翠屏水晶廣場(chǎng)3#公寓營(yíng)銷(xiāo)方案-2021.11

南京翠屏水晶廣場(chǎng)3#公寓產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)方案雷歐房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司2021-11篇章目錄BUSINESSPLANNINGSUMMARY1市場(chǎng)分析3本案分析5雷歐優(yōu)勢(shì)2客戶(hù)分析4營(yíng)銷(xiāo)策略6商務(wù)條件南京翠屏水晶廣場(chǎng)市場(chǎng)分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY01南京嚴(yán)禁商改住，最新公寓貸款利率在5.88%（基準(zhǔn)利率4.9%上浮20-40%）住宅商辦嚴(yán)禁“商辦改公寓”商辦新規(guī)商辦建筑新規(guī)住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過(guò)3.6米，辦公＜4.2米，商業(yè)＜4.8米梳理全市范圍內(nèi)地上建筑總面積50002016年1月1日后去㎡以上的商辦項(xiàng)目，的規(guī)劃許可證的商地上商辦建筑自持比業(yè)辦公項(xiàng)目；同時(shí)，例不小于50%，可配建對(duì)2016年1月1日以不大于地上商辦建筑前取得規(guī)劃許可證面積30%的酒店式公寓。但矛盾突出、群眾配建酒店式公寓可分集訪(fǎng)群訪(fǎng)的商業(yè)辦割銷(xiāo)售的最小單元建公違規(guī)拆改項(xiàng)目同筑面積不得小于45㎡

時(shí)進(jìn)行登記排查。嚴(yán)禁商改住嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓，該辦法自2021年4月9日起施行商辦新規(guī)商業(yè)辦公建筑不得按住宅套型設(shè)計(jì)9.2610.55.131.47.178.137月8月2月3月3.105.268.192.1精裝限價(jià)落戶(hù)新政土地新政土地“雙限”政策“寧九條”發(fā)布，正式確立了土地“雙限”政策的常態(tài)化，重啟限購(gòu)限售落戶(hù)新政企業(yè)限購(gòu)浦口、六合、2021年上市計(jì)溧水、高淳劃中商品住宅區(qū)四區(qū)持有地塊，按照4居住證且繳月、7月、10納6個(gè)月社月三批次安排保即可落戶(hù)上市;同期，人才購(gòu)房政策土拍新策精裝限價(jià)細(xì)則正式發(fā)布，基礎(chǔ)全裝修備案價(jià)不得土拍新規(guī)外地限購(gòu)1套本地限購(gòu)2套新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。40歲以下本科學(xué)歷即可落戶(hù)企業(yè)限購(gòu)商品住宅限購(gòu)、限貸升級(jí)認(rèn)房又認(rèn)貸首套首付3成無(wú)貸款二套5成現(xiàn)房銷(xiāo)售條件取消，全面推行“競(jìng)自持”搖號(hào)購(gòu)房搖號(hào)并從新房供應(yīng)高于2000元貸款未結(jié)清首付8成/㎡，并提供額外裝修升級(jí)方案；同期，土拍新政發(fā)布，達(dá)最高限價(jià)搖號(hào)模式再現(xiàn)南京土拍市場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)保障房端支持剛需購(gòu)房，從需求端抑制假離婚，規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售、精裝股價(jià)等方面的市場(chǎng)行為。補(bǔ)丁，社?；騻€(gè)人所得稅繳納單位須與申報(bào)單位一致；社保補(bǔ)繳部分不予認(rèn)可。01?2017年3月10日，新政規(guī)定商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)；?2017年5月26日，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商“偷面積”，酒店式公寓層高限制從4.8米降到3.6米。商辦新規(guī)新規(guī)內(nèi)容新政前商辦新政后商辦商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑）不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)。商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑，室內(nèi)建筑功能除了土地出讓合同約定可配建讓約定的可配建的酒店式公寓外，仍可按許酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證除了土地出只能按土地出讓約定配建酒店式公寓，其他辦公不可能改成公寓123可證將部分辦公改成帶酒店式公寓商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，除食堂外不得設(shè)置廚房，開(kāi)水間或者飲水供應(yīng)點(diǎn)、衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置；其中辦公、工業(yè)、科技研發(fā)等建筑如確需設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，此類(lèi)套間面積不得超過(guò)本層建筑面積的20%，且不得分割銷(xiāo)售?？砂凑諉卧交蜃≌仔驮O(shè)計(jì)，南京市場(chǎng)比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品有30-60㎡的酒店式公寓，配備有廚房、衛(wèi)生間不可按照單元式或住宅設(shè)計(jì)只可設(shè)置公用的食堂、衛(wèi)生間也是集中設(shè)置住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的層高超過(guò)3.6米，辦公建筑和研發(fā)建筑層高超過(guò)4.2米，普通商業(yè)（門(mén)面房）建筑層高超過(guò)4.8米的，計(jì)算地上建筑面積時(shí)，每超出2.2米，則該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加1倍計(jì)算，不足2.2米的，該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加0.5倍計(jì)算。嚴(yán)格按照規(guī)定層高設(shè)計(jì)，超出部分，每超出2.2米，按實(shí)際建筑面積增加1倍計(jì)算，不足按0.5倍計(jì)算4.8米的挑高公寓也是新政前市場(chǎng)熱點(diǎn)，計(jì)算面積按單層面積計(jì)算01嚴(yán)查市場(chǎng)嚴(yán)禁商改住現(xiàn)象，為防止商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)拆改行為，規(guī)范商辦、公寓市場(chǎng)，后期辦公改公寓產(chǎn)品擦邊球的做法基本不可行。2021年3月10日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法》，通知里提到嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓。南京市規(guī)劃資源局發(fā)布《既有建筑改變使用功能規(guī)劃建設(shè)聯(lián)合審查辦法》，將于按照嚴(yán)守底線(xiàn)、突出重點(diǎn)、分類(lèi)處理、集中打擊的要求，梳理全市范圍內(nèi)2016年1月1日后去的規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公項(xiàng)目；同時(shí)，對(duì)2016年1月1日以前取得規(guī)劃許可證但矛盾突出、群眾集訪(fǎng)群訪(fǎng)的商業(yè)辦公違規(guī)拆改項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行登記排查。2021年4月9日施行，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓等行為，明確遇到此類(lèi)情況，無(wú)需征求規(guī)劃資源主管部門(mén)意見(jiàn)，建設(shè)主管部門(mén)直接不予受理施工許可、消防設(shè)計(jì)審查或消防驗(yàn)收備案。011.公寓利率上浮20-40%，最新貸款利率為5.88%，高于住宅產(chǎn)品（首套利率5.45%，二套5.75%）;2.嚴(yán)禁商改住，辦公不能再打擦邊球；3.公寓產(chǎn)品總體量占地塊總建低于30%，后期更為稀缺；4.公寓產(chǎn)品限高3.6米，且面積不得小于45㎡。小面積、挑高公寓成為絕版012016-2019年住宅政策收緊，購(gòu)買(mǎi)力部分被吸引到公寓市場(chǎng)，且4.8米挑高公寓尤為暢銷(xiāo)。2020年公寓去化50萬(wàn)㎡，同比下滑18%，成交均價(jià)23238元/㎡，同比上漲4%。公寓供應(yīng)主力板塊是河西、城東、浦口板塊，成交主力為浦口、河西、城南板塊。2020年南京公寓分板塊供銷(xiāo)（按面積）南京酒店式公寓年度供銷(xiāo)（按面積）1401102008060402002500016.014.03500030000250002000012.010.08.0200006.04.0150002.00.0浦口河西14.59.7城南4.2城北1.7城中0.0江寧7.3仙林2.9城東13.10.8高淳2.6溧水1.5六合15000100002016年752017年1142018年1182020年58供應(yīng)面積(萬(wàn)方）10.7成交面積(萬(wàn)方）11.70.00.01000050000供應(yīng)面積(萬(wàn)方)5518.87.15.93.81.20.70.62019年50000成交面積(萬(wàn)方)83716950成交均價(jià)(元/㎡)1663432357209062293732294184062115218829891881476000成交均價(jià)(元/㎡)1927819740222812238923238供應(yīng)面積(萬(wàn)方）成交面積(萬(wàn)方）成交均價(jià)(元/㎡)供應(yīng)面積(萬(wàn)方)成交面積(萬(wàn)方)成交均價(jià)(元/㎡)南京酒店式公寓年度供銷(xiāo)(套)2020年南京公寓分板塊供銷(xiāo)（套）25000250025003500030000250002000015000100005000002000015000100005000020000150001000050000200015001000500020162017201820192020城南浦口河西城北江寧城中0高淳六合溧水427城東1678年年年年年仙林615供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)14382257190611901076供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)119823661951400158654401255651382129278145710974013531205853181217051548129483114806136224171713成交均價(jià)(元/㎡)212281272389223238成交均價(jià)(元/㎡)29166333252923261528114710829889186000647764002918供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)012021年10月公寓市場(chǎng)供應(yīng)8.47萬(wàn)方，成交1.71萬(wàn)方，成交均價(jià)22608元/㎡。本月公寓市場(chǎng)成交量和成交價(jià)有所下降，成交主力為綠地金茂國(guó)際金融中心。南京全市公寓月度供求（萬(wàn)㎡）8.471.712010201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公寓月度成交均價(jià)（元/㎡

）22608201020112012210121022103210421052106210721082109211001平層公寓供應(yīng)和去化均高于挑高產(chǎn)品，但挑高公寓溢價(jià)能力突出，溢價(jià)率大約為15%左右2020年平層公寓供應(yīng)30萬(wàn)㎡，去化32萬(wàn)㎡，成交均價(jià)22845元/㎡2020年挑高公寓供應(yīng)18萬(wàn)㎡，去化10萬(wàn)㎡，成交均價(jià)20044元/㎡南京挑高公寓年度供銷(xiāo)南京平層酒店式公寓年度供銷(xiāo)50403020100250002000015000100008060402002500020000150002016年162017年422018年382019年162020年182016年38372017年552018年622019年262020年3010000供應(yīng)面積(萬(wàn)方)成交面積(萬(wàn)方)成交均價(jià)(元/㎡)500005000011182622104217826291861528216403222845成交均價(jià)(元/㎡)149331742719410211512032420044供應(yīng)面積(萬(wàn)方)成交面積(萬(wàn)方)2020年平層公寓分板塊供銷(xiāo)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）34529成交均價(jià)(元/㎡)供應(yīng)面積(萬(wàn)方)成交面積(萬(wàn)方)成交均價(jià)(元/㎡)2020年LOFT公寓分板塊供銷(xiāo)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）板塊浦口城南河西城中城北江寧城東高淳仙林溧水六合成交均價(jià)（元/㎡）159152210233047292581931822661183538866板塊成交均價(jià)（元/㎡）84196652996046448289291597493621159745512546847浦口江寧河西城南城東城中城北仙林溧水2151326281235412255022167202113561207646179181641826463173932029449182259793487512464388714817900593642995100656016790733073056225847169391489600233997995690193600001中小戶(hù)型公寓更為暢銷(xiāo)主力面積段：30-60㎡，30-45㎡為成交大頭主力總價(jià)段：40-120萬(wàn)，80萬(wàn)以?xún)?nèi)公寓產(chǎn)品為主力成交面積段40萬(wàn)以下2040-60萬(wàn)11860-80萬(wàn)17880-100萬(wàn)4100-120萬(wàn)2120-140萬(wàn)0140-160萬(wàn)0160-180萬(wàn)0180萬(wàn)-200萬(wàn)0200-240萬(wàn)0240-280萬(wàn)0280萬(wàn)以上030㎡以下30-452195678210173912528368555613975442564423519312023624341929721220712438214442115400161272690245-600133211125974734060-750075-90000212155790-100100㎡以上00102269125141503692244817207413931282577352269181434219合計(jì)01公寓累計(jì)存量16791套（114萬(wàn)㎡），按照近6月月均去化計(jì)算，去化周期為25個(gè)月。南京公寓存量走勢(shì)圖1800060公寓存量(套）平層存量LOFT存量平層去化周期LOFT去化周期公寓去化周期去化周期（月）1600014000120001000080006000400020000物業(yè)類(lèi)型存量（套）50403020100公寓（LOFT+平層）1679125LOFT公寓平層公寓54752824113162020.12020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.12020.112020.122021.12021.201公寓套數(shù)成交排行榜前10中，熱銷(xiāo)項(xiàng)目以城南、浦口、城北、河西熱點(diǎn)中心地段的項(xiàng)目為主。2020年南京酒店式公寓成交套數(shù)排行榜top10成交均價(jià)(元/㎡)排名推廣名板塊成交套數(shù)成交面積(㎡)12都薈天地領(lǐng)寓A5城南浦口城中河西城北城南浦口城南城北浦口76744839539033431628727526025525133193274601716016187242036814180133179516235951993129100263201961118954185021481219071136423誠(chéng)通·龍?bào)磪R龍湖·時(shí)代上城證大御湖國(guó)際雨花吾悅廣場(chǎng)明發(fā)國(guó)際中心南京城際空間站峯匯中心45678910明發(fā)財(cái)富中心4825401城北板塊：主打小面積產(chǎn)品，均價(jià)1.5-2.4萬(wàn)元/㎡（精裝）城北公寓平層、挑高組合較復(fù)雜，均為精裝交付，產(chǎn)品面積多在60㎡以下，均價(jià)在1.5-2.4萬(wàn)元/㎡，主流項(xiàng)目去化24-25套，板塊整體存量較大；部分樓盤(pán)合作渠道，傭金為房款5-8%。城北主要在售公寓產(chǎn)品體量交付供應(yīng)剩余面積區(qū)間成交價(jià)格已售（萬(wàn)㎡）標(biāo)準(zhǔn)套數(shù)套數(shù)（㎡）（元/㎡）套數(shù)去化套數(shù)月均項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型渠道政策翠屏水晶廣場(chǎng)平層3.1m挑高4.5m·每套6%萬(wàn)象天地17精裝152182537-6224412151711886069623945225670%采用分銷(xiāo)去化萬(wàn)象天地峯匯中心翠屏水晶廣場(chǎng)平層3.6m挑高4.5m9.6精裝60736833-66-·每套7-8%·簽約結(jié)80%，全款到賬結(jié)20%峯匯中心平層3.2m25精裝1462101035-4224012020年南京住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，板塊分化加劇，疫情過(guò)后市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，熱門(mén)項(xiàng)目限簽明顯，冷門(mén)項(xiàng)目采用渠道刺激去化，區(qū)域內(nèi)地緣及板塊客基數(shù)有限，導(dǎo)致流速不足，開(kāi)發(fā)商被迫采用渠道。1、2、商業(yè)、辦公市場(chǎng)存量龐大，年度供銷(xiāo)維穩(wěn)。公寓成交量下滑顯著，市場(chǎng)供大于求，庫(kù)存呈現(xiàn)一定積壓，嚴(yán)禁商改住新規(guī)頒布后，多個(gè)項(xiàng)目為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，辦公性質(zhì)的用于產(chǎn)品上市量銳減。3、4、5、目前市場(chǎng)產(chǎn)品接受度，LOFT>平層，且溢價(jià)能力突出。挑高公寓成為絕版，且后期供應(yīng)越發(fā)稀少，45㎡以下公寓產(chǎn)品也將減少，預(yù)計(jì)后期小面積酒店式公寓成交將有所上漲。6、7、目前公寓存量1.6萬(wàn)套左右，月均去化周期25個(gè)月。片區(qū)去化較好公寓產(chǎn)品均啟用渠道分銷(xiāo)，形式多樣，傭金6%-8%不等，或以單套成交獎(jiǎng)勵(lì)固定傭金6-15萬(wàn)不等，多渠道換銷(xiāo)量搶占客戶(hù)資源。南京翠屏水晶廣場(chǎng)客戶(hù)分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY02選取原則：周邊近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，與本產(chǎn)品具有可比性。項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)象天地峯匯中心產(chǎn)品戶(hù)型平層(65年)挑高(40年)平層面積（平米）37-62客戶(hù)構(gòu)成過(guò)渡性自住客戶(hù)30%，純投資客戶(hù)70%區(qū)域內(nèi)辦公35%，辦公兼自住25%，投資30%，少量自住自住客戶(hù)20%，投資60%，區(qū)域內(nèi)辦公客戶(hù)20%35-42萬(wàn)象天地公寓、峯匯中心客戶(hù)特點(diǎn)：政府出臺(tái)規(guī)定，住宅物業(yè)不能用作辦公注冊(cè)地點(diǎn)周邊現(xiàn)有寫(xiě)字樓較少，曉莊的地鐵辦公物業(yè)比較稀缺以周邊化工廠(chǎng)、企業(yè)單位為主力購(gòu)買(mǎi)群體，辦公投資需求旺盛，通常購(gòu)買(mǎi)多套客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的地段升值潛力以及挑高的稀缺性較為敏感，同時(shí)商業(yè)配套和地鐵配套也是投資客戶(hù)重要的關(guān)注點(diǎn)啟示1：區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)公寓辦公型客戶(hù)占比40%-60%不等，長(zhǎng)線(xiàn)投資客30%-40%，過(guò)渡性自住客戶(hù)10%-20%；挑高型產(chǎn)品辦公需求高，平層以長(zhǎng)線(xiàn)投資客戶(hù)為主，但受新政的擠壓，過(guò)渡性自住客戶(hù)比例呈上升趨勢(shì)02項(xiàng)目目前上門(mén)客戶(hù)辦公需求占一半以上，尤其是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)的辦公需求可以進(jìn)一步挖掘，過(guò)渡性自住需求在目前市場(chǎng)形勢(shì)下增加，但價(jià)格敏感度最高，純投資需求基本是以周邊的居民、職工為主，最為穩(wěn)定.典型客戶(hù)1：典型客戶(hù)2：p辦公客戶(hù)和純投資客戶(hù)對(duì)價(jià)格的敏感度相比自住客戶(hù)較低，p

女，30多歲，居住在附近p

辦公需求，打算開(kāi)旅行社，喜歡挑高戶(hù)型p

開(kāi)車(chē)上門(mén)，性格強(qiáng)勢(shì)男，20多歲，在附近辦公pp辦公需求，從事電子商務(wù)，打算買(mǎi)一間，自己?jiǎn)胃?，最好是挑高?hù)型p因此考慮到挑高和露臺(tái)產(chǎn)品的溢價(jià)，建議適當(dāng)拉大平層戶(hù)型與明星戶(hù)型的價(jià)差，p重點(diǎn)將自住客戶(hù)引導(dǎo)至項(xiàng)目戶(hù)型典型客戶(hù)3：典型客戶(hù)4：pp男，40多歲，居住在附近p女，20多歲，非南京本地人，單身，在附近工廠(chǎng)上班純投資，與另一個(gè)合伙人一起投資，打算購(gòu)買(mǎi)一層商業(yè)公寓，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度高p自己手上有20多萬(wàn)存款，想買(mǎi)一套小戶(hù)型自住，住宅價(jià)格過(guò)高，商業(yè)性質(zhì)的價(jià)格較便宜啟示：推廣需繼續(xù)側(cè)重區(qū)域內(nèi)渠道，客戶(hù)關(guān)注地段和產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，推廣主題建議直接聚焦項(xiàng)目區(qū)位和產(chǎn)品差異化賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目的區(qū)位規(guī)劃前景要通過(guò)說(shuō)辭強(qiáng)化02區(qū)域內(nèi)工作緣客戶(hù)過(guò)渡性自住以年輕的新南京人為主游離客群區(qū)域內(nèi)居住緣投資客戶(hù)私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理層輔助客群核心客群個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦公客戶(hù)小個(gè)體戶(hù)、物流、貿(mào)易業(yè)等大企業(yè)辦公客戶(hù)周邊拆遷工廠(chǎng)員工辦公南京翠屏水晶廣場(chǎng)本案分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY03pp項(xiàng)目位于棲霞區(qū)西部，新港開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部，北鄰長(zhǎng)江港口，位置相對(duì)孤立，與傳統(tǒng)居住區(qū)均有較長(zhǎng)的距離（7-8公里）；新港開(kāi)發(fā)區(qū)能級(jí)高，區(qū)域被認(rèn)可——南京唯一國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，入住企業(yè)3000余家，世界500企業(yè)60余家，如LG、西門(mén)子、史密斯、夏普……高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群聚集；新港開(kāi)發(fā)區(qū)高燕子磯棲霞大道生活區(qū)堯化門(mén)生活區(qū)03?

項(xiàng)目外部配套缺乏，內(nèi)部配套滿(mǎn)足基礎(chǔ)生活；?

距離規(guī)劃中軌道交通1號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)，最近距離2.5公里；?

當(dāng)前對(duì)外交通主要依靠公交，3條線(xiàn)路；2.5KM3KM?

距離最近生活中心（堯化門(mén)），直線(xiàn)距離約5公里；燕子磯生活區(qū)堯化門(mén)生活區(qū)03?

新港開(kāi)發(fā)區(qū)配套中心，包含行政辦公、商務(wù)酒店、商業(yè)消費(fèi)以及居住功能；行政辦公?

項(xiàng)目所在位置旁邊為新港開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)政府部門(mén)辦公區(qū)，部分園區(qū)企業(yè)員工宿舍；園區(qū)員工宿舍翠屏水晶廣場(chǎng)行政辦公?

開(kāi)發(fā)區(qū)以?xún)?nèi)人氣較為聚集的地方，有基本穩(wěn)定的辦公及租住人群；03?

整體規(guī)劃：約12萬(wàn)方，包含3棟公寓，1棟酒店，以及2萬(wàn)方底商；2#3#?

1#，假日酒店，自持，新港開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一高檔酒店，單日房費(fèi)600-1000元不等；4#1#?

2#，商辦公寓，部分酒店托管（宜必思），低區(qū)SOHO，高區(qū)LOFT。宜必思單日房費(fèi)約200元；?

4#，4.2米層高LOFT公寓，已售罄，18年交付入??；?

3#，3.9米層高商住公寓，主力面積32-35㎡，現(xiàn)房呈現(xiàn)；累計(jì)368套，體量12300㎡；2梯16戶(hù)；03??（1）樓層平面布局：除端戶(hù)以外，中戶(hù)單面排列，南北通透；（結(jié)構(gòu)示意如右圖）????（2）戶(hù)型結(jié)構(gòu)：端戶(hù)帶外陽(yáng)臺(tái)，中戶(hù)為內(nèi)陽(yáng)臺(tái)；入戶(hù)設(shè)有窗戶(hù)，通風(fēng)采光俱佳；廚房、衛(wèi)生間均設(shè)有上下水；樓層平面圖???（3）房屋現(xiàn)狀：外立面整體無(wú)明顯問(wèn)題，無(wú)破損狀況；內(nèi)部局部破損，主要問(wèn)題為灰塵較多，且比較陳舊，顯臟，如入戶(hù)門(mén)、走廊、走廊天花板、結(jié)構(gòu)梁；0303（1）商業(yè)：①運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：當(dāng)前主力運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)為超市、餐飲、便利店，以基本生活類(lèi)業(yè)態(tài)為主，且檔次偏低；②商鋪經(jīng)營(yíng)位置：主力集中于3號(hào)樓南側(cè)小型外街盒子商業(yè)，靠近行政辦公區(qū)、4號(hào)樓公寓；1/2#樓主要為酒店流動(dòng)客群，內(nèi)街商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)情況較差；2#3#4#1#（2）商住公寓使用情況開(kāi)放型外街商業(yè)①2號(hào)樓，酒店入住率約70%左右，高區(qū)LOFT主要為租賃自?。慌R街商業(yè)+內(nèi)街商業(yè)②4號(hào)樓，主要為租賃使用，極少數(shù)辦公用途；③公寓租住客群：周邊企業(yè)園區(qū)員工為主，少量商業(yè)老板就近租??；④公寓租金2300-2500元/月（LOFT）；03??銷(xiāo)售進(jìn)度：16年6月2/4#銷(xiāo)售，18年公寓入住，商業(yè)運(yùn)營(yíng)；分銷(xiāo)傭金3萬(wàn)/套，走訪(fǎng)堯化門(mén)中介5-6家，我愛(ài)我家、德佑、中涵等，分銷(xiāo)反饋前期成交困難，主要抗性來(lái)自于項(xiàng)目位置,生活配套、交通便利等抗性；南京翠屏水晶廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略BUSINESSPLANNINGSUMMARY04第一階段第三階段第二階段針對(duì)物業(yè)缺陷，進(jìn)行翻新整修，裝修樣板房及示范單元針對(duì)3#推廣上高舉高打，適當(dāng)包裝，集中蓄客高傭驅(qū)動(dòng)，全城尋客，渠道為王?？焖偃セ?4從客戶(hù)層面看：客戶(hù)投資除了價(jià)格、戶(hù)型等因素外，主要還是關(guān)注周邊各種配套資源、投資回報(bào)以及后期的居住環(huán)境從項(xiàng)目本體來(lái)看：本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套不成熟，交通通達(dá)性一般，只能依托自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)和挖掘自身新的價(jià)值點(diǎn)，以新的價(jià)值點(diǎn)形成新的賣(mài)點(diǎn)，構(gòu)建有差異化的競(jìng)爭(zhēng)核心突破力才能成功突圍綜合因素考慮：本案發(fā)力點(diǎn)來(lái)看，放大本案的公寓的商業(yè)價(jià)值和投資價(jià)值，展示項(xiàng)目自身的生活?yuàn)蕵?lè)配套屬性，3#打造具備特色差異化的產(chǎn)品是本案的核心發(fā)力點(diǎn)04基于公寓的市場(chǎng)、客戶(hù)、本體結(jié)論RighttimeRightproductRightmaket對(duì)的時(shí)機(jī)對(duì)的產(chǎn)品對(duì)的市場(chǎng)初步定位方向？04目標(biāo)客戶(hù)客戶(hù)定位：根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃情況以及目前周邊租用客群情況：使用客群為：自住型，小中型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等辦公類(lèi)；購(gòu)買(mǎi)客群：小公寓創(chuàng)投類(lèi)和自主類(lèi)、投資類(lèi)；04目標(biāo)客戶(hù)定位主要使用客群：急需實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值25-35歲年輕創(chuàng)業(yè)者，及高素質(zhì)高品位的投資者。04產(chǎn)品策略：產(chǎn)品價(jià)值是促進(jìn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的核心驅(qū)動(dòng)力，而產(chǎn)品價(jià)值的核心點(diǎn)在于賦予項(xiàng)目一個(gè)氣質(zhì)、個(gè)性，通過(guò)確定風(fēng)格特征，衍生項(xiàng)目各個(gè)重要環(huán)節(jié)的打造，比如智能化、公共空間、物業(yè)等，本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售率，產(chǎn)品價(jià)值是基礎(chǔ)，充分利用項(xiàng)目周邊工業(yè)企業(yè)資源，面向中高端商務(wù)人群、投資回報(bào)等，通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)品牌效應(yīng)。04pp精裝私人定制充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)物管委托租賃，減少空置率，保證收益最大化5層以上為菁英公寓4層：辦公+公寓p無(wú)憂(yōu)托管、設(shè)備維修、清潔保障pp業(yè)態(tài)規(guī)劃以電商孵化、直播帶貨為主；政策支持，可為項(xiàng)目獲得更多政府支持，打消投資顧慮，快速拓客；3層業(yè)態(tài)：電商孵化、直播辦公1-2層商業(yè)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)p推廣上快速發(fā)生，打造公寓升級(jí)示范標(biāo)桿話(huà)題，炒作項(xiàng)目投資特點(diǎn)注：業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一但不唯一，根據(jù)市場(chǎng)蓄客情況，適當(dāng)調(diào)整04體驗(yàn)式商業(yè)公寓時(shí)代是公寓發(fā)展不可逆轉(zhuǎn)的時(shí)代進(jìn)步，也是電商沖擊下本能進(jìn)化的產(chǎn)物，公開(kāi)化、平臺(tái)化、定制化是未來(lái)商業(yè)的大勢(shì)所趨直播帶貨+電商零售商業(yè)模式引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展04電商孵化、直播辦公短視頻、直播帶貨、VR/AR平臺(tái)孵化地直播帶貨擺脫了傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式對(duì)實(shí)體店的依賴(lài)，克服了空間和地段的限制，網(wǎng)絡(luò)上不存在租金；重構(gòu)商品流通的生態(tài)圈，通過(guò)電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)“一對(duì)多”的對(duì)接，大大節(jié)省了人力成本拿出3層一整層做成電商平臺(tái)、直播基地、商家辦公041.3#增設(shè)政務(wù)一站式服務(wù)廳、財(cái)稅咨詢(xún)、法律咨詢(xún)、稅務(wù)咨詢(xún)，縮短辦理業(yè)務(wù)時(shí)間；2.政府政策扶持，鋪助設(shè)立稅收補(bǔ)貼、電商發(fā)展基金、電商發(fā)展補(bǔ)助；3.快遞、銀行等窗口入駐，方便辦理業(yè)務(wù)；政府支持助力發(fā)展4.電商孵化與引導(dǎo)、電商人才培養(yǎng)、創(chuàng)新性人才基地及創(chuàng)新要素提升與完善；04軟硬一體精裝修——塑造最具投資價(jià)值資產(chǎn)?

精裝修已成為市場(chǎng)趨勢(shì)，精裝修可以為項(xiàng)目帶來(lái)更多價(jià)值精裝修給項(xiàng)目帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)n

溢價(jià)：提高品質(zhì)，獲得溢價(jià)空間，增加銷(xiāo)售手段；n

品質(zhì)感：精裝修房比毛坯房更顯項(xiàng)目品質(zhì)感，有助于樹(shù)立項(xiàng)目的高品質(zhì)形象；n

提供便利：提供便利，自住客拎包入住，投資客收樓即精裝標(biāo)準(zhǔn)的建議可投資；裝修檔次豪華裝修高檔裝修裝修報(bào)價(jià)n

提升形象：符合本項(xiàng)目整體城央綜合體的形象，更利于3500元/m2以上2500～3500元/m2提升項(xiàng)目的整體形象；n

減少稅收：精裝修樣板房可減輕開(kāi)發(fā)商增值稅的壓力，經(jīng)濟(jì)型裝修1500元/m2以下提升利潤(rùn)空間04引入酒店式物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)——建立項(xiàng)目專(zhuān)屬“智能化”服務(wù)平臺(tái)建議引入知名物業(yè)管理公司掛名做為顧問(wèn)（戴德梁行、世聯(lián)紅璞托管服務(wù)等）創(chuàng)造高附加價(jià)值，由自身酒店物業(yè)提供各項(xiàng)酒店式物業(yè)服務(wù)。階段模塊交付后資產(chǎn)管理資產(chǎn)服務(wù)p

基礎(chǔ)物管服務(wù)p

設(shè)施設(shè)備管理p

租賃服務(wù)p

資產(chǎn)托管服務(wù)服務(wù)內(nèi)容p

物業(yè)外包等增值服務(wù)全委托/顧問(wèn)服務(wù)模式配合單位全委托管理/管理顧問(wèn)物業(yè)持有人、政府相關(guān)行政主管部門(mén)04增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)保障——青年SOHO公寓/精英白領(lǐng)LOFT公寓系統(tǒng)公共空間公寓特定樓層設(shè)定咖啡廳、書(shū)吧等，并進(jìn)行招商競(jìng)標(biāo)入住，凡持門(mén)卡每月可免費(fèi)領(lǐng)取咖啡，享終生85折?；A(chǔ)公共空間公寓特定樓層提供基礎(chǔ)設(shè)施：廚房、餐廳、洗衣房、晾曬間等，有效利用使用率較低空間部分SOHO/LOFT公寓——拉近青年、白領(lǐng)客戶(hù)距離提供公共展示區(qū)進(jìn)行業(yè)主們交流活動(dòng)的平臺(tái)，并定期舉辦活動(dòng)，集聚客戶(hù)群04平價(jià)走量，渠道為王，高傭刺激。快速占領(lǐng)市場(chǎng)主導(dǎo)，為開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金。04發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì),讓客戶(hù)回歸關(guān)注投資價(jià)值的本源克服劣勢(shì)、全新形象、集中宣貫，形成差異化、轉(zhuǎn)化威脅揚(yáng)長(zhǎng)避短?結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合產(chǎn)品自身定位，鑒于項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤(pán)”的體量屬性，建議主打投資及自住公寓兩點(diǎn)支撐方向；??目前項(xiàng)目周邊的環(huán)境難以改造，所以，建議從形象及公寓樣板房塑造上予以彌補(bǔ)；增加推廣渠道，適當(dāng)投放媒體平臺(tái)宣貫，深入產(chǎn)品在市場(chǎng)的概念，通過(guò)實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶(hù)強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)信息。04公寓整盤(pán)去化約10-12個(gè)月進(jìn)場(chǎng)前期蓄客首開(kāi)加推2023.1月前去化80%2021.12月2022.1月2022.4月首推貨量預(yù)計(jì)首開(kāi)：中低樓層，以毛坯公寓為去化重點(diǎn)，低開(kāi)高走；首開(kāi)貨量：150-160套.預(yù)計(jì)來(lái)訪(fǎng)目標(biāo)預(yù)計(jì)去化目標(biāo)渠道到訪(fǎng)客戶(hù)：300組；我司自拓及案場(chǎng)客戶(hù)：350組。渠道去化：90套；我司自拓及案場(chǎng)去化：60-70套。04跨界平臺(tái)啟動(dòng)自身合作方聯(lián)動(dòng)全平臺(tái)整合策略中介資源整合04加強(qiáng)品質(zhì)宣傳戶(hù)型性?xún)r(jià)比展示緊抓投資型市場(chǎng)熱度，精準(zhǔn)客戶(hù)定位，投資理財(cái)型需求成為本案重點(diǎn)，集中宣貫產(chǎn)品的回報(bào)及附加值。在面積分類(lèi)后，將公寓產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)及優(yōu)惠調(diào)整，通過(guò)單頁(yè)、地推、電銷(xiāo)、短信等時(shí)效性手段，將當(dāng)前階段營(yíng)銷(xiāo)策略釋放，刺激客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望。營(yíng)銷(xiāo)組合拳樣板房實(shí)景呈現(xiàn)及體驗(yàn)增加圈層營(yíng)銷(xiāo)推廣優(yōu)惠力度，從多渠道出發(fā)，配合產(chǎn)品說(shuō)辭，提高圈層客戶(hù)帶動(dòng)去化的積極性。樣板間公開(kāi)階段，建議將公寓產(chǎn)品投資回報(bào)、生活居住的舒適性直觀(guān)的展示出來(lái)，深入客戶(hù)實(shí)際的體驗(yàn)感。04影院劇場(chǎng)慈善機(jī)構(gòu)跨界合作針對(duì)性拓客，異業(yè)聯(lián)盟深度鎖客：對(duì)銀行、車(chē)行、商會(huì)等對(duì)標(biāo)客戶(hù)群跨界合作，進(jìn)行針對(duì)性的、有效的資源嫁接，對(duì)制造話(huà)題、挖掘目標(biāo)客戶(hù)，形成旺場(chǎng)氛圍都起到了明顯的促進(jìn)作用。醫(yī)療體家居旅游酒店項(xiàng)目跨界聯(lián)盟攝影婚紗攝影04完善內(nèi)外包裝，提升陣地打造水準(zhǔn)品質(zhì)，產(chǎn)品形象升級(jí)。形象導(dǎo)入口碑提升產(chǎn)品品質(zhì)力進(jìn)行客戶(hù)攔截導(dǎo)入增強(qiáng)客戶(hù)自發(fā)傳播力南京翠屏水晶廣場(chǎng)雷歐優(yōu)勢(shì)BUSINESSPLANNINGSUMMARY05與南京主流C端平臺(tái)有著良好的合作關(guān)系，愉快的合作經(jīng)歷，擁有海量客戶(hù)資源。05本項(xiàng)目保證成功的兩大核心是快增量+快回籠快增量:如何在短時(shí)間內(nèi)快速聚客，為項(xiàng)目最終成交做增量服務(wù)。快回籠：如何保證增量客戶(hù)變成有效客戶(hù)，促成成交。05合作期內(nèi)，雷歐為項(xiàng)目進(jìn)行自銷(xiāo)及垂直整合，預(yù)估計(jì)(以10-12個(gè)月為合作周期)導(dǎo)入意向客戶(hù)2000組；渠道轉(zhuǎn)化比6:1；成交不低于：330組；05區(qū)域常期合作派單+巡展點(diǎn)u

商場(chǎng)：聯(lián)合舉辦新品發(fā)布秀、抽獎(jiǎng)兌獎(jiǎng)活動(dòng)u

車(chē)商：參加車(chē)展、聯(lián)合車(chē)商舉辦車(chē)友會(huì)（寶馬、奔馳等）u

美容：聯(lián)合舉辦美容知識(shí)講座、客戶(hù)維護(hù)活動(dòng)u

健身房：聯(lián)合舉辦客戶(hù)體驗(yàn)活動(dòng)u

銀行：聯(lián)合舉辦金融類(lèi)講座，如“投資知識(shí)講座”u

會(huì)所：聯(lián)合舉辦會(huì)員活動(dòng)，如高爾夫邀請(qǐng)賽、星級(jí)酒店、KTV會(huì)員活動(dòng)u

商會(huì)：