中國河北曲周北海花園項目前期報告

27十二月2023中國河北曲周北?；▓@項目前期報告第一篇公司簡介中國河北曲周北?；▓@項目前期報告

第二篇地產(chǎn)大背景下的思考中國河北曲周北海花園項目前期報告導(dǎo)入中國河北曲周北?；▓@項目前期報告地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡（斷截）購房者連夜排隊爭搶房源房價一路飆升銷售量與銷售單價屢創(chuàng)新高地王---長江后浪推前浪售樓處門可羅雀房價的明升暗降與明折暗扣量價齊跌土地流拍？中國河北曲周北海花園項目前期報告地產(chǎn)市場的明天何去何從國家宏觀政策調(diào)控地產(chǎn)市場瞬息萬變？地方政策頻出市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變中國河北曲周北?；▓@項目前期報告地產(chǎn)市場的明天！引用：《亮劍》丁偉---論國家戰(zhàn)略……在當(dāng)今世界大的戰(zhàn)略格局下，我國國土防御的重點問題。我想向在座的各位提一個問題：有誰能夠保證在未來十至二十年內(nèi)，我國的領(lǐng)土不會受到外敵的入侵？恐怕沒人做這個擔(dān)保；那么我們的敵人會是誰？不知道。這正是我和在做的諸位必須要…………我認為，在將來的某一天，很有可能發(fā)生。我是軍人，我要做的就是未雨綢繆！中國河北曲周北?；▓@項目前期報告現(xiàn)狀下的思考戰(zhàn)略層思考點：地產(chǎn)商的考慮戰(zhàn)略---企業(yè)生存與發(fā)展

vs項目生存與發(fā)展戰(zhàn)術(shù)層思考一：地產(chǎn)商的考慮重點---造什么樣的產(chǎn)品→造賣給“誰”的什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)術(shù)層思考二：地產(chǎn)商的考慮層面---賣給的“誰”更“需要”什么戰(zhàn)術(shù)層思考三：地產(chǎn)商的考慮深度---在“需要”之上，還能夠給予什么“獨享”中國河北曲周北?；▓@項目前期報告小結(jié)：產(chǎn)品定位準(zhǔn)確目標(biāo)客群清晰核心競爭力殺傷力強現(xiàn)狀下的思考戰(zhàn)略前提下中國河北曲周北?；▓@項目前期報告

第三篇關(guān)于項目戰(zhàn)略層面的幾個思考中國河北曲周北海花園項目前期報告思考契入點基于城市發(fā)展的大思維制定項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略前提：保證項目方向的正確性結(jié)合因素城市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)市場特征城市特征及城市發(fā)展階段界定城市未來規(guī)劃以及城市功能布局演變規(guī)律項目在城市中的地位、發(fā)展前景、與城市其他功能區(qū)的關(guān)系中國河北曲周北海花園項目前期報告思考契入點財務(wù)目標(biāo)是制定項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)必須溝通及關(guān)注的因素本項目在開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略和資本鏈條中的地位本項目的啟動資金、融資成本等限定條件本項目的動態(tài)現(xiàn)金流要求等中國河北曲周北?；▓@項目前期報告思考契入點兼顧長短期目標(biāo)的成功啟動基本原則：開發(fā)利潤最大化原則、市場接受原則、技術(shù)可行性原則。項目整體定位項目短期目標(biāo)、長期目標(biāo)之間的關(guān)系項目的啟動資金不同啟動模式的作用及項目的適應(yīng)性相關(guān)物業(yè)的現(xiàn)實市場狀況中國河北曲周北?；▓@項目前期報告

第四篇項目初期思考中國河北曲周北?；▓@項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略物業(yè)發(fā)展建議營銷策略提示曲周概況產(chǎn)品現(xiàn)狀價格態(tài)勢小結(jié)中國河北曲周北?；▓@項目前期報告曲周概況關(guān)鍵詞：東部振興東北部中心城市東拓南移曲周縣，位于邯鄲東北部區(qū)位中心，東接邱縣、館陶，西連雞澤、永年，南鄰廣平、肥鄉(xiāng)，北靠邢臺市廣宗、平鄉(xiāng)。曲周區(qū)位優(yōu)勢明顯，自建國以來曲周一直是政治、經(jīng)濟、文化中心。全縣面積667平方公里，轄5鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，342個行政村，耕地面積72萬畝，人口44.5萬人，其中農(nóng)業(yè)人口39萬人。

曲周堅持“3451”經(jīng)濟發(fā)展思路，即做強“三大產(chǎn)業(yè)”（天然色素、林板家具、新型材料），培育“四大基地”（綠色食品生產(chǎn)加工、優(yōu)質(zhì)棉生產(chǎn)加工、畜牧養(yǎng)殖加工、自行車配件加工），繁榮“五大市場”（冀南小商品批發(fā)、家具、建材、農(nóng)資配送、汽貿(mào)），打造“一個園區(qū)”（現(xiàn)代新型工業(yè)園區(qū)），大力實施“工業(yè)立縣、開放興縣、商貿(mào)活縣、科教強縣”發(fā)展戰(zhàn)略，強力推進“項目建設(shè)、三年大變樣、縣校合作、新農(nóng)村建設(shè)、優(yōu)化環(huán)境”重點工作，致力保障民生，乘勢振興、率先崛起，建設(shè)邯鄲東北部中心城市?？h域經(jīng)濟實力、活力、競爭力明顯增強，創(chuàng)出“一個世界第一、三個全國第一”。中國河北曲周北?；▓@項目前期報告產(chǎn)品現(xiàn)狀稽山南苑、電力小區(qū)、眾美鳳凰城等拉開曲周居住社區(qū)的序幕。中國河北曲周北海花園項目前期報告房地產(chǎn)未來發(fā)展逐漸注意到項目的總體規(guī)劃及配套水榭花都祁美五福園空中花園中國河北曲周北?；▓@項目前期報告未來曲周房地產(chǎn)發(fā)展同期放量及待放量地塊體量縣城所在區(qū)位水榭花都3期5棟小高層振興路與建設(shè)街交口東南角稽山南苑3期約30畝公仆路東段五福園約50畝雙河公園光明街處小河道200多畝鳳凰城南側(cè)教師新村約5畝城關(guān)中學(xué)北側(cè)鳳凰城小高層待定人民路中段北海花園約20畝縣醫(yī)院2010-0358畝稽山三期東側(cè)其他政府儲備、新農(nóng)村建設(shè)等······在整個三年大變樣工作以及新民居建設(shè)中，城市拆遷與建設(shè)工作量不斷加大，在同期放量以及仍在儲備籌劃掛牌的地塊越來越多，越來越規(guī)模化、品質(zhì)化的情況下，市場的供求關(guān)系正在發(fā)生著變化，未來的市場競爭也將越來越激烈。中國河北曲周北?；▓@項目前期報告價格態(tài)勢130016002300初級火柴盒普通小區(qū)品質(zhì)小區(qū)曲周房地產(chǎn)價格示意圖價格品質(zhì)無名項目當(dāng)代城市花園特色化品質(zhì)社區(qū)2003-20052008-2009年上半年目前中國河北曲周北?；▓@項目前期報告小結(jié)曲周的房地產(chǎn)市場處于一個量價齊升的階段，驟然增大的市場放量與突然的價格提升，在目前看似活躍的市場氛圍下，暗藏一定的風(fēng)險；在未來幾年內(nèi)，曲周房地產(chǎn)將從有效供給不足局面走向明顯的供大于求，市場競爭將異常激烈，因此，搶抓市場現(xiàn)有的時機，有效鎖定目標(biāo)客戶，充分利用營銷的手段，進而贏取市場。中國河北曲周北?；▓@項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略物業(yè)發(fā)展建議營銷策略提示項目簡介SWOT分析中國河北曲周北?；▓@項目前期報告項目基礎(chǔ)剖析---項目簡介總體來說：（1）項目所處位置為曲周縣原縣城中心，各方面配套齊全，尤為繁華；（2）因為是老城區(qū)，外圍環(huán)境較差，交通擁擠；（3）結(jié)合曲周的未來規(guī)劃，不屬于城市未來的發(fā)展方向。占地22.6畝，容積率1.7，建筑密度30%，綠化率25%；零分3塊項目區(qū)位——緊鄰鳳城路，縣醫(yī)院斜對面項目周邊——縣醫(yī)院、東街小學(xué)、實驗中學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)中學(xué)、匯通超市、占道市場、稽山新世界、小廣場等，外圍配套較為齊全，交通稍為不暢。中國河北曲周北海花園項目前期報告項目基礎(chǔ)剖析---SWOT分析優(yōu)勢:■

地處老城區(qū)，周邊生活配套齊全；■

稽山的品牌Strength

劣勢■外圍環(huán)境較差■交通不便■地塊規(guī)模小，且分散，不利用整體規(guī)劃■不屬于城市發(fā)展的方向，外圍新建配套跟不上Weakness

機會■

當(dāng)下較為活躍的市場氛圍

Opportunity

威脅■

三年大變樣及新農(nóng)村建設(shè)所呈現(xiàn)的市場放量的增大，對于供需結(jié)構(gòu)的影響而產(chǎn)生的威脅■國家宏觀政策的對地產(chǎn)市場的總體影響Threat

中國河北曲周北?；▓@項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略物業(yè)發(fā)展建議營銷策略提示開發(fā)目標(biāo)機會把握運營策略選擇中國河北曲周北?；▓@項目前期報告運營策略選擇——開發(fā)目標(biāo)解析總體開發(fā)目標(biāo)★利潤目標(biāo)：實現(xiàn)價值最大化★速度目標(biāo)：快速銷售，降低后期風(fēng)險★品牌目標(biāo)：通過延續(xù)稽山的品牌口碑，繼續(xù)形成良性循環(huán)★風(fēng)險控制：盡最大可能降低宏觀政策及地方政策帶來的隱性風(fēng)險★前期投入：減少前期投入，實現(xiàn)較少資金啟動目標(biāo)沖突，如何解決？?

5大目標(biāo)存在沖突——尋求最佳平衡點中國河北曲周北?；▓@項目前期報告對本項目開發(fā)目標(biāo)的理解首要目標(biāo)以高性價比的產(chǎn)品為載體，實現(xiàn)利潤豐收與項目、企業(yè)品牌塑造！目標(biāo)分解★超高性價比產(chǎn)品、高水準(zhǔn)營銷、理想的客戶積累，保證項目風(fēng)險可控。風(fēng)險目標(biāo)★開盤前通過預(yù)收款減少投入，開盤后銷售速度滿足用款需求。投入目標(biāo)★時間成本及利潤成本兼顧利潤目標(biāo)★整盤近2.5萬平方米利用1年的時間完成整體銷售速度目標(biāo)★延續(xù)稽山的品牌口碑，以利于項目銷售品牌目標(biāo)中國河北曲周北?；▓@項目前期報告運營策略選擇——機會的把握！機會------目前較為活躍的市場目前房價上升的態(tài)勢及市場的接受程度中國河北曲周北?；▓@項目前期報告追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者領(lǐng)導(dǎo)者—領(lǐng)先品牌塑造—產(chǎn)品不可復(fù)制—標(biāo)準(zhǔn)制定者本項目運營策略選擇！——補缺者戰(zhàn)略！敏銳的機會主義者次/非主流市場中大市場份額行業(yè)老大補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品特色和價值補缺者戰(zhàn)略要點★在某一方面有突出的特色和價值為區(qū)域市場所獨有★在該獨特領(lǐng)域具有話語權(quán)與引領(lǐng)者地位★建立項目價值體系；★塑造項目形象中國河北曲周北?；▓@項目前期報告本項目運營策略選擇！——品牌塑造！品牌戰(zhàn)略路線——★符合開發(fā)商長期發(fā)展的利益需要！★符合市場環(huán)境！差異化競爭獲取最大利潤！★符合項目自身條件，區(qū)域品牌項目！企業(yè)品牌品牌項目1品牌項目2品牌項目3…品牌維護與強化稽山地產(chǎn)的品牌路線項目素質(zhì)人文內(nèi)涵市場口碑…形象包裝項目品牌企業(yè)文化公眾形象經(jīng)營理念中國河北曲周北海花園項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略物業(yè)發(fā)展建議營銷策略提示市場定位形象定位客戶定位戶型定位價格定位案名建議中國河北曲周北?；▓@項目前期報告項目定位！——市場定位！城市中央·中小套型·便捷生活特色品牌收獲隨大流的普通住宅豪宅超額利潤發(fā)展基礎(chǔ)縣城專家…中國河北曲周北?；▓@項目前期報告從品牌出發(fā)，倡導(dǎo)全新生活方式！項目定位！——形象定位！品牌稽山倡導(dǎo)全新生活方式兩大核心理念中國河北曲周北?；▓@項目前期報告品牌稽山倡導(dǎo)全新生活方式企業(yè)品牌：相信稽山的實力，跟隨稽山的腳步項目品牌：品牌企業(yè)下的又一品牌力作倡導(dǎo)：在于企業(yè)有引領(lǐng)潮流的能力，項目有前瞻的潛質(zhì)生活品質(zhì)：從項目自身出發(fā)，外部因素+內(nèi)部因素，使得全新的生活方式得以呈現(xiàn)。項目定位！——形象定位詮釋！中國河北曲周北?；▓@項目前期報告核心客戶重要客戶項目定位！——客戶定位婚房需求者周邊企事業(yè)單位老城區(qū)戶進城隊伍追求生活的便捷控制投資的額度中國河北曲周北?；▓@項目前期報告項目定位！——其他各項定位發(fā)展軌跡形態(tài)自建房→多層住宅→小高層→高層戶型豪華型三室→舒適性三室→經(jīng)濟型三室→兩室→一室面積150→130→120→110→100→90→80→→······價格1000一下→1300→1600→2000→2300→2500→→······地價10萬以下→二十萬→100萬→→······中國河北曲周北海花園項目前期報告價格實現(xiàn)策略：科學(xué)、系統(tǒng)的營銷手段，共同保證預(yù)期銷售價格的實現(xiàn)：VIP卡銷售、蓄勢待發(fā)：通過一定時間的客戶積累，形成爆發(fā)熱銷，逼高價格。賣場展示：通過一流的賣場包裝展示，產(chǎn)品預(yù)演、震撼客戶，實現(xiàn)價格與產(chǎn)品的對應(yīng)比較。低開高走、小步快跑：開盤前VIP客戶，給與相對低價，聚集人氣，不定期提價，每次小提。宣傳價格范圍開盤定價策略（上揚之后的下?。┌胃哒{(diào)性，提升預(yù)期值，確定消費群體真實價格預(yù)期價格實現(xiàn)策略中國河北曲周北海花園項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略物業(yè)發(fā)展建議營銷策略提示總體規(guī)劃建筑設(shè)計園林設(shè)計戶型設(shè)計科技應(yīng)用人性化細節(jié)中國河北曲周北?；▓@項目前期報告曲周市場分析項目基礎(chǔ)剖析運營策略選擇項目定位策略營銷策略提示思路基本點基本點細化物業(yè)發(fā)展建議中國河北曲周北?；▓@項目前期報告營銷思路基本點營銷觀：策略營銷+活動營銷+文本營銷推廣傳播策略：市場＋現(xiàn)場＋磁場營銷模式：杠桿中國河北曲周北?；▓@項目前期報告營銷觀：策略營銷+活動營銷+文本營銷營銷思路基本點總體營銷思路：蓄客+篩選+爆破+延續(xù)根據(jù)上述不同階段，結(jié)合要達到的效果，有針對性的組織營銷活動相關(guān)物料等的準(zhǔn)備中國河北曲周北?；▓@項目前期報告營銷思路基本點推廣傳播策略：市場＋現(xiàn)場＋磁場＋市場：區(qū)域價值判定、目標(biāo)客戶研究、消費利益擇定＋現(xiàn)場：現(xiàn)場動線控制、營銷展示面構(gòu)建＋磁場：客戶關(guān)系管理、公關(guān)及促銷活動組織中國河北曲周北?；▓@項目前期報告營銷思路基本點杠桿營銷模式：小眾滲透，帶動大眾自發(fā)通過介入品牌力杠桿產(chǎn)品力杠桿表現(xiàn)力杠桿傳播力杠桿競爭分析客戶分析通路分析訴求分析中國河北曲周北海花園項目前期報告年青群體年輕家庭投資人士年青群體時尚視覺個性品格客戶構(gòu)成品牌特征品牌“差異化”抓住了個性客戶，就抓住了投資者！品牌特征客戶構(gòu)成品牌特征品牌力杠桿：客戶分