房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃

PAGEPAGEPAGE7摘要我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在不過是十余年的事情，房地產(chǎn)投資策劃理論是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和規(guī)范而發(fā)展起來的，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，開發(fā)商受利益驅(qū)動盲目開發(fā)現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，隨之我國房地產(chǎn)泡沫越來越嚴(yán)重，迫使其理性思考房地產(chǎn)全程投資策劃理念，重視房地產(chǎn)投資策劃。所以，房地產(chǎn)投資策劃的研究對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，推動房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理水平上臺階，將起到積極的影響，具有深遠(yuǎn)的意義。鄭州昆華房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告，是在目前的市場條件下結(jié)合房地產(chǎn)策劃和可行性研究理論的基礎(chǔ)之上根據(jù)市場調(diào)研分析，和當(dāng)前的市場環(huán)境分析通過項(xiàng)目的SWOT分析和營銷策劃，對項(xiàng)目進(jìn)行整合推廣以來到達(dá)項(xiàng)目的銷售預(yù)期目的關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)策劃，可行性研究，房地產(chǎn)營銷目錄第1章項(xiàng)目概述 51.1開發(fā)單位簡介 51.2項(xiàng)目簡介 51.3項(xiàng)目開發(fā)背景 6第2章市場分析 82.1目前中國商業(yè)寫字樓市場分析 82.2鄭州寫字樓市場分析 82.3市場競爭分析 102.3.1美盛中心 102.3.2領(lǐng)秀國際中心 122.3.3國泰財(cái)富中心 12第3章項(xiàng)目的SWOT分析 143.1項(xiàng)目開發(fā)概況 143.2SWOT分析 143.2.1優(yōu)勢分析（Strength） 153.2.2劣勢分析（Weakness） 153.2.3機(jī)會分析（Opportunity） 153.2.4威脅分析（Threat） 15第4章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 164.1投資估算的依據(jù)及說明 164.1.1土地費(fèi)用 164.1.2前期費(fèi)用 164.1.3建筑安裝工程及裝修費(fèi) 164.1.4寫字樓配套費(fèi) 174.1.5項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用 174.1.6預(yù)備費(fèi) 174.2總投資估算 184.2.1建筑工程工程量 184.2.2總投資估算結(jié)果 184.2.3投資計(jì)劃 194.3資金籌措方案 194.4經(jīng)濟(jì)效益分析 194.4.1項(xiàng)目銷售計(jì)劃 194.4.2銷售計(jì)劃 204.4.3稅金估算 20第5章項(xiàng)目結(jié)論和建議 205.1結(jié)論 205.2建議 21附表1項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃表 23附表2投資計(jì)劃及資金籌措表 24附表3項(xiàng)目還本付息表 25參考文獻(xiàn) 26致謝 27第1章項(xiàng)目概述1.1開發(fā)單位簡介河南坤午置業(yè)有限公司志存高遠(yuǎn)的城市運(yùn)營商，本著“以專業(yè)贏得經(jīng)典”的堅(jiān)韌品質(zhì)，集房地產(chǎn)開發(fā)與投資、酒店管理、園林建設(shè)、珠寶銷售等為一體的綜合性集團(tuán)公司。2007年伊始，攜手中國國際科技發(fā)展有限公司強(qiáng)勢入駐中原，秉承“使客戶獲得高質(zhì)量的投資收益空間”的使命，為中原矩獻(xiàn)巔峰臻品。公司堅(jiān)持專業(yè)化運(yùn)作、規(guī)范化管理、品牌化經(jīng)營。本公司成立以來，堅(jiān)守開發(fā)高品質(zhì)建筑為方向，在業(yè)內(nèi)樹立富有社會責(zé)任感的企業(yè)品牌，培養(yǎng)了一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。目前公司開發(fā)的中科金座，地處CBD核心，最大限度整合CBD資源并與城市良性互動，形成強(qiáng)大商務(wù)聚合能力，精心打造CBD內(nèi)的完美收官作品。1.2項(xiàng)目簡介中科金座邀請中機(jī)六院擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，以現(xiàn)代內(nèi)斂，高雅簡約的設(shè)計(jì)的風(fēng)格向世界傳達(dá)中科金座價(jià)值永恒之理念。以LOW-E全玻璃幕墻﹢局部石材的外立面，雕刻出鄭東CBD的永恒回憶。中科金座最大限度整合CBD資源并與城市良性互動，形成強(qiáng)大商務(wù)聚合能力，成就鄭東CBD城市新地標(biāo)。中科金座位于鄭東新區(qū)CBD，商務(wù)內(nèi)外環(huán)路與九如路交匯處。CBD整體規(guī)劃面積約3.45平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，集辦公、科研、教育、文化、商業(yè)、居住等多種功能為一體。其中內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。XXXXX所在位置四通八達(dá)，連接中州大道、京珠高速公路、機(jī)場高速公路及連霍高速公路等多條城市主要道路，交通極為便利。中科金座建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層十部電梯。頂部設(shè)屋面直升機(jī)停機(jī)坪。項(xiàng)目周邊配套完備，滿足高端辦公、購物、休閑、娛樂、居住多種復(fù)合功能。項(xiàng)目所在地規(guī)劃60余個商住樓和寫字樓，已進(jìn)駐大量商業(yè)品牌和各行業(yè)公司及辦事處；匯豐銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行分支機(jī)構(gòu)先后落戶；餐飲、酒店比比皆是：名人名家、金堂鮑魚養(yǎng)生湯館、阿峰燕鮑翅、皇府鮑魚、京麟國菜、迪歐咖啡、重慶家富富僑等；中油花園酒店、景峰國際的國貿(mào)酒店、興亞建國飯店、中州皇冠假日、索菲特國際飯店、未來酒店等；50余個高檔住宅社區(qū)逐漸落成，47中、河南省實(shí)驗(yàn)中心、鄭州八中鄭東新區(qū)校區(qū)等知名教育配套

產(chǎn)權(quán)年限：40

占地面積：6105.3平方米

建筑面積：19120平方米

容積率：3.13

綠化率：20%

樓層狀況：公寓及寫字間約11369平方米，商鋪約為5091平方米，地下停車場及設(shè)備用房約2660平方米。

停車位描述：225輛

物業(yè)管理費(fèi)：物業(yè)費(fèi)待定

軌道交通：臨近規(guī)劃中的地鐵1號線、5號線出站口

公共交通：7路、B16路、B19路等公交車即可直達(dá)，商務(wù)內(nèi)環(huán)路與九如路站下車，西南角即為項(xiàng)目地。項(xiàng)目臨近地鐵1號線、4號線出站口

每個城市都有一個CBD鄭州市政府用了十年完成了一個新城的崛起與CBD的商務(wù)繁華一旦一個城市CBD的地位確立周邊城市的自愿將會被大量的吸引過去，而且格局很難改變。直到今天為止，CBD規(guī)劃的60棟建筑即將全部完成，最后一棟中科金座，位于商務(wù)外環(huán)九如路，它必將扮演完善CBD的配套角色并且?guī)诱麄€區(qū)域的發(fā)展1.3項(xiàng)目開發(fā)背景隨著市政新規(guī)劃的鄭東新區(qū)的新建項(xiàng)目的發(fā)展建設(shè)，尤其是鄭東新區(qū)起步區(qū)內(nèi)CBD內(nèi)外環(huán)的商務(wù)辦公項(xiàng)目的規(guī)劃及開工建設(shè)，在一定程度上影響到市區(qū)整體商務(wù)區(qū)域的布局問題，其中內(nèi)環(huán)40棟正開工的高層建筑項(xiàng)正部分封頂或接近封頂，并將于明年底前交付使用，CBD外環(huán)20超高層建筑中，已有順馳廣場等幾個項(xiàng)目開始進(jìn)入前期開工的準(zhǔn)備階段，此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為市內(nèi)原有的大中型知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)或由新組建的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，利用鄭東新區(qū)先進(jìn)的國際級規(guī)劃及發(fā)展前景，吸引了眾多的投資客的目光，代表類型物業(yè)主要有金成東方國際商務(wù)公寓、偉業(yè)財(cái)智廣場商住樓、金成陽光世紀(jì)商住樓、未來國際商住樓，并且銷售狀況較好，尤其是東方國際與未來國際項(xiàng)目尤為投資客戶所看好。中科金座，做為CBD最后一棟寫字樓，開發(fā)商河南坤午置業(yè)有限公司置業(yè)在建設(shè)秉承著促進(jìn)CBD發(fā)展的原則，肩負(fù)著助推中原經(jīng)濟(jì)區(qū)騰飛的重任，精益求精，打造CBD最后一棟高端寫字樓，融合了企業(yè)總部、會展、金融、零售、物流、行政及文化娛樂在內(nèi)的多種功能,以其高端的商務(wù)形象和高回報(bào)的投資價(jià)值，全力迎接意向商家與500強(qiáng)企業(yè)的到來！中科金座目前正在和部分世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)及河南省內(nèi)上市公司進(jìn)行意向洽談，并和江蘇商會、浙江商會意向商談，入駐中科金座！作為CBD核心最后的東家，中科金座現(xiàn)已準(zhǔn)備啟航，必將迎來世界500強(qiáng)的入住。PAGEPAGEPAGE26第2章市場分析2.1目前中國商業(yè)寫字樓市場分析據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，和住宅成交受挫不同的是，寫字樓增幅明顯。全國商品住宅銷售面積增長8.2%，辦公樓增長20.4%；商品房銷售額同比增長21.4%，其中，住宅銷售額增長26.2%，寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長46.3%和22.1%。這也表明，住宅受到調(diào)控后，近期寫字樓成交呈現(xiàn)上升的趨勢。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)近幾年的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個前所未有的繁榮發(fā)展階段，這是中國房地產(chǎn)業(yè)難得的發(fā)展機(jī)遇，同時也在很大程度上促進(jìn)了中國城市化的進(jìn)程，具體到鄭州市房地產(chǎn)市場而言，近期鄭州市場中住宅、商務(wù)樓宇、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是如火如荼，市場供需兩旺，投資型需求亦日漸上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展正逐漸地改變著我們周圍城市的環(huán)境，并日益深入到我們每一個人的生活中去。2.2鄭州寫字樓市場分析2011年末鄭州寫字樓出租市場加速回暖，租金與出租率均維持上升態(tài)勢。而隨著北京、廣州一些金融企業(yè)在鄭州的掛牌成立，鄭州鄭東新區(qū)高檔寫字樓回暖更為顯著，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年鄭東新區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金同比漲幅有望突破10%分區(qū)域看，目前鄭東新區(qū)的寫字樓需求強(qiáng)于金水區(qū)、管城區(qū)等其他區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，金水區(qū)、管城區(qū)甲級寫字樓二季度租金環(huán)比上升5%，而鄭東新區(qū)則大漲10.6%。市場狀況顯示，金融機(jī)構(gòu)，尤其是內(nèi)資和合資的金融類公司，目前繼續(xù)在鄭東新區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)張。如:申銀萬國、宏源證券、國海證券、東北證券、生命人壽、中英人壽、中國銀行等相續(xù)在東區(qū)掛牌成立。目前鄭東新區(qū)寫字樓出租租金均價(jià)為2.5元/平方米/天。且由于鄭東新區(qū)寫字樓的供應(yīng)量比較有限，租金未來幾年還是看漲，以下是鄭州市主要寫字樓租金。表2-1鄭州市主要寫字樓租金表；位置物業(yè)名稱面積租金價(jià)位最短租期物業(yè)費(fèi)租賃方式鄭東新區(qū)商務(wù)西四街/商務(wù)內(nèi)環(huán)路新芒果大廈211㎡12000元/月一年1.5元/天/㎡整租商務(wù)外環(huán)東一街格拉姆國際大廈103㎡3500元/月一年1.4元/天/㎡整租鄭東新區(qū)正光路與民生東街交匯處王鼎國貿(mào)大廈51㎡1400元/月一年1.5元/天/㎡整租商務(wù)外環(huán)路與商務(wù)東一街交匯格拉姆國際中心180㎡（三間連在一起）1800元/月一年1.4元/天/㎡整租CBD內(nèi)環(huán)與眾意路奧園國際公寓93㎡2100元/月一季度1.5元/天/㎡整租內(nèi)環(huán)路、西六街五行嘉園186㎡3500元/月半年1.5元/天/㎡整租2011年，鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)投資和增加值等綜合指標(biāo)繼續(xù)快速增長。2011年上半年，鄭州樓市保持了平穩(wěn)增長的良性態(tài)勢，寫字樓的投放量仍在增加，相比2010年，2011年鄭州寫字樓市場的變化是：商住樓統(tǒng)領(lǐng)中、低檔寫字樓市場，專業(yè)寫字樓走向高端市場；專業(yè)寫字樓的增長快于商住樓的增長！鄭州近幾年的發(fā)展很快，政府出臺的一系列吸引投資的優(yōu)惠政策，極大促進(jìn)了鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對于鄭州寫字樓市來說絕對是個利好，來鄭州投資的人多了，寫字樓的需求肯定會膨脹。寫字樓市場投放量逐年增加，幾年前的寫字樓市場以裕達(dá)國貿(mào)、未來大廈、經(jīng)緯大廈、廣匯國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、索克大廈、中科信息大廈等為標(biāo)志性代表，隨著房地產(chǎn)市的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大批的SOHO、商住兩用等形式的辦公樓，如經(jīng)三路上的融豐花苑、西大街的日月星城、豐產(chǎn)路上的世紀(jì)城、經(jīng)七路的綠洲花園、花園路上的金融廣場等，一度曾占據(jù)了鄭州市寫字樓市場的主流，同時新一批商務(wù)寫字樓仍不斷大量出現(xiàn)，如合盛時代商務(wù)、科技時代廣場、思達(dá)數(shù)碼大廈、中州都會廣場、英特大廈、金成國際廣場、豫博大廈、金城國貿(mào)大廈、信息大廈等對鄭州寫字樓市場進(jìn)行新的沖擊，可謂是“一波還未平息，一波又來侵襲”。但商住樓以其優(yōu)越的地位置，宜商宜住的靈活變通的物業(yè)功能，居家投資兩相宜的營銷理念，在鄭州的寫字樓市場中異軍突起：在價(jià)格方面，鄭州寫字樓產(chǎn)品價(jià)格多在7500元/㎡左右，在供求方面，專業(yè)寫字樓明顯需求不足，但商住樓卻得到了市場的熱烈追捧。商住最初立項(xiàng)并非寫字樓，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，其價(jià)格優(yōu)勢明顯；其次，目前鄭州的創(chuàng)業(yè)型中小公司、私營企業(yè)居多，負(fù)擔(dān)不起高檔寫字樓的租金成本；商住樓大多臨近城市中央商務(wù)中心區(qū)，交通便利，客源廣泛穩(wěn)定，也吸引了大量的個人投資者。然而隨著不少商住樓的投入使用，人們漸漸發(fā)現(xiàn)，在同一棟樓內(nèi)各式菜籃子與公文包“媲美”，西裝革履的公司職員與嬉戲玩鬧的兒童比肩而過，總有些不協(xié)調(diào)：沒有辦公場所應(yīng)有的嚴(yán)肅性，住戶也缺少安全感。隨著創(chuàng)業(yè)型公司的發(fā)展，追求更好的企業(yè)形象，自然會搬入純寫樓，不會在商住混雜的住宅樓里待下去。由于政府政策的因素，商住樓受項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓年限、銀行等政策方面的限制，商住樓的開發(fā)量一度下降，許多開發(fā)公司開始把投資轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)寫字樓的開發(fā)。特別是能夠彰顯企業(yè)“個性”的高端寫字樓產(chǎn)品，因?yàn)槠髽I(yè)個性往往是其賴以持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而開發(fā)商能否為其量身定制合適的辦公環(huán)境，彰顯企業(yè)個性，將企業(yè)的特點(diǎn)最大化，將是最終衡量一個寫字樓項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)寫字樓在處理好與企業(yè)的個性之外，還要處理好自身與城市整體空間的關(guān)系，不能自己招搖或者對周邊環(huán)境的無所顧忌而影響聲調(diào)的風(fēng)貌和景觀。可以說，鄭州目前純專業(yè)的寫字樓做得還不多，中科金座作為一個純專業(yè)的寫字樓產(chǎn)品，是比較符合目前市場需求的。2.3市場競爭分析2.3.1美盛中心美盛中心位處鄭東新區(qū)CGD(中央政務(wù)區(qū))核心，金水路與農(nóng)業(yè)東路雙黃金干道交匯處。以省府前1號位的絕對高度，CBD、TBD兩翼之核心，周邊40余家省市直機(jī)關(guān)單位、與近20家全球500強(qiáng)及全國500強(qiáng)名企并肩而立，搭乘鄭州地鐵時代的最近駁接，促就全球名企的中部戰(zhàn)略平臺。項(xiàng)目由東西兩棟板式結(jié)構(gòu)高層構(gòu)成，西棟為5A甲級寫字樓，東棟為五星級喜來登酒店，國賓級商務(wù)，彰顯無遺。外立面采用高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合，美盛中心15000㎡迎賓廣場與南側(cè)七里河濱河公園、奧林匹克體育中心相結(jié)合項(xiàng)目共有停車位1000余席，85:1高車位配比，媲美華爾街頂級商務(wù)，21部進(jìn)口日立電梯群，聯(lián)通電信萬兆光纖雙接入，瞬間體現(xiàn)全球化商務(wù)效率。項(xiàng)目位置；鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交匯處西南方向建筑類型；高層物業(yè)類別；寫字樓、酒店、商鋪戶型面積；143-3600平米開發(fā)商；鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司；河南美科物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：10.00元/月/平米價(jià)格；10000元/平方米產(chǎn)權(quán)年限；40竣工時間；2013年09月20日容積率；6.19綠化率；31.6%建筑面積；172294.48平方米占地面積；4266.67平方米周邊配套；金水大道，鼎禮中原的金光大道，農(nóng)業(yè)路，坐鎮(zhèn)中原的商務(wù)財(cái)脈，鄭開大道，中州大道，京珠高速，機(jī)場高速，地鐵1號”，鄭東新客站省交通廳、省民政廳、省交通廳、省國土資源廳、省政府預(yù)留地、鄭東新區(qū)管委會、省地質(zhì)博物館、省礦產(chǎn)局、省招辦……周邊名企(世界500強(qiáng)+中國500強(qiáng))：中石化、中國電信、中國網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)(省出版集團(tuán))、省高速發(fā)展公司、省電力公司……內(nèi)部配套：中央空調(diào)車位數(shù)：1000周邊交通：交通便利，有多條公交線路，地鐵一號線小結(jié)；該項(xiàng)目開發(fā)商的品牌價(jià)值高，項(xiàng)目的品質(zhì)高，但是該項(xiàng)目周邊配套不是很完善，價(jià)格相對較高消費(fèi)者接受能力有限。2.3.2領(lǐng)秀國際中心領(lǐng)秀國際中心位于鄭東新區(qū)CBD外環(huán)路與商務(wù)東二街交叉口，是由河南福晟置業(yè)有限公司開發(fā)的5A甲級寫字樓項(xiàng)目。領(lǐng)秀國際中心地處鄭東新區(qū)的核心地段，西鄰意大利格拉姆，與會展賓館相望。領(lǐng)秀國際中心總占地面積5224.6平方，總建筑面積78206平方。領(lǐng)秀國際中心為1棟30層的高層建筑，高120米。其中1-4層為商業(yè)裙房；5—30為辦公樓。項(xiàng)目功能布局具體如下：一層：銀行、保險(xiǎn)、證券類辦公營業(yè)大廳；二層：餐飲健身娛樂類，設(shè)置員工餐廳，咖啡廳，茶室，乒乓球室等；三、四層：會議、培訓(xùn)大廳：2個大型多功能廳，中型、小型會議室6個；五至三十層：辦公空間：可靈活隔斷，每層專用交流休息空間，創(chuàng)造人性化，生態(tài)化的辦公空間；其中十七層為避難層；地下三層為停車場，可停放車輛約215輛；屋頂：直升飛機(jī)停車坪項(xiàng)目位置；鄭東新區(qū)CBD第一大道和外環(huán)路交叉口建筑類型；高層物業(yè)類別；寫字樓,商鋪開發(fā)商；鄭州國泰置業(yè)有限公司投資商；浙江國泰建設(shè)集團(tuán)價(jià)格；8000/平方米建筑面積；60000平方米周邊配套；47中、汽車東站、未來商圈、河南省藝術(shù)中心、國際會展中心、丹尼斯步行街,省國土資源廳,市中級人民法院,交通廳,同仁醫(yī)院等周邊交通；26、37、77、215、262、87、43、23等小結(jié)；該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施比較完善，交通比較方便但是環(huán)境較差，性價(jià)比高是中科金座的主要競爭項(xiàng)目2.3.3國泰財(cái)富中心國泰財(cái)富中心是由國泰集團(tuán)在鄭東新區(qū)CBD投資并親自建造的兩座"Z字型"大樓的其中一座,位于CBD外環(huán)A37地塊,緊鄰金水路立交橋.總建筑面積約60000平方米,樓高120米,地上30層,1-4層為裙樓.標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，可提供半層600平米和整層1200平米的獨(dú)立辦公空間,采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，可以自由分割。寫字樓外立面采用高檔石材,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻,外觀簡約凝重,體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格.配備新風(fēng)機(jī)組智能調(diào)控空調(diào)系統(tǒng),恒溫恒濕無塵無噪音.配備七部高檔客梯和一部消防貨梯,速度達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)2.5米/秒.配備一應(yīng)俱全的商務(wù)配套設(shè)施:四季花園大堂,多媒體會議室,銀行,票務(wù)廳,餐廳,休憩室,康體健身中心,智能化地下停車場。項(xiàng)目位置：鄭東新區(qū)CBD第一大道和外環(huán)路交叉口建筑類型：高層物業(yè)類別：寫字樓,商鋪開發(fā)商：鄭州國泰置業(yè)有限公司投資商：浙江國泰建設(shè)集團(tuán)建筑面積：60000平方米周邊交通;26、37、77、215、262、87、43、23等周邊配套：47中、汽車東站、未來商圈、河南省藝術(shù)中心、國際會展中心、丹尼斯步行街,省國土資源廳,市中級人民法院,交通廳,同仁醫(yī)院等小結(jié)；該項(xiàng)目周邊配套比較完善，交通方便，但是銷售情況不佳由于項(xiàng)目象形定位和前期口碑在區(qū)域內(nèi)不佳導(dǎo)致該項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢第3章項(xiàng)目的SWOT分析3.1項(xiàng)目開發(fā)概況土地性質(zhì)；商業(yè)金融用地。地塊周圍景觀；環(huán)形建筑群的中間是橢圓形的中心公園，臺環(huán)湖綠地、鄭州國際會展中心、省藝術(shù)中心周邊綠地，面積為435萬平方米。如意湖和三大標(biāo)志性建筑被綠地所環(huán)繞，其中如意湖湖區(qū)面積約60畝：三大標(biāo)志性建筑分別是鄭州國際會展中心；河南藝術(shù)中心；鄭州會展賓館，河南藝術(shù)中心為CBD中心公園內(nèi)三大標(biāo)志性建筑之一周圍環(huán)境優(yōu)美非常適合現(xiàn)代辦公條件周圍交通狀況7路、B16路、B19路等公車即可直達(dá)，商務(wù)外環(huán)路與九如路站下車，西南角即為項(xiàng)目地，項(xiàng)目臨近地鐵1號線、4號線出站口。周圍配套設(shè)施項(xiàng)目所在地規(guī)劃60余個商住樓和寫字樓，已進(jìn)駐大量商業(yè)品牌和各行業(yè)公司及辦事處；匯豐銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行分支機(jī)構(gòu)先后落戶；餐飲、酒店比比皆是：名人名家、金堂鮑魚養(yǎng)生湯館、阿峰燕鮑翅、皇府鮑魚、京麟國菜、迪歐咖啡、重慶家富富僑等；中油花園酒店、景峰國際的國貿(mào)酒店、興亞建國飯店、中州皇冠假日、索菲特國際飯店、未來酒店等；50余個高檔住宅社區(qū)逐漸落成，47中、河南省實(shí)驗(yàn)中心、鄭州八中鄭東新區(qū)校區(qū)等知名教育配套

3.2SWOT分析SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。3.2.1優(yōu)勢分析（Strength）（1）地塊位于鄭州CBD，距連霍高速出入口僅一步之遙，前臨商務(wù)外環(huán)，右靠，九如路，濱臨龍湖。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊方正，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（3）項(xiàng)目位于鄭州東區(qū)CBD核心，金融中心與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有鄭州東站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)20％，為CBD地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（6）容積率僅為3.13，在同類寫字樓中占有絕對優(yōu)勢。3.2.2劣勢分析（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于CBD，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。3.2.3機(jī)會分析（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動工，將會帶來更多人氣。（2）近期內(nèi)鄭州經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，市場前景看好。（3）鄭州地鐵建立縮短了到城區(qū)的距離，對鄭州經(jīng)濟(jì)的拉動。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以商務(wù)樓樓為主流產(chǎn)品，可以有效利用這一市場氛圍。3.2.4威脅分析（Threat）（1）政府對房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷售。（2）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（3）近期出臺的房地產(chǎn)政策將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。賣點(diǎn)挖掘；CBD中心繁華之處，高鐵旁四維一體交通，簡約現(xiàn)代舒適辦公時代。第4章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析4.1投資估算的依據(jù)及說明4.1.1土地費(fèi)用本項(xiàng)目共占土地面積6105.3平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前鄭州市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約為5020元/平方米。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)根據(jù)豫財(cái)綜函〔2009〕133號、價(jià)豫發(fā)〔2009〕44號、財(cái)豫綜〔2009〕296號等文件的規(guī)定，鄭州市市建設(shè)項(xiàng)目聯(lián)合收費(fèi)辦公室、區(qū)建設(shè)局（建委）收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為：公建148元/平方米（包含代收40元/平方米的人防易地建設(shè)費(fèi)）。4.1.2前期費(fèi)用昆華房地產(chǎn)的主要前期工作費(fèi)用，包括政府收費(fèi)、社會費(fèi)用等兩大部分，其中政府收費(fèi)包括工程定額編制測定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生設(shè)施審查費(fèi)等；社會費(fèi)用包括勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)等，大約為每平方米建筑面積110元。4.1.3建筑安裝工程及裝修費(fèi)根據(jù)國家建設(shè)部、財(cái)政部二00三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號），結(jié)合鄭州地區(qū)的有關(guān)工程、設(shè)備及材料等的市場行情，并適當(dāng)考慮《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2003）的有關(guān)精神，估算得出本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)（含土建、水電、設(shè)備等）及裝修費(fèi)的估算結(jié)果，大約為2556元/平方米。4.1.4寫字樓配套費(fèi)包括寫字樓內(nèi)場地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用，大約為300元/平方米。4.1.5項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用“中科金座”項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，其主要估算過程如下：（1）管理費(fèi)用包括管理人員的工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等，預(yù)計(jì)為1-5項(xiàng)投資總和的1.5%。（2）銷售費(fèi)用由于鄭州市公建類房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，“中科金座”項(xiàng)目也應(yīng)采取科學(xué)的營銷策略、有效的營銷手段，進(jìn)而在市場上贏得主動。因此，本報(bào)告將銷售費(fèi)用劃分為營銷費(fèi)用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費(fèi)用兩大部分，大約的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為銷售收入的1.6%。（3）建設(shè)期利息根據(jù)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行1-3年期限的貸款政策，貸款年利率取7.47%。4.1.6預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)，又稱不可預(yù)見費(fèi)，是指在項(xiàng)目實(shí)施中難以預(yù)料的支出。它需要事先預(yù)留，并主要用于設(shè)計(jì)變更和施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指針對建設(shè)期內(nèi)由于可能的價(jià)格上漲引起投資增加，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，對于“XXXXX及工期而言，上述兩項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)估算大概為總投資的3.6%。4.2總投資估算4.2.1建筑工程工程量依據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，可以得到該項(xiàng)目建筑工程建筑面積工程量表：表4-1建筑工程建筑面積工程量表；序號建設(shè)項(xiàng)目建筑面積單位1公寓及寫字間11369平方米2商鋪5091平方米3地下停車場及設(shè)備用房2660平方米合計(jì)19120平方米4.2.2總投資估算結(jié)果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結(jié)合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表：表4-2總投資估算表：序號類別計(jì)算基數(shù)單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位金額(萬元)備注1土地取得費(fèi)用6105.30平方米5020元/㎡3064.862前期費(fèi)用19160.00平方米110元/㎡210.763城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)19160.00平方米148元/㎡283.574建筑安裝工程費(fèi)19160.00平方米2556元/㎡4897.305園區(qū)配套費(fèi)19160.00平方米300元/㎡574.806管理費(fèi)用9031.28萬元1.50%135.477銷售費(fèi)用13787.69萬元1.60%220.608財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元7.47%/年434.159預(yù)備費(fèi)9821.51萬元3.60%353.57合計(jì)萬元元/㎡10175.8綜上可得項(xiàng)目總投資為10175.08萬元。4.2.3投資計(jì)劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，可以得到項(xiàng)目投資計(jì)劃，如附表1、2所示4.3資金籌措方案對于昆華房地產(chǎn)的開發(fā)單位河南坤午置業(yè)有限公司而言，將主要依靠自有資金、負(fù)債籌資（銀行貸款）兩種途徑獲得建設(shè)資金，并輔之以適量的售房款收入。項(xiàng)目總投資的具體來源包括：（1）自有資金：4000萬元，第一年全部投入；（2）銀行金融機(jī)構(gòu)貸款：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款；（年利率7.47%）（3）房地產(chǎn)預(yù)售。具體資金籌措方案如附表2所示根據(jù)現(xiàn)行銀行1-3年期的企業(yè)貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費(fèi)、評估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本報(bào)告認(rèn)定，“中科金座”項(xiàng)目的綜合資金成本率為8%，項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，開發(fā)單位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)很小。因此，初步的融資方案基本可行。4.4經(jīng)濟(jì)效益分析4.4.1項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售價(jià)格的確定根據(jù)“中科金座”地塊周邊樓盤的情況分析，結(jié)合CBD及鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，本報(bào)告認(rèn)定的“中科金座”各類物業(yè)的平均售價(jià)為：寫字間6150元/平方米；網(wǎng)點(diǎn)平均售價(jià)12500元/平方米；車位12萬元/個。4.4.2銷售計(jì)劃根據(jù)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的面積以及相應(yīng)的銷售均價(jià)，將昆華房地產(chǎn)的銷售收入情況匯總于下表。表11-3項(xiàng)目銷售計(jì)劃匯總表；序號項(xiàng)目數(shù)量單位銷售均價(jià)單位銷售收入單位1寫字間11369平方米6150元/㎡6991.935萬元2商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5091平方米12500元/㎡6363.75萬元3車位36個12萬元/個432萬元合計(jì)13787.69萬元4.4.3稅金估算（1）項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率5.55%；（2）企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的1.5%，待項(xiàng)目清盤后按增值的30%計(jì)，多退少補(bǔ)。（3）企業(yè)所得稅收率25%；（4）支付稅金計(jì)劃(支付稅金計(jì)劃見附表3)第5章項(xiàng)目結(jié)論和建議5.1結(jié)論經(jīng)過論證，可以認(rèn)為本項(xiàng)目將推動大東區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、完善，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對促進(jìn)鄭州CBD乃至鄭州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展也具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。本項(xiàng)目擬定的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案科學(xué)合理，經(jīng)市場調(diào)查和預(yù)測分析，本項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)符合所在地區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和方向，同時，由于該項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，因此招商引資的市場前景比較樂觀。本項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較理想。敏感性分析表明該項(xiàng)目在土地價(jià)格、建造成本和銷售價(jià)格變化時，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（IRR和NPV）變化不明顯，說明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，可以認(rèn)定該項(xiàng)目是可行的。5.2建議本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，并且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建議嚴(yán)格控制建設(shè)期，盡量使各項(xiàng)工程按期完工，以保證項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。隨著環(huán)境保護(hù)意識的提高，企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的要求也越來越高。因此，項(xiàng)目應(yīng)注重健全法律和法規(guī)體系，提高地區(qū)整體的生態(tài)意識，營造良好的生態(tài)氛圍；同時，應(yīng)該加快區(qū)域環(huán)境建設(shè)建設(shè)步伐，改善投資環(huán)境，提高的招商形象和吸引力。綜上，本研究報(bào)告認(rèn)為，鄭州市河南坤午置業(yè)有限公司在總體上應(yīng)積極采取增長性戰(zhàn)略，抓緊落實(shí)項(xiàng)目融資、施工單位選擇等事宜，以利本項(xiàng)目的盡快全面正式啟動。進(jìn)而，在鄭州市、大東區(qū)房地產(chǎn)市場形勢大好的機(jī)遇中，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會效益。附表1項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃表；合計(jì)2010年2011年2012年序號類別萬元四季一季二季三季四季一季二季三季1土地取得費(fèi)用3064.863064.862前期費(fèi)用210.76210.763城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)283.57283.574建筑安裝工程費(fèi)4897.30489.7296489.72961958.91841958.91845園區(qū)配套費(fèi)574.80287.4287.406管理費(fèi)用135.4756.487.3529.3837.954.317銷售費(fèi)用220.600.000.0011.3811.7298.5898.938財(cái)務(wù)費(fèi)用434.15434.1539預(yù)備費(fèi)353.57137.5917.8971.5892.4410.910.4219.183.56合計(jì)010175.083959.42514.972059.882660.28314.0012.14551.91102.49附表2投資計(jì)劃及資金籌措表；序號類別合計(jì)2010年2011年2012年萬元四季一季二季三季四季一季二季三季1