某大學(xué)城項(xiàng)目發(fā)展策劃報告

廊坊開發(fā)區(qū)工程策略設(shè)想華潤集團(tuán)東方大學(xué)城

工程開展籌劃報告合富輝煌房地產(chǎn)

二零零七年五月房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢城市開展研判

城市發(fā)展概況重點(diǎn)園區(qū)概況城市開展概況城市開展研判——城市開展概況1城市素描：擁有優(yōu)越交通條件的新興現(xiàn)代城市城市概況：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，2024年末全市總?cè)丝跒?91.6萬人。便捷的立體交通體系：廊坊市區(qū)距北京和天津中心區(qū)分別為40公里和60公里，1個小時可到達(dá)首都國際機(jī)場、天津國際機(jī)場和天津新港，在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機(jī)場、一個特大貨運(yùn)港口、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。城市定位：京津之間的新興城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化制造業(yè)基地、園林式生態(tài)型宜居名城。城市開展研判——城市開展概況京津“雙輪〞驅(qū)動的模式，建設(shè)現(xiàn)代交通體系：第二條京津唐高速全長145公里，預(yù)計(jì)2024年建成通車，加上現(xiàn)有的京津塘也將全面拓寬，這樣，未來兩大城市間將有24條高速車道相連，京津兩地的公路通勤更加便捷。京津城際軌道交通也正在加緊建設(shè)，2024北京和天津兩地將可實(shí)現(xiàn)半小時通行。京滬高鐵年內(nèi)開工，北京只要20分鐘就能到廊坊，進(jìn)一步拉近了北京和廊坊的時間距離。未來交通規(guī)劃京津交通一體化可以快速實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的優(yōu)勢互補(bǔ)及資源的合理配置，廊坊做為京津走廊的重要門戶，將成為快速交通體系的最直接受益者。城市開展研判——城市開展概況2京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心京津冀都市圈是我國北部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)根底最好、開展最快的區(qū)域之一。京津冀都市圈國土面積18.5萬平方公里，包括北京、天津兩個直轄市以及河北省的廊坊、石家莊、唐山、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州等8個地市。廊坊處于京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈的軸心位置，具有良好的經(jīng)濟(jì)開展前景。城市開展研判——城市開展概況一軸三帶“一軸〞：京津開展軸，廊坊位于此主軸?！叭龓Ж暎簽I海新興開展帶、山前傳統(tǒng)開展帶、燕山—太行山山區(qū)生態(tài)文化帶。經(jīng)濟(jì)總量2024年，京津冀都市圈都市圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18336.58億元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的9.3%。廊坊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

以電子信息和生物制藥等為核心的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；以金融保險、商務(wù)與信息效勞、會展等為核心的生產(chǎn)效勞業(yè)；以汽車、制藥行業(yè)等為主的現(xiàn)代制造業(yè)地位；鋼鐵、石油化工等根底原材料產(chǎn)業(yè)。城市開展研判——城市開展概況3城市布局：三點(diǎn)組團(tuán)整體布局一個中心兩個次中心：“一個中心〞〔中心城市〕、“兩個次中心〞〔三河、霸州〕、“三大板塊〞〔以三河為核心的北部地區(qū)、以中心市區(qū)為核心的中部地區(qū)，以霸州為核心的南部地區(qū)〕、“兩個環(huán)帶〞〔環(huán)北京城鎮(zhèn)帶、環(huán)天津城鎮(zhèn)帶〕。中心三河次中心霸州次中心

中心城市結(jié)構(gòu)采取三點(diǎn)組團(tuán)方式：開發(fā)區(qū)：高新科技、會展、教育衛(wèi)生等為主。萬莊：都市型工業(yè)和附加值高的高科技產(chǎn)業(yè)。市區(qū)：城市的文化、政治、商業(yè)、居住中心城市開展研判——城市開展概況經(jīng)濟(jì)開展趨勢城市開展研判1經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時日2024年廊坊經(jīng)濟(jì)開展加速上漲，GDP增幅到達(dá)15％，但與北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍處于低點(diǎn)。廊坊的經(jīng)濟(jì)開展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的帶動，隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈的輻射及自身實(shí)力的增強(qiáng)，整體經(jīng)濟(jì)水平將呈現(xiàn)積極開展態(tài)勢，但經(jīng)濟(jì)騰飛尚需時日。2024年人均GDP比照廊坊歷年GDP走勢城市開展研判——經(jīng)濟(jì)開展趨勢2對外資吸引力較強(qiáng)2024年實(shí)際利用外資額比照廊坊歷年實(shí)際利用外資額憑借良好的區(qū)位環(huán)境及政策支持，廊坊對于外資具有較強(qiáng)的吸引力，近三年實(shí)際利用外資增長率均保持在15％以上，2024年實(shí)際利用外資額到達(dá)3.15億美元，遠(yuǎn)高于保定、秦皇島等同類城市。城市開展研判——經(jīng)濟(jì)開展趨勢3工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)開展缺乏2024年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比照目前以現(xiàn)代工業(yè)〔包括電子、現(xiàn)代制造業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等〕為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局已根本確立，第三產(chǎn)業(yè)開展缺乏是影響其經(jīng)濟(jì)整體騰飛的重要原因之一。城市開展研判——經(jīng)濟(jì)開展趨勢4具有較好的消費(fèi)根底2024年人均可支配收入比照廊坊歷年人均可支配收入額2024年以來廊坊人均可支配收入額始終保持加速上漲趨勢，2024年水平已超過保定、秦皇島兩市〔而同期人均GDP水平低于二者〕，說明廊坊具有較好的群眾消費(fèi)根底。城市開展研判——經(jīng)濟(jì)開展趨勢重點(diǎn)園區(qū)概況城市開展研判廊坊地區(qū)有廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、霸州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、永清工業(yè)園區(qū)、大城工業(yè)園區(qū)、文安工業(yè)園區(qū)和大廠工業(yè)園區(qū)9個省級開發(fā)區(qū)以及東方大學(xué)城文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，考慮到對城市開展的重要作用以及與本案的區(qū)域關(guān)系，重點(diǎn)闡述廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東方大學(xué)城。城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況開發(fā)區(qū)是廊坊經(jīng)濟(jì)開展的源動力廊坊開發(fā)區(qū)是河北省政府重點(diǎn)支持的省級開發(fā)區(qū)，是團(tuán)中央、全國青聯(lián)命名的“中國青年科技創(chuàng)新行動示范基地〞，位于京津塘高速公路廊坊出入口處，于1992年6月26日建區(qū)。

截至2024年，開發(fā)區(qū)幅員面積67.5平方公里，規(guī)劃面積：14.49平方公里，已開發(fā)土地面積：14.49平方公里，戶籍人口53362〔包括大學(xué)城〕。1概況城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況截至2024年底，廊坊開發(fā)區(qū)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值254.4億元，占廊坊整體的40％，年均增長50.7％；工業(yè)總產(chǎn)值426.8億元，年均增長61.3%；工業(yè)銷售收入404.2億元，年均增長57.2％；財(cái)政收入35.4億元，年均增長54.6％，實(shí)際利用外資8.7億美元。到2024年10月底，累計(jì)總投資額490億元人民幣，其中外商投資總額15億美元，累計(jì)利用外資9.7億美元?？焖匍_展，廊坊經(jīng)濟(jì)的重要組成局部城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前已有1300多家企業(yè)進(jìn)區(qū)

，其中包括西門子、魯爾、GEA、天合、富士康、東芝、LG、阿克蘇諾貝爾、來實(shí)建筑等16家世界500強(qiáng)企業(yè)。初步形成了電子信息、食品加工、汽車零部件、新材料、生物制藥為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域代表企業(yè)1電子信息華為科技、富士康科技、特瑞膠黏、新奧軟件、久智光電子、濱松光子、中電大成電子、貝斯特電子、冀雅電子、鑫谷光電、清華同方電子、捷好電子等。2汽車零部件盧卡斯偉利達(dá)廊重制動器、天合發(fā)動機(jī)零部件、柳博安利活塞環(huán)、瑞達(dá)汽車制動器、全興工業(yè)、威意特汽車系統(tǒng)、上方汽車內(nèi)飾、華安汽車裝備、亞新科制動技術(shù)等。3食品加工好麗友食品、露露飲料、伊利乳品、飛鶴乳業(yè)、新瑞番茄制品、威康特食品、智愛富食品、張?jiān)Ｆ咸丫?、日清中糧食品、多維食品、中基金米蘭咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克蘇諾貝爾、國瑞電子、阿童木、超爾固涂料等。5生物科技國藥麻醉制品、周林頻譜、維爾康生物化工、美寶制藥、健邦醫(yī)藥等。五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況抬高門檻，集約高效開展1992年建區(qū)之后，廊坊開發(fā)區(qū)迅速抬高工程入?yún)^(qū)“門檻〞：但凡高耗能、高耗水、高污染的工程，一律不得入?yún)^(qū)；2024年初，廊坊開發(fā)區(qū)再度抬高工程入?yún)^(qū)“門檻〞：提高工程投資強(qiáng)度，投資1000萬美元以下的外資工程、投資5000萬元以下的內(nèi)資工程不再配置土地資源；提高工程投資密度，外資工程不低于30萬美元/畝，內(nèi)資工程不低于150萬元/畝。廊坊開發(fā)區(qū)對入?yún)^(qū)工程投資強(qiáng)度的“及格線〞，是兩年多后省有關(guān)部門制定的“一線地區(qū)〞省級開發(fā)區(qū)相關(guān)指標(biāo)的10倍；而投資密度的“及格線〞，那么比省相關(guān)指標(biāo)高出25%；2024年，重點(diǎn)引進(jìn)資源節(jié)約型、生態(tài)環(huán)保型、科技創(chuàng)新型、龍頭帶動型、高奉獻(xiàn)率型的工程，投資1億元以下的內(nèi)資工程，投資1000萬美元以下的外資工程，開發(fā)區(qū)將不再配置土地資源。城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況東方大學(xué)城是以文化產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的多功能復(fù)合城市新區(qū)2概況位置：東方大學(xué)城位于廊坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠京津塘高速公路。總體規(guī)劃：東方大學(xué)城占地2萬畝,方案投資120億元人民幣,10年內(nèi)要完成包括教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、現(xiàn)代圖書館、運(yùn)動中心、教師公寓以及幼教、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療、商業(yè)餐飲、文化娛樂等一系列配套效勞設(shè)施,建筑面積達(dá)780萬平方米,最終形成一個可容納15萬名學(xué)生和5萬名員工的教育園區(qū)。大學(xué)城一期：投資14億元，占地2400畝，建設(shè)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、高科技園區(qū)、校園文化社區(qū)，總建筑面積57萬平方米，目前已建成一座擁有綜合教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、計(jì)算機(jī)中心、校園互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、圖書資料信息中心、體育活動中心、文化宮、大禮堂及學(xué)生公寓、教師公寓、書店、商業(yè)、醫(yī)療活動于一體的科教園區(qū)。北京工業(yè)大學(xué)、北京師范大學(xué)、北京工商大學(xué)等11所大學(xué)的1萬名學(xué)生于2000年9月首期入駐大學(xué)城。大學(xué)城二期：為大學(xué)城的中心區(qū)，由產(chǎn)研片區(qū)、體育片區(qū)、教學(xué)片區(qū)、生活片區(qū)和農(nóng)林實(shí)驗(yàn)園區(qū)組成，總投資32億元，用地689公頃，建筑面積177萬平方米，以國際先進(jìn)的星型組團(tuán)規(guī)劃手法，配以聯(lián)系京塘高速出口和各組團(tuán)的快速干道，明確的結(jié)構(gòu)布局、有機(jī)的功能整合，構(gòu)建出市場化的經(jīng)營模式、人性化的城市機(jī)能、集大成的校園文化和景園化的生態(tài)環(huán)境。目前，東方大學(xué)城已經(jīng)完成建筑面積205萬平方米，總樓宇200多座，30多所高校的近5萬名大、中學(xué)生入駐。城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況經(jīng)過五年的建設(shè)，目前東方大學(xué)城已經(jīng)擁有完整的商業(yè)、休閑、娛樂、郵電、醫(yī)療、金融、公安等保障效勞系統(tǒng)，是自成體系的復(fù)合型城市新區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)是重要的組成局部之一。自成體系的復(fù)合城市、成熟新區(qū)別墅高爾夫球場城市開展研判——重點(diǎn)園區(qū)概況廊坊為河北省重點(diǎn)開展的地級城市，整體開展起步晚，開展快，目前處于快速擴(kuò)張階段；地處京津冀經(jīng)濟(jì)聯(lián)合圈軸心是廊坊最大的開展契機(jī)；廊坊的產(chǎn)業(yè)布局將面臨結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整；廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及東方大學(xué)城是廊坊開展的兩大熱點(diǎn)區(qū)域，是廊坊未來兩大人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，將實(shí)現(xiàn)資金及高質(zhì)人群的密集輸送?？偨Y(jié)城市開展研判房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析31開展?fàn)顩r：起步晚，但高速開展廊坊商品房市場自2000年左右才正式啟動，由于起步較晚，整體開展水平低。但城市開展建設(shè)空間充足，可借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)較多，加之與北京、天津等地特殊的位置關(guān)系，目前處于高速開展階段。廊坊房地產(chǎn)市場研究2房地產(chǎn)投資增速高位反彈近年來廊坊房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)高速增長的狀態(tài)，年平均增長速度超過40%。房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢圖廊坊房地產(chǎn)市場研究3土地供給有待釋放2024年全市實(shí)際土地出讓面積缺乏100萬平米，07年已有明顯上漲，7月至今出讓規(guī)模已達(dá)30萬平米，根據(jù)十一五規(guī)劃，未來將逐步加大土地供給規(guī)模。商品房用地出讓面積走勢圖廊坊市“十一五〞期間住宅用地年度實(shí)施方案單位：公頃年度全市其中市區(qū)商品住房用地政策性住房用地合計(jì)2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合計(jì)1195-1255470-52080-90550-610廊坊房地產(chǎn)市場研究地塊位置出讓面積(M2)容積率建筑面積土地用途及年限出讓方式成交價(萬元)競得人樓面地價（元/平米）廊坊市東外環(huán)東側(cè)、六九一六工廠西側(cè)19376.461.834878商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌5400廊坊市天圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1548廊坊市光明西道以北、西外環(huán)以東、育英路以西22057.581.737498商品住宅70年(其中商業(yè)40年)招標(biāo)5976廊坊市翔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1594廊坊市常甫路東側(cè)、辛莊道南側(cè)14857.071.826743商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌4150廊坊市盛翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1552廊坊市愛民西道以南、菜豆莊以西6603.4181.711226商品住宅70年(其中商業(yè)40年)掛牌1840廊坊市昶友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司163907年下半年土地成交信息當(dāng)前樓面地價1500-1600元/平米，按照本錢法計(jì)算，售價應(yīng)為4500-5000元/平米；比照當(dāng)前市場售價，外鄉(xiāng)開發(fā)商對于未來城市價格空間的判斷相對保守。廊坊房地產(chǎn)市場研究4目前供不應(yīng)求態(tài)勢明顯，兩年后將趨于平衡今年上半年以前商品房新增供給逐步下降，大量需求被抑制，據(jù)統(tǒng)計(jì)06年商品房供需比約為0.75：1。但這一狀態(tài)將從今年下半年開始有所轉(zhuǎn)變，未來將有較大供給放量，主要集中于安次區(qū)〔詳見競爭分析〕。廊坊市區(qū)近期商品房供給面積廊坊05年至今供需比例廊坊房地產(chǎn)市場研究案名位置開發(fā)商占地面積（萬平米）旺點(diǎn)六期和平路新源道南天域13.34東日瑞景廊坊北外環(huán)西部規(guī)劃裕華路西東日14.674馨鉆界廊坊市衛(wèi)校中房2.668市調(diào)料廠市調(diào)料廠廣陽2.0677地毯廠王寨地毯廠通軒3.5351正隆家園豐盛路轉(zhuǎn)盤南150米路東正隆13.34盛世豪庭藍(lán)波灣斜對過，一中西側(cè)盛通1.6675馨視界愛民西道西端新源水廠西中房8.671君蘭苑愛民西道西端新源水廠西榮盛8.3375華夏九園愛民西道西端新源水廠西

華夏7.6705裕豐豪庭廣陽道西部廊坊中心血站西側(cè)百年4.669紫金華府新源道南側(cè)，藍(lán)水灣西北方約7.12塞納河谷二期文明中華園地塊恒盛28.6438嘉軒鳳凰城大學(xué)城西側(cè)天地控股約55總計(jì)

171.4041目前潛在供給工程概況廊坊房地產(chǎn)市場研究5價格激增07年來廊坊市區(qū)房地產(chǎn)價格增幅達(dá)44％，目前安次區(qū)目前均價為3500－4300元/平米，而廣陽東區(qū)板塊均價已經(jīng)到達(dá)4500－5200元/平米，這是由于：正經(jīng)歷起步快速開展的必然階段；受京津地區(qū)高房價的強(qiáng)烈輻射影響。〔數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計(jì)局〕廊坊整體價格走勢廊坊市區(qū)價格走勢〔數(shù)據(jù)來源：根據(jù)廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)〕廊坊房地產(chǎn)市場研究6產(chǎn)品塑造及運(yùn)營理念有待全面升級由于市場開展不成熟，及供需錯位造成的賣方市場格局，導(dǎo)致市場產(chǎn)品競爭概念薄弱，在戶型、景觀、立面等方面品質(zhì)需大力提高，運(yùn)營及效勞理念有待升級。阿爾卡迪亞廊坊房地產(chǎn)市場研究7需求分析作為地級市，廊坊對其轄下縣區(qū)及農(nóng)村居民有較大的吸引力。此局部購房者收入差距較大，對于地段認(rèn)知不很敏感，性價比是其考慮的首要因素。是廊坊房地產(chǎn)市場的最主要客戶構(gòu)成，目前所占比例到達(dá)80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首選區(qū)域?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)。享受京津地區(qū)的高收入，堅(jiān)信廊坊地產(chǎn)有廣闊的開展空間，屢次置業(yè)及投資者比例較高。交通的便捷、房價和生活本錢的低廉，使一局部北京和天津人以投資升值為目的到廊坊置業(yè)、居住，目前此類人群呈上升趨勢。廊坊市民廊坊下轄區(qū)縣購房者在京津工作的廊坊人

京津人士在廊坊工作的其他城市移民此局部購房者多集中在開發(fā)區(qū)，多數(shù)已在廊坊工作了一段時間，有定居的打算。隨著華為、富士康等實(shí)力型企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)，未來此類型購房者比例將顯著提高，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)工程自然是他們的首選。廊坊房地產(chǎn)市場研究產(chǎn)品偏好注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板樓或點(diǎn)式形態(tài)，塔樓接受度不高；經(jīng)濟(jì)型三居〔95-115㎡〕為主流需求，其次為經(jīng)濟(jì)型二居〔70-90㎡〕；良好的社區(qū)景觀有較強(qiáng)的吸引力；大盤受到追捧。廊坊房地產(chǎn)市場研究京津區(qū)域一體化趨勢是廊坊地產(chǎn)的重要增長極：京津區(qū)域一體化延長了房地產(chǎn)供求半徑，在交通本錢縮減的情況下，位于京津中間點(diǎn)的廊坊商品房的低價格對京津商品房的替代性會加強(qiáng)，將增加廊坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的有效需求，從而促進(jìn)廊坊房地產(chǎn)市場的開展，形成京津區(qū)域房地產(chǎn)市場的階梯增長；目前廊坊房地產(chǎn)市場正處于重大拐點(diǎn)：今年下半年開始供給放量，供需錯位逐漸趨向平衡；90/70政策執(zhí)行，戶型趨小；外鄉(xiāng)化開發(fā)模式正被打破，整體運(yùn)營水平將有所提高；政府管理和市場運(yùn)行機(jī)制將逐步標(biāo)準(zhǔn)化、透明化。城市向東向北開展成為趨勢：未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為熱點(diǎn)之一。廊坊房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3廣陽東區(qū)：城市核心價值高地廣陽西區(qū)：主打中端市場安次區(qū)：放量爆發(fā)的待開展區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高打，開展廣闊板塊競爭分析廣陽東區(qū)：城市核心價值高地板塊競爭分析——廣陽東區(qū)106年下半年后經(jīng)歷供給斷檔廣陽東區(qū)是廊坊供給量最大的區(qū)域，但目前區(qū)域供給量逐年萎縮，07年下半年至今僅阿爾卡迪亞三棟樓取得銷售證，無新盤入市。名稱位置規(guī)模（平米）開盤時間阿爾卡迪亞駿景園6#樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè)15882.532007-7-15阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓北外環(huán)北、文化藝術(shù)中心西側(cè)14267.442007-7-30今年下半年以來取得銷售證工程萬平米萬平米萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)2需求旺盛，銷售良好憑借良好的城市環(huán)境和市場認(rèn)知根底，廣陽東區(qū)工程銷售情況火爆，阿爾卡迪亞等工程分期開盤均可一周內(nèi)售罄，月均銷售速度100套左右。由于近期供給過于稀缺，目前幾乎已處于無房可售階段。05年至今廣陽東區(qū)供給量、消化量比照萬平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)3今年價格爆發(fā)性上漲廣陽東區(qū)價格走勢圖案名當(dāng)前報價（元/平米）盛園小區(qū)4500阿爾卡迪亞5200廣陽東區(qū)商品住宅價格近年增長迅猛，2024年時的均價為2865元/平方米，而到了今年的上半年，此區(qū)域的住宅均價已上漲到4500-5200元/平方米。阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓今年6月底價格為4800元/平米，目前報價已達(dá)5200元/平米。元/平米板塊競爭分析——廣陽東區(qū)4產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進(jìn)小高層、多層板樓為主，容積率1.3－1.7案名容積率建筑形式阿爾卡迪亞1.32412-14層小高層設(shè)計(jì)，板塔結(jié)合旺點(diǎn)大廈21.9815層塔式尚北金街1.1994-6層錦繡花苑1.59層，11層板樓都市花園1.9146層板樓，18層塔樓圣泰新苑1.867層板樓金源麗都小區(qū)1.726層板樓興盛公寓1.476層板樓王寨新區(qū)1、2號住宅樓1.656層板樓，18層塔樓阿爾卡迪亞板塊競爭分析——廣陽東區(qū)100－130平米三居為主流產(chǎn)品，近期阿爾卡迪亞主推經(jīng)濟(jì)型兩居〔60-85平米〕。1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例51-5610.3%48-12735.37%93-18553.9%148-5300.4%板塊競爭分析——廣陽東區(qū)名稱戶型一居面積（平米）一居套數(shù)二居面積（平米）二居套數(shù)三居面積（平米）三居套數(shù)四居面積（平米）四居套數(shù)其它面積（平米）其它套數(shù)阿爾卡迪亞豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園1#、3#豪景園5#樓

130－142474

阿爾卡迪亞豪景園2#、3#、4#、駿景園2#、4#樓

110－164624

阿爾卡迪亞豪景園8#、駿景園8#樓51－5619853－91252103－13980

阿爾卡迪亞駿景園6#樓51—557174—9296105—12939

阿爾卡迪亞駿景園5#、7#樓51—576860—85138

阿爾卡迪亞中心湖別墅6#、7#、8#

392－5303旺點(diǎn)大廈2

63-127143

圣泰新苑1-4號住宅樓

70-9315193-123178

金源麗都小區(qū)1-4號樓

78-856693-132198

興盛公寓

985213336

尚北金街1#、2#、3#A-C

76-112105109-12819

盛園小區(qū)7#

96-11130122-18542

盛園小區(qū)5、6#

48-9665126-15236

恒基嘉園二期4號樓

8214109-1346914813

匯總

392

1346

2051

13

3板塊競爭分析——廣陽東區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)仍需改善廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市開展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等均領(lǐng)先于其他的區(qū)域，但整體品質(zhì)仍然需要改善，如戶型設(shè)計(jì)不理想，立面細(xì)節(jié)處理不佳等。圣泰新苑96平米三居阿爾卡迪亞115平米三居，客廳采光不佳阿爾卡迪亞景觀效果板塊競爭分析——廣陽東區(qū)5客群廣陽東區(qū)是本地居民最為認(rèn)可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占80—90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者京津人士和投資客在各板塊中比例最高。隨著京津走廊的快速開展，和交通體系越來越成熟，以及受北京外擴(kuò)的影響，將會有越來越多的北京人到廊坊置業(yè)。板塊競爭分析——廣陽東區(qū)廣陽西區(qū)：主打中端市場板塊競爭分析——廣陽西區(qū)1供給稀缺近2年來取得銷售證的工程約50萬平方米，供給量低于廣陽東區(qū)；工程規(guī)模普遍較小；從06年下半年起出現(xiàn)供給斷檔，今年7月華夏新城A區(qū)取得銷售證；潛在供給：峰尚中心，位于七大街北側(cè)，規(guī)模1萬平米，預(yù)計(jì)明年開盤。萬平米板塊競爭分析——廣陽西區(qū)2目前根本無房可售05年至今廣陽西區(qū)供給量、消化量比照萬平米由于供給極度稀缺，區(qū)域工程根本消化殆盡，目前工程銷售速度驚人，在較長的市場積累期后，華夏新城A區(qū)3.3萬平米于今年7月15日開盤，2天內(nèi)銷售180套。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)307年價格快速上漲廣陽西區(qū)價格走勢圖元/平米案名當(dāng)前報價（元/平米）廣陽公寓二期3950售完華夏新城B區(qū)4100華夏新城A區(qū)4550隨著第五大街到第八大街的開發(fā)力度加快，區(qū)域成熟度持續(xù)升高，廣陽西區(qū)目前市場上可售工程的均價為4100-4550元/平方米，相比于2024年的價格大幅上漲。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)4產(chǎn)品綜合品質(zhì)平平小高層、多層板樓為主，容積率1.3－1.8項(xiàng)目名稱容積率建筑形態(tài)第八大街東、西區(qū)1.612、16層小高層，21、22高層，塔樓馨境界1.7510層板樓、12-15塔樓華夏新城A區(qū)1.86層板式，14、18層塔式華夏新城B區(qū)1.66-8層的板式多層，部分為14層的板式小高層；旭景花園1.386、9、11層板樓逸樹家小區(qū)1.456、11、12層板樓廣陽公寓二期1.476層板樓林苑小區(qū)1.726層板樓第八大街板塊競爭分析——廣陽西區(qū)

3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過52%，主力面積集中于100-130平方米；1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%第八大街126平米三居板塊競爭分析——廣陽西區(qū)項(xiàng)目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)華夏新城B區(qū)67－73589－107123105－1342871565華夏新城A區(qū)47－536373－95313第八大街西區(qū)2號樓、3號樓49－789343－9321120－12762第八大街西區(qū)1、5、6、7、8、9號樓42－788989－95104117－128169旭景花園3—8號樓80-10094104-145130旭景花園1.2.9號樓84-10126102-146124錦繡花苑18#樓783101612157錦繡花苑16#00118-12124錦繡花苑13#、14#、15#84-1171698-136106廣陽公寓二期73697-118126板塊競爭分析——廣陽西區(qū)5本地中端客群為主本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群；受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關(guān)注正在持續(xù)增強(qiáng)；華夏新城A區(qū)中年輕客戶比例較高。板塊競爭分析——廣陽西區(qū)安次區(qū)：放量爆發(fā)的待開展區(qū)板塊競爭分析——安次區(qū)1大批供給將集中入市供給量走勢萬平米以往開發(fā)力度較弱，供給缺乏安次區(qū)的住宅市場開展相對于廣陽區(qū)來說一直比較滯后，每年的供給也比較少，過去的2年里，安次區(qū)的總供給量只有39萬平方米，供給缺乏。目前只有金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等少量的工程在售。板塊競爭分析——安次區(qū)今年下半年以后將出現(xiàn)供給頂峰安次區(qū)由于建設(shè)滯后，仍有大量土地可供開發(fā)利用，目前全市的潛在供給多集中于本區(qū)域，總規(guī)模在63萬㎡以上，未來一段時間將成為廊坊地產(chǎn)主要的供給區(qū)域之一。板塊競爭分析——安次區(qū)案名位置總規(guī)模（萬㎡）潛在規(guī)模（萬㎡）開盤時間金碧倫溫泉公寓金星道1713.622007-8-26新新小鎮(zhèn)楊稅務(wù)鄉(xiāng)于常甫村52.82007-9-8盛世豪庭愛民西道與永興路交口路南33預(yù)計(jì)今年底馨視界愛民西道1717未定君蘭苑愛民西道1515未定第九園愛民西道新源水場北側(cè)99明年金源麗舍愛民道與西外環(huán)交口33未定總計(jì)6963.42注：潛在規(guī)模為工程總規(guī)模與已取得銷售證局部規(guī)模之差。板塊競爭分析——安次區(qū)05年至今安次供給量、消化量比照2消化情況萬平米受到區(qū)域因素以及供給制約的影響，以前安次區(qū)整體消化面積較小；板塊競爭分析——安次區(qū)潛在工程已開始表現(xiàn)出良好的銷售勢頭；安次區(qū)可售工程不多，目前僅金碧倫溫泉公寓和新新小鎮(zhèn)在售，銷售情況良好。如金碧倫溫泉公寓今年8月底開盤，開盤銷售約為50%〔約180套〕。其他潛在工程雖未正式開盤，但認(rèn)購行情熱烈，預(yù)計(jì)正式開盤期會取得良好的銷售業(yè)績。案名銷售情況盛德花園前期售罄，四期未開盤安泰家園一期、二期已經(jīng)100%銷售金碧倫溫泉公寓開盤銷售約為50%新新小鎮(zhèn)今年9月開盤，已簽約30套左右盛世豪庭未公開認(rèn)購，關(guān)系戶已認(rèn)購60套左右馨視界剛開始內(nèi)部認(rèn)購，已認(rèn)購60多套君蘭苑未認(rèn)購第九園未認(rèn)購金源麗舍未開盤，公司內(nèi)部認(rèn)購30%，包括金源房地產(chǎn)和廊坊二建公司員工，以及建委系統(tǒng)的工作人員板塊競爭分析——安次區(qū)3價格處于城市末位，后市增長動力強(qiáng)勁安次區(qū)價格走勢圖案名及樓座開盤時間報價馨語星苑9#、10#、11#2007-1-13300馨語星苑6#樓2007-4-153591馨語星苑5、7#樓2007-5-83780金碧倫溫泉公寓

2007-8-26

5000新新小鎮(zhèn)2007-9-84300元/平米由于區(qū)域成熟度不高，整體開展滯后，目前安次區(qū)價格在各板塊中處于末位；迄今2024年的平均價格為3607元/平方米，與06年有較大幅度上漲；板塊競爭分析——安次區(qū)未來潛在工程價格將迅速上漲案名當(dāng)前報價（元/㎡）金碧倫溫泉公寓整體5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花園二期均價2650，三期均價約3000元/平米安泰家園一期2500元，二期3000，預(yù)計(jì)三期開盤價4500水晶城4300盛世豪庭預(yù)計(jì)5000馨視界預(yù)計(jì)5000君蘭苑預(yù)計(jì)4500第九園預(yù)計(jì)5000-6000金源麗舍預(yù)計(jì)4500安次區(qū)以往價格多為4000元以下，2024年下半年以來，金碧倫溫泉公寓、新新小鎮(zhèn)等等工程報價到達(dá)4300-5000元以上，潛在工程開盤價那么均在4500元以上，其中華夏第九園預(yù)計(jì)可達(dá)5000-6000元/㎡。板塊競爭分析——安次區(qū)4產(chǎn)品檔次較低小高層板塔、多層板樓為主，容積率1.4－1.8馨語星苑項(xiàng)目容積率建筑形態(tài)馨語星苑1.618-12層板樓、塔樓金碧倫溫泉公寓1.6911層小高層，板樓，一梯兩戶或一梯三戶新新小鎮(zhèn)1.36層板樓，一梯兩戶藍(lán)波灣小區(qū)二期1.6312層小高層板樓盛德花園1.676層板樓，11層塔樓安泰家園1.49層板式，12層塔樓銀豐小區(qū)1.86層板樓嘉多麗花園小區(qū)1.826層板樓，11層塔樓永華小區(qū)1.556層，11層板樓盛世豪庭1.8小高層，一梯2-4戶馨視界1.9小高層，一梯2-4戶君蘭苑1.7小高層，一梯2-4戶第九園1.2多層小高層板塊競爭分析——安次區(qū)1居2居3居其他面積比例面積比例面積比例面積比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供給以90-120平米經(jīng)濟(jì)三居為主力戶型；案名戶型比例盛世豪庭88-89兩居占70%，121-136三居占30%馨視界70-90平米兩室為主君蘭苑77-91兩居占70%，90-131三居占30%第九園110-160㎡三室兩廳占80%，其他為50㎡一室，180㎡四室潛在供給工程戶型明顯趨小，以70-90平米兩居為主；板塊競爭分析——安次區(qū)項(xiàng)目1居2居3居其他面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)藍(lán)波灣小區(qū)二期5-10#住宅樓53－60889－104224124泰家園怡景園3、9、10、11、15、16號樓75－9212896－126170安泰家園怡景園4—8號樓882497-138188馨語星苑9#、10#、11#72-7414400馨語星苑6#樓00118-12072馨語星苑5、7#樓882089-106232馨語星苑8#樓79-88929816馨語星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨語星苑2#樓97-10992永華小區(qū)5#-10#樓63-92110100-122110嘉多麗花園小區(qū)582477-11211082-141207新新小鎮(zhèn)60—782280—1025494碧倫溫泉公寓46—585575—9313292-138176總計(jì)3.4％33.23％62.73％0.64％板塊競爭分析——安次區(qū)5下轄區(qū)縣購房者占有相當(dāng)比例安次區(qū)低廉的價格受到當(dāng)?shù)刂袑邮杖胝叩那嗖A，中青年居多；對周邊下轄區(qū)縣購房者較強(qiáng)的吸引力；自主為主，主力需求為經(jīng)濟(jì)型三居、二居；整體客戶素質(zhì)低于其他區(qū)域。板塊競爭分析——安次區(qū)開發(fā)區(qū)：高舉高打，開展廣闊板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)1高起點(diǎn)高調(diào)開展房地產(chǎn)開展起步較晚，但起點(diǎn)高，開展空間充足；具有良好的產(chǎn)業(yè)支持根底，高端人群集中；目前區(qū)域成熟度不佳，但開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃將提供良好的前景。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)2別墅類產(chǎn)品為當(dāng)前主流供給案名位置總建筑面積建筑形態(tài)容積率主力戶型憩園小區(qū)開發(fā)區(qū)管理委員會對面6.2普通住宅1.698-120翠林洲開發(fā)區(qū)祥云道108號5雙拼獨(dú)棟0.43278艾力楓社艾力楓社高爾夫球場內(nèi)10獨(dú)棟0.19510－950塞納河谷一期開發(fā)區(qū)祥云道17雙拼、疊拼、花園洋房0.7150-300開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比方幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、藍(lán)多廊等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供給根本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品那么相繼出現(xiàn)，目前在售工程以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在32萬平米以上。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)3高端別墅帶動價格上漲案名報價（元/平米）翠林洲9680艾力楓社16000-30000塞納河谷8000類別墅產(chǎn)品報價多在7000元以上，艾力楓社憑借不可多得的高爾夫資源，價格那么達(dá)16000-30000元/平米；由于區(qū)域住宅供給稀缺，并有良好的居住需求，在別墅類產(chǎn)品的帶動下，目前二手房報價已到達(dá)3000－4000元/平米。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)4面積相對經(jīng)濟(jì)的類別墅產(chǎn)品受到追捧塞納河谷一期取得了良好的銷售業(yè)績；翠林洲產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對落后，銷售不暢；艾力楓社具有絕佳的高爾夫資源，但單價過高，針對京津人士，但產(chǎn)品仍不具備典型豪宅標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)富階層消費(fèi)市場對于地段認(rèn)知仍有一定抗性。目前500-800平米戶型能維持正常銷售，800平米以上大戶型銷售較差。案名主力戶型（平米）翠林洲278艾力楓社510－1200塞納河谷150-300板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)5高質(zhì)客群密集開發(fā)區(qū)工程客群表現(xiàn)出明顯的高質(zhì)特征：收入較高，教育水平良好；開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，外鄉(xiāng)購房者比例不高；翠林洲、艾力楓社等工程中京津地區(qū)客戶占有一定比例。板塊競爭分析——開發(fā)區(qū)板塊容積率建筑形態(tài)主力戶型廣陽東區(qū)1.3－1.7高層、小高層板樓、塔樓3居（100-130）廣陽西區(qū)1.3-1.8小高層板樓3居（100-130）安次區(qū)1.4-1.82小高層、多層板樓3居（90-120）潛在供給多為70-90平米兩居開發(fā)區(qū)0.2－1.6類別墅180以上05年以來各板塊供需比照板塊競爭分析——核心指標(biāo)比照1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究艾力楓社別墅坐落在球場的中央，更加注重景觀效果，從別墅的每一扇窗口望出去，都可以遙瞰到果嶺風(fēng)情。球場和別墅融為一體。艾力楓社別墅位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離廊坊市中心僅幾步之遙，鬧中取靜。整個別墅區(qū)分成東、中、西三個區(qū)域，除了東、西區(qū)別墅外，中區(qū)規(guī)劃建設(shè)中歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、Townhouse、星級酒店、酒店式公寓和休閑健身等場那么將聯(lián)袂演繹歐式風(fēng)情。1新奧-艾力楓社競爭分析——個案研究開發(fā)商新奧置業(yè)位置新奧高爾夫球場內(nèi)總建筑面積10萬平米建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格容積率0.19開盤時間2005年一期，07年3月二期套數(shù)138套，東區(qū)50多套企業(yè)會所，西區(qū)80多套獨(dú)棟別墅戶型面積企業(yè)會所730-1300平米，獨(dú)棟別墅500-800平米價格企業(yè)會所1.6-3萬/平米，獨(dú)棟別墅1.5-2.5萬/平米相關(guān)配套五星級酒店、會展中心和高爾夫運(yùn)動場所客戶情況廊坊本地的尖端人士為主，還有部分京津人士，作為度假用途，另外還有部分廊坊周邊市縣以及下轄縣客戶，是表現(xiàn)其身份的象征。

2恒盛-塞納河谷競爭分析——個案研究一期二期工程一期已經(jīng)建成，產(chǎn)品形態(tài)主要為疊拼、雙拼、花園洋房，并已建立較好的市場口碑；工程二期明年開始建設(shè)，產(chǎn)品形態(tài)主要為花園洋房、小高層、高層組成2恒盛-塞納河谷一期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積17萬平米建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格容積率0.7戶型面積150-300平米價格8000元/平米銷售情況一期60-70%相關(guān)配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等客戶情況廊坊市內(nèi)高端人群，開發(fā)區(qū)企業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)，京津人士2恒盛-塞納河谷二期競爭分析——個案研究開發(fā)商廊坊恒盛位置開發(fā)區(qū)祥云道總建筑面積約70萬平米建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格容積率3.12套數(shù)6000多套，本項(xiàng)目受90/70限制價格預(yù)計(jì)均價6500元/平米以上銷售情況08年8月份左右開盤相關(guān)配套五星級恒盛酒店、會展中心、商業(yè)街等3天地控股—嘉軒?鳳凰城競爭分析——個案研究該工程位于東方大學(xué)城西側(cè)，南起鳳河,西臨北京大興采育鎮(zhèn)，北臨通州區(qū)永樂鎮(zhèn)。工程預(yù)計(jì)明年開始建設(shè)，產(chǎn)品形態(tài)主要為別墅、小高層、高層組成總用地為827畝，總建筑面積82萬平方米。3競爭分析——個案研究開發(fā)商天地控股位置大學(xué)城西側(cè)占地面積827畝總建筑面積82萬平米建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格綠化率44%容積率1.5戶型面積60-350平米價格預(yù)計(jì)6000-10000元/平米銷售情況未售，預(yù)計(jì)08年年初開工建設(shè)預(yù)計(jì)投資約30億元相關(guān)配套五星級酒店、商業(yè)街、大學(xué)城等天地控股—嘉軒?鳳凰城由于各板塊供給近一兩年內(nèi)逐步增加，各板塊的地段差異正在逐步縮小，未來的供給量那么決定了區(qū)域的開展速度，預(yù)計(jì)安次區(qū)在近一兩年內(nèi)將快速開展，與其他區(qū)域的差距將逐漸縮小。開發(fā)區(qū)并非典型的住宅供給集中區(qū)，但具有良好的消費(fèi)力根底、便捷的交通條件，特別是目前別墅類產(chǎn)品集中開發(fā)，為本區(qū)域奠定了高端市場形象,未來具有良好的開展空間，但目前潛在競爭體量較大，本工程的操作需走差異化競爭的路線，贏得優(yōu)勢；板塊競爭分析——結(jié)論房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3工程定位——區(qū)位環(huán)境本案位于廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東北部，近鄰京津塘高速公路，可快速實(shí)現(xiàn)城市空間切換；沿京津塘高速公路距北京國貿(mào)中心40公里；沿京津塘高速、北京五環(huán)路和機(jī)場高速公路，距首都國際機(jī)場55公里。距廊坊市區(qū)約10公里，道路交通狀況良好，交通非常便捷；工程定位——SWOT分析O優(yōu)勢機(jī)會T威脅劣勢工程資源相對稀缺，可充分挖掘開發(fā)區(qū)和大學(xué)城的高質(zhì)消費(fèi)人群，同時可吸引京津高端客戶；第二條高速等交通利好將進(jìn)一步拉近與京津唐地區(qū)的距離；廊坊的城市開展以及開發(fā)區(qū)的開展?jié)摿楸景柑峁┦袌龈?；?guī)劃條件比較寬松，規(guī)劃和工程定位發(fā)揮空間很大。良好的高爾夫景觀資源和高爾夫商務(wù)社交平臺為本工程區(qū)域形象的提升提供強(qiáng)大的支持；東方大學(xué)城強(qiáng)大的教育資源和文化氣氛為本工程提供了文化載體；本工程可以享受大學(xué)城的健全配套。開發(fā)商及專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的品牌效應(yīng)。嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策相繼出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的整頓已上升至政治高度；奧運(yùn)后期市場走向的不確定性；開發(fā)區(qū)板塊未來供給放量帶來的市場競爭；大學(xué)城巨大的負(fù)債黑洞對本工程的市場形象有一定的負(fù)面影響；本工程目前對外界沒有獨(dú)立出入口；地塊形狀不規(guī)那么，增加規(guī)劃難度；工程西側(cè)的大學(xué)城的教學(xué)區(qū)會產(chǎn)生噪音影響；工程定位——核心課題經(jīng)濟(jì)上利潤最大化，投資風(fēng)險最小化目標(biāo)上企業(yè)的品牌和形象打造工程定位——市場策略途徑之一：產(chǎn)品主義道路將先進(jìn)市場的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用于非成熟市場，走躍級化產(chǎn)品創(chuàng)新之路；堅(jiān)持打造具有絕對優(yōu)勢和絕對市場沖擊力的特色品，通過自身的優(yōu)質(zhì)及品位震撼市場，取得差異化競爭優(yōu)勢；產(chǎn)品絕非僅只戶型、立面、景觀等與建造有關(guān)的局部，而是包括與客戶相關(guān)的所有界面，文化、環(huán)境、交通、生活系統(tǒng)、物業(yè)、效勞等方方面面。產(chǎn)品主義還意味著保證工程實(shí)現(xiàn)的品牌團(tuán)隊(duì)組合，開發(fā)商的實(shí)力及品牌形象。產(chǎn)品主義更意味著高品質(zhì)的工程實(shí)現(xiàn)。工程定位——市場策略途徑之二：上層文化載體利用高爾夫運(yùn)動的上層文化價值，確定工程獨(dú)特的高端氣質(zhì)特征。通過上層文化主題提升工程形象，強(qiáng)化上層社會身份標(biāo)定價值。賦予工程靈魂，從產(chǎn)品到營銷統(tǒng)一在一個精神領(lǐng)袖之下。能夠及早整合有限資源，保證工程自始至終高效、統(tǒng)一的整體實(shí)現(xiàn)。高爾夫國際風(fēng)情：最大限度利用本工程稀缺的高爾夫球場資源；賦予高爾夫運(yùn)動的上層文化載體，貴族文化血統(tǒng)；定位市場高端形象，高價值感，差異化路線，表達(dá)國際化品質(zhì)，表現(xiàn)對舒適、浪漫生活的憧憬；小鎮(zhèn)：賦予工程恬靜、浪漫、和諧、貴族的獨(dú)特氣質(zhì)；高爾夫國際風(fēng)情小鎮(zhèn)工程定位——產(chǎn)品定位townhouse高爾夫景觀資源比較好區(qū)域低密度住宅、工程區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品；基于容積率1.5左右的產(chǎn)品組合建議工程定位——產(chǎn)品定位城市豪宅形象；上流人群享樂主義的物質(zhì)載體；高貴、奢華氣質(zhì)標(biāo)定高端地位?；谌莘e率1.5左右的產(chǎn)品組合建議小高層、高層工程定位——客群定位城市中產(chǎn)階層區(qū)域來源及購置用途：廊坊本地客戶，其中開發(fā)區(qū)、大學(xué)城及市中心客戶占重要比例，此局部客戶以投資、第二居所，改善型購置為主，不排除持有型長期獲利客戶；京津客戶經(jīng)常在大學(xué)城高爾夫打球，購房作為休閑、度假或養(yǎng)老之用；此外還包括局部周邊下轄縣市地區(qū)客戶，以私人企業(yè)主居多，購房用于標(biāo)榜自己的身份地位。根本特征：35-50歲為主；事業(yè)處于穩(wěn)定開展期，中高收入階層，并有一定積蓄；具有良好的教育背景?？蛻籼刭|(zhì)：看好廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未來開展前景；積極、樂觀的生活態(tài)度，非常注重生活品質(zhì)、樂于享受，喜歡休閑度假。工程定位——住宅價格定位工程開展根底判斷宏觀環(huán)境具有一定不確定性：中國宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境；奧運(yùn)之后市場回落的可能性；近期及未來一年內(nèi)房地產(chǎn)政策變化；城市開展支持因素：京津高房價輻射影響；高質(zhì)人群〔特別是開發(fā)區(qū)〕的消費(fèi)支持。

基于上述分析，預(yù)計(jì)廊坊地產(chǎn)中短期內(nèi)可保持中速穩(wěn)定增長，年增幅為8％-12％，中長期價格漲幅將有所回落。城市現(xiàn)狀各版塊的價格表現(xiàn)和發(fā)展初步判斷開發(fā)區(qū)版塊的未來價格空間初步判斷現(xiàn)階段客觀影響本案價格實(shí)現(xiàn)的主要因素本案的市場目標(biāo)價格價格定位工作模型工程定位——住宅價格定位根據(jù)綜合分析，本案價格定位如下：Townhouse：9000-11000元/㎡〔毛坯〕小高層、高層：6500-7500元/㎡〔毛坯〕工程定位——住宅價格定位房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟(jì)測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-原規(guī)劃評價現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較粗糙，檔次較低，產(chǎn)品規(guī)劃未能有效利用高爾夫球場的景觀資源，發(fā)揮工程潛在價值；內(nèi)部景觀綠化非常差，高檔產(chǎn)品與低檔公寓未能充分考慮私密性，產(chǎn)品立面不能與外部高爾夫整體協(xié)調(diào)；容積率偏低，未能實(shí)現(xiàn)工程價值最大化。原規(guī)劃評價

占地面積：226667.8㎡建筑面積：148955.4㎡別墅：38152.14㎡教師公寓：110803.3㎡容積率約：0.66規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-關(guān)于容積率的思考由于本案的容積率的范圍比較寬泛，主要從三個方面對容積率設(shè)定進(jìn)行評判：經(jīng)濟(jì)利益銷售周期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)由于土地的本錢較低，綜合各種產(chǎn)品類型的售價，高容積率產(chǎn)品有利于實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。過低的容積率，產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼等類別墅為主，銷售周期過長，回款速度慢，而適中的容積率會有局部小高層、高層產(chǎn)品，大大提高銷售周期，加快資金流轉(zhuǎn)。由于地塊形狀不規(guī)劃，局部區(qū)域的地塊使用率不高，過高的容積率增加規(guī)劃難度，同時與整個工程定位——高爾夫小鎮(zhèn)低密社區(qū)形象不符，因此不宜單方面追求過高容積率。綜合上述評判標(biāo)準(zhǔn)，建議本案容積率在1.5左右，保證多樣產(chǎn)品組合以及適度的低密度社區(qū)，綜合銷售周期且保證經(jīng)濟(jì)利益盡量最大化。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-規(guī)劃原那么充分利用景觀資源：產(chǎn)品不追求純粹南北向，可依據(jù)景觀資源適當(dāng)傾斜。在戶內(nèi)格局上，起居廳宜朝向高爾夫球場。景觀資源與產(chǎn)品檔次相匹配原那么：保證工程中的高端產(chǎn)品Townhouse占據(jù)最正確景觀資源，位于高爾夫球場邊緣。高層、小高層產(chǎn)品位于球場外圍，由于具有高度優(yōu)勢，仍然可享受球場景觀。保證Townhouse產(chǎn)品相對私密的空間，在Townhouse產(chǎn)品與高層、小高層產(chǎn)品應(yīng)有明顯的景觀帶進(jìn)行區(qū)隔。綜合經(jīng)濟(jì)效益與社區(qū)居住環(huán)境，建議適度的人車分流，可利用地形起伏，采用局部半地下停車，保證社區(qū)環(huán)境，降低建安本錢。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-產(chǎn)品分區(qū)地塊的整體容積率為1.5，低密度產(chǎn)品不做獨(dú)棟，采用類別墅的Townhouse產(chǎn)品形式，總體規(guī)模在8～9萬平米左右；高層、小高層產(chǎn)品總規(guī)模在24～25萬平米。在綜合地塊條件及景觀資源，考慮兩種產(chǎn)品分區(qū)形式進(jìn)行嘗試，根據(jù)最終方案，確定規(guī)劃形式：方向一小高層、高層TownhouseTownhouse沿地塊的西側(cè)與北側(cè)布置。高層、小高層位于地塊位于地塊的南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-產(chǎn)品分區(qū)方向二Townhouse沿地塊的東側(cè)與北側(cè)局部布置。高層、小高層位于地塊位于地塊的西側(cè)、南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議-景觀設(shè)計(jì)建議充分表達(dá)本案高爾夫資源，將本案納入球場范圍，建筑是球場的點(diǎn)綴物。因此在設(shè)計(jì)上將本案作為高爾夫球場的一局部，地形起伏與周邊球場相協(xié)調(diào)，在植被選擇上與球場靠近。整個景觀追求自然的綠化效果，廣場型空間不宜多，應(yīng)小塊分散布置，以綠化為主，喬木、灌木組合，帶造蔥郁的綠化效果。強(qiáng)調(diào)帶個工程的品質(zhì)，重點(diǎn)打造主入口及社區(qū)主要道路，給客戶歸家以尊崇感。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應(yīng)用地形起伏，對Townhouse產(chǎn)品形成保護(hù)區(qū)，保證其私密性。在植被選擇上應(yīng)多項(xiàng)選擇用一些適用于居住工程的常綠樹種，如香樟等。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——立面風(fēng)格建議作為高爾夫工程，采用異域風(fēng)情的立面風(fēng)格會使建筑與自然景觀融合，同時與工程定位的小鎮(zhèn)風(fēng)情相照應(yīng)?？紤]到目前市場上客戶的接受度以及產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)力，建議嘗試兩種立面風(fēng)格，根據(jù)其產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)性確定最終方案。地中海浪漫風(fēng)情采用地中海建筑特有的色調(diào)與材質(zhì)、符號。如彩色的屋頂瓦、黃色系墻面、木窗板、鐵藝欄桿等，使整個立面保持地中海原汁特色。Townhouse產(chǎn)品的石材運(yùn)用比例稍高，突出其高品質(zhì)、尊貴感。高層建筑重點(diǎn)打造首二層、頂部，在近人尺度上強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——立面風(fēng)格建議地中海浪漫風(fēng)情規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——立面風(fēng)格建議新古典主義風(fēng)格采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)軸線對稱，運(yùn)用一些簡化的古典建筑符號，使建筑給人一種古黃的莊重感。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——戶型設(shè)計(jì)建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層、地下一層的獨(dú)棟別墅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。充分利用地形，采用臺地的形式，使建筑的地下室實(shí)用價值更高。嚴(yán)格控制地上建筑面積，以控制總價。建議地上建筑面積在200平米左右。保證每層均有臥室，使居住更為舒適。戶內(nèi)格局合理，主臥室區(qū)表達(dá)奢華。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——戶型設(shè)計(jì)建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——戶型設(shè)計(jì)建議高層、小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)一建議多采用點(diǎn)式建筑形式，保證絕大局部戶型均三面采光。設(shè)計(jì)要點(diǎn)二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個性性格。同時考慮雙層錯挑露臺、飄窗等附加利益值。設(shè)計(jì)要點(diǎn)三注重戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，戶內(nèi)格局合理，門廳、衣帽間、冰箱位等細(xì)節(jié)考慮周全。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——戶型設(shè)計(jì)建議高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議——戶型設(shè)計(jì)建議高層、小高層產(chǎn)品這是一個客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點(diǎn)，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。高層空中庭院房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項(xiàng)目分析與定位4規(guī)劃建議5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊競爭分析3初始設(shè)定土地取得費(fèi)用按照200萬/畝計(jì)算土地面積按照340畝計(jì)算目前土地現(xiàn)狀按照七通一平標(biāo)準(zhǔn)考慮建筑面積只考慮按照容積率對應(yīng)的地上面積計(jì)算，townhouse建筑面積