土地增值稅清算中土地成本確認風(fēng)險防范和最優(yōu)化分攤課件

土地增值稅清算中土地成本確認風(fēng)險防范和最優(yōu)化分攤1爲(wèi)％第一節(jié)扣除項目的基本原則國稅發(fā)[2009]91號第21條：1、實際發(fā)生支出應(yīng)取得未取得合法憑據(jù)的不得扣除。2、歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。3、應(yīng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。4、歸集各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生或應(yīng)分攤的。5、納稅人分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多項目，或同一項目中建不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按受益對象，采用合理分配方法，分攤共同成本費用。6、同一類事項，應(yīng)采取相同會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。2某房開公司土地增值稅清算案（來源：貴州省稅務(wù)局2020-02-14）一、案情簡介2013年11月B縣地稅局向已按核定征收方式繳土地增值稅的XX房開公司送達《土地增值稅清算通知書》，要求其在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)，但該公司未按要求辦理清算。2014年6月B縣地稅局向該房開公司下達《責(zé)令限期改正通知書》。7月該公司向B縣地稅局提交某稅務(wù)師事務(wù)所出的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》及相清算資料。2015年3月B縣地稅局下達稅務(wù)事項通知書（B稅通C2015）01號），指出清算鑒定報告中"取得土地使用權(quán)支付價款扣除項目的成本分攤方式"和"開發(fā)成本均采取層高系數(shù)法分攤"不合理。3某房開公司土地增值稅清算案（來源：貴州省稅務(wù)局2020-02-14）5月，該公司不服向A市地稅局申請復(fù)議，請求撤銷B稅通c2015〕01號稅務(wù)事項通知書并要求退稅。理由：對未達清算條件即采取孩定征收方式預(yù)繳稅款不符合土地增值稅征管規(guī)定：對土地增值稅清算成本分攤方法不予采信，沒說明依據(jù)和理由。A市地稅局經(jīng)復(fù)議撤銷B稅通c2015〕01號通知書并要求B縣地稅局重新作具體行政行為。7月該公司不服復(fù)議決定，以A市地稅局為被告向C縣法院提起訴訟。12月雙方達成和解，該公司自愿撤訴。4某房開公司土地增值稅清算案（來源：貴州省稅務(wù)局2020-02-14）2016年3月B縣地稅局再次下達稅務(wù)事項通知書（B稅通〔2016〕01號），同時下達《土地增值稅清算結(jié)論通知書》。5月該公司不服再次向A市地稅局申請復(fù)議，請求撤銷B稅通c2016301號通知書和清算結(jié)論通知書，要求退還多繳土地増值稅。理由：被申請人依據(jù)《土地增值稅實施細則》第九條，以建筑面積法計算分攤扣除項目確定應(yīng)繳土地增值稅侵害申請人合法權(quán)益，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第21條規(guī)定，按受益對象，分攤共同成本費用。8月A市地稅局維持復(fù)議決定，該公司不服，將A市地稅局和B縣地稅局作被告向D區(qū)法院提起訴訟，12月D區(qū)法院判決駁回該公司訴訟請求。5某房開公司土地增值稅清算案（來源：貴州省稅務(wù)局2020-02-14）2017年1月該公司不服D區(qū)法院判決，向A市中法提起上訴，5月A市決提請抗訴，9月A省檢察院作出不支持監(jiān)督申請決定。中法駁回上訴、維持原判。10月該公司不服該判決，向A省高法申請再審被駁回。2018年4月向A市檢察院提起行政檢察監(jiān)督申請，請求對A市中法判6某房開公司土地增值稅清算案(來源：貴州省稅務(wù)局2020-02-14)二、處理決定及理由1.2015年5月A市地稅局經(jīng)復(fù)議后決定撤銷(2015)01號通知書,責(zé)令被申請人重新作具體行政行為。理由：通知書對申請人提交《土地増值稅清算稅款鑒定報告》不予采信未說明法律依據(jù)和理由,也未告知申請人依法享有權(quán)利事項。2.2016年12月D區(qū)法院判決駁回原告該公司訴訟請求，理由：稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依據(jù)《土地增值稅細則》第九條規(guī)定，以建筑面積確定土地增值稅分攤計算方法。3.二審A市中法判決駁回上訴，維持原判，再審A省高法駁回再審申請，理由如D區(qū)法院。行政監(jiān)督A省檢察院認為不符合監(jiān)督條件，不支持監(jiān)督申請，理由：該公司計算方式于法無據(jù)。7應(yīng)用風(fēng)險點：1.稅務(wù)機關(guān)對扣除項目是否符合規(guī)定，有最終確定權(quán)。2.扣除項目計算方式是否合理，由稅務(wù)機關(guān)審核認定。3.稅務(wù)對納稅人提交鑒證報告未采信，應(yīng)告知理由。4.

土地増值稅征管應(yīng)于法有據(jù)并符合法定程序。如納稅人未達清算條件時，稅務(wù)采取核定征收管理，不符合現(xiàn)行稅法。89鳥％第二節(jié)土地成本的歸集和分配______一、土地成本的歸集和分攤（一）土地成本的構(gòu)成根據(jù)《土地增值稅實施細則》第7條規(guī)定，土地成本包括:1、取得土地使用權(quán)支付金額，指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。包括：地價款、契稅、繳納有關(guān)登記、過戶手續(xù)費等。2、土地征用及拆遷補償費，包括:土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。10第二節(jié)土地成本的歸集和分配(二)土地成本的具體歸集和分攤1.土地成本分攤適用對象(1)歸集范圍《土地増值稅條例》及細則規(guī)定，土地成本=出讓金+地價款土地成本包括：按國家統(tǒng)一規(guī)定繳的有關(guān)費用，如：契稅、交易規(guī)費等。土地成本不包括:土地評估費、傭金手續(xù)費等期間費用。11Ml第二節(jié)土地成本的歸集和分配_____（2）適用對象情況1:同一開發(fā)項目①不分期（同一建筑規(guī)劃許可）的單一項目:土地成本直接計入該項目"取得土地使用權(quán)支付金額"中，在不同類型產(chǎn)品中合理分攤，即一次分灘。②分期開發(fā)（多個建筑規(guī)劃許可）的同一項目：先按稅收規(guī)定分攤土地成本,計入各期"取得土地使用權(quán)支付金額"中，再在各期內(nèi)不同類型（指普通住宅、非普通住宅和非住宅）產(chǎn)品中分攤，即兩次分攤。12第二節(jié)土地成本的歸集和分配情況2:多個開發(fā)項目即成片受讓土地后，分多個不同項目開發(fā)，先按稅收規(guī)定在不同項目中分攤土地成本,計入各項目。取得土地使用權(quán)支付金額"中；再在各項目中分期（不分期除外）分攤；最后在各項目不同產(chǎn)品類型中分攤。以上分攤環(huán)節(jié)需進行兩次（具體項目不分期開發(fā)）或三次（具體項目分期開發(fā)）的土地成本分攤。13第二節(jié)土地成本的歸集和分配2.稅收規(guī)定分攤方法(1)基本分攤方法情況1:成片土地多項目或分期分批開發(fā)項目《土地增值稅實施細則》第9條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積比計算分攤?或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認其他方式計算分攤。分攤方法：占地面積法、建筑面積法、稅務(wù)機關(guān)確定的其他方法。14第二節(jié)土地成本的歸集和分配情況2:同一開發(fā)項目內(nèi)不同產(chǎn)品類型財稅字[1995]48號：納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（即：増值率不超過20%）免稅規(guī)定。遼地稅函[2012]92號：未分別核算増值額或分別核算增值額不準(zhǔn)確的，稅務(wù)機關(guān)一律按普通住宅和非普通住宅可售面積占清算項目可售面積比計算扣除項目金額后，分別按普通住宅和非普通住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。15第二節(jié)土地成本的歸集和分配國稅發(fā)[2006]187號：屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積比例或其他合理方法，計算確定清算項目扣除金額。遼地稅函[2012]92號：屬多個房地產(chǎn)項目共同的土地成本，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按清算項目占地面積占多個項目總占地面積比,計算確定清算項目扣除金額。屬同一項目土地成本，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅（包括非住宅）可售建筑面積占總可售建筑面積比，計算確定扣除金額。16第二節(jié)土地成本的歸集和分配國稅發(fā)[2009]91號：納稅人分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多項目，或同_項目中建不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按受益對象，采用合理分配方法，分攤共同成本費用。17二節(jié)土地成本的歸集和分配(2)占用土地面積法②廣義的土地總面積如何提取數(shù)據(jù)?可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積如何提取數(shù)據(jù)?①稅收口徑"土地總面積"、"可轉(zhuǎn)讓面積"、"不可轉(zhuǎn)讓面積"、"已轉(zhuǎn)讓面積,’。不可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積如何提取數(shù)據(jù)?已轉(zhuǎn)讓面積如何提取數(shù)據(jù)?③占地面積計算順序如何確認？18第二節(jié)土地成本的歸集和分配④土地成本分攤情況1:同一項目且不分期土地成本只在本項目不同類型產(chǎn)品中一次分攤。各類型產(chǎn)品應(yīng)分攤土地成本=項目內(nèi)不同類型產(chǎn)品可轉(zhuǎn)讓土地總面積+項目總可轉(zhuǎn)讓面積X取得整塊土地總成本19第二節(jié)土地成本的歸集和分配情況2:同一項目分期或成片土地上多項目需兩次或三次分攤。每期或單個項目可轉(zhuǎn)讓土地總成本：每期或單個項目可轉(zhuǎn)讓土地總面積+所有項自（包括分期）可轉(zhuǎn)讓總面積x取得整塊土地總成本每期或單個項目內(nèi)不同類型產(chǎn)品單位可轉(zhuǎn)讓面積土地成本=每期或單個項目不同類型產(chǎn)品可轉(zhuǎn)讓土地總面積+本項目總可轉(zhuǎn)讓面積X每期或單個項目可轉(zhuǎn)讓土地總成本20第二節(jié)土地成本的歸集和分配案例：甲省稅務(wù)規(guī)定，分期開發(fā)土地成本按占用土地法分，每期不同類型產(chǎn)品中土地成本仍按占地面積法分。A項目土地為一次取得，可轉(zhuǎn)讓土地面積10,000平,支付土地價款1億元。分二期開發(fā),一期可轉(zhuǎn)讓占地總面積6,000平、二期可轉(zhuǎn)讓占地總面積4,000平。A項目一期商業(yè)（含車庫）部分可轉(zhuǎn)i±土地總面積1,000平，非普通住宅可轉(zhuǎn)讓土地總面積3,000平，普通住宅可轉(zhuǎn)讓土地總面積2,000平。稅清算時，各產(chǎn)品應(yīng)如何分攤土地成本?21第二節(jié)土地成本的歸集和分配(3)建筑面積法①總建筑面積如何提取數(shù)據(jù)？②稅收口徑"可售建筑面積"、"不可售建筑面積"、面積"?？墒劢ㄖ娣e如何提取數(shù)據(jù)?不可售建筑面積如何提取數(shù)據(jù)？已售建筑面積如何提取數(shù)據(jù)？③可售面積計算順序如何確定？"已售建筑22(4)稅務(wù)機關(guān)確定的其它方法各地稅務(wù)機關(guān)對同一項目不同產(chǎn)品類型土地成本分攤進行大量補充。江西江西贛地稅發(fā)【2008】76號：納稅人取得土地使用權(quán)支付地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的銷售收入分攤。23第二節(jié)土地成本的歸集和分配青島青島市地稅局公告2015年第2號：土地成本按普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比計算分攤。如開發(fā)項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按別墅區(qū)占地面積占開發(fā)項目總占地面積比例，計算別墅區(qū)應(yīng)分攤土地成本；對剩余土地成本，按剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。開發(fā)項目中既包含多層、高層建筑又包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。24第三節(jié)地下建筑如何分攤土地成本？地下建筑物如何分攤土地成本，目前稅務(wù)總局沒具體規(guī)定，實務(wù)中有三種觀點：1、以確權(quán)判定是否分攤。(1)江蘇省。蘇地稅規(guī)[2015]8號第二條規(guī)定："土地成本僅在能辦權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物間分攤。不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)間分攤土地成本時，可直接歸集的,應(yīng)直接計入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)認可的其他合理方法分攤。"根據(jù)江蘇省規(guī)定，地下建筑物如能辦權(quán)屬登記手續(xù)，應(yīng)分攤土地成本。251、以確權(quán)判定是否分攤。(2)新疆。新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第60號第四條第(三)項規(guī)定:。關(guān)于無產(chǎn)權(quán)車位分攤土地成本問題，土地成本僅在可售面積中分攤，無產(chǎn)權(quán)的地下車位不分攤土地成本。"262、直接以繳納土地出讓金確定。廣州市。穗地稅函【2016】188號第二條第（一）項規(guī)定："國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳土地出讓金的，計算土地増值稅扣除項目金額時，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)【2009]91號第二十一條規(guī)定，土地出讓金直接歸集到對應(yīng)額受益對象（地上部分或地下部分），不作項目共同土地成本分攤。"根據(jù)廣州規(guī)定,對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳土地出讓金的，根據(jù)受益對象歸集。273、以計容判定是否分攤。⑴重慶市。渝財稅[2015]93號：不計算項目容積率的地下車庫不分攤土地成本Q(2)廈門市。廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號：“同一清算項目，可將取得土地使用權(quán)支付金額全部攤至計入容積率部分的可售建筑面積中?對不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。"根據(jù)重慶和廈門規(guī)定，凡計容積率部分要分灘土地成本，不計容積率部分不需分攤土地成本。28第四節(jié)土地成本的入帳票據(jù)1.土地出讓金。財稅[2016]36號附件3規(guī)定:土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以國土資源部門開的土地出讓金收據(jù)作入賬票據(jù)。2.土地整理費。支付給其他公司的，應(yīng)取得建筑此增值稅發(fā)票。3.挖土費。支付給農(nóng)民工（非雇員）挖土費等，或采用工資表發(fā)放，或通過勞務(wù)費發(fā)放。294.拆遷補償費。(1)支付給拆遷公司補償款。國稅發(fā)[1993]149號規(guī)定，拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè),按"建筑業(yè)-其他工程作業(yè)"稅目征營業(yè)稅,因此開發(fā)公司向拆遷公司支付的拆遷勞務(wù)費，應(yīng)取得工程所在地建筑業(yè)發(fā)票。營改增后為增值稅發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務(wù)費)整個承包給拆遷公司的，應(yīng)取得全額的建筑業(yè)發(fā)票，直接給被拆遷戶補償費作拆遷公司成本處理，其憑據(jù)的取得同上。30(2)支付被拆遷戶國稅函［2008］277號規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還土地所有者時,只要出具縣級(含)以上人民政府收回土地使用權(quán)正式文件，無論支付征地補償費資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者行為，按國稅發(fā)［1993】149號規(guī)定，不征營業(yè)稅。營改增后,根據(jù)財稅［2016］36號附件3規(guī)定:土地所有者出讓土地使用權(quán)和