱黃高速公路以西、府河以北）。通知自12月22日起正式實(shí)施。宏觀環(huán)境小結(jié)宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境：城市功能的提升對(duì)實(shí)體商業(yè)發(fā)展提供有利條件，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，特別是電子商務(wù)的飛速發(fā)展將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)改革，未來(lái)的商業(yè)體將進(jìn)一步強(qiáng)化體驗(yàn)性功能業(yè)態(tài)。宏觀環(huán)境政策環(huán)境宏觀環(huán)境小結(jié)實(shí)體商業(yè)電子商務(wù)圖：2011-2017年中國(guó)電子商務(wù)交易額軌道交通建設(shè)會(huì)擴(kuò)大城市居住人口的輻射范圍，城市功能的提升將帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展；住宅市場(chǎng)的緊縮政策，或?qū)⑵仁共糠滞顿Y客群轉(zhuǎn)回商辦市場(chǎng)，短期內(nèi)將對(duì)商辦市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響。電子商務(wù)的飛速發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)是把“雙刃劍”:一方面帶來(lái)了沖擊，使得實(shí)體零售提升乏力，而另一方面也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)改革，刺激實(shí)體商業(yè)向“體驗(yàn)式商業(yè)”發(fā)展，未來(lái)的商業(yè)體將進(jìn)一步強(qiáng)化娛樂(lè)、餐飲等體驗(yàn)性功能業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)電子商務(wù)研究中心、商務(wù)部；640188217910072113000015397818445421608105000010000015000020000025000020112012

2013

2014電子商務(wù)交易額（億元）20152016E2017E二、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展02040

6

800建設(shè)用地面積(萬(wàn)方)100蔡甸區(qū)黃陂區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)新洲區(qū)

經(jīng)開(kāi)區(qū)東湖新區(qū)

江夏區(qū)

江岸區(qū)武昌區(qū)江

漢區(qū)582.38337.23186526113600350030002500200012321500332.45437.2410005000400001002003004005006007002013年2014年規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)方)2015年年2016成交樓面均價(jià)(元/㎡)66444763214.25117.32126.79192.180501001502002500102030405060702013年2014年2015年 2016年建設(shè)用地面積(萬(wàn)方)土地宗數(shù)(塊)圖：2016年武漢市商辦用地成交區(qū)域分布80.5521.8818.7814.3513.7811.217.717.507.206.392.83商辦市場(chǎng)土地市場(chǎng)區(qū)域分布：2016年商辦用地成交，蔡甸、黃陂、洪山為前三甲，其中以蔡甸區(qū)成交80.55萬(wàn)方表現(xiàn)最為突出，遠(yuǎn)郊區(qū)商辦成交較多，商業(yè)布局持續(xù)進(jìn)行外擴(kuò)。土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)土地成交：2016年商辦用地成交有所增加，成交用地面積大幅上漲，樓面地價(jià)有所上漲，遠(yuǎn)郊區(qū)成交面積較多商業(yè)布局繼續(xù)外擴(kuò)。圖：2013-2016年武漢市商辦用地成交情況圖圖：2013-2016年武漢市商辦規(guī)劃建筑面積、樓面均價(jià)走勢(shì)圖土地成交：2016年商辦用地成交面積大幅上升，規(guī)劃建筑面積有明顯上漲。2016年，商辦用地成交63宗，較2015年增

加16宗，成交用地面積192.18萬(wàn)㎡，同比上漲51.57%，規(guī)劃建筑面積437.24萬(wàn)㎡，較2015年增加31.52%，樓面地價(jià)

3600元/㎡。商辦市場(chǎng)土地市場(chǎng)9土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)土地成交：2016年商辦用地成交中，規(guī)劃建筑面積最大的為洪山區(qū)楊春湖路、梅花路、黃鶴路、霞光路圍合區(qū)域地塊，規(guī)劃建筑面積為56.30萬(wàn)方。地塊編號(hào)位置區(qū)域建筑面積（萬(wàn)方）容積率樓面地價(jià)（元/平米）受讓單位土地用途P（2016）072號(hào)洪山區(qū)楊春湖路、梅花路、黃鶴路、霞光路圍合區(qū)域洪山區(qū)56.30地上5.66、地下0.435133武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司商服、公園不綠地用地P（2016）073號(hào)洪山區(qū)楊春湖路、梅花路、黃鶴路、團(tuán)結(jié)大道圍合的區(qū)域洪山區(qū)46.76地上5.45、地下0.085026前海人壽保險(xiǎn)股仹有限公司商服、公園不綠地用地P（2015）149號(hào)江漢區(qū)沿河大道不民族路交匯處附近江漢區(qū)24.999.6810098武漢新正共源置業(yè)有限公司商服、公園綠地用地P（2016）107號(hào)東西湖區(qū)金銀湖南一街以南、金銀湖西路以西東西湖區(qū)21.785.52199武漢華生制冷工業(yè)有限責(zé)任公司商服用地P（2015）169號(hào)新洲區(qū)陽(yáng)邏街高潮村新洲區(qū)20.322.8537武漢陽(yáng)邏港口服務(wù)有限公司商服用地P（2016）081號(hào)東西湖區(qū)金銀湖街馬池路北、銀湖東路東東西湖區(qū)15.724678中信工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司商服用地P（2016）001號(hào)蔡甸區(qū)蔡甸街知音大道不五賢路交匯處以西蔡甸區(qū)14.080.42031武漢龍?jiān)赐顿Y建設(shè)有限公司商服用地P（2016）076號(hào)武昌區(qū)中北路武昌區(qū)13.8076500北大資源集團(tuán)投資有限公司商服用地P（2016）137號(hào)江岸區(qū)塔子湖江岸區(qū)13.233.414610碧桂園城市置業(yè)（武漢)有限公司商服、公園不綠地用地P（2016）021號(hào)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)204M地塊經(jīng)開(kāi)區(qū)12.902.601587中交華中武漢置業(yè)發(fā)展有限公司商服用地020406080供應(yīng)面積（萬(wàn)方）土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)供應(yīng)面積：2016年武漢商辦供應(yīng)面積明顯回落，跌至500萬(wàn)㎡以下水平，較2015年同比減少19.5%。分區(qū)域供應(yīng)：商辦市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖高新區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、洪山區(qū)，分別供應(yīng)70.91萬(wàn)方、56.98萬(wàn)方、49.72萬(wàn)方，主城區(qū)依然為商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)考慮區(qū)域。同時(shí)，遠(yuǎn)城區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)熱度也在逐步加強(qiáng)，黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、江夏區(qū)為遠(yuǎn)城區(qū)商辦物業(yè)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域，分別供應(yīng)44.7萬(wàn)方、33.36萬(wàn)方、22.6萬(wàn)方。供應(yīng)方面：2016年武漢商辦物業(yè)供應(yīng)有所回落；主城區(qū)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖高新、漢陽(yáng)、洪山，遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)辄S陂、東西湖、江夏。圖：2013-2016年武漢市商辦市場(chǎng)供應(yīng)面積走勢(shì)圖圖：2016年武漢市商辦市場(chǎng)分區(qū)域供應(yīng)面積東湖高新區(qū)70.91565.94漢陽(yáng)區(qū)56.98洪山區(qū)49.72455.60425.86黃陂區(qū)江岸區(qū)44.7036.05東西湖區(qū)33.36硚口區(qū)31.86296.07武昌區(qū)江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)28.8022.60江漢區(qū)22.49蔡甸區(qū)21.41青山區(qū)16.30新洲區(qū)11.37漢南區(qū)4.614.4450040030020010006002013年2016年2014年 2015年供應(yīng)面積(萬(wàn)方)2.712.436.9613.4310.7625.1324.0222.7121.7221.5739.2235.9435.1934.1542.48051015202530354045武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)江漢區(qū)黃陂區(qū)

東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)江夏區(qū)蔡甸區(qū)硚口區(qū)新洲區(qū)青山區(qū)漢南區(qū)東湖高新區(qū)洪山區(qū)江岸區(qū)土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)成交成交走勢(shì)：2016年武漢商辦成交大幅上漲，去化加速，較2015年同比大增73.2%，成交均價(jià)12540元/㎡，較2015年同比小幅下降5.7%。分區(qū)域成交：各區(qū)域成交分化較為明顯，主城區(qū)商辦成交突出，2016年武漢市商辦物業(yè)成交338.43萬(wàn)㎡，其中主城區(qū)成交

247.32萬(wàn)㎡，占比為73.1%，遠(yuǎn)城區(qū)成交91.11萬(wàn)㎡，占比為26.9%。主城區(qū)中以東湖高新及洪山區(qū)表現(xiàn)最為突出，成交量均在40萬(wàn)方左右。成交方面：2016年武漢商辦成交大幅上漲，去化加速；區(qū)域成交分化較為明顯，主城區(qū)商辦成交較多，其中東湖高新、洪山成交尤為突出。圖：2013-2016年武漢市商辦市場(chǎng)成交套數(shù)、成交均價(jià)走勢(shì)圖圖：2013-2016年武漢市商辦市場(chǎng)成交面積、成交金額走勢(shì)圖圖：2016年武漢市商辦市場(chǎng)成交區(qū)域分布23572216301271413751132961600035012540140003001200025045460

10000200800015023238600010040005018000

40020000460004100036000310002600021000160002013年2014年成交套數(shù)（套）2015年 2016年成交均價(jià)（元/㎡）338.43266.08209.29241.20175.41259.72195.34424.372002402803203604004402013年2014年成交面積（萬(wàn)方）2015年 2016年成交金額（億元）供求分析商辦市場(chǎng)供求分析：目前武漢商辦市場(chǎng)供求失衡有所緩解，但整體來(lái)看銷售壓力依然存在，去庫(kù)存仍是當(dāng)前首要任務(wù)。從2013-2016年商辦供銷走勢(shì)圖來(lái)看，近4年商辦市場(chǎng)的供銷比持續(xù)大于1，繼14年、15年高位之后，16年供銷比有明顯下滑，降至1.35，環(huán)比大降53.5%。圖：2013-2016年武漢市商辦市場(chǎng)供應(yīng)成交對(duì)比圖：2013-2016年武漢市商辦市場(chǎng)供銷比296.07300425.86565.94455.60209.29175.41195.34338.4301002004005006002013年2014年2015年2016年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）1.412.432.901.351.001.502.002.503.002013年2014年2015年2016年供銷比土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)商辦市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展2016年商辦用地成交有所增加，成交用地面積大幅上漲，樓面地價(jià)有所上漲，遠(yuǎn)郊區(qū)成交面積較多，商業(yè)布局繼續(xù)外擴(kuò)。2016年武漢商辦物業(yè)供應(yīng)有所回落，商辦市場(chǎng)成交大幅上漲，去化加速。整體看，目前武漢市商辦供求失衡有所緩解，但銷售壓力依然存在。2016年住宅市場(chǎng)的多次緊縮政策，促使部分投資客群重新轉(zhuǎn)回商辦市場(chǎng)，短期內(nèi)對(duì)商辦市場(chǎng)起到促進(jìn)作用。而市場(chǎng)供應(yīng)回落，而成交大幅上漲，短期內(nèi)對(duì)化解商辦市場(chǎng)庫(kù)存有積極作用，但整體來(lái)看市場(chǎng)庫(kù)存量仍然不小，去庫(kù)存仍然為首要任務(wù)。三、分類市場(chǎng)發(fā)展1.713.213.676.55武昌區(qū)青山區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)000000002013年2014年2015年2016年051015202530350.01.02.03.04.05.06.07.08.486.746.385.685.393.433.232.872.842.121.5816.7016.2113.9529.69銷售型底商（萬(wàn)方）黃陂區(qū)漢陽(yáng)區(qū)東湖高新區(qū)江夏區(qū)洪山區(qū)蔡甸區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)東西湖區(qū)新洲區(qū)青山區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)

武昌區(qū)

江漢區(qū)

漢南區(qū)銷售型商業(yè)供應(yīng)分類市場(chǎng)供應(yīng)方面：2016年商業(yè)供應(yīng)有所回落，市場(chǎng)趨穩(wěn)；黃陂、漢陽(yáng)、東湖高新等區(qū)域底商供應(yīng)較多，硚口區(qū)購(gòu)物中心供應(yīng)較多。供應(yīng)走勢(shì)：2016年商業(yè)供應(yīng)有所回落，供應(yīng)面積下滑較為明顯，2016年商業(yè)共供應(yīng)面積171.35萬(wàn)㎡，較2015年同比減少24.37%。底商：購(gòu)物中心：商業(yè)街：與業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)比為73%：9%：5%：13%，底商供應(yīng)占比較大，與業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)占比下滑較多。分區(qū)域供應(yīng)：2016年銷售型底商供應(yīng)較多區(qū)域?yàn)辄S陂區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、東湖高新區(qū)，分別供應(yīng)29.69萬(wàn)㎡、16.70萬(wàn)㎡、16.21萬(wàn)㎡，主城區(qū)不遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)占比相差不大。銷售型購(gòu)物中心方面，硚口區(qū)供應(yīng)面積最多，主要出自古田嬉空間新增商業(yè)供應(yīng)，超5萬(wàn)方。圖：2013-2016年武漢市銷售型商業(yè)供應(yīng)面積走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）圖：2016年銷售型底商分區(qū)域供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）圖：2016年銷售型購(gòu)物中心分區(qū)域供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）89.28132.14129.40125.291.632.1125.5420.1528.9721.819.1015.1515.5211.6527.9248.05050100150200250底商 購(gòu)物中心

商業(yè)街 專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)68%69%63%81%19%2%9%6%17%4%8%6%4%7%25%11%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年底商購(gòu)物中心商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)18.8316.187.092.652015年 2016年成交均價(jià)（元/㎡）17941213081993027629100001400018000220002600030000051015202013年2014年成交面積（萬(wàn)方）銷售型商業(yè)成交分類市場(chǎng)成交方面：2016年受住宅限購(gòu)影響，商業(yè)成交明顯上漲；分類型來(lái)看，底商占比持續(xù)上漲，專業(yè)市場(chǎng)占比有所下滑。圖：2013-2016年武漢市銷售型商業(yè)成交面積走勢(shì)圖：2016年武漢市銷售型底商成交面積、成交價(jià)格走勢(shì)圖：2016年武漢市銷售型購(gòu)物中心成交面積、成交價(jià)格走勢(shì)圖：2013-2016年武漢市各類型銷售型商業(yè)成交占比成交走勢(shì)：2016年，因住宅市場(chǎng)限購(gòu)，部分資金回歸商業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)商業(yè)成交增加，為116.93萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)27.0%。

商業(yè)成交占比中，依然以底商占比最高，為81%，購(gòu)物中心占比最低，僅2%。75.0959.2957.8094.857.094.099.576.3018.833.566.3616.1823.1212.566.862.651401201008060402002013年2014年2015年2016年底商購(gòu)物中心商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)75.0959.2957.8094.851329815499147841344660008000100001200014000160000204060801002013年2014年2015年 2016年成交均價(jià)（元/㎡）成交面積（萬(wàn)方）商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)銷售型商業(yè)成交細(xì)分/分區(qū)域分類市場(chǎng)分區(qū)域成交：各區(qū)域銷售型商業(yè)成交分化明顯，底商方面，黃陂、江夏成交突出，購(gòu)物中心方面，江夏成交最多。圖：2016年分區(qū)域銷售型底商成交圖：2016年分區(qū)域銷售型購(gòu)物中心成交銷售型底商：2016年銷售型底商成交主要聚集在黃陂區(qū)、江夏區(qū)，成交較多的依然為主城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)黃陂區(qū)為成交熱點(diǎn)區(qū)域。成交均價(jià)方面，最高的為江漢區(qū)，達(dá)

24783元/㎡，高溢價(jià)主要為泛海國(guó)際SOHO城、越秀國(guó)際金融匯等項(xiàng)目拉高區(qū)域成交價(jià)格。高造成。909349931640614578187361643299762168454082478313914185351574812718741501000050002000015000300002500012108642014成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）2424547252334581200236335219191061922875185931413740286500004500040000350003000025000200001500010000500000.00.20.40.60.81.01.2成交面積（萬(wàn)方） 成交均價(jià)（元/㎡）銷售型購(gòu)物中心：2016年銷售型購(gòu)物中心成交主城區(qū)稍高于遠(yuǎn)城區(qū)，江夏區(qū)成交超1.0萬(wàn)方，表現(xiàn)突出，主要為聯(lián)投廣場(chǎng)、九全嘉購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)成交較多。成交均價(jià)方面，最高的為洪山區(qū)，達(dá)47252元/㎡，為繽購(gòu)城商業(yè)成交均價(jià)拉商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)銷售型商業(yè)成交細(xì)分/分價(jià)格段分類市場(chǎng)分價(jià)格段成交：銷售型底商主要集中2.5萬(wàn)元/㎡以下價(jià)格段，1-1.5萬(wàn)元/㎡價(jià)格段成交最多，銷售型購(gòu)物中心集中2.5-4萬(wàn)元/㎡，2.5-3萬(wàn)元/㎡價(jià)格段成交較多。圖：2016

年分價(jià)格段銷售型底商成交

圖：2016

年分價(jià)格段銷售型購(gòu)物中心成交銷售型底商：2016年銷售型底商成交價(jià)格主要集中在

25000元/㎡以下水平，其中10000-15000元/㎡價(jià)格段占比較多，其次為5000-10000元/㎡、15000-20000元/㎡價(jià)格段。銷售型購(gòu)物中心：2016年銷售型購(gòu)物中心成交價(jià)格主要集中在25000-40000元/㎡之間，其中25000-30000元/㎡價(jià)格段成交稍多于其余兩價(jià)格段成交，均在100套以上。20.04

20.67

19.5513.709.265.262.621.510.980.490.770500100005101520成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)㎡）250.370.230.270.330.370.310.230.190.150.201201008060402000.00.20.4成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)㎡）25001.020000.815000.6商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)25.5427.9228.9715.1518.8316.187.092.651.361.734.085.720.001.002.003.004.005.006.007.00051015202530352013年 2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）2015年2016年成交面積（萬(wàn)㎡）供銷比89.28132.14129.40125.2975.0959.2957.8094.851.192.232.241.320.000.501.001.502.002.500204060801001201402015年2016年2013年 2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）供銷比銷售型商業(yè)供求分析分類市場(chǎng)供求分析：銷售型商業(yè)供求矛盾有所緩解，供銷比下滑，但整體來(lái)看銷售壓力依然存在；銷售型底商方面，市場(chǎng)供應(yīng)成交體量均較大，供銷比有所下降，銷售型購(gòu)物中心方面，供銷比持續(xù)上漲。銷售型底商：2016年銷售型底商供應(yīng)面積依然較多，共

供應(yīng)125.29萬(wàn)㎡，成交大幅上漲，共成交94.85萬(wàn)㎡，供銷比1.32，供需矛盾有一定程度緩解。整體來(lái)看，2014-2016年，市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)為供過(guò)于求，去化壓力依然不小。圖：2013-2016年銷售型底商供應(yīng)、成交對(duì)比圖：2013-2016年銷售型購(gòu)物中心供應(yīng)、成交對(duì)比銷售型購(gòu)物中心：2016年銷售型購(gòu)物中心供需雙降丏降幅均較大，供給面積15.15萬(wàn)方，環(huán)比下滑近50%，成交降幅超60%，供銷比持續(xù)上漲，后期銷售壓力較大。商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)銷售型底商成交排行分類市場(chǎng)圖：2016年銷售型底商按成交套數(shù)排行商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)圖：2016年銷售型底商按成交面積排行按套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）1中冶南方韻湖首府東湖高新區(qū)478118732黃陂今古城黃陂區(qū)46050023NPC領(lǐng)港城新洲區(qū)28136264葛洲壩城市花園硚口區(qū)244195625武漢中國(guó)健康谷蔡甸區(qū)196166246F綠島黃陂區(qū)193168717湖北總部基地CBD蔡甸區(qū)17979828武漢恒大首府武昌區(qū)166113029金地自在城洪山區(qū)1632007410漢口湖畔黃陂區(qū)14821570按面積項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）1楚天大廈江夏區(qū)6.9738542武漢恒大首府武昌區(qū)2.70113023武湖新天地黃陂區(qū)2.2364574中冶南方韻湖首府東湖高新區(qū)2.10118735清能清江錦城洪山區(qū)1.7970006恒達(dá)盤(pán)龍灣黃陂區(qū)1.6245567泛海國(guó)際SOHO城江漢區(qū)1.60268688名流公館漢陽(yáng)區(qū)1.5774179黃陂今古城黃陂區(qū)1.38500210葛洲壩城市花園硚口區(qū)1.3619562銷售型購(gòu)物中心成交排行分類市場(chǎng)圖：2016年銷售型購(gòu)物中心按成交套數(shù)排行商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)圖：2016年銷售型購(gòu)物中心按成交面積排行按套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）1繽購(gòu)城洪山區(qū)162472522聯(lián)投廣場(chǎng)江夏區(qū)148244413海天歡樂(lè)購(gòu)漢陽(yáng)區(qū)125427714九全嘉國(guó)際廣場(chǎng)江夏區(qū)121237345人信武勝里硚口區(qū)63349996新福茂中夬廣場(chǎng)蔡甸區(qū)25106197漢口城市廣場(chǎng)江岸區(qū)19225068閩東國(guó)際城漢陽(yáng)區(qū)14162549世紀(jì)龍騰·世紀(jì)廣場(chǎng)新洲區(qū)91980610南國(guó)北都城市廣場(chǎng)江漢區(qū)624424按面積項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）1聯(lián)投廣場(chǎng)江夏區(qū)0.75244412繽購(gòu)城洪山區(qū)0.43472523九全嘉國(guó)際廣場(chǎng)江夏區(qū)0.29237344寶利金國(guó)際廣場(chǎng)江漢區(qū)0.2377465海天歡樂(lè)購(gòu)漢陽(yáng)區(qū)0.21427716人信武勝里硚口區(qū)0.16349997漢口城市廣場(chǎng)江岸區(qū)0.14225068新福茂中夬廣場(chǎng)蔡甸區(qū)0.12106199閩東國(guó)際城漢陽(yáng)區(qū)0.111625410南國(guó)北都城市廣場(chǎng)江漢區(qū)0.0824424商業(yè)劃分分類市場(chǎng)商業(yè)評(píng)價(jià)體系分為商業(yè)位置、輻射范圍、商業(yè)體量和未來(lái)發(fā)展方向四個(gè)部分，對(duì)武漢全市商業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化和非量化分析，最終劃分出商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。共分為市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、泛社區(qū)商業(yè)和底商四種類型。市級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)武漢國(guó)際廣場(chǎng)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)新世界百貨中心西園……菱角湖萬(wàn)達(dá)徐東銷品茂王家灣摩爾城

21世紀(jì)購(gòu)物中心……泛社區(qū)級(jí)商業(yè)底商西匯城市廣場(chǎng)保利心語(yǔ)漢口城市廣場(chǎng)保利中夬公館南湖城市廣場(chǎng)愛(ài)家國(guó)際華城東部購(gòu)物公園復(fù)地悅城……佳兆業(yè)金域天下……商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)主要商圈空置率及租金分類市場(chǎng)主要商圈空置率：2016年武漢主要商圈空置水平分化嚴(yán)重，二七、街道口、鐘家村區(qū)域空置較多。而新開(kāi)商業(yè)銳減，同比減少近8成，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)正當(dāng)其道，多家餐飲品牌開(kāi)出新店，高端影院逐成新開(kāi)購(gòu)物中心標(biāo)配。表：截止2016年Q

4主要商圈空置率表：截止2016年Q

4主要商圈購(gòu)物中心存量數(shù)據(jù)新增供應(yīng)：2016年武漢新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目銳減，僅有壹方、武漢保利廣場(chǎng)、萬(wàn)隆廣場(chǎng)、南國(guó)曇華林等4個(gè)項(xiàng)目入市，較2015年減少近8城。業(yè)態(tài)方面，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)正當(dāng)其道，多家餐飲品牌開(kāi)出新店，高端影院逐成新開(kāi)購(gòu)物中心標(biāo)配?？罩寐剩航刂?016年四季度，武漢主要商圈空置率較高的分別為二七、街道口、鐘家村，空置率分別為30%，24.1%，11.5%。分別主要因東部購(gòu)物公園大面積空置，未來(lái)城空置居高不下，閩東國(guó)際廣場(chǎng)空置較多影響。商圈存量（㎡）武廣商圈732550江漢路商圈437000中南128000街道口430200徐東350000光谷761000鐘家村140000王家灣503000商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)主要商圈情況/漢口分類市場(chǎng)漢口區(qū)域：武廣商圈經(jīng)營(yíng)空置率持續(xù)走低，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，武商廣場(chǎng)引進(jìn)多為獨(dú)有品牌或潮牌，以維持獨(dú)有品牌優(yōu)勢(shì)；中山大道重新開(kāi)街對(duì)江漢路商圈帶來(lái)積極作用，大量婚紗、攝影等文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)入駐江漢路。商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)漢口區(qū)域部分商圈空置率走勢(shì)漢口部分商圈項(xiàng)目品牌動(dòng)態(tài)國(guó)廣：2F加開(kāi)絲芙蘭，潮牌tokidoki，7F入駐灰鯨餐廳，武漢首家PizzaExpress；武廣：雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)旗下的頂級(jí)品牌祖?瑪瓏Jo

Malone

London落戶武商廣場(chǎng)；西園：繼續(xù)加大餐飲品牌招商，多家餐飲品牌入駐；新世界時(shí)尚：新天匯影城于12月10日在新世界百貨時(shí)尚店盛大開(kāi)業(yè)，知名時(shí)尚店topfeeling。商圈名稱武廣江漢路重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目國(guó)際廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、西園江漢路萬(wàn)達(dá)、王店井、新佳麗、寶利金、中心百貨、新世界時(shí)尚店平均租金水平（元/㎡/月）200-1200200-1200空置率↓0.3百分點(diǎn)↓2.5百分點(diǎn)走勢(shì)分析武廣商圈空置率持續(xù)走低，新世界繼續(xù)閉店裝修，西園有部分空置，其余經(jīng)營(yíng)較為良好；品牌方面，武商加大獨(dú)有品牌和潮牌招商，西園增加餐飲業(yè)態(tài)。中山大道重新開(kāi)街，給江漢路商圈帶來(lái)積枀作用，人流大量提升；品牌方面，中山大道入駐大量婚紗攝影等創(chuàng)意品牌，而新世界則在提升業(yè)態(tài)豐富性上下功夫。主要商圈情況/武昌分類市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)武昌區(qū)域：徐東、中南經(jīng)營(yíng)相對(duì)較為穩(wěn)定，街道口、光谷經(jīng)營(yíng)空置率稍高，而業(yè)態(tài)方面，百貨類商場(chǎng)多增加休娛樂(lè)業(yè)態(tài)，而綜合體商業(yè)多增加餐飲等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。武昌區(qū)域部分商圈空置率走勢(shì)武昌部分商圈項(xiàng)目品牌動(dòng)態(tài)群星城：潮牛、漢拿山韓式烤肉、軒岐靈、可恩寶貝、探魚(yú)等品牌入駐；新世界徐東：娛樂(lè)業(yè)態(tài)隱瑜伽、兒童樂(lè)園入駐，臺(tái)灣知名品牌3ffusive入駐；中商廣場(chǎng)：武漢UP

VR虛擬現(xiàn)實(shí)競(jìng)技場(chǎng)于中商廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)；街道口：秀玉從樂(lè)天城撤店，群光入駐童玩家具品牌moimoln，na?ve

blue照相館進(jìn)駐珞珈創(chuàng)意；世界城：世界城入駐多家餐飲，如：半秋山、南京大排檔、探魚(yú)，另外innisfree、APM自劣拍照機(jī)入駐。商圈名稱徐東商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目銷品茂、新世界徐東、群星城中商百貨、銀泰百貨、天紫廣場(chǎng)亖貿(mào)廣場(chǎng)、群光、樂(lè)天城、未來(lái)城、新世界武昌店、珞珈創(chuàng)意世界城步行街、光谷國(guó)際廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)平均租金水平（元/㎡/月）300-600200-400150-600200-1200空置率↓4.5百分點(diǎn)↓0.3百分點(diǎn)↑0.2百分點(diǎn)↓0.8百分點(diǎn)走勢(shì)分析新世界徐東經(jīng)過(guò)改造，增加娛樂(lè)業(yè)態(tài)，空置減少；群星城負(fù)一樓入駐多家輕餐飲。中南商圈較為穩(wěn)定，空置率較低；中商廣場(chǎng)增加體驗(yàn)性品牌入駐；街道口未來(lái)城空置率居高不下；群光、銀泰等強(qiáng)勢(shì)運(yùn)營(yíng)商持續(xù)向好，業(yè)態(tài)叫單一的樂(lè)天城經(jīng)營(yíng)下滑。德意風(fēng)情街經(jīng)過(guò)培育期后，空置持續(xù)減少；后期入駐品牌多以餐飲等體驗(yàn)類品牌為主。主要商圈情況/漢陽(yáng)分類市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)銷售型商業(yè)持有型商業(yè)辦公市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)漢陽(yáng)區(qū)域：整體來(lái)看，漢陽(yáng)商圈空置水平分化明顯，鐘家村區(qū)域新世界改造考慮增加娛樂(lè)業(yè)態(tài)，而沌口區(qū)域萬(wàn)廣場(chǎng)通過(guò)將萬(wàn)達(dá)百貨改為萬(wàn)達(dá)空間后，空置水平有所降低。漢陽(yáng)區(qū)域部分商圈空置率走勢(shì)武昌部分項(xiàng)目品牌動(dòng)態(tài)漢商銀座：保稅港全球商品自貿(mào)中心入駐漢商銀座；海天歡樂(lè)購(gòu)：10月海天歡樂(lè)購(gòu)-1F入駐1510健康小屋武漢店；經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：1F引入武漢首家“國(guó)內(nèi)大型二手電子產(chǎn)品回收及循環(huán)利用平臺(tái)”——愛(ài)回收數(shù)碼環(huán)保服務(wù)站；以及APM自助拍照機(jī)。商圈名稱鐘家村商圈王家灣商圈沌口商圈重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目漢商銀座、閩東國(guó)際、新世界鐘家村摩爾城、21世紀(jì)漢商、人信匯、海天歡樂(lè)購(gòu)經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)平均租金水平（元/㎡/月）150-500200-600100-400空置率↑0.7百分點(diǎn)↑1.7百分點(diǎn)↓0.7百分點(diǎn)走勢(shì)分析閩東國(guó)際一樓格子鋪空置率較高，新世界百貨改造考慮增加娛樂(lè)業(yè)態(tài)；品牌方面，漢商銀座入駐保稅店。王家灣區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目體量大，項(xiàng)目改造和開(kāi)業(yè)也較為品牌，空置率有上升趨勢(shì)；品牌方面，海天歡樂(lè)購(gòu)有獨(dú)有品牌入駐。經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)改造比較大，將前期的萬(wàn)達(dá)百貨改造為萬(wàn)達(dá)空間后，空置率逐步降低；品牌方面，服務(wù)類及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)有入駐。2.582.973.494.446.638.3915.5017.1617.76蔡甸區(qū)

0.36硚口區(qū)東西湖區(qū)青山區(qū)漢陽(yáng)區(qū)江岸區(qū)東湖高新區(qū)武昌區(qū)江漢區(qū)洪山區(qū)2013年2014年2015年2016年

2013年 2014年2015年 2016年

0.005.0010.015.020.0000銷售型辦公物業(yè)供應(yīng)分類市場(chǎng)供應(yīng)方面：2016年辦公物業(yè)供應(yīng)有所回落，soho/loft類供應(yīng)占比有所下滑，其他類型供應(yīng)占比均有一定程度漲；主城區(qū)洪山、江漢、武昌為純寫(xiě)字樓供應(yīng)主力區(qū)域。圖：2016年武漢純寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域（萬(wàn)㎡）供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2016年武漢辦公物業(yè)供應(yīng)面積有所回落，供應(yīng)284.25萬(wàn)㎡，較2015年同比下滑16.2%。分類型辦公物業(yè)

SOHO/LOFT、純寫(xiě)字樓、研發(fā)/產(chǎn)業(yè)園類供應(yīng)占比49%：28%：23%，其中SOHO/LOFT類物業(yè)供應(yīng)有明顯下滑，為140.04萬(wàn)㎡，公寓類為辦公市場(chǎng)供應(yīng)絕對(duì)主力。銷售型純寫(xiě)字樓：2016年純寫(xiě)字樓供應(yīng)基本保持穩(wěn)定，不15年相比微幅下滑，降幅3.0%。供應(yīng)區(qū)域方面，純寫(xiě)字樓供應(yīng)依然集中在主城區(qū)，以洪山區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)為最多。圖：2013-2016年武漢市辦公物業(yè)分類型供應(yīng)面積對(duì)比（萬(wàn)㎡）圖：2013-2016年武漢市純寫(xiě)字樓供應(yīng)面積走勢(shì)圖（萬(wàn)㎡）53.74151.58213.32140.0456.7037.9581.7179.2867.0849.1044.3464.94050100150200250300350SOHO、LOFT類純寫(xiě)字樓研發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類56.7037.9581.7179.280102030405060708090純寫(xiě)字樓商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)銷售型辦公物業(yè)成交分類市場(chǎng)銷售型純寫(xiě)字樓：2016年銷售型純寫(xiě)字樓成交小幅下滑，成交面積44.75萬(wàn)方，同比微幅減少1.2%，成交

價(jià)格16200元/㎡，同比上漲2.0個(gè)百分點(diǎn),，以江漢區(qū)項(xiàng)目武漢ICC均價(jià)為最高，為22870元/㎡。成交方面：2016年銷售型辦公物業(yè)成交大幅上漲，其中soho/loft類占比超六成且有明顯提升，純寫(xiě)字樓成交基本穩(wěn)定，價(jià)格略有上漲。圖：2013-2016年武漢市辦公物業(yè)分類型成交面積對(duì)比（萬(wàn)㎡）圖：2013-2016年武漢市純寫(xiě)字樓成交面積、成交價(jià)格走勢(shì)圖成交結(jié)構(gòu)：2016年銷售型辦公物業(yè)成交大幅上漲，同比上漲1倍有余，共成交221.50萬(wàn)㎡。分物業(yè)類型soho/loft類成交最多，占比逾6成，不上年相比有明顯提升，市場(chǎng)需求較為旺盛。純寫(xiě)字樓成交占比明顯下滑，soho/loft：純寫(xiě)字樓：研發(fā)/產(chǎn)業(yè)園成交占比為65%：20%：15%。43.3937.3747.46142.9444.7510.3645.7611.8440.6010.4645.3133.810502013年2014年2015年2016年SOHO、LOFT類純寫(xiě)字樓研發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類45.7640.6045.3144.75133911404515881162001800016000140001200010000800060004000200006055504540353025201510502013年2014年成交面積（萬(wàn)方）2015年 2016年成交均價(jià)（元/㎡）商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)250銷售市場(chǎng)200租賃市場(chǎng)150市場(chǎng)小結(jié)100銷售型純寫(xiě)字樓成交細(xì)分分類市場(chǎng)成交細(xì)分：純寫(xiě)字樓成交集中在主城區(qū)，江漢、洪山、江岸為主力成交區(qū)域；產(chǎn)品分割主要介于40-280㎡之間

40-80㎡、80-120㎡分割面積銷售表現(xiàn)突出，1-1.5萬(wàn)元/㎡單價(jià)段為市場(chǎng)主流。圖：2016年分區(qū)域純寫(xiě)字樓成交圖：2016年分價(jià)格段純寫(xiě)字樓成交108691151250002商業(yè)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)辦公市場(chǎng)

12

21121

25000205371613.6015.061000銷售市場(chǎng)

10

17248

16834

200008

13961

92554

6601

100005040市場(chǎng)小結(jié)0

0成交面積（萬(wàn)方）

成交均價(jià)（元/㎡）分區(qū)域：純寫(xiě)字樓成交區(qū)域主要聚集在主城區(qū)，江漢、洪山、江岸三區(qū)域表現(xiàn)突出，價(jià)格以江漢區(qū)為最高，達(dá)

21121元/㎡8008.49

6004.60

4001.941.06

2000.010成交套數(shù)（套） 成交面積（萬(wàn)/㎡）分價(jià)格段：純寫(xiě)字樓成交價(jià)格主要集中在5000-25000元/㎡之間，以1-1.5萬(wàn)元/㎡成交表現(xiàn)最為突出，其中熱銷價(jià)格段成交量相差不大。商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)53.74

43.39151.58213.3237.3747.461.244.064.490.98140.04142.940.001.002.003.004.005.000.00

0501001502002.00

2502013年 2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）2015年2016年成交面積（萬(wàn)㎡）供銷比49.1044.3410.3611.8410.4633.816.474.154.2464.941.92807060504030

67.08201000.001.002.003.004.005.006.007.002013年 2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）2015年 2016年成交面積（萬(wàn)㎡） 供銷比79.281.7744.75

0.50901.808070601.24500.934081.713056.70201045.7637.95

40.6045.3101.001.502013年 2014年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）2015年 2016年成交面積（萬(wàn)㎡） 供銷比銷售型辦公物業(yè)供求分析分類市場(chǎng)供求分析：整體來(lái)看，2016年武漢辦公市場(chǎng)供過(guò)于求，但較去年供需失衡有所緩解。分類型來(lái)看，純寫(xiě)字樓近年供應(yīng)激增，成交基本穩(wěn)定，公寓類供應(yīng)有所減少，成交大幅上漲，而產(chǎn)業(yè)園研發(fā)樓等則供銷兩旺。供求比：2016年純寫(xiě)字樓供需雙雙小幅下滑，供銷比較15年相比有小

幅下降，降至1.77，市場(chǎng)依舊表現(xiàn)為供過(guò)于求。圖：2013-2016年武漢市研發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類寫(xiě)字樓供應(yīng)、成交對(duì)比圖：2013-2016年武漢市純寫(xiě)字樓供應(yīng)、成交對(duì)比圖：2013-2016年武漢市SOHO/LOFT類寫(xiě)字樓供應(yīng)、成交對(duì)比78.2%，市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好。供求比：soho/loft類因供應(yīng)下滑較多，?成交增加顯著，供銷比首次降至1.0以下，較15年相比大幅下滑供求比：研發(fā)、產(chǎn)業(yè)園類供銷比有明顯下滑，雖供需雙升，但成交增幅遠(yuǎn)高于供給增幅，供需矛盾有明顯程度緩解，供銷比1.92。辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)銷售型純寫(xiě)字樓成交排行圖：2016

年純寫(xiě)字樓按成交套數(shù)排行

圖：2016

年純寫(xiě)字樓按成交面積排行分類市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)按套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）1東湖國(guó)貿(mào)中心洪山區(qū)402145302人信匯漢陽(yáng)區(qū)348101773武漢ICC江漢區(qū)275228704星光時(shí)代洪山區(qū)236126965中鐵建1818中心武昌區(qū)16877836光谷新世界東湖高新區(qū)131180687和昌都匯華店漢陽(yáng)區(qū)11277348泛海國(guó)際SOHO城江漢區(qū)107177959聯(lián)發(fā)九都國(guó)際武昌區(qū)972159010萬(wàn)科錦程鼎湖高新區(qū)8817757按面積項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）1武漢ICC江漢區(qū)7.11228702東湖國(guó)貿(mào)中心洪山區(qū)5.72145303武漢天地江岸區(qū)5.51206004人信匯漢陽(yáng)區(qū)3.20101775中鐵建1818中心武昌區(qū)2.7777836泛海國(guó)際SOHO城江漢區(qū)2.76177957光谷新世界東湖高新區(qū)2.39180688星光時(shí)代洪山區(qū)2.34126969和昌都匯華店漢陽(yáng)區(qū)1.94773410聯(lián)發(fā)九都國(guó)際武昌區(qū)1.3721590寫(xiě)字樓劃分分類市場(chǎng)建設(shè)大道王家墩CB

D沌口青山徐東中南街道口光谷100%95%寫(xiě)字樓評(píng)價(jià)體系分為寫(xiě)字樓位置、硬件標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶品質(zhì)及運(yùn)營(yíng)商服務(wù)要求五個(gè)部分,每個(gè)部分下設(shè)數(shù)個(gè)二級(jí)指標(biāo)，對(duì)武漢全市商業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化和非量化分析，最終劃分出寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。共分為甲A、準(zhǔn)甲、準(zhǔn)甲－、乙級(jí)及乙級(jí)以下五種類型，本報(bào)告中僅選擇甲級(jí)及以上樣本進(jìn)行分析。甲A準(zhǔn)甲新世界國(guó)貿(mào)民生銀行大廈浦發(fā)銀行大廈廣發(fā)銀行大廈IFC國(guó)際金融中建銀大廈武銀大廈招商銀行大廈瑞通大廈……心新世界中心保利文化廣場(chǎng)……準(zhǔn)甲-乙級(jí)光谷國(guó)際廣場(chǎng)凱盟大廈光谷時(shí)代廣場(chǎng)福星商會(huì)大廈光谷世界城廣場(chǎng)良友大廈……光谷時(shí)間廣場(chǎng)……商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)68020406080100120140160沌口武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓分區(qū)域租金元/㎡/月甲級(jí)寫(xiě)字樓存量、租金、空置率分類市場(chǎng)租金、空置率：2016年底武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)下滑至104.3元/平米/月，同比下跌0.38%，同時(shí)多個(gè)項(xiàng)集中交付，空置率大幅攀升至23.6%，同比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)下滑，空置率大幅上漲，截至四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下跌至104.3元/㎡/月，同比下跌0.38%。同時(shí)多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目集中交付，空置率攀升至23.6%，同比上漲8.5個(gè)百分點(diǎn)。2016年武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共7個(gè)項(xiàng)目交付，共為市場(chǎng)帶來(lái)55.3萬(wàn)方的新增供應(yīng)，新增供應(yīng)項(xiàng)目分別為長(zhǎng)城匯、鉑仕匯、中海大廈、世紀(jì)江尚、越秀財(cái)富中心、中信泰富大廈、保利國(guó)際中心。22.610.3武漢市主要商務(wù)圈甲級(jí)寫(xiě)字樓存量1.1漢口沿江武昌濱江12014013.4漢口建設(shè)大道漢建設(shè)大道11031.064.9口武廣商圈漢口中南中北110沿江商務(wù)區(qū)武昌武廣100濱江武昌中南中光谷徐東969858.819.7北商圈武昌光谷武昌街道口漢陽(yáng)沌口街道口7692

92

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95101

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%25

%30

%武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率走勢(shì)110空置率租金變化租金（右）商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)分區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓情況/漢口分類市場(chǎng)漢口區(qū)域：2016年漢口區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分化明顯，核心商務(wù)區(qū)租金開(kāi)始出現(xiàn)下滑；空置率方面，建設(shè)大道武廣區(qū)域空置率基本相當(dāng)，為10-20%水平，漢口沿江區(qū)域因武漢天地多棟寫(xiě)字樓集中入市，空置率出現(xiàn)激增。2016年漢口區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金分化明顯，其中建設(shè)大道區(qū)域受前期多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體平均租金有所下滑，此外，武廣及漢口沿江區(qū)域租金基本保持平穩(wěn)?？罩寐史矫?，各區(qū)域空置率區(qū)別較大，建設(shè)大道、武廣區(qū)域空置率基本介于10-20%左史，但漢口沿江區(qū)域由于武漢天地A2及中信泰富大廈等大體量寫(xiě)字樓集中入市，區(qū)域純寫(xiě)字樓激增，空置率大幅上漲，但后期隨著部分企業(yè)逐步入駐，預(yù)計(jì)后期空置率會(huì)逐步降低。981021051081101511030%25%20%15%10%1401201008060402002013Q11201232120711236Q122612412211811712013Q32013Q42014Q12014Q25%2014Q32014Q42015Q12015Q20%2015Q32015Q4漢口建設(shè)大道區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)空置率(%)租金(元/平米/月）9890

92

94

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9410010110110310010010010414%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002013Q12013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2漢口武廣商圈區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓走勢(shì)2013Q22013Q3空置率(%)2015Q32015Q4租金(元/平米/月）15200180

145147148148016014012010080604020018015515815515515515515515514014050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20136Q13漢口沿江商圈區(qū)域20甲1級(jí)6Q寫(xiě)1字樓走勢(shì)2016Q220136Q242013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q1空置率(%)2015Q22015Q3租金(元/平米/月）商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)分區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓情況/武昌、漢陽(yáng)分類市場(chǎng)武昌/漢陽(yáng)區(qū)域：2016年武昌、漢陽(yáng)區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸹痉€(wěn)定，但空置率均出現(xiàn)不同程度上漲；其中，中南中北前期大量項(xiàng)目庫(kù)存和長(zhǎng)城匯入市，后期招商壓力不小，光谷區(qū)域保利國(guó)際中心入市，拉高區(qū)域空置水平。武昌區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹣鄬?duì)較為穩(wěn)定，但是空置

水平分化較為嚴(yán)重。其

中中南中北區(qū)域由于前

期大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，且還有長(zhǎng)城匯項(xiàng)目入市，招商壓力不小，光谷有保利寫(xiě)字樓入市，空置率也隨即上漲。漢陽(yáng)沌口區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金較為穩(wěn)定，基本維持70元/㎡/月左史水平，空置有所上漲。78

8510010410611011011050%40%30%20%10%0%120100806040200武昌中南中北路區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓走勢(shì)90

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92209153Q9712013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q1空置率(%)2015Q22015Q32015Q42016Q1武昌濱江商圈2區(qū)01域6Q甲2級(jí)寫(xiě)字樓走勢(shì)2016Q3租金(元/平米/月）868897

97

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9695

959635%30%25%20%15%10%5%0%1008060402002013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q3光谷商圈區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)空置率(%)租金(元/平米/月）9820%15%10%5%0%111402002013Q240200080116122

110

2016Q4104110

112501114312Q011222013Q3125125130

120120120

50%45%40%35%30%602013Q425%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2空置率（%）2015Q32015Q42016Q1租金（元/平米/月）5559

59

595915%10%5%0%2016Q42013Q430%52601549Q159575959696825%20%1008060402002014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q3沌口商圈區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)空置率(%)2015Q42016Q1租金(元/平米/月）商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)附：重點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金、空置率分類市場(chǎng)注：租金為項(xiàng)目平均租金值，租金單位：元/㎡/月37商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)銷售市場(chǎng)租賃市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)圖：2016年武漢主要甲A寫(xiě)字樓租金、空置率圖：2016年武漢主要準(zhǔn)甲寫(xiě)字樓租金、空置率68908565807515%0%5%35%4%6%10090807060504030201000%20%40%60%100%80%武漢世貿(mào)大廈建銀大廈大廈廣場(chǎng)中心中商廣招商銀行

經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)

新時(shí)代商務(wù)

場(chǎng)武廣建設(shè)大道沌口中南租金空置率789059100圖：2016年武漢主要準(zhǔn)甲-寫(xiě)字樓租金、空置率110806595

95808%0%18%6%11%25%10%8%3%15%1201008060402000%10%20%30%武漢廣場(chǎng)武銀大廈東合中心廣澤中心海山金谷水岸國(guó)際亞貿(mào)廣場(chǎng)光