房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)工程管理.課程簡(jiǎn)介學(xué)習(xí)目的：掌握和運(yùn)用工程管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程決策和過(guò)程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市根底設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)參考教材：房地產(chǎn)工程運(yùn)作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，.參考書(shū)籍１．房地產(chǎn)工程投資．潘蜀健．中國(guó)建筑工業(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃．曹春堯．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．工程管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；.工程管理管理沒(méi)有止境―從金字塔到阿菠羅登月方案根本概念：―IPMA、PMI、PMBOK、PMP.工程管理現(xiàn)代工程管理起源于美國(guó)。20世紀(jì)50年代后期，美國(guó)的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈方案中運(yùn)用了PERT技術(shù)。美國(guó)的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)控制和方案編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時(shí)間，之后它們分別被稱為“方案評(píng)審技術(shù)〞和“關(guān)鍵路徑法〞?，F(xiàn)代工程管理科學(xué)便是從這兩項(xiàng)技術(shù)的根底上迅速開(kāi)展起來(lái)的，融合了后來(lái)開(kāi)展起來(lái)的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅〔MonteCarlo〕模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于工程資金、時(shí)間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月方案、曼哈頓方案等都是采用工程管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

.工程管理管理工具―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容―九大知識(shí)體系、五個(gè)階段管理重點(diǎn)―進(jìn)度、本錢、質(zhì)量、資金平衡.房地產(chǎn)業(yè)――過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的起點(diǎn)、文化的源泉〔北海、深圳、浦東〕－－政府的角色與作用〔參加WTO后的競(jìng)爭(zhēng)〕.房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨(dú)特性、工程的復(fù)雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)〔課程重點(diǎn)〕－－目標(biāo)：以最快的速度、最低的本錢向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn).房地產(chǎn)工程＋工程管理1＋1＝？.房地產(chǎn)工程管理模塊經(jīng)營(yíng)環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)政策與制度、國(guó)際房地產(chǎn)比較、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與時(shí)機(jī)

投資籌劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場(chǎng)分析與儲(chǔ)藏策略、住宅市場(chǎng)分析、非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析與開(kāi)發(fā)策略、市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位、工程投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計(jì)模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑籌劃、場(chǎng)地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

.房地產(chǎn)工程管理模塊投融資管理模塊：財(cái)務(wù)報(bào)表分析、工程投融資決策、資金規(guī)劃、工程權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)工程融資、資本市場(chǎng)融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

工程管理模塊：工程管理概論、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的組織流程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)工程報(bào)批管理、房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理、房地產(chǎn)工程的信息管理、房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)管理

工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、本錢管理、采購(gòu)管理、工程監(jiān)理〔現(xiàn)場(chǎng)管理〕、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)與施工管理

營(yíng)銷籌劃模塊：產(chǎn)品包裝、價(jià)格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊(duì)伍組織、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、物管前期介入

.房地產(chǎn)工程管理模塊工程全案籌劃：房地產(chǎn)工程全案籌劃、居住房地產(chǎn)的全案籌劃與經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案籌劃與經(jīng)營(yíng)管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案籌劃與經(jīng)營(yíng)管理

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)躲避與防范

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià).教學(xué)內(nèi)容工程管理知識(shí)土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)工程工程管理房地產(chǎn)工程銷售籌劃物業(yè)管理的前期介入.第一講工程管理知識(shí)工程管理概述工程方案與組織網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)工程控制工程管理軟件及應(yīng)用

教學(xué)內(nèi)容.1、工程管理概述工程管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、本錢管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與開(kāi)展工程管理知識(shí).工程管理概念在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)運(yùn)用有限的資源，通過(guò)對(duì)工程進(jìn)行有效的規(guī)劃、實(shí)施和控制從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點(diǎn)：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、質(zhì)量保證工程管理知識(shí).IPMAIPMA〔InternationalProjectManagementAssociation〕于1965年在瑞士注冊(cè)，成員主要是各國(guó)的工程管理協(xié)會(huì)，是個(gè)非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的工程管理的開(kāi)展。到目前為止，共有29個(gè)正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和效勞，包括研究與開(kāi)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書(shū)制以及有關(guān)會(huì)議、學(xué)習(xí)班和研討會(huì)。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。工程管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個(gè)級(jí)別，級(jí)別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級(jí)是工程主任證書(shū)級(jí)，簡(jiǎn)稱CPD，總經(jīng)理一級(jí)。B級(jí)為工程經(jīng)理級(jí)別證書(shū)，C級(jí)為工程管理工程師級(jí)證書(shū)，D級(jí)為工程管理技術(shù)員級(jí)。工程管理知識(shí).PMIPMI〔ProjectManagementInstitute〕的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主。現(xiàn)在已經(jīng)有4萬(wàn)多會(huì)員。它卓有成效的奉獻(xiàn)是開(kāi)發(fā)了一套工程管理知識(shí)體系〔PMBOK〕，將工程管理的根本內(nèi)容劃分為9個(gè)領(lǐng)域，即：范圍管理，時(shí)間管理，本錢管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購(gòu)管理，風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合管理。工程管理知識(shí).PMPPMP是由PMI發(fā)起的工程管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給工程管理人員提供一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的工程管理人員都能夠得到科學(xué)的工程管理知識(shí)。美國(guó)工程管理協(xié)會(huì)(PMI)一直致力于工程管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的工程管理體系而努力。今天，PMI制定出的工程管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球工程管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的工程管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為工程管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事工程管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。工程管理知識(shí).進(jìn)度管理重點(diǎn)是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度方案、實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度，保證工程按期完成。以房地產(chǎn)工程為例，包括：前期籌劃進(jìn)度計(jì)劃、征地拆遷進(jìn)度方案、設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度方案、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度方案、施工進(jìn)度方案、配套設(shè)施工程進(jìn)度方案、竣工驗(yàn)收方案、銷售進(jìn)度方案等工程管理知識(shí).本錢管理本錢方案是本錢管理的根底。以房地產(chǎn)工程為例：主要包括地價(jià)〔土地出讓金〕、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、稅金等。這些本錢要素中有些是相對(duì)固定的，有些那么可以通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)有效控制，如不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有５％左右的不可預(yù)見(jiàn)支出。通過(guò)有效加強(qiáng)工程管理，充分發(fā)揮方案和控制的作用，就能顯著減少工程中的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這局部費(fèi)用。工程管理知識(shí).質(zhì)量管理實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的首要步驟是進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃。質(zhì)量規(guī)劃分兩局部進(jìn)行，即建立質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和指定工程中具體工作的質(zhì)量要求。在工程實(shí)施過(guò)程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并將檢查和驗(yàn)收的結(jié)果及時(shí)記錄以便隨時(shí)提供工程質(zhì)量的相關(guān)信息。質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個(gè)工程即使在規(guī)定的時(shí)間和成本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無(wú)法保證，這個(gè)工程也是失敗的，因此建立質(zhì)量管理機(jī)制也是房地產(chǎn)工程管理的必然要求。工程管理知識(shí).資金平衡資金平衡即實(shí)現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定工程的資金平衡方案。以房地產(chǎn)工程為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個(gè)房地產(chǎn)投資工程的重點(diǎn)，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在工程開(kāi)發(fā)資金未落實(shí)時(shí)便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力開(kāi)發(fā)，不考慮資金來(lái)源和資金平衡問(wèn)題，致使大量樓盤爛尾。工程管理知識(shí).工程管理應(yīng)用與開(kāi)展大型工程產(chǎn)品研發(fā)大件生產(chǎn)設(shè)備大修工程管理知識(shí).2、工程方案與組織工程方案要求：目標(biāo)明確、指標(biāo)格式化、任務(wù)模塊化、考慮動(dòng)態(tài)性工程方案內(nèi)容：設(shè)計(jì)工作分解結(jié)構(gòu)、編制工作說(shuō)明書(shū)、分派任務(wù)和授權(quán)、估算本錢和預(yù)算、編制進(jìn)度方案、報(bào)告制度、設(shè)計(jì)工程管理組織工程管理知識(shí).

小型計(jì)算機(jī)系統(tǒng)研制〔工作分解任務(wù)矩陣〕

任務(wù)描述WBS碼WBS等級(jí)研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計(jì)1.01

主機(jī)

系統(tǒng)CPU

軟件

顯示器樣機(jī)制造2.02交付使用3.03.3、網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)原理：以圖論為根底，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜工程的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進(jìn)度方案，確保工程按期完工。工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)操作步驟：將工程分解為假設(shè)干活動(dòng)，確定所需時(shí)間、資源；明確各活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系；繪制連接所有活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)；估計(jì)完成各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)間和本錢；計(jì)算各項(xiàng)活動(dòng)開(kāi)工和完工時(shí)間，確定關(guān)鍵路線；運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)對(duì)工程進(jìn)行方案和控制；工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)方法：AOA雙代號(hào)法：箭頭表示活動(dòng)，節(jié)點(diǎn)表示事件AON單代號(hào)法：節(jié)點(diǎn)表示活動(dòng)；工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)舉例：1、A必須在B之前完成，B必須在C之前完成；2、A完成后，B和C才能開(kāi)始；3、A必須在C和D之前完成，B必須在D之前完成；4、A和B必須在C和D之前完成；工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)1、2、3、4、工程管理知識(shí)ABCABCADBCACBD.網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)關(guān)鍵路線分析：通過(guò)各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算確定關(guān)鍵路線，從而確定工程完工周期。時(shí)間參數(shù)：ES－最早開(kāi)始時(shí)間；EF－最早結(jié)束時(shí)間；LS－最遲開(kāi)始時(shí)間；LF－最遲結(jié)束時(shí)間；t－作業(yè)時(shí)間；S－松閑時(shí)間；關(guān)系：t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)步驟：計(jì)算ES、EF；計(jì)算LS、LF；計(jì)算S；確定關(guān)鍵路線〔S為0的一條活動(dòng)鏈〕；計(jì)算工程完工的全部時(shí)間T；〔關(guān)鍵活動(dòng)的作業(yè)時(shí)間相加而成〕編制進(jìn)度方案表。工程管理知識(shí).網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)舉例：某企業(yè)擬開(kāi)發(fā)一地產(chǎn)工程，各項(xiàng)活動(dòng)的相互關(guān)系及預(yù)計(jì)完成時(shí)間如下表所示，試確定該工程的完工時(shí)間和關(guān)鍵路線。工程管理知識(shí).工程管理知識(shí)活動(dòng)代號(hào)開(kāi)發(fā)活動(dòng)預(yù)計(jì)時(shí)間緊先活動(dòng)A前期市場(chǎng)調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計(jì)、報(bào)建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G.網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)PERT的應(yīng)用特點(diǎn)：非確定性網(wǎng)絡(luò)方案，運(yùn)用概率分析，相對(duì)復(fù)雜三種作業(yè)時(shí)間：樂(lè)觀時(shí)間、可能時(shí)間、悲觀時(shí)間工程管理知識(shí).4、工程控制確定標(biāo)準(zhǔn)衡量偏差采取糾正措施工程管理知識(shí).5、工程管理軟件及應(yīng)用PROJECT通用性行業(yè)特性工程管理知識(shí).第二講土地資源獲取宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市開(kāi)展規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)擬開(kāi)發(fā)地段確實(shí)定土地獲取方式與途徑土地儲(chǔ)藏問(wèn)題

教學(xué)內(nèi)容.1、宏觀環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市開(kāi)展規(guī)劃行業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)〔繁榮？泡沫？〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況〔上海與綿陽(yáng)比較〕城市開(kāi)展規(guī)劃〔熱點(diǎn)？前瞻？〕

土地資源獲取.我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〔共7章72條〕第一章總那么

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四節(jié)房屋租賃

第五節(jié)中介效勞機(jī)構(gòu)

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第六章法律責(zé)任

第七章附那么

.我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第七條土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)〔以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)〕在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

.我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者開(kāi)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成開(kāi)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

.我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

〔一〕有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

〔二〕有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

〔三〕有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

〔四〕有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

〔五〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

.我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：〔一〕已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

〔二〕持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

〔三〕按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

〔四〕向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

.以市場(chǎng)公開(kāi)供地收益論：2000年，350億元；2001年，492億元；2002年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)為近千億元〔僅1-9月，就達(dá)683.98億元〕一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)的近1500個(gè)市(縣)開(kāi)展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場(chǎng)發(fā)育的東南省份，八成的市(縣)開(kāi)展了這項(xiàng)工作。而在有些地方，100%的市(縣)開(kāi)展了招標(biāo)拍賣。中部省份江西，2001年開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市(縣)約占全省市(縣)總數(shù)的80%，今年已經(jīng)到達(dá)100%。2002年土地市場(chǎng)回望

.今年1-9月，全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價(jià)款占出讓總宗數(shù)、面積、價(jià)款的比例分別為20.08%、29.78%、45.56%。土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡送。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實(shí)施者操作簡(jiǎn)便、參與者理性競(jìng)價(jià)等優(yōu)點(diǎn)。2002年土地市場(chǎng)回望.房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)，2002年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6228億元，同比增長(zhǎng)了28.2%。中國(guó)人民銀行2002年二季度貨幣執(zhí)行情況報(bào)告指出，2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接和間接奉獻(xiàn)率共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。專家估計(jì)2002年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)也可能保持這種奉獻(xiàn)率。2002房地產(chǎn)市場(chǎng).據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)字，去年1-11月，全國(guó)有7個(gè)省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)40%，8個(gè)省市新開(kāi)工面積增幅超過(guò)40%，個(gè)別省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新購(gòu)?fù)恋赝顿Y同比增長(zhǎng)了150%。一局部城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重到達(dá)30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持50%的比重達(dá)12個(gè)月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資的比例更接近60%。

2002房地產(chǎn)市場(chǎng).經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)分依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性很強(qiáng)，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將難以估量〞。距杭州不遠(yuǎn)的南京，1月23日拍賣兩塊土地，一塊成交價(jià)為每畝220萬(wàn)元，另一塊更高達(dá)每畝295.7萬(wàn)元。高地價(jià)帶來(lái)的必然是高房?jī)r(jià)，消費(fèi)者會(huì)買單嗎

2002房地產(chǎn)市場(chǎng).“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持健康、快速開(kāi)展態(tài)勢(shì)，但部分地區(qū)存在投資增幅過(guò)大、土地供給過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快和結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，個(gè)別地區(qū)問(wèn)題還較嚴(yán)重〞－?當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告?2002年11月19日，國(guó)務(wù)院總理朱镕基在香港會(huì)見(jiàn)駐港中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人時(shí)再一次重復(fù)了他在國(guó)慶節(jié)視察深圳時(shí)說(shuō)的話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太高，而且還在增長(zhǎng)。〞2002房地產(chǎn)市場(chǎng).“目前局部地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供給過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快，出現(xiàn)了不同程度的‘過(guò)熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，存在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)〞；主要表現(xiàn)為六個(gè)方面：局部城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大；局部地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供給過(guò)量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了1倍以上，有的住宅工程一兩年內(nèi)價(jià)格成倍增長(zhǎng)；局部地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個(gè)別地區(qū)背離國(guó)情建設(shè)“豪宅〞；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)存在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴性風(fēng)險(xiǎn)。－1月13～14日武漢全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，劉志峰2002房地產(chǎn)市場(chǎng).2002年底，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的?中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告?指出，對(duì)于剛過(guò)去的2002年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個(gè)特點(diǎn)來(lái)概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

2002房地產(chǎn)市場(chǎng).2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2003是“理性之年〞。2003年全國(guó)整頓和標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的重點(diǎn)是，整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。關(guān)鍵詞之一：標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟(jì)適用房。.2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)部將在2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開(kāi)展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在35個(gè)大中城市和局部有代表性的城市推廣使用，以便政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的問(wèn)題，并采取相應(yīng)措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控。同時(shí)要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)向社會(huì)公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。.2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望今年整頓標(biāo)準(zhǔn)工作的重點(diǎn)包括11個(gè)方面：一是整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不標(biāo)準(zhǔn)行為；三是整頓土地利用中的不標(biāo)準(zhǔn)行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩〞行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不標(biāo)準(zhǔn)行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不標(biāo)準(zhǔn)行為；八是整頓中介效勞中的不標(biāo)準(zhǔn)行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不標(biāo)準(zhǔn)行為，如規(guī)劃審批、立項(xiàng)審批、竣工驗(yàn)收、預(yù)銷售許可等.2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2003年，建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)?經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法?，進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策。我國(guó)住宅建設(shè)將開(kāi)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供給體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房對(duì)象的條件、購(gòu)房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理方法。人均住房面積低于全國(guó)平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時(shí)要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供給。對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高、對(duì)取消或減少經(jīng)濟(jì)適用住房的城市，要控制新增土地的供給規(guī)模。.經(jīng)營(yíng)城市、經(jīng)營(yíng)土地

2002年城市市長(zhǎng)會(huì)議

.強(qiáng)暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國(guó)際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠(yuǎn)塞車、“假古董〞當(dāng)?shù)?、跟人較勁看上去面光光、住進(jìn)去心慌慌，這就是沒(méi)有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。中國(guó)城市十大敗筆.2、區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)區(qū)域差異與政策要求〔沿海與內(nèi)地〕城市房地產(chǎn)供需情況城市房地產(chǎn)企業(yè)情況〔以本地為例〕

土地資源獲取.綿陽(yáng)市房地產(chǎn)投資

〔1999－2001年〕.綿陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工、銷售面積

1999－2001年.3、擬開(kāi)發(fā)地段確實(shí)定房地產(chǎn)投資地段論地價(jià)影響因素分析〔市場(chǎng)供求、自然環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國(guó)際關(guān)系〕重點(diǎn)研究城市開(kāi)展規(guī)劃〔環(huán)境、配套〕

土地資源獲取.房地產(chǎn)投資地段論地段、地段還是地段；價(jià)格＝本錢〔地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)、資金利息、稅費(fèi)〕＋利潤(rùn)；在本錢構(gòu)成中，地價(jià)最不確定。在其他取費(fèi)相對(duì)固定〔平均利潤(rùn)〕的情況下，地價(jià)決定利潤(rùn)率。

土地資源獲取.地價(jià)影響因素市場(chǎng)供求自然環(huán)境條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件政府規(guī)劃心理預(yù)期國(guó)際關(guān)系

土地資源獲取.4、土地獲取方式與途徑城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象品牌主導(dǎo)、資金實(shí)力、土地儲(chǔ)藏、政府補(bǔ)償土地公開(kāi)拍賣〔招投標(biāo)制度、一級(jí)市場(chǎng)〕4月10日，中?！渤啥肌彻就顿Y2．3億投得市中心地段〔每畝311萬(wàn)元〕

土地資源獲取.5、土地資源儲(chǔ)藏問(wèn)題新一輪圈地運(yùn)動(dòng)〔萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)〕土地資源儲(chǔ)藏與資本運(yùn)作土地資源儲(chǔ)藏量力而行

土地資源獲取.第三講房地產(chǎn)工程市場(chǎng)定位前期市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)房者心理與行為分析開(kāi)發(fā)工程市場(chǎng)定位開(kāi)發(fā)工程可行性研究開(kāi)發(fā)工程投資效益評(píng)價(jià)

教學(xué)內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)手段，通過(guò)多種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)展趨勢(shì)，為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)。

市場(chǎng)定位.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查是了解消費(fèi)者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的根本方法，是分析市場(chǎng)、捕捉市場(chǎng)時(shí)機(jī)的重要手段。市場(chǎng)調(diào)查是工程投資決策分析、工程區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售籌劃的前提和根底。

市場(chǎng)定位.前期市場(chǎng)調(diào)查市調(diào)內(nèi)容：宏觀環(huán)境〔政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析〕、中觀環(huán)境〔城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求〕、微觀環(huán)境〔競(jìng)爭(zhēng)樓盤及消費(fèi)者需求分析〕市調(diào)步驟：準(zhǔn)備階段〔確定目的、擬定方案〕、實(shí)施階段〔設(shè)計(jì)問(wèn)卷、實(shí)地調(diào)查〕、分析階段〔整理資料、撰寫報(bào)告〕市調(diào)方法：?jiǎn)柧怼⒉缺P、房展；問(wèn)卷調(diào)查：?jiǎn)柧碓O(shè)計(jì)技巧；科學(xué)合理使用市調(diào)分析；

市場(chǎng)定位.住房與需求市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明：個(gè)人情況：住房現(xiàn)狀：住房需求：競(jìng)爭(zhēng)樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查〔見(jiàn)表，P61〕

市場(chǎng)定位.購(gòu)房者心理與行為分析購(gòu)房需要、需求及動(dòng)機(jī)分析；文化、家庭與購(gòu)房者心理；購(gòu)房者個(gè)性特征；購(gòu)房者行為模式；

市場(chǎng)定位.社會(huì)文化與消費(fèi)行為觀念引導(dǎo)浪費(fèi)；中國(guó)與美國(guó)的差異：按揭買房小故事；北京與上海的差異：北京：厚重、大氣、傳統(tǒng)上海：精細(xì)、實(shí)用、國(guó)際化

市場(chǎng)定位.購(gòu)房決策原那么整體屬性最正確原那么；非報(bào)酬決策原那么；綜合權(quán)衡原那么；例：P100

市場(chǎng)定位物業(yè)出行時(shí)間價(jià)格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080.開(kāi)發(fā)工程市場(chǎng)定位定位思路：房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)；好的定位能夠產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但其本身不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。定位準(zhǔn)那么：受眾導(dǎo)向、差異化、個(gè)性化；定位流程：制定目標(biāo)、分析用戶心理、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)〔質(zhì)、量、價(jià)〕、尋找最正確切入點(diǎn)；

市場(chǎng)定位.定位案例：１、深圳寶安電子城：從商業(yè)爛尾樓到商業(yè)奇跡〔Ｐ１２６〕２、廣州ＸＸ公司房地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究〔Ｐ３６９－３９０〕

市場(chǎng)定位.廣州XG工程〔市場(chǎng)研究與定位局部〕第一節(jié)工程市場(chǎng)研究一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析〔宏觀〕二、廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析〔中觀〕1、回憶與展望；2、市場(chǎng)特點(diǎn)；3、結(jié)論；三、本工程臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析〔微觀〕1、區(qū)位特點(diǎn)；2、購(gòu)置對(duì)象及購(gòu)置心理分析；3、對(duì)手盤分析；

市場(chǎng)定位.廣州XG工程〔市場(chǎng)研究與定位局部〕第二節(jié)工程環(huán)境分析一、地塊環(huán)境條件1、土地性質(zhì)綜述;2、地塊周圍景觀；3、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況；4、交通條件；5、配套設(shè)施；二、地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析；2、時(shí)機(jī)與威脅分析；三、結(jié)論

市場(chǎng)定位.廣州XG工程〔市場(chǎng)研究與定位局部〕第三節(jié)工程市場(chǎng)定位一、工程市場(chǎng)細(xì)分1、工程一期細(xì)分;2、工程二期細(xì)分；二、樓盤概念導(dǎo)入1、市區(qū)中的大型綠色環(huán)保社區(qū)、高效智能化社區(qū)；2、鬧市中的溫馨家園；三、目標(biāo)市場(chǎng)1、市內(nèi)工作的中等收入家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；2、注重環(huán)境質(zhì)量的白領(lǐng)階層；3、房地產(chǎn)投資者、海珠區(qū)本地居民；

市場(chǎng)定位.廣州XG工程〔市場(chǎng)研究與定位局部〕四、工程市場(chǎng)定位1、本錢價(jià)測(cè)算；2、目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算；3、定價(jià)策略；

市場(chǎng)定位.可行性研究重視市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)；工程評(píng)估以經(jīng)濟(jì)效益為中心；對(duì)工程的評(píng)估全部在決策階段進(jìn)行一般地，可行性研究應(yīng)由專門從事投資工程的咨詢機(jī)構(gòu)〔中介機(jī)構(gòu)〕承擔(dān)，它擁有大批經(jīng)濟(jì)學(xué)家、市場(chǎng)分析家、財(cái)務(wù)專家、律師等英才。；

市場(chǎng)定位.可行性研究解決的主要問(wèn)題為什么要進(jìn)行這個(gè)工程？工程的產(chǎn)品(勞務(wù))市場(chǎng)的需求情況怎樣？資源條件如何？工程建設(shè)地點(diǎn)應(yīng)選在什么地方？產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模多大為宜？采用的生產(chǎn)工藝技術(shù)是否先進(jìn)可靠？工程投資估算和方案比較情況如何？投資盈利水平及風(fēng)險(xiǎn)多大？.工程可行性研究?jī)?nèi)容投資工程的背景研究投資工程的市場(chǎng)和生產(chǎn)規(guī)模投資工程資源情況投資工程環(huán)境投資工程設(shè)計(jì)投資工程組織機(jī)構(gòu)投資工程進(jìn)度控制投資工程的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).工程可行性研究程序時(shí)機(jī)可行性研究：投資時(shí)機(jī)的粗略鑒定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做專門調(diào)查和研究，精度在20%左右，費(fèi)用約1%；可行性研究評(píng)價(jià)：更加嚴(yán)格、細(xì)致地研究，投資估算采用預(yù)算價(jià)格，精度要求在10%左右，費(fèi)用約為1%~3%。.開(kāi)發(fā)工程可行性研究〔Ｐ４２５－４６４〕工程投資估算與資金籌措方案；工程銷售和租賃收入測(cè)算；工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；工程不確定性分析；工程效益評(píng)價(jià)；結(jié)論與建議；

市場(chǎng)定位.投資估算與資金籌措1、開(kāi)發(fā)本錢估算：土地本錢〔地價(jià)、征遷補(bǔ)償、三通一平〕，前期工程〔規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研、地勘、報(bào)建〕，建安工程〔樁基、土建、五通、智能化設(shè)施、電梯〕，根底設(shè)施〔五通工程、綠化工程、道路及排水工程〕，公建配套〔學(xué)校、醫(yī)院、文體、娛樂(lè)、郵電、市場(chǎng)、變電站、調(diào)壓站、垃圾處理〕，期間稅費(fèi)〔配套建設(shè)費(fèi)、建安監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償、供電用電負(fù)荷、其他〕，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用；3、總本錢費(fèi)用匯總及分?jǐn)偅?、資金籌措、使用及借款利息；

市場(chǎng)定位.銷售和租賃收入測(cè)算1、住宅銷售：用市場(chǎng)比較法確定售價(jià)上限〔平均價(jià)格〕；用本錢法確定售價(jià)下限；建議銷售單價(jià)；住宅局部總收入；2、商鋪銷售；3、車庫(kù)銷售或租賃；

市場(chǎng)定位.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、稅金計(jì)算：2、損益表及靜態(tài)盈利分析：投資利潤(rùn)率、投資利稅率3、現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析：內(nèi)部收益率〔FIRR〕、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕、工程回收期〔動(dòng)、靜態(tài)〕；4、償債能力分析；

市場(chǎng)定位.不確定性分析〔風(fēng)險(xiǎn)分析〕1、主要的風(fēng)險(xiǎn)因素：開(kāi)發(fā)本錢、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、利率等；2、盈虧平衡分析：計(jì)算投資利潤(rùn)率為零時(shí)的工程銷售率，工程銷售率要求越高風(fēng)險(xiǎn)越大；3、敏感性分析：選取核心的風(fēng)險(xiǎn)因素〔如售價(jià)、本錢等〕，分別計(jì)算其上下變動(dòng)5％、10％及20％對(duì)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)〔如投資利潤(rùn)率、FIRR、FNPV等〕的影響；4、風(fēng)險(xiǎn)躲避與控制措施：本錢風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)；

市場(chǎng)定位.工程效益評(píng)價(jià)1、社會(huì)效益；2、環(huán)境效益；3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；

市場(chǎng)定位.結(jié)論和建議1、結(jié)論：可行、不可行；2、改進(jìn)建議；

市場(chǎng)定位.案例：

鐵達(dá)公司商品混凝土生產(chǎn)工程投資可行性研究

市場(chǎng)定位.第四講房地產(chǎn)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)配套設(shè)施

教學(xué)內(nèi)容.總體規(guī)劃總體構(gòu)思；因地制宜，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；用地平衡和管網(wǎng)布置；規(guī)劃設(shè)計(jì)要那么；

規(guī)劃設(shè)計(jì).總體構(gòu)思以人為本的設(shè)計(jì)思想；因地制宜，與周圍環(huán)境融合；個(gè)性化設(shè)計(jì)，主題鮮明；〔例：四季花城〕

規(guī)劃設(shè)計(jì).空間關(guān)系處理動(dòng)與靜的關(guān)系；實(shí)與虛的關(guān)系；建筑與環(huán)境的關(guān)系；高層建筑與低層建筑的關(guān)系；

規(guī)劃設(shè)計(jì).用地平衡和管網(wǎng)布置小區(qū)用地平衡；總體布局與居住環(huán)境；工程管線和道路交通的綜合規(guī)劃；

規(guī)劃設(shè)計(jì).規(guī)劃設(shè)計(jì)要那么功能適用；面積適中；智能化，滿足高科技和環(huán)保要求；

規(guī)劃設(shè)計(jì).建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格與居住文化；內(nèi)部與外型設(shè)計(jì)；建筑風(fēng)格類型：歐陸風(fēng)格、異域風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格、古典風(fēng)格〔例：芙蓉古城〕

規(guī)劃設(shè)計(jì).景觀設(shè)計(jì)賣房就是賣環(huán)境的設(shè)計(jì)要求；突出特色、力求創(chuàng)新；以自然景觀為主，與人造景觀結(jié)合；開(kāi)展立體綠化，海陸空結(jié)合；便于人際交往，有社區(qū)文化支撐；

規(guī)劃設(shè)計(jì).戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概述；設(shè)計(jì)流程；戶型比例與樓層安排；規(guī)劃設(shè)計(jì)要那么；

規(guī)劃設(shè)計(jì).戶型設(shè)計(jì)概述戶型的經(jīng)濟(jì)分類：安置、實(shí)用、舒適、豪華；設(shè)計(jì)難點(diǎn)剖析：專家與用戶的分歧；專家與專家的分歧；

規(guī)劃設(shè)計(jì).戶型設(shè)計(jì)流程進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；掌握戶型需求；確定戶型大??；進(jìn)行功能分區(qū)；進(jìn)行戶型布局；確定戶型構(gòu)成；住宅空間配置；