成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2004年1-7月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1-7月全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資456.49億元，同比增長(zhǎng)20.6％，增幅下降16個(gè)百分點(diǎn)。投資增速逐月下降，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效顯現(xiàn)，3至7月投資增速分別為32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。基建、技改、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分別完成投資187.31億元、82.99億元、144.91億元，同比增長(zhǎng)18.7％、25.2％、23.9％。國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮金融貸款，投資增速放緩。在建重點(diǎn)建設(shè)工程進(jìn)展緩慢，上報(bào)工程僅完成全年方案投資的33.3％。成都南部新區(qū)根底設(shè)施建設(shè)進(jìn)度很快，已完成進(jìn)度的49.7％。在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康開(kāi)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出在建規(guī)模增大、新開(kāi)工面積缺乏、開(kāi)發(fā)資金充足、空置面積逐漸變少等特點(diǎn)。一、全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)年初，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較弱，呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)，從4月份開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始加速，5月至7月表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)之勢(shì)。1—7月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成144.91億元，比去年同期增長(zhǎng)23.9％，其中住宅投資完成103.76億元，增長(zhǎng)19.4％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資24.58億元，增長(zhǎng)85％；辦公用房完成投資3.43億元，下降34.4％。住宅和商業(yè)用房的投資增長(zhǎng)迅速，特別是商業(yè)用房的投資增強(qiáng)表現(xiàn)尤其活潑，而與之相反的是，辦公用房投資力度不強(qiáng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，港澳臺(tái)和外商投資增長(zhǎng)迅猛，外商投資增勢(shì)喜人。1—7月，港澳臺(tái)商投資12.35億元，增長(zhǎng)91.8％，外商投資13.33億元，增長(zhǎng)4.19倍。其中，中海興業(yè)(成都)開(kāi)展完成投資5.1億元；成都盛吉利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成4.5億元；成都熊貓萬(wàn)國(guó)商城完成投資2.7億元。(二)土地購(gòu)置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)工延緩導(dǎo)致新開(kāi)工面積缺乏1—7月成都市累計(jì)購(gòu)置土地617.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.7％，增長(zhǎng)較快。雖然政府加大了土地投放力度，但由于國(guó)家緊縮房地產(chǎn)金融貸款，嚴(yán)格治理土地購(gòu)置市場(chǎng)，客觀上加大房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地后的開(kāi)發(fā)資金壓力，使已購(gòu)?fù)恋氐拈_(kāi)工延緩，從而導(dǎo)致新開(kāi)工面積缺乏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—7月新開(kāi)工面積641.5萬(wàn)平米，下降5％；其中住宅新開(kāi)工面積520.44萬(wàn)平方米，減少9.2％。商品房施工面積到達(dá)2270萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)18.3％，其中住宅施工面積1759.21萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)9.9％。商品房竣工面積為364.49萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.5％，其中住宅竣工314.68萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)6.0％。(三)開(kāi)發(fā)資金充足，定金及預(yù)付款成開(kāi)發(fā)商主要融資渠道。1—7月，房地產(chǎn)本年資金來(lái)源中銀行貸款為37.07億元，比去年同期下降7.7％。雖然國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的發(fā)放，但成都市銷(xiāo)售市場(chǎng)旺盛，購(gòu)房戶(hù)定金及預(yù)付款增長(zhǎng)迅速，開(kāi)發(fā)資金并未因此受到影響。1—7月，購(gòu)房戶(hù)定金及預(yù)付款到達(dá)103.83億元，比去年同期增長(zhǎng)59.7％。所占比例為總資金來(lái)源的47.9％，較去年同期提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。1—7月成都市房地產(chǎn)本年資金來(lái)源合計(jì)216.71億元，比去年同期增增長(zhǎng)31.6％。(四)空置商品房總體持續(xù)下降空置面積連續(xù)半年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2—7月，空置面積分別比去年同期下降7.4％、12.3％、17.9％、20.3％、21.1％和23.4％。7月份，全市商品房空置152.8萬(wàn)平方米。其中，住宅下降43.1％。與此同時(shí)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置面積比去年同期增加13.1％和21.2％。從商品房空置的特性來(lái)看，空置期在“一年以?xún)?nèi)〞的“待銷(xiāo)房〞面積大大降低，空置面積為67.74萬(wàn)平方米。“一年及一年以上〞的“滯銷(xiāo)房〞和“積壓房〞仍呈上升態(tài)勢(shì)，到達(dá)85.06萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.0％，其中住宅空置42.37萬(wàn)平米，同比減少4.8％，辦公房空置面積10.04萬(wàn)平米，同比減少2.2％，商業(yè)營(yíng)業(yè)房空置18.10萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)38.9％。(五)全市商品房銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)1—7月，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為2117元／平米，比去年同期上升6.06％，每平米上升121元，其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)為1973元／平米，同比增長(zhǎng)6.5％。房?jī)r(jià)上漲較為平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷(xiāo)售面積(現(xiàn)房銷(xiāo)售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷(xiāo)售)354.32萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.9％，其中住宅銷(xiāo)售333.24萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.6％。商品房銷(xiāo)售額到達(dá)75.02億元，同比增長(zhǎng)15.5％，其中住宅銷(xiāo)售額為65.76億元，同比增長(zhǎng)15.7％。表1：2004年1—7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工竣工銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表---------------------------------------------數(shù)額同比增長(zhǎng)率---------------------------------------------固定資產(chǎn)投資(億元)456.4920.6％房地產(chǎn)業(yè)投資(億元)144.9123.9％土地購(gòu)置面積(萬(wàn)平方米)617.6062.7％土地購(gòu)置費(fèi)(億元)40.1835.5％商品房施工面積(萬(wàn)平方米)227018.3％其中：新開(kāi)工面積641.51-5.0％住宅施工面積1759.219.9％商品房竣工面積(萬(wàn)平方米)364.4913.5％其中：住宅314.686.0％商品房銷(xiāo)售面積(億元)354.328.9％其中：住宅銷(xiāo)售面積333.248.6％商品房空置面積(萬(wàn)平方米)152.823.4％一年及一年以上空置85.068.0％---------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局二、市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年1—7月市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積493.24萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)29.55％；成交金額180.30億元，同比增長(zhǎng)45.10％；其中住宅成交面積418.90萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)26.49％，成交金額131.72億元，同比增長(zhǎng)40.81％。商品房供給面積為323.89萬(wàn)平方米，同比減少了21.44％，住宅供給面積到達(dá)228.77萬(wàn)平米，同比減少22.49％。住宅供給缺口到達(dá)190萬(wàn)平米，缺口巨大。(注：全市銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)口徑是：現(xiàn)房銷(xiāo)售+預(yù)售轉(zhuǎn)竣工銷(xiāo)售，市區(qū)統(tǒng)計(jì)口徑是：完成合同備案的房屋面積。市區(qū)供給面積統(tǒng)計(jì)口徑是：批準(zhǔn)預(yù)售面積)[分物業(yè)供銷(xiāo)狀況]1、住宅供給缺口繼續(xù)增大，高房?jī)r(jià)壓力難解除。據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年1—7月成都市區(qū)共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為228.77萬(wàn)平方米，同比減少了22.49％；共銷(xiāo)售住宅418.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.49％，住宅供給缺口為190萬(wàn)平米，7月住宅缺口增加了近26萬(wàn)。住宅缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大，充分說(shuō)明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)供小于求的供求失衡狀態(tài)，這與目前全國(guó)的形勢(shì)相一致，這也勢(shì)必進(jìn)一步抬高成都的房?jī)r(jià)，由于土地緊缺問(wèn)題已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商的一個(gè)開(kāi)展瓶頸，有錢(qián)沒(méi)地的現(xiàn)象非常普遍，各大小開(kāi)發(fā)商積極尋求合作時(shí)機(jī)，緩解開(kāi)展問(wèn)題，新一輪的整合即將開(kāi)始。目前成都市國(guó)土部門(mén)加大了土地的投放力度，適時(shí)推出許多住宅用地，緩解了一局部住房的需求壓力，近期也有很多樓盤(pán)亮相，預(yù)計(jì)下半年的住宅供給上會(huì)有所上升，但要想完全解決這類(lèi)短缺問(wèn)題終歸取決于政府的經(jīng)濟(jì)適用房政策的力度、實(shí)施情況和土地供給方案。2、商業(yè)用房供過(guò)于求，銷(xiāo)售情況好轉(zhuǎn)。與住宅市場(chǎng)不同，商業(yè)用房在供給上超過(guò)銷(xiāo)售，呈現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)狀。今年1—7月商業(yè)用房的供給面積到達(dá)55.02萬(wàn)平米，同比減少了12.69％；銷(xiāo)售面積到達(dá)46.53萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)31.39％，供過(guò)于求面積為8.49萬(wàn)平米。在今年連續(xù)幾個(gè)月商業(yè)用房的強(qiáng)勢(shì)供給后，本月開(kāi)始供給勢(shì)頭有所減弱，銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)。3、辦公用房供給減少，銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)。今年1—7月辦公用房銷(xiāo)售面積到達(dá)9.61萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了11.95％；銷(xiāo)售金額到達(dá)3.91億元，同比增長(zhǎng)17.87％。供給方面，辦公物業(yè)的供給有所減少，供給面積為6.66萬(wàn)平米，同比減少了45.21％。銷(xiāo)售情況最為理想的數(shù)“時(shí)代廣場(chǎng)〞，銷(xiāo)售面積超過(guò)了15000平米，“時(shí)代廣場(chǎng)〞憑借其優(yōu)越的地理位置及低價(jià)位吸引投資者，即將上市的超五星級(jí)寫(xiě)字樓工程“開(kāi)行國(guó)際大廈〞也將掀起一輪寫(xiě)字樓風(fēng)暴。表2：2004年1—7月各類(lèi)物業(yè)供銷(xiāo)比照表(單位：萬(wàn)平米)-----------------------------------------------------總體住宅辦公用房商業(yè)用房其他用房----------------------------------------------------------------------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局[分方位供銷(xiāo)狀況]1、城東市場(chǎng)加速啟動(dòng)。今年以來(lái)，城東的商品房市場(chǎng)顯得尤為活潑，7月商品房供給足足增加了10萬(wàn)平米，大中型樓盤(pán)頻頻出現(xiàn)，“金色家園〞、“東潤(rùn)風(fēng)景〞、“尖東旺座〞、“靜居嘉苑〞等樓盤(pán)掀起了一片城東熱。供給方面，在各方位都出現(xiàn)縮水的情況下，城東卻有成倍的增長(zhǎng)，1-7月合計(jì)供給75.79萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)100.88％，其中住宅供給到達(dá)65.81萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)111.95％，而同期其他方位的住宅供給分別比去年同期減少了7％—50％不等；銷(xiāo)售方面，城東的商品房銷(xiāo)售面積到達(dá)74.18萬(wàn)平米。同比增幅到達(dá)87.33％，其中住宅銷(xiāo)售面積到達(dá)66.56萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)86.33％。城東作為成都市未來(lái)開(kāi)展的城市重點(diǎn)區(qū)域，其各種配套設(shè)施逐步完善，各種工廠企業(yè)都已經(jīng)大局部得到搬遷，沙河改造也取得了重大成就，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實(shí)施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)錦江區(qū)政府部門(mén)將進(jìn)入城東副中心，由于目前城東的土地供給相對(duì)較為充足，這也為城東的房地產(chǎn)開(kāi)展提供了無(wú)限的動(dòng)力，城東副中心的運(yùn)作亦已進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，近期副中心的一塊600余畝的土地進(jìn)入拍賣(mài)流程也揭開(kāi)了城東副中心大規(guī)模開(kāi)發(fā)的序幕。2、城西住宅缺口近100萬(wàn)，缺口繼續(xù)增大。城西住宅供給缺口最大，接近100萬(wàn)平米，占供給總?cè)笨诘?3％。城西商品房供給面積106.75萬(wàn)平米，同比減少了42.99％，其中住宅供給面積為71.83萬(wàn)平米，同比減少51.50％；商品房銷(xiāo)售面積到達(dá)193.57萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.02％，其中住宅銷(xiāo)售面積到達(dá)171.28萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)16.26％。城西的開(kāi)展受到城市東、南擴(kuò)展的影響，使商品房建設(shè)步入一個(gè)相對(duì)溫和的開(kāi)展階段，也由于城西土地的匱乏殆盡使其失去進(jìn)一步開(kāi)展的平臺(tái)，但今年拍賣(mài)的1800畝“地王〞將會(huì)帶動(dòng)城西的三環(huán)外(高新區(qū))片區(qū)的快速開(kāi)展，這也是城西房地產(chǎn)未來(lái)的開(kāi)展方向。影響力堪與當(dāng)年成都花園帶動(dòng)周邊效應(yīng)的影響相比，也預(yù)示著城西地產(chǎn)面臨突破和機(jī)遇。3、城南市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。今年1—7月城南的房地產(chǎn)供銷(xiāo)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，7月份商品房供給和銷(xiāo)售也穩(wěn)步開(kāi)展。由于城南的開(kāi)發(fā)格局已經(jīng)根本定型，土地供給也已經(jīng)根本處于無(wú)地可供的局面，因此，城南將逐漸延伸至郊區(qū)(縣)開(kāi)展。1—7月城南供給商品房面積74.90萬(wàn)平米，同比減少28.75％，其中住宅供給面積到達(dá)58.08萬(wàn)平米，同比減少7.57％；商品房銷(xiāo)售面積到達(dá)120.68萬(wàn)平米，同比增加25.29％，其中住宅銷(xiāo)售面積105.85萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)28.50％。4、城北非住宅市場(chǎng)開(kāi)展迅猛。今年1—7月城北的非住宅物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展迅猛，辦公用房供給量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)勢(shì)頭，供給到達(dá)3.22萬(wàn)平米(7月未增加)，同比增加了6倍多，銷(xiāo)售面積到達(dá)1.89萬(wàn)平米，增幅也到達(dá)253.41％。商業(yè)用房供給為15.73萬(wàn)平米(7月未增加),同比增長(zhǎng)173.48％，銷(xiāo)售達(dá)11.13萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)111.69％。由于城北環(huán)境的改善，城北的商貿(mào)、物流特性得到了加強(qiáng)，從而形成了城北的商業(yè)和辦公物業(yè)的飛速開(kāi)展。表3：2004年1—7月市區(qū)各方位商品房供求狀況(單位：萬(wàn)平米)----------------------------------------------------城東城南城西城北市中心----------------------------------------------------辦公用房供給0.500.761.663.22----------------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局[分環(huán)域供銷(xiāo)狀況]1、內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)住宅供銷(xiāo)旺盛，辦公物業(yè)供給大幅縮水。今年1—7月市區(qū)內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)住宅的供銷(xiāo)非常旺盛。住宅供給面積到達(dá)20.38萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)70.64％，銷(xiāo)售面積到達(dá)50.95萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)111.60％，銷(xiāo)售金額也到達(dá)19.43億元，同比增長(zhǎng)109.26％。雖然今年有“時(shí)代廣場(chǎng)〞等比擬暢銷(xiāo)的辦公物業(yè)，但與去年相比，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域的辦公物業(yè)供給仍呈現(xiàn)大幅縮水的現(xiàn)狀。供給面積僅0.51萬(wàn)平米，同比減少91.91％，銷(xiāo)售平穩(wěn)增長(zhǎng)，到達(dá)3.81萬(wàn)平米，同比增幅6.8％。2、一至二環(huán)辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)供給強(qiáng)勁增長(zhǎng)。今年1—7月成都市區(qū)一至二環(huán)區(qū)域辦公用房供給面積到達(dá)4萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)855.71％，增幅非常明顯；商業(yè)物業(yè)也到達(dá)了13.86萬(wàn)平米的供給量，同比增長(zhǎng)74.96％。由于城市開(kāi)展逐漸向多元化開(kāi)展，區(qū)域型商貿(mào)中心逐漸成型，這些因素形成了商業(yè)、辦公的空間外拓。3、三環(huán)外區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)始加速。三環(huán)外區(qū)域是近年來(lái)的一個(gè)開(kāi)展熱點(diǎn)。特別是城南、城東副中心的規(guī)劃確立及近來(lái)的實(shí)質(zhì)性實(shí)施，三環(huán)外區(qū)域迎來(lái)了開(kāi)展的一個(gè)高潮。首先，供給方面，三環(huán)外主要表達(dá)在住宅供給上，1—7月共供給了11.32萬(wàn)平米的住宅，同比增長(zhǎng)110.01％；銷(xiāo)售方面，商品房銷(xiāo)售總面積到達(dá)11.91萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)207.03％，其中住宅銷(xiāo)售面積10.43萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)192.07％，商業(yè)用房銷(xiāo)售面積1.37萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)392.95％。表4：2004年1—7月成都市區(qū)各環(huán)域商品房供求狀況(單位：萬(wàn)平米)--------------------------------------------------------------內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一至二環(huán)二至三環(huán)三環(huán)外--------------------------------------------------------------商業(yè)用房供給6.793.72--------------------------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局[分戶(hù)型供銷(xiāo)狀況]1、小戶(hù)型銷(xiāo)售旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。今年1—7月成都市區(qū)的小戶(hù)型銷(xiāo)售勢(shì)頭迅猛。面積區(qū)間在60平米以下銷(xiāo)售面積到達(dá)48.97萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)132.25％，合計(jì)銷(xiāo)售11030套。市場(chǎng)供給面積為31.04萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12.73％，合計(jì)6882套。雖然小戶(hù)型的供給增幅并不明顯，但相對(duì)于其它面積的戶(hù)型供給都減少的現(xiàn)況，小戶(hù)型卻顯得非常獨(dú)特。小戶(hù)型的價(jià)格上漲也表現(xiàn)平穩(wěn)。2003年全年同樣戶(hù)型面積區(qū)間的小戶(hù)型的交易均價(jià)到達(dá)3466元／平米，而今年1—7月交易均價(jià)為3576元／平米，每平米增長(zhǎng)110元，與去年同期相比，每平米增長(zhǎng)47元。2、大戶(hù)型缺口較大。除了小戶(hù)型之外，銷(xiāo)售最為火爆屬60—90平米的實(shí)用型住房，銷(xiāo)售面積到達(dá)75.39萬(wàn)平米，銷(xiāo)售增幅到達(dá)49.70％的增幅，90平米以上的戶(hù)型銷(xiāo)售也保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但是供給較為缺乏，大戶(hù)型供給逐漸萎縮，在戶(hù)型面積區(qū)間在120—180平米、180以上的供給量分別縮水22.12％、32.72％，此類(lèi)戶(hù)型供銷(xiāo)缺口最大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，120平米以上戶(hù)型住宅缺口到達(dá)104.75萬(wàn)平米，占住宅總?cè)笨诘?5％。表5：2004年1—7月不同戶(hù)型面積住宅的供銷(xiāo)狀況(單位：萬(wàn)平米)------------------------------------------------------------60以下60-9090-120120-180180以上------------------------------------------------------------同比增長(zhǎng)％12.73％-22.61％-32.47％-22.12％-32.72％同比增長(zhǎng)％107.72％49.70％17.80％7.77％32.12％------------------------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局(三)市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況1、市區(qū)住宅均價(jià)3144元／平米，增長(zhǎng)11.3％。據(jù)市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年1—7月成都市市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)是3655元／平米，與去年同期相比(去年同期價(jià)格為3264元／平米)，價(jià)格每平米上升391元，漲11.98％，與去年全年水平相比，價(jià)格上升296元／平米，上漲幅度為8.8％。其中住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3144元／平米，每平米比去年全年價(jià)格水平(去年全年住宅銷(xiāo)售均價(jià)2923元／平米)增長(zhǎng)221元／平米，但與去年同期相比(去年同期的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2825元／平米)每平米上漲319元，同比增長(zhǎng)11.3％。商業(yè)用房交易均價(jià)為8337元／平米，同比增長(zhǎng)16.2％。辦公用房交易均價(jià)為4069元／平米，與去年同期相比增長(zhǎng)6％。2、中高價(jià)位物業(yè)銷(xiāo)售火爆。今年1—7月住宅成交面積中有73％集中在1800—3600元／平米價(jià)位區(qū)間上。從下表可以看出，2700—3600元／平米和3600—5000元／平米的中高檔區(qū)間的住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度最為明顯，分別增長(zhǎng)69.62％和156.24％。而價(jià)位在2700元／平米以下的住宅交易量逐漸減少。商業(yè)用房的主力成交價(jià)格仍是在10000元／平米以下，占八成左右，但值得關(guān)注的是10000—15000元／平米、15000—20000元／平米和20000元／平米以上的商業(yè)用房增長(zhǎng)迅速，增幅分別為100.89％、129.79％和202.27％，辦公用房6000元／平米以上價(jià)位區(qū)間的銷(xiāo)售增幅達(dá)138.40％，形勢(shì)較好，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：中高價(jià)位物業(yè)的銷(xiāo)售勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，這也是房?jī)r(jià)快速上漲的動(dòng)因之一。(詳見(jiàn)表6)表6：2004年1—7月成都市區(qū)商品房銷(xiāo)售物業(yè)的價(jià)格狀況統(tǒng)計(jì)(單位：萬(wàn)平米)-----------------------------------------------------------------------------價(jià)格范圍1800以下1800-27002700-36003600-50005000以上-----------------------------------------------------------------------------同比增長(zhǎng)-33.40％-21.23％69.62％156.24％41.91％-----------------------------------------------------------------------------價(jià)格范圍3000以下3000-40004000-50005000-60006000以上-----------------------------------------------------------------------------同比增長(zhǎng)27.47％-40.16％-1.83％-63.18％138.40％-----------------------------------------------------------------------------價(jià)格范圍5000以下5000-1000010000-1500015000-2000020000以上-----------------------------------------------------------------------------同比增長(zhǎng)16.77％18.08％100.89％129.79％202.27％數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局(四)市區(qū)二手房交易情況今年1—7月成都市市區(qū)二手房交易總量為181.15萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)45.62％，其中住宅成交152.16萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)52.13％。辦公用房交易達(dá)10.30萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.02％。商業(yè)用房交易達(dá)9.25萬(wàn)平米，同比增加了5.97％，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重不斷上升，99年至今年1—7月，二手房成交面積占同期房屋總成交面積的比重從10％左右逐步上升到現(xiàn)在的26.9％。今年1—7月的二手房交易比重比去年底上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房的市場(chǎng)份額逐漸升高。隨著市區(qū)土地資源的進(jìn)一步枯竭，新房數(shù)量的減少，二手房市場(chǎng)將逐漸活潑并將形成主導(dǎo)。(五)市區(qū)購(gòu)房者情況1、外地個(gè)人交易比重繼續(xù)提高。從下列圖可以看出，外地人的購(gòu)置數(shù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市區(qū)人口占第一位，已經(jīng)成為成都商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。今年1—7月外地個(gè)人在成都市區(qū)購(gòu)置的新建商品房總量占交易總量的48％，住宅交易中外地個(gè)人占50％。外地人成為購(gòu)房主力與成都市特殊的人口結(jié)構(gòu)及地理位置是分不開(kāi)的，成都市區(qū)目前的流動(dòng)人口約有150多萬(wàn)，而市區(qū)總?cè)丝诩s為340多萬(wàn)，因此，人口結(jié)構(gòu)上的開(kāi)放性使得很多外地人購(gòu)房成為一種趨勢(shì)；而且成都作為中國(guó)西南的重鎮(zhèn)，其強(qiáng)烈的輻射作用也使很多外地人到成都置業(yè)投資。近年來(lái)西藏、重慶、新疆甚至沿海城市如溫州人都加大了成都房地產(chǎn)的投資置業(yè)的力度。(注：以下的市區(qū)個(gè)人是指身份證號(hào)前五位為51010的個(gè)人；統(tǒng)計(jì)范圍為五城區(qū)和高新區(qū)國(guó)有土地上的存量房屋)表7：2004年1—7月成都市區(qū)一手房購(gòu)置者狀況(單位：萬(wàn)平米)---------------------------------------------總體住宅辦公用房商業(yè)用房------------------------------------------------------------------------------------------數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房產(chǎn)管理局附表一區(qū)(市)縣固定資產(chǎn)投資(2004年1-7月)單位：萬(wàn)元------------------------------------------------------------固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(含跨區(qū)投資)(不含跨區(qū)投資)本月止累計(jì)增減本月止累計(jì)增減本月止累計(jì)增減------------------------------------------------------------大邑縣6458835.66458835.6------------------------------------------------------------注:高新區(qū)包括西區(qū)和南區(qū),增幅按同口徑計(jì)算附表二全國(guó)重點(diǎn)城市固定資產(chǎn)投資(2004年1-6月)單位：億元-----------------------------------------------投資完成情況#房地產(chǎn)本月止累計(jì)增減％本月止累計(jì)增減％-----------------------------------------------哈爾濱杭州寧波深圳-----------------------------------------------注:投資額不含城鎮(zhèn)集體、農(nóng)村集體、農(nóng)村私人建房附表三全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額(2004年1-6月)-----------------------------------------------銷(xiāo)售面積(萬(wàn)平方米)銷(xiāo)售額(億元)本月止累計(jì)增減％本月止累計(jì)增減％-------------------------------------------------------------------------------------------