普華永道-2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望-房地產(chǎn)市場(chǎng)

01房地產(chǎn)行業(yè)正步入一個(gè)以戰(zhàn)略調(diào)整、轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展為首要任務(wù)的新時(shí)代，這些變化使得2024年并購(gòu)交易增長(zhǎng)復(fù)蘇前景樂(lè)觀。2024年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)趨勢(shì)展望?雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處于向高企的資本成本過(guò)渡的狀態(tài)，鑒于近期在抗擊通脹方面取得的成效以及全球范圍可能到來(lái)的降息，房地產(chǎn)交易的商業(yè)環(huán)境已得到改善。預(yù)計(jì)這將增強(qiáng)投資人的信心，帶動(dòng)2024年房地產(chǎn)交易活動(dòng)的復(fù)蘇。?房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)在未來(lái)一年將繼續(xù)影響并購(gòu)交易的規(guī)模和形式。在構(gòu)建房地產(chǎn)交易時(shí)，交易參與方越來(lái)越多地考慮到需要更加靈活和創(chuàng)新，以此優(yōu)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)績(jī)效，應(yīng)對(duì)高企的資本成本?；?qū)⒂绊?024年交易節(jié)奏的其他短期不確定因素包括世界各地的選舉結(jié)果，以及持續(xù)的地緣政治緊張局勢(shì)對(duì)跨境并購(gòu)活動(dòng)的制約。中長(zhǎng)期大趨勢(shì)，如人口結(jié)構(gòu)變化、住房負(fù)擔(dān)能力、脫碳和數(shù)字化都將是交易參與方構(gòu)建或調(diào)整其房地產(chǎn)投資組合時(shí)需要考慮的重要因素?房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)細(xì)分領(lǐng)域的基本面依然強(qiáng)勁，投資人對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求保持穩(wěn)健。但辦公地產(chǎn)領(lǐng)域，由于繼續(xù)面臨需求的不確定性，特別是在美國(guó)地區(qū)，仍將承受較大壓力。鑒于辦公地產(chǎn)對(duì)整體商業(yè)房地產(chǎn)板塊在感知風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇上的重大影響，這為估值帶來(lái)了不確定性?？傮w而言，資產(chǎn)價(jià)格的不確定風(fēng)險(xiǎn)仍是當(dāng)前阻礙部分交易進(jìn)展的關(guān)鍵因素。我們預(yù)計(jì)不良資產(chǎn)交易將不斷出現(xiàn)，但與2008年全球金融危機(jī)期間相比，不論是比較市場(chǎng)供應(yīng)和杠桿水平，還是從貸款人與借款發(fā)起人希望維系合作的程度而言，未來(lái)不良資產(chǎn)交易可能將保持在較低水平。普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描二維碼查閱英文版全文掃描二維碼查閱英文版全文“全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著一場(chǎng)變革，促使轉(zhuǎn)變并購(gòu)戰(zhàn)略，更加注重價(jià)值創(chuàng)造和專業(yè)人員的技能提升，以適應(yīng)新的環(huán)境。”普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)42024年并購(gòu)熱點(diǎn)ChatGPT等生成式人工智能解決方案引領(lǐng)著人工智能的加速發(fā)展，數(shù)據(jù)使用和存儲(chǔ)無(wú)限增長(zhǎng)的可能，大大推動(dòng)了對(duì)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)及數(shù)據(jù)中心的需求?；诖?，許多分析師預(yù)測(cè)未來(lái)十年數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，從超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心到小型數(shù)據(jù)中心（通常稱作邊緣數(shù)據(jù)中心），都將迎來(lái)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)中心一度被視作專業(yè)化的細(xì)分領(lǐng)域，但隨著投資人對(duì)該領(lǐng)域信心的增加，以及資金配置的轉(zhuǎn)移（以取代辦公和區(qū)域型零售購(gòu)物中心等表現(xiàn)不佳的核心資產(chǎn)），數(shù)據(jù)中心已成為投資的主流。普華永道和城市土地學(xué)會(huì)為其《2024年歐洲新興房地產(chǎn)趨勢(shì)》報(bào)告進(jìn)行了一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查，數(shù)據(jù)中心在投資前景排名中繼續(xù)名列前茅，僅次于新能源基礎(chǔ)設(shè)施。近期市場(chǎng)上通過(guò)提供產(chǎn)能以滿足不斷增長(zhǎng)的客戶需求的交易案例包括DigitalRealty和Blackstone宣布合資，將在四個(gè)超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)開(kāi)發(fā)合計(jì)500兆瓦(MW)總IT負(fù)載。在亞太地區(qū)，我們預(yù)計(jì)類似的交易活動(dòng)也將出現(xiàn)，并伴隨著轉(zhuǎn)向新興市場(chǎng)的趨勢(shì)，特別是印度和東南亞市場(chǎng)。普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)全球人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化這一大趨勢(shì)將對(duì)醫(yī)療健康相關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。對(duì)門診護(hù)理設(shè)施、醫(yī)療辦公樓（MOBs）和私人醫(yī)療服務(wù)診所的需求預(yù)計(jì)也將大量增加，尤其是在美國(guó)和歐洲市場(chǎng)。醫(yī)療辦公樓因其長(zhǎng)期租約、與租戶的凈租金安排（即租戶除租金外還需承擔(dān)部分或全部的稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和維修等費(fèi)用），可為業(yè)主帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，及空間適應(yīng)性強(qiáng)的特性，尤為吸引投資人和開(kāi)發(fā)商。這些因素相結(jié)合降低了以醫(yī)療辦公樓作為抵押物的貸款的違約可能性，使該領(lǐng)域比商業(yè)房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域都更加穩(wěn)定。美國(guó)的醫(yī)療辦公樓交易規(guī)模在2022年第三季度達(dá)到峰值（即年化302億美元盡管2023年交易量有所放緩，較上述峰值減少近三分之一，但仍與2018年至2021年間的交易水平基本持平。我們預(yù)期，待資本市場(chǎng)進(jìn)一步常態(tài)化、買賣雙方的價(jià)格預(yù)期差距進(jìn)一步縮小，該領(lǐng)域強(qiáng)勁的基本面將成為未來(lái)交易增長(zhǎng)的有力支撐。盡管住宅相關(guān)資產(chǎn)在美洲、歐洲、中東和非洲地區(qū)已被視作一項(xiàng)成熟的資產(chǎn)類別，但我們預(yù)計(jì)其將成為亞太地區(qū)2024年最受投資人青睞的單一資產(chǎn)類別。約七成受訪者表示，他們?cè)?024年將活躍于或計(jì)劃活躍于亞太地區(qū)的住宅領(lǐng)域約七成受訪者表示，他們?cè)?024年將活躍于或計(jì)劃活躍于亞太地區(qū)的住宅領(lǐng)域亞太地區(qū)近期對(duì)住宅資產(chǎn)，特別是多戶住宅、學(xué)生公寓和養(yǎng)老設(shè)施，需求的增長(zhǎng)，主要?dú)w功于此類物業(yè)短期租約的特性可以幫助投資人抵抗通貨膨脹。之前這一細(xì)分領(lǐng)域吸引的主要是地區(qū)性的資本和投資（除日本的多戶住宅和澳大利亞的學(xué)生宿舍和養(yǎng)老設(shè)施以外亞太地區(qū)近期對(duì)住宅資產(chǎn)，特別是多戶住宅、學(xué)生公寓和養(yǎng)老設(shè)施，需求的增長(zhǎng)，主要?dú)w功于此類物業(yè)短期租約的特性可以幫助投資人抵抗通貨膨脹。之前這一細(xì)分領(lǐng)域吸引的主要是地區(qū)性的資本和投資（除日本的多戶住宅和澳大利亞的學(xué)生宿舍和養(yǎng)老設(shè)施以外但最近由全球機(jī)構(gòu)投資人主導(dǎo)的一波“建成出租”活動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)了住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展。上述全球投資人包括尋求可靠和長(zhǎng)期的收入以匹配其內(nèi)部負(fù)債的保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金。在2023年的前三個(gè)季度，建成出租住宅是亞太地區(qū)唯一出現(xiàn)交易增加的資產(chǎn)類別，且這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)將在2024年得以延續(xù)。雖然該領(lǐng)域面臨施工成本風(fēng)險(xiǎn)，但政府支持力度很大，推出各種政策和監(jiān)管舉措為建成出租交易提供優(yōu)惠待遇。學(xué)生公寓在2023年強(qiáng)勁反彈后也受到越來(lái)越多的關(guān)注。與傳統(tǒng)的多戶住宅項(xiàng)目相比，學(xué)生公寓的投資收益往往更高，而且政府通常通過(guò)稅收減免或土地優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)學(xué)生公寓的建設(shè)。資料來(lái)源：普華永道和城市土地學(xué)會(huì)出版的《2024年亞太普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)02?宏觀經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的不穩(wěn)定為募集資本帶來(lái)了挑戰(zhàn)。在信貸資本方面，由于銀行和人壽保險(xiǎn)公司因預(yù)期的契約和貸款服務(wù)問(wèn)題收緊貸款標(biāo)準(zhǔn)，可用于債務(wù)再融資和新投資的資金預(yù)計(jì)將減少。此外，因債券和其他資產(chǎn)具備更高的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益，也促使一些機(jī)構(gòu)為尋求固定收益回報(bào)而減少對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置。然而，隨著2024年降息的預(yù)期，貸款標(biāo)準(zhǔn)有望開(kāi)始放寬，信貸供應(yīng)將得到改善。同時(shí)，商業(yè)計(jì)劃穩(wěn)健、信譽(yù)良好的借款人預(yù)計(jì)仍能獲得融資。?在北美和歐洲，傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)的退離為私人貸款機(jī)構(gòu)的進(jìn)入并填補(bǔ)信貸供應(yīng)缺口創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。對(duì)比2023年，2024年預(yù)計(jì)將有更多的貸款來(lái)自私募信貸基金、另類貸款平臺(tái)和非銀行機(jī)構(gòu)。與西方國(guó)家類似，亞太國(guó)家也正經(jīng)歷資本緊縮，盡管此類資本緊縮是由政府直接干預(yù)所造成。然而在許多亞太國(guó)家，由于大量房地產(chǎn)由富裕的投資人所持有，這些投資人無(wú)需借貸為項(xiàng)目籌集資金，因此資本緊縮的影響相對(duì)較小。?在權(quán)益資本方面，許多銀行現(xiàn)在要求借款人投入更多資本金，或在銀行留存更多存款的方式，以降低項(xiàng)目的貸款價(jià)值比（LTV）。但我們預(yù)計(jì)，隨著借款發(fā)起人動(dòng)用他們的待投資資金，2024年權(quán)益資本的供應(yīng)量將增加。在歐洲市場(chǎng)，活躍的權(quán)益資本主要來(lái)自希望在巴黎和倫敦等黃金地段擁有高品質(zhì)房產(chǎn)的亞洲高凈值投資人士。由于大量資金處于觀望態(tài)勢(shì)，等待不良資產(chǎn)購(gòu)買機(jī)會(huì)，我們預(yù)計(jì)2024年投資規(guī)模將有所回升。特別是隨著再融資活動(dòng)的回彈，在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)，估值修復(fù)的速度將加快。普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)我們預(yù)計(jì)2024年將有更多的機(jī)會(huì)型基金開(kāi)始募集資金，等待不良房地產(chǎn)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的出現(xiàn)。房地產(chǎn)的業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者正面臨兩難的選擇，是在利率下降前繼續(xù)持有表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)，還是現(xiàn)在就接受損失，避免虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于沒(méi)有迫切出售需求或退出壓力的業(yè)主而言，立即出售并接受損失的意愿不強(qiáng)，因此導(dǎo)致交易往往停滯不前。低迷的成交量限制了投資人就買賣雙方都能接受的價(jià)格進(jìn)行談判的能力，并使買賣價(jià)差持續(xù)擴(kuò)大。不過(guò)，隨著行業(yè)對(duì)預(yù)期的重新調(diào)整，市場(chǎng)參與者有望重新開(kāi)始交易。普華永道《第27期全球CEO調(diào)查報(bào)告》顯示，約有44%的房地產(chǎn)CEO認(rèn)為，如果公司繼續(xù)當(dāng)前的發(fā)展道路，其業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)可行性將在十年或更短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，而一年前僅有36%的受訪者這樣認(rèn)為。從氣候變化、技術(shù)顛覆和人口結(jié)構(gòu)變化等大趨勢(shì)，到宏觀經(jīng)濟(jì)和其他行業(yè)因素，CEO們都認(rèn)識(shí)到只有調(diào)整戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型才能使所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)在新時(shí)代繼續(xù)興盛發(fā)展，或甚至僅是維系生存。由于房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)前景的放緩，企業(yè)需要簡(jiǎn)化運(yùn)營(yíng)流程，利用新科技處理繁復(fù)的管理工作，并通過(guò)提高能源效率等措施來(lái)降低運(yùn)營(yíng)成本。普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)和公司治理（ESG）預(yù)計(jì)將成為全球房地產(chǎn)投資決策的主要驅(qū)動(dòng)力之一。一家泛歐房地產(chǎn)公司的CEO在接受普華永道和城市土地學(xué)會(huì)出版的《2024年歐洲新興房地產(chǎn)趨勢(shì)》研究報(bào)告采訪時(shí)說(shuō)：“ESG合規(guī)不是錦上添花，而是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的許可證?！庇捎趤?lái)自機(jī)構(gòu)投資人、貸款人和租戶的共同要求，房地產(chǎn)企業(yè)的高管們必須優(yōu)先考慮遵守全球氣候和可持續(xù)報(bào)告及能源績(jī)效的要求。CEO們?cè)絹?lái)越重視可持續(xù)發(fā)展和提高能源效率，并將其作為創(chuàng)造價(jià)值的手段。例如，經(jīng)營(yíng)更具可持續(xù)性綠色建筑的公司或可收取租金溢價(jià)來(lái)提高利潤(rùn)和現(xiàn)金流。在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用不斷飆升，甚至有時(shí)無(wú)法為物業(yè)獲得承保，這既侵蝕了業(yè)主的利潤(rùn)，又使業(yè)主面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，以可持續(xù)發(fā)展為核心打造資產(chǎn)組合的CEO們將能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造機(jī)遇?？萍紝?duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)專業(yè)人士不斷通過(guò)行業(yè)數(shù)據(jù)整科技將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)專業(yè)人士不斷通過(guò)行業(yè)數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)傳送和分析自動(dòng)化，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)解讀，更有效地支持決策。隨著生成式人工智能持續(xù)引發(fā)熱議，人工智能在分析指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)方面的優(yōu)勢(shì)有望被交易參與方引入其盡職調(diào)查程序和商業(yè)模型。氣候和可持續(xù)發(fā)展僅是人工智能可以協(xié)助房地產(chǎn)CEO們有效利用數(shù)據(jù)的眾多用途之一。例如，人工智能正被用于研究氣候變化所帶來(lái)的影響，包括對(duì)不同地區(qū)的物業(yè)面臨的氣候風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行建模，監(jiān)測(cè)漏水和控制中央暖通空調(diào)系統(tǒng)等。約有六成的房地產(chǎn)CEO計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)至少進(jìn)行一次收購(gòu)。-資料來(lái)源：普華永道《第27期全球CEO調(diào)查報(bào)告》普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)2020-2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額交易額（2020-2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額交易額（10億美元）-折線圖交易額（10億美元）-2020-2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易額由于交易參與方需要應(yīng)對(duì)利率上升、融資挑戰(zhàn)和其他許多不利因素，2023年前9個(gè)月全球房地產(chǎn)交易量和交易額與上年同期相比下降了40%以上。美洲地區(qū)的交易額降幅最大，達(dá)56%，而歐洲、中東和非洲地區(qū)下降54%，亞太地區(qū)下降31%。就交易量而言，歐洲、中東和非洲地區(qū)降幅最大，達(dá)54%，而美洲和亞太地區(qū)則分別下降39%和28%。由于房地產(chǎn)行業(yè)受所在地區(qū)市場(chǎng)狀況的影響如此之大，歐洲地區(qū)交易量的下降或可部分歸因于其地理位置毗鄰兩場(chǎng)正在進(jìn)行中的地緣政治沖突，以及歐洲當(dāng)前所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)2024年房地產(chǎn)交易參與方的主要行動(dòng)2024年房地產(chǎn)交易參與方的主要行動(dòng)活和創(chuàng)新的能力將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，例如為賣方增加或有對(duì)款以彌合買賣價(jià)差，或由賣方向買方提供按揭貸款(vendortake-普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：普華永道|2024年全球并購(gòu)趨勢(shì)展望：房地產(chǎn)市場(chǎng)我們根據(jù)行業(yè)公認(rèn)的來(lái)源以及普華永道和城市土地學(xué)會(huì)的出版的《2024年歐洲、亞太地區(qū)和美洲地區(qū)新興房地產(chǎn)趨勢(shì)》報(bào)告提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行討論。本文“房地產(chǎn)并購(gòu)交易量和金額”中提及的全球和地區(qū)房地產(chǎn)交易金額和交易數(shù)量引用了于2024年1月8日自MSCIRealCapitalAnalytics獲取的截至2023年9月30日的數(shù)據(jù)（最后更新日為2023年10月27日）。數(shù)據(jù)說(shuō)明聯(lián)絡(luò)我們?nèi)~偉奇黃耀和錢立強(qiáng)普華永道中國(guó)購(gòu)并交易服務(wù)主管合伙人普華永道全球跨境服務(wù)中國(guó)主管合伙人普華永道中國(guó)交易戰(zhàn)略及行業(yè)主管合伙人+86(10)65332199普華永道中國(guó)購(gòu)并交易服務(wù)市場(chǎng)主管合伙人+86(10)65332940waikay.eik@+86(21)23232609gabriel.wong@leon.qian@陳靜楊楚豪陳偉希普華永道中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人普華永道中國(guó)南部及香港地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人普華永道中國(guó)購(gòu)并交易服務(wù)合伙人+86(10)65332067+85222892310+86(21)23232606jim.chen@kenny.c.yeung@w.chen@普華永道