房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建多年個(gè)人心血課件

房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建多年個(gè)人心血房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建多年個(gè)人心血房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建多年個(gè)人心血報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目目的及范圍房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建流程報(bào)批報(bào)建過(guò)程中的注意事項(xiàng)2021/4/272報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目目的及范圍房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建流程報(bào)批報(bào)建過(guò)程中的注意事項(xiàng)2021/4/272報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目目的及范圍目的科學(xué)有效地安排項(xiàng)目各階段的報(bào)批報(bào)建工作，確保項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。梳理內(nèi)外部可控因素，進(jìn)一步優(yōu)化流程。知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)共享，避免重復(fù)犯錯(cuò)。2021/4/273項(xiàng)目范圍前期準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與交付報(bào)批報(bào)建土地獲取前期定位開(kāi)工前開(kāi)工后及竣工階段

前期準(zhǔn)備階段：土地屬性、用地條件、風(fēng)險(xiǎn)隱患、產(chǎn)品類型等因素對(duì)報(bào)批報(bào)建均會(huì)產(chǎn)生較大的影響。在開(kāi)工前的報(bào)批報(bào)建難度較大，拿到施工許可證后，后期一般較順利。后期報(bào)建報(bào)批速度的快慢將直接影響備案的進(jìn)程。2021/4/274工作概況房地產(chǎn)報(bào)批報(bào)建工作主要是辦理四大證件和后期竣工驗(yàn)收的相關(guān)工作：1、四大證件：2、各項(xiàng)驗(yàn)收工作國(guó)有土地使用證用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程施工許可證‘2021/4/275報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目基本流程流程目錄1、獲取土地2、修建性詳細(xì)規(guī)劃3、勘察及勘察審查4、單體方案及報(bào)建5、施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、審查6、消防、防雷審查7、繳費(fèi)辦理施工許可證8、開(kāi)工前期報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)9、開(kāi)工過(guò)程中報(bào)批報(bào)建10、開(kāi)工過(guò)程中報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)11、竣工備案12、竣工備案中報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)2021/4/276土地獲取依據(jù)國(guó)土儲(chǔ)備中心土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，向公司提出參與招、拍、掛的申請(qǐng)，同意后參加國(guó)土儲(chǔ)備中心土地使用權(quán)出讓活動(dòng)。持成交確認(rèn)書或出讓合同及紅線圖向規(guī)劃部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓金及契稅繳納憑證向土地局申請(qǐng)核發(fā)“國(guó)有土地使用證”。土地管理部門依據(jù)相應(yīng)資料，組織實(shí)地測(cè)繪，辦法國(guó)有土地使用證。2021/4/277修建性詳細(xì)規(guī)劃考察設(shè)計(jì)院，簽訂設(shè)計(jì)合同營(yíng)銷部依據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及現(xiàn)狀的分析調(diào)研確定產(chǎn)品發(fā)展定位、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、建筑風(fēng)格定位、主力戶型選擇等相關(guān)指標(biāo)，連同規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量文件一并交予設(shè)計(jì)院，進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)。修建性詳細(xì)規(guī)劃確定后，及時(shí)上報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行審批。審批進(jìn)行中隨時(shí)與規(guī)劃局、設(shè)計(jì)院溝通，進(jìn)行詳規(guī)的修改、完善和報(bào)批工作。報(bào)批完成后交納相應(yīng)費(fèi)用（1.8元/平米），重新辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。完成后期，設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付。2021/4/278勘察及勘察審查考察勘察單位，簽訂勘察合同后委托勘察單位依據(jù)詳規(guī)平面進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘探，此階段同時(shí)委托東營(yíng)市地震局進(jìn)行地震安全性檢測(cè)，出具檢測(cè)報(bào)告。跟蹤勘察單位現(xiàn)場(chǎng)勘察及勘察報(bào)告的出具。委托東營(yíng)市施工圖審查中心對(duì)勘察報(bào)告進(jìn)行勘察審查，完成勘察審查的相關(guān)工作，出具勘察審查合格書。完成后期勘察費(fèi)用的支付。2021/4/279單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建考察設(shè)計(jì)院，簽訂設(shè)計(jì)合同，委托設(shè)計(jì)院就前期規(guī)劃思路進(jìn)行單體設(shè)計(jì)。跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度，就相關(guān)問(wèn)題隨時(shí)進(jìn)行修改完善。單體三種方案完成后，上報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行審批。跟蹤審批進(jìn)程，就相關(guān)問(wèn)題及時(shí)與規(guī)劃局和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，完成方案報(bào)批，開(kāi)始施工藍(lán)圖設(shè)計(jì)。完成后期設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付2021/4/2710施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)建、審查編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工報(bào)批藍(lán)圖設(shè)計(jì)（土建）

。跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度，就相關(guān)問(wèn)題隨時(shí)進(jìn)行修改完善。報(bào)批藍(lán)圖完成后，上報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行審批。審批完成交納相應(yīng)費(fèi)用（2.0元/平米），辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。委托設(shè)計(jì)院，開(kāi)展施工藍(lán)圖設(shè)計(jì)（土建、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）。跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度，就相關(guān)問(wèn)題隨時(shí)進(jìn)行修改完善。施工圖完成后，報(bào)東營(yíng)市施工圖審查中心進(jìn)行施工圖審查。交清審查費(fèi)用（3.5-5元/平米），出具審查合格書。2021/4/2711施工圖消防、防雷、燃?xì)鈱彶榉謩e將施工圖交予東營(yíng)市消防支隊(duì)和東營(yíng)市氣象局進(jìn)行審查。跟蹤審查進(jìn)度，出具建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書和山東省防雷設(shè)計(jì)圖紙審核意見(jiàn)書。燃?xì)獠块T進(jìn)行燃?xì)鈧浒笇彶?，以便于后期燃?xì)馐┕を?yàn)收。就審核意見(jiàn)與設(shè)計(jì)院溝通后進(jìn)行回復(fù)。交清相關(guān)費(fèi)用，出具報(bào)告。2021/4/2712環(huán)評(píng)、排污申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表（環(huán)評(píng)報(bào)告）交清費(fèi)用（2.0元/平米），辦理排污申請(qǐng)。開(kāi)工前辦理完畢。2021/4/2713繳費(fèi)辦理施工許可證前提條件：建設(shè)資金落實(shí)情況證明；施工、監(jiān)理招標(biāo)完成；施工圖、人防、消防審查完成。辦理事宜：工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；施工安全監(jiān)督備案；檔案移交合同證明；人防許可證明；繳納費(fèi)用：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（255元/平米，容積率小于2.0）；新型墻體材料專項(xiàng)基金（10元/平米）；建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金（工程造價(jià)2.6%）；建設(shè)單位無(wú)拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明（工程造價(jià)2%）。2021/4/2714開(kāi)工前期報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)勘察過(guò)程中需要工程部現(xiàn)場(chǎng)派人，跟蹤勘察現(xiàn)場(chǎng)操作，并做好工程量的統(tǒng)計(jì)，便于后期結(jié)算。與設(shè)計(jì)單位簽訂委托設(shè)計(jì)合同，要經(jīng)考審委嚴(yán)格審查，確保合同的準(zhǔn)確性、充分性、完整性和有效性（注意留尾款（5%）予工程竣工備案一年后支付，以便于后期設(shè)計(jì)院的相應(yīng)服務(wù)得以快速有效實(shí)施）。設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)設(shè)計(jì)工作各個(gè)階段進(jìn)行控制，確保一切按策劃進(jìn)行，并組織各部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審后及時(shí)與設(shè)計(jì)院溝通（評(píng)審過(guò)程必須嚴(yán)肅、認(rèn)真，就相關(guān)問(wèn)題提出自己的意見(jiàn)，匯總后經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核以書面形式提交設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)完善，設(shè)計(jì)方案及施工圖出具后不再做較大的調(diào)整，避免反復(fù)報(bào)建）保存所有設(shè)計(jì)評(píng)審、更改、確認(rèn)和審批記錄。注意事項(xiàng)2021/4/2715遵守設(shè)計(jì)原則，滿足報(bào)建條件，例如消防要求，消防通道不小于6米，必須嚴(yán)格執(zhí)行，以減少反復(fù)報(bào)建的情況。辦理各項(xiàng)證件交納的相關(guān)費(fèi)用需要提前報(bào)資金使用計(jì)劃，以便于及時(shí)支付，以免延誤相關(guān)證件的及時(shí)辦理及時(shí)關(guān)注政府的新政策補(bǔ)貼（例如：太陽(yáng)能一體化、中水回收、新型外墻保溫應(yīng)用、承重與非承重墻、屋頂保溫隔熱技術(shù)、廚、衛(wèi)一體化技術(shù)、雨水利用、小區(qū)智能化系統(tǒng)、住宅產(chǎn)業(yè)化等），將相關(guān)政策動(dòng)態(tài)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。設(shè)計(jì)過(guò)程中、報(bào)建過(guò)程中充分考慮公司的利益，做到工作最優(yōu)化（例如：各項(xiàng)交納的費(fèi)用可以申請(qǐng)緩繳的，及時(shí)辦理緩繳協(xié)議；設(shè)計(jì)過(guò)程中考慮增加車庫(kù)數(shù)量等都是考慮經(jīng)濟(jì)效益的舉措）。2021/4/2716關(guān)注國(guó)家、山東省、東營(yíng)市的各項(xiàng)政策和法律法規(guī)，如：房地產(chǎn)管理法、建筑法、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等，更好的完成各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作。2021/4/2717開(kāi)工過(guò)程中的報(bào)批報(bào)建聯(lián)系規(guī)劃局進(jìn)行工程放線及后期驗(yàn)線工作(4488元/棟）；迎接施工過(guò)程中的各項(xiàng)檢查；節(jié)能采用新型節(jié)能材料驗(yàn)收；消防產(chǎn)品工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際應(yīng)用抽檢；市政開(kāi)入口、市政配套設(shè)計(jì)（質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)）等報(bào)批2021/4/2718開(kāi)工過(guò)程中報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)施工過(guò)程中政府部門進(jìn)行的驗(yàn)收工作必須有相應(yīng)的工程施工人員或項(xiàng)目經(jīng)理的陪同，以便于隨時(shí)準(zhǔn)備相應(yīng)資料和與檢查人員取得有效溝通，以免造成不必要的誤會(huì)及損失。政府部門有相關(guān)要求的施工材料（例如：節(jié)能認(rèn)定證書的產(chǎn)品）和施工規(guī)范（例如：防護(hù)欄桿）必須嚴(yán)格執(zhí)行，做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，保障相關(guān)驗(yàn)收工作的順利進(jìn)行，以免造成施工過(guò)程中及后期竣工驗(yàn)收時(shí)的不合格，給后期工作帶來(lái)不必要的麻煩和不得已的返工造成的經(jīng)濟(jì)損失。各分項(xiàng)工程完工時(shí)，工程部及時(shí)通知報(bào)批報(bào)建部門，按照要求及時(shí)與各政府部門完成相應(yīng)的驗(yàn)收工作，為后期工作做好鋪墊（例如：前期節(jié)能辦進(jìn)行節(jié)能驗(yàn)收的工程，后期才能返還墻改基金）。注意事項(xiàng)2021/4/2719竣工備案1、準(zhǔn)備相應(yīng)資料。2、完成以下驗(yàn)收和證明文件開(kāi)具工作；環(huán)保驗(yàn)收：在城市排水許可證（水質(zhì)監(jiān)測(cè)費(fèi)1500元/次、破壞綠化費(fèi)用）辦理完成的前提下，申請(qǐng)東營(yíng)區(qū)環(huán)保局進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收，出具環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收合格書節(jié)能驗(yàn)收：質(zhì)檢站驗(yàn)收完成后，申請(qǐng)墻改辦進(jìn)行節(jié)能驗(yàn)收，出具節(jié)能驗(yàn)收認(rèn)定合格書（1元/平米，門窗1000元/組）。人防驗(yàn)收：結(jié)清相關(guān)費(fèi)用（占地面積：600-2000元/平米），申請(qǐng)市人防辦進(jìn)行人防驗(yàn)收，出具人防許可證。避雷驗(yàn)收：避雷設(shè)施安裝完成后，申請(qǐng)氣象局進(jìn)行避雷驗(yàn)收，出具防雷裝置驗(yàn)收合格證。2021/4/2720消防驗(yàn)收：消防設(shè)施安裝完成后，消防電檢合格后（1.5元/平米），申請(qǐng)市消防支隊(duì)進(jìn)行消防驗(yàn)收，出具消防驗(yàn)收意見(jiàn)書（消防產(chǎn)品送檢，PVC線管和保溫板，簽合同時(shí)明確由施工單位送檢）。燃?xì)怛?yàn)收：室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)施安裝完成后，申請(qǐng)燃?xì)庹具M(jìn)行燃?xì)怛?yàn)收，出具燃?xì)怛?yàn)收合格書。規(guī)劃驗(yàn)收：市政、綠化、消防、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量完成后，申請(qǐng)規(guī)劃局進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，出具建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證（1000元/棟）。清欠辦出具的無(wú)拖欠證明文件建筑企業(yè)養(yǎng)老保證金管理辦公室出具的證明文件3、其它工作：供暖接入申請(qǐng)：工程入住達(dá)到一定比例，即可申請(qǐng)接入供暖2021/4/2721與清欠辦溝通辦理結(jié)清項(xiàng)目資金返還。與墻改辦溝通辦理墻改基金返還。2021/4/2722竣工備案中報(bào)批報(bào)建注意事項(xiàng)各分項(xiàng)工程完成前需要提前通知報(bào)批報(bào)建部門，以便于更及時(shí)上報(bào)各部門，等待各職能部門的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收?？⒐浒高^(guò)程中各項(xiàng)資料的準(zhǔn)備工作中，需要工程部積極配合（督促施工方的各項(xiàng)資料）?？⒐浒高^(guò)程中驗(yàn)收工作，需要工程部各項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人配合完成（準(zhǔn)備相應(yīng)資料，陪同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收）。注意事項(xiàng)2021/4/2723對(duì)外、對(duì)內(nèi)聯(lián)系部門及業(yè)務(wù)一覽表部門溝通辦理事宜部門溝通辦理事宜規(guī)劃局修建性詳細(xì)規(guī)劃市政局排水許可單體方案燃?xì)廪k燃?xì)怛?yàn)收、燃?xì)鈧浒笀?bào)批藍(lán)圖人防辦人防證明施工圖人防驗(yàn)收東營(yíng)市施工圖審查中心勘察審查氣象局避雷審查施工圖審查避雷驗(yàn)收墻改辦節(jié)能驗(yàn)收清欠辦無(wú)拖欠證明節(jié)能檢查施工方投訴處理門窗氣密性檢測(cè)勞保辦養(yǎng)老保障金證明環(huán)保局環(huán)保驗(yàn)