《土地估價(jià)案例與報(bào)告》應(yīng)考精華提煉之六(完整技術(shù)報(bào)告判讀題)

PAGEPAGE1《土地估價(jià)案例與報(bào)告》應(yīng)考精華提煉之六（完整技術(shù)報(bào)告判讀題）明天就要考試了，羅列重點(diǎn)25個(gè)，有一定的概括性。總述部分1、總述內(nèi)容不全（或不規(guī)范），或多項(xiàng)或少項(xiàng)。（總述12項(xiàng)，不能變）。2、土地估價(jià)項(xiàng)目?jī)?nèi)容不全，缺估價(jià)目的或價(jià)格類型的表述。3、估價(jià)目的未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向（或不能有兩個(gè)）。4、估價(jià)依據(jù)內(nèi)容不全。有五個(gè)方面的內(nèi)容（法律法規(guī)，技術(shù)規(guī)范，權(quán)屬證書(shū)或證明，委托要求，勘查獲?。┤币徊豢?。引用錯(cuò)誤。主要法律的最后修訂時(shí)間要記清，比如土地管理法20080228，房地產(chǎn)管理法20070830，物權(quán)法20080319，條例，出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例1990，土地利用現(xiàn)狀分類。5、地價(jià)定義缺項(xiàng)。六大項(xiàng)（用途，期日，日期，開(kāi)發(fā)程度，容積率，使用權(quán)類型）缺一不可。用途和開(kāi)發(fā)程度有現(xiàn)狀和設(shè)定兩種都不可少。6、基準(zhǔn)日與日期顛倒，時(shí)間段不全。7、估計(jì)結(jié)果不全，無(wú)單價(jià)總價(jià)，總價(jià)無(wú)大寫無(wú)幣種無(wú)貨幣單位，無(wú)《估價(jià)結(jié)果一覽變》。8、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)缺項(xiàng)（三大項(xiàng)不可少），提交方向錯(cuò)誤，未說(shuō)明有效期。中間表述錯(cuò)誤。要讀仔細(xì)。9、土地估計(jì)師簽字無(wú)簽字，無(wú)證書(shū)號(hào)，只有一名。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人未簽字，或沒(méi)加蓋公章。估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素說(shuō)明10、土地登記狀況內(nèi)容不全。土地登記狀況與后面的個(gè)別因素容易混淆，這里羅列一下。這個(gè)非常重要，很容易出題。土地登記狀況14大項(xiàng)：權(quán)利人（出讓時(shí)可以沒(méi)有），土地來(lái)源及歷史沿革，位置，面積，用途，四個(gè)號(hào)（國(guó)有土地使用證號(hào)，土地登記證書(shū)號(hào)，宗地地號(hào)，地籍圖號(hào)），權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，四至，級(jí)別，登記時(shí)間，使用權(quán)終止時(shí)間。（四至、級(jí)別最愛(ài)考）個(gè)別因素13項(xiàng)目：位置，面積，用途，深度，寬度，臨街狀況，形狀，地質(zhì)，地勢(shì)，地形，容積率，宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件，現(xiàn)狀利用及規(guī)劃利用。其中，位置、面積、用途是重合的。這一塊兒三種題型都愛(ài)考。11、土地權(quán)利狀況三大塊不可少：所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利。12、土地利用狀況：重要建筑物描述不詳，規(guī)劃利用的未說(shuō)明規(guī)劃利用狀況。13、區(qū)域因素容易漏項(xiàng)。三個(gè)基本項(xiàng):交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施條件，環(huán)境條件。根據(jù)用地類型，可加工業(yè)集聚效益，規(guī)劃限制，繁華程度，公用設(shè)施等項(xiàng)。也可能考的更細(xì)，比如住宅用地不可少公交便捷度，工業(yè)用地不可少交通通達(dá)度（這個(gè)名詞不確切，不查了）。土地估價(jià)14、估價(jià)原則不全。市場(chǎng)法基準(zhǔn)法不可少替代原則；收益法剩余法不可少貢獻(xiàn)原則預(yù)期收益原則，剩余法不可少最有效使用原則。記清這幾項(xiàng)。15、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程。估價(jià)方法選擇無(wú)依據(jù)。要有總思路，羅列方法，選的理由，不選的理由，原理介紹幾部分。清楚工業(yè)住宅商業(yè)幾種用地類型方法選擇常識(shí)。收益還原法16、還原率r（三種）的取值未作說(shuō)明，無(wú)依據(jù)。17、使用了實(shí)際值而不是客觀值。比如營(yíng)業(yè)性企業(yè)的年收益，財(cái)務(wù)表數(shù)值應(yīng)當(dāng)調(diào)整為客觀值。18、收益不全，為考慮衍生收入，比如押金的利息收入，副產(chǎn)品的收入。19、求建筑物年折舊時(shí)，耐用年限超出土地使用權(quán)年限時(shí)，要根據(jù)土地使用年限調(diào)整確定房屋可使用年限，且不考慮殘值。很多相關(guān)細(xì)節(jié)，關(guān)鍵讀懂土地估價(jià)理論那部分的教材。剩余法20、最有效利用方式的選擇。21、基本公式，利息、利潤(rùn)的求取，開(kāi)發(fā)成本三項(xiàng)求取等等。22、結(jié)果要考慮取得土地時(shí)支付的稅費(fèi)。市場(chǎng)法23、四大步驟，三個(gè)表，六個(gè)主要比較因素，很多細(xì)節(jié)。逼近法：24、取得費(fèi)及其稅費(fèi)包含具體具體項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)費(fèi)包含項(xiàng)目，最后的需要修正的項(xiàng)目。土地增值收益的不同修正?；鶞?zhǔn)法25、介紹基準(zhǔn)地價(jià)及其體系，明確基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。清楚需要修正的幾大項(xiàng)目（日期，期日，容積率，開(kāi)發(fā)程度，區(qū)域因素，個(gè)別因素，還可能用途，使用權(quán)益）。很麻煩。第四部分：附件這部分一般2分，送分，一定搞定.兩個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一張照片一張圖：宗地位置示意圖（有時(shí)候還有宗地圖地籍圖）愛(ài)考兩個(gè)資質(zhì)資格類復(fù)印件：機(jī)構(gòu)資質(zhì)