張家港項(xiàng)目行銷企劃書項(xiàng)目分析及定位

占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米(其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米)整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。9路(東線、西線)、212路、213路均在本案附近有站點(diǎn)(暨陽湖站),去汽車站、圖書公園：西側(cè)為市政府投資興建的占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，同學(xué)校：暨陽湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、張家港第四中學(xué)(將搬遷)醫(yī)院：北側(cè)為總投資約為3.5億元的市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)行街約為1500米。以北。配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、市場、公園、餐飲等一應(yīng)俱全，距步行街只1500米的距ü交通方便，去市中心也才2、3分鐘車程。ü本項(xiàng)目靠西面因?yàn)橛姓嫉?.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)正在興建，所以ü項(xiàng)目規(guī)劃中ü市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)院建成ü項(xiàng)目與華西公司地塊相比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣ü項(xiàng)目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，減少了可建面積，增加開發(fā)成ü張家港政府為支持小高層和高層項(xiàng)目，出臺了政策：2007年12月31日前在ü周邊的幾個競爭個案會對本項(xiàng)目造成一定影響，如南城花園(在售)、圣淘30萬平米生態(tài)湖景生活領(lǐng)地項(xiàng)目獨(dú)有的生態(tài)濕地景觀，45%以上的超高綠化，加上4平方公里面積的項(xiàng)目的25萬平米的超大規(guī)模，可以支撐項(xiàng)目25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強(qiáng)大實(shí)力和品牌追求。局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣(根據(jù)產(chǎn)品量體決定)。項(xiàng)目地塊沿金港大道布置(別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置),住宅區(qū)段可規(guī)目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”,如成功將推動本地的旅游經(jīng)(政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律)(自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客)外地客源(江浙，上海一帶、臺商、部分外商)根據(jù)項(xiàng)目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應(yīng)12-18萬以上的自備款，月入在7000(企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領(lǐng)、主管/)(企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領(lǐng)/)(江浙、上海一帶大投資客戶)有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)有成，自備款在85萬—260萬左右，月入在12000-40000元左有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000-10000元左右。小高層，高層均價(jià)：4500-5000元/平方米元左右。由于項(xiàng)目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項(xiàng)目支撐超過市價(jià)300元以上，所以建議小高層價(jià)格在4500-5000元/平方米。1)聯(lián)排迭加別墅：7500-8000元/平方米生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價(jià)1000元/平方米的價(jià)位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價(jià)格定位在7500-8000元/平方米。2)獨(dú)棟別墅：12000-15000元/平方米苑獨(dú)棟別墅價(jià)格在8500元/平方米，而萬紅苑獨(dú)棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000-15000元/平米的價(jià)格市場完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米3、產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高30-50%左右。提供每年8%的年返利回報(bào)。沿街商業(yè)：6000元/平方米(上下二層)本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開“先北后南，由西往東”(1)住宅配套建議以運(yùn)動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，;依托2008北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活有運(yùn)動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標(biāo)志是擁有高音樂燈光(3隊(duì)3)籃球場綜合活動器械、兒童娛樂器械(針對中老年人)壁球館、乒乓球室、羽毛球室……(這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中)(2)住宅戶型建議圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時(shí)也是熱賣的“入戶陽光花園戶謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品住宅產(chǎn)品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視95~110m2小三房(或者是大兩房)為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對140~160m2大三房(或者四房)為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價(jià)分別是60萬元以內(nèi)和85萬以內(nèi)的產(chǎn)品。3)精品戶型推薦：(1)別墅配套規(guī)劃建議一個目標(biāo)消費(fèi)群體需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以“華克”是高級會員制會所，只對社區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅業(yè)主和購卡業(yè)主開放，強(qiáng)調(diào)私密性和受內(nèi)部設(shè)施和服務(wù)。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經(jīng)營，具體服務(wù)內(nèi)容由專業(yè)會所(2)別墅戶型建議總棟數(shù)控制在30棟左右。建議產(chǎn)權(quán)式酒店依托國際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營建議推出“5+5,10年輝煌財(cái)富計(jì)劃，輕松晉級國際酒店股東行列”,以純所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽湖公園，塑造全景觀客房的賣點(diǎn)。酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2-3樓作為高檔中西餐這樣的絕對高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品題是：景觀規(guī)劃是一門獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)目前世的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)(或建筑設(shè)計(jì))公司操刀的，所以在風(fēng)格上、所以我們建議園林風(fēng)格以歐洲園林為主題(參照巴黎凡爾賽宮),進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。簡“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性突出歐洲古典宮廷特色公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”(2)物業(yè)管理建議A.周界防范報(bào)警系統(tǒng)A.對物業(yè)管理人員要代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存(小件);物品轉(zhuǎn)(1)建材建議供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨(dú)立電表，并預(yù)戶內(nèi)設(shè)可視門禁對講、紅外報(bào)警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)?2)物業(yè)管理建議電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對社區(qū)的24小時(shí)定時(shí)不“一卡通”系統(tǒng)：居