2022年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》試卷

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一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

1.估價報告書中說明的（）限定了其用途。[1分]

A估價原則

B估價方法

C估價目的

D估價對象狀況

2.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設施或條件以及場地平整。[1分]

A給水、排水、電力、通信

B給水、排水、燃氣、熱力

C排水、電力、通信、燃氣

D排水、電力、通信、熱力

3.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為（）。[1分]

A8.0

B5.6

C5.0

D0.7

4.當供給增加量小于需求減少量時，則（）。[1分]

A均衡價格下降，均衡交易量增加

B均衡價格下降，均衡交易量減少

C均衡價格上升，均衡交易量增加

D均衡價格上升，均衡交易量減少

5.房地產價格是由房地產的（）三者相互結合而產生的。[1分]

A有用性、稀缺性、有效需求

B供給、需求、利用狀況

C權利、租金、利率

D價值、使用價值、供求

6.基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地（）。[1分]

A最低價格

B最高價格

C平均價格

D成交價格

7.已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100萬m2，當價格為1000元／m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為（）。[1分]

A10

B9

C0.9

D0.1

8.估價報告有效期應從（）起計。[1分]

A估價時點

B估價作業(yè)期

C出具估價報告之目

D簽訂估價委托合同之日

9.如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以（）進行估價。[1分]

A保持現狀前提

B裝修改造前提

C轉換用途前提

D重新利用前提

10.運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。[1分]

A合法原則

B最高最佳使用原則

C替代原則

D公平原則

11.在估價報告中應包含一份由（）的估價師簽名、蓋章的聲明。[1分]

A本估價機構所有

B所有參加該估價項目

C由引交估價項目負第一責任

D任本估價機構法定代表人

12.某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1％。該房地產的實際價格為（）萬元。[1分]

A87

B124

C130

D134

13.某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉。該地區(qū)房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產交易的正常成交價格為（）萬元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

14.房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。[1分]

A可比實例房地產

B估價對象房地產

C標準房地產

D類似房地產

15.某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數為（）。[1分]

A0.91

B0.92

C1.09

D1.10

16.某估價機構于2022年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2022年6月15日。因估價結果有爭議，2022年8月15曰進行復估，則復估的估價時點為（）。[1分]

A2022年6月15日

B2022年8月15日

C簽訂估價委托臺同之日

D估價人員與委托人商定的某日

17.下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是（）。[1分]

A建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數

B建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數

C建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等

D建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數

18.某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是（）年。[1分]

A37

B40

C60

D63

19.因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。[1分]

A自然折舊

B物質折舊

C功能折舊

D經濟折舊

20.通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為（）。[1分]

A土地取得成本+開發(fā)成本

B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D開發(fā)完成后的房地產價值

21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（）。[1分]

A75％

B79％

C81％

D84％

22.建筑物凈收益=（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。[1分]

A建筑物重置價

B建筑物現值

C土地價格

D房地產價格

23.收益法中所指的收益是（）。[1分]

A估價時點前一年的收益

B估價時點前若干年的平均收益

C估價時點以后的未來預期正常收益

D估價時點前最高盈利年份的收益

24.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。[1分]

A30

B40

C50

D60

25.采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為（）。[1分]

A資本化率=安全利率+投資風險補償一投資帶來的優(yōu)惠

B資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償一投資帶來的優(yōu)惠

C資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償一投資帶來的優(yōu)惠

D資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠

26.某房屋被火災燒損，現需評估其損失，此時估價對象狀況應為（）。[1分]

A被燒損前的狀況

B被燒損后的狀況

C被燒損前與被燒損后的差異狀況

D未來修復或重建后的狀況

27.有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10％，則該房地產的收益價格為（）萬元。[1分]

A400

B450

C500

D540

28.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。[1分]

A180

B196

C200

D300

29.若較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮（）。[1分]

A通貨膨脹影響

B投資利息因素

C資金時間價值

D投資風險補償

30.對于出售的房地產，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產價值時，根據待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，可以采用（）和長期趨勢法相結合進行估算。[1分]

A比較法

B收益法

C，成本法

D路線價法

31.某地區(qū)商品住宅價格自1997～2022年分別為3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2022年住宅價格為（）元／m2。[1分]

A4120

B4149

C4184

D4216

32.基準地價系數修正法的基本原理是（）。[1分]

A收益原理

B替代原理

C地租理論

D區(qū)位理論

33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。[1分]

A19％

B21％

C23％

D25％

34.若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為（）。[1分]

A78％

B85％

C117％

D150％

35.在估價報告中陳述（），既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。[1分]

A估價師聲

B估價的假設和限制條件

C估價方法

D估價對象

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.《房地產估價規(guī)范》的內容包括（）。[2,0.5分]

A評估制度

B估價原則名

C估價程序

D估價報告

E職業(yè)道德

2.收益性房地產包括（）。[2,0.5分]

A未出租的餐館

B旅店

C加油

D農地

E未開發(fā)的土地

3.在房地產估價中，如果估價目的不同，則（）。[2,0.5分]

A估價的依據有可能不同

B估價的方法有可能不同

C估價對象的范圍有可能不同

D不影響估價結果的公正性

E不影響估價報告的用途

4.在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。[2,0.5分]

A高于

B等于

C低于

D不高于

E不等于

5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括（）。[2,0.5分]

A實地查勘記錄

B委托人名片

C估價項目來源和接洽情況

D估價中的不同意見

E估價報告定稿之前的重大調整或修改意見

6.下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A可比實例一定是交易實例

B可比實例不一定是交易實例

C交易實例一定是可比實例

D交易實例不～定是可比實例

E可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例

7.下列關于估價報告的說法中，不正確的有（）。[2,0.5分]

A估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告

B估價報告可視為估價人負提供給委托人的產品

C估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要

D估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響

E估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件

8.收益乘數有（）。[2,0.5分]

A毛租金乘數

B利潤乘數

C凈收益乘數

D銷售收入乘數

E潛在毛收入乘數

9.房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（）。[2,0.5分]

A取得土地使用權時的出讓金或轉讓金

B基礎設旌建設費

C公共配套設施建設費

D勘察設計和前期工程費

E管理費

10.下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A估價上的折舊與會計上的折舊有本質區(qū)別

B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額

E建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊

11.收益法中確定資本化率的基本方法有（）。[2,0.5分]

A市場提取法

B累加法

C指數調整法

D投資收益率排序插入法

E收益乘數法

12.假設開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有（）。[2,0.5分]

A待開發(fā)房地產的價值

B開發(fā)成本和管理費用

C銷售稅費

D投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費

E開發(fā)利潤

13.預期原理是（）等估價方法的理論依據。[2,0.5分]

A市場比較法

B收益法

C成本法

D假設開發(fā)法

E路線價法

14.應用路線價法需要進行（）等修正。[2,0.5分]

A臨街深度

B土地形狀

C交易曰期

D交易情況

E臨街寬度

15.下列關于實地查勘的說法中，正確的有（）。[2,0.5分]

A對于面積小、價值低的房地產可不進行實地查勘

B實地查勘中應將有關情況和數據認真記錄下來，形成實地查勘記錄

C實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名

D在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期

E實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象的資料進行核實

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.因為房地產具有獨一無二性，所以房地產不具備完全替代性。（）[1,1分]

2.房地產估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（）[1,1分]

3.開發(fā)周期較長的房地產，供給彈性相應較小。（）[1,1分]

4.在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）[1,1分]

5.在進行房地產估價時，對房地產市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。（）[1,1分]

6.交易稅費非正常負擔的房地產交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。（）[1,1分]

7.對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的婁似房地產就可以作為可比實例。（）[1,1分]

8.可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。（）[1,1分]

9.成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）[1,1分]

10.應用收益法評估出租型房地產價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等。（）[1,1分]

11.為幫助房地產開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現率的選取標準。（）[1,1分]

12.長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。（）[1,1分]

13.高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。（）[1,1分]

14.在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。（）[1,1分]

15.房地產估價的核心是為特定目的、對特定房地產在特定時點的價值作出估計。（）[1,1分]

四、計算題（共20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）

1.某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發(fā)建成。預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況