房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的信息管理教材

房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的信息管理教材房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務動作中的重要資源，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的無形財富。如何有效利用和管理房地產(chǎn)經(jīng)紀信息，將信息這一重要資源的使用價值發(fā)揮出來，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀門的店長來說，是十分重要的。而隨著上海市存量房經(jīng)紀合同和交易合同備案系統(tǒng)的開通，房地產(chǎn)經(jīng)紀門店店長還需要按照相關(guān)規(guī)定做好網(wǎng)上認證、備案和全面熟悉這一操作系統(tǒng)等工作。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息概述一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義信息是指可以傳、傳送的消息，也指對客觀事物的反映，從本質(zhì)上看，信息是對社會、自然界的事物特征、現(xiàn)象、本質(zhì)及規(guī)律的描述。通過信息，可以減少或消除風險發(fā)生的可能性。隨著現(xiàn)代科學技術(shù)的進步與生產(chǎn)力的發(fā)展，社會生產(chǎn)的專業(yè)化分工越來越紅，經(jīng)濟活動日益網(wǎng)絡化，使得經(jīng)濟活動效率的提高更多地依賴信息傳輸和利用的效率。由于信息所傳遞的內(nèi)容可以優(yōu)化資源配置，帶來財富，推動社會進步，因此將它視為無形財富。信息可以為為客觀信息和人工信息?？陀^信息是指客觀存在的信息，是來自物質(zhì)世界的和已經(jīng)發(fā)生的;人工信息是指客觀信息經(jīng)過人腦加工而成的信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務的信息。它通常包括四個方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。這四個方面缺一不可，沒有房源信息猶如無米之炊;沒有客戶信息，就找不到服務對象;沒有市場信息，就無法把握市場的脈搏;沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀信息，就無法掌握行業(yè)發(fā)展和競爭對手的實際情況，無法在競爭中立于不敗之地。與其它信息一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息也是由若干要素組成的，一般來講，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素主要有語言要素、內(nèi)容要素和載體要素三方面組成。語言是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息可以用文字性語言（包括數(shù)字）表現(xiàn)，也可以用形象性語言（如圖畫）來表現(xiàn)。內(nèi)容則是關(guān)于其所涉及對象（如房源）的表象、屬性、特征、本質(zhì)和運動規(guī)律等確定性描述。信息本身不具有實體物質(zhì)形態(tài)，必須依附于某一介質(zhì)或載體如紙張、膠片、磁帶、磁盤等才能被傳遞、加工和整理。通過一則房地產(chǎn)廣告，可以直接了解這三個要素是如何構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的。例如，某新樓盤推出的報紙廣告，為了讓消費者注意，發(fā)展商用了一個版面的篇幅。首先映入人們眼簾的是圖片與文字，圖片、文字就是一種書面語言。通過這些書面語言，展現(xiàn)了關(guān)于樓盤具體情況的內(nèi)容要素，如樓盤所在的地理位置、小區(qū)的周圍環(huán)境、小區(qū)的內(nèi)部裝飾、智能化情況、樓盤的價格及售樓地址、發(fā)展商名稱等許多內(nèi)容，報紙是載體要素。以上所述的語言、內(nèi)容并不能孤立存在，要依附于報紙這一物質(zhì)載體，傳遞到千家萬戶并得以保存。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的特征信息的性質(zhì)、作用及時效，是由消息和信號所含的具體內(nèi)容和意義來決定的。人們是通過信息來認識事物的，因此要求信息從不同側(cè)面來反映事物的某些特征。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息既具有一般信息所具有的共同特征，又具有一些自身的個性特征，具體而言，包括以下五個方面：（1）共享性。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息具有正外部性，不會因為使用者的增加而減少每個使用者所獲得的信息。信息的共享很重要，通過共享，使更多的人獲得信息，給更多的人帶來價值，最后使整個社會的經(jīng)濟效益增加。但是并不是所有信息都需要共享，對于一些機密或具有排他性的信息，應注意保護。（2）多維性。一條房地產(chǎn)經(jīng)紀信息在具有不同的價值觀或不同的認識層次的人那里會有不同的價值含義。房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們需求的變化，會使人們在不同時段、不同環(huán)境下對同一房地產(chǎn)經(jīng)紀信息有不同的認識，當經(jīng)紀信息的屬性和內(nèi)容與人們的需求相聯(lián)系時，其使用價值就能發(fā)揮出來。（3）積累性。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的價值并不是一次性的，它常?？梢灾貜褪褂?，而且隨著信息的積累，將會有新的價值產(chǎn)生。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須注意這一點，在信息使用后，也要加以保存，不能以為使用過就丟棄一旁，通過對積累信息的分析還能加深對市場的了解。（4）時效性。人們的需求是不斷變化的，房地產(chǎn)市場也是不斷變化的。隨著時間的推移，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的使用價值將會逐漸減少。（5）增值性。通過經(jīng)紀信息的傳遞，使獲得信息的人大大增加，由于每個人掌握的信息并不會因此而減少，就會使整個社會的總經(jīng)濟效益增加;通過將大量相關(guān)的信息綜合分析能夠得到新的信息;通過對經(jīng)紀信息的收集、加工和整理，將其物化于房地產(chǎn)實物上，還能增加房地產(chǎn)實物的附加值。（6）復雜性。因為房屋是一種復雜的新產(chǎn)品，它包含的信息之多是其他新產(chǎn)品無法相比的。因此，交易這種商品所涉及的信息非常寵雜。一般而言經(jīng)紀人應該掌握的房源信息就包括：房屋的權(quán)屬、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、位置、配套設(shè)施、鄰里狀況、價值屬性、委托信息，賣家信息等等，再加之客源信息、市場信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀信息就更復雜了。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟信息的作用從特定意義上講，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動和房地產(chǎn)經(jīng)紀人本身是由于房地產(chǎn)市場主體對房地產(chǎn)信息的需求而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)交易雙方通常并不知道交易對方的存在，也不可能完全掌握房地產(chǎn)市場上所有的供求信息，或是雖然能夠獲得有用信息，但需支付大于有用信息所帶來收益的費用。房地產(chǎn)市場就是一個信息不充分的市場，房地產(chǎn)信息的不對稱會導致市場機制失靈、市場效率低下等現(xiàn)象。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人就是要通過自己所掌握的大量經(jīng)紀信息將閑置資源加以利用，來降低市場效率低下等不利情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要資源，是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀亂動的前提。具體而言，它有以下三方面的作用：實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能房地產(chǎn)交易的成功與否就在于是不是能夠找到匹配的交易雙方。客戶由于受到自身情況的限制，缺乏充分的信息，所以常常不能找到合適的交易對象。房地產(chǎn)經(jīng)紀人由于掌握了一定的房地產(chǎn)信息并具備針對問題快速有效搜集信息的技能，因而能盡快找到匹配的交易雙方，使交易盡早完成，從而實際房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本功能。2、有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值房地產(chǎn)經(jīng)紀人擁有的許多房地產(chǎn)經(jīng)紀信息能夠使房地產(chǎn)經(jīng)紀人更好地為客戶服務，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值。在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳遞有價值的信息，就能讓開發(fā)企業(yè)及時地了解市場狀況，減少盲目開發(fā)，提高房地產(chǎn)的有效供給，增加企業(yè)的經(jīng)營效益;向消費者提供有用的信息，能使消費者在交易過程中減少人力、物力、財力付出;通過向交易雙方提供信息，可在一定程度上避免因信息不對稱而使交易處于優(yōu)勢而另一方處于劣勢，減少交易糾紛，規(guī)范房地產(chǎn)市場。3、有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息還有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)充分了解和把握同行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，及時有效地修正自身的業(yè)務運作方式，提高業(yè)務運作水平，從而活躍和規(guī)范整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理的原則1、重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性由于房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的紛繁復雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動所需要的信息不是零星的、孤立的、個別的，而必須是大量的、系統(tǒng)的、連續(xù)的。它不僅數(shù)量大，而且涉及到房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的方方面面，通過有效結(jié)合才能有全面的認識。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動總是不斷發(fā)生、向前發(fā)展的，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀信息也總是不斷產(chǎn)生，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀人要不斷地收集、加工、傳遞和利用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息，通過連續(xù)地，及時地了解房地產(chǎn)市場的變化和趨勢，使房地產(chǎn)經(jīng)紀活動順利進行。2、加房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性房地產(chǎn)經(jīng)紀信息直接作用于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的過程之中，而這種活動的人們有意識、有目的的自覺行為，因此它具有比其他信息更明顯的目的性特征。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理，包括收集、加工、整理和利用都應針對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的目的，如某一個樓盤的銷售、套房源的出售，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)自己所專注的某類市場，某類客戶。只有這樣，才能將信息資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。3、提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性由于房地產(chǎn)市場環(huán)境和市場主體都在不斷地發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的有時效性也隨時間而發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用應提高時效性。一方面要及時更新信息庫中的信息內(nèi)容，另一方面要提高信息利用效率，盡量使信息在最短的時間內(nèi)發(fā)揮作用。如根據(jù)市場信息，政策信息，以提升服務附加值等。4、促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡化計算機網(wǎng)絡技術(shù)的發(fā)展，已使得信息的處理更為快速，信息的傳遞更為便捷。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)而言，在房地產(chǎn)經(jīng)紀信息利用中引入計算機網(wǎng)絡可改變原有的信息管理、查詢方式，提高經(jīng)濟效率。網(wǎng)絡傳遞的多媒體信息包括漢字、圖片以及三維動態(tài)模擬，其傳遞的信息量也不是傳統(tǒng)媒體所能企及的，而且計算機網(wǎng)絡可以突破時間、空間的限制，能夠在不同地方、任何時間為客戶提供服務。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應積極促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息網(wǎng)絡化。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的搜集房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中十分重要的資源，但經(jīng)紀信息不是自然而然地被經(jīng)紀人掌握，而是要通過有意識、有目的的勞動才能將其搜集起來。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀信息量大覆蓋面寬，所以搜集應從多個方面入手。通?？蓮囊韵峦緩竭M行搜集：1、收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息在現(xiàn)代社會，媒體在信息的傳播中起了重要的作用。大量房地產(chǎn)經(jīng)紀信息通過報紙、廣播、電視、雜志以及正式出版的文獻等媒介向外傳送，這是搜集房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的重要途徑。2、從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息有些房地產(chǎn)經(jīng)紀信息并不是通過大眾媒體傳播的，需要通過派人磋商和發(fā)函聯(lián)系等方式才能獲得，如樓書、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部刊物等。3、現(xiàn)志收集由于房地產(chǎn)的不可移動性，以及內(nèi)容多樣而且復雜，房源方面的信息一般需要實地考察、現(xiàn)場調(diào)查后才能獲得感性的認識和準確的信息，同時也可以排除一些不準確的信息。4、利用網(wǎng)絡獲取隨著信息化的日益發(fā)展，網(wǎng)絡成為獲取信息的便捷途徑。房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以足不出戶，在任何時間通過網(wǎng)絡獲取信息。主要有以下幾條途徑：（1）利用互聯(lián)網(wǎng)收集信息;（2）利用聯(lián)機系統(tǒng)收集;（3）利用商情數(shù)據(jù)庫收集。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的整理通過各種渠道的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息，其本身的內(nèi)容、形式各種各樣，這給查詢、儲存、利用帶來了很大的難度，所以需要進行房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理。在日常的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人所獲得的經(jīng)紀信息由于來源與口徑的不同，會有許多重復、交叉和矛盾，這也需要經(jīng)紀人對信息進行加工整理。通過加工整理使無序的信息有序化，便于使用和管理。加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環(huán)節(jié)。1、鑒別房地產(chǎn)經(jīng)紀人使用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的過程中，必須注意信息的準確性，虛假的信息既會造成使用的困難，也會使客戶對經(jīng)紀人的信用產(chǎn)生懷疑。鑒別就是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。2、篩選篩選就是對已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息進行挑選。在挑選的過程中，既要考慮到當前的需要，又要考慮到以后的需要。在考慮當前需要中主要考慮信息的濃度，而后者則主要考慮信息的廣度。通過篩選，可以減少信息的數(shù)量，將無用信息刪除，將有用的信息保留，這樣既減少以后幾個整理加工步驟的工作量，又減少以后查詢所需的時間。3、整序整序就是將不同的、雜亂無序的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息按按一定標準、方法加以整理歸類。整序的主要方法就是分類，將相同的信息歸為一類，將性質(zhì)相似的類別排在一起。這樣做的目的是為了便于查詢，能夠減少查詢時間。4、編輯編輯就是對整序的信息進行具體的文字整理過程，是整個加工整理過程中最關(guān)鍵的工作。在編輯的過程中要注意簡單明了，重點突出，同時要注意語言表達的準確性。5、研究前面的幾個步驟還是停留在比較低的層次上，而研究就不同了，它是一種較高層次上，而研究就不同了，它是一種較高層次的信息加工整理步驟。它是在對大量信息綜合分析的基礎(chǔ)上，經(jīng)過分析、判斷、思考，產(chǎn)生具有濃度和新價值的信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)常研究，以產(chǎn)生新的信息并提高自身的判斷、思考能力。信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現(xiàn)出來。其中表格又是最常見的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對本機構(gòu)業(yè)務類信息的整理，通常采取這種表現(xiàn)形式，一般可分為日報表、周報表、月報表等。日報表一般就是將當日發(fā)生的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息加以歸類，主要以數(shù)據(jù)為主。周報表是在日報表的基礎(chǔ)上，通過將7天的晶報表數(shù)據(jù)匯總得出，除了數(shù)據(jù)的匯總，還附有一些文字分析，闡述本周的房地產(chǎn)經(jīng)紀情況，分析原因等。月報表是建立在周報表的基礎(chǔ)上，文字的分析更為詳細，并預測未來房地產(chǎn)經(jīng)紀情況的變動。在房地產(chǎn)經(jīng)紀客觀信息表格中，有一種非常重要的表格——客戶登記表。來人登記表是客戶資料中最重要的報表。通過來人登記表可以反映客戶人數(shù)的變化、所屬區(qū)域變化、產(chǎn)生客戶區(qū)域變化的原因;可以反映客戶需求的變化以及變化的原因;可以反映政策的變化導致銷售的變化以及退戶的人數(shù)、原因等。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)客觀信息和業(yè)務活動，分析、研究而產(chǎn)生的新信息，通常以文字與表格相結(jié)合的形式來反映。例如，新樓盤的結(jié)案分析，其中會有反映銷售過程、進度、業(yè)績的表格和對銷售過程中得失的文字分析。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息對于經(jīng)紀人來說是極端重要的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人重要管理并使用好這些信息。在房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的管理中，除了房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的搜集和整理之外，還應該注意房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的保存。因為房地產(chǎn)信息并不是完全依靠文字就可以描述的，例如：戶型設(shè)計、建設(shè)外觀、地理位置這些信息必須依靠圖形進行描述，必要的時候還需要影像資料的輔助才能很好地展示物業(yè)的信息。這就需要一種可靠的、能夠儲存多媒體信息的方式，將同一房源的不同資料放在一起，方便查看。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是一種資源，只有通過利用才能將這種資源的使用價值發(fā)揮出來。收集、加工整理等前期工作是為最后的利用服務的。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的利用主要包括兩方面：一是通過信息的發(fā)布來影響消費者（如發(fā)布房源信息，吸引潛在客戶）;二是以信息提供的具體內(nèi)容來指導具體的業(yè)務活動。其中信息的發(fā)布就是把信息傳播出去。經(jīng)紀人所掌握的信息只有傳播給需要信息的人才能實現(xiàn)信息的價值。在傳播信息的過程中要注意以下三個方面：首先，需要將信息在第一時間內(nèi)傳播出去，因為房地產(chǎn)經(jīng)紀信息具有時效性，在第一時間把信息發(fā)布出去的經(jīng)紀人成交的機會就更大;其次，需要將信息讓盡可能多的人獲得，將信息盡可能廣的傳播出去能增加成功的機會，再次，需要將信息盡可能完整地傳播到信息使用者那里，信息如果不夠完整，甚至失真，信息發(fā)布的效果就會受到嚴重影響。另外不同的信息發(fā)布過程，由于其任務的不同，導致使用資金不同，發(fā)布信息不同，使用媒體不同。在發(fā)布信息時首先要注意發(fā)布的目標是什么，希望通過發(fā)布獲得何種反應。然后考慮，由于任務的不同決定投入資金的多少。資金的多少又影響信息投放和所選擇的媒體。信息投放牽涉到房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的設(shè)放量、信息的選擇和信息的表述等。媒體選擇要考慮到媒體的觸及面、頻率、影響、主要媒體的類型、特定的媒體選擇工具和媒體的時機。這一連串的環(huán)節(jié)都需通盤考慮，才能在完成任務的同時節(jié)省資金。利用房地產(chǎn)經(jīng)紀信息來指導房地產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務活動，幾乎貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務活動的全過程。通過對客戶方面的分析，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以了解客戶的偏好、所能接受的房產(chǎn)價位，并指導查找房源信息和篩選房源，最終促使交易成功;通過對市場和競爭對手的了解，能夠及時地把握市場方向，競爭對手目前的狀況，便于很好地開展房地產(chǎn)經(jīng)紀活動;在新樓盤銷售過程中，通常要通過對市場、客戶以及交易樓盤等信息的分析，才能合理制訂市場推廣計劃、銷控計劃，并進行廣告設(shè)計、價格調(diào)整等一系列步驟;在二手房經(jīng)紀活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過分析委托人偏好，找到與之匹配的房源，增大交易成功的概率。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統(tǒng)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息計算機管理的系統(tǒng)的主要類型房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)最重要的經(jīng)營資源，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)必須對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息實施有效的管理。由于計算機系統(tǒng)具有超大容量的信息存儲功能、自動化信息處理和快速傳輸功能，因此，計算機系統(tǒng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行信息管理的重要工具。目前國內(nèi)一些大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都非常重視建立自己企業(yè)的計算機信息管理系統(tǒng)。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信息計算機管理系統(tǒng)，首先要對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行企業(yè)信息化改造。企業(yè)信息化包括辦公自動化，業(yè)務處理自動化和生產(chǎn)、設(shè)計、客戶服務自動化。房地產(chǎn)經(jīng)紀信息系統(tǒng)主要有下列幾種類型：1、數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)這類系統(tǒng)把現(xiàn)有房源信息、銷售合同、費用憑證、需求客戶等都以一定的數(shù)據(jù)格式輸入到計算機里，以數(shù)字的形式保存起來，可以隨時查詢，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息的數(shù)字化，并可通過局域網(wǎng)連接互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)企業(yè)與外部信息交流。2、具有流程控制功能的信息系統(tǒng)這類系統(tǒng)把企業(yè)已經(jīng)規(guī)范的一些流程以軟件程序的方式固化下來，使得流程所涉及涉及員工的工作更加規(guī)范高效，減少人為控制和“拍腦袋”的管理行為，同時也能提升客戶滿意度。比如客戶前來付款，財務人員打開詳細交易信息，如何時前來咨詢，何時登記、何時簽訂合同等信息，并且顯示出該客戶支付多少金額，本次支付金額，以及下次需支付金額和時間等信息，而這些都是通過組合不同崗位的信息得到的。3、類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)這類系統(tǒng)通過對那些信息化的原始數(shù)據(jù)進行科學的加工處理，運用一定的計算模型，起到對管理和決策的支持作用。比如說成本和費用控制是每個管理者都重視的內(nèi)容，但以前只能在每個月報表出來后才知道哪兒超了、哪兒省了，那是事后控制。運用信息化手段，第一層地歸納各科目費用，可以近崗位、按部門、按項目來匯總。同時可以對那些關(guān)鍵控制的費用或費用率給出一個計劃值（這個計劃值是根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和增長規(guī)律，通過專業(yè)的標準模型按擬合出來），并計算機實際發(fā)生值與計劃值的差額，一旦超標立即報警，或停止授權(quán)，這樣就可以對這些費用進行實時控制。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息計算機管理系統(tǒng)實例（一）上海某房屋置換股份有限公司信息管理系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)上海某房屋置換股份有限公司（以下簡稱“某置換公司”）是國內(nèi)較早運用計算機系統(tǒng)來進行企業(yè)信息管理的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，該公司從成立之初就實現(xiàn)了全公司內(nèi)部信息的網(wǎng)絡化，經(jīng)過四年多的不斷開發(fā)，已形成了獨具特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)計算機信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)成為置換公司經(jīng)營管理活動信息化的統(tǒng)一入口，實現(xiàn)了對各個部門、簽約服務中心、區(qū)域中心、連鎖店業(yè)務的綜合管理和運營監(jiān)控。該系統(tǒng)還將公司的業(yè)務內(nèi)容進行提煉，形成一系統(tǒng)極具個性特色的業(yè)務管理子系統(tǒng)，將經(jīng)營管理過程中共性的內(nèi)容進行統(tǒng)一規(guī)劃后與業(yè)務管理緊密結(jié)合（如財務管理、人力管理、系統(tǒng)管理、輔助決策OA等）。以置換業(yè)務為例，通過人力資源系統(tǒng)，獲得公司的組織結(jié)構(gòu)，分配每位員工的系統(tǒng)權(quán)限，如區(qū)域經(jīng)理只能查看下屬連鎖店的所有信息，而不能查其他區(qū)域連鎖店的信息。通過財務系統(tǒng)，可匯總業(yè)務所發(fā)生的所有費用收支，從而進行相應的利潤結(jié)算和指標考核。某置換公司計算機信息管理系統(tǒng)按功能劃分為業(yè)務、輔助決策、財務結(jié)算、監(jiān)管、信息數(shù)據(jù)庫和行政人事六個子系統(tǒng)：表8-1某置換公司計算機信息管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)表功能業(yè)務方面置換業(yè)務為公司的關(guān)鍵業(yè)務，系統(tǒng)記錄了業(yè)務所有環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)，咨詢登記、勘察評估、委托上網(wǎng)、配對看房、合同簽訂、款項支付、手續(xù)辦理、物業(yè)交割和二手房貸款租賃業(yè)務租賃業(yè)務包括存房中心業(yè)務，系統(tǒng)突出了租賃業(yè)務的便捷，在連鎖店可以完成租賃的主要流程，在簽約中心主要進行合同數(shù)據(jù)的備份和款項的收取經(jīng)營中心業(yè)務經(jīng)營中心業(yè)務是公司的一大特色，公司所屬的房源有經(jīng)營中心統(tǒng)一管理，與置換業(yè)務系統(tǒng)、租賃業(yè)務系統(tǒng)緊密結(jié)合，共享房源信息權(quán)證業(yè)務對公司內(nèi)部的手續(xù)辦理和外接業(yè)務的手續(xù)辦理進行進行管理，公積金查詢、貸款辦理、擔保、權(quán)證變更都納人系統(tǒng)之中輔助決策方面總經(jīng)理查詢系統(tǒng)對業(yè)務、財務、人事等數(shù)據(jù)的全面掌控交易部統(tǒng)計系統(tǒng)對交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)的匯總服務中心查詢系統(tǒng)本中心的業(yè)務匯總，如合同簽訂、變更、撤銷數(shù)目、收付款金額等區(qū)域查詢系統(tǒng)連鎖店、區(qū)域中心的業(yè)務匯總、指標完成等情況財務結(jié)算方面財務收支核算、利潤結(jié)算、指標考核等財務功能業(yè)務監(jiān)管方面對公司業(yè)務操作的監(jiān)管，根據(jù)投訴、合同變更、撤銷等情況，對簽約服務中心和連鎖店進行考核，隨時跟蹤掌握公司業(yè)務的變化信息數(shù)據(jù)方面為公司所共享，如房源信息、客戶信息等。并對這些信息進行分類匯總及分析行政人事方面行政公告、人事管理、OA等（二）上海某房屋置換股份有限公司計算機信息管理系統(tǒng)的主要功能1、提供崗位操作界面系統(tǒng)為每個崗位提供一個個性化的界面，這個崗位所要操作的業(yè)務和查詢的信息都放置在這個界面內(nèi)，使用者只要點擊界面就可以進行相應的操作。2、控制工作流程系統(tǒng)按照實際業(yè)務有非常嚴格的流程控制，如沒有簽署《合同須知》就不能簽訂合同，在貸款審核通過之前，就得不到貸款金額。但在嚴格控制的同時，系統(tǒng)為公司領(lǐng)導提供了綠色通道，在公司領(lǐng)導的確認下，可以進行流程的簡化。3、任務自動提醒系統(tǒng)為業(yè)務的操作提供了兩個方面的提醒功能，在“我的信息”中，公司每個成員可以查看到自己需要審批或者自己提交的已經(jīng)審批完的信息;另外在屏幕右下角的一個上房置換的標志，會左右翻滾、變形，以提示有消息過來。4、多角度查詢系統(tǒng)提供了多角度的查詢工具，如對《預訂協(xié)議》的查詢，可以從“合同編號”、“物業(yè)編號”、“區(qū)域中心”、“連鎖店”、“物業(yè)地址”、“簽約日期”、“業(yè)務員”等多個角度進行查詢。5、決策分析系統(tǒng)專門為公司的各個層面提供決策分析系統(tǒng)，有“總經(jīng)理查詢系統(tǒng)”、“交易管理系統(tǒng)”、“簽約服務中心查詢系統(tǒng)”、“區(qū)域中心查詢系統(tǒng)”。在每個查詢系統(tǒng)中提供了餅圖、直方圖、折線圖等多種形象的分析手段來輔助決策。6、操作幫助系統(tǒng)為每個界面提供了簡便的操作幫助，如在操作中碰到疑難問題，可以查看操作幫助進行業(yè)務操作。7、智能化的相關(guān)操作該系統(tǒng)為每個用戶提供一個智能化的相關(guān)操作，在使用者打開每一個界面時，使用者想查看的信息，都放在“相關(guān)操作”中，便于使用者進行業(yè)務處理。8、支持離線業(yè)務系統(tǒng)能幫使用者省錢，在離線的情況下，使用者照樣可以進行房源的查詢，進行“物業(yè)情況登記表”和“客戶需求登記表”的操作，只要每天進行房源的下載就可以了。9、系統(tǒng)自動更新一旦系統(tǒng)功能升級或發(fā)生比較大的變化，就需要更俗人各個客戶端的程序。由于該置換公司擁有二百多家連鎖店、十幾個服務中心、數(shù)百能終端，如按一般的系統(tǒng)后期維護做法，會消耗大量的人力、物力、財力，而利用該系統(tǒng)的自動更新功能，各個終端用戶只要在登錄系統(tǒng)時選擇需要升級的模塊，通過網(wǎng)絡即可輕松完成系統(tǒng)更新。10、日志監(jiān)控、跟蹤系統(tǒng)記錄了業(yè)務操作的所有信息，通過日志的查詢，使用者可以一清二楚地了解物業(yè)的登記、上網(wǎng)以及合同簽訂情況。另外在系統(tǒng)的后臺記錄了每個崗位的每一步運作，可以實在跟蹤。第四節(jié)存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案一、《上海市存量經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》概述2006年8月，上海市政府批轉(zhuǎn)了市房屋土地資源管理局制訂的《上海市存量經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》（簡稱《辦法》），該辦法于2006年《辦法》實施后，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的透明明顯提高;房地產(chǎn)交易登記信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的業(yè)務支持不斷增強;二手房交易的信息傳遞成本明顯降低，市民買房賣房過程更為安全。（一）人業(yè)必須通過網(wǎng)上操作資格認證房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在上海市從事二手房經(jīng)紀業(yè)務的，必須向市場房地產(chǎn)交易中心申請網(wǎng)上操作資格認證，通過認證的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本情況在“房地產(chǎn)交易服務網(wǎng)）進行公示，供交易當事人查詢;市交易中心對通過認證的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)放網(wǎng)上操作“密鑰”，作為執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人進入網(wǎng)上操作系統(tǒng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的“入門”身份識別，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將自己記錄執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的經(jīng)紀業(yè)務操作等信息。（二）合同必須網(wǎng)上簽訂、備案《辦法》規(guī)定了經(jīng)紀業(yè)務所涉及的兩個重要合同必須網(wǎng)上簽訂，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)向市房地產(chǎn)交易中心進行備案。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受房屋出售或者出租經(jīng)紀委托時，必須與委托人網(wǎng)上簽訂房屋出售或者出租的經(jīng)紀委托合同;二是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照委托合同撮合當事人成交后，必須為為交易當事人提供網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)交易合同的服務。這二個合同網(wǎng)上簽訂后，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，市房地產(chǎn)交易中心即時予以合同備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)沒有通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀每斤合同的，網(wǎng)上操作系統(tǒng)不允許房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)為當事人簽訂房地產(chǎn)交易合同，房地產(chǎn)登記機構(gòu)也不受理不通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易合同。同時，上海市房屋土地資源管理局按照《辦法》規(guī)定對違規(guī)行為進行處罰。對于沒有委托經(jīng)紀機構(gòu)而需要發(fā)布房源信息的，房地產(chǎn)權(quán)利人可以就近到區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心手續(xù)。達成交易后，房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心免費為當事人辦理網(wǎng)上簽訂交易合同的手續(xù)。（三）買賣房屋實現(xiàn)“走百家不好走一家”《辦法》實施后，房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺，形成覆蓋一手和二手房，覆蓋房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應網(wǎng)上信息平臺，實現(xiàn)買房賣房“走百家不好走一家”。在房源信息發(fā)布規(guī)則方面，一是對于一套房源有多家經(jīng)紀委托的，網(wǎng)上信息平臺只發(fā)布首家委托的房源信息，保證網(wǎng)上發(fā)布房源的惟一性;二是網(wǎng)上信息平臺與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的網(wǎng)上業(yè)務操作系統(tǒng)和房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)實時相聯(lián)，對進入合同合同房源信息和發(fā)生司法查封等限制房地產(chǎn)交易情況的，網(wǎng)上信息平臺即時予以撤銷發(fā)布;三是發(fā)布房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價值等信息采集了經(jīng)紀委托合同的信息，保證了發(fā)布信息的真實性。當事人通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂交易合同后，可以在線打印《房地產(chǎn)交易登記申請書》，有關(guān)登記申請信息對過網(wǎng)上操作系統(tǒng)進入房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，在辦理房地產(chǎn)登記申請手續(xù)時，只需掃描條形碼就能獲取相關(guān)信息，從而簡化房地產(chǎn)登記手續(xù)，縮短房地產(chǎn)登記受理時間。（四）“四大環(huán)節(jié)”保障交易安全（1）在經(jīng)紀委托環(huán)節(jié)，網(wǎng)上操作系統(tǒng)提供了免費房地產(chǎn)權(quán)屬查詢功能，并作為網(wǎng)上操作中的必經(jīng)流程，如果存在查封等限制交易狀況的，網(wǎng)上操作系統(tǒng)禁止經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂經(jīng)紀委托合同。（2）在房屋交易環(huán)節(jié)如果發(fā)生司法查封等限制房地產(chǎn)交易情況的，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將信息反饋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)并禁止進入合同網(wǎng)上簽約環(huán)節(jié)。（3）在交易合同簽約環(huán)節(jié)，房屋權(quán)屬的免費查詢作為簽約前的必經(jīng)流程，在交易當事人對房屋權(quán)屬狀況作確認后再進入簽約階段;交易合同確認后，雙方當事人輸入合同密碼進行保護，防止他人擅自變更合同內(nèi)容;簽約后至當事人約定向房地產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)登記申請手續(xù)前，網(wǎng)上操作系統(tǒng)禁止網(wǎng)上同一套房屋再簽訂交易合同，在技術(shù)上防止“一房二賣”的情況發(fā)生。（4）在房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，交易當事人需要對交易資金進行監(jiān)管的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心可以為當事人提供交易資金監(jiān)管服務。（五）監(jiān)管力度進一步加強《辦法》實施后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營資格與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務通過網(wǎng)上認證方式結(jié)合在一起，可以有效地防止無證無照經(jīng)紀機構(gòu)擾亂二手房交易市場秩序。房地產(chǎn)經(jīng)紀人以認證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，網(wǎng)上操作系統(tǒng)對相關(guān)信息進行留存，從而為建立經(jīng)紀人監(jiān)督和誠信機制奠定的基礎(chǔ)。市房地產(chǎn)交易中心建立了客戶電話回訪制度，在發(fā)布房源信息前和房地產(chǎn)交易合同簽訂后對交易當事人進行電話回訪，核實交易信息的真實性。一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)下簽訂經(jīng)紀委托合同、虛構(gòu)合同或合同信息，允許他人使用網(wǎng)上操作系統(tǒng)“密鑰”等違反《辦法》規(guī)定的，上海市房屋土地資源管理局將責令違規(guī)經(jīng)紀機構(gòu)進行整改，整改期間暫停該經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)上操作資格。（六）全部實行網(wǎng)上運作從2006年9月1日開始，上海市房屋土地資源管理局就已分網(wǎng)上認證、培訓考核、上網(wǎng)操作等三個階段穩(wěn)步推進《辦法》的實施。通過認證的經(jīng)紀機構(gòu)，應參加統(tǒng)一組織的業(yè)務培訓，考核合格后由市房地產(chǎn)交易中心發(fā)放網(wǎng)上操作系統(tǒng)用戶“密鑰”。取得用戶“密鑰”后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。自2006年12月初開始，各區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心逐步取消受理手工交易合同。2007年，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均應按照《辦法》要求通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當按照市和區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心的要求，在規(guī)定時間內(nèi)辦理用戶認證等手續(xù)，以免影響正常經(jīng)紀業(yè)務的開展。二、經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人網(wǎng)上用戶資格認證《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人在上海市從事二手房經(jīng)紀業(yè)務的，必須向上海市房地產(chǎn)交易中心申請網(wǎng)上操作資格認證，領(lǐng)取網(wǎng)上操作“密鑰”，作為從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的“入門”身份識別。網(wǎng)上操作系統(tǒng)將對認證后的機構(gòu)及其經(jīng)紀人相關(guān)信息進行公示，以備查詢，并自動記錄執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的經(jīng)紀業(yè)務操作等信息。網(wǎng)上用戶資格認證是經(jīng)紀機構(gòu)第一次到網(wǎng)上操作系統(tǒng)的管理部門進行信息備案時使用（也稱“初次備案”）。同時，用戶認證申請屬地化，即至房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)工商注冊登記地所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心辦理，有分支機構(gòu)的一并辦理。經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人網(wǎng)上初次備案與認證（1）經(jīng)紀機構(gòu)在網(wǎng)上下載申請表格，準備好營業(yè)執(zhí)照、分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀人名單等材料，邊同填寫好的備案申請表到所在區(qū)縣的受理處申請備案;(2)交易中心業(yè)務人員介機構(gòu)提交上來的所有資料封裝在同一檔案袋中，同時在系統(tǒng)中記錄該經(jīng)紀機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照上的名稱、所接受的檔案資料以及人數(shù)，并打印收件收據(jù)給經(jīng)紀機構(gòu)的辦理人員;（3）交易中心業(yè)務人員進行信息錄入，初審、復審;（4）如果審核通過，交易中心對符合條件的機構(gòu)和人員進行賬戶分配，并由制卡中心制作密鑰（key），在經(jīng)紀會試通過后，交易中心通知經(jīng)紀機構(gòu)領(lǐng)取。下載、填寫備案申請表在線申請到受理處提交申請資料經(jīng)紀人參加培訓和考試下載、填寫備案申請表在線申請到受理處提交申請資料經(jīng)紀人參加培訓和考試開始結(jié)束收件、信息錄入審核賬戶分配（用戶名＋密碼）＋key通知圖8-2經(jīng)紀機構(gòu)初次備案流程圖（二）經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人網(wǎng)上信息變更房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人取得網(wǎng)上振作用戶后，相關(guān)用戶認證信息發(fā)生變更的，應該在變更后七日內(nèi)向市房地產(chǎn)交易中心辦理變更手續(xù)。1、可變更的內(nèi)容（1）屬于經(jīng)紀（分支）機構(gòu)工商登記事項變更的，如名稱、注冊地址、法定代表人姓名、注冊資本、公司類型、營業(yè)期限等;（2）經(jīng)紀（分支）機構(gòu)及下屬經(jīng)紀人基本信息變更的，如客戶專線、發(fā)布電話、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、加盟情況等。2、辦理原則（1）變更房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及所屬經(jīng)紀人的信息，至經(jīng)紀機構(gòu)注冊地所在區(qū)（縣）受理處辦理;（2）變得房地產(chǎn)分支機構(gòu)及所屬經(jīng)紀人信息的，分支機構(gòu)注冊地與經(jīng)紀機構(gòu)注冊地不一致的，可至分支機構(gòu)注冊地所在區(qū)（縣）受理處辦理。3、變更信息提交文件（1）申請書（原件）;（2）委托書（原件）;（3）代理人身份豆腐皮件（原件及復印件）;（4）證明變更文件或者確認變更文件;（5）用戶密鑰（key）;（6）其他規(guī)定文件。4、流程說明經(jīng)紀機構(gòu)信息變更的流程同初次備案的流程。（三）經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人網(wǎng)上用戶注銷取得網(wǎng)上操作用戶的房地產(chǎn)經(jīng)紀（分支）機構(gòu)不再從事上海市存量房買賣、租賃經(jīng)紀業(yè)務的，應當及時辦理網(wǎng)上用戶注銷手續(xù)。1、辦理原則（1）注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及所屬經(jīng)紀人信息的，至經(jīng)紀機構(gòu)注冊地所在區(qū)（縣）受理處辦理;（2）注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及所屬經(jīng)紀人信息的，分支機構(gòu)注冊地與經(jīng)紀機構(gòu)注冊地不一致的，可至分支機構(gòu)注冊地所在區(qū)（縣）受理處辦理。2、辦理用戶注銷手續(xù)提交文件（1）申請書（原件）;（2）委托書（原件）;（3）代理人身份豆腐皮件（原件及復印件）;（4）用戶密鑰（key）;（5）其他規(guī)定文件。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀委任合同網(wǎng)上備案《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受房屋出售或者出租經(jīng)紀委托時，必須與委托人網(wǎng)上簽訂房屋出售或者出租的經(jīng)紀委托合同;并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)向市房地產(chǎn)交易中心進行備案。（一）接受委托（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在接受二手房出售或出租經(jīng)紀委托時，應當校驗房地產(chǎn)權(quán)屬證明和委托人的身份豆腐皮件;（2）經(jīng)紀人憑房地產(chǎn)權(quán)屬證明編號查詢該房地產(chǎn)是否存在限制交易信息（如司法查封、單方預告登記等），符合交易條件的，經(jīng)紀機構(gòu)可以接受經(jīng)紀委托。（二）簽訂經(jīng)紀委托合同（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人擬定二手房經(jīng)紀委托合同條款，同時完成經(jīng)紀委托合同的條件，同時完成經(jīng)紀委托合同的備案，經(jīng)紀委托合同備案是通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂房地產(chǎn)交易合同的條件。（2）經(jīng)紀委托合同編輯：①經(jīng)紀委托合同中委托人聯(lián)系電話電話為必填項，經(jīng)紀人應如實提供，房地產(chǎn)交易中心將通過該電話對符合發(fā)布房源的委托事宜進行核實。提供虛假電話的，按照情節(jié)輕重給予撤銷該房源備案、暫停網(wǎng)上操作資格等處理。②經(jīng)紀委托合同附件一為房源發(fā)布信息，房屋基本信息大部分從交易登記系統(tǒng)讀取，經(jīng)紀人主要編輯房屋交易條件等，“模糊坐落”用作房地產(chǎn)交易服務網(wǎng)發(fā)布，應進行模糊處理。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀委托合同經(jīng)合同雙方在網(wǎng)上操作系統(tǒng)確定后，即時完成備案。（4）同一套房屋可多家經(jīng)紀機構(gòu)進行經(jīng)紀委托合同備案，同一套房屋可進行多種交易類型（出售、出租、出售＋出租）經(jīng)紀委托合同備案。（5）經(jīng)紀委托合同中經(jīng)紀委托期限為備案期限，備案期限屆滿后，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將自動注銷該房地產(chǎn)經(jīng)紀委托合同備案。（三）備案房敵人信息發(fā)布（掛牌）（1）對同一套房屋同類交易類型（出售或出租）經(jīng)紀委托合同備案的，第一家完成備案的經(jīng)紀機構(gòu)擁有該房源信息發(fā)布權(quán)利，即經(jīng)房地產(chǎn)交易中心核查后，該房源的交易信息、經(jīng)紀人聯(lián)系信息等在房地產(chǎn)交易服務網(wǎng)（）發(fā)布。（2）房源發(fā)布期限暫定為三個月。經(jīng)紀委托期限小于三個月的，房源發(fā)布期限等于經(jīng)紀委托期限。如有多家經(jīng)紀機構(gòu)備案同一房源的，屬出售類的：按照備案時間順序，先前備案經(jīng)紀發(fā)布期限屆滿后房源發(fā)布權(quán)自動順延至下一備案經(jīng)紀機構(gòu);屬出租類的：第一家經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布期限屆滿后其他經(jīng)紀機構(gòu)均擁有房源信息發(fā)布申請權(quán)，先申請者經(jīng)房法產(chǎn)交易中心核查后發(fā)布備案房源信息。（3）房地產(chǎn)權(quán)利人在受理處掛牌后，再與委托經(jīng)紀機構(gòu)簽訂委托合同的，網(wǎng)上操作系統(tǒng)將自動撤銷房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)布的房源信息。（4）經(jīng)紀機構(gòu)不得發(fā)布虛假信息，房地產(chǎn)交易中心將核查備案房源信息;發(fā)布虛假信息的，將按照相差操作規(guī)定進行處理。（5）經(jīng)紀機構(gòu)可以通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)直接變更房源發(fā)布信息，也可以通過變更經(jīng)紀委托合同來變更發(fā)布信息。經(jīng)紀公司（經(jīng)紀人或信息員）系統(tǒng)（自動）交易中心或受理處打印合同打印合同提示備案成功結(jié)束允許掛牌電話回訪否是可預覽/打印合同樣張編輯經(jīng)紀合同合同確認查詢掛牌查詢該產(chǎn)證號下的房源是否已存在掛牌顯示房屋選擇框選擇一套房屋提交強對抗？提示限制信息有無提示不能備案的原因可繼續(xù)選擇另外的房屋強對抗是指登記系統(tǒng)中所有不能做轉(zhuǎn)移登記的限制提交下一步產(chǎn)證有無？提示信息有無開始輸入產(chǎn)證號提示主證號錯誤或?qū)儆诳Х茸C（房屋所有權(quán)證），需要補錄信息發(fā)布掛牌發(fā)布掛牌圖8-3經(jīng)濟合同變更流程圖（四）經(jīng)紀委托合同變更委托人與經(jīng)紀機構(gòu)協(xié)商一致變更經(jīng)紀委托合同的，由經(jīng)紀機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)變更;同時變更備案信息，房源發(fā)布的，發(fā)布信息也隨之更新。分支機構(gòu)（經(jīng)紀人或信息員）開始選擇委托變更內(nèi)容編輯變更內(nèi)容保存變更確定結(jié)束圖8-4經(jīng)濟合同變更流程圖（五）經(jīng)紀委托合同撤銷與注銷經(jīng)紀委托合同的撤銷根據(jù)不同情況，包括以下三種形式：（1）主動申請撤銷：客戶與經(jīng)紀機構(gòu)達成一致后，提出撤銷經(jīng)紀委托合同，使經(jīng)紀委托合同無效;（2）自動撤銷：當委托過期時、或進入轉(zhuǎn)移登記受理階段、或簽訂租賃合同時，系統(tǒng)自動使該經(jīng)紀合同無效;（系統(tǒng)自動）（3）限制信息更新強制撤銷：當存在該房源的限制情況時，系統(tǒng)自動使該經(jīng)紀合同無效;同時使所有的委托備案無效;（系統(tǒng)自動）注意：不論做哪一種形式的撤銷，系統(tǒng)都會自動做以下工作：（1）撤銷經(jīng)紀委托合同：若該經(jīng)紀委托合同不存在掛牌則直接使該經(jīng)紀委托合同無效;（系統(tǒng)自動）（2）撤銷委托掛牌：若該經(jīng)紀委托合同存在一個掛牌且該房源不存在其他經(jīng)紀委托合同則使該委托掛牌無效;（系統(tǒng)自動）（3）撤銷委托掛牌同時委托其他中介掛牌：若該經(jīng)紀合同存在一個掛牌且該房源存在其他委托則撤銷委托掛牌同時按輪詢原則（按照委托合同簽約時間的先后順序輪換下一個委托）委托其他中介掛牌;（系統(tǒng)自動＋電話回訪）（4）掛牌有兩種：委托掛牌和受理處掛牌。如果一套房屋已有受理處掛牌，后又與中介機構(gòu)簽訂了委托合同，則系統(tǒng)自動撤銷受理處掛牌，同時將中介機構(gòu)的委托掛牌。（系統(tǒng)自動）分支機構(gòu)（經(jīng)濟人或信息員）系統(tǒng)（自動）開始結(jié)束登錄選擇一個待撤銷經(jīng)紀合同編號主動申請撤銷撤銷該委托掛牌同時委托其他中介掛牌撤銷該委托掛牌撤銷經(jīng)紀合同該委托是否存在一個掛牌該房源是否存在其他委托是否是否圖8-5經(jīng)濟合同主動申請撤銷流程圖四、房地產(chǎn)經(jīng)紀交易合同網(wǎng)上備案在網(wǎng)上備案系統(tǒng)中，經(jīng)紀