房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和經(jīng)濟(jì)測(cè)算

開(kāi)發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參謀課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)參謀〔中國(guó)〕書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部?jī)?nèi)容。2007.01.08本門(mén)課程的目的了解房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3個(gè)小時(shí)；課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開(kāi)研討。2我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：什么時(shí)間干什么事？什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)用在什么地方？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？3課題一：開(kāi)發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)工程的整體開(kāi)發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)工程的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期；工程或區(qū)域開(kāi)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開(kāi)發(fā)商企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略和時(shí)機(jī)本錢(qián)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議；〔掛牌屬于拍賣(mài)方式的一種〕什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等6土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問(wèn)題單一的供給主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱(chēng)；政府供給方案的無(wú)序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣(mài)中的黑馬——對(duì)工程開(kāi)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；〔不在土地本身〕轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；〔利潤(rùn)期望低〕資金密集型無(wú)地企業(yè)——金地龍華地塊；〔惡狼撲食型〕非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)?！惨唤槊Х颉?地塊分析市場(chǎng)態(tài)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià)地價(jià)變量變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最樂(lè)觀地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)格過(guò)程加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競(jìng)拍門(mén)坎：資金門(mén)坎、資質(zhì)門(mén)坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣(mài)：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣(mài)師〔敲錘〕、搞定政府〔返利〕、搞定對(duì)手〔給錢(qián)〕。8土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理主要決策問(wèn)題〔錢(qián)、地、人〕：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策工程：開(kāi)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)9土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理工程決策案例——資金如何運(yùn)作？城市背景：山東省某地級(jí)城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置〔約2.4億〕開(kāi)發(fā)商賬面資金：4000萬(wàn)銀行信用額度20000萬(wàn)，通過(guò)另一正在建設(shè)工程抵押，先拿12000萬(wàn)投入土地款〔類(lèi)違規(guī)〕土地獲取價(jià)格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬(wàn)提前低價(jià)賣(mài)圖紙：1690元/平，開(kāi)盤(pán)800套，近兩個(gè)億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個(gè)1/3，1/3房屋、1/3主材〔開(kāi)發(fā)商賒銷(xiāo)〕、1/3現(xiàn)金，±0開(kāi)始付款；本錢(qián)：1400元/平方米；啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè)資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿(mǎn)足平衡vs10土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商決策常見(jiàn)的問(wèn)題是什么？舉例說(shuō)明：關(guān)于資金：以山東某開(kāi)發(fā)商為例，工程建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致工程資金流出現(xiàn)問(wèn)題；關(guān)于工程方向，幾種死法？想賺想死的〔老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律〕，表達(dá)在做了市場(chǎng)滯銷(xiāo)的產(chǎn)品，比方商業(yè)問(wèn)題、容積率問(wèn)題、產(chǎn)品形態(tài)問(wèn)題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專(zhuān)業(yè)公司過(guò)不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比方教派、比方文化、比方面子工程；省錢(qián)省死的，省錢(qián)省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題、質(zhì)量問(wèn)題、本錢(qián)壓力問(wèn)題；關(guān)于人力，是否具備了足夠的工程運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問(wèn)題其實(shí)更是管理問(wèn)題。11土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，3—10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3—6個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1—3個(gè)月景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，2—3個(gè)月樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月討論：常見(jiàn)的問(wèn)題有哪些？進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專(zhuān)業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失12土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：各專(zhuān)業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能表達(dá)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)思維和開(kāi)發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。13土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證工程手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資方案工程立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開(kāi)發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局根底設(shè)施牌套費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書(shū)質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站平安許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開(kāi)發(fā)辦建委基建科開(kāi)工許可證預(yù)售許可證放線管理14土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)組成局部：土建、水電、安裝及設(shè)備整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w局部、環(huán)境局部、室外管線建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等工程施工周期〔平均進(jìn)度、不考慮冰凍期〕：多層及低密度：9—12個(gè)月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收15土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞〔小〕框架＞磚混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的根底上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了根底的施工本錢(qián)場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)節(jié)能要求：是否滿(mǎn)足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)景觀環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問(wèn)題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問(wèn)題？16工程推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在工程開(kāi)工前期：決策上的時(shí)間反復(fù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；各專(zhuān)業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如：地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因〔雨季做根底、冬天施工等導(dǎo)致〕工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改17如何加快工程進(jìn)度〔以某多層工程為例〕土地獲取定位決策1—2個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8個(gè)月工程報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10個(gè)月推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理多層工程從獲取土地至開(kāi)始銷(xiāo)售需要的時(shí)間在1年左右；高層工程需要的時(shí)間在1年半至兩年；〔順馳最快半年開(kāi)始銷(xiāo)售〕18課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用19我們對(duì)課程的展開(kāi)角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開(kāi)發(fā)流程：什么時(shí)間干什么事？什么事情誰(shuí)來(lái)辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問(wèn)題？流程對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)用在什么地方？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？20工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系——對(duì)工程盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：利潤(rùn)〔凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)〕利潤(rùn)率〔本錢(qián)利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率〕財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資峰值資金缺口評(píng)價(jià)體系：現(xiàn)金流分析負(fù)債〔資金來(lái)源〕分析不確定性分析工程前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)。工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助工程開(kāi)發(fā)者決策。21工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的根本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為例指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬本錢(qián)和投入節(jié)奏估算租、售方案模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開(kāi)發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)22物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗(yàn)值法確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法通過(guò)容積率和產(chǎn)品配比反算優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握；缺點(diǎn)：過(guò)程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高23房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成開(kāi)發(fā)本錢(qián)土地出讓費(fèi)用土地拆遷和安置前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)〔包含稅收和規(guī)費(fèi)〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用24現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV)：反映計(jì)算期內(nèi)的獲利能力內(nèi)部收益率(FIRR)：反映工程本錢(qián)和效益相抵后的報(bào)酬率動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)：投資返本年限，反映抗風(fēng)險(xiǎn)能力25不確定性分析盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析，分為：價(jià)格保本點(diǎn)分析銷(xiāo)售率〔租售率保本點(diǎn)分析〕保本點(diǎn)分析敏感性分析又稱(chēng)靈敏度分析反映單種不確定因素對(duì)工程效益的影響一般考慮土地價(jià)格、建安本錢(qián)和售價(jià)的不確定性26我們將結(jié)合具體案例來(lái)講解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在決策中的運(yùn)用——案例1協(xié)助決策物業(yè)形態(tài)——案例2協(xié)助決策資金方案——案例3協(xié)助決策容積率——27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的根本原那么客觀合理價(jià)值對(duì)等對(duì)于容積率、本錢(qián)、價(jià)格等根本假設(shè)的取值要做到客觀和合理品質(zhì)不對(duì)等的商品，不在同一價(jià)值體系下比較28經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見(jiàn)誤區(qū)追求精確地說(shuō)明問(wèn)題：實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在10%左右的誤差，而工程前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。提交“大而全〞的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說(shuō)服力：