房地產項目精裝建議

論精裝的必要性.PART1市場環(huán)境品牌開發(fā)商工程精裝趨勢明顯開發(fā)商精裝項目板塊開盤時間產品類型產品面積總銷售套數去化率月均銷售套數銷售周期裝修標準方興南塘金茂府海曙鄞奉2014.9.2高層139-300㎡77793%5114個月3000-5000江東金茂府江東寧豐2016.7.28高層88-137㎡34090%3061個月2500-3500萬科公園里一期高新核心區(qū)2014.7.21高層120-169㎡730100%6112個月1500-2000公園里二期高新核心區(qū)2015.7.17高層85-137㎡33999%389個月1000-1500萬科江灣府鄞州長豐2015.11.28高層85-139㎡79593%1067個月1500-2000萬科金域傳奇潘火下應2014.7.30高層75-129㎡946100%1357個月1000中建格蘭郡庭潘火下應2016.4.20高層100-120㎡37242%409個月1000-1500榮安榮安香園潘火下應2014.11.10高層78-108㎡91285%4617個月1000-1500豐樹豐匯城江北萬達2016.7.22高層87-161㎡40044%676個月2500-3500城投&萬科海悅府城西薛家2016.3.26高層132-240㎡33577%487個月1500-2000華僑城&萬科寧波歡樂海岸鄞州中心區(qū)2015.10.6高層100-240㎡84087%8010個月1500-2000華潤華潤萬象府江北灣頭2015.11.19高層/洋房115-161㎡85897%2004個月2000/4000市場上精裝工程的比重占約30%，占比逐漸增大；越來越多的品牌開發(fā)商著力于打造精裝工程.PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產品同質化嚴重，精裝形成區(qū)隔本項目1#地塊類型產品面積總套數高層80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合計836本項目2#地塊類型產品面積總套數高層85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合計1484奧體未來城類型面積總套數高層78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高層95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合計1560高層產品面積段同質化.4.3㎡6㎡/21.8㎡1.3㎡3.1m2.7m3.4m戶型共性：三開間朝南，三房設計，空間布局類似本案優(yōu)勢在于戶型尺度上，但并缺乏以擊敗對手，再者本案體量較大，競爭依舊劇烈奧體未來城高層86㎡3.3m3m3.5m5.6㎡/21㎡1.8㎡3.8㎡6.8㎡/24㎡/2PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產品同質化嚴重，精裝形成區(qū)隔全贈送半贈送高層產品戶型同質化本工程高層88㎡.PART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產品同質化嚴重，精裝形成區(qū)隔本項目1#地塊類型產品面積總套數高層80-85㎡9485-90㎡282100-110㎡304120-128㎡72洋房110-120㎡12125-130㎡60135-140㎡12合計836本項目2#地塊類型產品面積總套數高層85-90㎡546100-105㎡246120-127㎡300135-140㎡156洋房110-120㎡20125-130㎡108135-140㎡76170-180㎡32合計1484奧體未來城類型面積總套數高層78㎡15086㎡300102㎡100105㎡350小高層95㎡80108㎡150112㎡70125㎡150洋房110-120㎡39120-130㎡53130-140㎡44140-150㎡37150-160㎡23164㎡14合計1560產品面積段同質化.產品戶型同質化戶型共性：三開間朝南，三房設計，空間布局類似，戶型尺度相近本案優(yōu)勢在于北面陽臺可打造入戶空間、主臥衣帽間設計，可通過精裝，優(yōu)化戶型，提升競爭力3.3m4.2m3.8m6.72㎡/21.8㎡2㎡4.59㎡3.64㎡/26.8㎡/25㎡/23.75㎡1.5㎡1㎡3.5m3m3.8mPART2區(qū)域環(huán)境區(qū)域產品同質化嚴重，精裝形成區(qū)隔全贈送半贈送本工程高層108㎡奧體未來城小高層108㎡.PART2區(qū)域環(huán)境客戶趨于年輕化，精裝接受度高客戶年齡層：8090后付款方式：家里出資首付款，貸款買房客戶特征：工作繁忙、裝修麻煩、裝修款缺乏需求：婚房、便捷、拎包入住精裝解決購房裝修難的問題〔本錢、時間、精力〕.PART3精裝增值點精裝產品有溢價空間，去化周期短板塊樓盤名稱產品類型產品面積銷售周期售價精裝標準實際售價溢價空間溢價率鄞州長豐萬科江灣府高層85-139㎡7個月20000報價2500實際1500185002000-250012-16%金地悅江來高層89-139㎡12個月16044毛坯-潘火下應萬科金域傳奇高層75-129㎡7個月13500報價2000實際1000125001000-15009-14%宜家華府高層95-108㎡14個月10850毛坯-龍湖名景臺高層106-129㎡12個月11500毛坯-盛世締壹城高層87-139㎡12個月11527毛坯-高新區(qū)萬科公園里二期高層86-137㎡9個月18000報價1500實際100017000150010%交通紫園高層74-135㎡24個月起15500毛坯-市場上同區(qū)域內的精裝工程相比毛坯工程溢價率約9-16%同區(qū)域內，精裝修工程的去化周期更短.PART3精裝增值點對戶型起到修正作用精裝修起到戶型修正作用，人性化設計，突出空間尺度，躲避戶型劣勢；通過精裝修展示，集中突出毛坯無法展示的可利用空間，強調功能的感知體驗，向客戶演繹生活狀態(tài)，有利于引導