某高鐵站區(qū)發(fā)展模式研究區(qū)域發(fā)展講義

某高鐵站區(qū)發(fā)展模式研究區(qū)域發(fā)展講義[關(guān)鍵字]：[案例簡介]：美國高鐵站點(diǎn)及周邊物業(yè)發(fā)展模式[案例適用范圍]：城際軌道、高鐵2加利福尼亞州圣克拉拉郡圣馬刁郡舊金山郡項(xiàng)目基本情況——Caltrain經(jīng)過加州三個郡(舊金山、圣馬刁、圣克拉拉)，共32站，全長124.6公里美國案例SanFranciscocounty舊金山郡，5站，18.7公里70.7萬人，72萬平米SantaMateocounty圣馬刁郡，9站，22.2公里77.7萬人，7.6萬平米SanClaracounty圣克拉拉郡，18站，83.7公里168萬人，208萬平米舊金山市紅木市圣荷西市Caltrain線路圖加州區(qū)位圖Caltrain舊金山灣區(qū)3項(xiàng)目基本情況——舊金山灣區(qū)是美國著名的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)主要城市有舊金山、圣馬刁、圣荷西和奧克蘭

舊金山灣區(qū)是指環(huán)繞美國西海岸舊金山海灣一帶的地域，共有9個縣、101個城市面積17955km2，人口693萬(2000年)，是繼紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯頓之后的美國第五大都市區(qū)。區(qū)內(nèi)主要城市有：舊金山、圣馬刁、圣荷西和奧克蘭。舉世聞名的硅谷位于本區(qū)。2000年區(qū)域國民生產(chǎn)總值（GRP）為3210億美元；著名學(xué)府斯坦福大學(xué)及圣荷西州立大學(xué)均位于圣荷西，且都設(shè)有Caltrain站點(diǎn)。美國案例舊金山硅谷奧克蘭圣荷西硅谷舊金山灣區(qū)圣馬刁4項(xiàng)目基本情況——圣荷西：硅谷的商業(yè)和科技研發(fā)中心

舊金山：金融、商業(yè)及高科技產(chǎn)業(yè)中心

圣荷西的發(fā)展過程：150年的農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)歷史——1950s、1960s人口擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)急速增長，成為舊金山和硅谷的住房社區(qū)——1970s，硅谷成立，成為硅谷的商業(yè)和研發(fā)中心。美國案例SanJose特色交通州際公路中心，2條鐵路線和1個大型機(jī)場商業(yè)140多個購物中心建筑多利亞式建筑教育斯坦福大學(xué)、圣荷西州立大學(xué)、圣荷西市立學(xué)院等市政資源阿盧姆羅克公園、玫瑰公園、歷史博物館、藝術(shù)博物館等硅谷分布圖圣荷西州立大學(xué)藝術(shù)博物館歷史博物館市中心史跡玫瑰花園市政玫瑰花園HP展覽館5項(xiàng)目基本情況——2003-2004年，Caltrain經(jīng)過改進(jìn)提升為子彈頭列車，運(yùn)行時(shí)間大大縮短，其客流量、客運(yùn)收入均呈上漲走勢半島通勤列車Caltrain建于1851年，1863年通車，主要運(yùn)行于舊金山和圣荷西之間；經(jīng)過第二次世界大戰(zhàn)及之后的升級改造，鑒于其重要的交通地位，1997年，由政府收購，正式定名為“Caltrain”;2004.7，經(jīng)過兩年的改造工程，Caltrain提升為“BabyBullet”,全程需時(shí)57分鐘，比原來縮短了33分鐘，2007年提速后，全程需時(shí)少于30分鐘;2005.5鑒于財(cái)政收入不足，對票價(jià)及時(shí)間表進(jìn)行調(diào)整、同時(shí)增加了12輛車，2007年，Caltrain的日客流量為3.2萬人/日美國案例2001-2007年Caltrain客流變化2001-2007年Caltrain總收入變化6項(xiàng)目基本情況——Caltrain對于舊金山灣區(qū)GDP增長、失業(yè)率降低的貢獻(xiàn)不可忽視圣荷西發(fā)展成為農(nóng)產(chǎn)品物流基地：1864年Caltrain通車后，直接連通圣荷西與舊金山，此時(shí)，圣荷西發(fā)展為Sanjoseclara谷地農(nóng)產(chǎn)品的集散和加工中心，直接運(yùn)輸?shù)脚f金山；促進(jìn)產(chǎn)業(yè)群發(fā)展，提高就業(yè)率：Caltrain的存在極大的促進(jìn)了圣荷西交通的發(fā)展，20世紀(jì)70年代，Sanjoseclara谷地由農(nóng)產(chǎn)品基地發(fā)展成為高科技技術(shù)中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到舊金山的俠長工業(yè)帶，隨即帶動了周邊人口、商業(yè)、住宅、高科技產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等的興旺；提升了客流量：Caltrain與舊金山國際機(jī)場、圣荷西機(jī)場的接軌，減輕了交通滯障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增強(qiáng)了與外界的聯(lián)系。美國案例硅谷鳥瞰圖Caltrain客流Caltrain車站7項(xiàng)目發(fā)展過程中遇到的問題站點(diǎn)周邊區(qū)域的發(fā)展歷程站點(diǎn)周邊500米范圍內(nèi)物業(yè)的布局及物業(yè)功能比例站點(diǎn)交通接駁的處理站點(diǎn)周邊區(qū)域發(fā)展的驅(qū)動模式8美國案例MillbraeSanBrunoSanJoseDiridon

站點(diǎn)選取原則：重要的交通樞紐（城際間/重大設(shè)施附近/與其它軌道交匯）距離硅谷較近，承載硅谷的需求站點(diǎn)選?。篠anJoseDiridon——與輕軌LRT接軌，臨硅谷SantaClara——毗臨圣荷西國際機(jī)場，硅谷位于其中Millbrae——Caltrain與BART(灣曲快速運(yùn)輸線)接駁，毗臨舊金山國際機(jī)場SanBruno——毗臨舊金山國際機(jī)場SantaClara項(xiàng)目為相關(guān)利益群體或開發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值的核心舉措（發(fā)展模式、規(guī)劃、產(chǎn)品等）9SanJoseDiridon站—市政集中型10SanJoseDiridon站位于圣荷西東部，距離圣荷西國際機(jī)場約2.7公里，距離硅谷工業(yè)區(qū)約4公里，站周邊區(qū)域功能主要分為兩大類：站點(diǎn)東面的體育休閑功能和西面的居住功能SanJoseDiridon是圣荷西主要的客運(yùn)站，距離硅谷4公里，距離圣荷西國際機(jī)場2.7公里，也是SantaClaraCounty的一個重要運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)；2005年，在站點(diǎn)西部與輕軌LRT接軌，是幾條重要線路的交匯處，成為唯一一個美鐵(Amtrack)和Caltrain共同運(yùn)營的站點(diǎn)，也是美國西部最富裕的交通樞紐中心；站點(diǎn)周邊集合了圣荷西市的市政玫瑰花園、史跡玫瑰花園、HPPavilion體育館、博物館等重大市政設(shè)施，是圣荷西的體育、旅游文化中心；

站點(diǎn)周邊區(qū)域功能主要分為兩大類：東面是體育功能為主輔以居住、商業(yè)功能，西面以居住功能為主輔以商業(yè)、辦公功能。美國案例站點(diǎn)分析SanjoseDiridon硅谷工業(yè)區(qū)圣荷西國際機(jī)場斯坦福大學(xué)圣克拉拉大學(xué)2.7公里4公里SanJoseDiridon站點(diǎn)周邊區(qū)域物業(yè)比例(500米范圍內(nèi))：市政設(shè)施約30%，住宅約45%，商業(yè)約15%，辦公約10%客流量（規(guī)劃中2025年客流量）：27500人/日11SanJoseDiridon站點(diǎn)周邊物業(yè)布局美國案例SanJoseDeiridon周邊500米區(qū)域的功能定位：以市政設(shè)施為主，集低密住宅、商業(yè)配套等于一體SanJoseDeiridon周邊1.5公里區(qū)域的功能定位：以酒店/會議/商業(yè)等商務(wù)休閑功能為主，居住、商業(yè)等功能于一體居住區(qū)域酒店//博物館/寫字樓/商業(yè)居住區(qū)域HPPavilion體育館花園/廣場/商業(yè)320-1000米320-1000米站點(diǎn)周邊500米圣荷西史跡玫瑰花園(北部5分鐘車程為機(jī)場)1200米640-1600米停車場停車場5分鐘路程300米站點(diǎn)分析SanjoseDiridon站點(diǎn)占地6000平方米12SanJoseDiridon站周邊500米范圍內(nèi)物業(yè)功能布局圖美國案例公寓(待建)商業(yè)(待建)站點(diǎn)分析SanjoseDiridon綜合用公寓公寓入口townhometownhome小戶型租賃公寓零售和服務(wù)酒店和旅館餐飲市政設(shè)施辦公/車庫13SanJoseDiridon站周邊區(qū)域交通圖美國案例公寓(待建)商業(yè)(待建)站點(diǎn)分析SanjoseDiridon公交總站CaltrainAMTRAKACE站臺

SanJoseDiridon站有4條鐵路線和12條公交線；4條鐵路線是：Caltrain、VTA、ACE、AMTRAK。公交總站：有12條公交線路。區(qū)域主干道架空架空VTA站臺地下通道87號高速路14SanJoseDiridon站周邊客戶分析美國案例站點(diǎn)分析SanjoseDiridon占地(萬平米)物業(yè)檔次客戶原因體育設(shè)施(HPPavillion)6.88國家級運(yùn)動員、藝術(shù)家、觀眾等場館能夠容納2萬人；區(qū)位交通條件好；擁有1800個停車位及6個旅游巴士停車位體育設(shè)施(棒球場)9.31國家級運(yùn)動員、藝術(shù)家、觀眾等可容45000人，周邊是辦公及零售商業(yè)，有停車位花園/廣場2.35區(qū)域級站點(diǎn)旅客Diridon是重要的交通樞紐站點(diǎn)，疏散人流；生活配套；集聚人氣；住宅近30中高檔自住(單親家庭居多)、租憑(體育愛好者)區(qū)域文化氛圍濃，靠近HPPavilion商業(yè)(零售)9.55區(qū)域級本區(qū)步行客戶區(qū)域商業(yè)配套辦公6——交通便利15SanJoseDiridon站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)的核心驅(qū)動：以體育設(shè)施提升人流，帶動區(qū)域成熟

HPPavilion建于1991，1993年開放，占地6.88萬平米，平均120-180次活動/年，賽事、活動頻繁，吸引來自全國的球迷，區(qū)域人氣瞬時(shí)提升；美國案例站點(diǎn)分析SanjoseDiridon體育設(shè)施(HPPavilion)住宅/社區(qū)商業(yè)花園/廣場商業(yè)/公寓/體育設(shè)施區(qū)域商業(yè)/辦公/公寓物業(yè)開發(fā)次序

Avalon公寓、Georgetownhouse、Cando及其它住宅(1-4層)在20世紀(jì)末21世紀(jì)初興起，HPPavilion引發(fā)了租賃市場的高漲；

社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套隨之而起：如面包房、洗衣店、雜貨店等。位于站點(diǎn)東側(cè)的Cahiillpark的花園/廣場于2005年對外開放，協(xié)助疏散站點(diǎn)日益增漲的人流、集聚人氣。站點(diǎn)西北側(cè)在建大型超市、餐館、公寓等主要針對附近出行的消費(fèi)者；站點(diǎn)東南側(cè)在建一個棒球場，占地9.3萬平米，可容納4.5萬人，用于各項(xiàng)賽事、音樂會及其它大事的興辦，其周邊設(shè)有辦公、零售商業(yè)及停車場。站點(diǎn)東側(cè)的零售、娛樂場所等商業(yè)待建，主要針對附近出行的消費(fèi)者；商業(yè)設(shè)施頂部將建10-14層的辦公樓；站點(diǎn)東南側(cè)將要建16-18層的Cando、公寓，1991年1998-2002年2005年在建待建開發(fā)時(shí)間序列物業(yè)開發(fā)情況16兩大市政設(shè)施（HPPavilion和Cahillpark公園/廣場）先行建設(shè)，很大程度上加快了區(qū)域的成熟

HPPavilion體育館1991年建立，耗資162.5百萬美元(圣荷西政府投資)，惠普投資3.13百萬美元(到2018年)享有HP的命名權(quán)；場館舉辦活動120-180次/年，可舉辦曲棍球、籃球、多方會議等，是圣荷西鯊魚隊(duì)的主戰(zhàn)場，吸引了全國一大批球迷。Cahillpark花園/廣場Cahillpark花園/廣場于2005年開放，占地2.35萬平米，由圣荷西政府投資建成；主要用于Diridon站點(diǎn)人流的疏散。圣荷西史跡玫瑰花園

1995年3月成立，占地182萬平米，位于Diridon站點(diǎn)北方1.2公里處，距離機(jī)場5分鐘車程，由圣荷西政府投資建成；花園中展示了6000株、3400種以上的野生玫瑰，供全世界游人觀賞。美國案例站點(diǎn)分析SanjoseDiridonHPPavilion花園廣場平面圖圣荷西史跡玫瑰花園17SanJoseDiridon站點(diǎn)周邊區(qū)域發(fā)展模式總結(jié)美國案例站點(diǎn)分析SanjoseDiridon特征：市政設(shè)施先行啟動（國家級），提升片區(qū)人氣，樹立片區(qū)在整個城市的區(qū)域形象；住宅及社區(qū)配套聚集區(qū)域人流；待區(qū)域成熟后，區(qū)域商業(yè)（零售為主）及辦公物業(yè)興起。物業(yè)構(gòu)成：市政設(shè)施約30%，住宅約45%，商業(yè)約10%，辦公約15%物業(yè)比例：市政設(shè)施：住宅：商業(yè)：辦公=3：4.5：1：1.5交通發(fā)達(dá)（幾條交通線的交匯處、設(shè)公交總站）政府投入力度大（市政全為政府投資）市政設(shè)施先行（吸引人流）物業(yè)構(gòu)成合理化發(fā)展模式成功KPI18SantaClara站—高端產(chǎn)業(yè)型19SantaClara站毗臨圣荷西國際機(jī)場和圣克拉拉大學(xué)，距離圣克拉拉政府1.4公里，距離圣荷西市區(qū)4公里，因?yàn)楣韫任挥谄渲卸蔀榧又莸母呖萍脊I(yè)集中地美國案例圣克拉拉縣(SantaClara)是美國加州的一個縣，占地48平方公里，人口10.2萬(其中白人占56%，亞裔美國人占30%)，位于舊金山灣區(qū)的南部，是硅谷的高科技產(chǎn)業(yè)集中地，也是一個景致優(yōu)美、文化氛圍較濃的地區(qū)(圣克拉拉大學(xué)位于本區(qū)內(nèi))。硅谷：舊金山經(jīng)圣克拉拉至圣荷西近50公里的一條鋏長地帶，是美國重要的電子工業(yè)基地，世界取為知的電子工業(yè)集中地，它是隨著20世紀(jì)60年代中期以來，微電子技術(shù)的發(fā)展而逐步形成的，它依托斯坦福、伯克利、加州理工等知名大學(xué)為科研依托。站點(diǎn)分析SanClara硅谷圣荷西圣克拉拉大學(xué)圣荷西國際機(jī)場斯坦福大學(xué)舊金山灣區(qū)21公里4公里圣克拉拉政府1.4公里站點(diǎn)周邊區(qū)域物業(yè)比例(500米范圍內(nèi))：產(chǎn)業(yè)約30%，住宅約45%商業(yè)約7%，配套約18%客流量：2003年客流量為1500人/天SantaClara20SantaClara站周邊區(qū)域功能布局圖美國案例Santaclara站點(diǎn)周邊物業(yè)隨著硅谷的發(fā)展而發(fā)展；圣克拉拉大學(xué)，1851年建校，是一所私利的天主教大學(xué)，歷史悠久，居美國西部第二；住宅區(qū)的成熟：商業(yè)配套、教育配套、教堂等設(shè)施的完善，同時(shí)臨近圣克拉拉大學(xué)，區(qū)域居住、文化氛圍較濃；交通便利：毗臨圣荷西國際機(jī)場（1965年開放），Caltrain、VTA、ACE等均經(jīng)過該區(qū)域，交通發(fā)達(dá)；綜合物業(yè)：圣荷西與圣克拉拉政府規(guī)劃了未來432英畝的綜合物業(yè)區(qū)，其中圣克拉拉部分(該站點(diǎn)周邊區(qū)域)規(guī)劃為住宅/公寓/商鋪/餐飲等綜合功能，近100萬平米。硅谷工業(yè)區(qū)圣克拉拉大學(xué)住宅/公寓/商鋪/餐飲（規(guī)劃）住宅區(qū)/綠化帶/商業(yè)配套/教育配套/宗教場所公園住宅區(qū)/生活配套住宅/公寓/商鋪/餐飲（規(guī)劃）圣荷西國際機(jī)場BART站點(diǎn)(規(guī)劃)站點(diǎn)分析SanClara21SantaClara站周邊區(qū)域交通圖美國案例Santaclara站點(diǎn)的主入口靠近圣克拉拉大學(xué)，Caltrain沿線直接開入硅谷。站點(diǎn)分析SanClara主入口Caltrain站臺架空架空圣克拉拉大學(xué)22SantaClara站周邊物業(yè)開發(fā)的核心驅(qū)動：憑借硅谷帶來的產(chǎn)業(yè)與人口，帶動周邊區(qū)域的發(fā)展與成熟美國案例硅谷的發(fā)起，使該區(qū)域成為高科技產(chǎn)業(yè)集中地，帶了大量的人口與就業(yè)機(jī)會；斯坦福大學(xué)、伯克利大學(xué)等的科研產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為硅谷發(fā)展提供了巨大的支持。物業(yè)開發(fā)次序淘金熱帶來的人口轉(zhuǎn)移、硅谷產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的人口為本地區(qū)住宅的發(fā)展提供了強(qiáng)大的客戶支持；社區(qū)內(nèi)綠化帶、商業(yè)配套（零售、餐飲、休閑、酒店等）、教育配套、教堂等的完善進(jìn)一步加快了區(qū)域的成熟；客戶多為在硅谷工作的人。

Caltrain、VTA、ACE等均經(jīng)過該區(qū)域，交通便利，未來，BART(灣區(qū)捷運(yùn))將要在硅谷設(shè)站，進(jìn)一步縮減城市間的距離。圣荷西與圣克拉拉政府規(guī)劃在兩地進(jìn)行432英畝的綜合體項(xiàng)目，包括住宅、公寓、商鋪、餐館等，其中圣克拉拉的體量為244英畝，接近100萬平米。20世紀(jì)70年代20世紀(jì)末21世紀(jì)初規(guī)劃中規(guī)劃中開發(fā)時(shí)間序列物業(yè)開發(fā)情況硅谷的發(fā)展住宅/社區(qū)商業(yè)/教育配套等交通發(fā)展(BART設(shè)站點(diǎn))住宅/公寓/商鋪/餐飲等（規(guī)劃）站點(diǎn)分析SanClara23SantaClara站點(diǎn)周邊區(qū)域發(fā)展模式總結(jié)美國案例特征：高端產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致區(qū)域人口迅速擴(kuò)大，樹立了片區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)基地形象；住宅及社區(qū)配套隨之而起，區(qū)域逐漸走向成熟；等區(qū)域成熟后，政府規(guī)劃的綜合物業(yè)(住宅、公寓、商業(yè)等)興起。物業(yè)構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)區(qū)約30%，住宅約45%，商業(yè)約7%，配套約18%物業(yè)比例：產(chǎn)業(yè)：住宅：商業(yè)：配套=3：4.5：0.7：1.8交通發(fā)達(dá)（幾條交通線的交匯處、臨圣荷西國際機(jī)場）高端產(chǎn)業(yè)集聚（產(chǎn)業(yè)及人口推動區(qū)域發(fā)展）政府投入力度較大（重視產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃）發(fā)展模式成功KPI站點(diǎn)分析SanClara24Millbrae站—交通樞紐型(綜合物業(yè))25圣荷西國際機(jī)場19.5公里舊金山國際機(jī)場600米47公里圣荷西市25公里圣馬刁－海沃德大橋10公里舊金山市中心舊金山海灣Millbrae位于舊金山海灣西部，距離市中心19.5km，距離圣馬刁-海沃德大橋10km，毗臨舊金山國際機(jī)場(600m處)，距離圣荷西25km，距離圣荷西國際機(jī)場47km，交通條件優(yōu)越美國案例站點(diǎn)分析MillbraeMillbrae占地8萬平方公里，人口2萬多；04年為了實(shí)現(xiàn)與BART（灣區(qū)快速運(yùn)輸線）接駁，MillbraeIntermodalStation向北遷移了61公里，原來的站點(diǎn)成為博物館。現(xiàn)在這個站包含3條BART的主要軌道和2條Caltrain軌道，一個島嶼平臺成為兩個系統(tǒng)的連接處，例如可以在圣荷西乘Caltrain到Millbrae，轉(zhuǎn)乘BART到灣區(qū)東部。一次換乘可以解決灣區(qū)四分之三地區(qū)間的交通，這是灣區(qū)第一個區(qū)域性軌道交通系統(tǒng)，該系統(tǒng)將163KM的BART和123KM的Caltrain連接起來，為周圍社區(qū)提供通勤交通。Millbrae站點(diǎn)周邊區(qū)域物業(yè)比例(500米范圍內(nèi))：住宅約45%，商業(yè)約30%，辦公約10%，配套約15%客流量（規(guī)劃中2010年客流量）：每天增加客流9000人26Millbrae站周邊物業(yè)功能布局圖：住宅、零售、餐飲、辦公、酒店、娛樂于一體的綜合區(qū)域Millbrae站點(diǎn)所占區(qū)域?yàn)?5英畝，即6萬平米；2003年BART在Millbrae建站，預(yù)計(jì)2010年BART在該站創(chuàng)造人流3.3萬人/日；根據(jù)政府規(guī)劃：Millbrae站點(diǎn)周邊的116英畝（即47萬平米）范圍內(nèi)，是高密住宅、零售、餐飲、辦公、酒店、娛樂于一體的綜合區(qū)域（1998年）；政府在站點(diǎn)周邊設(shè)計(jì)了公園、廣場、高密度住宅、綜合用建筑物，目的在于吸引更多的酒店、辦公、零售等的進(jìn)駐；美國案例站點(diǎn)分析Millbrae舊金山國際機(jī)場Bayside公園醫(yī)院高密住宅高密住宅高密住宅公園學(xué)校宗教協(xié)會零售/餐飲/辦公/酒店/娛樂的綜合區(qū)停車場商業(yè)/辦公/交通配套（規(guī)劃）27Millbrae站周邊區(qū)域交通圖美國案例站點(diǎn)分析MillbraeCaltrain站臺架空架空過斑馬線達(dá)主入口28Millbrae站點(diǎn)周邊區(qū)域開發(fā)模式總結(jié)：憑借其交通樞紐的位置，開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公的綜合物業(yè)，提升區(qū)域成熟度美國案例站點(diǎn)分析Millbrae特征：交通樞紐，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；憑借其絕對的交通優(yōu)勢，建設(shè)住宅、零售、酒店、餐飲、辦公、配套等綜合物業(yè)，提升整個區(qū)域的成熟度。物業(yè)構(gòu)成：住宅約45%，商業(yè)約30%，辦公約10%，配套約15%物業(yè)比例：市政設(shè)施：住宅：商業(yè)：辦公=4.5：3：1：1.5交通樞紐（幾條交通線的交匯處、臨國際機(jī)場、臨高速干道、大面積停車場等）政府投入較大（政府策劃了Millbrae站點(diǎn)的遷址、BART線路的延伸，及整個片區(qū)的物業(yè)規(guī)劃等）綜合物業(yè)定位（吸引客戶層面