服裝商業(yè)中心規(guī)劃及招商方案

服裝商業(yè)中心規(guī)劃及招商方案動(dòng)生效!太原市是一個(gè)具有2500年歷史的古城，史稱晉陽，簡(jiǎn)稱并，是山西省省●行政概況太原是全國(guó)特大城市之一?，F(xiàn)轄6區(qū)1市3縣，全市共有51個(gè)街道辦事全市總?cè)丝跒?41.30萬人，其中常住人口315.31萬人。大專以上文化程度者為1201人，目前，全市0～14歲人口占總?cè)丝诘?9.8%,15～64歲人口占總?cè)丝诘?3.4%,65歲以上人口占總?cè)丝诘?.8%,有逐步向老年型社會(huì)進(jìn)人口為163.8萬人，女性人口為151.5萬人，性別比例為108:100。太原是我國(guó)建國(guó)初期的工業(yè)基地，通過50年的建設(shè)，已形成了以能源、支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材、精密儀器等門類較齊全年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到384.40億元，比上年增長(zhǎng)10.3%,第二、第三增長(zhǎng)11.0%與11.6%,增長(zhǎng)速度均高于全國(guó)與全省平均水平。三次產(chǎn)業(yè)比造工業(yè)總產(chǎn)值1.27億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值639萬元，生產(chǎn)原煤6.7萬噸，鋼8410噸，發(fā)電量3.2萬千瓦小時(shí)，為全國(guó)經(jīng)山西省現(xiàn)有公路3萬多公里，有鋪裝路面里程約占84%,其中一半多為高聯(lián)絡(luò)鄰省保底、邯鄲等地與本省各市縣及95%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路網(wǎng)。有國(guó)道8條、聯(lián)系省內(nèi)外的干線公路10余條，其中有二連浩特至河口的縱向國(guó)道國(guó)道等。太(原)-石(家莊)高速公路已建成正式通車。全市共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40546個(gè)，其中批零貿(mào)易業(yè)與餐飲業(yè)為26493個(gè)。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，有綜合商廈39個(gè)，超市160個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng)331個(gè)，餐飲業(yè)5604個(gè)，服務(wù)修理業(yè)8288個(gè)。營(yíng)業(yè)面積總計(jì)354萬平方米。從業(yè)人員24.2萬人，其中：批零貿(mào)易業(yè)15.5萬人，餐飲業(yè)3.8萬人，服務(wù)修理業(yè)4.9萬人。鎖店、便利店、專賣店達(dá)4231個(gè)，占全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的10.4%。模繼續(xù)擴(kuò)大。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成122.71億元，其中：基本建設(shè)投資49.57億元，更新改造投資38.64億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資21.14億元，其它固定資產(chǎn)投資13.36億元。按產(chǎn)業(yè)劃分：第一產(chǎn)業(yè)完成投資4.16億元，住宅條件得到改善。全年住宅投資額29.83億元，住宅竣工面積353.28萬收入從1980年的451元，增加到2001年的6500元；農(nóng)民人均純收入也從1980年的156元增加到了2001年2738元的水平。在城鄉(xiāng)居民收入水民年人均消費(fèi)性支出5165元，農(nóng)民人均消費(fèi)支出1595元。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民家庭恩格爾系數(shù)為33.9%,比1980年下降近20個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，截止2001年末，每百戶城市居民家庭擁有彩電117臺(tái)，洗衣機(jī)95臺(tái)，電冰箱(柜)103臺(tái)，家用電腦14臺(tái)，空調(diào)器7臺(tái)，家用汽車0.7輛，移動(dòng)電話21部。每百戶農(nóng)民家庭擁有自行車144輛、摩托車19輛、轎車2輛、縫紉機(jī)62臺(tái)、電視機(jī)93臺(tái)、電冰箱27臺(tái)、洗衣機(jī)59臺(tái)、照像機(jī)10臺(tái)，電風(fēng)扇49臺(tái)、空調(diào)1臺(tái)、家庭影院14套，家用電話31部、太陽能、電熱淋浴器3臺(tái)。居民居住條件不斷改善，居住面積逐年擴(kuò)大。城市人均居住面積由1980年的4.70平方米，提高到2001年的10.55平方米，增長(zhǎng)1.24倍。城市中有90%的家庭住上了單元配套住宅，其中：有三居室及以上住房的戶占25.3%。在住房面積增大的同時(shí)，自來水、煤26.20平方米，其中鋼筋混凝土及磚木結(jié)構(gòu)面積占到91%?！裉?999-2001各項(xiàng)要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況：(人)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(萬元)農(nóng)林牧漁總值(萬元)工業(yè)總產(chǎn)值(萬元)通常預(yù)算支出(人)199935011443180000114662381335420320003497493346530512253137647962148282458734192001341301738440251199884193858241578297391470●華北經(jīng)濟(jì)圈報(bào)告簡(jiǎn)述劃中，太(原)大(同)侯(馬)被列為省城城鎮(zhèn)進(jìn)展的核心，這也為北當(dāng)盡快啟動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)一現(xiàn)在山西已建成了比“八五”期末98.1億元增長(zhǎng)50.7%,年均遞增8.2%。2001年、2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別實(shí)現(xiàn)161.1億元與181億元，增幅分別為9.1%與12.3%,“十五”期末估計(jì)完成248億元，年均增長(zhǎng)10%。作為城市經(jīng)濟(jì)截止2002年底，全市共有批發(fā)與零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)35289個(gè)，總面積2875860平方米，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10.3個(gè)，人均營(yíng)業(yè)面積已達(dá)0.8平方米，從業(yè)人員達(dá)224281人。在各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，各類批發(fā)市場(chǎng)62個(gè)、百貨店及購(gòu)物中心13個(gè)、大型超市20個(gè)、中小型超市156個(gè)、專賣店306個(gè)、便利店197個(gè)、餐飲店面5669個(gè)。與此相習(xí)慣，于1992年頒布實(shí)施，并于2000年9月修定，為今后商業(yè)建設(shè)管理奠定了超市的建設(shè)，促進(jìn)了現(xiàn)代流通業(yè)的進(jìn)展。到2002年底，全市共有限額以上連鎖公司(總店)18個(gè)，其中零售連鎖總店13個(gè)，餐飲連鎖總店5個(gè)，從業(yè)人員1.2萬人，營(yíng)業(yè)面積26.6萬平方米，門店數(shù)338個(gè)，年銷售總額23.9億元，其中零售總額達(dá)20.1億元，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的11.1%,市場(chǎng)份額比上年增加了2.2個(gè)百分點(diǎn)。其次，部分商業(yè)企業(yè)實(shí)行了年銷售額上億元的商場(chǎng)達(dá)12家。華宇購(gòu)物中心、五一百貨集團(tuán)、美特好、燕興商場(chǎng)、服裝城、橋西綜合批發(fā)市場(chǎng)年銷售額達(dá)5億元以上。華宇集團(tuán)以年銷售7億元以上進(jìn)入全國(guó)商業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)，唐久超市進(jìn)入了全國(guó)連2000年底，全市國(guó)有與集體經(jīng)濟(jì)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比1995年分別減少了47.9%與74.5%。非公有經(jīng)濟(jì)商業(yè)零售額逐年增加，從2000年到2002年分2002年餐飲業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年?duì)I業(yè)額25.52億元，比上年增長(zhǎng)13%。2000年-2002年，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)額在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的比重分別為9.7%、13.5%、28.9%。比重不斷提高，地位與作及內(nèi)蒙古、河北省、陜西省、河南省等地區(qū)，輻射人口超過2億，其經(jīng)濟(jì)調(diào)查時(shí)間：2004年4月調(diào)查對(duì)象：沿路靜態(tài)調(diào)查、隨機(jī)與特定性對(duì)象問卷調(diào)查、原公司(售樓及開發(fā)商)人員調(diào)查問訊等抽樣問卷數(shù)量：商圈供應(yīng)商問卷214份銷售部人員隨即調(diào)查4人與董事會(huì)成員進(jìn)行討論例會(huì)3次供應(yīng)商小型座談會(huì)18次●商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容(一)低段商品為主的(精品為例),中偏高商品為主的(圣亞為例)3、本商圈租金狀況沒有由于地理位置的先后而有差異，也沒有由于人流●商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容(二)1、本商圈南北人流差異較大，由于南面多集中與服飾類商品與其它2、本商圈由因此前往高速公路的要緊干道，進(jìn)出車流密集，交通嚴(yán)●商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容(三)于本案后面尚有5畝空地，能夠考慮在此上第一期以停車場(chǎng)形式業(yè)街尚有100米的距離，但樓體高度較高，比較容易在路口看石膏板材料，這將會(huì)成為目前商圈內(nèi)所有商場(chǎng)中最漂亮與美觀的室內(nèi)空1、非常不滿意現(xiàn)行商場(chǎng)的物業(yè)管理，認(rèn)為基本上不存在什么管理，2、在所有評(píng)價(jià)中，相對(duì)關(guān)于圣亞的管理評(píng)價(jià)比較高，關(guān)于東方紅、3、認(rèn)為有個(gè)管理良好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是非常重要的，這也將是取決于供仍務(wù)必具備有20%左右的面積作為調(diào)整用，故經(jīng)營(yíng)期間所謂的物業(yè)公司或5、關(guān)于太原已經(jīng)成熟的批發(fā)市場(chǎng)商圈朝陽街，現(xiàn)有在該商圈經(jīng)4、假如鴻金寶以后由上海的專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)您對(duì)此有意愿尚一定好念經(jīng)嗎?”,這需要在后期宣傳上加以彌補(bǔ)與解釋，畢竟4、在調(diào)查期間接觸的部分業(yè)主或者經(jīng)營(yíng)者中，也有較多比例的人希5、強(qiáng)化商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理是未來商業(yè)抄做中的一個(gè)重點(diǎn)，所有商品充從而達(dá)到1+1>2的效果，以獨(dú)立但店經(jīng)營(yíng)的商品，不但需要投入龐大的個(gè)2-3萬元并不是他(她)們的期望值。6、本案由于偏離主商圈100米，又是一個(gè)新興的商業(yè)設(shè)施，由于6、來您這邊購(gòu)物的外地人多還是本地人多?原為中心周遍的地縣市內(nèi)，特別是榆次等地的人群號(hào)稱平均每天有近1萬1、在圣亞經(jīng)營(yíng)的廠商比較不看好，當(dāng)然圣亞的廠商均為溫州為主的●商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容(四)o廠商來源本地占多，商品要緊來源于浙江、江o主營(yíng)皮鞋、皮具，皮鞋、皮具價(jià)格帶40元-280元，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況不理想o租金在1-2元/平方米/天，基本沒有品牌形象，批零兼顧o廠商來源本地占多，商品要緊來源于太原o總經(jīng)營(yíng)面積四層約9916平米o(hù)費(fèi)用：管理費(fèi)500元/月/戶o空調(diào)費(fèi)100元/月/戶o工商費(fèi)40元/月/戶o買斷經(jīng)營(yíng)租金1.2元/平米/天至1.8元/平米/天o經(jīng)營(yíng)業(yè)種男女裝(基本無樓層業(yè)種分配)o價(jià)格帶20元至150元一樓皮鞋、皮具、服裝金利來、查理王二樓男裝圣達(dá)菲金豪威三樓男裝柏士德夢(mèng)特嬌四樓女裝嘉彩伊莎貝爾五樓女裝麗丹爾拜麗德六樓女裝、童裝卡芬妮嬌蘭o商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)65元/平方米/天，租金4.5—8元/平方o品牌形象較好，四、五、六樓客流多，皮鞋、皮具價(jià)格帶40元-300元，女裝價(jià)格帶30元一380,男裝價(jià)格帶39元-1300元o一樓皮具1096平米、皮鞋275平米、男女裝846平米二樓至六樓每層經(jīng)營(yíng)面積約2346平米六樓現(xiàn)在童裝已撤，準(zhǔn)備上七樓三樓女裝七樓精品服裝o廠商要緊來源于本地，商品來源浙江、江蘇、上海及太原o租金平均為13.45元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)45元/平方米/月，空調(diào)費(fèi)o內(nèi)部裝修通常，商品檔次中低檔，鋪位面積12-25平米，電梯直達(dá)六o單層經(jīng)營(yíng)面積約3500平米一樓、二樓經(jīng)營(yíng)男裝約7000平米三樓至七樓經(jīng)營(yíng)女裝約17500平米一樓內(nèi)衣文具、床上用品、家用五金、小家電、音像制品、工藝禮品、化妝品、●商圈細(xì)分調(diào)查內(nèi)容(五)1、本商圈主力購(gòu)買人群是以批發(fā)形式為主的購(gòu)物群體，批發(fā)形式相對(duì)占2、批發(fā)行為時(shí)間多發(fā)生在上午6:30-9:00往常，之后的時(shí)間多為零售為主，通常商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間多在7:00-19:00范圍，商圈整體沒有所謂的1、本商圈顧客在購(gòu)買商品時(shí)只要選擇商場(chǎng)形式的商鋪進(jìn)行購(gòu)買，選擇沿1、作為批發(fā)為主的商圈，商品總體以中檔與中低檔為主，包含餐飲部分2、關(guān)于本案未來的商品價(jià)格定位理應(yīng)以本商圈的商品檔次特性為參考，3、多數(shù)調(diào)查群體認(rèn)為圣亞是該商圈中商品檔次最高的，但對(duì)圣亞的調(diào)查o商圈內(nèi)商品業(yè)種特性1、本商圈商品相對(duì)單一，服裝總銷售面積占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其中又以女裝為2、其它業(yè)種商品除皮件外基本不成規(guī)模，而皮件中又以皮鞋為要緊銷售1、調(diào)查顯示，太原市內(nèi)明白本案的占要緊比例，但在進(jìn)行具體詢問2、熟悉本案要緊媒介為廣告，反應(yīng)本案之前在媒體上的抄做是成功的效等基本大眾傳媒工具外，鎖定招商對(duì)象的廣告亦可使用POP、DM等手段2、是新建建筑，在硬件環(huán)境上在該商圈是最好的，精品、服裝城等由于3、有專業(yè)的上海管理公司負(fù)責(zé)規(guī)劃招商與統(tǒng)一管理，在軟件上為本案的4、有夾層能夠存放貨品或者作為辦公用，解決批發(fā)的經(jīng)營(yíng)者或者品牌的5、位于高速公路的要緊進(jìn)入市區(qū)的主干道之一，為外地區(qū)采購(gòu)的客戶帶本案的劣勢(shì)1、偏離主商圈100米，是非常致命的問題，假如能夠用其它方式彌補(bǔ)這100米的距離將對(duì)本案帶來巨大的收益。2、前期炒做廣告中關(guān)于本案的商業(yè)定位不明確，沒有商業(yè)題材，觀望者3、大樓內(nèi)部動(dòng)線狹小，關(guān)于人群流通性不強(qiáng)，由于受銷售的影響，此方本案的機(jī)會(huì)1、由于在多方面優(yōu)于該商圈傳統(tǒng)的商場(chǎng)，規(guī)劃定位準(zhǔn)確與取2、朝陽街若根據(jù)市政規(guī)劃改建步行街，雙塔北路的拓寬能為本案的人流3、前期的廣告抄做使本案的知名度已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，但不是未來招商本案的挑戰(zhàn)1、東方紅處于重新招商階段，圣亞也在擴(kuò)建當(dāng)中，義烏小商內(nèi)容特征描述交通特征1、由因此通往高速的要緊交通要道，再加上批發(fā)市場(chǎng)銷售行為2、南北二側(cè)的商品結(jié)構(gòu)有所差異，南面多集中消費(fèi)類商品，北面多集中3、各大商場(chǎng)均沒有或者不具備停車場(chǎng)功能，造成三輪機(jī)動(dòng)車、自行車、商業(yè)特征1、集中了圣亞、精品、朝陽、東方紅、吉美等樓體式批發(fā)零售3、多為銷售直接對(duì)接方式與出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，在初期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)沒有4、圣亞、東方紅等均處于再進(jìn)展與調(diào)整階段，未來與本案的招商會(huì)形成5、商場(chǎng)形式的商鋪缺少現(xiàn)場(chǎng)倉庫支持，為批發(fā)的貨源儲(chǔ)備帶來不便的因租金特征1、經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣懸殊，各自租金收益均根據(jù)獨(dú)自的情況調(diào)節(jié)，價(jià)2、該商圈的商場(chǎng)沒有由于地理位置的差異而造成租金的差異，以精品位3、樓層垂直與平面租金差異不明顯，甚至出現(xiàn)高樓層的租金大于低樓層物業(yè)特征1、物業(yè)費(fèi)有高達(dá)65元/平方米/月的，也有27元/平方米/月的，4、物業(yè)費(fèi)基本含蓋內(nèi)容相同，包含公用的能源(水、電為主)、廣告、稅企劃特征1、商場(chǎng)沒有整體的促進(jìn)銷售的活動(dòng)，僅發(fā)現(xiàn)的活動(dòng)均為廠家自2、商場(chǎng)內(nèi)部布置不協(xié)調(diào)，通常只注重其整潔并沒有透過氣氛的渲染與布面積(平米)百貨商場(chǎng)5000以上大賣場(chǎng)25000以上超市5000以上集貿(mào)市場(chǎng)覆蓋范圍視地理位置與面積而定20000左右25分鐘以內(nèi)5000左右10—15分鐘6大類5分鐘4000—10000專業(yè)市場(chǎng)與綜合類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念豐富的產(chǎn)品選擇較強(qiáng)實(shí)力的消費(fèi)者一站式購(gòu)物自有品牌良好的購(gòu)物環(huán)境，提供部分增值服務(wù)與售后服務(wù)更多選擇物超所值大量分支連鎖，產(chǎn)生規(guī)范效益，地域性較強(qiáng)營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)地點(diǎn)便利中高價(jià)位每日低價(jià)會(huì)員促銷有限服務(wù)批價(jià)銷售儲(chǔ)銷一體低檔商品、雜牌，大批量采購(gòu)兼零售采購(gòu)特點(diǎn)高毛利，制造形象低價(jià)，高周轉(zhuǎn)率高品質(zhì)，多樣化采購(gòu)，合理的毛利高毛利，規(guī)格小更低的價(jià)格更大的包裝經(jīng)營(yíng)者自行采購(gòu)目標(biāo)消費(fèi)者白領(lǐng)階層與品牌追隨者通常家庭家庭主婦社區(qū)型消費(fèi)學(xué)生及上班族男性居多小型零售商，批發(fā)商、公司、工廠等農(nóng)村消費(fèi)者與其他特性品牌專賣細(xì)致服務(wù)價(jià)格不菲各類商品齊全(日用品，生鮮，冷凍，食用，電器，甚至花卉),多有停車場(chǎng)，倡導(dǎo)低價(jià)銷售種類指雜貨、食品及飲料占到銷售額的70%-80%。滿足及時(shí)性需求為主高成交量，低加價(jià)率沒有特定消費(fèi)層未來進(jìn)展大部分向超市轉(zhuǎn)型，多數(shù)成為百貨精品零售業(yè)主力業(yè)態(tài)現(xiàn)代配銷零售業(yè)態(tài)的初級(jí)階段，正在向超市化進(jìn)展與轉(zhuǎn)型●商圈內(nèi)要緊業(yè)種面積較情況(單位：平方米)女裝男裝兒童皮件運(yùn)動(dòng)休閑餐飲寢具圣亞710047000235003000精品18300730000000吉美3000150000300000鴻金寶13500900015004500350020001500根據(jù)上述數(shù)據(jù)說明，各商場(chǎng)主力業(yè)種的面積均比本案規(guī)劃中相應(yīng)●本案適合的零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)適合程度原因百貨公司不適合百貨公司為標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)販型零售業(yè)態(tài)，需要的是購(gòu)物環(huán)境與大賣場(chǎng)不適合需求面積要求超過10000平方米以上，且對(duì)大樓樓體結(jié)構(gòu)超市適合超市由于相對(duì)需求面積小，且需要周邊有規(guī)模的居民區(qū)的配專業(yè)商店適合本案若引進(jìn)專業(yè)店，其基礎(chǔ)為家電的量販型商店，如：國(guó)便利店不適合根據(jù)太原市人均GDP指標(biāo)與本案環(huán)境因素，不適合該業(yè)市場(chǎng)適合根據(jù)本商圈的周邊環(huán)境，已經(jīng)是一個(gè)成熟的批發(fā)為主的市場(chǎng)形由因此一個(gè)已經(jīng)成熟的消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)太原市居民的熟悉。90%以上人認(rèn)為本商圈商品要緊特征為商品的業(yè)種非常之單調(diào)，服裝幾乎占了70%以上的●商業(yè)定位零售業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)模式，并結(jié)合超市或者專業(yè)店的業(yè)態(tài)，打造成為商品檔次趨向餅狀示意圖業(yè)種組合餅狀示意圖根據(jù)專業(yè)的測(cè)算，通常顧客在商場(chǎng)內(nèi)直線行走距離超過100米將視為一個(gè)界限，即每100左右應(yīng)該有個(gè)節(jié)點(diǎn)的場(chǎng)地提供休閑，或者在商品人流從各入口進(jìn)入的100米有效步行范圍示意圖1、示意圖說明，不管本案任何一個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)，其100米有2、次主動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)保持在2.4米以上，次主動(dòng)線二側(cè)商鋪應(yīng)盡量保2、3號(hào)門由因此車流進(jìn)出主動(dòng)線，有交通輛流入或者流出上應(yīng)做相應(yīng)的考慮，馬上車輛的流入或者流出做單向管4、在關(guān)于各入口與動(dòng)線交匯處，需要進(jìn)行地面石材拼花處理，5、地面施工期間應(yīng)安置地面插座，以備未來做商場(chǎng)地面清潔時(shí)用，常規(guī)范圍在50平方米內(nèi)需要有一個(gè)地插座。1、本案天花由于受地面寬度的影響，同樣存在與地面相同的問2、天花板建議使用石膏板材料，這與本商圈內(nèi)其它商場(chǎng)使用簡(jiǎn)4、天花板施工之前應(yīng)注意除正常消防、空調(diào)、燈具、電線等基5、背景音樂喇叭要求為平均每50平方米安裝一個(gè)，常規(guī)功率要6、為了渲染商場(chǎng)氣氛，在天花板施工期間應(yīng)事先安裝好未來商場(chǎng)氣氛吊旗所需要的掛鉤，每面吊旗掛鉤寬度為80cm,吊旗與吊旗之間1、本案是由近900個(gè)小商鋪分割構(gòu)成的3、東西走向的通道二側(cè)應(yīng)盡量使用有透視作用的材料，如：玻4、位于商場(chǎng)中間的商鋪應(yīng)盡量在前后面使用使用通明玻璃作為3、大樓外觀14塊燈箱應(yīng)做統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，并做為商場(chǎng)未來營(yíng)業(yè)外5、由于本建筑高度約近30米，若利用外打燈光照亮商場(chǎng)，會(huì)產(chǎn)生商場(chǎng)36、本案總共有4個(gè)主出入口，目前設(shè)計(jì)圖上的入口外挑屋檐不夠大氣明顯，特別是目前暫定的3號(hào)門入口相對(duì)是A、B館的結(jié)合處，其設(shè)計(jì)應(yīng)該7、外觀材料整體應(yīng)考慮其未來的保潔難易程度，盡管初期的投資成本較8、廣場(chǎng)是本案人流進(jìn)入商場(chǎng)的唯一路徑，對(duì)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)合理性是非常重工程修正部分建議示意圖A館一樓平面租金差異示意圖指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)0.548038%120.2522017%110.1520416%指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)0.4564247%270.3520415%鋪數(shù)占比面積占比鋪數(shù)占比面積占比鋪數(shù)占比面積占比鋪一樓1223%48038%1120%22017%1223%20416%1834%36729%二樓2739%64247%1014%20415%3347%52838%三樓2739%64247%1014%20415%3347%52838%四樓2739%64247%1014%20415%3347%52838%五樓2739%64247%1014%20415%3347%52838%小計(jì)1203048511036144231618367指數(shù)面積(約)占比鋪數(shù)平面指數(shù)面積指數(shù)面積指數(shù)面積0.553819%120.2538514%150.1551818%26二樓及以上樓層A級(jí)鋪B級(jí)鋪C級(jí)鋪指數(shù)面積指數(shù)面積指數(shù)面積0.4561019%260.3593729%37B館鋪數(shù)與面積小計(jì)A級(jí)鋪B級(jí)鋪C級(jí)鋪D級(jí)鋪一樓1211%53819%1514%38514%2625%51818%5349%140549%二樓2622%61019%3732%93729%5346%163252%三樓2622%61019%3732%93729%5346%163252%四樓2622%61019%3732%93729%5346%163252%五樓2622%61019%3732%93729%5346%163252%小計(jì)116297816341332387046531405鋪數(shù)實(shí)際面積建筑面積得房率鋪數(shù)實(shí)際面積建筑面積得房率全館鋪數(shù)建筑面積實(shí)際面積得房率2、本計(jì)算為粗略計(jì)算，與實(shí)際會(huì)產(chǎn)生適當(dāng)?shù)恼`差，最終本計(jì)算中的數(shù)據(jù)3、由于地下室在規(guī)劃中考慮與超級(jí)市場(chǎng)或者家4、六樓為本案的屋頂部分，雖在設(shè)計(jì)初期以餐飲考量，但通過對(duì)本商圈5、本計(jì)算中的未來實(shí)際招商數(shù)量為小于等于903家，由于目前計(jì)算中實(shí)際得房率只有61%,若要提升得房率，能夠在公共區(qū)域中設(shè)立臨時(shí)柜臺(tái)，A館樓層租金值B館樓層租金值A(chǔ)館樓層租金值B館樓層租金值2、外發(fā)包要緊為室內(nèi)商業(yè)設(shè)計(jì)單位、平面設(shè)計(jì)單位(個(gè)人)、媒體職務(wù)人數(shù)總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理1人(未定)副總經(jīng)理1人(由管理方派駐)辦公室文員2人(當(dāng)?shù)卣衅?，?fù)責(zé)文案、人事招聘、對(duì)外公關(guān)聯(lián)系等工營(yíng)運(yùn)部部門經(jīng)理1人(由管理方派駐)招商課2人(負(fù)責(zé)新廠商開發(fā)、招商等工作)企劃課2人(負(fù)責(zé)商場(chǎng)促銷、廣告、商場(chǎng)布置等工作)營(yíng)運(yùn)課4人(負(fù)責(zé)商場(chǎng)日常營(yíng)運(yùn)管理等事務(wù))物業(yè)部部門經(jīng)理1人(由管理方派駐)保安課40人(分三班，同時(shí)分內(nèi)場(chǎng)保安與外場(chǎng)保安)維修課8人(負(fù)責(zé)商場(chǎng)簡(jiǎn)單維修等工作，分二班)保潔課20人(負(fù)責(zé)商場(chǎng)清潔工作)財(cái)務(wù)部部門經(jīng)理1人(由法人方派駐，管理方共同監(jiān)管帳號(hào))出納課2人(負(fù)責(zé)出納有關(guān)工作)會(huì)計(jì)課3人(負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、審核等有關(guān)工作)小計(jì)(約)88人編制●招商進(jìn)度工作表規(guī)劃方案討論定稿第二階段合約附件協(xié)調(diào)招商廣告方案協(xié)調(diào)商管公司成立協(xié)調(diào)執(zhí)照稅收等手續(xù)辦理招商人員招募培訓(xùn)保安人員招募培訓(xùn)保潔人員招募培訓(xùn)維修人員招募培訓(xùn)營(yíng)業(yè)人員招募培訓(xùn)進(jìn)柜開幕開業(yè)1、保安系統(tǒng)：分各門徑管制系統(tǒng)、車輛出入停放管制系統(tǒng)、內(nèi)3、企劃系統(tǒng)：分販促系統(tǒng)、服務(wù)系統(tǒng)、美工系統(tǒng)，要緊是負(fù)責(zé)4、保護(hù)系統(tǒng)：分電梯保護(hù)、電工、木工、水工等系統(tǒng)，是商場(chǎng)5、保潔系統(tǒng)：分日?qǐng)霰嵟c夜場(chǎng)保潔，要緊負(fù)責(zé)商場(chǎng)日常清潔●本案的立地位置有著致命的100米距離，即遠(yuǎn)離主商圈朝陽街。1、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察與熟悉，選擇了東北角、東南角、西南角為要緊引導(dǎo)標(biāo)2、西南角是人流進(jìn)入的關(guān)鍵位置，同時(shí)前面又有100的沿街商鋪，若能對(duì)本案廣告總體費(fèi)用計(jì)劃200萬元，將依照階段性招商情況分不一致時(shí)期投本案招商將一個(gè)核心主題進(jìn)行抄做，在為期7個(gè)月的招商周期中，核心主電視要緊受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，但由于太原本地能電臺(tái)要緊受眾面為普通百姓，具有廣泛傳播的特性，根據(jù)本案的特性，●招商達(dá)成率達(dá)80%時(shí)可視同能夠開業(yè)。●本案招商主題原因：1、由于批發(fā)市場(chǎng)的供應(yīng)商相對(duì)文化素養(yǎng)較低，以利用最簡(jiǎn)潔與俗2、英雄的電影幾乎家喻戶曉，且又是在今年年初時(shí)播放，迄今3、英雄又代表了本案是該成熟商圈中的英雄，進(jìn)駐本案的供應(yīng)4、英雄就是代表成功，不但商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)會(huì)成功，同時(shí)在商場(chǎng)內(nèi)●廣告方式簡(jiǎn)述上做回執(zhí)，若能夠收集所有DM的，能夠進(jìn)行抽獎(jiǎng)并獲得免租1個(gè)月的1、向管理方(上海天擎)支付的人民幣90萬元；2、籌備期的廣告宣傳費(fèi)(包含：媒體廣告、招商推廣活動(dòng)、活動(dòng)用贈(zèng)品、印刷宣傳手冊(cè)等)人民幣200萬元；3、雜費(fèi)(包含先期招募的保安人員、通常管理人員、招商差旅費(fèi)用、手續(xù)辦理費(fèi)用、交際費(fèi)用、通訊費(fèi)用等)人民幣40萬元；4、本費(fèi)用中沒有包含初期投入的辦公設(shè)備、辦公室裝修等，此類費(fèi)用歸階段性支出情況(單位：萬元):管理方費(fèi)用2010101010101010廣告費(fèi)用02040353515251020小計(jì)213456515030392425本費(fèi)用攤提標(biāo)準(zhǔn)：依照3年攤提籌備費(fèi)用，即330萬元/3年o返租費(fèi)用支出明細(xì)②數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)以銷售45000平方米計(jì)算銷售額為人民幣2.6億元計(jì)算暫視同100%返租計(jì)算返租回報(bào)率以第一年8%、第二年9%、第三年10%計(jì)算，平均返租回報(bào)為返租金額公式：銷售額*回報(bào)率=全館每年回報(bào)金額第一年全館回報(bào)第二年全館回報(bào)第三年全館回報(bào)260000000元*8%=2080萬元260000000元*9%=2340萬元260000000元*10%=2600萬元折合每平米費(fèi)用：返租金額/銷售面積/365天=每平方第一年全館回報(bào)第二年全館回報(bào)第三年全館回報(bào)2080/45000/365=1.27元2340/45000/365=1.42元2600/45000/365=1.58元能源費(fèi)用包含：經(jīng)營(yíng)期間的公用面積部分的電力(照明、電本案得房率以65%計(jì)算，故計(jì)算本案能源費(fèi)用應(yīng)以15750平方米計(jì)算；月度能源費(fèi)用平均為30萬元，全年能源費(fèi)用為360萬元；o薪資費(fèi)用支出明細(xì)④薪資標(biāo)準(zhǔn)職位人數(shù)月薪小計(jì)職位人數(shù)月薪小計(jì)管理人員20人1000元/月20000元/月保安人員40人550元/月22000保潔人員20人450元/月9000元/月維修人員8人800元/月6400元/月月薪資小計(jì)57400元/月年薪資小計(jì)688800元/年o辦公設(shè)備攤提支出明細(xì)⑤辦公設(shè)備包含先期投入的電腦、辦公桌椅、辦公設(shè)備、辦公室裝修等，估計(jì)投入30萬元；依照3年攤提，以10萬元/年計(jì)算o經(jīng)營(yíng)期廣告費(fèi)用支出明細(xì)⑥廣告包含商場(chǎng)室內(nèi)布置、印刷品、媒體廣告、商場(chǎng)活動(dòng)等；依照平均每年250萬元/年計(jì)算o經(jīng)營(yíng)期辦公費(fèi)用支出明細(xì)⑦辦公費(fèi)用包含通訊費(fèi)、交際費(fèi)、差旅費(fèi)、低值易耗品、雜費(fèi)依照月10萬元，年度為120萬元計(jì)算共區(qū)域統(tǒng)一裝修等，公用面積以16000平方米計(jì)算費(fèi)用為600元/平方米，小計(jì)700元/平方米*16000平方米=9600000元費(fèi)用為650元/平方米，小計(jì)650元/平方米*6000平方米=3900000元廣場(chǎng)面積及使用權(quán)不詳，故以100萬元計(jì)算O裝修小計(jì)1450萬元，依照3年攤提，年費(fèi)用為483萬元/①(110萬元)+②(平均2340萬元)+③(360萬元)+④(約69萬元)+⑤(10萬元)+⑥(250萬元)+⑦(120萬元)+⑧(483萬元)=年平均支出成本為3742萬元其中：由于返租承擔(dān)的每平方米租金壓力為2340萬元/45000平方米/365天=1.425元/平方米/天其它經(jīng)營(yíng)成本與攤提成本每平方米租金壓力為1402萬元/45000平方米/365天=0.854元/平方米/天按照(租賃價(jià)格-返租成本價(jià)格)*5%=實(shí)際支付的稅收每平方米租金成本為2.279元/平方米/天(未稅)鑒于本案的租金無法利用商圈平均租金測(cè)算法獲得(理由見本規(guī)劃市場(chǎng)調(diào)查篇所述),故本租金收益將在后面的綜合分析中表述!商圈物業(yè)參考法結(jié)果(物業(yè)費(fèi)包含內(nèi)容均同)不納入?yún)⒖挤秶?小結(jié)：本商圈可參考的圣亞、精品、吉美三店的物業(yè)費(fèi)范圍小計(jì)：物業(yè)收益為45元/月/平方米*29000平方米*12個(gè)月包含商場(chǎng)內(nèi)燈箱、商場(chǎng)外燈箱、廣場(chǎng)租用收入、停車場(chǎng)費(fèi)用依照年280萬元計(jì)算，估計(jì)分?jǐn)側(cè)缦拢菏杖腠?xiàng)目?jī)?nèi)容收入總收入占比戶外廣告收入根據(jù)最新效果圖為14塊戶外燈箱，為租借給本案經(jīng)營(yíng)者使用，租借費(fèi)用中包含能源費(fèi)用，但不包含燈片制作費(fèi)用與安裝費(fèi)用扣除能源費(fèi)用，依照每個(gè)燈箱每月收取3000元的凈收益計(jì)算，年收入為5000元*14塊燈箱*12個(gè)月=84萬元30%閉路電視收入商場(chǎng)內(nèi)由于無法安裝公用燈箱廣告，故將廣告公布轉(zhuǎn)換為商場(chǎng)內(nèi)部的閉路電視系統(tǒng)，從而彌補(bǔ)商場(chǎng)內(nèi)廣告不足的因素依照每個(gè)廣告每天收入50元計(jì)算，100個(gè)廠商使用閉路電視廣告計(jì)算，全年使用