富力地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究

富力地產(chǎn)企業(yè)開展戰(zhàn)略研究類別:我的文章評論(1)瀏覽(429)2023-05-2716:39標(biāo)簽：市場研究一、富力地產(chǎn)開展概況1．富力地產(chǎn)企業(yè)概況廣州富力地產(chǎn)股份是中國綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)之一，獲得由國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)證書。2005年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。從廣州起家的富力地產(chǎn)，經(jīng)過近10年開展再進入北京后，迅速以北京富力城翻開了京城房地產(chǎn)市場。富力地產(chǎn)不僅提出做“一體化地產(chǎn)運營商〞的企業(yè)口號，還提出“集團化、專業(yè)化、品牌化、全國化、市場化、國際化〞的開展道路。富力的產(chǎn)品已經(jīng)涉及到住宅、商業(yè)、寫字樓以及超五星級酒店等多種業(yè)態(tài)領(lǐng)域。從廣州大本營至北京、天津、西安、重慶，富力地產(chǎn)已成功布局五大核心城市，目前擁有約70個物業(yè)工程,土地儲藏約2000萬平方米，在建面積約400萬平方米。而單項建筑面積超過50萬平方米的全國旗艦工程更是其中的扛鼎之作。它們是：北京富力城、富力又一城、廣州富力城、富力桃園、富力金港城、天津富力城、西安富力城和重慶富力城。富力地產(chǎn)在繼續(xù)打造理想人居的同時，開始向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進軍，全力打造21世紀(jì)優(yōu)尚的商務(wù)環(huán)境。在廣州，富力地產(chǎn)率先拿下CBD中心所在地珠江新城超過十個地塊，約140多萬平方米建筑面積的商業(yè)樓宇，另外，富力地產(chǎn)還與全球著名連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅酒店集團合作，共同打造兩家超五星級酒店。展望未來，商用物業(yè)的投資、開發(fā)與管理將會為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。在北京，富力地產(chǎn)也增加了商業(yè)樓宇的開發(fā)力度，商業(yè)地產(chǎn)的拓展，不僅能滿足了企業(yè)長期投資收益的需要，更提高了國內(nèi)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的頂級標(biāo)準(zhǔn)。二、富力地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略1．富力地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)住宅年營銷總額110億元。2．富力地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略定位做一體化地產(chǎn)運營商，“集團化、專業(yè)化、品牌化、全國化、市場化、國際化〞的開展道路。集團化：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化與規(guī)?；瘜I(yè)化：專注于地產(chǎn)開發(fā)，做大做精品牌化：品牌傳播的系統(tǒng)化全國化：南拓北進，全國化布局市場化：強勢介入商業(yè)地產(chǎn)，商用、住宅、租賃等一體化國際化：資本國際化，香港上市3．富力地產(chǎn)戰(zhàn)略布局規(guī)劃〔1〕.總體布局模式：以廣州為核心的華南區(qū)域及以北京為核心的華北區(qū)域富力地產(chǎn)成長于廣州，2003年以后積極向全國其他城市擴張。截至2005年12月，其土地儲藏達700萬平方米。2005年以前，富力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要集中在廣州和北京，除廣州和北京外，富力地產(chǎn)已向天津、西安、重慶等城市擴展，2006年其在天津的營業(yè)額將占到12%。〔2〕.南北富力平分秋色富力地產(chǎn)目前已擁有46個物業(yè)工程，其中已開發(fā)工程18個，開發(fā)中及待開發(fā)工程28個。富力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲藏約1000萬平方米，在建面積約300萬平方米。①

南富力2005年，南富力管轄的廣州取得的41億元銷售額中，純住宅銷售總套數(shù)4400套，銷售總面積47萬平米，住宅銷售金額32億元，住宅均價7000元/平米。其中，單盤銷售金額超億元的8大工程為富力桃園、富力現(xiàn)代廣場、富力天河華庭、富力廣場、富力科訊大廈、富力千禧、富力尚溢居、廣州富力城，廣州的單盤銷售冠軍富力桃園2005年總銷售金額13億元，住宅套數(shù)為1952套，面積約20萬平方米。在2005年富力推出的珠江新城首個寫字樓工程——富力科訊大廈，共獲得4億多元的收益。②

北富力北富力管轄的北京及天津地區(qū)，5大工程分別是北京富力城、富力愛丁堡、富力信然庭、富力又一城及天津富力城，2005年總銷售金額為41億元，其中純住宅金額為36億元，共2800套，銷售總面積39萬平方米，住宅均價為9400元/平方米。其中北京富力城2005年總銷售金額28億，住宅套數(shù)為2730套,面積約39萬平方米，成為富力地產(chǎn)的狀元工程。2005年中才開售的天津富力城在半年內(nèi)的銷售金額也超過6億多，實現(xiàn)首戰(zhàn)告捷?！?〕.土地儲藏富力共擁有總建筑面積約940萬平方米的土地儲藏，其中地上可售建筑面積約為780萬平方米。這些土地儲藏分別位于廣州、北京、天津、西安及重慶，可售建筑面積分別為約350萬平方米、250萬平方米、69.8萬平方米、85.9萬平方米及23萬平方米。此外，集團近期正在辦理用地手續(xù)、尚未取得土地使用權(quán)證的土地儲藏的建筑面積共約300萬平方米。目前，總土地儲藏的建筑面積已達約1,400萬平方米。4．階段性開展戰(zhàn)略模式富力地產(chǎn)，已經(jīng)完成了從產(chǎn)品主導(dǎo)向品牌主導(dǎo)，從價格競爭到價值競爭，從普通地產(chǎn)商到一體化地產(chǎn)運營企業(yè)的轉(zhuǎn)變。為了突破老城區(qū)的住宅地產(chǎn)的限制，富力董事長李思廉在05年富力地產(chǎn)年度新聞評選活動中發(fā)言；2005年，富力將以住宅建設(shè)為核心，向商業(yè)地產(chǎn)，商貿(mào)工程等多元化，多領(lǐng)域縱深開展，2005年是房產(chǎn)業(yè)"寫字樓年"。〔1〕.

第一階段：舊城改造1993年，富力從舊城改造開始走上一條獨特的快速成長之路，主要在市區(qū)中拆遷舊廠，如今在廣州的富力“幅員〞上已有21個花園小區(qū)，富力也以黑馬的姿態(tài)迅速成為廣州樓市“大鱷〞?！?〕.

第二階段：全國擴張2002年，富力地產(chǎn)開始進行全國性擴張。2002年進軍北京建設(shè)北京富力城。2004年，富力正式進入天津市場，開發(fā)天津富力城，開辟了該集團北伐的又一戰(zhàn)場。2005年10月，富力地產(chǎn)又在西部重慶重點取得近200畝地?！?〕.

第三階段：進軍商業(yè)地產(chǎn)2004年，富力地產(chǎn)進軍商業(yè)地產(chǎn)市場，在廣州一舉拿下包括富力中心地塊在內(nèi)的八個地塊。并在廣州的CBD地區(qū)珠江新城規(guī)劃建設(shè)了兩家超五星級酒店富力麗思?卡爾頓酒店和富力君悅大酒店。在北京，世界著名投資銀行摩根士丹利整棟購置富力“雙子座〞寫字樓Ⅱ，表達了其對富力商業(yè)地產(chǎn)的信心。〔4〕.

第四階段：國際化進程2006年7月14日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，上市主編號5．富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開展戰(zhàn)略〔1〕.商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略定位及戰(zhàn)略目標(biāo)富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面定位于“塑造商務(wù)地產(chǎn)新高度〞。在城市CBD核心地段開發(fā)甲級寫字樓、五星級酒店和公寓等商業(yè)物業(yè)。在廣州，富力地產(chǎn)的商業(yè)突破集中在珠江新城的13個地塊上。在北京，富力的重點那么是東三環(huán)商務(wù)綜合體工程，通過這個工程，和現(xiàn)有的富力城、富力雙子座、富力星光大道等工程形成一個影響力巨大的“富力城商圈〞。富力上市后，富力地產(chǎn)制定的三年目標(biāo)是：在營業(yè)收入中，75%來自樓盤銷售，25%將來自租金收入。加大對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例，并適當(dāng)持有。商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略開展方向〔2〕.商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局及土地儲藏隨著中國經(jīng)濟的日益繁榮，市場對商業(yè)地產(chǎn)的需求量也與日俱增。富力地產(chǎn)憑籍敏銳的商業(yè)觸角和不斷挑戰(zhàn)自我的開展態(tài)度，分別在華南、華北兩大方陣中布下了商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)旗。有重點地開展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。①華南地區(qū)在廣州，富力地產(chǎn)率先拿下CBD中心所在地珠江新城的9個地塊，近86萬平方米建筑面積的商業(yè)樓宇包括盈隆廣場、富力中心以及科訊大廈等將在這里拔地而起，屆時富力旗下的商用物業(yè)年租金將到達10億元。②華北地區(qū)在北京，富力地產(chǎn)也增加了商業(yè)樓宇的開發(fā)力度，其中以商業(yè)為主的大型綜合業(yè)態(tài)建筑群“北京信然廣場〞和集寫字樓，公寓及商業(yè)為一身的“北京愛丁堡公館〞正在建設(shè)當(dāng)中〔3〕.商業(yè)地產(chǎn)階段性開展戰(zhàn)略富力一般都是在城市CBD核心地段開發(fā)甲級寫字樓、五星級酒店和公寓等商業(yè)物業(yè)。第一階段：立足廣州主要集中在珠江新城CBD地段大規(guī)模拿地開發(fā)。第二階段：走向全國在北京、天津以及重慶等城市核心地段開發(fā)商業(yè)物業(yè)?！?〕.商業(yè)地產(chǎn)開展模式①

在經(jīng)營管理上，選擇工程公司管理與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式.②

富力集團根據(jù)自身實力，選擇與一些管理公司合作，以保持工程良好開展或通過自身經(jīng)營管理，表達操縱大型商業(yè)運營實力〔5〕.富力商業(yè)地產(chǎn)開展策略解析作為中國房地產(chǎn)業(yè)界的龍頭企業(yè)，富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)這塊全新領(lǐng)域的這些大舉動，無疑為企業(yè)多元化開展帶來的無限生機，也為企業(yè)長期穩(wěn)定開展帶來了源源不斷的資金后盾。展望未來，商用物業(yè)的投資、開發(fā)與管理將會為富力注入一股更值得期待的鮮活的生命力。三、富力地產(chǎn)企業(yè)文化富力致力打造團結(jié)、務(wù)實、向上的企業(yè)文化，通過各種培訓(xùn)和內(nèi)部活動，充分調(diào)動起每一個員工的積極性和創(chuàng)造性。1．富力企業(yè)文化之雛型——“家文化〞公司的很多部門都懸掛著這樣一個金屬牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴(yán)律己、寬待人；多綠燈、少紅燈〞。富力的員工進入公司開始，就被反復(fù)灌輸著這幾條富力的“家訓(xùn)〞?！凹矣?xùn)〞的精神很簡單，就是要大家在一個“大家庭〞里生活，每個人都是“大家庭〞中的成員，而兩位老板—李思廉和張力不僅是“大家庭〞的成員，更是這個“大家庭〞的家長。家長的職責(zé)是關(guān)心每一個家庭成員的工作、生活、讓他們感覺到每做一件事情都是正為“大家庭〞做事，為自己的事業(yè)工作，而作為家庭的成員，一是強調(diào)和諧溝通；二是講責(zé)任；三是互相學(xué)習(xí)，四是提倡勤奮。正如張生所說：“公司的機構(gòu)就像一個機器一樣，一環(huán)扣一環(huán)，要求自己嚴(yán)格一些，對同事要寬容一些。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭〞就是核心，要圍繞這個核心轉(zhuǎn)，做好事情。這幾句話長期被富力人奉為“治家格言〞,富力地產(chǎn)員工的低流動率與這種“家文化〞有很大關(guān)系。即便是在今天的富力地產(chǎn),一提到企業(yè)文化,很多員工仍然會把家訓(xùn)視為尚方寶劍。盡管尚顯稚嫩,卻奠定了富力企業(yè)文化的雛形。2．富力企業(yè)文化之開展——“給能人一個空間〞“給能人一個空間〞意味著將能人放在最適合發(fā)揮其才干的位置上去，這是富力又一個鮮明的企業(yè)文化特點，不僅是富力從成立初期就長期堅持的人事管理的準(zhǔn)那么，也在公司的開展中不斷得到強化。這種企業(yè)氣氛為處理人才問題提供了一個很好的平臺，在人與企業(yè)的結(jié)合中起到了黏合劑的作用。

“給能人一個空間〞是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間的關(guān)系。新人與“舊人〞之間的關(guān)系。外地人與本地人的關(guān)系，公司里面有很多奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個崗位上發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯(lián)系在一起。同時也有很多新員工，憑著專業(yè)技能和開闊的視野逐步成為公司開展中的中流砥柱。這是這種企業(yè)文化和富力的高速成長，為“能人們〞提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人參加到富力這個大家庭。然而作為企業(yè)文化的整體概括，“給能人一個空間〞略顯局促與片面。3．富力企業(yè)文化之補充——“沒有任何借口〞隨著企業(yè)的開展壯大，對于企業(yè)文化的要求也進一步提高。2002年，富力地產(chǎn)提出了一個新的口號：“沒有任何借口〞。雖然是新口號，卻也是富力堅持多年的傳統(tǒng)。很多員工往往受不了張生在視察工地時的“嚴(yán)厲〞：富力半島花園人行道石縫中間夾了些泥，馬上讓人來洗；北京富力城門檻質(zhì)量不對，立刻要求更換；北京富力城大量的工地用水無法積蓄浪費了，要求工程部門在24小時內(nèi)必須給出解決方案。所以，讓每個員工感到開心，舒暢，并不是富力企業(yè)文化的全部。任何一個有戰(zhàn)斗力的部隊都需要嚴(yán)明的紀(jì)律和嚴(yán)厲的執(zhí)行。因此，在公司快節(jié)奏工作中，為了實現(xiàn)外界看似不可能完成的任務(wù)，就不能容忍任何尋找客觀原因的推諉。于是，富力人都只道，“老板不會聽你講這事的過程經(jīng)歷了多少難關(guān)，他只關(guān)心你是否按要求到達了預(yù)期目的。〞這就是“沒有任何借口〞的要求！沒有任何借口可以看作是溫情脈脈“大家庭〞文化的補充，但對于單一的天性也使它在描述富力整體文化方面有余而力缺乏。4．富力企業(yè)文化之核心——“能人所不能〞

“大家庭文化〞是富力企業(yè)的盾，那么“能人所不能〞就是一個最好的進攻利器；“沒有任何借口〞強調(diào)的是一個過程，而“能人所不能〞強調(diào)的是一個結(jié)果。因此，“能人所不能〞與其說是對富力企業(yè)文化的描述，不如說是富力人在十多年的企業(yè)開展中所餞行，所驗證。雖然業(yè)內(nèi)的人都公認(rèn)富力地產(chǎn)的員工福利好，待遇高，但是只有富力人自己才知道，在富力地產(chǎn)汗水和鮮花都是成正比的，優(yōu)厚的薪酬是建立在積極的工作態(tài)度和高效的業(yè)績根底上的。在富力，就意味著極大的奉獻精神，在富力，就代表著“每天都有進步〞!5．富力企業(yè)文化之創(chuàng)新——“富而思進，力創(chuàng)新高〞企業(yè)文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化――堅持創(chuàng)新，改造自己，追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉。〞隨著富力地產(chǎn)一路高歌猛進，企業(yè)文化也與時俱進，不斷開展。有了“能人所不能〞的斗志和萬眾一心的“大家庭〞凝聚力，還需要有創(chuàng)新的精神和與時俱進的姿態(tài)。在現(xiàn)階段，富力的企業(yè)文化又有了全新的詮釋――“富而思進，力創(chuàng)新高〞。如果說“家訓(xùn)〞的出臺是富力企業(yè)文化意識的覺醒，那么“富而思進〞是企業(yè)客觀環(huán)境轉(zhuǎn)化后的思考，“創(chuàng)新〞那么意味著富力地產(chǎn)事實上已經(jīng)意識到了開展中企業(yè)文化存在的問題，開始探索理性地去構(gòu)筑自身系統(tǒng)的企業(yè)文化體系。從企業(yè)文化的開展角度來看，“富而思進，力創(chuàng)新高〞是對富力精神最高度的概括。永遠不懈怠，一直最努力。富力文化的表現(xiàn)形式將隨著公司的開展不斷完善，但是富力精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將富力帶到一個連我們自己都不敢相信的高度。四、富力地產(chǎn)管控模式與運營體系1．富力地產(chǎn)企業(yè)管控體系本集團自成立以來，一直完善公司的管治制度。并遵從中華人民共和國對公司及其它境內(nèi)外公司的法規(guī)要求，其中以聯(lián)交所上市規(guī)那么附錄十四所載之《企業(yè)管治常規(guī)守那么》的條文及原那么來提高本身的管治水平。本集團會繼續(xù)改善其企業(yè)管治特別著重維持及提高董事會的管理質(zhì)素，內(nèi)部監(jiān)控，對股東的透明度和股東對公司的可信性。公司并深信良好的管治制度會令公司及其股東帶來長遠的利益。本集團設(shè)有審核委員會，專責(zé)有關(guān)準(zhǔn)確報告和足夠的內(nèi)部監(jiān)控，委員會成員的大多數(shù)為獨立非執(zhí)行董事。同時亦設(shè)立薪酬委員會。其它有關(guān)保護股東權(quán)益的措施包括本集團的高效率董事會和及時向股東披露訊息的機制。本集團向股東于以下訊息發(fā)布作及時和高透明度披露：①

年報和中報②

不時發(fā)放的公告所有以上的訊息均會于公司的網(wǎng)頁上刊登。本集團并會于業(yè)積公布后舉行記者招待會和分析師討論會。在會中，公司董事及高級行政人員會親自答復(fù)各項提出的問題。2．富力地產(chǎn)組織架構(gòu)富力地產(chǎn)集團以房地產(chǎn)全線業(yè)務(wù)為龍頭,集房地產(chǎn)開發(fā)的前、中、后期工作為一體,業(yè)務(wù)范圍普及房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域。富力地產(chǎn)經(jīng)過十多年開展，形成了以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)，目前下屬企業(yè)共有40多家，業(yè)務(wù)輻射華南華北兩個區(qū)域。廣州富力地產(chǎn)股份富力地產(chǎn)集團中山富力房地產(chǎn)開發(fā)廣州市住宅建筑設(shè)計監(jiān)理重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)廣州天富建設(shè)工程監(jiān)理富力地產(chǎn)〔香港〕廣州美好置業(yè)開展西安富力房地產(chǎn)開發(fā)廣州天力物業(yè)開展北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)廣州吉浩源房地產(chǎn)開發(fā)富力地產(chǎn)〔北京〕地產(chǎn)開發(fā)廣州天富房地產(chǎn)開發(fā)北京富力歐美園林綠化工程廣州金鼎房地產(chǎn)開發(fā)北京富力京城市政工程廣州富力恒盛置業(yè)開展北京富力天創(chuàng)廣告廣州富力興盛置業(yè)開展北京恒富物業(yè)管理廣州富力鼎盛置業(yè)開展北京天越門窗制造廣州恒富擔(dān)保北京富力會康體俱樂部廣州富力億盛置業(yè)開展北京地源達房地產(chǎn)開發(fā)廣州嘉盛置業(yè)開展北京華恩房地產(chǎn)開發(fā)廣州中夾房地產(chǎn)開發(fā)北京鴻高置業(yè)開展廣州富力智盛置業(yè)開展北京龍熙順景房地產(chǎn)開發(fā)廣州富力超盛置業(yè)開展天津富力城房地產(chǎn)開發(fā)深圳市奔望實業(yè)開展西安濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)深圳市鼎力創(chuàng)業(yè)投資西安保德信房地產(chǎn)開發(fā)3．商業(yè)地產(chǎn)管控策略〔1〕.商業(yè)地產(chǎn)管理控制模式在工程管理上，采用了“操作管理型〞管控模式。具體操作是集團做出決策后，成立工程公司，由工程公司全程運作。集團

工程公司〔2〕.商業(yè)地產(chǎn)工程運作模式同下富力集團“工程運作模式〞，具體由工程公司操作?！?〕.商業(yè)地產(chǎn)管理組織架構(gòu)4．富力地產(chǎn)總體運營管理體系〔1〕.區(qū)域分布富力地產(chǎn)經(jīng)過12年開展，形成了以房地產(chǎn)為核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)，目前下屬企業(yè)共有30多家，業(yè)務(wù)輻射華南華北兩個區(qū)域。〔2〕.企業(yè)管理模式富力地產(chǎn)，之所以能夠在中國房地產(chǎn)市場中享譽盛名，高速穩(wěn)健的開展，得益于一支能為企業(yè)創(chuàng)造顯著效益、團結(jié)奮進、具有綜合競爭力且與時俱進的精英團隊。①

管理理念：專業(yè)化、透明化、系統(tǒng)化、自動化1)

培養(yǎng)高素質(zhì)的人才2)

注重團隊協(xié)助精神②

團隊建設(shè)3)

內(nèi)部提拔管理層人才4)

專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊伍5)

學(xué)習(xí)為創(chuàng)新企業(yè)開展的源動力6)

組織多項活動〔3〕.工程運作模式①

選址購地富力在購入土地之前均會做出一系列可行性研究，每年都會根據(jù)資金情況儲藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運作。②

籌劃設(shè)計富力擁有甲級資質(zhì)的設(shè)計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結(jié)構(gòu)師數(shù)十人，專業(yè)配備齊全，設(shè)備先進。③

工程管理富力在確保質(zhì)量的前提下還注重控制施工進度及施工平安。產(chǎn)品質(zhì)量的過硬獲得客戶的認(rèn)同與贊賞。④

銷售籌劃富力擁有超過100人的訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售籌劃隊伍，自行培訓(xùn)及調(diào)配忠誠及專業(yè)的隊伍為客戶效勞。⑤

物業(yè)管理富力在物業(yè)管理方面積極進行社區(qū)文化的建設(shè)和培育。擁有一級管理資質(zhì)的團隊為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的售后效勞?！?〕.資本運營戰(zhàn)略走勢分析富力地產(chǎn)12年的成長之路，在資本運營方面成功且獨到，表達在以下四個階段。①

資本積累：廠房“掘金〞富力地產(chǎn)成功的資本積累，根本原因是，最完美地嫁接了城市化開展的步伐。②

資本擴張：超常規(guī)發(fā)力南派開發(fā)商從上世紀(jì)90年代初期開始，陸續(xù)敲開京城的大門。曾經(jīng)，物質(zhì)的自信可以壓倒一切，精神顯得微缺乏道，但隨著競爭的加劇、暴利時代的結(jié)束，精神的力量漸漸占據(jù)上風(fēng)。2002年，富力地產(chǎn)進入北京，帶著的就是這種精神的自信。而這種自信在富力地產(chǎn)的每一次品牌擴張、資本擴張中都表現(xiàn)無遺。③

現(xiàn)代融資:逆勢上市富力地產(chǎn)股價之所以被追捧，說到底還是源自其不俗的經(jīng)營業(yè)績：2004年銷售收入42.6億元，2005年增長至82億元，2006年銷售目標(biāo)是120億元。不僅如此，在地產(chǎn)行業(yè)，贏利預(yù)期很大程度上取決于土地儲藏，上市后，富力地產(chǎn)通過收購二級市場流出土地為主，參加土地拍賣為輔的方式，繼續(xù)猛增了數(shù)百萬平方米的土地儲藏，目前的儲藏土地面積約1200萬平方米，足夠未來三四年開發(fā)之用。④

資本優(yōu)化:商業(yè)地產(chǎn)與國內(nèi)許多地產(chǎn)企業(yè)一樣，以前富力地產(chǎn)并不保存自有物業(yè)，根本上是“建完賣光〞。上市后，富力地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)作為公司今后開展的一大重點，并因此調(diào)整了利潤結(jié)構(gòu)，讓25%的利潤來自自有物業(yè)的租金收入，75%來自銷售利潤。由此到達資金的進一步優(yōu)化，增強了企業(yè)的抗風(fēng)險能力。五、富力地產(chǎn)人力資源富力地產(chǎn)，之所以能夠在中國房地產(chǎn)市場中享譽盛名，高速穩(wěn)健的開展，得益于一支能為企業(yè)創(chuàng)造顯著效益、團結(jié)奮進、具有綜合競爭力且與時俱進的精英團隊。人才是富力地產(chǎn)不斷向上的動力，在董事長李思廉先生和聯(lián)席董事長、總裁張力先生的領(lǐng)導(dǎo)下，富力地產(chǎn)堅持務(wù)實、進取的經(jīng)營理念。獨有的人才培養(yǎng)模式，使得每一個效勞于富力地產(chǎn)的管理人員都具有高度的綜合素質(zhì)：熟練掌握財務(wù)管理、工程監(jiān)控、銷售營運、流程標(biāo)準(zhǔn)，從而能更好的適應(yīng)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場，也為富力地產(chǎn)在國內(nèi)贏取更大的市場份額做好人才儲藏。富力還非常注重團隊協(xié)助精神，開發(fā)、設(shè)計、工程、銷售、財務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。其中甲級資質(zhì)的設(shè)計團隊及技術(shù)力量雄厚的工程人員，使公司產(chǎn)品品質(zhì)及本錢控制到達最正確水平，訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售隊伍更確保了專業(yè)快捷的操盤速度。培養(yǎng)高素質(zhì)的人才獨有的人才培養(yǎng)模式，使得每一個效勞于富力地產(chǎn)的管理人員都具有高度的綜合素質(zhì)：熟練掌握財務(wù)管理、工程監(jiān)控、銷售營運、流程標(biāo)準(zhǔn)，從而能更好地適應(yīng)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場，也為富力地產(chǎn)在國內(nèi)贏取更大的市場份額做好人才儲藏。1．注重團隊協(xié)助精神富力還非常注重團隊協(xié)助精神，開發(fā)、設(shè)計、工程、銷售、財務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。其中甲級資質(zhì)的設(shè)計團隊及技術(shù)力量雄厚的工程人員，使公司產(chǎn)品品質(zhì)及本錢控制到達最正確水平，訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售隊伍更確保了專業(yè)快捷的操盤速度。〔1〕.團隊建設(shè)企業(yè)的競爭，最終是人才的競爭。在富力，人力資源被看作是企業(yè)的第一資源，是企業(yè)開展壯大的決定性因素。公司十分重視人才的培養(yǎng)與選拔，一直把吸引人才、培育人才、最大限度地發(fā)揮人才的作用，作為企業(yè)的一項戰(zhàn)略任務(wù)。公司非常注重團隊協(xié)助精神,開發(fā)、設(shè)計、施工、銷售、財務(wù)、后勤等部門都是創(chuàng)造成功的一份子。2．內(nèi)部提拔管理層人才對管理層人才的選用。公司一直堅持以內(nèi)部提拔為主，將更多的時機留給公司的優(yōu)秀人才。正因如此，富力人才的流失率一直是整個地產(chǎn)行業(yè)里最低的。3．專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊伍公司員工約900人，其中員工大專及本科學(xué)歷的占到了85%，碩士研究生占9％，博士研究生占3％，在公司良好的工作機制與開展時機吸引下，包括英國皇家特許建筑師、英國特許營造師、英國特許估算師、國際知名設(shè)計師等一批國際建筑界專業(yè)人士及清華、北大碩士在內(nèi)的國內(nèi)精英都紛紛加盟，為企業(yè)高速、穩(wěn)健開展奠定了堅實的根底。4．學(xué)習(xí)為創(chuàng)新企業(yè)開展的源動力不斷加強技能培訓(xùn)和學(xué)歷教育，培養(yǎng)優(yōu)秀人才，努力提高員工隊伍素質(zhì)，是富力地產(chǎn)開展的重要戰(zhàn)略之一。企業(yè)專門為員工開辟了300平方米的培訓(xùn)中心，針對員工的實際需求，舉辦有關(guān)提高管理能力、綜合素質(zhì)、專業(yè)能力等各類培訓(xùn)。富力地產(chǎn)員工培訓(xùn)目標(biāo)是：增強和促進企業(yè)持續(xù)開展的整體能力，提高員工的專業(yè)水平，開闊視野，增長見識。5．組織多項活動富力除了定期組織開展各種企業(yè)文化活動，如一年一度的年終總結(jié)大會、工程質(zhì)量評比大會、春茗晚會、富力運動會等，公司還組織優(yōu)秀員工去國外旅游考察，以此增強員工的見聞和相互間的溝通交流，加強企業(yè)的凝聚力。六、富力地產(chǎn)本錢控制“管理看萬科，本錢看富力。〞在中國地產(chǎn)界，富力地產(chǎn)一直以其卓越的本錢控制能力成為行業(yè)的翹楚。富力地產(chǎn)發(fā)布的2005年年報顯示，富力地產(chǎn)全年的營業(yè)額為58．12億元，其中純利到達12．66億元，同比上升134％。而同期國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司萬科A(000002)發(fā)布的年報那么顯示，2005年萬科銷售收入到達139．5億元人民幣，實現(xiàn)凈利潤13．5億元，同比增長53．8％。雖然萬科的營業(yè)額是富力的兩倍，但其凈利潤僅比富力多不到1個億，贏利能力相距甚遠。對于富力良好的贏利能力，富力董事長李思廉在2005年上海住交會上曾有過明確表示?！氨惧X控制的好是富力最大的競爭優(yōu)勢〞。1．富力地產(chǎn)控制本錢策略〔1〕.一體化地產(chǎn)運營之道作為一個集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體的大型企業(yè)集團，富力擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)、甲級工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)，及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì)。從選址、購地、籌劃、設(shè)計、工程、銷售到物業(yè)效勞、中介代理，富力地產(chǎn)集團都是通過自己的專業(yè)公司執(zhí)行相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)任務(wù)。在富力，這一獨具特色的地產(chǎn)經(jīng)營模式被稱為“一體化的地產(chǎn)運營之道〞。①

選址購地富力一向注重企業(yè)的持續(xù)開展，而具備充足的土地儲藏那么是開展的關(guān)鍵。一體化運營模式中眼光獨到的開發(fā)隊伍負責(zé)選址、購地工作。富力在購入土地之前均會做出一系列可行性研究，每年都會根據(jù)資金情況儲藏足夠3到5年之用的土地，并保證每年有足夠工程運作。②

籌劃設(shè)計富力擁有甲級資質(zhì)的設(shè)計團隊，其中一級注冊建筑師和一級注冊結(jié)構(gòu)師數(shù)十人，專業(yè)配備齊全，設(shè)備先進，在積極拓展業(yè)務(wù)的同時不斷提升設(shè)計水平，創(chuàng)作出包括大型居住區(qū)、五星級酒店、高級寫字樓等綜合型高品質(zhì)的作品，致力創(chuàng)造新時代一流的建筑與環(huán)境藝術(shù)。透過內(nèi)部進行大局部工程設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計工作，富力能夠更有效控制本錢，并確保產(chǎn)品的質(zhì)量。③

工程管理在富力地產(chǎn)：“質(zhì)量是企業(yè)的生命，沒有質(zhì)量就沒有效益〞的企業(yè)精神指引下，技術(shù)力量雄厚的工程部始終把工程質(zhì)量放在第一位，同時建立科學(xué)管理架構(gòu)，確保責(zé)任到人，在確保質(zhì)量的前提下還注重控制施工進度及施工平安。產(chǎn)品質(zhì)量的過硬獲得客戶的認(rèn)同與贊賞。④

銷售籌劃富力地產(chǎn)的運營模式還包括自行銷售及籌劃。富力擁有超過100人的訓(xùn)練有素的職業(yè)銷售籌劃隊伍，自行培訓(xùn)及調(diào)配忠誠及專業(yè)的隊伍為客戶效勞，藉此富力能夠有效的控制銷售及市場推廣本錢，專業(yè)快速的操盤速度確保了富力銷售業(yè)績每年不斷上升。⑤

物業(yè)管理為了進一步提升樓盤的含金量，富力在物業(yè)管理方面也投入了大量精力,積極進行社區(qū)文化的建設(shè)和培育。擁有一級管理資質(zhì)的團隊為客戶提供了優(yōu)質(zhì)的售后效勞，確保富力品牌忠誠度逐年上升?！?〕.速度之上的本錢游戲除了獨具特色的一體化運營模式外，一直以來，富力地產(chǎn)以快速的工程運行速度著稱于業(yè)內(nèi)。其特點表現(xiàn)為動作較快，包括政府的手續(xù)，施工的進度及小區(qū)環(huán)境的同步建設(shè)，都能夠快速地完成。兵貴神速，市場競爭就是速度的競爭、時間的競爭，如果慢了，就失去了開展空間。由于快速的運行速度提高了各產(chǎn)業(yè)鏈之間的效率，提高了資金的周轉(zhuǎn)速度，從而使富力設(shè)備本錢、人力本錢及財務(wù)本錢，保持在一個較低的水平，確保了企業(yè)利潤率的提升。鏈接：富力以速度取勝戰(zhàn)績：①

初試牛刀——富力廣場富力快速反響部隊的建立首推1996年富力廣場的建設(shè)。這一工程當(dāng)年征地，當(dāng)年建設(shè)，當(dāng)年銷售，在很短的時間內(nèi)，富力把一個污染嚴(yán)重的舊廠房變成一個占地幾十萬平方米的頂級樓盤。它的成功不僅奠定了富力在廣州地產(chǎn)界的地位，同時也創(chuàng)造了房地產(chǎn)開發(fā)史上最快的征地、建設(shè)及銷售奇跡。②

廣州快車道——奠定地位1998年，富力進入迅猛開展的快車道，年內(nèi)同時開工了盈澤苑、富力半島花園、富力環(huán)市西苑三個樓盤。2000-2001年，富力又一舉開發(fā)了富力天朗明居、富力千禧花園、富力陽光美居、順意花園等多個樓盤。這些樓盤的快速建設(shè)及銷售，為富力回籠了大量的資金，聚積了雄厚的實力，使其迅速脫穎而出。③

異地擴張——北京富力城

2002年3月，富力以32億元巨資投得中國有史以來最大的公開招標(biāo)地塊工程一一北京富力城。這一北京大佬們下注“必虧無疑〞的工程，富力以驚人的速度，實現(xiàn)當(dāng)年簽合同，當(dāng)年付款，當(dāng)年蓋樓，當(dāng)年賣樓，當(dāng)年收錢。在北京被稱為“廣州人創(chuàng)造的奇跡〞。富力聯(lián)席董事長、總裁張力在總結(jié)北京富力城的成功時，曾表示“富力快速的建設(shè)速度和良好的本錢控制能力〞是北京富力城創(chuàng)造奇跡的關(guān)鍵。④

商業(yè)地產(chǎn)——再創(chuàng)奇跡開展至今天，富力的速度優(yōu)勢更加突出。2004年富力在廣州CBD中心珠江新城才拿到的地塊，在2006年富力就有3棟甲級寫字樓、兩棟國際性酒店建成。其中，在今年6月26日，富力地產(chǎn)旗下珠江新城富力中心、廣州富力麗思·卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時封頂，再次創(chuàng)造業(yè)界奇跡。2．城市化開展戰(zhàn)略的本錢優(yōu)勢除了產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)運行速度比擬快之外，使富力一直保持良好本錢控制能力的另一關(guān)鍵因素在于企業(yè)戰(zhàn)略的選擇?！?〕.舊城改造的動力機制回憶富力早期開展史可清晰發(fā)現(xiàn)，有“拆遷大王〞之稱的富力，其開展歷程總是與“舊城改造〞緊密的聯(lián)系在一起。雖然這一特點并未引起業(yè)界的高度重視，但這是富力的根底動力機制。富力在舊城改造中，解決了舊工業(yè)廠房，舊工業(yè)污染的問題，首次積極響應(yīng)了政府治理城市工業(yè)污染的規(guī)劃安排，同時，富力在拿地中大量選取城市老城區(qū)中的所謂‘灰色地帶’，并在新樓盤建設(shè)中，有意識地增添了許多綠色元素，既改造了城市環(huán)境，也獲得了豐厚的利潤?！?〕.多贏格局節(jié)約本錢雖然相對于新城建設(shè)，舊城改造在前期面臨許多拆遷難題，但由于〞舊城改造〞既符合政府的開展思路，又能為市民締造良好的生活環(huán)境，產(chǎn)生一個多贏的格局，很容易得到政府的支持。而對富力來講，由于舊城改造相對地價廉價，且無需建設(shè)過多的社區(qū)配套設(shè)施，從而為企業(yè)省下很多的本錢?！?〕.差異化競爭取勝在當(dāng)時各大地產(chǎn)商紛紛熱衷新城大盤開發(fā)，對舊城改造不屑一顧時，大智假設(shè)愚的富力有效避開了競爭對手，獲得了開展空間和產(chǎn)品價格上的優(yōu)勢。到后期，富力又沿城市化開展軌跡，將工程開展的重心移到廣州市正在大力建設(shè)中的珠江新城。富力一直以來堅持的企業(yè)開展方向和貫徹的企業(yè)成長線索，是伴隨城市建設(shè)和城市化同步開展或適度超前。善于把握城市化為企業(yè)所帶來的開展機遇，是富力的一個重要戰(zhàn)略。3．富力地產(chǎn)財務(wù)管理〔1〕.IPO上市融資與國內(nèi)上市相比，海外IPO(首次公開募股)本錢較A股上市高，但再融資本錢低、靈活性強，是吸引很多中資房企到海外上市的重要原因?！?〕.配售已拆細H股2006年9月22日，富力地產(chǎn)〔3〕.發(fā)行企業(yè)債券富力在香港成功發(fā)行企業(yè)債券融資。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式，但目前國內(nèi)開展商以發(fā)行企業(yè)債券融資方式少之又少，主要是符合資格的很少，相關(guān)法律也不健全，加上房地產(chǎn)公司風(fēng)險較大，這就是企業(yè)債券發(fā)行少的重要原因。七、物業(yè)管理廣州天力物業(yè)開展成立于1997年，隸屬于廣州富力地產(chǎn)股份，注冊資金500萬元，是國家建設(shè)部物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。

富力地產(chǎn)公司目前管理商住小區(qū)、寫字樓、商場、公寓等多種類型的物業(yè)管理效勞工程，管理面積200多萬平方米。

公司設(shè)有人事行政部、核算部、設(shè)備部、保安部、家政部、質(zhì)管部、會所部7個部門和20個管理處，現(xiàn)有員工1800多人。公司自成立以來，奉行“務(wù)實、求精、效益、創(chuàng)新〞的方針，堅持市場化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化原那么，走品牌開展之路。2002年11月，通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。2003年一舉奪得“富力廣場〞、“富力·千禧花園〞、“富力·天朗明居〞和“富力商貿(mào)大廈〞四個工程“廣州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈〕〞稱號，其中“富力廣場T區(qū)〞、“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞還獲得了“廣東省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞的稱號。2004年，“富力·碧濤灣〞獲得“廣州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞稱號，“富力商貿(mào)大廈〞和“富力·陽光美居〞兩個工程分別獲得“廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)〔大廈〕〞的稱號，“富力·千禧花園〞和“富力·天朗明居〞雙雙喜獲中國物業(yè)管理最高獎“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〞的榮耀稱號。八、企業(yè)品牌建設(shè)1．品牌之道回首12年來的開展歷程，從富力早期以實用率高著稱的產(chǎn)品如富力半島到現(xiàn)今綜合素質(zhì)整體提升的產(chǎn)品如北京富力城﹑廣州富力桃園，我們可以發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)一直深諳“以人為本〞的人居建設(shè)理念，不僅從戶型設(shè)計、園林綠化、配套設(shè)施等方面表達了其高性價比的特質(zhì)，更從大自然環(huán)境的營造、社區(qū)交通、教育配套、生活配套等方面提高產(chǎn)品的附加值。而在社區(qū)居住文化和物業(yè)效勞管理上更融合了現(xiàn)代的居住理念與傳統(tǒng)的人文精華，實現(xiàn)了人性與個性的統(tǒng)一。因此自1994年成立以來，富力地產(chǎn)連續(xù)獲得了“全國房地產(chǎn)綜合實力第一名〞﹑“廣州市房地產(chǎn)類綜合實力第一名〞、“2003年度廣東百強民營企業(yè)前五名、雄踞房地產(chǎn)行業(yè)第一名〞﹑“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)稱號〞等多項殊榮。富力的成功，很主要的因素在于深切地理解業(yè)主的需求，順應(yīng)了城市開展的需要，通過舊城區(qū)改造所獲得的開展時機，迅速成長。富力人是傾盡心思與心血，從細節(jié)出績效，才換來客戶的認(rèn)同與贊賞，從而建立了自己的金質(zhì)品牌。2．品牌規(guī)劃〔品牌定位、品牌目標(biāo)、品牌系統(tǒng)〕〔1〕.品牌的核心價值內(nèi)涵——“富而思進，力創(chuàng)新篇〞與中國城市化進程齊頭并進，富力地產(chǎn)努力為喜歡城市居住生活的群眾消費者不斷提供產(chǎn)品性價比最高，生活本錢最優(yōu)化，生活便利性最大化的樓盤。無論是在廣州，還是在全國，富力都以獨到的眼光與經(jīng)驗，開發(fā)出適應(yīng)不同消費群體的產(chǎn)品，品牌忠誠度逐年上升，將富力地產(chǎn)從年銷售二千萬推向了六十億?！?〕.品牌定位——群眾化富力地產(chǎn)品牌定位為群眾化。富力的房子面向的是群眾化的市場。本錢控制能力加上對品質(zhì)的精益求精，令富力樓盤的性價比優(yōu)勢極為顯著。更重要的是，富力地產(chǎn)集團多年來也比擬重視物業(yè)管理。正因此，富力地產(chǎn)贏得了廣闊消費者的認(rèn)可與追捧，讓富力品牌成為了一個群眾化品牌。3．品牌建設(shè)策略“規(guī)劃與時俱進，緊扣城市化建設(shè)〞是富力多年來的拓展模式，做“一體化地產(chǎn)運營商〞是富力品牌建設(shè)策略，極大提升了富力的品牌影響力?！?〕.一體化地產(chǎn)運營模式做“一體化地產(chǎn)運營商〞是富力2005提出來的企業(yè)口號，通過中國十多年地產(chǎn)開發(fā)的深刻體會，前瞻未來全球地產(chǎn)運營趨勢，富力不斷整合自身實力，在高速穩(wěn)健的開展中邁進中國地產(chǎn)運營的新紀(jì)元。①集團化富力憑借十多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，組建了一支高素質(zhì)、高效率的執(zhí)行隊伍，從工程的開發(fā)、設(shè)計建設(shè)到銷售，每個環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度和規(guī)模化程度在業(yè)內(nèi)都是佼佼者。隨著企業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，富力還將繼續(xù)完善相關(guān)各個子公司和部門的協(xié)調(diào)開展，力求最大化地降低經(jīng)營本錢，成為具有行業(yè)頂級素養(yǎng)的專業(yè)地產(chǎn)集團。②專業(yè)化與其他地產(chǎn)企業(yè)四面出擊不同，富力走的不是大而全的路子，而是大而精。擯棄華而不實的所謂多元化開展，將企業(yè)的力量與資金集中起來，專心致志，一心一意做好地產(chǎn)開發(fā)這個主業(yè)，并通過不斷提升自己的專業(yè)水平，成為行業(yè)內(nèi)的扛旗者，成為一個具有國際視野和專業(yè)優(yōu)勢的現(xiàn)代化企業(yè)。③品牌化作為一個迅速成長的地產(chǎn)企業(yè)，富力正通過各種渠道樹立自己的品牌。品牌的宣傳需要單一化，需要整合，這樣才能確保品牌信息和品牌形象的有效傳達。在2005年，富力將會進一步加強品牌建設(shè)和推廣的力度，將分散在富力產(chǎn)品中的品牌優(yōu)勢集中起來，使富力成為一個個性鮮明、風(fēng)格統(tǒng)一，極具個性和內(nèi)涵的知名企業(yè)。④全國化隨著富力地產(chǎn)走出廣州，南拓北進，全國一盤棋已經(jīng)成為富力今后的開展戰(zhàn)略。在立足廣州的同時，富力將會繼