第2章房地產(chǎn)市場分析泡沫與過熱

第二章房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)泡沫與過熱2023/12/30一、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場周期循環(huán)——指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。繁榮衰退蕭條復(fù)蘇供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有所下降供給增長率=需求增長率需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小小步上升需求上升，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給增長快，空置率仍下降，租金增長率上升供給增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑2023/12/30供需因素（金融因素最為關(guān)鍵）市場信息不充分（導(dǎo)致供需不平衡）心理因素（追漲不追跌）政策因素（容積率控制）制度因素（預(yù)售制度、中介服務(wù)）生產(chǎn)時(shí)間落差影響（季節(jié)性調(diào)整）原因2023/12/30房地產(chǎn)市場泡沫——由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)泡沫2023/12/30價(jià)格上漲投機(jī)價(jià)格暴跌金融危機(jī)土地稀缺性——基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹——直接誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸——直接助燃劑原因2023/12/30房奴蟻?zhàn)逦伨游：?023/12/30房地產(chǎn)市場過熱——市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。三、房地產(chǎn)市場過熱2023/12/30開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)資金的易得性開發(fā)商之間的博弈和非理性行為原因房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系兩者反映不同層次的市場指標(biāo)房地產(chǎn)過熱反映供求關(guān)系房地產(chǎn)泡沫反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系嚴(yán)重程度和危害性不同房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，要通過外力干預(yù)房地產(chǎn)過熱可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)2023/12/30房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系在周期循環(huán)中所處的階段不同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場處在上升階段；房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡沫一定引起房地產(chǎn)過熱，但過熱不一定由泡沫引發(fā)2023/12/30思考為