2024年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析報告

2022年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析報告PAGEPAGE85摘要一、土地儲備行業(yè)基本情況（一）土地儲備的定義土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。（二）土地儲備的方式土地儲備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式：征用、收回、收購、置換。二、土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。（一）土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對土地市場的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。（二）土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價格畸形問題。土地儲備制度采用市場機(jī)制對城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價”現(xiàn)象。土地儲備制度對土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場管理問題。三、土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增速回落；投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國內(nèi)市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多。2.金融運(yùn)行情況在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動性偏好特征明顯。2024年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。四、土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策《土地儲備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有：對土地儲備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時使用儲備土地；規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重點(diǎn)明確了五個方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。（二）政策未來發(fā)展趨勢進(jìn)一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測，制定土地供應(yīng)計劃；建立土地儲備的運(yùn)行績效評價監(jiān)控體系。五、土地儲備行業(yè)發(fā)展情況（一）土地供給分析及預(yù)測土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給是相對穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無彈性的。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價格；土地利用計劃；土地供給者的行為。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。但建國以來，我國的國土資源得到了極大地開發(fā)、利用和治理、保護(hù)。但土地利用尚存在許多問題。只要積極清理和處置閑置地，土地儲備的供應(yīng)在未來2024—2024年的時間里還是有保障的，但國土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲備機(jī)構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過程。2024年土地供給情況可能會呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房價地價雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線。（二）土地需求分析及預(yù)測2024—2024年，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積一直保持增長，但增長率趨于下降，2024、2024年土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，2024年又強(qiáng)勁增長，達(dá)到近十年來的峰值。與2024年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2024年土地市場開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2024年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，同比下降8.6%，增幅同比下降19.6個百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，同比下降5.6%，增幅同比下降6.3個百分點(diǎn)，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購置和拓展土地儲備的速度正在放緩。因此，土地儲備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長期持續(xù)性高增長之后，增長速度正在減慢。受全球金融危機(jī)沖擊和中國拉動內(nèi)需經(jīng)濟(jì)政策的綜合影響，預(yù)計2024年土地需求仍將低迷，但中國城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。（三）土地市場運(yùn)行主要特點(diǎn)我國的土地市場同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場化的演進(jìn)軌跡就是市場配置土地的范圍擴(kuò)大和市場行為規(guī)范的過程。土地的市場化進(jìn)一步加深，土地作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段的作用日益加強(qiáng)，國家對土地監(jiān)控力度加大。（四）土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測市場化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場形成土地價格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。土地作為宏觀調(diào)控的重要手段將會發(fā)揮更大作用。土地的價格在中國的工業(yè)化、城市化進(jìn)程中將呈不斷上升趨勢。六、2024年重點(diǎn)城市土地市場情況分析2024年北京市土地市場近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類地塊增兩成；樓面價格波動幅度不大，同比略有上升；底價拿地現(xiàn)象增多，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價格走勢呈小W字形，特殊月份價格波動較大。2024年上海市共出讓土地317.9035公頃，地塊共計62宗。2024年上海市土地市場展望：經(jīng)適房對地價有沖擊；地價下調(diào)暫不影響房價；儲備充足，回暖還需時日。七、土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析2024年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險，而土地儲備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險為：政府信用風(fēng)險、政策性風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險和資金運(yùn)作風(fēng)險。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對土地儲備行業(yè)風(fēng)險及房地產(chǎn)市場景氣程度的考慮，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制向欠發(fā)達(dá)地區(qū)中小城市的土地儲備中心貸款；針對具體項(xiàng)目，采用土地抵押方式，選擇在收購時就已經(jīng)有意向下家的項(xiàng)目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時始終處于主動地位；盡可能實(shí)現(xiàn)資金的封閉運(yùn)作，限定地方土地局及財政部門的土地出讓金專戶在授信行開立；注重對儲備中心經(jīng)營情況的動態(tài)監(jiān)控，如負(fù)債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場的大環(huán)境，政府的負(fù)面干預(yù)，儲備地塊優(yōu)劣及來源等。（二）風(fēng)險防范建議加強(qiáng)貸前調(diào)查評估，合理確定貸款額度；完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源；落實(shí)貸款用途監(jiān)控；落實(shí)土地拍賣款；探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險。

目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題1,1,標(biāo)題2,2,標(biāo)題3,3"第一章土地儲備行業(yè)基本情況 PAGEREFToc232224897\h1第一節(jié)土地儲備的概念 PAGEREFToc232224898\h1一、土地儲備的定義 PAGEREFToc232224899\h1二、土地儲備的方式 PAGEREFToc232224900\h1第二節(jié)2024年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 PAGEREFToc232224901\h2一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用 PAGEREFToc232224902\h2二、土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用 PAGEREFToc232224903\h3第二章2024年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 PAGEREFToc232224904\h4第一節(jié)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREFToc232224905\h4一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 PAGEREFToc232224906\h4二、金融層面分析 PAGEREFToc232224907\h6第二節(jié)2024年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析 PAGEREFToc232224908\h11一、重點(diǎn)政策匯總 PAGEREFToc232224909\h11二、重點(diǎn)政策及重大事件分析 PAGEREFToc232224910\h12三、政策未來發(fā)展趨勢 PAGEREFToc232224911\h14第三章2024年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 PAGEREFToc232224912\h16第一節(jié)2024年土地供給分析及預(yù)測 PAGEREFToc232224913\h16一、供給情況分析 PAGEREFToc232224914\h16二、供給情況預(yù)測 PAGEREFToc232224915\h22第二節(jié)2024年土地需求分析及預(yù)測 PAGEREFToc232224916\h25一、需求情況分析 PAGEREFToc232224917\h25二、需求情況預(yù)測 PAGEREFToc232224918\h26第三節(jié)土地市場運(yùn)行主要特點(diǎn) PAGEREFToc232224919\h28第四節(jié)土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測 PAGEREFToc232224920\h31第四章2024年土地儲備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 PAGEREFToc232224921\h32第一節(jié)從土地供應(yīng)解讀我國房地產(chǎn)市場 PAGEREFToc232224922\h32一、房地產(chǎn)市場和土地市場的關(guān)系 PAGEREFToc232224923\h32二、我國采取的土地政策 PAGEREFToc232224924\h32三、我國土地政策對房地產(chǎn)市場的影響作用分析 PAGEREFToc232224925\h34四、結(jié)論 PAGEREFToc232224926\h38第二節(jié)2024年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 PAGEREFToc232224927\h39一、房地產(chǎn)行業(yè)綜合景氣度分析 PAGEREFToc232224928\h39二、房地產(chǎn)市場供給情況分析 PAGEREFToc232224929\h41三、房地產(chǎn)市場需求情況分析 PAGEREFToc232224930\h47第三節(jié)2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 PAGEREFToc232224931\h55一、房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期 PAGEREFToc232224932\h55二、房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策預(yù)測 PAGEREFToc232224933\h55三、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑短期內(nèi)房價將進(jìn)一步下調(diào) PAGEREFToc232224934\h57第五章2024年重點(diǎn)城市土地市場情況分析 PAGEREFToc232224935\h59第一節(jié)北京市土地市場分析 PAGEREFToc232224936\h59一、2024年北京土地市場成交情況綜述 PAGEREFToc232224937\h59二、2024年北京土地市場特征分析 PAGEREFToc232224938\h59第二節(jié)上海市土地市場分析 PAGEREFToc232224939\h64一、2024年上海土地市場回顧 PAGEREFToc232224940\h64二、2024年上海市土地市場展望 PAGEREFToc232224941\h64第三節(jié)大連市土地市場分析 PAGEREFToc232224942\h66一、大連市土地成交情況概述 PAGEREFToc232224943\h66二、2024年大連市土地儲備中心完成的主要工作及特點(diǎn) PAGEREFToc232224944\h66三、2024年大連市土地儲備中心主要工作任務(wù) PAGEREFToc232224945\h67第四節(jié)深圳市土地市場分析 PAGEREFToc232224946\h69一、2024年深圳市土地招拍掛情況分析 PAGEREFToc232224947\h69二、2024年深圳市土地供應(yīng)計劃 PAGEREFToc232224948\h70第五節(jié)南京市土地市場分析 PAGEREFToc232224949\h71一、2024年南京市土地交易概況 PAGEREFToc232224950\h71二、2024年南京土地市場展望 PAGEREFToc232224951\h72第六章2024年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析 PAGEREFToc232224952\h74第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險 PAGEREFToc232224953\h74第二節(jié)土地儲備信貸風(fēng)險 PAGEREFToc232224954\h75一、政府信用風(fēng)險 PAGEREFToc232224955\h75二、政策性風(fēng)險 PAGEREFToc232224956\h75三、法律風(fēng)險 PAGEREFToc232224957\h76四、操作風(fēng)險 PAGEREFToc232224958\h76五、資金運(yùn)作風(fēng)險 PAGEREFToc232224959\h77第七章信貸建議 PAGEREFToc232224960\h78第一節(jié)行業(yè)總體授信原則 PAGEREFToc232224961\h78第二節(jié)風(fēng)險防范建議 PAGEREFToc232224962\h79一、加強(qiáng)貸前調(diào)查評估，合理確定貸款額度 PAGEREFToc232224963\h79二、完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源 PAGEREFToc232224964\h79三、落實(shí)貸款用途監(jiān)控 PAGEREFToc232224965\h79四、落實(shí)土地拍賣款 PAGEREFToc232224966\h79五、探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險 PAGEREFToc232224967\h80

附表TOC\h\z\t"表題"\c表1 2024-2024年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總 PAGEREFToc232224968\h11表2 2024年中國土地狀況 PAGEREFToc232224969\h17表3 2024年各地區(qū)土地利用情況 PAGEREFToc232224970\h19表4 全國部分城市2024年供地計劃 PAGEREFToc232224971\h21表5 我國出臺的主要土地政策、內(nèi)容及其政策效果（2024-2024） PAGEREFToc232224972\h33表6 2024年4季度-2024年4季度全國企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) PAGEREFToc232224973\h39表7 2024年12月-2024年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 PAGEREFToc232224974\h40表8 2024年12月-2024年12月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資/房地產(chǎn)開發(fā)投資及同比增長情況 PAGEREFToc232224975\h42表9 2024年1-12月不同用途房地產(chǎn)投資完成額及同比增長情況 PAGEREFToc232224976\h43表10 2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及同比增長情況 PAGEREFToc232224977\h45表11 2024年12月-2024年12月累計全國商品房銷售面積及同比增長情況 PAGEREFToc232224978\h48表12 2024年12月-2024年12月累計全國商品房銷售額及同比增長情況 PAGEREFToc232224979\h49表13 2024年4季度70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) PAGEREFToc232224980\h52表14 北京2024年成交地塊情況 PAGEREFToc232224981\h59表15 北京2024年商住類地塊情況 PAGEREFToc232224982\h59表16 北京2024年保障性住房地塊市場交易情況 PAGEREFToc232224983\h60表17 北京2024年成交地塊變化情況 PAGEREFToc232224984\h60表18 2024年北京商住地塊成交價格情況 PAGEREFToc232224985\h61表19 2024年1-12月份北京成交地塊價格走勢 PAGEREFToc232224986\h62表20 大連市內(nèi)四區(qū)和高新園區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目出讓情況與上年對比表 PAGEREFToc232224987\h66

附圖TOC\h\z\t"圖題"\c圖1 2024—2024年全國城市建設(shè)征用土地面積 PAGEREFToc232224988\h25圖2 2024—2024年全國建成區(qū)面積和增長率 PAGEREFToc232224989\h25圖3 2024—2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和增速 PAGEREFToc232224990\h26圖4 全國土地購置面積（2024年2月-2024年9月） PAGEREFToc232224991\h35圖5 全國完成土地開發(fā)面積（2024年2月-2024年9月） PAGEREFToc232224992\h36圖6 全國、北京、上海、深圳土地交易價格指數(shù)（2024第1季度-2024第1季度） PAGEREFToc232224993\h37圖7 全國、北京、上海、深圳房屋銷售價格指數(shù)（2024第1季度-2024第1季度） PAGEREFToc232224994\h37圖8 2024年4季度-2024年4季度全國行業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)走勢 PAGEREFToc232224995\h40圖9 2024年12月-2024年12月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 PAGEREFToc232224996\h41圖10 2024年-2024年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變動情況 PAGEREFToc232224997\h42圖11 2024年1-12月不同用途房地產(chǎn)投資完成額比重情況 PAGEREFToc232224998\h43圖12 2024-2024年各月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變化情況 PAGEREFToc232224999\h44圖13 2024年12月-2024年12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢 PAGEREFToc232225000\h45圖14 2024-2024年各月累計全國房地產(chǎn)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積及同比增長情況 PAGEREFToc232225001\h46圖15 2024-2024年各月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長情況 PAGEREFToc232225002\h47圖16 2024-2024年各月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長情況 PAGEREFToc232225003\h47圖17 2024-2024年各月累計全國商品房銷售面積及同比增長情況 PAGEREFToc232225004\h49圖18 2024-2024年各月累計全國商品房銷售額及同比增長情況 PAGEREFToc232225005\h50圖19 2024-2024年累計全國商品房空置情況 PAGEREFToc232225006\h50圖20 2024-2024年各月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況 PAGEREFToc232225007\h51圖21 2024年北京成交地塊結(jié)構(gòu)及比重 PAGEREFToc232225008\h59圖22 北京2024、2024年成交地塊面積對比 PAGEREFToc232225009\h61圖23 北京2024、2024年成交地塊價格對比 PAGEREFToc232225010\h61圖24 2024年1-12月份北京成交地塊價格走勢 PAGEREFToc232225011\h62圖25 2024年1-12月深圳市掛牌或招標(biāo)土地數(shù)量和成交量 PAGEREFToc232225012\h69圖26 2024年深圳市土地交易結(jié)構(gòu)比例 PAGEREFToc232225013\h69圖27 2024年1-12月南京市土地成交面積 PAGEREFToc232225014\h71圖28 2024年南京市53宗土地每平米成交價格走勢 PAGEREFToc232225015\h71第一章土地儲備行業(yè)基本情況第一節(jié)土地儲備的概念一、土地儲備的定義根據(jù)國土資源部、財政部和中國人民銀行二○○七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲備管理辦法》第一章第二條規(guī)定：土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備的定義分為四個要素，即儲備主體、對象、手段和目的。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。二、土地儲備的方式土地儲備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；二是收回，按《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，兩年內(nèi)沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。三是收購，對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)，重新開發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。四是置換，即運(yùn)用價值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。

第二節(jié)2024年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而采取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。由此可以看出土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。土地儲備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對土地市場的調(diào)控能力土地市場是房地產(chǎn)市場，乃至整個城市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的基礎(chǔ)性影響因素，土地儲備制度就是通過政府對土地市場的壟斷，增加政府對土地市場的調(diào)控能力，平抑地價，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)增長提供保障作用。（二）優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率土地儲備制度對統(tǒng)一收回的土地進(jìn)行儲存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施，改變了過去用地單位自行開發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地利用率。（三）增加政府財政收入土地儲備制度對城市存量土地進(jìn)行統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)以后，可以有效地消除土地灰色市場，通過城市存量土地的盤活和土地增值收益的壟斷，增加了政府財政收入。（四）落實(shí)耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國的一項(xiàng)基本國策。由于過去我國的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。但城市土地儲備制度加強(qiáng)了土地供應(yīng)計劃，對城市存量土地進(jìn)行了盤活，提高了存量土地的利用率，減少了城市發(fā)展占用耕地的數(shù)量，因而進(jìn)一步落實(shí)了耕地保護(hù)政策。二、土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用（一）土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價格畸形問題。土地儲備機(jī)構(gòu)通過收回、收購、征用等措施對城市土地進(jìn)行統(tǒng)一儲備以后，由政府進(jìn)行統(tǒng)一出讓，實(shí)現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷。這種壟斷性的土地供應(yīng)消除了土地市場中的投機(jī)活動。這首先還原了地價，解決了地價偏低問題。其次，其又促使了二級和三級市場的發(fā)展，提高了城市土地利用率。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場中的投機(jī)開發(fā)資金向物業(yè)市場轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場的發(fā)展。二、三級市場的活躍和物業(yè)市場的發(fā)展就平衡了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。（二）土地儲備制度采用市場機(jī)制對城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價”現(xiàn)象。零地價供應(yīng)土地，土地總量無限擴(kuò)張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價值難以提升的結(jié)果。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。只有政府樹立土地資產(chǎn)觀念，限制供應(yīng)總量，對土地進(jìn)行合理規(guī)劃，開展土地資本運(yùn)營，為企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的公平競爭提供一個良好的社會環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對土地進(jìn)行資產(chǎn)投資的熱情，進(jìn)而擴(kuò)大土地投入，獲取土地增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的目的。因此，土地儲備制度在糾正房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題的同時，也實(shí)現(xiàn)了城市總體價值提升。（三)土地儲備制度對土地實(shí)行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場管理問題。土地儲備在對儲存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過程中，先對城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機(jī)構(gòu)在這一過程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產(chǎn)開發(fā)市場中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時，也提高了房地產(chǎn)運(yùn)行效率，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的管理?；谕恋貎湫袠I(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起到了調(diào)控作用，其地位將得到更規(guī)范的法律確認(rèn)和鞏固，其未來也將在更健全完善的管理體制下運(yùn)行。第二章2024年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié)2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2024年國內(nèi)外不確定性因素增加，美國次貸危機(jī)、越南金融危機(jī)相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實(shí)現(xiàn)了長達(dá)5年的高增長之后，通貨膨脹率也高達(dá)8%以上。2024年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。2024年和2024年上半年，中國經(jīng)濟(jì)是在過去10年“高增長、低通脹”基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到“高增長、高通脹”的軌道上的。溫家寶總理曾經(jīng)在2024年上半年國務(wù)院的一次經(jīng)濟(jì)會議上講，2024年是中國經(jīng)濟(jì)“最困難的一年”。當(dāng)時講“最困難”，主要是中國經(jīng)濟(jì)增長有從偏快走向過熱的趨勢，居民消費(fèi)價格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見冰雨災(zāi)害，5月遭遇了人類歷史上最嚴(yán)重的地震災(zāi)害之一——汶川大地震，奧運(yùn)會安保任務(wù)重，但對美國次貸危機(jī)可能對中國帶來的影響并沒有被納入主要議事日程而提前采取重大對策。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。只是到了下半年，在經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)日益嚴(yán)重的滑坡之后，宏觀調(diào)控政策才改變了方向。一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析（一）宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變2024年上半年在“雙防”政策下，GDP增長10.4%，居民消費(fèi)價格指數(shù)上漲超過7%，是2024年以來的最高位。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。而在西方世界，美國的次貸危機(jī)正向著全面的金融危機(jī)轉(zhuǎn)變：各大銀行、住房基金、保險公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機(jī)演變成為“金融海嘯”并向整個世界，尤其是購買美國次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達(dá)國家快速擴(kuò)散，且開始影響消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)；各國經(jīng)濟(jì)增長速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對中國產(chǎn)品的進(jìn)口需求增長速度下降；一些與中國來料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導(dǎo)致中國大量與來料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)了明顯的下滑。第三季度中國在奧運(yùn)會結(jié)束后，意識到了宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和國際金融危機(jī)的嚴(yán)重性，對宏觀調(diào)控政策的方向進(jìn)行了調(diào)整，由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈?，即保增長，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。直到10月份，我們的宏觀調(diào)控政策才真正把防止經(jīng)濟(jì)增長嚴(yán)重滑坡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，才真正重視起國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)增長帶來沖擊的嚴(yán)重性，宏觀調(diào)控的內(nèi)容和重點(diǎn)調(diào)整為“保增長、控通脹、防風(fēng)險、調(diào)結(jié)構(gòu)”。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長速度下降全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長9.0%。分季度看，一季度增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度增長9.0%，四季度增長6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長9.5%。（三）工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增速回落全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長12.9%，增速比上年回落5.6個百分點(diǎn)。分所有制看，國有及國有控股企業(yè)增長9.1%；集體企業(yè)增長8.1%；股份制企業(yè)增長15.0%；外商及港澳臺投資企業(yè)增長9.9%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長13.2%，輕工業(yè)增長12.3%。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長11.6%、15.8%和15.0%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到97.7%。1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤24066億元，同比增長4.9%。在39個工業(yè)大類中，31個行業(yè)利潤同比增長。實(shí)現(xiàn)利潤最多的5個行業(yè)是：石油和天然氣開采業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。（四）投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善全年全社會固定資產(chǎn)投資172291億元，比上年增長25.5%，增速比上年加快0.7個百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，增長26.1%，加快0.3個百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，增長21.5%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，增長54.5%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，增長28.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，增長24.1%。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長21.3%、33.5%和26.7%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，比上年增長20.9%。（五）國內(nèi)市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛全年社會消費(fèi)品零售總額108488億元，比上年增長21.6%，增速比上年加快4.8個百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額73735億元，增長22.1%，加快4.9個百分點(diǎn)；縣及縣以下消費(fèi)品零售額34753億元，增長20.7%，加快4.9個百分點(diǎn)。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額91199億元，增長21.5%；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額15404億元，增長24.7%。（六）價格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)全年居民消費(fèi)價格上漲5.9%，漲幅比上年提高1.1個百分點(diǎn)。其中，城市上漲5.6%，農(nóng)村上漲6.5%。分類別看，食品價格上漲14.3%，拉動價格總水平上漲4.65個百分點(diǎn)；居住價格上漲5.5%，拉動價格總水平上漲0.82個百分點(diǎn)；其余各類商品價格有漲有落。工業(yè)品出廠價格比上年上漲6.9%，12月同比下降1.1%，全年漲幅比上年提高3.8個百分點(diǎn)。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲10.5%，漲幅比上年提高6.1個百分點(diǎn)。70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲6.5%，12月同比下降0.4%，全年漲幅比上年回落1.1個百分點(diǎn)。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，比上年增長17.8%。其中，出口14285億美元，增長17.2%；進(jìn)口11331億美元，增長18.5%。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差2955億美元，比上年增加328億美元。受國際市場需求萎縮、國際初級產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，四季度進(jìn)口同比下降8.8%，出口同比增長4.3%。全年實(shí)際使用外資金額923.95億美元，比上年增長23.6%。年末國家外匯儲備余額達(dá)到1.95萬億美元，比上年增長27.3%。二、金融層面分析（一）金融運(yùn)行情況在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動性偏好特征明顯。這表現(xiàn)在居民儲蓄存款增長率一直維持在近20%的水平。但是，銀行信貸增長率略有下降，年初信貸增長率保持在17%左右，到了10月份，人民幣貸款增長率下降到了14.58%。金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在第一季度曾下降到了2%以下，金融機(jī)構(gòu)的流動性略顯緊張。與此同時，兩個層次的貨幣供應(yīng)量增長率持續(xù)下降，尤其是狹義貨幣供應(yīng)量M1的增長率下降之快，更是始料未及。年初，M1的增長率一度達(dá)到21%以上，到10月份，M1的增長率就下降到了8.85%，11月份進(jìn)一步下降到了6.8%。到11月份，廣義貨幣M2的增長率為14.8%。（二）貨幣政策分析2024年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。貨幣政策操作可以分為兩個截然相反的階段。上半年貨幣政策的基調(diào)為“從緊”，7月份之后貨幣政策開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折。同時，在貨幣政策的立場方面，2024年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動的一部分。2024年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動的一部分。1.利率的調(diào)整在2024年上半年，利率政策在中國的貨幣政策操作中基本上沒有發(fā)揮作用，盡管物價水平在上半年處于高位，但央行寄希望于通過人民幣升值來抑制通貨膨脹，因此，存貸款利率水平并未相應(yīng)調(diào)整，利率并未像往常一樣擔(dān)當(dāng)起“從緊貨幣政策”的重任。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請破產(chǎn)保護(hù)，全球金融市場陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場大幅下挫。鑒于雷曼事件給金融市場的打擊，中國人民銀行也緊急降息。在雷曼事件的當(dāng)天，央行就宣布，從2024年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。然而，此次利率的調(diào)整是非對稱的，央行只降低了金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，存款利率并未做任何調(diào)整，這與原來每次利率調(diào)整均有意無意地擴(kuò)大銀行凈利差的利率調(diào)整相去甚遠(yuǎn)，這對銀行盈利前景帶來了一定的不利沖擊，結(jié)果，在利率調(diào)整的當(dāng)天及接下來的兩個交易日，金融股被大量拋空。在中國國慶長假期間，歐洲的形勢驟然惡化，美國國會通過了布什政府提交的7000億美元救市計劃之后，全球金融市場再度陷入恐慌之中。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。由于中國金融全球化加深，中國自然不能置身事外，于是，10月8日，中國人民銀行再次降息27個基點(diǎn)，這次同時降低了存貸款的基準(zhǔn)利率。10月29日，在美聯(lián)儲聯(lián)邦公開市場委員會利率決策之前，中國第三次降低存貸款基準(zhǔn)利率。11月初，中國政府提出了要實(shí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。為了進(jìn)一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國人民銀行實(shí)施了3個月之內(nèi)的第四次利率調(diào)整，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個百分點(diǎn)，同時將活期存款利率由原來的0.72%下調(diào)至0.36%。12在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時，央行還推進(jìn)了利率市場化改革。這主要是在住房抵押貸款領(lǐng)域進(jìn)行的。10月22日，人民銀行決定自2024年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對居民住房抵押貸款的利率向下浮動30%。此前擴(kuò)大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2024年3月，商業(yè)銀行可向下浮動的范圍為2.法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整2024年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國央行沖銷流動性的主要工具。2024年上半年，央行法定存款準(zhǔn)備金政策的實(shí)施依然是在這一主導(dǎo)思想下展開的。為了沖銷流動性和實(shí)施從緊的貨幣政策，2024年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，法定存款準(zhǔn)備金比率最高一度提高到了17.5%。2024年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。當(dāng)日，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，于2024年6月15日和25日分別按0.5個百分點(diǎn)繳款。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1實(shí)際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見肘。根據(jù)央行的統(tǒng)計，到2024年第三季度末，全部金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率只有2.08%，其中，國家控股的商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社的超額準(zhǔn)備金比率分別為1.68%、2.04%和3.83%。再加上受全球金融危機(jī)沖擊的影響，中國金融體系的流動性也略顯緊張。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2024年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動性支持的背景下，我國央行再次宣布從2024年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比率，即，從2024年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)。12月23日法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)、國際金融市場動蕩影響到中國金融體系流動性的結(jié)果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。例如，貿(mào)易順差增長率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢，境外機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對流動性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國際收支對國內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。另外一個重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動對中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理?xiàng)l例中，增強(qiáng)了國內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。3.公開市場操作公開市場操作是中國人民銀行日常管理流動性的基本手段。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。2024年1～11月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。央行票據(jù)期限以一年期和3個月期為主，從7月份起再沒有發(fā)行期限較長的三年期央行票據(jù)了。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機(jī)的加劇，金融體系的流動性偏緊，央行公開市場操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷流動性了，而是為了維護(hù)金融體系穩(wěn)定的流動性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。這在12月8日4.信貸政策的轉(zhuǎn)變2024年前三個季度，商業(yè)銀行的信貸增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了政府的預(yù)期。為了加強(qiáng)對商業(yè)銀行的信貸控制，在2024年第四季度開始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普摺＿@一政策在2024年上半年得到了延續(xù)。在相當(dāng)程度上，過去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復(fù)歸。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟拢S多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。于是，在2024年8月，中國人民銀行與財政部、人力資源和社會保障部共同刺激金融機(jī)構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個方面的措施：第一，擴(kuò)大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實(shí)施上浮。第二，自2024年1月1日起，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個百分點(diǎn)。第三，改進(jìn)財政貼息資金管理。放寬對勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。隨著金融危機(jī)的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。為了控制信用風(fēng)險和資產(chǎn)質(zhì)量，過去商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張傾向發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長率持續(xù)回落，實(shí)際的信貸增加額低于年初設(shè)定的目標(biāo)。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2024年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項(xiàng)目配套貸款，力爭20245.匯率政策央行在2024年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要加強(qiáng)利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。至此之后，匯率在相當(dāng)程度上取代了利率，擔(dān)當(dāng)了反通脹的重任。為了抑制當(dāng)時貿(mào)易順差的快速增長及由此帶來的國內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2024年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。2024年上半年，人民幣兌美元升值的幅度就達(dá)到了6.5%左右，人民幣兌美元匯率一度接近6.80的水平。若從2024年人民幣匯率形成機(jī)制改革算起，人民幣兌美元匯率累計升值了20%以上。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。也正因?yàn)槿绱?，美國次貸危機(jī)給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長早已舉步維艱了。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國境內(nèi)對外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長率一度達(dá)到60%左右的水平。受金融危機(jī)向全球擴(kuò)散、年初國際社會極力倡導(dǎo)的強(qiáng)勢美元政策的影響，進(jìn)入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機(jī)制下，人民幣兌美元的匯率升值勢頭得到了一定抑制。隨著危機(jī)的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。由于房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲備行業(yè)最主要的需求者，因此，2024年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對土地儲備行業(yè)的影響可從對房地產(chǎn)市場的分析中判斷出來。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財富效應(yīng)收縮等因素影響，2024年下半年中國整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價格由升轉(zhuǎn)跌。宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟(jì)增長，同時鼓勵住房消費(fèi)，但加速推動保障住房建設(shè)，將會改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。2024年房地產(chǎn)銷售價格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。受房地產(chǎn)市場萎靡的影響，土地儲備需求下降，但國家政策的鼓勵和支持有利于加快房地產(chǎn)市場回暖和擴(kuò)大土地儲備需求。

第二節(jié)2024年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點(diǎn)政策匯總2024-2024年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時間政策名稱政策目的2024/12/22《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》加大保障性住房建設(shè)力度2024/08/13《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)2024/07/29《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2024/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2024/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門正確,及時查處土地違法案件2024/02/07《土地調(diào)查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實(shí)準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2024/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益2024/01/03《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地2024/12/30《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2024/12/11《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》進(jìn)一步貫徹落實(shí)《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2024/11/19《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益2024/11/19《土地儲備管理辦法》加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地儲備管理行為2024/11/17《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知》加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理2024/11/01《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2024/09/30《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2024/08/07《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2024/01/01《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強(qiáng)土地管理數(shù)據(jù)來源：相關(guān)部委、世經(jīng)未來整理二、重點(diǎn)政策及重大事件分析（一）《土地儲備管理辦法》首先，從新增的內(nèi)容亮點(diǎn)看，一是對土地儲備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。二是允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。這將為土地儲備機(jī)構(gòu)提供更多的資金來源渠道，將有利于提高土地儲備和一級開發(fā)工作的效率。三是允許臨時使用儲備土地，但一般不超過兩年（第二十一條)。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。四是規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保（見《管理辦法》第二十七條)。據(jù)了解，有些地方存在以政府財政作擔(dān)保情況，《管理辦法》對這個問題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進(jìn)行糾正。新的《管理辦法》由三部門聯(lián)合出臺，說明了土地儲備與銀行信貸、政府財政撥款之間密切相關(guān)，土地儲備中的信貸風(fēng)險問題引起了許多政府部門的高度重視。同時近幾年的金融政策表明央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點(diǎn)工作來安排?？梢钥闯?，金融機(jī)構(gòu)對土地儲備風(fēng)險的關(guān)注程度將開始逐漸升溫。因此，不排除今后出臺更加嚴(yán)格地規(guī)范土地儲備信貸的政策文件。從今后的發(fā)展方向看，《管理辦法》明確了土地儲備機(jī)構(gòu)的定性和定位問題?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。其工作目標(biāo)有兩點(diǎn)：即調(diào)控土地市場和促進(jìn)土地資源合理利用。（二）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2024年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點(diǎn)明確了五個方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。通知指出：（1）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。（2）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2024年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。（3）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米對該調(diào)控政策的解讀：促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實(shí)行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。該調(diào)控政策對市場和房地產(chǎn)上市公司的影響：土地儲備豐富的上市公司有可能采取加快開發(fā)速度、放慢拿地速度、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目土地使用權(quán)等方式來減少上述通知對公司的影響。加快開發(fā)速度，一方面對公司資金實(shí)力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，并對商品房的價格特別是中檔商品房的價格造成一定沖擊。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。沒有土地儲備做支撐，市盈率（PE）的估值倍數(shù)也受到一定制約，大多數(shù)公司的PE將向下浮動，帶動整個行業(yè)的PE下降。該通知凸顯了土地儲備機(jī)構(gòu)的地位和作用，為貫徹落實(shí)該通知，土地儲備機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)土地管理，引導(dǎo)和監(jiān)督土地使用效率的提高，增加土地供給。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。規(guī)定銀行不能籌措資金買地，因?yàn)殂y行參與房企購地，增加了銀行連帶風(fēng)險，央行和銀監(jiān)會出臺此政策是規(guī)避風(fēng)險的表現(xiàn)。此外，該政策嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。該通知的出臺，說明政府在要求銀行收縮房貸資金，對于房地產(chǎn)市場來講具有一定不利影響。該政策出臺對全國各地房企的影響很大，對于城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資機(jī)會相對大一些，而單個項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會越來越難。該政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻越來越高。在強(qiáng)化政策要求，嚴(yán)格建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理的同時，《通知》要求加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲備機(jī)構(gòu)盤活存量建設(shè)用地。對土地儲備機(jī)構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，要積極予以貸款支持?！痹撘?guī)定有利于土地儲備機(jī)構(gòu)從銀行貸款融資，更好地發(fā)揮盤活存量建設(shè)用地的職能。（四）財政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，自2024年11政策要點(diǎn)：1.個人首次購買90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1%2.個人買賣住房暫免征收印花稅3.個人賣房暫免征收土地增值稅4.最低首付款比例調(diào)整為20%5.商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍6.個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點(diǎn)2024年下半年，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)行業(yè)振興的政策，很大程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢，穩(wěn)定了樓市，增強(qiáng)了人們購房的積極性，這些政策從而擴(kuò)大了市場對土地儲備的需求。三、政策未來發(fā)展趨勢（一）進(jìn)一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系土地儲備制度作為土地管理中的一項(xiàng)重要創(chuàng)新制度，它對于培育和規(guī)范土地市場盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，有效控制土地供給以及加強(qiáng)政府對土地市場的宏觀調(diào)控具有積極作用。但土地儲備制度的建立和順利運(yùn)行，需要完善的法律體系和嚴(yán)格的審批程序，在具體的土地收購、儲備過程中，都需要制定出嚴(yán)格的措施?！锻恋貎涔芾磙k法》的出臺，在政府規(guī)章層面上對我國土地儲備制度進(jìn)行了規(guī)定，有力地促進(jìn)了我國土地制度的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，我們需要結(jié)合我國實(shí)際，進(jìn)一步完善我國土地儲備制度的法律法規(guī)體系。目前，土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等每一項(xiàng)規(guī)劃，在規(guī)劃的要求、程度、程序上都有法律規(guī)定，但尚缺乏一個能將以上各類規(guī)劃主管部門的職責(zé)、權(quán)利、之間的關(guān)系，各類規(guī)定制定、審批的先后順序，各類規(guī)劃之間的銜接方法等加以明確化的法律。將來政策層面會進(jìn)一步制定法律，將規(guī)劃管理體制加以法制化，從而強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃在國土規(guī)劃體系中的“龍頭”地位，確保土地利用總體規(guī)劃在國土資源合理配置和國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的作用。（二）進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲備政策的可操作性比如在《土地儲備管理辦法》中提到的“土地優(yōu)先購買權(quán)”的實(shí)現(xiàn)條件和適用條件問題。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)?！钡?，從實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用角度看，僅局限于轉(zhuǎn)讓價明顯低于市場價時才擁有優(yōu)先購買權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是優(yōu)先購買權(quán)也不能過于寬泛，否則會破壞國家所確立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。因此，存在著優(yōu)先購買權(quán)行使范圍如何界定的問題。法國、德國、日本等國有土地優(yōu)先購買權(quán)，其經(jīng)驗(yàn)值得參考和借鑒。還有，對土地儲備機(jī)構(gòu)的監(jiān)督制約機(jī)制尚待研究制定。（三）加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測，制定土地供應(yīng)計劃要真正實(shí)現(xiàn)國土資源部門的宏觀調(diào)控職能，土地儲備中心必須要實(shí)行市場化調(diào)控，適時適量地將土地投向市場，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。要達(dá)到上述目的，必須進(jìn)行土地市場需求預(yù)測，不僅要了解土地市場的總量需求，而且要重視不同用地結(jié)構(gòu)之間的平衡。這一切是以及時、準(zhǔn)確地獲取土地供應(yīng)和交易信息為前提的。為了增強(qiáng)獲取信息、研究分析和參與宏觀調(diào)控能力，未來很可能會盡快運(yùn)行土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)土地市場需求狀況的預(yù)測，考慮城市規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用集約性，制定土地供應(yīng)計劃。（四）建立土地儲備的運(yùn)行績效評價監(jiān)控體系土地收購儲備其有一定的行政行為，如果沒有有效的監(jiān)督制度，則這種行政權(quán)力很有可能被放大、被濫用，因此必須明確土地儲備的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其可采用的監(jiān)督措施。將來很可能會成立一個由專家、政府官員、企事業(yè)單位代表等組成的咨詢決策機(jī)構(gòu)，對土地儲備的中長期目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，對近期目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，對重大事項(xiàng)舉行聽證，建立一套以目標(biāo)考核為基礎(chǔ)的，集社會效益、公共利益、經(jīng)濟(jì)效益等為一體的多元化評價體系，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督考核標(biāo)準(zhǔn)的多元化和管理的制度化，既讓土地儲備機(jī)構(gòu)按照市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律進(jìn)行，又能保證其按照公共利益的要求進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作。第三章2024年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié)2024年土地供給分析及預(yù)測一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。（一）自然供給概念土地天生的可供人類利用的部分就叫土地的自然供給，包括已利用的土地資源和未來可利用的土地資源,即后備土地資源。土地的自然供給是相對穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無彈性的。土地的自然供給受下列因素的制約：適宜于人類生產(chǎn)生活的氣候條件；適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；具有可資利用的淡水資源；具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；具有一定的交通條件。（二）經(jīng)濟(jì)供給概念土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動進(jìn)行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是有效供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是變化的，有彈性的，并且不同用途土地的供給彈性是不同的。例如，用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。土地經(jīng)濟(jì)供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價格；土地利用計劃；土地供給者的行為。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。（三）我國土地自然供給情況我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。從熱量條件看，大部分地區(qū)屬中緯度地帶，熱量條件優(yōu)越。除占土地面積1.2%的寒溫帶，以及占26.7%的青藏高寒氣候帶外，其余70%以上的地區(qū)農(nóng)作物生長期的熱量條件都較好。全年日平均氣溫注10℃穩(wěn)定期的累積氣溫，由北到南自2024℃~9500℃，無霜期自120天到全年無霜，從一年一熟到一年三熟。從雨水條件看：中國東南部受季風(fēng)影響強(qiáng)烈，氣候溫暖濕潤。其中，濕潤區(qū)占32.3%，半濕潤區(qū)占173%，年降水量在400~2024毫米以上，干燥度不超過1.5，全年降水量的80%以上集中在作物生長期內(nèi)，有利于作物生長。中國西北部為干旱和半干旱地區(qū)，分別占30.8%和19.2%，年降水量在400毫米以下，干燥度在13以上。西北部干早、半干旱地區(qū)和青藏高原區(qū)占全國總面積的53.8%，但年生物產(chǎn)量僅占全國的根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2024中國統(tǒng)計年鑒，2024年我國土地狀況如下表所示：2024年中國土地狀況項(xiàng)目面積占總面積（％）總面積（萬平方公里）960100.00按地形分（萬平方公里）山地32033.33高原25026.04盆地18018.75平原11511.98丘陵959.90按地高分（萬平方公里）500米以下241.725.18500-1000米162.516.931000-2024米239.924.992024-3000米67.67.043000米以上248.325.86按特征分（萬公頃）耕地1300413.54森林1749118.22內(nèi)陸水域面積17471.82草地4000041.67#可利用草地3133332.64其他2375824.75數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局我國土地總面積大，人均量小，人均占有土地只占世界人均數(shù)的29%；人均耕地更少，僅1.5畝，相當(dāng)于世界人均水平的43%，有666個縣低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的人均耕地0.8畝的警戒線。我國土地的33.33%為山地，開發(fā)利用難度大、成本高。因此，從全國土地資源上看，土地儲備的供給資源并不十分豐富。（四）我國土地經(jīng)濟(jì)供給情況我國土地的經(jīng)濟(jì)供給主要由土地供給者——國家來決定。我國土地儲備機(jī)構(gòu)屬于政府部門，是國家土地政策的執(zhí)行者。由于土地儲備機(jī)構(gòu)性質(zhì)的特殊性，其決定了整個社會土地的經(jīng)濟(jì)供給。我國土地利用現(xiàn)狀和未來的規(guī)劃，是反應(yīng)我國土地經(jīng)濟(jì)供給情況的主要內(nèi)容。1.我國規(guī)范土地利用的歷史建國五十年來，我國的國土資源得到了極大的開發(fā)、利用和治理、保護(hù)。新中國成立后，中國人民第一次擁有了自己的政權(quán)和自己的土地。人們高漲的生產(chǎn)積極性，使大面積被撂荒的耕地被重新耕種起來，使新中國的經(jīng)濟(jì)在較短的時間里迅速得到恢復(fù)與發(fā)展。但是，在當(dāng)時的歷史環(huán)境下，人們還不可能全面地從合理和高效利用土地資源的角度來對待土地問題。土地的合理利用和優(yōu)化配置還遠(yuǎn)未達(dá)到先進(jìn)水平。改革開放以后，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家各項(xiàng)建設(shè)加大了對土地乃至耕地的需求量。1985年全國出現(xiàn)耕地減少1500萬畝的高峰，敲響了中國耕地危機(jī)的警鐘。面對人口將繼續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)建設(shè)仍需繼續(xù)占用耕地，而耕地后備資源卻又十分有限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，黨中央、國務(wù)院及時地采取了一系列強(qiáng)有力的措施。1986年，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地管理，制止亂占濫用耕地的通知》，全國人大頒布了《中華人民共和國土地管理法》，成立了實(shí)行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理的各級土地管理機(jī)構(gòu)。1991年，國務(wù)院確定每年6月25日為全國土地日；“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策逐步得到落實(shí)，從而有效地遏制了耕地銳減的勢頭，開創(chuàng)了依法、統(tǒng)一、全面、科學(xué)管理土地的新局面。但是，舊體制和舊觀念的巨大慣性，使得新體制和新觀念的建立成為一個較長的過程；即使在新的體制和觀念確立后，具體工作中也還會出現(xiàn)新的問題，甚至錯誤。80年代末，受片面的“以地生財”觀念的影響，一些地方在局部和短期利益的驅(qū)使下，不顧主客觀實(shí)際的可能，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，盲目占地造成耕地資源的極大浪費(fèi)。有的地方甚至提出“保護(hù)耕地就是保護(hù)落后”的錯誤口號。據(jù)統(tǒng)計，在19861995年十年間，全國耕地每年以近300萬畝的速度遞減，引起了社會的關(guān)注。土地能否高效合理利用，耕地能否得到嚴(yán)格的保護(hù)，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位能否鞏固和經(jīng)濟(jì)能否協(xié)調(diào)健康發(fā)展，更關(guān)系到中華民族的生存和發(fā)展。因此，土地問題引起了黨中央、國務(wù)院的高度重視。針對土地這一關(guān)系到國計民生的根本問題，黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要指示和批示，先后召開了全國土地使用制度改革和耕地保護(hù)會議。黨的十四屆五中全會和八屆全國人大四次會議以后，根據(jù)“在我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會相互協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略”和實(shí)現(xiàn)“兩個根本性轉(zhuǎn)變”的總方針，