物業(yè)管理之法律基礎(chǔ)知識(shí)

物業(yè)管理法律根底知識(shí)培訓(xùn)系列之

主要內(nèi)容：一、物業(yè)管理根本概念、主要內(nèi)容、根本原那么、管理過程二、物業(yè)管理常用知識(shí)三、物業(yè)從業(yè)人員的行為操守。A、物業(yè)管理根本概念1、物業(yè)的概念：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。〔各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地〕一、物業(yè)管理根本概念、主要內(nèi)容、根本原那么、管理過程2、物業(yè)的分類：①居住物業(yè)包括：住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等。②商業(yè)物業(yè)包括：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場(chǎng)所等。③工業(yè)物業(yè)包括：工業(yè)廠房、倉(cāng)庫等。④其他用途物業(yè)除上述3項(xiàng)物業(yè)以外的其他物業(yè)，如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。３、物業(yè)管理的概念：是指專門的機(jī)構(gòu)〔物業(yè)管理企業(yè)〕受物業(yè)所有人〔房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/公房出售單位/業(yè)主委員會(huì)〕的委托，按照國(guó)家有關(guān)法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或住戶/租戶提供多方面的綜合性效勞的一系列的行為。物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，效勞的對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、效勞為一體的有償效勞，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。4、物業(yè)管理目的：為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，到達(dá)社會(huì)收益和福利的最大化；并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、平安、舒適的生活和工作環(huán)境；最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，提高城市的現(xiàn)代文明程序。

５、物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)：—全天候、不間斷的管理效勞工作。—產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)使用同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)束。—直接面對(duì)廣闊的消費(fèi)者。—效勞質(zhì)量與價(jià)格之間的彈性關(guān)系。B、物業(yè)管理的主要內(nèi)容

〔一〕物業(yè)的接管驗(yàn)收〔二〕物業(yè)管理方案和制度的制定〔三〕客戶管理效勞〔四〕房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理效勞〔五〕平安效勞〔六〕環(huán)境保潔與綠化美化管理〔七〕綜合經(jīng)營(yíng)效勞根據(jù)效勞類型可分成三種不同效勞種類：

常規(guī)性公共效勞：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理效勞、綠化管理效勞、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安管理效勞、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防協(xié)助管理效勞、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通的協(xié)助管理效勞、物業(yè)裝飾裝修管理效勞

針對(duì)性的專項(xiàng)效勞：a、日常生活類〔如衣、食、住、行等方面的各項(xiàng)家政、家務(wù)效勞〕b、商業(yè)效勞類(商業(yè)網(wǎng)開設(shè)和管理，以及各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)斬開展〕c、文化、教育、衛(wèi)生、體育類、d、金融、中介效勞類〔代辦保險(xiǎn)，代理租賃等〕、e、社會(huì)福利類〔照顧孤寡老人，擁軍優(yōu)屬〕

委托性特約效勞：是針對(duì)性的專項(xiàng)效勞的補(bǔ)充和完善。C、物業(yè)管理根本原那么〔一〕權(quán)責(zé)清楚原那么〔二〕業(yè)主主導(dǎo)原那么〔三〕效勞第一原那么〔四〕統(tǒng)一管理原那么〔五〕專業(yè)高效原那么〔六〕收費(fèi)合理原那么〔七〕公平競(jìng)爭(zhēng)原那么〔八〕依法行事原那么D、物業(yè)管理的過程〔一〕簽訂物業(yè)效勞合同：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的《前期物業(yè)效勞合同》

〔二〕驗(yàn)收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)效勞合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗(yàn)收小組，對(duì)物業(yè)的共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理接管手續(xù)。

〔三〕履行效勞合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)效勞合同約定以外的其他效勞工程。

〔四〕終止合同，做好交接〔一〕、業(yè)主的概念：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。〔二〕、物業(yè)效勞費(fèi)包含內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

2、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

6、社區(qū)文化活動(dòng)等。7、管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

8、辦公費(fèi)用；

9、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。二、物業(yè)管理常用知識(shí)〔三〕、物業(yè)公司的權(quán)利/義務(wù)：權(quán)利

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理方法；

依照物業(yè)管理合同和管理方法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；

有權(quán)選聘專營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

義務(wù)

履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；

重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可；

接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)?！菜摹?、業(yè)主的權(quán)利/義務(wù)：權(quán)利

按照物業(yè)效勞合同約定，接受物業(yè)公司提供的效勞；

提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；

參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；

對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。義務(wù)

遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。★案例：許先生將自己空置的雜物間租給一家公司當(dāng)倉(cāng)庫。倉(cāng)庫每天人來人往，貨物推進(jìn)推出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物。這使得鄰居頗有意見。于是，鄰居紛紛向物業(yè)投訴。雖物業(yè)和許先生也屢次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉(zhuǎn)，直至開展到多名鄰居強(qiáng)烈要求承租方搬離小區(qū)。這時(shí)，許先生不樂意了，認(rèn)為房子是自己的，愿意租給誰是他個(gè)人的事，與他人無關(guān)，并至此以后，對(duì)此事置之不理。相同現(xiàn)象：★最近王小姐因?yàn)檠b修弄壞了水管造成樓下住戶房屋進(jìn)水，卻自認(rèn)為“不關(guān)我的事〞而拒絕對(duì)方的整修要求，為此鄰里之間大打出手。★鄰居雜物占樓道有權(quán)要求賠損失：鄰居老李把雜物放在樓道，讓追求時(shí)尚雅致生活的李小姐感到極為不雅，且出行不便。李小姐要求鄰居老李挪走。

但老李認(rèn)為，雜物的位置屬自家門前，并沒有占李小姐家場(chǎng)地，因此不予理會(huì)。李小姐向物業(yè)反響，物業(yè)公司屢次協(xié)調(diào)并無進(jìn)展。案例分析案例分析點(diǎn)評(píng)：生活中諸多擾鄰問題，都是對(duì)鄰居、對(duì)他人生活的一種阻礙和侵害，物權(quán)法對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定：對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。當(dāng)然，如果正好你自己是“惡鄰〞一方，你的鄰居同樣會(huì)使用這一武器的。尊重他人相鄰權(quán)，不但是法律問題，更是道德問題。作為物管公司,我們?cè)谔幚順I(yè)主相鄰關(guān)系時(shí),應(yīng)熟悉法律對(duì)處理相鄰關(guān)系的原那么性規(guī)定，以法說事，以理服人。裝修風(fēng)水惹糾紛照妖鏡某開發(fā)區(qū)一開展商在廠房的外墻留了兩個(gè)大洞，并裝上兩面鏡子；正對(duì)面另一廠商不樂意了！于是開始了一場(chǎng)荒唐的「暗戰(zhàn)」。在一棟剛建成的四層樓的外墻上，靠近三樓樓梯腳處，有兩個(gè)并列在一起比水桶還大的孔洞，洞里鑲著兩面圓鏡。望過去，可以從中看到對(duì)面房子的影像。對(duì)面的住戶也是一棟四層樓房，是一家印刷廠，門口掛著一張八卦圖。印刷廠一位姓許的女士說，對(duì)面那棟房子去年開工，今年8月初，他們發(fā)現(xiàn)房主居然在那兩個(gè)外墻的孔洞上裝上兩面圓鏡。這讓他們感到很不舒服：裝修房子本無可厚非，可是對(duì)方為什么不裝玻璃而要裝鏡子呢？這不是照妖鏡嗎？而附近的住戶也紛紛表示，那兩面鑲在墻壁上的鏡子就是民間鎮(zhèn)邪的「老虎眼」。這就讓印刷廠更感不安了。許女士稱，他們不想找對(duì)方直接交涉，為此通過開展公司管理協(xié)調(diào)組解決，希望對(duì)方換上玻璃，但是沒有任何結(jié)果。一氣之下，他們請(qǐng)來一位易學(xué)大師指點(diǎn)迷津。大師看了后表示只要掛上他的八卦圖，就「包可無事」。此后，雖然大家近在咫尺，相遇卻行同陌路。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理面對(duì)千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。鄰里關(guān)系，經(jīng)常會(huì)因?yàn)榇蠹业纳盍?xí)慣、傳統(tǒng)觀念、個(gè)人素養(yǎng)等等原因，把簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化。作為物業(yè)效勞人員，業(yè)主用戶滿意作為管理效勞工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主之間，企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終到達(dá)人區(qū)和諧的目的。1、從業(yè)人員應(yīng)自覺學(xué)習(xí)和遵守國(guó)家、廣東省、廣州市等物業(yè)管理政策法規(guī)，遵守愛崗敬業(yè)，老實(shí)守信、辦事公正、效勞業(yè)主、奉獻(xiàn)社會(huì)的職業(yè)道德。2、從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)自覺遵守企業(yè)管理制度，恪守盡職，保守企業(yè)商業(yè)秘密。協(xié)會(huì)堅(jiān)決反對(duì)從業(yè)人員盜賣企業(yè)商業(yè)秘密圖謀私利和其它損害企業(yè)合法利益的行為。3、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理效勞無關(guān)的活動(dòng)的,依法追究法律責(zé)任。三、物業(yè)從業(yè)人員行為操守4、不得未經(jīng)批準(zhǔn)私自接待外人參觀本小區(qū)；不得未經(jīng)批準(zhǔn)擅自給業(yè)主或他人出具任何證明、說明等文件。5、小區(qū)公共區(qū)域不得有聚眾喝酒、打牌等行為。6、未經(jīng)上級(jí)許可，私自接受業(yè)主/住戶的消費(fèi)或物品；7、未經(jīng)批準(zhǔn)私自使用小區(qū)的設(shè)備，如：車輛、餐廳、餐具、會(huì)所的各種設(shè)施等；8、未經(jīng)批準(zhǔn)私自張貼或涂改各種通告；9、不得制造謠言或發(fā)表誹謗言論，惡意損害公司、同事或住戶聲譽(yù)；10、不得在當(dāng)班時(shí)間為業(yè)主或住戶干私活并收取費(fèi)用及利用工作關(guān)系向業(yè)主/住戶索取小費(fèi)或物品。11、不得參與賭博、吸毒、盜竊或參與其他違法活動(dòng)；12、不得盜取、復(fù)制或銷毀公司各類資料、文件、數(shù)據(jù)〔包括電子版〕；13、不得擅用公司名義在外造謠撞騙有損公司、業(yè)主利益、聲譽(yù)。14、其他違法違規(guī)之行為物業(yè)效勞