酒店開發(fā)定位及財務可行性研究框架

酒店開發(fā)定位及財務可行性研究框架1

導言1.1

報告編制過程說明1.2

報告編制參考資料說明1.3

項目（指酒店＋其他業(yè)態(tài)整體，下同）所在城市簡介1.4

項目開發(fā)公司簡介1.5

項目基本資料簡介2

萬科三亞國際康體養(yǎng)生中心項目整體開發(fā)戰(zhàn)略分析（結合甲方現有規(guī)劃）2.1

項目整體定位分析2.2

項目中各業(yè)態(tài)定位及配置分析2.3

項目中各業(yè)態(tài)互動關系分析2.4

項目中各業(yè)態(tài)開發(fā)次序分析2.5

對項目整體開發(fā)方案建議3

項目中酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略分析3.1

項目整體開發(fā)戰(zhàn)略對酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略影響3.2

酒店板塊整體定位分析3.3

酒店與項目其它業(yè)態(tài)互動關系分析3.4

酒店開發(fā)數量及用地規(guī)模分析建議3.5

酒店選址分析建議3.6

酒店交通要求分析3.7

酒店開發(fā)類型分析s3.8

酒店開發(fā)檔次分析3.9

酒店開發(fā)時間和次序分析3.10

酒店開發(fā)模式分析3.11

酒店可能的運營模式分析3.12

對項目總體規(guī)劃設計的其他建議3.13

可能的酒店開發(fā)投資及收益初算4

首個酒店地理位置分析4.1

項目地點及周邊環(huán)境簡介4.2

項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析

包括區(qū)域定位、產業(yè)特征等，應包括目前現狀（已建設項目）和發(fā)展趨勢（未來規(guī)劃項目）4.3

項目交通便捷度分析

包括高速、港口、內外交通等現狀和規(guī)劃4.4

項目物理能見度和市場能見度分析4.5

項目主要客源市場需求臨近度分析

包括商務、會議、政府、休閑旅游、團體等4.6

項目地理位置優(yōu)劣勢分析5

競爭市場同類型酒店發(fā)展狀況調查及分析5.1

競爭市場同類型酒店發(fā)展狀況調查及分析

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店現有項目總體情況及詳細設備設施情況、酒店與其它項目產品結合情況等的總結。5.2

競爭市場同類型酒店經營狀況調查及分析

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店的歷史經營情況分析（平均房價、出租率、客房收益）、客源市場需求特點、季節(jié)性、波動性、大事件影響等分析。

包括對三亞五星級酒店、會議度假酒店的主要管理公司（自營、國際品牌等）、盈利模式（主要收入和利潤來源）、經營策略、市場競爭策略的概括性分析。5.3

競爭市場同類型酒店客源市場調查及分析

包括三亞五星級酒店、會議度假酒店的客源市場需求分類分析（商務、會議、政府、內部需求、度假、旅游、團體、散客）6

競爭市場同類型酒店發(fā)展趨勢分析6.1

競爭市場供給狀況發(fā)展分析

對三亞以及周邊區(qū)域五星級酒店、會議度假酒店等可能具有競爭關系的新增供給情況的總體描述。6.2

競爭市場需求狀況發(fā)展分析

對項目產業(yè)發(fā)展狀況、周邊企業(yè)入駐情況、人口發(fā)展情況，會議、度假、商務等需求的發(fā)展前景分析，這些都將影響本項目需求的數量和特點。6.3

競爭市場同類型酒店發(fā)展趨勢及潛在供給調查及分析

對三亞以及周邊區(qū)域五星級酒店、會議度假酒店等可能具有競爭關系的新增供給項目數量和設施情況整理。7

競爭市場溫泉發(fā)展狀況及發(fā)展趨勢調查及分析7.1

競爭市場溫泉發(fā)展狀況調查及分析

海南地區(qū)可參考的競爭性溫泉項目整體情況及功能設施情況調查分析7.2

競爭市場溫泉經營狀況調查及分析

溫泉項目的收入構成、價格、設施使用率調查及分析7.3

競爭市場溫泉客源市場調查及分析

溫泉項目的客源群體、年齡、性別、預訂方式、停留時間、消費能力等的分析7.4

競爭市場溫泉發(fā)展趨勢及潛在供給調查及分析

競爭地區(qū)潛在新增的大型溫泉項目供給情況及設施情況，結合國際先進的溫泉發(fā)展趨勢對本項目的參考借鑒意義8

首個酒店定位分析建議8.1

酒店客源市場定位

擬建酒店商務、旅游團體、散客、政務、其它等客源類型的構成比例8.2

酒店綜合項目定位

首個酒店在綜合項目開發(fā)戰(zhàn)略和酒店板塊開發(fā)戰(zhàn)略中的定位；要達成的目標（酒店自身財務指標與項目貢獻指標），并提供酒店定位的幾種可選方案。8.3

酒店經營模式定位

擬建酒店適宜采用的經營管理模式優(yōu)劣勢分析及建議8.4

酒店競爭戰(zhàn)略定位

在不同的競爭環(huán)境下適宜采取的市場競爭策略分析8.5

酒店類型定位

進一步明確擬建酒店的類型，確定功能和經營方向8.6

酒店檔次定位

高端市場中進一步區(qū)分細分市場，找準明確目標8.7

酒店規(guī)模定位

通過不同規(guī)模的酒店未來10年財務情況比較，找到最佳的酒店規(guī)模8.8

酒店客房功能定義及技術指標

包括各種客房類型詳細的設施要求8.9

酒店餐飲功能定義及技術指標

包括中西餐廳、包房、宴會廳、酒吧、茶吧等詳細的設施要求8.10

酒店會議功能定義及技術指標

包括大型多功能會議廳、中小會議廳、董事會議室、貴賓接待廳等不同規(guī)模會議室設施要求8.11

酒店康樂功能定義及技術指標

包括SPA、健身中心、娛樂中心等的設施要求8.12

酒店其它功能定義及技術指標

包括前廳、商務中心、后勤服務、停車場、員工餐廳、員工更衣、休息區(qū)等的設施要求9

首個酒店投資估算及分析9.1

酒店建設及開業(yè)投資估算

包括建安及前期費用、內裝修、經營、后勤、開辦及流動資金、開辦費及流動資金準備、建設期貸款利息9.2

酒店建設及開業(yè)投資敏感變動分析10

酒店開業(yè)后10年內經營業(yè)績預測基礎數據定義及分析10.1

酒店平均房價變動情況預測及分析10.2

酒店平均客房出租率變動情況預測及分析10.3

酒店餐飲、娛樂、康體、會議等平均價格及出租率變動情況預測及分析11

酒店開業(yè)后10年內經營業(yè)績預測及分析11.1

酒店經營收入、成本費用及利潤預測及分析11.2

酒店經營業(yè)績敏感分析11.3

酒店經營盈虧平衡點預測及分析11.4

酒店經營期現金流量預測及分析11.5

所得稅、折舊、貸款利息、償還貸款等對經營業(yè)績的影響分析

12

產權酒店經營效益兌現產權酒店小業(yè)主回報可行性分析12.1

產權酒店銷售價格及銷售業(yè)績假定（需甲方提供）12.2

酒店開業(yè)后10年內每年小業(yè)主回報預測及分析12.3

酒店開業(yè)后10年內每年利用酒店經營利潤兌現小業(yè)主回報敏感性分析13

酒店投資回報預測及分析13.1

酒店建設融投資方案假定13.2

項目投資