T-HRBWP 05-2022 住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估指南試行

HWP哈爾濱市物業(yè)評估監(jiān)理協(xié)會(huì)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)T/HRBWP

住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估指南Residential

property

service

price

evaluation

guide 哈爾濱市物業(yè)評估監(jiān)理協(xié)會(huì)??發(fā)

布T/HRBWP

052022

II

..........................................10

...................................... 12

................................................ 14

............................................16

物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估報(bào)告(參考文本)

......................................19T/HRBWP

052022本指南按照GB/T

1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起本指南于2022年6月30日首次發(fā)布。涵蓋評估內(nèi)容及評估規(guī)則等具體內(nèi)容，有助于規(guī)范住宅物業(yè)項(xiàng)IIT/HRBWP

052022

本指南規(guī)定了住宅物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)價(jià)格評估的基本要求,以及價(jià)格評估的責(zé)任、依據(jù)、準(zhǔn)則與指南要

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號)

T/HRBWP

052022a)

b)

c)

注1：注2：a)

b)

c)

d)

a)

b)

c)

d)

評估委托人在委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估時(shí)，應(yīng):a)

b)

c)

d)

a)

確認(rèn)不同性質(zhì)的委托人對評估結(jié)果的使用目的(如招標(biāo)、簽訂合同、解決價(jià)格糾紛等)；b)

c)

a)

b)

c)

評估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估委托服務(wù)合同,合同內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):a)

b)

c)

d)

e)

f)

T/HRBWP

052022g)

評估機(jī)構(gòu)在承辦評估業(yè)務(wù)時(shí)，每個(gè)評估項(xiàng)目不得少于兩名價(jià)格評估人員。必要時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的

a)

b)

a)

b)

相關(guān)性:計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用；c)

對應(yīng)性:計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)；d)

a)

b)

c)

a)

b)

c)

d)

物業(yè)服務(wù)價(jià)格的評估，應(yīng)確定影響物業(yè)服務(wù)價(jià)格的物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作為價(jià)格評估

物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,應(yīng)由全體業(yè)主和使用人共同享有的下列事項(xiàng):a)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)

9)

b)

T/HRBWP

0520221)

2)

3)

4)

c)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

d)

1)

2)

3)

4)

e)

1)

2)

3)

4)

5)

6)

f)

1)

2)

3)

物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)大多數(shù)業(yè)主和使用人對服務(wù)內(nèi)容中（見

5.3.4）適用的服a)

1)

2)

3)

b)

1)

2)

3)

c)

1)

2)

3)

T/HRBWP

052022d)

1)

2)

3)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

道路和場地分布狀況，如:機(jī)動(dòng)車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場、地下車庫(區(qū)g)

h)

i)

a)

b)

c)

d)

e)

a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

h)

i)

服務(wù)費(fèi)分?jǐn)?；j)

總成本占

元/共有3653652436524365...T/HRBWP

052022k)

l)

a)

b)

c)

表

1表

1

住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員基本配置標(biāo)準(zhǔn)

6.2.4.1

據(jù)評估參數(shù)相關(guān)內(nèi)容(見

6.2)和成本構(gòu)成要素(見

6.3.1),形成住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本核算

表

表

住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本匯總表1011T/HRBWP

052022

M

M

M

M

M

M

M

Ma)

b)

c)

d)

e)

f)

共有部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修,其中二級科目包括:1)

2)

3)

4)

5)

6)

7)

8)

9)

6.2.4.3

M

m

m

m

......

m上式中:M—本指南6.2.4.2中a)~f)六項(xiàng)中的某一單項(xiàng)成本；6.2.4.4

11

表

兩種財(cái)務(wù)科目關(guān)聯(lián)性與轉(zhuǎn)換邏輯表綜合服公共公共區(qū)域秩序

共有部位設(shè)施

設(shè)施表注：上表為包干制結(jié)算方式科目；如選用酬金制結(jié)算方式的，“服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偂笨捎?jì)入其“經(jīng)業(yè)主T/HRBWP

052022

6.2.5.1

提供相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)所發(fā)生的成本總額,除以專用產(chǎn)權(quán)部分可收費(fèi)的總面積所得出的單位金T/HRBWP

052022?=

?=

?

×?6.2.5.2

根據(jù)住宅性質(zhì)區(qū)分原則,一般情況下對多層、高層、商業(yè)等混合類型項(xiàng)目,各類不同房屋性質(zhì)的局部共有部分的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有所不同。按“誰享用、誰承擔(dān)”的原則,某一類型房屋的物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)

E)除以該類型可收費(fèi)面積。6.2.5.3

E)。

評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并以書面報(bào)告形式交付委托人。評估報(bào)告

a)

委托人和評估人(名稱、地址、聯(lián)系方式等)；b)

評估標(biāo)的(物業(yè)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、四至位置、基本概況等)；c)

d)

e)

f)

評估結(jié)論(物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))；g)

h)

價(jià)格評估委托方應(yīng)對評估機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估報(bào)告按合同約定予以簽收，并作為價(jià)格

業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評估檔案資料的齊全完整。報(bào)告及相關(guān)資料保

業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評估報(bào)告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務(wù)

)%

1010T/HRBWP

052022

T/HRBWP

05202211T/HRBWP

052022

總功率kW 總功率kW 總功率kW總功率kW給排水系

總功率kW

總功率kW

總功率kW

地下車庫，合計(jì)功率kW

總功率kW

總功率kW

總功率kW

總功率KW

12T/HRBWP

052022 停車服務(wù)

頭(

頭(

13T/HRBWP

052022

I.1

指服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi),以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)I.2

I.3

I.4

I.5

I.6

I.7

I.8

指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目14T/HRBWP

052022I.9

I.10 I.11 15T/HRBWP

052022

L.1

人員費(fèi)用應(yīng)包括提供物業(yè)服務(wù)和管理的相關(guān)人員成本,通常由工資、社會(huì)保險(xiǎn)和職工福利三部分組

職工每月工資的實(shí)際所得,不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部門頒布的最低工資標(biāo)準(zhǔn),但不包括:a)

b)

c)

社會(huì)保險(xiǎn)為單位和個(gè)人繳納總額,其繳納基數(shù)不應(yīng)低于當(dāng)年政府主管部門規(guī)定的下限金額,應(yīng)包a)

b)

c)

d)

e)

職工福利由行政性福利和企業(yè)福利兩部分構(gòu)成,其中:a)

房公積金單位和個(gè)繳納總額按職工本上一年度均工資的定比例繳，其繳納b)

c)

工會(huì)經(jīng)費(fèi)(針對有工會(huì)的企業(yè))，按本企業(yè)上一年度職工工資總額的規(guī)定比例撥繳；d)

e)

f)

g)

12

200

h)

i)

企業(yè)福利為物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主規(guī)定的相關(guān)福利，例如:j)

雇主責(zé)任險(xiǎn),企業(yè)在員工受雇過程中遭受意外事故或患職業(yè)性疾病,而依法應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償k)

L.2

16T/HRBWP

052022a)

b)

c)

專項(xiàng)檢測,主要指法定強(qiáng)制第三方監(jiān)測費(fèi)用,例如:d)

e)

f)

g)

避雷設(shè)施(18

h)

i)

j)

L.3

a)

b)

c)

d)

e)

L.4

a)

清潔用水(如:墻面、門窗或地面的清洗、沖刷、除污)；b)

c)

d)

1)

下水道疏浚費(fèi)(暴雨季前)；2)

3)

L.5

a)

b)

L.6

a)

b)

c)

車輛服務(wù)(如:地面隔離塔/樁、限位裝置等)；d)

L.7

17T/HRBWP

052022a)

b)

c)

d)

e)

L.8

采用包干制且企業(yè)在服務(wù)多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)a)

b)

注1：注2：企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的,其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?，然后按上述L.9

物業(yè)項(xiàng)目專用固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。a)

b)

3%—5%計(jì)算；c)

L.10 按國家規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)逐月繳納相應(yīng)的增值稅及附加,其中采購物資企業(yè)分為一般納稅人和小額納稅人,其繳納稅率有所差別,在具體價(jià)格評估中該因素不作考慮,但在明確有物業(yè)L.11L.12 a)

b)

18T/HRBWP

052022

物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估報(bào)告(參考文本)(封面)

聯(lián)系人:19

T/HRBWP

052022

T/HRBWP

052022

21T/HRBWP

052022

22

23T/HRBWP

052022T/HRBWP

05202224

—25T/HRBWP052022

25T/HRBWP052022T/HRBWP05202226—T/HRBWP0520222627T/HRBWP05202227T/HRBWP052022

T/HRBWP05202228—T/HRBWP05202228T/HRBWP

052022

2930T/HRBWP

052022T/HRBWP

0520221)

2)

利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn),且與環(huán)境協(xié)調(diào)。3)

喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積的

0.5%4)

32T/HRBWP

052022T/HRBWP

0520221)

業(yè)服務(wù)費(fèi)格評估的用測算，據(jù)國家和市所涉及業(yè)服及勞動(dòng)用等方面的2)

據(jù)委托人供的建筑劃參數(shù)、施設(shè)備參、物業(yè)服內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)等相數(shù)據(jù)和要3)

“質(zhì)價(jià)相符”“誰享用、誰”的原則，根本項(xiàng)目物種類和性按共有區(qū)4)

1)

務(wù)人員崗的工資標(biāo)的確定，參照行業(yè)酬標(biāo)準(zhǔn)及類型業(yè)中服務(wù)員的工資2)

層服務(wù)人的工資標(biāo)的確定，照本市歷最低工資準(zhǔn)，判年最低資基數(shù)為3)

國定節(jié)假日加班費(fèi)：按照國家勞工法規(guī)定，按員工日均工資的

300%發(fā)放國定假日的加班

11

1)

繳費(fèi)比例為 %,繳納基數(shù)為本市人保局公布當(dāng)年度職工月平均工資收入的

60%。參照歷年社保最低繳納基數(shù),預(yù)判年最低繳納基數(shù)為 元/月/人,作為此次社保繳納比例確定2)

3)

12

200

1)

政辦公費(fèi)主要為：場服務(wù)機(jī)的日常辦的支出，括：公文具、資快遞、2)

1)

2)

境消殺，要為：小內(nèi)的定期毒所產(chǎn)生材料費(fèi)用不包應(yīng)疫情等可預(yù)知的3)

331)

1)

34T/HRBWP

0520221)

警用器材與必需品，主要為：保安人員的對講機(jī)、記錄簿等消耗,防臺(tái)防汛器具耗材(如沙袋、黃沙、氈布等)。2)

1)

2)

主要為住宅物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備，如公共部位、照明、消防、給排水、避雷、弱電、電梯1)

2)

3)

本項(xiàng)目屬于高、多層混合及少量商業(yè)配套的混合型住宅小區(qū)，在物業(yè)成本和