2017房地產估價師《制度及政策》-注冊房地產估價師權利及義務考試題

...wd......wd......wd...新疆2017年房地產估價師?制度與政策?：注冊房地產估價師權利和義務考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、__是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

A．商品房預售

B．商品房出讓

C．商品房轉讓

D．商品房招租2、某幢樓房的土地總面積500㎡，總建筑面積1000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積，那么該人占有的土地份額為。

A：0．08

B：0．16

C：0．5

D：0．04

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。

A．預期收益大小

B．預期收益能力

C．預期價格上下

D．預期價格漲落4、職工以成本價購置的住房，產權歸__所有。

A．國家

B．集體

C．個人

D．房產管理部門5、超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿一年未開工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金__以下的土地閑置費。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%6、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，那么該貸款的實際年利率為〔〕。

A．7.5%

B．7.56%

C．7.71%

D．7.76%7、某在建工程工程方案建混合構造倉庫2000㎡，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的根基工程已完成，構造工程完成50％，設備安裝工程尚未進展。根據調查得知，根基工程、構造工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、在市場調查中，__是最易出錯的階段。

A．分析信息

B．信息匯總

C．收集信息

D．報告結果9、買賣雙方要經過屢次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的〔〕。

A．不可移動性

B．適應性

C．弱流動性

D．相互影響性10、運用實物期權方法進展房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產工程，可通過確定是否進展投資。

A：等待投資型期權估價

B：放棄型期權估價

C：成長型期權估價

D：柔性期權估價

E：借款合同

11、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是__。

A．單獨深度價格修正率

B．累計深度價格修正率

C．平均深度價格修正率

D．加權深度價格修正率12、某宗房地產的總價值為200萬元，其中土地價值60萬元，通過抵押獲得貸款100萬元，假設投火災保險，那么其投保價值應為。

A：200萬元

B：140萬元

C：100萬元

D：60萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、購置某物業(yè)用于出租經營，購置價格為100萬元，從購置后下一年開場有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10%，那么該工程的動態(tài)投資回收期__。

A．小于5年

B．在5～6年之間

C．在6～7年之間

D．在7～8年之間14、計量估價合同是以和單價表為計算報價依據的合同。

A：總工程量

B：實測工程量

C：工程量清單

D：最終工程量

E：借款合同15、在我國法律體系中，?國有土地上房屋征收與補償條例?屬于。

A：法律

B：行政法規(guī)

C：部門規(guī)章

D：地方性法規(guī)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、房地產開發(fā)的程序主要分為〔〕四個階段。

A．決策分析，規(guī)劃設計，建設，租售

B．決策分析，可行性研究，建設，租售

C．投資時機選擇與決策分析，前期工作，建設，租售

D．投資時機選擇，前期工作，施工與竣工，物業(yè)管理17、2002年某房地產價格評估機構年應納稅所得額為99872元，應按__計征企業(yè)所得稅。

A．12%

B．18%

C．27%

D．33%18、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。

A：建筑技術

B：土地權利設置

C：相鄰關系

D：土地使用管制

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，計息周期為一年，實際利率是__。

A．1.061

B．0.061

C．0.500

D．0.06020、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的__稅率。

A．比例

B．超額累進

C．全額累進

D．幅度定額21、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的作為標準深度。

A：中位數(shù)

B：眾數(shù)

C：平均數(shù)

D：分位數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、某類房地產2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，那么利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為__元/m2。某類房地產2005年～2009年的價格(單位：元/m2)

A．年份

B．2005

C．2006

D．2007

E．2008

F．2009

G．價格

H．6810

I．7130

J．7460

K．7810

L．815023、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．同步遞減24、以下關于工程建設工程招標代理機構，說法不正確的選項是。

A：甲級工程建設招標代理機構可以承當各類工程建設的招標代理業(yè)務

B：乙級工程建設招標代理機構只能承當工程總投資1億元人民幣以下的王程建設招標代理業(yè)務

C：工程招標代理機構資格分為甲、乙、丙三級

D：暫定級工程建設招標代理機構，只能承當工程總投資6000萬元人民幣以下的工程招標代理業(yè)務

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、估價時需了解某地塊單位名稱、地類號和占地面積以及界址點、界址線和界址邊長等，可查閱__而得到這些資料。

A．詳細規(guī)劃圖

B．分丘圖

C．分幅圖

D．宗地圖二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、某時點相對另外一個時點的定基增長速度為230%，那么定基開展速度為__。

A．30%

B．100%

C．130%

D．330%2、寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考__確定。

A．消費價格指數(shù)

B．商業(yè)零售價格指數(shù)

C．上證價格指數(shù)

D．建安工程價格指數(shù)

E．中房價格指數(shù)3、框架構造廠房的柱下根基一般采用的根基形式是__。

A．獨立根基

B．條形根基

C．整體式筏式根基

D．箱形根基4、根據?城市房屋拆遷估價指導意見?，以下關于估價專家鑒定的表述中，正確的選項是。

A：估價專家委員會應當指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組

B：估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告

C：估價報告不存在技術問題的應維持估價報告

D：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內出具書面鑒定意見

E：鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避5、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面合同。

A：物業(yè)托管

B：物業(yè)服務

C：物業(yè)管理

D：物業(yè)委托

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調6、假設標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法那么計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%7、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬于。

A：有形收益

B：無形收益

C：正常收益

D：實際收益

E：廣告收益8、我國?物權法?規(guī)定的物權主要有等。

A：使用物權

B：他物權

C：所有權

D：擔保物權

E：用益物權9、土地用途管制的核心是__。

A．保護耕地

B．實行土地登記制度

C．實行土地有償有限期使用制度

D．不能隨意改變農用地的用途10、以下可以作為強制拆遷證明人的有__。

A．拆遷單位代表

B．被拆遷人單位代表

C．街道辦事處

D．居委會

E．當?shù)毓膊块T代表

11、關于商用房地產抵押貸款，以下說法不正確的選項是。

A：貸款價值比率(抵借比)通常不超過50％

B：貸款期限最長不超過10年

C：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

D：僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發(fā)放

E：借款合同12、根據有關統(tǒng)計資料，對某類房地產價格統(tǒng)計數(shù)據整理如下表，其中，2006年的房地產價格統(tǒng)計數(shù)據缺失。那么關于該類房地產價格的說法，正確的有。

A：利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元／㎡

B：利用平均增減最法預測2010年的價格為8826元／㎡

C：利用平均開展速度法模擬2006年的價格為7438元／㎡

D：利用平均開展速度法預測2010年的價格為7438元／㎡

E：無法利用平均增減最法預測2010年的價格為8873元/㎡13、商業(yè)用地房地產位置的優(yōu)劣主要取決于__。

A．周圍環(huán)境狀況、安寧程度

B．位置有利于原料和產品的運輸

C．交通是否便捷及離市中心的遠近

D．繁華程度、臨街狀況14、房地產估價師參加的以下保險中，屬于社會保險險種的有。

A：社會養(yǎng)老保險

B：安康保險

C：勞開工傷保險

D：意外傷害保險

E：失業(yè)保險15、物業(yè)管理服務收費的計費方式主要包括。

A：服務制

B：酬金制

C：包干制

D：管理制

E：服務和管理制16、房產圖按房產管理的需要分為。

A：地籍圖

B：房產分幅平面圖

C：房產分丘平面圖

D：房產分戶平面圖

E：宗地圖17、某開發(fā)工程的成本利潤率為80%，開發(fā)周期為4年，那么該工程的年成本利潤率__。

A．等于20%

B．大于等于20%

C．小于20%

D．小于等于20%18、政府對房地產市場進展宏觀調控時，可選擇的手段主要有__。

A．加大城市根基設施建設投入

B．調整銀行貸款利率

C．調整公共住房政策

D．調整房地產稅收政策

E．加快城市化進程19、資產負債表反映企業(yè)一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況．當房地產開發(fā)經營公司開發(fā)或投資一個新的房地產工程時，通常需要編制該企業(yè)的資產負債表，以計算等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。

A：資產負債率

B：借款歸還期

C：投資回收期

D：流動比率

E：速動比率20、在正常情況下拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格三者之間的關系為__。

A．拍賣價格>招標價格>協(xié)議價格

B．拍賣價格>協(xié)議價格>招標價格

C．招標價格>拍賣價格>協(xié)議價格

D．招標價格>協(xié)議價格>拍賣價格21、直接融資是指資金供應者與資金需求者運用一定的直接形成債權債務關系的行為。

A：商品交易

B：貨幣工具

C：金融工具

D：借貸活動

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調22、對局部或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價工程，估價師合理的處理方式有。

A：放棄這個工程

B：努力學習，邊學邊干

C：埋頭苦干，