某地產(chǎn)代理營(yíng)銷(xiāo)定位提案

「2期代理營(yíng)銷(xiāo)定位提案」九島夢(mèng)都城Ⅱ期南京已經(jīng)改變太多,傳承的記憶不變.尋找一方理想的凈土，種植遐遠(yuǎn)的芬芳譜寫(xiě)新的人生,新的城市用新的建筑塑造新的空間.我們已經(jīng)改變了一座城市,我們自然有能力,在歷史的肩膀上,回味滿園綠色的韻味與悠長(zhǎng).

UPCS不會(huì)停下前進(jìn)的腳步,將伴隨城……本篇謹(jǐn)呈金夢(mèng)都地產(chǎn)匹配絕非偶然DemarcationandAchievementsPART1—市場(chǎng)篇1.1市場(chǎng)掃描1.2工程分析1.3SWOT分析PART3—戰(zhàn)略篇3.1策略藍(lán)圖3.2推售策略3.3升級(jí)建議PART5—效勞篇5.1專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)5.2效勞體系目錄ContentsPART2—定位篇2.1工程定位2.2價(jià)格定位2.3客層定位PART4—營(yíng)銷(xiāo)篇4.1推廣形象4.2推廣策略4.3推廣執(zhí)行優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)工程認(rèn)知SWOT分析市場(chǎng)觀點(diǎn)營(yíng)造品牌核心價(jià)值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶宏觀市場(chǎng)與工程市場(chǎng)精準(zhǔn)透析工程價(jià)值體系挖掘及整體定位擬訂工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營(yíng)銷(xiāo)策略建議市場(chǎng)掃描Sec.01對(duì)本工程而言，市場(chǎng)空間如何，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)何在？01020304市場(chǎng)篇定位篇戰(zhàn)略篇營(yíng)銷(xiāo)篇01市場(chǎng)篇精筑金夢(mèng)都地產(chǎn)品牌人居Content05服務(wù)篇專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與效勞體系7.207.155.30[國(guó)務(wù)院發(fā)布土地市場(chǎng)"國(guó)五條"強(qiáng)化土地調(diào)控][銀監(jiān)會(huì)：密切關(guān)注二三線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)，局部二三線城市將納入限購(gòu)范圍][央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)]嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格備案南京3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高開(kāi)盤(pán)前5天必須公開(kāi)房源及價(jià)格]8.0112.07【宏觀政策】2024.7“新國(guó)五條〞的出臺(tái)，到2024.12限購(gòu)令的延續(xù)，以及2024年房產(chǎn)稅即將試點(diǎn),整體市場(chǎng)政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場(chǎng)，我們需要做長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；繼續(xù)穩(wěn)定貨幣政策，執(zhí)行差異化房貸住建部要求限購(gòu)到期延續(xù)調(diào)控政策堅(jiān)決不松懈12年1.12房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大不排除廣州南京跟進(jìn)2月南京重申限制別墅用地出讓下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描政策市場(chǎng)掃描6.20項(xiàng)目名稱營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)取得效果棲園多重折扣、理性價(jià)格半月成交金額過(guò)億保利項(xiàng)目剛需盤(pán)“團(tuán)立方”20天成交金額1.94億【樓市掃描】從2月份開(kāi)始，各家開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“曲線跑量〞，合理的價(jià)格使局部樓盤(pán)逆市熱銷(xiāo)，南京庫(kù)存房源也開(kāi)始了15個(gè)月來(lái)的首降；九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描價(jià)格市場(chǎng)走勢(shì)掃描【趨勢(shì)預(yù)判】從目前的調(diào)控政策來(lái)看，各項(xiàng)政策松懈的可能性不大2010.4國(guó)十條2012.6政策放松期從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān);政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個(gè)月左右，這也說(shuō)明了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“政策市〞;政策市場(chǎng)走勢(shì)掃描九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描【政策小結(jié)】:政策的出臺(tái)，先后從擴(kuò)大限購(gòu)范圍及深化土地調(diào)控等方面做出要求，調(diào)控效應(yīng)必將持續(xù)；在現(xiàn)行政策下，各家開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“曲線跑量〞，合理的價(jià)格使局部樓盤(pán)逆市熱銷(xiāo)，南京庫(kù)存房源也開(kāi)始了15個(gè)月來(lái)的首降【別墅開(kāi)展軌跡】南京別墅開(kāi)展時(shí)間相對(duì)略晚，目前單純依靠景觀資源的別墅較少,開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)綜合創(chuàng)新階段;環(huán)紫金山片區(qū)三山百家湖方山浦口溧水句容南京別墅區(qū)域軌跡:96-97年，南京別墅首先新興于主城及環(huán)紫金山區(qū)域，依靠自然資源；97-2000年，江寧的三山百家湖區(qū)域別墅興起，板塊熱度上升；2001年開(kāi)始，方山板塊別墅逐漸進(jìn)入視野；隨著主城用地稀缺，2024年左右，郊區(qū)別墅〔浦口、溧水、句容〕等板塊別墅吸引一局部購(gòu)房人的目光，板塊別墅印象逐漸深化；隨著各個(gè)板塊別墅的興起，谷里板塊作為城郊區(qū)域，其開(kāi)展相對(duì)滯后，成為了市場(chǎng)的空白，認(rèn)知度較低；擁有的良好的開(kāi)展前景及自然資源，后續(xù)將成為南京別墅潛力板塊;九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描別墅市場(chǎng)掃描【南京別墅格局】主城別墅用地的稀缺導(dǎo)致了郊區(qū)及遠(yuǎn)郊別墅市場(chǎng)的快速開(kāi)展城中別墅主城別墅郊區(qū)別墅遠(yuǎn)郊別墅城中紫金、三山、百家湖仙林、湯山、江北、方山句容、溧水區(qū)域上由郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)開(kāi)展，工程聚集效應(yīng)形成多個(gè)成熟別墅板塊；功能上更為豐富，度假別墅市場(chǎng)日益壯大成熟；產(chǎn)品上由獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等延伸出獨(dú)聯(lián)、多獨(dú)聯(lián)、圍合型等更為豐富的產(chǎn)品類(lèi)型；近郊區(qū)三山百家湖

紫金南京別墅市場(chǎng)分布板塊示意圖仙林方山湯山主城區(qū)江北溧水寶華九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描別墅市場(chǎng)掃描【別墅供求】從11年逐月別墅供求關(guān)系可以看出，調(diào)控政策對(duì)于高檔房影響明顯；上市房源量不斷攀升，但成交量卻逐步下降；上市量漲—13.4%隨著政策的出臺(tái)及市場(chǎng)現(xiàn)狀，別墅房源上市量雖仍在上漲，但復(fù)蘇明顯放緩；成交量跌—36.58%相比于7月份“新國(guó)五條”出臺(tái)之后，下半年銷(xiāo)量相比上半年下降了36.58%;新國(guó)五條【成交均價(jià)】調(diào)控政策出臺(tái)后，價(jià)格波動(dòng)相對(duì)平緩，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的正常波動(dòng)，房源成交均價(jià)上漲幅度放緩;九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描別墅市場(chǎng)掃描【競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)】主要經(jīng)濟(jì)型別墅工程2024年整體推盤(pán)296套，2024年至今無(wú)工程新推房源；11年整體去化188套，去化率63.5%項(xiàng)目名稱建面(萬(wàn)㎡)容積率2011年推盤(pán)套數(shù)2011年銷(xiāo)售套數(shù)奧斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612臥龍湖國(guó)際社區(qū)800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田園6.50.7//世紀(jì)天城20.80.5487224世外邊城100.395914翡翠灣9.90.53106合計(jì)/

/296188九島夢(mèng)都城市場(chǎng)掃描別墅市場(chǎng)掃描項(xiàng)目名稱上市時(shí)間建面容積率物業(yè)類(lèi)型主力戶型（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)）奧斯博恩08-4月800.67聯(lián)排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.780.236獨(dú)棟197、25210000200-250臥龍湖國(guó)際社區(qū)08-7月800.35獨(dú)棟237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4獨(dú)棟雙拼220-23012000256-326大吉山水田園09-4月6.50.7聯(lián)排180-25011000160-280世紀(jì)天城09-11月20.80.548獨(dú)棟聯(lián)排290-350獨(dú)棟：11000300-380世外邊城08-5月100.39獨(dú)棟290-32010000290-350翡翠灣10-1月9.90.53獨(dú)棟30012000350-480中浩青溪莊園10-11月8.60.42獨(dú)棟330-70015000500-2000大山地08-11月110.39獨(dú)棟聯(lián)排獨(dú)棟：260-330聯(lián)排：190-210聯(lián)排：10000聯(lián)排：180-230獨(dú)棟、聯(lián)排為主，主力戶型集中在180-250㎡〔聯(lián)排〕及230-350㎡〔獨(dú)棟〕；價(jià)格主要集中在8000-10000元/㎡〔聯(lián)排〕及10000-15000元/㎡〔獨(dú)棟〕市場(chǎng)解讀：整體市場(chǎng)政策調(diào)控不松懈，政策市將變成常態(tài)市場(chǎng)，我們需要做長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備；2月以來(lái)價(jià)格市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效果顯著，購(gòu)房者已紛紛入市，價(jià)格依然是撬動(dòng)市場(chǎng)的第一因素；別墅市場(chǎng)11年整體去化達(dá)64%,低總價(jià)緊湊型成為市場(chǎng)去化的主流；匹配絕非偶然DemarcationandAchievements【旅游資源】工程毗鄰“全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)〞千盛農(nóng)莊；周邊旅游資源豐富，景點(diǎn)眾多，具有豐富的自然景觀資源；定林寺塔千盛農(nóng)莊牛首山風(fēng)景區(qū)南唐二陵南唐二陵九島夢(mèng)都城基地分析基地分析谷里這塊93平方公里的腹地，山水秀美，人文薈萃，南京著名的四十八景之一“牛首煙嵐〞位于谷里；弘覺(jué)塔、鄭和衣冠冢、南唐二陵、銀杏湖等風(fēng)景名勝和歷史古跡為這塊土地積淀了深厚的文化底蘊(yùn)；本案江寧谷里主城江寧【工程區(qū)位】工程位于江寧谷里街道，板塊認(rèn)知度不高但開(kāi)展?jié)摿薮?；距離谷里鎮(zhèn)商業(yè)中心較近，車(chē)行距離3分鐘左右；工程基地分析牛首大道慶興路吉慶路規(guī)劃路項(xiàng)目九島夢(mèng)都城基地分析項(xiàng)目基地分析【工程現(xiàn)狀】目前一期房源正在交付，內(nèi)部均已竣工，局部景觀為做完，二期房源即將開(kāi)工；【工程四至】工程?hào)|臨牛首大道，與千盛農(nóng)莊毗鄰；南靠慶興路為谷里經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；西臨吉慶路，北倚規(guī)劃道路，有天然山丘為屏；基地分析【工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】從工程指標(biāo)看，二期用地38.7萬(wàn)㎡，共計(jì)904戶主要以E戶型為主；九島夢(mèng)都城基地分析【周邊配套】工程目前依靠谷里鎮(zhèn)配套，隨著工程的逐漸開(kāi)發(fā)成熟，工程自身的教育、商業(yè)、效勞等配套將日益成熟；谷里鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目蘇果超市好又多購(gòu)物廣場(chǎng)谷里中心小學(xué)上海華聯(lián)超市基地分析工程基地分析【綜合評(píng)價(jià)】工程目前所處區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，前景規(guī)劃良好，但板塊認(rèn)知度較低，交通現(xiàn)狀有待改善；工程所在區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度較低，但區(qū)域自然資源及地塊級(jí)別較好；周邊擁有“全國(guó)生態(tài)示范農(nóng)莊〞千盛農(nóng)莊，景觀生態(tài)環(huán)境較好；區(qū)位交通相對(duì)便捷，但通往主城的最便捷道路目前正在施工，道路狀況較差；工程與弘覺(jué)塔、宏覺(jué)寺、南唐二陵等景區(qū)相鄰，人文旅游資源較好；周邊配套匱乏，隨著工程的開(kāi)發(fā)，狀況會(huì)隨之好轉(zhuǎn)；基地資源價(jià)值評(píng)估：權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位形象★九島夢(mèng)都城基地分析基地分析工程基地分析工程共分兩期開(kāi)發(fā)，目前一期已經(jīng)根本銷(xiāo)售完畢；二期1標(biāo)段3月份已經(jīng)開(kāi)工，12月份竣工；二期剩余產(chǎn)品工期待定；一標(biāo)段56套二期共計(jì)規(guī)劃227棟,其中包含62棟雙聯(lián),105棟四聯(lián)及60棟六聯(lián)；二期1標(biāo)段共規(guī)劃有12棟產(chǎn)品，1棟雙拼、7棟四聯(lián)及4棟六聯(lián),共計(jì)56套；九島夢(mèng)都城項(xiàng)目解讀工程解讀工程解讀分析聯(lián)排雙拼戶型單棟面積棟數(shù)單套面積（端戶）單套面積(中間)戶型A526.0623291.6

雙聯(lián)B527.365291

雙聯(lián)C570.3730291.6

雙聯(lián)D548.574291.4

雙聯(lián)E1087.5664302.7248.4四聯(lián)F1098.5641302.3251.9四聯(lián)G1576.4621300.6248.6六聯(lián)H1579.2120302.7248.4六聯(lián)J1582.6410300.6246.1六聯(lián)L1584.568302.7248.4六聯(lián)K1580.11302.7248.1六聯(lián)合計(jì)/227/

/【戶型配比】產(chǎn)品以聯(lián)排為主且戶型跨度不大，雙拼戶型面積在290㎡左右；聯(lián)排端戶面積302㎡、中間戶250㎡左右；九島夢(mèng)都城項(xiàng)目解讀工程解讀分析物業(yè)類(lèi)型棟數(shù)套數(shù)面積段雙聯(lián)12套291四聯(lián)端戶612套302中間戶12套248、251六聯(lián)端戶510套300中間戶20套248合計(jì)

1256/【一標(biāo)段戶型】一標(biāo)段目前共計(jì)56套房源〔其中2套雙聯(lián)，24套四聯(lián)及30套六聯(lián)〕,主力面積段集中在248-251㎡的中間戶；露臺(tái)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)【戶型解讀】二期戶型采用多露臺(tái)設(shè)計(jì),贈(zèng)送空間較大,讓渡價(jià)值高；主臥采用套房式設(shè)計(jì),表達(dá)產(chǎn)品尊崇感；工程解讀九島夢(mèng)都城項(xiàng)目解讀工程解讀分析工程解讀【立面風(fēng)格】北美風(fēng)格立面，簡(jiǎn)潔清新，素雅大方北美風(fēng)格立面；用材方面采用了色彩淡雅的石材及噴沙涂料,深色與淺色的合理搭配使得整體十分協(xié)調(diào)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)；【工程景觀】工程內(nèi)無(wú)明顯景觀帶，僅有人工湖，內(nèi)部樹(shù)木局部枯萎，景觀有待提高；九島夢(mèng)都城項(xiàng)目解讀工程解讀分析工程解讀【工程配套】規(guī)劃有一幢約1萬(wàn)平方米的高檔會(huì)所，集高檔餐飲、健身、文化中心、酒店等生活配套為一體上述圖片僅供參考工程總結(jié)：二期房源主要以聯(lián)排為主，輔以局部雙拼，戶型贈(zèng)送空間較大，讓渡價(jià)值高；北美風(fēng)格外立面，用材考究，細(xì)節(jié)明顯，品質(zhì)感較強(qiáng)；工程無(wú)明顯景觀帶，內(nèi)部景觀有待加強(qiáng)；Strength優(yōu)勢(shì)隸屬江寧，擁有良好的區(qū)位；區(qū)域內(nèi)山水及景觀資源豐富；區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展良好,購(gòu)置力逐漸加強(qiáng);通往主城相對(duì)便捷；體量?jī)?yōu)勢(shì)將帶來(lái)完善的資源配套；Opportunity時(shí)機(jī)有優(yōu)越的自然資源可供工程借勢(shì)；至主城道路改造推進(jìn)將改善客戶印象；谷里生態(tài)規(guī)劃前景明朗；一期質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)為工程贏得市場(chǎng)口碑；Weakness劣勢(shì)短期內(nèi)地塊周邊的交通路況有待改善；區(qū)域周邊生活配套匱乏，偏僻感較重；工程自身景觀較為一般；工程產(chǎn)品戶型較為單一,與一期產(chǎn)品并未形成差異化;Threat威脅眾多板塊的郊區(qū)別墅的興起，會(huì)稀釋相關(guān)的客戶資源；目標(biāo)消費(fèi)者具有較強(qiáng)的慣性，現(xiàn)階段對(duì)谷里板塊認(rèn)知度較低；九島夢(mèng)都城項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析價(jià)格定位客戶定位工程定位優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)營(yíng)造品牌核心價(jià)值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶工程價(jià)值分析Sec.02

知性價(jià)值-感性價(jià)值-差異化價(jià)值的渠道分析模式；02定位篇精筑金夢(mèng)都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場(chǎng)與工程市場(chǎng)精準(zhǔn)透析工程價(jià)值體系挖掘及整體定位擬訂工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營(yíng)銷(xiāo)策略建議01020304市場(chǎng)篇定位篇戰(zhàn)略篇營(yíng)銷(xiāo)篇Content05服務(wù)篇專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與效勞體系FirstOfAll谷里情谷里3年的歷練與沉淀谷里3年的夢(mèng)想與理解3年谷里情我們風(fēng)雨同行板塊的開(kāi)展客戶的熱情甲方的敬業(yè)工程的成長(zhǎng)700套別墅房源銷(xiāo)售客戶交付業(yè)主入住UPCS墅城夢(mèng)都將伴隨城總結(jié)和遺憾1期限90%以上為內(nèi)部消化外銷(xiāo)房源不到10%我們的團(tuán)隊(duì)實(shí)力未得到展示和見(jiàn)證我們需要一個(gè)展現(xiàn)的機(jī)遇……機(jī)遇我們對(duì)市場(chǎng)的了解甲方2期的恢弘開(kāi)發(fā)UPCS品牌戰(zhàn)斗力的信心我們有信心去開(kāi)創(chuàng)九島夢(mèng)都城2期的熱銷(xiāo)和輝煌UPCS墅城夢(mèng)都將伴隨城完成銷(xiāo)售目標(biāo)我們憑借UPCS的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)去完成工程的整體推售和熱銷(xiāo);完成工程使命憑借3年對(duì)市場(chǎng)的歷練和理解,UPCS將伴隨工程一起營(yíng)造工程板塊的使命立意；完成品牌目標(biāo)完成工程產(chǎn)品的市場(chǎng)品牌立意,完成金夢(mèng)都地產(chǎn)市場(chǎng)品牌影響力；使命價(jià)值地域價(jià)值知性價(jià)值距離價(jià)值「恢弘立市墅城夢(mèng)都」產(chǎn)品層面：73.萬(wàn)方超大規(guī)模墅群社區(qū)的發(fā)開(kāi)量，將成為產(chǎn)品地域?qū)颍浑p重價(jià)值恢弘的體量立市品牌的社會(huì)立意品牌層面：以指引行業(yè)方向理念為契機(jī)，開(kāi)創(chuàng)金夢(mèng)都地產(chǎn)的品牌構(gòu)建；知性體驗(yàn)表相價(jià)值九島夢(mèng)都城73.5萬(wàn)㎡城市發(fā)開(kāi)恢弘之筆，不僅象征著金夢(mèng)都地產(chǎn)品牌實(shí)力,也為企業(yè)品牌開(kāi)展鋪墊了社會(huì)高度；九島夢(mèng)都城價(jià)值體系地域價(jià)值使命價(jià)值知性價(jià)值距離價(jià)值「主城綠廊新興之城」九島夢(mèng)都城價(jià)值體系知性體驗(yàn)表相價(jià)值新興之城。A/10平方公里風(fēng)光帶的純潔之城谷里一個(gè)尚為被開(kāi)發(fā)的處女地,擁有山水秀美、人文薈萃，江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱江開(kāi)發(fā)區(qū)之間腹地,南京南部旅游、休閑產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)展組團(tuán)及綠色廊道建設(shè)帶。高屋建瓴地塑造新興板快概念,純別墅板塊+純品牌板塊兼?zhèn)涞牡赜騼r(jià)值突顯。牛首山生態(tài)綠廊

目前區(qū)域建有東、西2個(gè)工業(yè)集中區(qū)，總體規(guī)劃面積達(dá)6平方公里，現(xiàn)已建成4平方公里，入園企業(yè)達(dá)200余家，其中投產(chǎn)企業(yè)達(dá)150余家，億元以上規(guī)模企業(yè)12家，5000萬(wàn)元以上企業(yè)近30家；【區(qū)域產(chǎn)業(yè)】根本形成了以汽車(chē)零部件、新能源和新材料、航空配件、軟件數(shù)控、精密制造五大行業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局;區(qū)谷里科技產(chǎn)業(yè)配套區(qū)B/2大陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)園拉動(dòng)的未來(lái)之城C/原始股地域投資潛質(zhì)的新興之城區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步開(kāi)展，致使人民生活水平進(jìn)一步提高，高收入人群的不斷增多導(dǎo)致購(gòu)置力增強(qiáng)；人口的不斷增多、城市化進(jìn)程的加快以及未來(lái)規(guī)劃的利好等因素，區(qū)域未來(lái)前景看好九島夢(mèng)都城價(jià)值體系知性體驗(yàn)表相價(jià)值距離價(jià)值使命價(jià)值地域價(jià)值知性價(jià)值主城別墅——出那么繁華都市具備了城市中心的繁華外延“心理感〞城市近在咫尺28分鐘生活圈“距離感〞「28分鐘繁華外延」南京新街口:25公里28分鐘江寧東山:20公里20分鐘奧體新城:16公里15分鐘南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng):20公里20分鐘四縱：寧馬高速公路大谷路寧丹路將軍大道四橫：正方大道秣周路繞越高速板霞路九島夢(mèng)都城價(jià)值體系知性體驗(yàn)表相價(jià)值15分鐘奧體商圈20分鐘江寧東山28分鐘新街口九島夢(mèng)都城【區(qū)域交通】區(qū)域公路形成“四橫四縱〞路網(wǎng)格局與南京主城區(qū)及江寧東山新城區(qū)融為一體,連接奧體寧馬高速形成市內(nèi)不計(jì)費(fèi)的快速通道，連接主城的寧丹路,今年有望全線改造完成；九島夢(mèng)都城價(jià)值體系工程比鄰牛首山風(fēng)景區(qū)、銀杏湖高爾夫、白鷺湖度假山莊生態(tài)風(fēng)景區(qū)的中央地帶；工程傳遞的是富有濃烈田園氣息的產(chǎn)品形態(tài)向一家人回歸自然返樸歸真的生活形態(tài)的轉(zhuǎn)變；感性認(rèn)知內(nèi)相價(jià)值「生態(tài)中央莊園生活」生態(tài)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值感性價(jià)值配套價(jià)值牛首山生態(tài)綠廊

農(nóng)業(yè)原生態(tài)莊園南部休閑度假風(fēng)光回歸自然心，生活就是找尋自然的過(guò)程九島夢(mèng)都城價(jià)值體系聯(lián)排產(chǎn)品功能空間「北美風(fēng)情景觀空間」感性認(rèn)知內(nèi)相價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值生態(tài)價(jià)值感性價(jià)值配套價(jià)值雙拼產(chǎn)品私享空間融古典、藝術(shù)、自由為一身的北美建筑風(fēng)格以及外部景觀空間的完美融合。北美風(fēng)情—用材考究細(xì)節(jié)明顯，品質(zhì)感較強(qiáng)；私享空間—雙拼產(chǎn)品更彰顯身份地位尊貴感；功能空間—聯(lián)排滿足最大程度的空間釋放；休閑空間—有生活感的社區(qū)景觀動(dòng)線設(shè)計(jì)；景觀休閑生活空間九島夢(mèng)都城價(jià)值體系內(nèi)部資源擁有社區(qū)配套資源完善，商業(yè)街區(qū)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療、多功能會(huì)所等，滿足高端品質(zhì)需求的多元生活情調(diào)，全方位滿足業(yè)主教育、聚會(huì)、娛樂(lè)等不同的需求，同時(shí)也是尊貴身份的極致彰顯；外部資源共享共享谷里江寧教育、商業(yè)、娛樂(lè)休閑、醫(yī)療等綜合資源；「天籟生活多元配套」感性認(rèn)知內(nèi)相價(jià)值配套價(jià)值使命價(jià)值知性價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值九島夢(mèng)都城價(jià)值體系差異化發(fā)現(xiàn)真相價(jià)值Value審定項(xiàng)目真相價(jià)值物理價(jià)值第一圈層價(jià)值實(shí)現(xiàn)差異化“薄利時(shí)代”性價(jià)比才是價(jià)值王道“終端客戶”與中產(chǎn)階層的模糊化本質(zhì)發(fā)現(xiàn)——250萬(wàn)左右主城聯(lián)排

350萬(wàn)左右主城雙拼電信搶占平價(jià)模式首日預(yù)售均破萬(wàn)臺(tái)“高端商品”的消費(fèi)也可以大眾化/平價(jià)化，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)原則是市場(chǎng)接受度；稀缺價(jià)值擁有價(jià)值投資價(jià)值價(jià)值呈現(xiàn)——花不多的錢(qián)買(mǎi)有優(yōu)越感的房子高端產(chǎn)品相對(duì)的低總價(jià)面子、景觀、品質(zhì)感的居所九島夢(mèng)都城品牌屋建立價(jià)值品牌屋低總價(jià)超值優(yōu)越感破瀾而出的主城生態(tài)名墅北美風(fēng)情景觀空間主城綠廊新興之城恢弘立市墅城夢(mèng)

都天籟生活多元配套價(jià)值品牌屋——九島的7重價(jià)值禮遇九島夢(mèng)都城工程定位九島夢(mèng)都城工程定位——主城純墅私家莊園生態(tài)示范區(qū)28分鐘主城生活圈私家莊園生活原生態(tài)純墅板塊New

Natural

LifeKeyword：九島夢(mèng)都城價(jià)格定位價(jià)格定位價(jià)格定位原那么：市場(chǎng)因素：目前處于政策調(diào)控持續(xù)期,市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)劇烈,定價(jià)要考慮市場(chǎng)接受度和合理性；產(chǎn)品因素：2期產(chǎn)品代表工程品質(zhì)的提升,價(jià)格要相對(duì)1期產(chǎn)品價(jià)格有一定層次的提升；九島夢(mèng)都城價(jià)格定位雙拼產(chǎn)品價(jià)格擬合參照工程選取原那么目前與本工程位置相似，并擁有同類(lèi)產(chǎn)品的臥龍湖國(guó)際社區(qū)、山河水花園及中浩青溪莊園，進(jìn)行價(jià)格進(jìn)行擬合，擬合過(guò)程中，著重考慮區(qū)位、戶品、景觀、配套等可能對(duì)別墅產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)生的影響的幾大要素，擬合過(guò)程如下：雙聯(lián)別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重臥龍湖國(guó)際社區(qū)山河水花園中浩青溪莊園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%1.250.2500.850.1700.950.190項(xiàng)目品牌5%1.000.0501.200.0600.800.040項(xiàng)目規(guī)模10%0.850.0851.000.1001.020.102交通條件10%0.800.0800.950.0950.900.090景觀資源15%0.600.0901.020.1531.000.150立面設(shè)計(jì)5%0.800.0400.950.0480.800.040產(chǎn)品戶型15%0.700.1050.750.1130.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.650.0980.600.0900.550.083配套設(shè)施5%0.500.0250.750.0380.700.035合計(jì)100%

0.823

0.866

0.842九島夢(mèng)都城價(jià)格定位雙拼產(chǎn)品價(jià)格擬合將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)：上述市場(chǎng)比較法中各相關(guān)工程的價(jià)格為目前現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，據(jù)此，本工程目前能實(shí)現(xiàn)的雙聯(lián)價(jià)格為12300元/㎡；參考對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格臥龍湖國(guó)際社區(qū)14000.000.8211515.000.404606.0012325.00山河水花園15000.000.8712982.500.405193.00中浩青溪莊園15000.000.8412630.000.202526.00九島夢(mèng)都城價(jià)格定位聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格擬合參照工程選取原那么目前與本工程位置相似，并擁有同類(lèi)產(chǎn)品的頤和南園、國(guó)信自然天城及大吉山水田園，進(jìn)行價(jià)格進(jìn)行擬合，擬合過(guò)程中，著重考慮區(qū)位、戶品、景觀、配套等可能對(duì)別墅產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)生的影響的幾大要素，擬合過(guò)程如下：聯(lián)排別墅

ABC比較內(nèi)容權(quán)重頤和南園國(guó)信自然天城大吉山水田園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地理位置20%0.850.1700.850.1700.850.170項(xiàng)目品牌5%1.050.0531.080.0541.250.063項(xiàng)目規(guī)模10%1.050.1051.250.1251.020.102交通條件10%0.750.0750.700.0700.850.085景觀資源15%1.250.1881.000.1501.050.158立面設(shè)計(jì)5%0.780.0391.050.0530.850.043產(chǎn)品戶型15%0.850.1280.800.1200.750.113社區(qū)景觀及環(huán)境15%0.450.0680.400.0600.550.083配套設(shè)施5%0.600.0300.700.0350.500.025合計(jì)100%

/0.854/

0.837/

0.840九島夢(mèng)都城價(jià)格定位聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格擬合將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出參考定價(jià)：上述市場(chǎng)比較法中各相關(guān)工程的價(jià)格為目前現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，據(jù)此，本工程目前能實(shí)現(xiàn)的聯(lián)排端戶價(jià)格為10500元/㎡左右；由于聯(lián)排別墅的端戶及中間戶在別墅感受、舒適性等方面存在一定差異，目前的端戶及中間戶的價(jià)格比為1:0.9，所以可以實(shí)現(xiàn)的聯(lián)排中間戶價(jià)格為9500元/㎡左右；參考對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格頤和南園12500.000.8510675.000.454803.7510625.68國(guó)信自然天城14000.000.8411711.000.303513.30大吉山水田園11000.000.849234.500.252308.63客戶定位推導(dǎo)九島夢(mèng)都城客戶定位客戶定位推導(dǎo)模型定位原那么：結(jié)合1期外銷(xiāo)客戶參考，根據(jù)2期產(chǎn)品屬性逆向定位客群特征;規(guī)定動(dòng)作：1、前期客戶綜合分析;2、鎖定客群區(qū)域方向；3、鎖定價(jià)格因素客群劃分；4、鎖定購(gòu)置因素客群劃分；考慮因素：客戶區(qū)域客戶行業(yè)客戶年齡客戶需求區(qū)域?qū)傩孕枨蠖ㄎ豢蛻裟Ｐ蛥^(qū)域?qū)傩?00%價(jià)格定位70%需求方向50%客戶圈層30%價(jià)格定位客戶定位模板九島夢(mèng)都城客戶定位前期來(lái)訪客戶大多以工程周邊板塊和江寧區(qū)居多，此類(lèi)客戶大多在周邊開(kāi)廠做生意,購(gòu)置目的以自住第一居所為主，其他客戶集中在河西、主城南，以改善型兼投資類(lèi)為主；客層區(qū)位小區(qū)域大區(qū)域雨花區(qū)河西片區(qū)主城4區(qū)（鼓樓/玄武/秦淮/白下）江寧區(qū)未來(lái)主力客層區(qū)位方向：改善自住：谷里及臨近板塊、江寧區(qū)、主城南部改善兼投資：河西板塊城中4區(qū)城中江寧財(cái)富階層投資為主兼居住高知、高收入群體投資兼居住大型企業(yè)高管自住為主.客群來(lái)源示意圖當(dāng)?shù)睾椭苓叞鍓K民營(yíng)企業(yè)主自住為主奧體谷里財(cái)富階層自住為主兼投資本案江寧區(qū)企業(yè)老板,自住為主客戶定位模板九島夢(mèng)都城客戶定位主力總價(jià)銷(xiāo)售單價(jià)主力戶型奧體公寓24819000130江寧公寓24814000177方山聯(lián)排24815000165本案聯(lián)排248預(yù)計(jì)10000248本案雙拼349預(yù)計(jì)12000291本案的主力總價(jià)250-350萬(wàn)，在該總價(jià)區(qū)間內(nèi)僅能置換奧體3房，以及江寧4房；對(duì)高端客戶而言，本工程產(chǎn)品具備物業(yè)產(chǎn)品升級(jí)并具有總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的置換關(guān)系；同方山聯(lián)排相比，本案具備足夠的產(chǎn)品總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力，顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及較大的投資價(jià)值；未來(lái)客戶鎖定在：市場(chǎng)具備同總價(jià)承受力的財(cái)富階層，生活的導(dǎo)向是購(gòu)置的原動(dòng)力；同總價(jià)端的產(chǎn)品置換房源置換城中2房奧體3房江寧4房260萬(wàn)2期產(chǎn)品和價(jià)格升級(jí)

我們的客戶提升至中高端型：同等置換！換房子，還是換生活？客戶定位模板九島夢(mèng)都城客戶定位購(gòu)買(mǎi)因素度假別墅第二居所居家別墅第一居所商務(wù)別墅會(huì)所社交投資別墅保值增值圈層感受景觀環(huán)境度假感受道路通達(dá)價(jià)格承受工作距離投資門(mén)檻產(chǎn)品稀缺人文配套資源居住舒適度高稀缺景觀資源差異生活形態(tài)產(chǎn)業(yè)園附近距市中心近區(qū)域發(fā)展前景產(chǎn)品升值空間1期客層定位中產(chǎn)階層價(jià)格門(mén)檻200萬(wàn)企業(yè)家層景觀資源300萬(wàn)圈層感受政策門(mén)檻升值空間地域資源前期客層需求特征4商務(wù)投資兼顧自住1期成交客戶分析1期市政配套缺乏價(jià)值未被充分挖掘，外銷(xiāo)房源價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯，吸引了較多改善性需求和投資型客戶的購(gòu)置。成交客戶大局部都為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生意人，私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)人員為主，有改善居住環(huán)境的想法?？蛻舳ㄎ荒０寰艒u夢(mèng)都城客戶定位品質(zhì)家庭＜250萬(wàn)走過(guò)理想與歲月的60一代理想主義基因與現(xiàn)實(shí)主義態(tài)度完美融合盡享天倫此刻更為重要首改投資大戶型平均＞300平米80級(jí)墅花不多的錢(qián)買(mǎi)有投資價(jià)值的房子70級(jí)墅花不多的錢(qián)買(mǎi)有居住品位的房子品質(zhì)家族＜350萬(wàn)改善自住資本家族＜500萬(wàn)純改善60級(jí)墅花不多的錢(qián)買(mǎi)有生活腔調(diào)的房子中大戶型平均＜300平米時(shí)光似流淌的水三毛的流浪夢(mèng)印刻在每一個(gè)70一代的心中四代同堂向往，因?yàn)樘溃莻€(gè)心靈的歸宿竟一點(diǎn)點(diǎn)地清晰起來(lái)80后我們?cè)诼飞稀羌彝サ念伾屛覀凂v足看生命奔放任時(shí)光流淌不禁發(fā)現(xiàn)家就在腳下中小戶型平均＜250平米企業(yè)管理層行業(yè)精英銀行/金融/房地產(chǎn)行業(yè)政策影響一般經(jīng)濟(jì)寬裕私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位骨干大型國(guó)企/外企中高層政策影響較小

經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限私營(yíng)的企業(yè)老板企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)重政策干擾經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)2期客層需求特征判斷客戶定位模板九島夢(mèng)都城客戶定位1234改善型消費(fèi)圈層型消費(fèi)2期產(chǎn)品和價(jià)格的升級(jí),伴隨配套和道路的完善,改善型將成為主力消費(fèi)形態(tài),價(jià)格仍為第一考量因素,客層提升中高產(chǎn)財(cái)富階層.以家庭為單位的改善型消費(fèi)對(duì)于高端物業(yè)的生活追求,返樸歸真的生活向往,將隨著閱歷年齡的增長(zhǎng)，越發(fā)強(qiáng)烈,從向往升級(jí)到追求.客層需求比例劃分生活型消費(fèi)追求高品質(zhì)自然生活形態(tài)圈層追捧集體遷居的傾向具有顯著的行業(yè)特征,私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)高管/公務(wù)員,抱團(tuán)購(gòu)置集體遷居傾向,工程口碑營(yíng)造將成為拓客的重點(diǎn).分布在江寧/河西/主城板塊,35-45歲之間,注重板塊開(kāi)展和升值空間,一但板塊成熟很有可能轉(zhuǎn)為自住；板塊投資兼顧生活綜合消費(fèi)綜合型消費(fèi)2期客戶模型搭建UPCS高端客戶資源平臺(tái),自銷(xiāo)別墅產(chǎn)品500套,總價(jià)300萬(wàn)以上物業(yè)過(guò)1000套,來(lái)訪高端客戶萬(wàn)人,將為本工程拓客開(kāi)啟陽(yáng)光之門(mén)；推售策略策略藍(lán)圖優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)營(yíng)造品牌核心價(jià)值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶戰(zhàn)略方向界定Sec.03什么是工程確保營(yíng)銷(xiāo)爭(zhēng)先的戰(zhàn)略方向？03戰(zhàn)略篇精筑金夢(mèng)都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場(chǎng)與工程市場(chǎng)精準(zhǔn)透析工程價(jià)值體系挖掘及整體定位擬訂工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營(yíng)銷(xiāo)策略建議01020304市場(chǎng)篇定位篇戰(zhàn)略篇營(yíng)銷(xiāo)篇Content05服務(wù)篇專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與效勞體系升級(jí)建議九島夢(mèng)都策略藍(lán)圖904套別墅年度目標(biāo)2012年度實(shí)現(xiàn)1標(biāo)段15700㎡去化目標(biāo),并實(shí)現(xiàn)2標(biāo)段滾動(dòng)加推；長(zhǎng)期目標(biāo)6年內(nèi)完成項(xiàng)目2期整體904套房源的銷(xiāo)售,建立品牌和區(qū)域的影響力.實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目年均4萬(wàn)㎡營(yíng)銷(xiāo)去化目標(biāo)營(yíng)造九島大盤(pán)號(hào)召力和持續(xù)生命力營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：九島夢(mèng)都城||期——6年目標(biāo)27萬(wàn)㎡策略方案目標(biāo)推案節(jié)奏第一階段（2012.9—2013.7)一標(biāo)段56套第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段第二階段（2013.9)第三階段（2014.9)第四階段（2016.5)第五階段（2017.10)整體推售建議九島夢(mèng)都策略藍(lán)圖6年方案5大推階段售節(jié)奏劃分，由北向南按工程1標(biāo)位置方向確立推售節(jié)奏，可實(shí)現(xiàn)中心區(qū)域價(jià)格提升；九島夢(mèng)都推售策略

2期1標(biāo)段產(chǎn)品推售策略階段推售策略市場(chǎng)立意別墅市場(chǎng)標(biāo)桿板塊1標(biāo)段的產(chǎn)品啟動(dòng)預(yù)示著2期的整體入市階段的到來(lái),工程推廣將帶著整個(gè)板塊和企業(yè)形成別墅市場(chǎng)的產(chǎn)品標(biāo)桿和品牌標(biāo)桿；產(chǎn)品立意1期升級(jí)價(jià)格提升2期1標(biāo)段的產(chǎn)品將做為前期整體升級(jí),完美銜接后期產(chǎn)品的入市,適應(yīng)市場(chǎng)的合理價(jià)格提升,確保產(chǎn)品去化和整體影響力營(yíng)造；銷(xiāo)售條件銷(xiāo)售條件的完備6月之前樣板房、景觀示范區(qū)、營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)所的完成和使用，對(duì)整體工程落地形象、蓄客、推售和目標(biāo)的完成將起到關(guān)鍵的作用；產(chǎn)品應(yīng)對(duì)全程蓄水提前認(rèn)籌工程啟動(dòng)初就進(jìn)入整體蓄水期，對(duì)局部客戶進(jìn)行適合引導(dǎo)蓄水,針對(duì)意向客戶采取提前收籌的方式鎖定客戶，確保銷(xiāo)售目標(biāo)。分批屢次推售,同時(shí)合理控制推出房源數(shù)量，有利于客戶引導(dǎo)，便于掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在客戶和價(jià)格上更精準(zhǔn)的把握市場(chǎng);擠壓營(yíng)銷(xiāo)確保收益少量多頻持續(xù)銷(xiāo)售提升主力聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格是實(shí)現(xiàn)本案整體利潤(rùn)目標(biāo)的關(guān)鍵，利用階段性推售產(chǎn)品的提價(jià)拉鋸前后價(jià)格比，壓迫式促成前期剩余房源的去化；九島夢(mèng)都推售策略入市時(shí)間建議傳統(tǒng)的樓市旺季是較佳的推售時(shí)機(jī)，可有效提升成交業(yè)績(jī)，因此入市時(shí)機(jī)需結(jié)合傳統(tǒng)樓市旺季進(jìn)行考慮；市場(chǎng)因素考量目前正處于前期政策調(diào)控持續(xù)階段,市場(chǎng)降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,進(jìn)行合理時(shí)間躲避，下半年預(yù)計(jì)價(jià)格平穩(wěn)漸漸復(fù)蘇;產(chǎn)品體驗(yàn)考究別墅產(chǎn)品的景觀/立面/樣板房周期持續(xù)亮相,起到良好的示范效果,因此入市時(shí)必須具備現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)條件，前期蓄水準(zhǔn)備前期蓄客拉長(zhǎng),強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)板塊認(rèn)知及客戶對(duì)價(jià)格承受力預(yù)期，開(kāi)盤(pán)的一炮而紅對(duì)后續(xù)銷(xiāo)售影響重大；2024年9月是本工程較為合理的入市時(shí)機(jī)推案節(jié)奏第一階段（2012.9—2013.6)一標(biāo)段56套整體推售建議銷(xiāo)售時(shí)間：2024年9月至2024年6月〔9個(gè)月〕推售策略：利用分階段推售價(jià)格小幅拉升，實(shí)現(xiàn)擠壓式銷(xiāo)售；銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：2024年3月入市推廣開(kāi)啟2024年6月銷(xiāo)售條件完備蓄客開(kāi)啟2024年9月首批28套房源推售2024年11月二次加推剩余房源2024年12月完成50%銷(xiāo)售2024年6月完成95%銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)本階段推售房源去化同時(shí)，同步為下階段推售房源蓄水；6月樣板房、景觀示范、營(yíng)銷(xiāo)中心的落地，進(jìn)入全面蓄客期；2012.32012.6

2012.9

2012.112013.6

形象期蓄水期續(xù)銷(xiāo)清盤(pán)2012年12月底實(shí)現(xiàn)50%去化聯(lián)排均價(jià)中間戶9500元/㎡聯(lián)排均價(jià)端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價(jià)中間戶12300元/㎡整體去化95%2次加推28套首次開(kāi)盤(pán)28套九島夢(mèng)都推售策略九島夢(mèng)都城銷(xiāo)售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)：6月之前就位第一印象營(yíng)銷(xiāo)中心〔會(huì)所〕〔沙盤(pán)/展板/銷(xiāo)控/洽談區(qū)/VIP室/會(huì)所功能展示〕營(yíng)銷(xiāo)中心會(huì)所的的形象落地，將預(yù)示2期序幕拉開(kāi),首次正式面隊(duì)市場(chǎng)，給予購(gòu)房者的第一印象至關(guān)重要，沙盤(pán)/銷(xiāo)控/洽談區(qū)/展扳等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售道具的氣場(chǎng)營(yíng)建；多功能會(huì)所的主題分區(qū)，如紅酒雪茄區(qū)/貴賓區(qū)/休閑區(qū)/健身區(qū)/恒溫游泳館/多功能娛樂(lè)會(huì)議廳等，都給客戶不同層面的產(chǎn)品信心；九島夢(mèng)都城銷(xiāo)售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議樣板體驗(yàn)：6月之前就位樣板房給客戶的感動(dòng)〔吊頂/過(guò)廳/臥室門(mén)/風(fēng)格細(xì)節(jié)〕樣板房的打造，營(yíng)造空間的奢華和靈動(dòng)，建議方向：滿足工程北美建筑的歐式裝修風(fēng)格，符合品質(zhì)品位的整體地面拼花和吊頂；示意圖墻面歐式尊貴無(wú)紡帖紙顯示主人身份的主臥的雙開(kāi)門(mén)；九島夢(mèng)都城銷(xiāo)售道具推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議景觀體驗(yàn)：考慮工程1期景觀在檔次上并不是很有沖擊力打造景觀示范區(qū)的重要意義〔水系景觀+莊園特色景觀〕會(huì)所景觀示范區(qū)別墅產(chǎn)品更需要景觀體驗(yàn)，根據(jù)會(huì)所位置，打造離銷(xiāo)售中心最近的景觀示范區(qū)域；九島夢(mèng)都城配套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議商業(yè)配套：涵蓋中端、高端滿足本工程業(yè)主的根本生活需求全功能生活配套〔根底生活配套+品質(zhì)生活配套〕商業(yè)需滿足社區(qū)居民主要包括：餐飲/生活超市/便民菜場(chǎng)/美容美發(fā)店/花店/沖印店洗衣店/金融郵電/行政管理等；九島夢(mèng)都城配套建議推案節(jié)奏產(chǎn)品提升建議教育配套：工程規(guī)劃小學(xué)/幼兒園提升價(jià)值引進(jìn)名?！卜中！场材蠋?力小/瑯小/劍橋雙語(yǔ)〕[教育資源]建議工程從務(wù)實(shí)的角度分期打造教育體系，引入知名較好的幼兒園，比方東方劍橋雙語(yǔ)幼兒園；并同時(shí)考慮引入優(yōu)質(zhì)小學(xué)——力學(xué)小學(xué)分校，整體打造一流配套教育體系，提升工程價(jià)值；推售藍(lán)圖：2期產(chǎn)品的6年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)確定去化904套房源2期1批次產(chǎn)品價(jià)格建議聯(lián)排中間戶9500元/㎡聯(lián)排端戶10500元/㎡雙聯(lián)均價(jià)12300元/㎡2期1標(biāo)段產(chǎn)品推售建議2024.9首次開(kāi)盤(pán)2024.11二次加推2024.12完成50%2024.6完成95%2期1標(biāo)段產(chǎn)品景觀建議2024.6景觀示范區(qū)樣板房營(yíng)銷(xiāo)中心〔會(huì)所〕匹配絕非偶然DemarcationandAchievements推廣策略推廣執(zhí)行形象定位優(yōu)派克思地產(chǎn)整合平臺(tái)營(yíng)造品牌核心價(jià)值精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶營(yíng)銷(xiāo)推廣深入Sec.04推廣如何直擊客戶內(nèi)心中最深處？04營(yíng)銷(xiāo)篇精筑金夢(mèng)都地產(chǎn)品牌人居宏觀市場(chǎng)與工程市場(chǎng)精準(zhǔn)透析工程價(jià)值體系挖掘及整體定位擬訂工程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略藍(lán)圖推廣定位及營(yíng)銷(xiāo)策略建議01020304市場(chǎng)篇定位篇戰(zhàn)略篇營(yíng)銷(xiāo)篇Content05服務(wù)篇專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與效勞體系九島夢(mèng)都城推廣形象幾度沉淀回歸隱真。九島夢(mèng)都城形象秀稿主推形象一：九島夢(mèng)都城報(bào)紙稿九島夢(mèng)都城形象秀稿主推形象二：九島夢(mèng)都城報(bào)紙稿九島夢(mèng)都城推廣策略板塊形象落地前期入市,配合工程形象迅速樹(shù)立板塊的市場(chǎng)高度,營(yíng)建工程的影響力,在不同的緯度感受顛峰;產(chǎn)品口碑樹(shù)立圈層客戶平臺(tái)的建立與開(kāi)展,利用口碑影響力,形成工程長(zhǎng)期滾動(dòng)銷(xiāo)售的模式;產(chǎn)品內(nèi)涵落地本階段著力于定向渠道的深耕,直擊精準(zhǔn)客層，配合媒體推廣的集中引爆,開(kāi)啟推售階段的造勢(shì)；產(chǎn)品價(jià)值表達(dá)產(chǎn)品體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)啟，生活體驗(yàn)價(jià)值拉升,營(yíng)造新一輪產(chǎn)品立意和客群蓄水；【定向營(yíng)銷(xiāo)】實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品精準(zhǔn)客戶拓展和有效營(yíng)銷(xiāo)推介會(huì)+直拜(企業(yè)/機(jī)關(guān)/產(chǎn)業(yè)園/銀行)【體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)】通過(guò)品牌體驗(yàn)形成口碑營(yíng)銷(xiāo)生活價(jià)值體驗(yàn)+產(chǎn)品內(nèi)涵體驗(yàn)【巡展行銷(xiāo)】通過(guò)外場(chǎng)巡展提升工程的認(rèn)知巡展+派單+路演3大策略4大階段231九島夢(mèng)都城推廣形象營(yíng)銷(xiāo)線開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌巡展行銷(xiāo)形象建立〔5-7月〕拉升深化推廣核心2024年度推廣節(jié)點(diǎn)劃分續(xù)銷(xiāo)期體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品認(rèn)知〔5-10月〕定向營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值引爆〔7-10月〕活動(dòng)推廣體驗(yàn)活動(dòng)入市活動(dòng)推廣媒體圈層活動(dòng)板塊概念形象認(rèn)知工程蓄水全面啟動(dòng)7836129產(chǎn)品體驗(yàn)價(jià)值認(rèn)知內(nèi)涵體驗(yàn)渠道深入圈層引領(lǐng)口碑營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)戶外、網(wǎng)絡(luò)戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信、DM戶外、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信在高端區(qū)域形成流動(dòng)巡展式的外展點(diǎn)持續(xù)亮相，配合工程蓄水期形成工程市場(chǎng)影響力。推介會(huì)+客戶直拜的模式，向可能匹配的行業(yè)和圈層開(kāi)展系列性的推介會(huì)活動(dòng)，并且利用客戶直拜鎖定精準(zhǔn)客戶。產(chǎn)品氣質(zhì)價(jià)值體驗(yàn)作為形象的第一輪拉升,隨后利用體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)深化客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和了解；爆發(fā)九島夢(mèng)都城推廣策略第一階段板塊登陸席卷南京啟航路線推廣先行□營(yíng)銷(xiāo)策略：海量蓄客，進(jìn)場(chǎng)籌備〔推進(jìn)工程，現(xiàn)場(chǎng)接待中心籌備，銷(xiāo)售道具籌備〕■推廣策略：全面拓客網(wǎng)絡(luò)形成戶外形象占位微博互動(dòng)平臺(tái)形成全民互動(dòng)，入市活動(dòng)：“牛首山生態(tài)徒步〞體驗(yàn)活動(dòng)板塊概念形象認(rèn)知3月—5月新工程入市，一場(chǎng)聲勢(shì)空前的市場(chǎng)問(wèn)候必不可少。全方位搶占熱點(diǎn)平臺(tái)，微博占位、戶外形象展示、活動(dòng)引爆三管齊下，表達(dá)出工程不一樣的感覺(jué)，短期內(nèi)建立市場(chǎng)高效關(guān)注。九島夢(mèng)都城推廣策略形象建立期‖戶外形象占位戶外群眾形象占位，持續(xù)引起市場(chǎng)關(guān)注執(zhí)行要點(diǎn)——選擇重點(diǎn)區(qū)域戶外覆蓋，從主城中心，到主城周邊，再到工程沿途道路，全城一線引導(dǎo)覆蓋，高效傳播工程形象。主城區(qū)中心：新街口、鼓樓、珠江路等；主城周邊：龍江、江東北路、奧體、寧南等；進(jìn)出主城主要道路：賽虹橋立交、寧馬高速、寧蕪高速等。九島夢(mèng)都城推廣策略形象建立期‖入市活動(dòng)2024與自然同在\\牛首山生態(tài)徒步活動(dòng)【活動(dòng)目的】親近自然倡導(dǎo)綠色健康生活；【活動(dòng)組織】與南京知名戶外俱樂(lè)部聯(lián)手舉辦，號(hào)召全城徒步愛(ài)好者及熱愛(ài)山水自然的人，一起參與徒步活動(dòng)；【傳播平臺(tái)】戶外俱樂(lè)部客戶平臺(tái)/網(wǎng)媒/微博平臺(tái)九島夢(mèng)都城推廣策略形象建立期‖微博熱點(diǎn)平臺(tái)全民圍脖時(shí)代，圍觀改變營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為當(dāng)下人們的主流溝通手段，微博作為新興手段更加熾熱，表達(dá)主動(dòng)傳播的效果。啟動(dòng)新浪微博官方網(wǎng)址，作為工程咨詢和活動(dòng)互動(dòng)平臺(tái)。引入網(wǎng)絡(luò)推手運(yùn)營(yíng)，或工程組排班自行維護(hù)。作為一種充分應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)WEB2.0的營(yíng)銷(xiāo)思路，建立微博系統(tǒng)，增加客戶互動(dòng)性，感受到九島夢(mèng)都城的精彩內(nèi)容，并成為口碑傳播的平臺(tái).以“生態(tài)田園自然〞作為微博的主題,讓高端客戶群，集中離散型客戶，以形成圈層交流.九島夢(mèng)都城推廣策略第二階段生活體驗(yàn)感受九島生活是一場(chǎng)尋找自然的旅程生活體驗(yàn)價(jià)值認(rèn)知5月—7月□營(yíng)銷(xiāo)策略：全面拓客〔市內(nèi)巡展點(diǎn)開(kāi)啟、客戶派單、區(qū)域客戶路演〕■推廣策略：氣氛營(yíng)造，現(xiàn)場(chǎng)邀約達(dá)成6月現(xiàn)場(chǎng)包裝到位，體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的全面開(kāi)啟生活價(jià)值活動(dòng)體驗(yàn)開(kāi)啟客戶廣泛參與的微博造勢(shì)活動(dòng)線上媒體全面開(kāi)啟,利用生態(tài)體驗(yàn)活動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)積聚人氣，結(jié)合市內(nèi)巡展點(diǎn)開(kāi)啟全面拓客；銷(xiāo)售中心建議：6月現(xiàn)場(chǎng)接待中心包裝準(zhǔn)備到位，同時(shí)樣板示范段、樣板房公開(kāi)，全面營(yíng)造別墅生活氣氛。價(jià)值亮相期‖市內(nèi)巡展陣地搭建內(nèi)容：工程資料\工程展示\沙盤(pán)展示\活動(dòng)外場(chǎng)互動(dòng)\派單全面布展：網(wǎng)羅全城重點(diǎn)商業(yè)中心,采取輪回巡展，全面建立工程認(rèn)知度,保持工程工程的持續(xù)亮相，地點(diǎn)選擇區(qū)域商業(yè)中心、城中人流集中區(qū)域，確保樣板公開(kāi)后的蓄水客群區(qū)域的完整覆蓋；九島夢(mèng)都城推廣策略價(jià)值亮相期‖工程現(xiàn)場(chǎng)別墅氣氛營(yíng)造時(shí)間節(jié)點(diǎn)：6月初，工程須具備接待條件，為客戶營(yíng)造別墅生活場(chǎng)景，提升工程感性認(rèn)知。主要展示節(jié)點(diǎn)：全程引導(dǎo)——從進(jìn)入工程500米范圍內(nèi)，戶外形象的引導(dǎo)，包括：道旗、指示牌、工地圍擋等；地盤(pán)包裝——進(jìn)入工程現(xiàn)場(chǎng)，接待中心外場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，包括：中心廣場(chǎng)、戶外休息區(qū)、景觀道路等；接待中心——會(huì)所內(nèi)部氣氛的營(yíng)造，包括：主控臺(tái)、沙盤(pán)區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、形象展示區(qū)、水吧等；樣板示范段——工程內(nèi)部景觀氣氛的展示，包括：中心景觀，景觀道路、樣板房沿途景觀等；樣板房——樣板房?jī)?nèi)部生活氣氛展示，包括裝修風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、主題房間、戶外花園等；九島夢(mèng)都城推廣策略體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)‖全程形象引導(dǎo)營(yíng)造別墅場(chǎng)域感，先入為主的產(chǎn)品價(jià)值體驗(yàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)‖地盤(pán)形象展示營(yíng)造別墅場(chǎng)域感，先入為主的形象體驗(yàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)‖接待中心包裝表達(dá)客戶尊崇感，工程品牌及產(chǎn)品價(jià)值引導(dǎo)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)‖樣板示范段營(yíng)造未來(lái)生活遠(yuǎn)景呈現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)‖樣板房展示別墅生活場(chǎng)景體驗(yàn)九島夢(mèng)都城推廣策略價(jià)值亮相期‖客戶體驗(yàn)活動(dòng)【邀請(qǐng)對(duì)象】蓄水客戶25~30組【亮點(diǎn)解析】天盛農(nóng)莊〔帶客戶深入大自然，放松工作疲憊的身心，采摘水果蔬菜，吃農(nóng)家菜，真正體會(huì)農(nóng)莊的天然之樂(lè)〕久在樊籠里，復(fù)得返自然“縱情·田園之樂(lè)〞農(nóng)家樂(lè)體驗(yàn)活動(dòng)九島夢(mèng)都城推廣策略隨手拍，南京最美的自然風(fēng)景“發(fā)現(xiàn)·自然之美〞微博攝影大賽【活動(dòng)目的】網(wǎng)絡(luò)人群的大規(guī)模磁鐵效應(yīng)，既是活動(dòng)，也是目標(biāo)客戶的第一次摸底。通過(guò)活動(dòng)的開(kāi)展，聚焦工程關(guān)鍵屬性，并積累有效客戶，強(qiáng)勢(shì)蓄水。【活動(dòng)內(nèi)容】通過(guò)微博平臺(tái)的開(kāi)放性，發(fā)起活動(dòng)主題，廣泛征集含有＃隨手拍#，發(fā)現(xiàn)自然之美攝影作品?！净顒?dòng)形式】在新浪微博上建立官方活動(dòng)頁(yè)面，關(guān)注者即可參加活動(dòng)，活動(dòng)周期為一個(gè)月。官方頁(yè)面即時(shí)更新活動(dòng)狀況，并轉(zhuǎn)發(fā)優(yōu)秀作品?；顒?dòng)結(jié)束后所有文章進(jìn)行評(píng)比由評(píng)委評(píng)選出優(yōu)秀作品并獎(jiǎng)勵(lì)。價(jià)值亮相期‖網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)九島夢(mèng)都城推廣策略第三階段內(nèi)涵體驗(yàn)渠道深入情景互動(dòng)價(jià)值感受生活體驗(yàn)公開(kāi)出售7月—10月□營(yíng)銷(xiāo)策略：精準(zhǔn)拓客的全面開(kāi)啟集中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售引爆■推廣策略：名品嫁接，實(shí)景開(kāi)盤(pán)定向營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)啟實(shí)景開(kāi)盤(pán)客戶活動(dòng)，增加互動(dòng)性外場(chǎng)精準(zhǔn)拓客+開(kāi)盤(pán)活動(dòng)引爆,本階段將整體營(yíng)銷(xiāo)推廣推向高潮;高端名品嫁接，為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)制造噱頭，更為客戶貼上身份標(biāo)簽，為后期熱銷(xiāo)造勢(shì)。九島夢(mèng)都城推廣策略定向拓客渠道‖九島夢(mèng)都城走進(jìn)名企客戶推介會(huì)企業(yè)走訪針對(duì)高知產(chǎn)業(yè)園和知名企業(yè)進(jìn)行聯(lián)誼和走訪,舉行產(chǎn)品推介活動(dòng)；1推介會(huì)時(shí)間推介會(huì)地點(diǎn)谷里區(qū)域谷里工業(yè)產(chǎn)業(yè)園江寧區(qū)域衛(wèi)崗/南瑞/西門(mén)子/南電奧體區(qū)域新城科技園/雨潤(rùn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)中層是最易拉動(dòng)的客群之一，增加工程在企業(yè)的知名度和認(rèn)可度，將大幅緩解工程后期銷(xiāo)售壓力;九島夢(mèng)都城推廣策略定向拓客渠道‖客戶互動(dòng)銀行VIP各大銀行金融VIP客戶活動(dòng)參與和項(xiàng)目活動(dòng)邀請(qǐng)，開(kāi)展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推介；2推廣渠道:銀行DM銀行網(wǎng)絡(luò)廣告客戶推介會(huì)客戶游園活動(dòng)銀行200萬(wàn)以上固定存款VIP客戶(非限購(gòu)類(lèi)客戶)開(kāi)展活動(dòng)互動(dòng),同期導(dǎo)入工程信息,與工程貸款銀行建立良好關(guān)系,進(jìn)入銀行內(nèi)部系統(tǒng)想其職工開(kāi)展宣傳和推廣;九島夢(mèng)都城推廣策略定向拓客渠道‖直拜行動(dòng)+短信+DM南京企業(yè)家企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)會(huì)員推介、直拜大企業(yè)中高管;3政府機(jī)構(gòu)挖掘領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系,走進(jìn)機(jī)關(guān)開(kāi)展，大客戶要形成協(xié)議單位;4短信DM對(duì)輻射區(qū)域高檔私家車(chē)主、銀行VIP、企業(yè)法人、高檔社區(qū)業(yè)主;5UPCS客戶平臺(tái)UPCS高端客戶300萬(wàn)成交類(lèi)客戶過(guò)1000人,來(lái)訪客戶資源近萬(wàn)人;6九島夢(mèng)都城推廣策略公開(kāi)出售期‖9月開(kāi)盤(pán)活動(dòng)酒會(huì)+自助餐+時(shí)尚表演秀【活動(dòng)亮點(diǎn)】開(kāi)發(fā)商與嘉賓共同開(kāi)啟酩悅香檳，舉杯共賀啟動(dòng)開(kāi)盤(pán);風(fēng)格高雅的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，更像是一個(gè)時(shí)尚圈的慶典，營(yíng)造層峰圈層氣氛，為客戶帶來(lái)與眾不同的體驗(yàn)。酩悅香檳Moet&Chandon酩悅香檳的歷史可追溯至250多年的家族傳統(tǒng)，現(xiàn)時(shí)酩悅屬于全法國(guó)最大的MOETHENNESSY集團(tuán)所擁有。擁有250年釀酒傳統(tǒng)的MoetChandon，曾因法皇拿破侖的喜愛(ài)而贏得“Imperial〔皇室香檳〕〞的美譽(yù)。到目前為止酩悅香檳已成為法國(guó)最具國(guó)際知名度的香檳。拿破侖、亞歷山大一世、全俄羅斯皇帝、弗蘭西斯二世、奧地利皇帝以及普魯士皇帝以及當(dāng)時(shí)國(guó)王最寵幸的蓬巴杜夫人都是酩悅香檳的忠實(shí)擁護(hù)者，也是2024年唯一入選?商業(yè)周刊?全球百?gòu)?qiáng)品牌的香檳酒品牌。圈層營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)發(fā)力□營(yíng)銷(xiāo)策略：持續(xù)銷(xiāo)售期，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)內(nèi)部圈層開(kāi)展■推廣策略：建立九島客戶會(huì)系統(tǒng)圈層活動(dòng)的開(kāi)啟熱銷(xiāo)期客戶暖場(chǎng)常態(tài)活動(dòng)通過(guò)對(duì)工程圈層平臺(tái)的營(yíng)建,形成客戶滾動(dòng)的自我開(kāi)展,為后期銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。10月—12月九島夢(mèng)都城推廣策略第四階段圈層引領(lǐng)口碑營(yíng)銷(xiāo)感受后的感動(dòng)，將感動(dòng)傳達(dá)給朋友九島夢(mèng)都城推廣策略持續(xù)銷(xiāo)售期‖圈層活動(dòng)RESONANCETOGETHER適當(dāng)?shù)姆绞降墓缠Q，才是最有力的把別人的圈層變成自己的,建立九島夢(mèng)都城客戶會(huì)系統(tǒng)感受后的感動(dòng)，將感動(dòng)傳達(dá)給朋友九島客戶會(huì)Club功能工具TOOL身份面具

MASK心靈道具

PROP“我是〞“我有〞“我在〞關(guān)注產(chǎn)品成為這區(qū)的原住民，是TA的理想關(guān)注感受產(chǎn)品、服務(wù)讓TA以此為傲關(guān)注口碑TA開(kāi)始和TA的朋友分享這份快樂(lè)和感動(dòng)九島夢(mèng)都城推廣策略【活動(dòng)地點(diǎn)】現(xiàn)場(chǎng)接待中心【活動(dòng)意義】切合“尋找自然〞到“體驗(yàn)自然〞的概念，打動(dòng)目標(biāo)客群心理；緊扣產(chǎn)品體驗(yàn)主題，為客戶到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)制造噱頭；以情動(dòng)人，自然真實(shí)【合作