商業(yè)物業(yè)市場調查報告

PAGE地址：濟南市銅元局前街1號金冠商務中心郵編：250001MOBILE2012濟南贏聯營銷策劃有限公司版權所有PagePAGE11of82山東濱州市中央公園綜合商業(yè)項目市場調查報告濟南贏聯營銷策劃有限公司二零一二年十月目錄前言 3第一篇濱州市宏觀發(fā)展狀況 4一、濱州市概況 .5（一）地理位置及交通概況 5（二）濱州城市布局及各區(qū)縣狀況 6二、濱州宏觀經濟及發(fā)展現狀 7（一）黃河三角洲發(fā)展戰(zhàn)略對濱州的影響 7（二）2011年濱州總體經濟發(fā)展狀況 8（三）主要產業(yè)經濟及發(fā)展現狀 10三、房地產市場發(fā)展情況 12（一）濱州市商業(yè)地產市場現狀及總體特點 122011年濱州市房地產市場小結 12 房地產市場典型問題分析 14（四）近年房地產市場小結 14第二篇濱州商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現狀 16一、濱州商業(yè)及商用物業(yè)發(fā)展概況 17二、濱州市商業(yè)發(fā)展現狀 18（一）濱州市主要商圈 18（二）商業(yè)街分布 20（三）大中型商業(yè)零售網點布局 20（四）商業(yè)發(fā)展競爭格局 20（五）濱州人口構成與消費 22（六）濱州商業(yè)現存的問題 24三、濱州商業(yè)物業(yè)發(fā)展特點及趨勢 25（一）在運營的商業(yè)物業(yè)分許 25（二）濱州商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢 26四、濱州商業(yè)及商業(yè)物業(yè)發(fā)展現狀總結 28五、濱州周邊重點縣級市商業(yè)市場概況 30第三篇濱州未來商業(yè)劃 33一、商業(yè)網點與交通網絡的共生系 34二、濱州市商業(yè)網點發(fā)展定位 34（一）濱州市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃定位考慮的因素 34（二）濱州市區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃發(fā)展要點小結 35三、商業(yè)網點布局規(guī)劃 35（一）商業(yè)網點規(guī)劃思路和發(fā)展目標 35（二）市、區(qū)、組團商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃 35（三）大型商業(yè)零售網點規(guī)劃 37（四）中小型零售網點規(guī)劃 38（五）商業(yè)街規(guī)劃 39四、濱州商業(yè)布局規(guī)劃總結 40第四篇濱州商業(yè)地產綜合調查 41一、概述 42二、三大商業(yè)組團 42三、濱州現有大型專業(yè)市場 51四、辦公寫字樓市場市場調查 56五、娛樂休閑餐飲業(yè)態(tài)調查 61六、消費者、經營者、投資者調查 61七、媒體調查 63八、濱州商業(yè)及商業(yè)地產綜合調查總結要點 65第五篇結束語 67

前言本調查報告是經過我司調查人員對濱州市的商業(yè)物業(yè)及商業(yè)各種形態(tài)進行實地調查，結合科學的統(tǒng)計分析而形成，是項目全程策劃的重要組成部分。一.調查背景受富泰置業(yè)公司委托，我司針對其山東濱州中央公園項目進行專項綜合商業(yè)地產市場調查，為其開發(fā)規(guī)劃提供可參考的市場資訊。二.調查時間2012年8月15日至10月15日共60天。三.調查人員安排：5人。四.調查方式根據我們以往的經驗，本次調查采取了7種方式進行調查，力求從不同角度去反映印證市場的實際情況，具體方式列舉如下：典型項目實地調查（在營及在售項目，商業(yè)類型為主）1.發(fā)展商深度訪談2.經營戶（投資者）抽樣調查（商場和街鋪）3.商場運營機構模擬訪談4.規(guī)劃局相關人士訪談5.典型消費者座談五.市場調查具體內容：本次調研重點在調研濱州的商業(yè)現狀、商業(yè)物業(yè)分布及運營銷售情況，商業(yè)競爭狀況、商家狀況和投資者需求，在對項目有一定了解的基礎上，作專項的商業(yè)市場調研。包括以下內容：典型在營購物商場的具體資料數據；典型在售商業(yè)物業(yè)的具體資料數據市區(qū)商圈狀況重點商業(yè)街道的商鋪具體情況（業(yè)態(tài)、開間進深、面積、經營狀況等）商業(yè)步行街狀況（業(yè)態(tài)分布、主力商店分布、商鋪開間進深、面積、經營狀況等）項目周邊的商業(yè)物業(yè)的經營狀況；項目周邊狀況、消費力狀況、居民分布狀況；消費者購買力、消費心理及習慣投資者、經營者投資經營心態(tài)／成熟度、對本項目的看法等；另外，本次調查還著重于獲取量化數據，包括當地商業(yè)物業(yè)的開發(fā)體量、規(guī)模、位置、租售狀況、租售價格、管理費用、主要營銷手段、經營狀況等。項目所在區(qū)域同類型項目的現狀及目標客戶調研分析

PART1濱州市宏觀發(fā)展狀況

一、濱州市概況濱州位于山東省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營市，南連淄博市，西南與濟南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望。城市具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經濟區(qū)的結合部，環(huán)渤海經濟圈與黃河經濟帶的交匯點，也是環(huán)渤海區(qū)域的重要交通樞紐。環(huán)渤海經濟圈的崛起與黃河經濟帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎。（一）地理位置及交通狀況濱州是連接半島都市圈及大北京城市圈的紐帶區(qū)域內主要的高速公路有京津塘、沈陽至大連、濟南至青島、北京至石家莊和太原至石家莊的高速公路。國道呈“四縱二橫”的布局。濱州市公路通車里程8600.8公里，全市通瀝青路8234.8公里，其中鄉(xiāng)村路6434.3公里，1997年率先在全國平原地區(qū)實現村村通公路。目前濱州公路建設保持著強勁的發(fā)展勢頭，項目爭取和工程建設創(chuàng)下歷史最高水平，總投資13億元的“八路兩橋”（國道205線濱州黃河公路大橋、埕口大橋、濱博高速公路連接線小營至淄博段、慶淄路陽信至惠民段、永館路沾化段、樂胡路惠民陽信段、濱孤路沾化濱州段、濱溫路陽信至大桑段、新海路沾化無棣段、大濟路陽信段等大修）工程建設取得了階段性勝利。1、公共交通2000年，濱州市共開通營運線路22條，其中無人售票線路17條，線路總長428公里；有營運車輛88臺，其中無人售票車79臺。至2000年底，全區(qū)擁有公交營運車115輛，城市每萬人擁有公共汽車15標臺。2、鐵路——黃大線即將貫通黃大線北起河北省的黃驊港（可至滄州），經濱州的北部工業(yè)區(qū)和東營，南到山東的大家洼。該線直接使得濱州的貨運交通在鐵路上打開了與河北省的直接聯系，而河北黃驊港是萬噸級的煤炭專用港口。3、港口濱州的東風港、富國港也是黃三角重要港口。濱州沿海已形成中小型港口群，現有500至3000噸級泊位10個，萬噸級濱州港已經國家立項。4、航空于2001年通航的東營機場，緊鄰濱州，主要是為黃河三角洲地區(qū)服務的。目前東營機場開通了東營至上海、北京、深圳、哈爾濱、新疆庫爾勒的5條航線。從濱州驅車1小時可到濟南空港，3小時抵達港城青島，當日往返首都北京。分析：濱州的交通一直是制約其發(fā)展的掣肘，隨著黃河大橋的開通，及后期鐵路交通系統(tǒng)的完善，交通水平的提升將為濱州的經濟迅速發(fā)展提供有力的支撐。（二）濱州城市布局及各區(qū)縣狀況濱州市下轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經濟開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣。其中：濱城區(qū)下轄6街道辦事處、5鎮(zhèn)、3鄉(xiāng)。其中6街道辦事處包括市東街道辦事處、彭李街道辦事處、市西街道辦事處、市中街道辦事處、北鎮(zhèn)街道辦事處、蒲城街道辦事處。5鎮(zhèn)包括濱北鎮(zhèn)、里則鎮(zhèn)、堡集鎮(zhèn)、小營鎮(zhèn)、舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)。3鄉(xiāng)包括尚集鄉(xiāng)、單寺鄉(xiāng)、梁才鄉(xiāng)。

二、濱州宏觀經濟發(fā)展現狀（一）黃河三角洲發(fā)展戰(zhàn)略對濱州的影響1、黃三角發(fā)展戰(zhàn)略黃河三角洲作為我國最后一個待開發(fā)的大河三角洲，多年來一直受到國內外的廣泛關注。國家先后把發(fā)展黃三角高效生態(tài)經濟列入“十五”計劃和“十一五”規(guī)劃，山東省委、省政府確定“一體兩翼”的總體發(fā)展布局，把黃三角作為北翼重點推進實施。黃三角在未來的發(fā)展中有著得天獨厚的優(yōu)勢：生態(tài)高效經濟區(qū)作為我國最后一個開發(fā)的大河流域，黃三角甫一登場便瞄準了“生態(tài)高效”四個字，轉變發(fā)展模式成為黃三角開發(fā)建設最大的亮點。黃三角開發(fā)定位的要點是生態(tài)高效，就是要構筑現代產業(yè)體系建設高效生態(tài)經濟區(qū)，避免走先污染后治理的老路子，這是黃三角區(qū)別于珠三角和長三角最鮮明的特色。資源豐富，環(huán)境優(yōu)良密西西比河三角洲有被稱為美國“水城”的新奧爾良港口，還生產全美18%的石油和16%的水產；湄公河三角洲有一望無際的稻田、四季飄香的果園和風情萬種的景色，是越南最富饒的地方；還有中國的長三角、珠三角，已然獨秀一方……全世界都在做著一個關于“三角”的夢想。一方面區(qū)域經濟帶的發(fā)展越來越繁雜，另一方面資源和環(huán)境等硬約束卻越來越突出，沉睡多年的黃三角要在眾多實力雄厚的經濟帶中脫穎而出，承擔起中國經濟發(fā)展引擎的作用。黃三角的區(qū)位優(yōu)勢非常難得。山東省發(fā)改委主任費云良表示，黃三角毗鄰天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸新區(qū)等經濟區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，使其在參與環(huán)渤海地區(qū)產業(yè)分工后有望成為推動中國東部經濟協(xié)調發(fā)展的重要增長極。黃三角應該按照錯位發(fā)展的思路，進一步搞好產業(yè)定位，積極參與產業(yè)分工協(xié)作，實現優(yōu)勢互補和共同發(fā)展，并主動承接天津濱海新區(qū)產業(yè)轉移。進入國家戰(zhàn)略層面在今年的兩會上，從山東省省長到地方市長，都在力推“黃三角”開發(fā)進入國家戰(zhàn)略層面，以期獲得更大的政策、資金支持。截至目前，交通配套、產業(yè)布局、土地政策等大問題已經基本解決，又適逢國家實施擴大內需的宏觀經濟政策，黃三角開發(fā)正當其時。2、濱州發(fā)力黃三角主戰(zhàn)場濱州市位于黃河三角洲腹地，北臨渤海灣，處在濟南省會城市群經濟圈、山東半島城市群和環(huán)渤海經濟圈三大經濟區(qū)結合部，是山東省的北大門。作為黃河三角洲地區(qū)范圍內土地面積最大的行政區(qū)域，與黃河三角洲其他市相比，濱州具有獨特的優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢濱州扼居華北、華東交會處，北接河北滄州“渤海新區(qū)”，東連山東半島城市群，與天津“濱海新區(qū)”隔海相望。濱州港與天津港相距60多海里，與唐山曹妃甸港相距70多海里，是山東距天津“濱海新區(qū)”最近的區(qū)域，是對接“濱海新區(qū)”的“橋頭堡”。濱州港又是濟南省會城市群經濟圈最近的出海通道，廣闊的沿海區(qū)域可為省會城市群經濟圈提供產業(yè)轉移腹地支撐。資源優(yōu)勢濱州擁有未利用荒堿地255萬畝，240公里的海岸線，灘涂面積161萬畝。全市已探明礦產資源29種，其中石油儲量6億噸，天然氣儲量164億立方米。水產養(yǎng)殖110萬畝，原鹽年產量255.74萬噸，是山東省重要的原鹽生產基地、鹽化工基地和海水養(yǎng)殖基地。全市具備開發(fā)條件的風能資源總量1257萬千瓦，占全省的12%。潮汐能、波浪能等海洋能資源也十分豐富，開發(fā)潛力巨大。交通優(yōu)勢濟青高速、濱博高速、榮烏高速、津汕高速和205、220國道穿越境內，濱港鐵路一期工程實現運營，濱德高速、黃大鐵路濱州段、德大鐵路開工建設，濱州萬噸級港口建設進展順利。濱州已成為連接華北、華東的全國交通樞紐之一。2007年，濱州被確定為國家級交通運輸主樞紐城市。產業(yè)優(yōu)勢棉紡織生產能力世界第一的山東魏橋創(chuàng)業(yè)集團，高等級道路瀝青生產能力全國第一的濱化集團，復合肥生產能力全國第一的魯北企業(yè)集團，葡萄糖生產能力全國第一的山東西王集團，活塞生產能力全國第一的盟威集團，印染能力全國第一的華紡股份公司，毛巾生產能力全國第一的山東亞光紡織集團等等，一批國際國內知名企業(yè)在該市迅速成長壯大。博興縣幸福鎮(zhèn)是中國廚都，有廚具生產企業(yè)200多家;惠民縣李莊鎮(zhèn)和姜樓鎮(zhèn)是中國繩網之鄉(xiāng)，有企業(yè)230多家。黃河三角洲高效生態(tài)經濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略之后，將為濱州的發(fā)展帶來千載難逢的大好機遇，突出有五大機遇。一是極大地提升濱州的影響力。二是基礎設施大發(fā)展的機遇。三是產業(yè)結構優(yōu)化升級的機遇。四是投融資的機遇。五是就業(yè)及民生建設的機遇。面對歷史發(fā)展機遇，濱州市積極籌措，全面準備，統(tǒng)籌各種資源，加快基礎設施建設，大力發(fā)展循環(huán)經濟。在市人大政協(xié)兩會結束后，濱州進一步整合了發(fā)展思路，確定了發(fā)展戰(zhàn)略，快速投入到生態(tài)濱州的建設中。（二）2011年濱州總體經濟發(fā)展狀況2011年，濱州市經濟實現平穩(wěn)較快增長，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。初步核算，全市實現生產總值(GDP)1551.52億元，按可比價格計算，比上年增長13.5%，增幅比上年提高0.3個百分點。人均可支配收入19686元，增長12.5%。1、就業(yè)形勢保持總體穩(wěn)定全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)5.72萬人，農村勞動力輸出增加12.48萬人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.14%。加大公益性崗位開發(fā)力度，安置困難就業(yè)人員300多人。加大就業(yè)扶持政策力度，全年享受各項扶持政策人員12.97萬人次，扶持資金4375萬元；享受各項補貼人數10.14萬人，發(fā)放補貼3850萬元；發(fā)放小額擔保貸款409萬元，2.81萬人次享受稅費減免政策，減免稅費1406萬元。2、民營經濟實力穩(wěn)步提升民營經濟實現增加值977.80億元，增長15.2%，占GDP的63.1%。稅收貢獻明顯增加，民營經濟實交稅金114.76億元，增長27.6%，占全部稅收的63.7%。截至年末，個體工商戶發(fā)展到6.18萬戶，從業(yè)人員12.95萬人，注冊資金16。30億元，分別比上年增長2.2%、7.0%和39.4%；私營企業(yè)發(fā)展到1.47萬戶，從業(yè)人員21.29萬人，注冊資金641.16億元，分別增長22.2%、17.3%和67.8%。3、消費品市場繁榮活躍，城鄉(xiāng)市場同步推進實現社會消費品零售總額431.16億元，增長18.7%，扣除物價因素，實際增長19.9%，比上年提高2.5個百分點。城市市場實現零售額230.54億元，增長19.1%；農村市場實現零售額200.62億元，增長18.2%，城鄉(xiāng)市場增幅差距由上年3.1個百分點縮減為0.7個百分點。4、批零貿易業(yè)主體地位不斷加強實現零售額380.31億元，增長18.9%，市場份額達88.2%。其中限額以上企業(yè)實現零售額42.84億元，增長30.3%，占批發(fā)零售業(yè)比重為67.1%，成為拉動零售總額快速增長的主導力量。5、住宿、餐飲市場運行平穩(wěn)住宿餐飲業(yè)實現零售額50.85億元，增長17.2%。住宿和餐飲業(yè)所占市場份額達14.2%，對社會消費品零售總額的貢獻率達到11%，提高2.1個百分點。6、對外貿易企穩(wěn)回升，結構不斷優(yōu)化實現進出口總額50.92億美元，增長51.3%，市場多元化戰(zhàn)略取得積極進展，出口商品銷往133個國家（地區(qū)），亞洲市場比重降至60%以下，歐美市場占比達到26.2%，非洲市場快速發(fā)展到10%。進出口商品結構發(fā)生可喜變化，工業(yè)制品出口比重較上年提高2.1個百分點，鋼鐵制品、機械產品、淀粉糖出口分別增長229%、73.7%和112%；資源類進口大幅增長，達到17.16億美元，占全部進口的67.5%，增長52.5%，機電產品進口增幅高達269%。加工貿易迅速回升，增幅達46.6%。對外貿易結構進一步優(yōu)化。7、對外經濟合作取得新進展全年外商直接投資實際到賬額3.10億美元，增長83.2%，增幅居全省首位。充分利用政策優(yōu)勢，扎實推進“走出去”工作，批準境外投資項目5個，投資額6150萬美元，增長43.5%。進出口總額達50.92億美元，增長51.3%，增幅高于全省平均水平15.4個百分點，被授予全國外貿百強市稱號（第80位）。8、城市承載能力和服務功能不斷提升全市城市基礎設施建設完成投資45億元，增長51%。新增道路面積358.9萬平方米，供熱面積242.4萬平方米，排水管道長度300.6公里。燃氣普及率100%，用水普及率100%。城市基礎設施建設取得新進展，中海公園于11月15日正式開園；新立河西路、黃河十三路污水管網共計8.4公里全部完成。城中村改造再上新臺階，拆遷面積155.4萬平方米，騰空土地2818畝，整體拆遷村居23個。市區(qū)路燈總數達2.81萬盞，總線路280公里，好燈率和亮燈率保持在98%以上。園林綠化養(yǎng)護面積417萬㎡，城區(qū)綠化覆蓋率達38.6%，城區(qū)綠地率達32.4%，人均公共綠地面積達13.15平方米。城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔面積達858萬平方米，其中路面保潔面積達813萬平方米，水面保潔面積達45萬平方米，機械化清掃率達31%以上。（三）主要產業(yè)經濟及發(fā)展狀況2011年，濱州第一產業(yè)實現增加值155.48億元，增長4.9%；第二產業(yè)實現增加值847.31億元，增長12.4%；第三產業(yè)實現增加值548.73億元，增長17.9%。三次產業(yè)結構由上年的10.03:56.34:33.63調整為10.02：54.61，服務業(yè)比重較上年提高1.74個百分點。1、農林牧漁業(yè)農業(yè)生產和農村經濟平穩(wěn)健康發(fā)展。全年農林牧漁業(yè)總產值300.41億元，按可比價格計算增長4.9%。種植業(yè)生產持續(xù)增長。糧食生產連續(xù)八年實現增產，播種面積659.66萬畝，比上年增長2.9%，總產量達295.65萬噸，增長0.2%。棉花種植面積188.08萬畝，減少2.7%，總產量13.22萬噸，減少14.9%。2、工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)生產回升態(tài)勢明顯。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務收入500萬元及以上的獨立核算工業(yè)法人企業(yè)）1650家，比上年增加91家。實現工業(yè)增加值763.48億元，增長16.6%，比上年提高1個百分點。重工業(yè)回升勢頭強勁，增長25.3%，對工業(yè)增長的貢獻率達67.8%。效益狀況進一步好轉。工業(yè)經濟逐步企穩(wěn)回升，全年規(guī)模以上工業(yè)實現主營業(yè)務收入4269.33億元，增長36.1%，增幅居全省第2位，同比提高23.2個百分點；實現利潤239.42億元，增長57.4%，增幅居全省第2位，同比提高37.7個百分點；實現利稅361.89億元，增長42.1%，增幅居全省第4位，同比提高21.8個百分點。經濟效益綜合指數達277.92%，同比提高22.8個百分點，其中總資產貢獻率為17.31%，同比提高2.54個百分點。重點行業(yè)支撐作用明顯。紡織業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、農副食品加工業(yè)、石油加工煉焦業(yè)、電力熱力的生產和供應業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)等六大行業(yè)合計完成增加值增長12.3%，對全市工業(yè)增長的貢獻率超五成。裝備制造業(yè)發(fā)展迅速，全市規(guī)模以上裝備制造業(yè)完成增加值97.89億元，增長37.7%。建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市資質以內建筑企業(yè)220家，實現建筑業(yè)產值148億元，增長20.4%，其中建安工程產值134.54億元，增長50.6%；實現利潤20.57億元，增長17.6%；稅金3.53億元，增長23.4%。房屋施工面積861.57萬平方米，比上年增加40.28萬平方米；房屋竣工面積249.51萬平方米，減少122.75萬平方米。3、固定資產投資、房地產開發(fā)固定資產投資穩(wěn)步增長。全市規(guī)模以上在建項目2314個，其中新開工項目1607個，計劃總投資5000萬以上項目762個。規(guī)模以上固定資產投資完成886.12億元，增長22.4%。其中，第一產業(yè)完成投資22.12億元，增長17.1%；第二產業(yè)完成投資512.11億元，增長19.8%；第三產業(yè)完成投資351.89億元，增長32.3%。投資結構繼續(xù)優(yōu)化。第三產業(yè)投資快速增長，占規(guī)模以上投資的比重達39.7%，比上年提高3.4個百分點。工業(yè)技改投資快速增長，完成投資340.58億元，增長36.9%，占工業(yè)投資的75.0%，比上年提高10.1個百分點。民間投資逐漸活躍，完成投資750.64億元，增長21.4%，占全市投資的84.7%，與上年基本持平。房地產開發(fā)投資較快增長。房地產開發(fā)投資完成96.55億元，增長38.3%。其中，住宅投資68.58億元，增長42.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資14.95億元，增長36.6%。市民安居工程取得積極進展，全年經濟適用房建設投資2.27億元，占住宅投資的3.3%，施工面積18.19萬平方米，占住宅施工面積的3.2%。商品房供需狀況良好。商品房施工面積710.02萬平方米，增長62.5%；竣工面積143.30萬平方米，增長48.5%。商品房銷售面積262.85萬平方米，增長33.9%，實現銷售額66.36億元，增長76.1%。其中，現房銷售面積75.56萬平方米，下降24.3%；期房銷售面積187.29萬平方米，增長94.1%。

三、房地產市場發(fā)展情況（一）濱州市商業(yè)地產市場現狀及總體特點1、房地產發(fā)展階段分析2000—2003年房地產孕育期2000年到2003年，房地產市場仍處于孕育期，居民購房處于福利分房與團購到市場化購房的過渡階段。市場購買以團購與單位購買為主，即使商品房也是如此。部分單純銷售的商品房銷售速度緩慢。因此，大多數住房根本沒有進入流通領域，而與此相對應，主導房價的不是市場，而是成本，幾乎所有集資建房者只要付出建造房子的成本價即可擁有住房。但也就是這時，國內一線城市如深圳、廣州等地的房地產卻已經進入高速發(fā)展和成熟期，隨著這些一線城市的先進開發(fā)理念傳入濱州，特別是外地開發(fā)商大量涌入，把房地產開發(fā)推向了市場化的浪潮中。2004—2006年高速發(fā)展期濱州城市經濟情況的改善，城市化進程的加快，使更多的投資者嗅到了房地產市場的商機。這時，大量外地開發(fā)商、策劃代理公司涌入，使濱州的房地產業(yè)由潛伏發(fā)展轉變?yōu)橹饾u升溫。另外，政府也加大力度的推進房地產業(yè)的振興，城市的新規(guī)劃、西區(qū)的新建、政府的新遷、道路環(huán)境的改善，為房地產開發(fā)提供了良好的環(huán)境。這時，更多的外地開發(fā)商及策劃代理公司涌入，與本地開發(fā)商共同推動濱州房地產隨即進入高速發(fā)展階段。2007年以后成熟穩(wěn)定期，2008年市場在穩(wěn)定中發(fā)展前進濱州景觀資源最好、地段最具升值潛力的區(qū)域，也就是環(huán)中海片區(qū)，將是未來濱州房地產市場中高檔住宅的主要供應區(qū)域。國內一、二線城市的專業(yè)策劃代理公司協(xié)同開發(fā)商在該片區(qū)展開殊死搏斗，無論從產品、環(huán)境等方面的設計上，還是營銷推廣上，帶來的將是一場風起云涌的“革命性”新住宅運動!可以預見，2007年以后濱州房地產市場隨即進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展階段。2、宏觀市場現狀及總體特點房地產市場超速發(fā)展，供求矛盾初顯2002年以來，濱州市房地產市場呈現出良好發(fā)展勢頭，投資持續(xù)增長，房地產開發(fā)面積不斷增加，商品住宅、商業(yè)用房銷售面積全線攀升，2005年左右出現了供應量的激增，造成了不少項目的死盤和滯銷，經過一段時間的消化，2007年市場緩慢回溫，但是隨著政策的打壓，整體市場不容樂觀，仍有相當一部分樓盤滯銷，市場競爭依然激烈。住宅商品化進程加快，但市場化程度不高單位自購、建房現象依然非常嚴重，住房商品化市場化程度依然不高，與2005年相比沒有改善，多數項目依靠團體購買，分解了部分消費市場，對房地產市場健康發(fā)展十分不利。典型如：泰山名郡、麒麟閣。大量團購造成旺銷假相，同時也縮減了市場份額，降低了住宅品質，對市場的發(fā)展造成嚴重傷害，這也是濱州房價遲遲不能提升的重要原因之一。又加上2007年以來政府對經濟適用房的開發(fā)鼓勵，對商品房市場帶來了雙重的壓力。房地產開發(fā)水平較低，產品不完善產品設計不完善，建筑風格、產品設計、配套規(guī)劃、小區(qū)環(huán)境落后沿海城市十年甚至以上，幾個水平較好、有代表性的樓盤均由外地開發(fā)商開發(fā)，幾乎沒有本土品牌地產公司。這正是富泰置業(yè)的一個市場機會點。3、房地產價格穩(wěn)定上升但是相對偏低由于政策的支持、內需的擴大及城市化進程的加速，房地產價格穩(wěn)定上升，但是作為衡量房地產市場化程度高低重要指標的房價與周邊城市相比明顯偏低。目前市區(qū)內平均房價在3254元左右。甚至不如一些經濟強縣房價水平高。在山東省僅略高于菏澤市房價水平。4、房地產市場沒有品牌，價格是主要消費標桿雖然濱州房地產已發(fā)展了多年，但至今仍沒有形成企業(yè)品牌，消費者心目中也沒有形成購房的品牌意識。價格仍然是住宅消費的主要標桿。品質的提升對價格的拉動不大，而價格又反向的制約了產品的發(fā)展。使得開發(fā)商沒有提升其綜合開發(fā)水平的動力。5、外來地產商占據市場前沿來自滬浙蘇及青島、濟南、淄博等地的外地開發(fā)商進入濱州，先進的理念和開發(fā)水平給濱州百姓帶來了耳目一新的感覺，并成為引導市場的主要力量。6、開發(fā)周期長，營銷速度慢目前濱州多數在售樓盤的開發(fā)周期相對來說都很長，甚至是2006、2007年開發(fā)建設的樓盤，至今仍是樓市的主角，有的體量，只有4、5萬平米，上市一年多銷售率才不過30%。7、價格競爭是重要手段由于濱州房地產的發(fā)展階段還處于初級階段，產品附加值的價值沒有得到體現，環(huán)境、生活方式等對價格缺少拉動力，使得價格成為樓市競爭的主要手段。各樓盤的實際銷售價格比較混亂，對折扣和優(yōu)惠幾乎無控制，價格不成體系。8、開發(fā)規(guī)模小，土地儲備大比較有趣的現象是，雖然濱州房地產項目的開發(fā)周期長、每次開發(fā)的規(guī)模也比較小，但其后期的土地儲備卻比較大，許多樓盤后期均有很大的開發(fā)量。像萊鋼中海城這樣的項目，土地閑置數年而不開發(fā)或部分開發(fā)的，不乏期數。價格與面積特點目前，西部新區(qū)中高檔住宅的單位總價一般在25萬左右，平均單價在3500元左右；樓型由以多層為主，小高層為輔。另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格維持在5000～8000之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由90平方米－130平方米。獨棟別墅以2－3層為主，面積250－350平方米，聯排別墅以200－300平方米為主。2011年濱州市房地產市場總結、土地市場情況2011年濱州共計土地出讓124宗，其中住宅用地38宗，總面積928252㎡；商業(yè)用地41宗，總面積1101023㎡。詳細情況如下：、市場現狀濱州市規(guī)劃一個主城區(qū)，兩條發(fā)展軸線，兩個外圍城區(qū)的空間發(fā)展結構。實行優(yōu)先發(fā)展主城區(qū)，兼顧發(fā)展外圍城區(qū)的戰(zhàn)略。城市區(qū)可以劃分為三部分：老城區(qū)、新城區(qū)、東城區(qū)。老城區(qū)老城區(qū)范圍東至渤海五路，西至渤海十路，渤海七路黃河五路乃濱州的商業(yè)中心。各方面配套全面，交通便利。名稱位置最低價最高價均價物業(yè)費名仕龍城渤海九路黃河五路4300470045001.2大都匯渤海九路黃河七路390042004100未定綠都風景渤海九路黃河六路3870410040000.5新城區(qū)新城區(qū)范圍渤海十路以西，渤海十八路以東，定位于濱州市行政中心。緊鄰著名的中海風景區(qū)，大型購物中心有銀座，多所重點學校，此區(qū)域均屬于中高收入人群。名稱位置最低價最高價均價物業(yè)費田園牧歌黃河八路渤海十二路420053004500未定綠都花園黃河五路新立河東路480053005000未定領域尚城黃河五路渤海十九路3900510043001.2東城區(qū)東城區(qū)位于渤海五路以東，抵達東外環(huán)，是濱城區(qū)的區(qū)級行政單位所在地。作為重點發(fā)展區(qū)域，正處于起步階段。主要是一些專業(yè)性市場，如耿家市場，豪德商貿城、新興市場、洋貨市場等，五金市場發(fā)展較為完善。同時汽車站，火車站也為后期發(fā)展提供了更多便利。名稱位置最低價最高價均價物業(yè)費香格里拉黃河十五路渤海一路340042003800未定濱中嘉園黃河八路渤海五路3300410037000.3/0.8福臨家園黃河十五路渤海四路226844103350未定商業(yè)通過了解發(fā)現，濱州市大多開發(fā)商，在商業(yè)地產的運營上欠缺前瞻性，導致很多項目招商不理想，空置率較高；價格以本案周邊區(qū)域為中心，向四周遞減。本案周邊因地理位置較優(yōu)，售價基本在7500—18000元/平方米。租金均在2-3萬元/年。、調控政策對于濱州房地產市場的影響2009-2010年濱州的房地產市場進入一個快速發(fā)展時期，許多單位在那時進行了低價團購購房活動。這些單位基本上都是濱州的事業(yè)、企業(yè)單位，客群具備一定的經濟實力。但擺在面前一個很現實的問題，這部分客群基本已不缺房，甚至有人都有好幾套住宅。隨著2011年的政策調控，住宅地產逐漸開始降溫，很多投資客開始退出房地產市場。而當時針對高端客戶而建的住宅便陷入尷尬境界，如德坤華府等，銷售量也隨之跌入谷底。隨著年底到來，各家開發(fā)商在媒體投放上也開始明顯下滑。在媒體宣傳與售樓處活動方面都較為沉寂。相對于一二線城市價格大幅下降，整個市場的動蕩不安，濱州市場相對并未出現較大波動，但觀望氣氛較重。房地產市場典型問題分析目前，由于濱州市房地產市場存在許多不規(guī)范的現象。根據走訪、詢問等調查得知，濱州市商品房市場存在的問題主要集中在以下幾方面：1、房屋質量問題通過與銷售人員的交談了解到，當地有部分新購的房屋墻體裂縫，管道滲漏，外墻或地板滲水以及墻皮脫落，偷工減料現象嚴重，如暄嘉名都與泰山名郡等項目。2、房屋面積問題房屋面積不實，公攤面積太大，實際面積與合同面積不符；合同內容含混不清，發(fā)生糾紛難以分清責任。3、辦產權證問題消費者購買房屋后，由于開發(fā)商原因遲遲辦不了產權證，有的根本就辦不了，如金座豪庭等項目。而也有一些小產權房項目混跡其中，利用消費者對產權政策不清晰而混淆集體產權與國有產權，即東海明珠、西海藍郡等新農村建設項目等。4、物業(yè)管理有缺陷入住前開發(fā)商承諾物業(yè)管理如何如何好，消費者入住后，及時交了物業(yè)費，有了問題卻無人管，開發(fā)商和物業(yè)管理部門互相扯皮，物業(yè)管理公司形同虛設。因此，真正意義上的物業(yè)管理在當地尚不存在。（三）近年房地產市場小結1、近年商業(yè)房地產開發(fā)、銷售遞增速度很快，開發(fā)量暴增，目前在售在建的項目就有黃金國際、上海大都會、浙江大市場、中博國際商貿城、豪德光彩貿易廣場、海德汽配城、東海國際新天地等近十個商業(yè)項目，這對項目后續(xù)的開發(fā)銷售有一定的影響。2、大體量商業(yè)地產項目增多，浙江大市場總建面積815000㎡，而中博國際商貿城更是達到了接近1700000㎡的建筑面積，市場同質化競爭激烈，項目的開發(fā)必須要走一種差異化競爭的策略。3、濱州的房地產邁向品牌化、品質化發(fā)展，濱州當地的開發(fā)企業(yè)也開始打造自己的專業(yè)品牌地產，濱州宇悅置業(yè)在成功開發(fā)新悅國際后，又強勢推出大型住宅樓盤新悅田園牧歌，這一舉動就是在加大開發(fā)力度，占據濱州房產市場的同時，打造自己的地產品牌。4、住宅戶型向中小戶型發(fā)展，比較典型的是近年市場上推出的甲殼蟲公寓，這一在濱州市場上較新型的住宅產品，迎合了一部分客戶的市場需求，濱州地產產品開始走向市場化。PAGE地址：濟南市銅元局前街1號金冠商務中心郵編：250001電話2012濟南贏聯營銷策劃有限公司版權所有PagePAGE71of82PART2商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現狀

一、濱州商業(yè)及商用物業(yè)發(fā)展概況濱州屬于黃三角經濟區(qū)域中心城市之一，城市商業(yè)化進程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展經歷了不同的階段。第一階段：計劃經濟下的百貨業(yè)和中小型商貿專業(yè)市場及臨街營業(yè)商鋪為主最初，由于城市經濟欠發(fā)達，居民生活水平較低，商業(yè)流通不發(fā)達，交易量較小，商業(yè)形態(tài)及商用物業(yè)主要為百貨大樓和比較初級的集貿市場，還有道路兩旁的臨街商鋪，這階段因為還處于計劃經濟時代，經濟水平發(fā)展還不夠，商業(yè)形態(tài)還是比較傳統(tǒng)，所以，城市整體商業(yè)還是以臨街商業(yè)占主流。此階段商業(yè)形態(tài)的主要特征是：1、規(guī)模小，經營品種業(yè)態(tài)相對單一，主要經營中低檔百貨日用品、服裝、小家電等主要生活用品。2、商業(yè)經營起點低，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商業(yè)輻射范圍不大，以滿足周邊居民日生活需求為主。3、國有的管理體制下，商業(yè)管理比較落后、效率低，缺乏市場意識商業(yè)輻射范圍不大。第二階段：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商業(yè)街為主的大流通、大商貿格局。隨著經濟及商業(yè)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，計劃經濟下的商業(yè)模式已經不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產生較大的購物商場以及市區(qū)形成集中商品批量交易的場所，才能夠整合臨街商鋪的資源，滿足人們零售消費及批發(fā)交易的需求，形成一個中心商貿區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要。在這個階段，商業(yè)形態(tài)及商業(yè)物業(yè)的特點是：1、經營規(guī)模大，商品種類豐富多樣2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃比較合理，業(yè)態(tài)比例相對科學3、商業(yè)輻射范圍大，成為市區(qū)乃至整個地區(qū)的商業(yè)中心4、商業(yè)空間規(guī)劃及硬件設施能滿足人民休閑購物娛樂的需求5、商業(yè)管理開始趨向專業(yè)化、規(guī)范化6、商業(yè)功能集中了購物、休閑、娛樂、餐飲等于一身，引導人們的消費潮流7、這階段商業(yè)物業(yè)多樣化，有大型的購物中心、步行街、專業(yè)市場、一般商場等多種形態(tài)，經營、招商方式也多種多樣。目前，濱州的商業(yè)及商業(yè)物業(yè)開發(fā)正處于這個階段，已經出現了大型購物中心、大型生活超市、多功能的商業(yè)街、購物中心多種商業(yè)類型并存?？紤]到國家制定的黃河三角洲發(fā)展戰(zhàn)略，以及濱州本土的經濟發(fā)展水平，濱州的商業(yè)和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展短期內仍將平穩(wěn)發(fā)展，預計5-10年左右才能達到比較成熟的時期，但也將是商業(yè)競爭非常激烈的局面。二、濱州市商業(yè)發(fā)展現狀（一）濱州主要商圈1、概述商圈的形成與城市的經濟發(fā)展、人口布、交通條件等息息相關，市區(qū)商業(yè)中心是以傳統(tǒng)的大型綜合百貨店、專業(yè)店和傳統(tǒng)商業(yè)街為主要特征，其周邊有高檔酒店和寫字樓、銀行、通訊、餐飲娛樂等設施。目前，濱州的商業(yè)中心區(qū)域位于渤海五路以西、渤海十路以東、黃河二路以北、黃河八路路以南圍成的區(qū)域，其中，核心商圈地帶在黃河三路、渤海六路、黃河五路、渤海八路組城的區(qū)域，這一區(qū)域內的渤海七路是最繁華的商業(yè)中心。濱州市主要商圈示意圖2、核心商圈重點研究核心商圈范圍界定：黃河一路至黃河五路，渤海五路到渤海十路區(qū)域范圍內商圈范圍內居民情況黃河一路至黃河五路，渤海五路到渤海十路區(qū)域范圍內，分布著近百個大大小小的居民區(qū)，小區(qū)常住居民超過7萬人，在這一區(qū)域內還存在著學校等人口較密集的大型公建配套，使得這一區(qū)域內固定人口數量接近10萬人。由于這一固定消費群體的存在，推動了這一區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，進而形成了濱州最核心的商業(yè)區(qū)域，渤海七路的沿街商業(yè)。區(qū)域公建配套在這一商圈范圍內，配套設施較為齊全，包括教育設施、醫(yī)療設施、生活配套設施、公司單位也比較集中，從工作、上學、購物、醫(yī)療各方面，滿足了周邊居民的各項生活要求。商圈內商業(yè)品牌情況濱州商業(yè)從2006年開始進入了一個較快的發(fā)展階段，大型商業(yè)中心，街區(qū)式商業(yè)也是在近幾年發(fā)展和興盛起來的，品牌商業(yè)也開始在濱州消費者群體中占據越來越大的影響力，目前品牌店主要集中在渤海七路（黃河二路到黃河五路）沿線，黃河三路（渤海六路到渤海八路）沿線，黃河四路（渤海六路到渤海八路）沿線，在這一區(qū)域內大約分布有近100家品牌店。核心區(qū)域知名品牌數量統(tǒng)計品牌店名稱數量品牌店名稱數量利郎男裝1嬌點蛋糕2金佰利金飾1吳良材眼鏡1恒豐銀行1德克士2圓緣園餐廳1巴拉巴拉童裝2中國黃金2新華書店1北京布鞋3國人西裝1羅蒙西裝1安踏3耐克2李寧4永和豆?jié){3孚德皮鞋13618七匹狼1勁霸2德爾惠2才子1鴻星爾克1肯德基1雙星1姜玉坤眼鏡2蜘蛛王1青島金羊2李先生1意爾康皮鞋2匹克1大明眼鏡2金猴專賣1百斯頓褲業(yè)1柒牌男裝1納迪亞2美特斯邦威1真維斯1拜麗德1達芙妮1鞋柜1亨達皮鞋1工商銀行4農業(yè)銀行2恒豐銀行1建設銀行2中國銀行2（二）商業(yè)街分布濱州市區(qū)商業(yè)街目前形成了四處極具特色的精品商業(yè)街即：中心商業(yè)大街（位于渤海七路，南起黃河二路北至黃河八路）；電動車營銷街（位于黃河二路，東起渤海七路西至渤海九路）；美食街（位于渤海十路，南起黃河六路西至黃河八路）；家居用品一條街（位于渤海五路，南起黃河四路北至黃河五路）；汽配一條街（渤海九路，南起黃河四路北至黃河五路）。（三）大中型商業(yè)零售網點布局濱州全市（含濱州下屬各縣市）共有1000平方米以上各類商業(yè)網點950處，5000平方米8處，1萬平方米以上的大型商業(yè)設施6座，總營業(yè)面積9萬平方米；各類商品市場535處，其中消費品市場495處，生資市場40處，年交易額過億元的市場11處，博興黑白鐵批發(fā)市場年交易額63億元，沾化馮家海產品市場年交易額57億元，沾化王爾莊海蜇批發(fā)市場26億元。（四）商業(yè)發(fā)展競爭格局1、百貨超市行業(yè)濱州商業(yè)以“銀座”為龍頭，在濱州共計五家銀座商城，分布在濱州各個位置，引領濱州的消費市場。在濱州銀座強勢沖擊下，大部分的百貨商場經營都比較吃力。其中濱州中百異軍突起在市中心與銀座形成分庭抗禮之勢，占據消費品市場一席之地，下屬的佳樂家超市也成為濱州市民首選的購物市場之一，其他的超市除了“銀座超市”依托于銀座商城經營尚可外，樂天瑪特、華聯超市的經營壓力相對都比較大。現在濱州在開發(fā)中的大型購物中心還有黃金國際、上海大都會等，經營規(guī)模都超過50000平方米以上，功能組合更豐富，這將導致未來濱州的商業(yè)競爭更為白熱化。2、專業(yè)市場濱州的專業(yè)市場分布相對比較分散，已經在營業(yè)、比較突出的有：市場名稱地址主營業(yè)態(tài)新興市場黃河四路渤海四路服裝、建材、高杜批發(fā)市場渤海八路南首建材、水果、茶葉中關村科技市場黃河八路渤海八路交匯處電子科技產品綠洲科技數碼港渤海七路南首506號綠洲大廈電子科技產品中信科技廣場黃河四路渤海七路與渤海八路之間電子科技產品大觀園服裝鞋帽市場渤海七路黃河二路與黃河三路之間服裝鞋帽海得汽配城渤海五路702號汽車汽配小周家農貿市場黃河八路以北渤海七路以東果蔬這其中，濱州新興市場與高杜建材批發(fā)市場的知名度和影響力最大，其輻射范圍覆蓋了濱州市區(qū)及下面的縣鎮(zhèn)。3、臨街商業(yè)整個濱州商業(yè)沿街鋪位價格呈線形發(fā)散，中心點集中在渤海七路與和黃河三路以北，黃河四路以南的渤海國際，租金價格高達12-14元/平米/天，租金價格最低處北至黃河一路，南至黃河八路，西至渤海十路，東至渤海四路，整個商業(yè)中心基本被以上四條路所圍繞。濱州市城區(qū)租金范圍地圖數據來源：根據實地走訪調查（詳見附表）（五）濱州人口構成與消費1、人口現狀2011年濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末戶籍總人口377.92萬人，人口出生率12.5‰，死亡率12.7‰，自然增長率-0.2‰，男女性別比例為101.7:100.0。在城市化方針指導下，結合各個縣城總體規(guī)劃，采用列舉法對濱州市各級城鎮(zhèn)規(guī)模做出分析判斷，最后預測濱州市城市化水平2012年達到51%左右，2020年達到65%。詳見下表：縣區(qū)2012年（單位：萬人，%）2020年（單位：萬人，%）總人口城鎮(zhèn)人口中心城人口城市化水平總人口城鎮(zhèn)人口中心城人口城市化水平濱城區(qū)72656090100909090惠民縣6425123965352054陽信縣4315103542221552無棣縣4518104046251554沾化縣4016104042231855博興縣4824145050302560鄒平縣7335304880504063全市385198/51425275/65分析：城市人口逐年增加，城市化進程的速度加快，66%的人口處于購房的主力人群。但是城市總體人口數量較少，消費總量有限，制約房地產市場的發(fā)展。城市人口決定了一個城市房地產發(fā)展的上限，濱州土地供應量一直較大，新城的開發(fā)空殼化嚴重，開發(fā)的增量大于市場消費需求的增量，短期內仍難以形成良好的市場氛圍。2、消費水平據《2011年濱州國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，價格運行先抑后揚。居民消費價格總指數（CPI）為102.5%。其中，服務項目價格上漲1.1%，消費品價格上漲2.8%。工業(yè)品價格漲幅較大，全年工業(yè)品出廠價格上漲9.5%，原材料、燃料、動力購進價格上漲14.7%。房地產市場溫度不減，全年房屋銷售價格上漲4.3%。城市居民生活條件繼續(xù)改善。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資27725元，增長16.2%。城市居民人均可支配收入19686元，增長12.5%；人均消費性支出13147元，增長10.7%。其中食品支出3781元，增長7.7%。恩格爾系數為28.8%。人均住房建筑面積為34.9平方米。城市每百戶居民家庭主要耐用消費品擁有量消費品名稱單位數量消費品名稱單位數量摩托車輛32照相機架77助力車輛92鋼琴架4家用汽車輛20微波爐臺49洗衣機臺101空調器臺142電冰箱臺106淋浴熱水器臺100彩色電視機臺123健身器材套4家用電腦臺84固定電話部94攝像機架5移動電話部226農村居民生活水平進一步提高。據抽樣調查顯示，全年農村居民人均純收入7194元，增長15.2%；人均生活消費支出4531元，增長12.8%。其中，食品消費支出1413元，增長12.4%；衣著消費支出226元，增長11.9%；居住消費支出1055元，減少4.1%。人均住房面積達到36.55平方米。農村每百戶居民家庭主要耐用消費品擁有量消費品名稱單位數量消費品名稱單位數量摩托車輛69空調機臺16汽車(生活用)輛7熱水器臺27洗衣機臺73照相機架7電冰箱臺50固定電話部78彩色電視機臺106移動電話部115（六）濱州商業(yè)現存的問題1、商業(yè)市場底子薄雖然濱州市商業(yè)及市場比較發(fā)達，但由于發(fā)展時間較晚，目前尚不規(guī)范，商場管理滯后，品牌意識比較薄弱，與本省的淄博、東營相比還存在一定的差距，雖然居民恩格爾系數達到31.4%，但貧富差距較大，消費水平有待提高。2、商場業(yè)態(tài)分布嚴重重復與混亂目前濱州市各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴重重復，沒有系統(tǒng)而有機分布及點綴，造成消費者不能達到有效的購物目的，導致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場里也沒有明顯的導向系統(tǒng)，不能有效引導及方便消費者在商場里循環(huán)消費、購物。3、濱州新老城區(qū)商業(yè)發(fā)展畸形由于濱州新區(qū)規(guī)劃的建設及市政府的搬遷等各種利好因素，促進了新區(qū)住宅類市場的快速發(fā)展，現時濱州市呈現新城區(qū)樓盤的風頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，與之相反的是，商業(yè)發(fā)展遠不如老城區(qū)，作為以居住和旅游為主的新區(qū)，目前商業(yè)樓盤較少，商業(yè)氛圍嚴重不足，而作為商業(yè)中心的黃河三四路渤海七路段早已形成成熟的商業(yè)圈。4、商場規(guī)劃超前度不足濱州市大部份商場的規(guī)劃設計都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設計時對市場發(fā)展的態(tài)勢把握不足，至現在，這些商場已顯得過時和老態(tài)了，如繽紛購物廣場就是由于前期的規(guī)劃設計超前度不足，最后進行加建、重新裝修。5、商場缺乏休閑、娛樂功能等商業(yè)配套功能隨著人們生活水平的日益提高，人們不但對住宅的要求越來越高，而且，購物、休閑的心態(tài)也逐步成熟。濱州市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點，缺少同時滿足購物、休閑、娛樂等多種商業(yè)功能的城市綜合體項目，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不上時代的步伐。三、濱州商業(yè)物業(yè)發(fā)展特點及趨勢（一）在運營的商業(yè)物業(yè)分析1、物業(yè)類型就目前來說，濱州的商業(yè)物業(yè)類型主要有：臨街商鋪、百貨大廈、專業(yè)市場、商場鋪、商業(yè)步行街和大型購物中心等幾種類型并存，而批發(fā)市場類型占據了濱州整體商業(yè)物業(yè)市場的半壁江山，但其影響力仍小于新興商業(yè)物業(yè)。2、租售情況在運營的商業(yè)物業(yè)中，根據商業(yè)氛圍、區(qū)域、臨街和商場內鋪的不同，租金價格跨度較大，例如渤海七路渤海國際臨街租金價格高達14元/平米/天、而渤海十路黃河七路到黃河八路段附近商鋪租金價格僅為0.5元/平米/天，就近年商業(yè)銷售情況來看，濱州商業(yè)地產呈現良好的發(fā)展趨勢，重點位置的商業(yè)物業(yè)實際投資回報率遠超山東其他地市水平，如渤海七路部分沿街商鋪，其投資回報率已高達15%-20%，引領濱州整體房地產市場發(fā)展。3、經營情況租賃銷售情況好不等于經營好，如渤海國際、新悅國際等項目銷售情況不錯，但運營管理不盡人意，尤其內街商戶生意慘淡，人流量未如預期理想。老牌的商業(yè)濱州銀座、濱州中百、新興市場，則把持著中高低零售市場?？傮w上來說，大型而且起龍頭作用的商場，面臨著新開發(fā)的商業(yè)項目的激勵競爭，后續(xù)經營壓力很大。其他的中小型商場，或新開發(fā)商業(yè)項目需有雄厚資金和業(yè)態(tài)、管理創(chuàng)新才有機會取得生存發(fā)展空間。4、營業(yè)規(guī)模在運營中代表性的百貨商場如濱州銀座、中百大廈、華聯商廈、濱州百貨大樓營業(yè)面積在20000~35000平方米，代表性超市中百佳樂家超市、銀座超市等營業(yè)面積都在12000平方米以上，即將開業(yè)的大潤發(fā)超市面積也在20000㎡以上，而中博國際商貿城的名嘉MALL更是號稱20萬平方米以上，但其位置并不理想，后期經營狀況如何仍有待持續(xù)觀察。5、商業(yè)業(yè)態(tài)分布對于大型商業(yè)實體如中百和銀座來說，因有其多年的調整完善，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較合理，其他中小型商業(yè)實體因受其體量和產品類型的影響，業(yè)態(tài)分布相對單一；但各批發(fā)專業(yè)市場因為歷史的原因，普遍業(yè)態(tài)分布凌亂，定位模糊，阻礙了其發(fā)展的潛力。總體上，濱州在經營的商場商業(yè)業(yè)態(tài)基本比較合理，而娛樂、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)元素正呈上升趨勢。6、配套設施濱州現時的商場、專業(yè)市場，普遍缺乏對足夠的停車位置、客貨梯、外廣場、休閑景觀等硬件設施的重視，不能充分滿足人們多元化的需求，成為阻礙這些商業(yè)物業(yè)長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶頸，這也給后來的商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供了較好的市場空白。7、購物環(huán)境代表性的商場如中百、銀座購物廣場等通過多年的完善改造，內部的購物環(huán)境有了很大的提升，但是，購物環(huán)境的營造還只是針對單一的購物功能為主，休閑、娛樂、餐飲的場所空間只占很小一部分空間。而隨著人們生活水平的提高對于休閑、娛樂等的消費需求日益增長，因此以后開發(fā)的商業(yè)物業(yè)更應注重對休閑、娛樂等商業(yè)功能的完善。（二）濱州商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢濱州典型商業(yè)項目羅列項目名稱占地面積建筑面積銷售率備注國貿新天地41668㎡66669㎡95%營業(yè)中渤海國際79920㎡280000㎡70%營業(yè)中新悅國際32000㎡35291㎡80%營業(yè)中黃金國際17863㎡52059㎡50%營業(yè)中中博國際商貿城999000㎡1680000㎡30%在售上海大都會53280㎡53950㎡60%在售豪德光彩貿易廣場319014㎡320000㎡60%在售海得汽配城38000㎡45000㎡在售海虹小商品市場14103㎡9731㎡在售東海國際新天地/200000㎡待售義烏小商品市場199800㎡250000㎡浙江大市場961704㎡815000㎡營業(yè)中財富廣場144522㎡148800㎡富爾瑪廣場40500㎡67647㎡/規(guī)劃中銀座家居12000㎡44600㎡/自建紅星美凱龍83250㎡150000㎡/自建合計3036624㎡4068747㎡目前，在濱州商圈中在營商業(yè)有濱州銀座、中百商城、渤海國際、新悅國際、華聯、樂天瑪特、佳樂家超市、王府井商業(yè)街，在建在售的有黃金國際、上海大都會、浙江大市場、環(huán)亞一家、站前財富廣場、中博國際商貿城等大型商業(yè)項目。其中國貿新天地，在濱州較好的詮釋了ShoppingMall的商業(yè)概念，渤海國際、新悅國際作為街區(qū)商業(yè)在濱州的代表占據了濱州市中心的有利位置，成為濱州市民休閑購物的首選之地。根據對濱州典型商業(yè)項目羅列（見上表）可以看出，上述商業(yè)項目的面積超過200萬平米，其主要原因是前兩年商業(yè)地產市場處于供小于求的態(tài)勢，商業(yè)項目推向市場大都受到追捧，投資回報較高，于是不少開發(fā)商看到了商業(yè)地產這塊高利潤回報的“蛋糕”，紛紛上商業(yè)項目，導致濱州商業(yè)地產開發(fā)表面呈現“暴熱”的現象，但內里卻亂象叢生。針對濱州商業(yè)地產現狀特點，具體分析如下：1、商業(yè)地產呈現炒作“泡沫”——批發(fā)市場型商鋪泛濫目前濱州商業(yè)地產開發(fā)呈現火爆局面，自2005年渤海國際開盤至今，國貿新天地、新悅國際等商業(yè)項目，在銷售上都取得了不俗的成績，為開發(fā)商賺取了較高的利潤。受利益驅動，開發(fā)商更多的將目光放在商業(yè)地產的開發(fā)和運作上，市場的過熱使得商業(yè)地產開發(fā)的節(jié)奏和理念并沒有真正把握住目前濱州商業(yè)格局的真正關鍵。盲目開發(fā)現象比較嚴重。其中又以批發(fā)市場型商鋪居多，中博國際商貿城，義烏商品批發(fā)市場、浙江大市場、濱州豪德貿易廣場這些商業(yè)體量大，沒有充分考慮到濱州的市場承載能力以及后期的運營問題?？梢哉f濱州的商業(yè)地產是存在一定的泡沫的，這也為后期商業(yè)地產的運作增加了一些困難。2、商業(yè)物業(yè)以前期概念地產推廣方式吸引投資者，以期快速銷售為了搶占投資客市場，各地產商使出各種促銷方式：降低投資門檻，吸引投資客眼光，包租3年，年回報率8%，一次性返還給客戶，減少客戶首付壓力。為增加商業(yè)氛圍，盡快實現招商，有些項目推出三年免租的政策。但從實際效果來看，中博國際商貿城提出年回報率6%，包租六年一次性返還給客戶，政策不可謂不具有吸引力，但面對這一政策，投資者仍然考慮再三，原因很簡單中博其位置較偏離市區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍淡薄，后期能否積聚人氣，順利經營還是有很大的疑問。而提出三年免租政策的王府井商貿城，地處濱州繁華地帶，核心商圈，又有如此優(yōu)厚的政策，卻依舊生意慘淡，招商前景黯淡無光，這是因為三年免租只是其在招商遇到較大阻力后，臨時變通的方法，其產品從設計到后期的運營都存在很大的缺陷。營銷方式的翻新，低門檻的投資模式，“狂轟亂炸”的廣告戰(zhàn)，讓濱州的投資者分辨不清投資什么樣的商業(yè)地產項目回報較高、增值潛力大、風險又較小，但從目前這些商業(yè)運營中給我們敲響了警鐘，在商業(yè)的地產的運作上，我們不應只是強調招商、銷售政策的制定，而更應該在好的招商與銷售政策下，進一步強化項目前期就對產品、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場情況做好詳細了解，進一步去指導我們項目的運作。3、Shopping

Mall悄然“空降”到濱州伴隨濱州商業(yè)地產“開發(fā)熱”的到來，Shopping

Mall也悄然“空降”到濱州，集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務為一體的一站式購物中心開始出現，但目前在濱州僅有國貿新天地可稱為Shopping

Mall，雄踞于濱州市區(qū)，下轄中百商城、潮流前線、佳樂家超市，稱為濱州市民實現購物休閑的最佳娛樂場所之一。目前已開始營業(yè)的名嘉購物廣場（中博國際商貿城）也打出了ShoppingMall這一理念，其產品定位是集百貨、購物街、綜合超市、生鮮超市、娛樂、餐飲為一體的一站式購物休閑娛樂場所，共四層17萬平米，配套有5000個停車位，是濱州目前體量最大的綜合性商業(yè)場所。由于其地理位置較偏，為增加現場人氣又配套開設了免費購物班車。由于其體量太大，而濱州城區(qū)只有50萬人口，按商業(yè)面積與人口數量1:1的比例計算，其體量已占去了市場容量的三分之一，市場能否容納這么大的體量仍是未知數，亦是對其開發(fā)者智慧的考驗。4、開發(fā)商與商業(yè)經營商強強聯合，推進復合地產開發(fā)建設復合型商業(yè)地產是一種較新穎的地產開發(fā)營銷模式，是開發(fā)商與商業(yè)經營商聯合對所屬項目進行開發(fā)與經營運作，以保證項目從開發(fā)到后期經營都能在預先設計的商業(yè)軌道上合理的去運作。在濱州目前較符合此類商業(yè)開發(fā)的項目為黃金國際，該項目早期就與大潤發(fā)達成協(xié)議，這對于商業(yè)項目的銷售、后期運營推廣的帶動、經營人流的聚集都起到很好的作用。5、加強商業(yè)管理及采取合理租售比例成為趨勢縱觀現時的濱州商業(yè)地產市場，王府井商貿城采取三年免租招商政策、中博國際商貿城、浙江大市場也通過返租營銷的方式促進銷售，其目的是通過這些招商、促銷手段達到盡快出租、銷售的目的，但是卻對項目的整體運營管理做的并不到位。不過，目前一些在售的商業(yè)項目如黃金國際，僅銷售部分區(qū)域，很大一部分由大潤發(fā)獨立經營，采取相對合理的租售比例，一定程度上能保障商業(yè)項目的后期運營，可以預見的是，未來商業(yè)地產項目的開發(fā)建設會朝這個方向發(fā)展。四、濱州商業(yè)及商業(yè)物業(yè)發(fā)展現狀總結（一）濱州的核心商業(yè)區(qū)域位于渤海七路一帶濱州的商業(yè)中心區(qū)域位于黃河三路、渤海六路、黃河五路、渤海八路圍成的區(qū)域，在這一區(qū)域內包含了大量商業(yè)設施超市、商場、銀行、寫字樓、賓館、酒店林立，可以說集中了可以體現一個城市發(fā)展水平的所有現代商業(yè)物業(yè)，其中，核心商圈地帶在黃河三路、渤海七路、黃河四路、渤海八路圍成的區(qū)域，這一商圈范圍很小但是濱州銀座、濱州中百、渤海國際、新悅國際、濱州百貨大樓在這一商圈范圍內，不大的空間集中了濱州最有人氣、知名度最高的大型商業(yè)，進而帶動了整個濱州的商業(yè)市場的繁榮（二）濱州的商業(yè)網點呈中心集中、點面聯結、較強輻射力的勢態(tài)濱州整個城區(qū)已基本形成了大中小相配套、高中低相結合的“中心集中、點面聯結、具有較強輻射力”的商業(yè)網點發(fā)展網絡。隨著城市規(guī)劃的進一步落實，城市空間會進一步完善，大型商業(yè)零售網點還將迅速增長。（三）濱州居民的人均收入不算高，但人均消費能力較強濱州本地人均收入在山東省內屬于中游，但受當地文化氛圍和消費習慣的影響，人均購買力相對較強，特別是集中在中高檔次的耐用消費品上。銀座商城面對的消費群體多為高消費、高收入群體，而銀座能夠在濱州開五個店，由此可見一斑。（四）商業(yè)市場競爭形成一枝獨秀，眾星拱月的格局目前，濱州的商業(yè)市場以銀座為龍頭，銀座無論在百貨商業(yè)還是超市經營，都占壓倒性的優(yōu)勢，其他小商戶只能依附其發(fā)展，形成了眾星拱月的經營格局。（五）濱州商業(yè)發(fā)展缺乏長遠及合理規(guī)劃現時濱州的商業(yè)發(fā)展存在不少問題，主要有布局欠缺合理、商圈發(fā)展嚴重失衡、業(yè)態(tài)功能單一、環(huán)境及硬件設施落后、商業(yè)層次結構不清晰、商業(yè)整體管理滯后等一系列問題。濱州的商場、商貿市場因為早期規(guī)劃的原因，普遍缺乏停車場、休閑空間、客貨梯等硬件設施，商業(yè)規(guī)劃布局也比較落后，這對項目來說是一個機會。（六）綜合型商業(yè)場所在濱州仍是鳳毛麟角濱州的百貨行業(yè)、超市雖然被銀座等少數經營大戶所主導，但同質化商業(yè)競爭已比較激烈，濱州除銀座、中百等少數百貨公司外，其他的百貨類經營實體都不太理想，所以，濱州并不缺百貨商場，缺的是集“吃、喝、玩、樂、購”等多種業(yè)態(tài)，能夠滿足消費者對“購物、娛樂、休閑、餐飲”等多種需求于一身的購物中心等大型城市綜合體項目。像國貿新天地項目。之所以能夠運營成功，與其產品及業(yè)態(tài)的綜合型不無關系。（七）近幾年商業(yè)地產開發(fā)熱潮暴漲，市場風險凸現自從2006年以來，濱州的商業(yè)地產開發(fā)如狂潮般暴漲，大型復合型商業(yè)地產項目不斷涌現，其他中小型商業(yè)項目星羅棋布，為獲取高額利潤，開發(fā)商普遍采取產權商鋪、返租銷售方式，使商業(yè)地產市場風險凸現。項目的開發(fā)必須要正視這個現實，采取差異化競爭的市場策略。

五、濱州周邊重點縣級市商業(yè)市場概況（一）鄒平縣鄒平縣位列全國百強縣，亦是濱州經濟發(fā)展水平最好的縣市之一。地處魯中泰沂山區(qū)與魯北黃泛平原的疊交地帶，東接工業(yè)重地淄博，西鄰山東省會濟南，南依膠濟鐵路，北靠黃河，濟青高速公路橫穿全境26公里。西距濟南90公里，距濟南國際機場62公里，東距海濱城市青島240公里，距淄博市37公里，北至首都北京550公里。至2008年末，全縣有199690戶，總人口725266人?，F在全縣轄13鎮(zhèn)3個街道辦事處，858個行政村，一個省級開發(fā)區(qū)，面積1251.75平方公里。鄒平縣城區(qū)中心商業(yè)在黃山三路與黛溪三、四路之間；主要有超市、服裝、家電等商家，如鄒平商廈、供銷大廈、多了福超市；黃山五路、會仙一路是當地主要的專業(yè)市場，主營建材五金和服飾專賣等。該地段的消費仍處于低消費階段。人均消費能力較低。（二）博興縣博興縣位列全國百強縣，在濱州與鄒平齊名，亦是濱州經濟發(fā)展水平最好的縣市之一。博興縣位于魯北平原黃河下游南岸，地處黃河經濟帶與環(huán)渤海經濟區(qū)的接合部，京津唐和山東半島兩大經濟區(qū)的交匯處，與淄博市、東營市相鄰。工業(yè)占主導地位，經濟相對發(fā)達，2011年國內生產總值為171億元，列濱州市第二位。博興縣商業(yè)集中分布在博城五路和勝利三路交匯處，主要業(yè)態(tài)為超市、服飾、鞋類、寶貨、家電、五金類等產品。如百貨大樓、新世紀超市、服裝城、華聯商廈、供銷大廈；各個市場經營冷淡，只有新世紀超市經營狀況較好，人流量大。由于博興的民營經濟開展較好，在一些民營企業(yè)集中的重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)亦自發(fā)形成了一些能體現鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營經濟特色的商業(yè)區(qū)，如在博興曹王鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)周邊即形成了廚衛(wèi)家電展示區(qū)。（三）無棣縣無棣東北瀕臨渤海，東南連沾化縣，南靠陽信縣，西接德州市慶云縣，北以漳衛(wèi)新河為界與河北省海興縣、黃驊市為鄰。轄海豐、棣豐2個街道辦事處，水灣、埕口、小泊頭、碣石山、柳堡、車王6鎮(zhèn)，信陽、佘家巷、西小王3鄉(xiāng)。為濱州市轄縣。2011年國內生產總值為170億元。無棣縣城的中心商業(yè)街為步行街，主要的服裝商家都集中在這一路段上；商業(yè)街是當地餐飲業(yè)集中的區(qū)域；主要的專業(yè)市場是棣新一路上主營建材的市場，店面不夠集中，規(guī)模較小，此外信陽鄉(xiāng)有一個規(guī)模相對較大的鋼材市場，但輻射范圍很有限。（四）沾化縣沾化縣位于山東省東北部，渤海灣南岸，黃河三角洲腹地?？h政府位于沾化縣富國鎮(zhèn)富國村，既是山東半島和京津唐兩大經濟區(qū)的聯結地帶，又是國家“黃河三角洲”開發(fā)和山東省確定的“海上山東”建設兩大工程的主戰(zhàn)場。總面積2214.57平方公里，轄六鎮(zhèn)四鄉(xiāng)、一個漁港辦事處，443個行政村，總人口38.2萬。這里土地廣闊，物產豐富，水陸交通便利，農林牧漁協(xié)調發(fā)展，工業(yè)門類齊全，基礎設施功能配套，環(huán)境優(yōu)美，被譽為“黃河三角洲上的一顆明珠”。沾化縣城的中心商業(yè)街為富城路，主要經營服裝鞋帽，其中供銷商城人氣較旺。城區(qū)主要成型商業(yè)有金鈴商廈、百貨大樓等；主要的專業(yè)市場有富橋路的成型建材市場和新建的城南建材市場，前者比較成熟，商戶眾多；后者目前無人氣，商戶很少。（五）惠民縣惠民縣位于山東省北部平原，處在京津唐和山東半島兩大發(fā)達經濟區(qū)的交匯點上，屬黃河三角洲腹部地區(qū)和環(huán)渤海經濟開發(fā)圈。全縣版圖面積1357平方公里，轄10鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，人口62萬，2011年國內生產總值實現120.5億元?；菝窨h城的中心商業(yè)街為南門大街，是當地主要的商業(yè)街；主要有超市、服裝、家電等商家，如聯華購物廣場、東方大廈、大觀園商城、大寺商場，普遍檔次不高；文安路西段則是當地主要的專業(yè)市場，主營建材五金，規(guī)模較大；此外還有物資局鋼材市場，不成規(guī)模；此外主要的商業(yè)單體還有南門商場家具城等，經營狀況不理想。（六）陽信縣陽信處于黃河三角洲平原開發(fā)中心地帶，處于山東半島和京津兩大經濟地區(qū)的連接地帶?？偯娣e793平方公里，人口45萬。陽信東距青島360公里，南距濟南120公里，北距黃驊港60公里，天津200公里，北京350公里，濱州大高航空城30公里。2011年陽信縣國內生產總值為88億元。陽信縣城的中心商業(yè)街為幸福二路，業(yè)態(tài)分布較雜，檔次較低；專業(yè)市場主要有幸福一路上自發(fā)形成的電動車市場、王下馬村的家具市場、陽勞路的家具市場等，規(guī)模均不大；主要商業(yè)單體有東升家具城，檔次較低，經營狀況一般。（七）濱州周邊重點縣級市商業(yè)市場概況結論：目前濱州市下轄的各縣中，除鄒平外，其他縣城商業(yè)極不發(fā)達，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，與濱城城區(qū)不具有可比性。各縣目前的專業(yè)市場種類較少，以經營建材五金類和經營家具類為主，規(guī)模相對較小，輻射范圍多僅限本地，經營戶和購買群均主要在本地。各縣中體量或影響較大的商業(yè)個案極少，現有個案由于局限不會與濱州城區(qū)商業(yè)形成競爭。

PART3濱州未來商業(yè)規(guī)劃

一、商業(yè)網點與交通網絡的共生關系城市商業(yè)的發(fā)展與交通網絡的完善有著密切的關系，許多商業(yè)網點直接依托交通網絡布局發(fā)展。濱州市區(qū)大型零售百貨商店基本都布局在城市交通干道兩側，批發(fā)市場主要布局在交通通暢地段，商業(yè)街也是交通通達性較高的區(qū)域。從個人消費傾向調查資料看：個人購物首要參考因素是交通可達性，市區(qū)居民購物出行時公共汽車也是首選交通工具。由于商業(yè)網點與交通網絡的共生關系，城市商業(yè)網點的發(fā)展必然受到交通網絡變化的深刻影響。市區(qū)大的交通設施的建設及城市主次干道的改造提升，改變了一些商業(yè)設施的總體布局，使城市商業(yè)設施向著健康良性方向發(fā)展，使許多新建的市場向高速公路或五區(qū)連接路附近靠近，擺脫了傳統(tǒng)的在市中心布局市場的做法，減少市區(qū)交通運輸量，同時有利于市場向區(qū)域疏散。隨著城市的改造和建設，濱州的交通建設得到快速提升，城市大的交通體系的形成對城市空間拓展、區(qū)域及樞紐間聯系，提高客貨運輸效率都起著重要的支撐作用，并通過縮短時空距離，加強濱州與周邊地區(qū)的聯系，強化城市的影響與地位，為濱州市區(qū)商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。二、濱州市商業(yè)網點發(fā)展定位（一）濱州市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃定位考慮的因素：1、黃三角經濟發(fā)展戰(zhàn)略為濱州經濟及商業(yè)地產的發(fā)展帶來機遇黃河三角洲高效生態(tài)經濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略之后，將為濱州的發(fā)展帶來千載難逢的大好機遇，突出有五大機遇。一是極大地提升濱州的影響力。二是基礎設施大發(fā)展的機遇。三是產業(yè)結構優(yōu)化升級的機遇。四是投融資的機遇。五是就業(yè)及民生建設的機遇。長期以來，濱州民生事業(yè)發(fā)展相對滯后，群眾收入相對較低。隨著一大批項目的落地發(fā)展和產業(yè)結構的調整優(yōu)化升級，將為文化、衛(wèi)生、體育等民生設施建設及社會保障等民生問題的解決帶來重大機遇，并由此帶動居民就業(yè)，提高群眾收入。作為黃河三角洲地區(qū)范圍內土地面積最大的行政區(qū)域，與黃河三角洲其他市相比，濱州具有獨特的優(yōu)勢。一是區(qū)位優(yōu)勢。二是資源優(yōu)勢。三是交通優(yōu)勢。四是產業(yè)優(yōu)勢。利用這些優(yōu)勢，濱州經濟將會迎來一個新的發(fā)展高峰。2、城市規(guī)模擴大，人口增加，為商業(yè)發(fā)展提供發(fā)展空間隨著改革開放發(fā)展的深入，濱州市市區(qū)建設迅速膨脹起來。新園區(qū)、新項目的不斷開發(fā)建設，市區(qū)范圍迅速擴大，吸引大量人流，特別是市政府西遷，加快了西區(qū)的建設速度，對外招商使開發(fā)區(qū)建設也突破原規(guī)劃范圍向西延伸。近十年來，市區(qū)城區(qū)面積不斷擴大，人口不斷增加，為商業(yè)發(fā)展提供很大空間，為購買力增長提供了基礎條件。3、經濟的快速增長和居民收入的提高為商業(yè)發(fā)展提供堅實的基礎2011年，2011年，濱州市經濟實現平穩(wěn)較快增長，產業(yè)結構進一步優(yōu)化。初步核算，全市實現生產總值(GDP)1551.52億元，按可比價格計算，比上年增長13.5%，增幅比上年提高0.3個百分點。人均可支配收入19686元，增長12.5%。濱州第一產業(yè)實現增加值155.48億元，增長4.9%；第二產業(yè)實現增加值847.31億元，增長12.4%；第三產業(yè)實現增加值548.73億元，增長17.9%。三次產業(yè)結構由上年的10.03:56.34:33.63調整為10.02：54.61，服務業(yè)比重較上年提高1.74個百分點。4、國家、省政府、市政府有關加快流通現代化建設的政策，為商業(yè)發(fā)展起引導、保駕護航作用。當前國家正推行“啟動內需、擴大消費”的政策，全面建設“小康”社會，推動國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，市政府也提出以發(fā)展連鎖經營、物流配送、現代市場為焦點，積極采用現代科學技術改造提升傳統(tǒng)流通業(yè)，促進流通產業(yè)結構調整，加快推進流通現代化步伐，使流通業(yè)成為全市經濟發(fā)展的一個重要支柱產業(yè)。5、從商業(yè)自身發(fā)展及居民消費需求上看，迫切要求濱州商業(yè)進行規(guī)劃調整，加快發(fā)展。濱州市商業(yè)經營現狀存在諸多問題，企業(yè)發(fā)展遇到困難，很難做大、做強。從消費心理調查來看，目前商業(yè)經營滿足不了部分人的消費要求，有一種購物空間小，買不到理想商品，對商業(yè)設施和購物環(huán)境不滿等傾向。（二）濱州市區(qū)商業(yè)網點規(guī)劃發(fā)展要點小結濱州的商業(yè)網點建設應注重與濱州城市發(fā)展戰(zhàn)略相結合，提高商業(yè)網點建設在濱州城市總體規(guī)劃和濱州市經濟建設中的影響地位。商業(yè)網點要體現其商業(yè)中心功能，提升濱州商業(yè)發(fā)展的國際化程度，結合濱州的區(qū)位優(yōu)勢，使其商貿業(yè)的輻射范圍擴大，并且可以建設若干物流園區(qū)和一批大型批發(fā)市場，根據濱州目前產業(yè)結構的調整，優(yōu)化商貿流通結構，以提高商貿流通業(yè)的整體水平，社區(qū)的基層商業(yè)網點建設更要結合市區(qū)的居住人口分布。三、商業(yè)網點布局規(guī)劃（一）商業(yè)網點規(guī)劃思路和發(fā)展目標濱州市市區(qū)商業(yè)網點總體布局是依據濱州市城市總體規(guī)劃及土地資源、城市交通、人口分布、居民收入及消費結構、社會經濟發(fā)展水平等狀況，構筑布局合理、業(yè)態(tài)多樣、層次分明、特色突出、功能完善的城市商業(yè)網點和市場體系。（二）市、區(qū)、組團商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃為了實現將濱州打造成為環(huán)渤海經濟圈及黃河三角洲商貿中心城市的宏偉目標，近日，經過科學論證的《濱州市市區(qū)商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》已由市政府正式批復。此規(guī)劃的總體定位是依托濱州市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，建設立足濱州、面向山東、服務全國、接軌世界的區(qū)域性商貿中心。到2020年，建成1處市級商業(yè)中心、1處市級商業(yè)副中心、3處區(qū)級商業(yè)中心、16處社區(qū)商業(yè)中心、45處大型商業(yè)零售網點、20家大型賓館酒店、26條商業(yè)街、5處商品交易批發(fā)市場群、46處商品交易市場、25處農貿市場、2處大型物流園區(qū)。為了促進現代服務業(yè)發(fā)展，體現以人為本的城市規(guī)劃理念，三處極具特色的精品商業(yè)街即：中心商業(yè)大街（位于渤海七路，南起黃河二路北至黃河八路）電動車營銷街（位于黃河二路，東起渤海七路西至渤海九路）美食街（位于渤海十路，南起黃河六路西至黃河八路）已經初具規(guī)模，布局合理、結構完善、分布有序、特色突出的現代商業(yè)網點新格局正在逐步形成。人口規(guī)模與商業(yè)網點配置對應關系表人口規(guī)模商業(yè)網點配置要求達到2000人設置便利點、生鮮食品店、書報亭、醫(yī)藥店、餐飲店等網點達到5000人增設綜合超市、服務類店鋪（如美容、照相沖印、洗衣、家電鐘表及日用品維修、影碟影帶出租等）網點達到2萬人增設中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（如服裝店、醫(yī)藥店、家電店、書店等）購物網點；餐飲店、旅店等餐飲住宅網點；文體娛樂場所等達到5萬人增設大型綜合超市達到20萬人增設大型專業(yè)店、社區(qū)型購物中心等達到50萬人增設購物中心、倉儲式商場、大型百貨商店等購物網點和場所；各類中高檔食肆酒樓、賓館酒店等餐飲住宿網點；大型文體娛樂設施等達到100萬人增設大型購物中心、高級酒店等1、市級商業(yè)中心布局市級商業(yè)中心構成要求市級商業(yè)中心規(guī)模大，商業(yè)網點密集，功能齊全，購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、金融、商務、電子網絡等網點有機地集聚在一起，經營商品種類以高、中檔為主，花式品種多，選擇性大，商店齊全，是全市最繁華的地區(qū)，同時具備輻射與服務功能，輻射全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)，遠程吸引力大，是反映城市經濟發(fā)達程度的重要窗口，是商務活動的聚集地，也是城市旅游的目的地，對國內外游客具有吸引力。市級商務中心位于城市中心地段，周邊有大量居住人口（輻射、服務人口達50-100萬人），交通條件優(yōu)越。市級商務功能區(qū)應包括以下主要組成部分：大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1-3處，大型超市、大型專業(yè)店等若干個；商業(yè)街：一般800米以上；基本商業(yè)面積不少于100萬平方米；商務活動辦公樓，星級賓館、酒店，以及餐飲、文化娛樂等設施；電子商務設施；金融機構。2、區(qū)級商業(yè)中心布局區(qū)級商業(yè)中心構成要求及位置評價區(qū)級商業(yè)中心是次級商業(yè)中心，位于市中心以外人口集中區(qū)域的中心。以大型綜合百貨商場或大型綜合超市為核心，周邊聚集一定數量大中型商店、品牌店、特色店，具備一定的輻射和服務功能。主要服務于周邊地區(qū)消費者，并在一定程度上滿足居民對中檔商品的購買需求。結合各個區(qū)特點以及商業(yè)發(fā)展的基礎條件，突出購物、商務、餐飲、娛樂、文化、休閑服務等功能，并以其擁有的區(qū)位優(yōu)勢吸引區(qū)外消費者。區(qū)級商業(yè)中心