第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序1

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序2024/3/11第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]一、認識房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1](一)土地、建筑物和其他土地定著物的含義1.土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。在現(xiàn)實生活中，擁有一塊土地，并不是可以隨意開發(fā)利用的，其使用、支配要受到三方面制約：建筑技術、土地使用管制(法律法規(guī)、城市規(guī)劃)、土地權利設置及相鄰關系。2.建筑物的含義是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3.其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1](二)房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義1.房地產(chǎn)實物的含義是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體的組合完成的功能以及外觀等方面。2.房地產(chǎn)權益的含義是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎。例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權等。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3.房地產(chǎn)區(qū)位的含義是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。注：房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的主要是房產(chǎn)。

房地產(chǎn)權益集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)權上，房地產(chǎn)產(chǎn)權包括房地產(chǎn)所有權以及由所有權延伸出來的權利。但是，房地產(chǎn)權益交易必須符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]二、房地產(chǎn)的特點房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]1、不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]2、獨一無二性房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3、壽命長久性（土地不滅性）但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。對此點的認識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]4、供給有限性房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關鍵在于房地產(chǎn)的不可移動性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎設施條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的制約。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]5、價值高大性房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高（單價高），其價值大即總體價值大（總價大）。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]6、用途多樣性用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結構的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林、不毛荒地。

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7、相互影響性相互影響性也就是經(jīng)濟學上所講的外部性或外部影響。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]8、易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：1）管制權。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。2）征收權。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3）征稅權。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。4）充公權。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]9、流動性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當幅度的降價。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]10、保值增值性房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。說明：中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價格又會高起來。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]

三、房地產(chǎn)分類1、按用途劃分2、按開發(fā)程度劃分3、按實物形態(tài)劃分4、按是否產(chǎn)生收益劃分5、按經(jīng)營使用方式劃分第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]1、按用途劃分1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。3）辦公房地產(chǎn)：包括寫字樓、政府辦公樓等。4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、度假村等。5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]6）娛樂房地產(chǎn)：包括娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。8）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、寺廟、墓地等。

9）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。如商住樓。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]2、按開發(fā)程度劃分1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。2）毛地：是指具有一定城市基礎設施，有待拆遷房屋的土地，尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。3）熟地：是指具有完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設之中，也可能停工了多年。

5）現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]

3、按是否產(chǎn)生收益劃分1)收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。2)非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]4、按經(jīng)營使用方式劃分1）出售型房地產(chǎn)。2）出租型房地產(chǎn)。3）營業(yè)型房地產(chǎn)。4）自用型房地產(chǎn)。說明：這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]四、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設、管理的行為。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)成片開發(fā)單項開發(fā)有計劃的成片舊城改造成片的新城區(qū)開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)旅游地產(chǎn)的開發(fā)土地開發(fā)住宅項目開發(fā)寫字樓項目開發(fā)工業(yè)項目開發(fā)商業(yè)項目開發(fā)房屋開發(fā)第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]五、房地產(chǎn)經(jīng)營的概念狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，活動范圍貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]六、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有建設用地上進行的基礎設施、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]1.城市規(guī)劃區(qū)：是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的：在于從城市遠景發(fā)展的需要出發(fā)，控制城市建設用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]

2.國有建設用地：我國實行土地社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

國有建設用地是指建造建筑物和構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地和軍事設施用地等所有權為國家的土地。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3.城市基礎設施：是城市生存和發(fā)展所必須具備的工程性基礎設施和社會性基礎設施的總稱。工程性基礎設施一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災系統(tǒng)等工程設施。社會性基礎設施則指行政管理、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務、金融保險、社會福利等設施。我國一般講城市基礎設施多指工程性基礎設施。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系1．廣義的角度理解，兩者本質(zhì)上一致，側(cè)重點不同2．狹義的角度理解，兩者相對獨立3．房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心4．房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。(一)公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型公司是指一般依法設立的，全部資本由股東出資，以營利為目的的法人企業(yè)。其兩種主要形式為有限責任公司和股份有限公司。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]1.房地產(chǎn)有限責任公司:有限責任公司由50個以下股東出資設立，股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。2.房地產(chǎn)股份有限公司:指公司資本為股份所組成的公司，股東以其認購的股份為限對公司承擔責任的企業(yè)法人。設立股份有限公司，應當有2人以上200以下為發(fā)起人，注冊資本的最低限額為人民幣500萬元。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級類型：為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級。規(guī)定顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設項目。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]一級資質(zhì)1.注冊資本不低于5000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]二級資質(zhì)1.注冊資本不低于2000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]6.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]三級資質(zhì)1.注冊資本不低于800萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]6.工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]四級資質(zhì)

1.注冊資本不低于100萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；4.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5.工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]4.申請核定資質(zhì)等級時應提交的證明文件a.企業(yè)資質(zhì)等級申報表;b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本);c.企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告;d.企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件;e.已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料;f.房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告;g.其他有關文件、證明。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立1.設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立有限責任公司設立股份有限公司第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立登記應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的主客體及程序[1]3.新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：1、營業(yè)執(zhí)照復印件；2、企業(yè)章程；3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、專業(yè)技術人員的資格