居住區(qū)規(guī)劃淺談

2010年12月3日演示綱要規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃與成本控制規(guī)劃概念產(chǎn)品構(gòu)成開發(fā)成本測算與新都市主義土地價值分析產(chǎn)品定位綠色建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)道 路系統(tǒng)景 觀系統(tǒng)空 間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計 贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本市場引爆點(diǎn)產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)不同產(chǎn)品定位，相同容積率下，有不同的產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成不同種類型產(chǎn)品形成的組團(tuán)，有相對固定的容積率。容積率介于1.0-2.0的小區(qū)，可由容積率不同的多種類型產(chǎn)品組團(tuán)組合而成。百米高層18

F11

F6

F4.5

F洋房疊拚聯(lián)排類獨(dú)棟獨(dú)棟2.5-3.51.8-2.51.6-1.81.2-1.51.0-1.20.8-1.00.6-0.80.5-0.60.3-0.4規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)不同產(chǎn)品定位，相同容積率(1.0-2.0)下，有不同的產(chǎn)品構(gòu)成案例一 容積率

2.0產(chǎn)品組合：低層(聯(lián)排、疊拼、類獨(dú)棟)+大高層（33F）產(chǎn)品構(gòu)成天津中信案例二 容積率

1.8產(chǎn)品組合：低層(聯(lián)排、疊拼)+大高層（31F-34F）針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理福州紅樹林商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)案例三容積率2.0產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品組合：4.5F洋房、6.5F多層、11F、18F、25F、33F沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成案例四容積率

2.0產(chǎn)品組合： 11F、18F沈陽保利產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析用以判斷場地各個位置最適合的用途：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析分析方法規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析影響因素土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)根據(jù)各項目具體道路、景觀、建構(gòu)筑物性質(zhì)、條件的不同，給以不

同的權(quán)重。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析影響鏈條根據(jù)客戶定位不同，賦予不同的權(quán)重。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析所有點(diǎn)的土地價值集合，構(gòu)成土地價值地圖。表達(dá)方式場地上某點(diǎn)的環(huán)境影響因子對建筑使用(居住或商業(yè)用途)關(guān)注的影響力疊加，形成該點(diǎn)的土地價值(居住價值或商業(yè)價值)。居住價值地圖單點(diǎn)影響評價規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)用地周邊環(huán)境條件收集與分類道路影響力分析建構(gòu)筑物影響力分析居住價值評價商業(yè)價值評價土地價值分析

完整版(晶格圖)長春萬科規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析

簡版(條帶圖)周界環(huán)境條件收集環(huán)境影響分析居住和商業(yè)價值評價天津中航規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式土地價值分析高居住價值的地塊=高端產(chǎn)品與市場狀況、項目開發(fā)策略有關(guān)空間系統(tǒng)樓市興旺、快進(jìn)快出型項目：高端產(chǎn)品放在居住價值最高的地段，依靠高端產(chǎn)品抬高整個項目的檔次和競爭力；樓市不景氣、持久戰(zhàn)型項目：留出土地價值高的地段給尾盤檔次低的產(chǎn)品，為低端產(chǎn)品保存競爭實力。

分期策略銷售策略高利潤率的考慮：高層產(chǎn)品出房量大，與土地價值高的地塊組合提升產(chǎn)品價值，比同一場地布置出房量

物業(yè)管理小的高端產(chǎn)品產(chǎn)生的銷售總額更高。商業(yè)與社區(qū)與產(chǎn)品類型及不同類型產(chǎn)品對特定場地影響因子的敏感度有關(guān)高端產(chǎn)品（別墅、洋房、多層）本身對土地居住價值的敏感度不像低端產(chǎn)品那么高，地點(diǎn)不會對單價產(chǎn)生太大影響；低層產(chǎn)品對游賞型景觀（如綠地、游園）和近地干擾因子（人車流）敏感，對觀賞/遠(yuǎn)眺型景觀（開闊的江河湖面）不敏感；高層產(chǎn)品反之。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析案例一快速路低居住價值區(qū)天津中信規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)土地價值分析案例二原始方案：土地價值最高地帶全部布置高端產(chǎn)品調(diào)整方案：將一部分高層布置在景觀價值最高的地塊青島萬科四季花城青島萬科四季花城產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)并聯(lián)式小區(qū)路自各組團(tuán)外繞行，作用為組團(tuán)界限；各個組團(tuán)出入口均與小區(qū)路掛接，形成并聯(lián)組團(tuán)；便于組團(tuán)分期建設(shè)和門禁管理。串聯(lián)式組團(tuán)路首尾相接，穿越多個組團(tuán)后與上一級路網(wǎng)掛接；各個組團(tuán)形成串聯(lián)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)小區(qū)路與組團(tuán)的關(guān)系規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)并聯(lián)式組團(tuán)串聯(lián)式組團(tuán)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)小區(qū)路與組團(tuán)的關(guān)系成都一九八成都一九八規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)組團(tuán)路與樓宇的關(guān)系外圍式適用情況：高層及多層組團(tuán)車行路、地面停車位及回車場僅設(shè)于組團(tuán)外圍（樓宇山墻側(cè)）；停車后自組團(tuán)外

側(cè)步行進(jìn)入宅間；減少對組團(tuán)內(nèi)部的干擾；天津中航規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)組團(tuán)路與樓宇的關(guān)系進(jìn)入式適用情況：低層及多層組團(tuán)機(jī)動車道通至宅前規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

道路結(jié)構(gòu)人車合流適用條件：低層組團(tuán)機(jī)動車數(shù)量較少，居民停車于各自的私家車庫；人車流線平行設(shè)置。道路系統(tǒng)入戶方式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)人車分流適用條件1：高層社區(qū)/組團(tuán)機(jī)動車數(shù)量多，車流密度大，干擾嚴(yán)重；立體分流：組團(tuán)內(nèi)部不設(shè)機(jī)動車道和地

面停車位，居民機(jī)動車全部自位于組團(tuán)

外圍的入口進(jìn)入地下；地面為人行系統(tǒng)，僅供消防車及市政服務(wù)車輛（如垃圾收

集車、搬家送貨車）通行。道路系統(tǒng)入戶方式深圳大沖村改造規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)人車分流/部分合流適用情況2：多層社區(qū)/組團(tuán)機(jī)動車數(shù)量較多，車流干擾一般嚴(yán)重；平面分流：采取車行路線與景觀系統(tǒng)（主要人行路線）盡可能不并行的方式；并行部分需要更寬的建筑間距，降低土地使用效率；道路系統(tǒng)入戶方式天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

道路結(jié)構(gòu)車行入口盡量單獨(dú)設(shè)置；人行入口和車行入口盡量不設(shè)置在同一處；道路與出入口主入口為人行及形象入口；當(dāng)人行入口和車行入口設(shè)置在一處，應(yīng)設(shè)計引導(dǎo)分流、避免人車流交叉的設(shè)施。沈陽新世界規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)

空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

道路結(jié)構(gòu)平面分流方式下人車流線沖突點(diǎn)的處理立體交叉行人優(yōu)先的道路線型設(shè)計西安振業(yè)天津萬科水晶城產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀均好性在均權(quán)思想的指導(dǎo)下，景觀資源按產(chǎn)品類型進(jìn)行合理的共享劃分；各個檔次的產(chǎn)品都有服務(wù)于本身的組團(tuán)景觀；三級綠化/四級綠化；天津水晶城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)區(qū)別主要景觀和組團(tuán)景觀；主要景觀區(qū)與組團(tuán)景觀以步行路線建立可達(dá)性。天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)入口景觀與主要景觀區(qū)以步行系統(tǒng)串接；沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)價值疊加各檔品質(zhì)景觀的分配與產(chǎn)品序列一致：最高檔的產(chǎn)品占有最優(yōu)質(zhì)的資源；天津海河新天地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)入口景觀重點(diǎn)打造；如毗鄰風(fēng)景資源，在靠景區(qū)一側(cè)設(shè)置小區(qū)主入口(或形象入口)；給購房者制造良好環(huán)境的第一印象。規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對入口形象的考慮形象入口功能入口桃花潭景區(qū)西安振業(yè)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)團(tuán)塊狀：高層組團(tuán)，利用前后較寬的

樓宇（日照）間距，以周圈

的樓宇圍合，形成景觀大院；帶狀：多層組團(tuán)，在樓宇山墻之間形成帶形景觀空間；規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對中心景觀的考慮西安永坤浐灞呼和浩特濱海新城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)對外部景觀的利用江

景濕地景觀福州紅樹林產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)之

空間系統(tǒng)圍合式

Vs 組團(tuán)式沈陽新世界天津水晶城規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)軸線的形成西安振業(yè)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)

之

景觀系統(tǒng)軸線的形成西安永坤浐灞產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計提供何種附加值？實用類附加值品質(zhì)類附加值針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計提供附加值的方式可拼合戶型下沉庭院底townhouse情景入戶入戶花園空中苑館通高苑館假飄窗跳躍陽臺寬大陽臺露臺層半復(fù)式靈動分隔家庭廳回廊式空間實用類戶型小變大√√贈面積√√√品質(zhì)類庭院生活感√√√√另類優(yōu)質(zhì)生活√√√√√√√√針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略限定項目如何“切蛋糕”、“拼圖”的游戲規(guī)則的重要條件，對設(shè)計的影響包括：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略了解分期的目的：規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略各期規(guī)模一般情況下，一個鍋蓋能捂住的鍋的大?。航ㄖ娣e10萬平米(7-14萬)。后期，地主家開始有余糧，可以置辦大鍋蓋和捂住大鍋。濟(jì)南長清臨沂青啤規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略規(guī)劃配合建設(shè)分期及分期管理規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略各期產(chǎn)品線整個項目以某(一、兩)種特色產(chǎn)品為主線，貫穿于各期。天津水晶城天津金地規(guī)劃要保證所劃每期地塊都包含該種特征性產(chǎn)品，混搭其他種產(chǎn)品，各期容積率走勢平滑連續(xù)。特征性產(chǎn)品在各期內(nèi)的份額可能有所不同，但使得整個項目的肌理比較均勻。各地塊的先后開發(fā)順序與該塊內(nèi)的產(chǎn)品沒有太大關(guān)聯(lián)。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略各期產(chǎn)品線沒有主線產(chǎn)品，各期產(chǎn)品

推陳出新，形成一定走勢。各期產(chǎn)品連續(xù)性強(qiáng)，但首

盤和尾盤產(chǎn)品類型可能相

差極大。臨沂青啤每個地塊布置相對單一的

產(chǎn)品，或幾種相近的產(chǎn)品。造成各地塊設(shè)定的容積率

呈階梯式變化，并且沿地

塊排列出一定走勢。各地塊的先后開發(fā)順序與該塊內(nèi)的產(chǎn)品嚴(yán)重相關(guān)。規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略

物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計分期策略各期開發(fā)走勢產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計銷售策略成品銷售期房銷售分期銷售一次傾銷規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計示范區(qū)設(shè)計案例銷售策略天津金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計示范區(qū)設(shè)計案例銷售策略天津水晶城產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計物業(yè)管理門禁系統(tǒng)二級管理模式(常規(guī)設(shè)計)規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計物業(yè)管理門禁系統(tǒng)三級管理模式規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計物業(yè)管理門禁系統(tǒng)BLOCK級管理的設(shè)計規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式

分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)針對開發(fā)的設(shè)計，小區(qū)路和組團(tuán)路系統(tǒng)的設(shè)計，產(chǎn)生盡量少的出入口（與上級路的連接點(diǎn)）減少物業(yè)運(yùn)營成本。物業(yè)管理出入口數(shù)量沈陽保利產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)規(guī)劃構(gòu)成規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系配套型沈陽金地規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系造鎮(zhèn)型臨沂青啤沈陽棋盤山規(guī)劃構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成土地價值分析規(guī)劃結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)景觀系統(tǒng)空間系統(tǒng)針對開發(fā)的設(shè)計贏利模式分期策略銷售策略物業(yè)管理商業(yè)與社區(qū)商業(yè)與社區(qū)的關(guān)系萬達(dá)型北京石景山萬達(dá)廣場寧波萬達(dá)廣場濟(jì)南萬達(dá)廣場開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位通過各類型產(chǎn)品對應(yīng)的容積率、造價、售價，以純數(shù)學(xué)計算建立開發(fā)效益與可成立的產(chǎn)品構(gòu)成的關(guān)系，幫助產(chǎn)品定位的決策，作為設(shè)計任務(wù)下達(dá)。規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本臨沂青啤開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測算案例規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測算案例臨沂青啤規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測算案例諸城誠通規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本地上地下總建筑面積：S’未知貨值原地塊總面積總貨值（萬）已建均價已建總面積已建總貨值剩余總貨值（含地下）剩余總貨值(地上）建議單價（萬）待建面積（含地下）待建面積（平方米）容積率（地下）容積率(地上）方案A104726.00188506.801.3057292.0074479.60114027.2091221.761.2095022.6776018.131.010.81方案B104726.00188506.801.4057292.0080208.80108298.0086638.401.3580220.7464176.590.850.68方案C104726.00188506.801.5057292.0085938.00102568.8082055.041.5068379.2054703.360.720.58故有以下公式(一):57292*D1+S’*D2=18.85(D1,D2為地塊均價,且12000<D1<18000,S’為未建地塊地上地下綜合建筑面積)由此可得:結(jié)論(一):未建地塊的產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度,選型和均價取決于已建地塊的均價當(dāng)已建地塊取不同的均價,未建地塊的地上容積率將隨之變化:已建地塊未建地塊二期地塊總價值: 18.85億開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位北京昂展金碧湖地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測算案例二期基地的已知條件:已建地塊用地面積：

127093平方米地上地下總建筑面積：57292平方米未建地塊用地面積：

94321平方米規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)分析和指標(biāo)測算案例(續(xù)上頁)假設(shè)未建地塊可能有四種產(chǎn)品獨(dú)棟別墅,類獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,類聯(lián)排別墅有公式(二):S1*K1*D1

+

S2*K2*D2

+

S3*K3*D3

+

S4*K4*D4

=

S*K*DS1

+

S2

+

S3+S4=S=943211、K1=產(chǎn)品1獨(dú)棟別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗值0.4K2=產(chǎn)品2類獨(dú)棟別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗值0.7K3=產(chǎn)品3類聯(lián)排別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗值0.77K4=產(chǎn)品4聯(lián)排別墅地上常規(guī)容積率,取經(jīng)驗值0.8K =本地塊地上總?cè)莘e率,2、S1,2,3,4=產(chǎn)品地上總面積3、D1,2,3,4=產(chǎn)品單價D1=產(chǎn)品1獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品單價,取假設(shè)值1.8萬元/smD2=產(chǎn)品2類獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品單價,取假設(shè)值1.5萬元/smD3=產(chǎn)品3類聯(lián)排別墅的產(chǎn)品單價,取假設(shè)值1.3萬元/smD4=產(chǎn)品3聯(lián)排別墅的產(chǎn)品單價,取假設(shè)值1.0萬元/sm因為S是定值,K*D這個乘積值是衡量一種別墅產(chǎn)品對總利潤的貢獻(xiàn)度

四種產(chǎn)品K*D貢獻(xiàn)度排序為類獨(dú)棟別墅>類聯(lián)排別墅>獨(dú)棟別墅>聯(lián)排別墅結(jié)論:類獨(dú)棟別墅的K*D值最高，應(yīng)是主打產(chǎn)品獨(dú)棟別墅的K*D雖低，但有助提高樓盤形象，可在價值高的區(qū)域部置聯(lián)排別墅K*D值很低且無助提高樓盤形象，可以不予考慮開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本總圖設(shè)計與小市政成本市政管線直埋式或管廊(共同溝)與建筑間距控制市政管線直埋：節(jié)省土建成本；各條管線之間需要一定的保護(hù)距離，需要較寬的建筑間距。管廊(共同溝)造價提高；管線之間距離縮小，可壓縮建筑間距。開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本景觀設(shè)計與景觀成本重點(diǎn)打造部分：入口景區(qū)、核心景區(qū)原有植被保留，幫助節(jié)省成本天津水晶城重慶建設(shè)廠開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與建造成本規(guī)劃與成本控制規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本不同類型產(chǎn)品的適宜停車方式規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本

洋房半地下室停車、半地下

私人車庫停車、及地面停車規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本多層半地下停車規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本多、高層混合社區(qū)停車規(guī)劃天津中航規(guī)劃與成本控制開發(fā)成本測算與產(chǎn)品定位總圖設(shè)計與小市政成本景觀設(shè)計與景觀成本停車系統(tǒng)與

建造成本停車系統(tǒng)與建造成本地面停車位的處理地面車位盡量布置在山墻側(cè)面，減少對住戶的干擾綠化停車帶，以喬木提供遮蔭提供地上車庫或遮棚；靠組團(tuán)側(cè)車庫外墻以兩層交錯綠化網(wǎng)作為防護(hù)。天津中新生態(tài)城萬通新都市主義綠色建筑市場引爆點(diǎn)規(guī)劃概念規(guī)劃概念新都市主義綠色建筑市場引爆點(diǎn)新都市主義（New

Urbanism）New

Urbanism是一種城市設(shè)計潮流，發(fā)起人是幾個建筑師。繼承現(xiàn)代主義前輩的理想，把改造社會作為己任。一個目標(biāo)就是要造就社會各階層和諧共生的環(huán)境。在資本主義社會只能是個烏托邦。主要是針對美國郊區(qū)的UrbanSprawl現(xiàn)象，提出在郊區(qū)建設(shè)中要回歸都市的形態(tài)（和生活）?，F(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到Brown

Field(棕地再開發(fā))或者是Downtown

Revitalization(舊區(qū)更新)