施工合同管理要點(diǎn)（完整版）

1、施工合同管理要點(diǎn)一、合同總價(jià)的確定目前在建安工程方面大至存在以下幾種形式：(1) 、據(jù)實(shí)結(jié)算的合同類型：該類型的合同，合同總造價(jià)以雙 方最終核對(duì)確認(rèn)的工程預(yù)算為準(zhǔn)，施工單位風(fēng)險(xiǎn)最小，幾乎所有市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部由發(fā)包方承擔(dān)。缺點(diǎn)是：、在招標(biāo)時(shí)發(fā)包方的選擇范 圍小、往往最終確定的造價(jià)比較偏高；、由于在前期雙方很難對(duì) 工程總造價(jià)取得共識(shí)，可能因此影響工程款的支付，工程進(jìn)展步履 維艱；、在合同履行過程中，雙方一旦出現(xiàn)信用危機(jī)，對(duì)總造價(jià) 的核對(duì)帶來很大的負(fù)面影響。此類合同的優(yōu)點(diǎn)：、招標(biāo)程序簡(jiǎn)單 迅速，雙方僅約定一個(gè)優(yōu)惠幅度，既可進(jìn)場(chǎng)組織施工。非常適于工 期緊、工序簡(jiǎn)單、總金額小、雙方以前有良好的合作基礎(chǔ)的施

2、工項(xiàng) 目，應(yīng)用范圍包括區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)等配套工程。(2) 、合同造價(jià)一次包死的類型：一般情況下，該合同造價(jià)以 投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為合同總造價(jià)，工程結(jié)算時(shí)除工程量變動(dòng)外其 余均不調(diào)整。此類合同的缺點(diǎn)：、施工單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，合 同在施工單位的潛意識(shí)中是一個(gè)不平等條約，雙方很難建立長期穩(wěn) 定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。往往發(fā)包方的每一個(gè)工程都必須進(jìn)行招標(biāo)才能 選定施工隊(duì)；、在市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)較大時(shí)，施工單位有可能承受不了 市場(chǎng)的沖擊，而致使工程擱淺，最終造成承發(fā)包雙方兩敗俱傷。此 類合同的優(yōu)點(diǎn)是：、雙方對(duì)合同總造價(jià)都有了一個(gè)十分明確的目 標(biāo)，給工程款支付及最終結(jié)算帶來了最大的便利。該類型合同比較 適合工期較短的項(xiàng)目

3、。（3）、除雙方約定的材料品種據(jù)實(shí)調(diào)差外，總造價(jià)基本包死。 這種模式為第二種模式的合理補(bǔ)充。此類合同的優(yōu)點(diǎn)是：、在招 標(biāo)時(shí)，由于施工單位風(fēng)險(xiǎn)的部分化解，能在施工單位中間加大競(jìng)爭(zhēng), 比較有利于降低造價(jià)；、這種合同模式下雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，有利與 雙方合作關(guān)系的建立。對(duì)一些較大型的項(xiàng)目比較適用，如多層住宅 樓、小高層住宅樓等，可采用鋼材、水泥據(jù)實(shí)調(diào)差，其余材料不調(diào) 差的模式。（4）、裝飾工程我做的較少，沒有太多的經(jīng)驗(yàn)。與同行人員交 流時(shí)，普遍感覺太黑暗了，管理起來真的是很傷腦筋。這也是相關(guān) 的施工行業(yè)信用嚴(yán)重缺失的體現(xiàn)。對(duì)剛進(jìn)入市場(chǎng)的施工單位來說， 也可以說是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，只要能贏得客戶的信任就可以占

4、有屬 于自已的一片藍(lán)天。目前甲方對(duì)這一塊的管理重點(diǎn)應(yīng)放在裝飾材料 質(zhì)量和價(jià)格上，確保在結(jié)算時(shí)不當(dāng)冤大頭。裝飾工程主材從總量上 看類型很多，主要有板方材、吊頂材料、燈具、潔具、石材、地板 磚、涂料、五金鎖具、玻璃等。在一般的專業(yè)店里配套的產(chǎn)品都比 較全，比如經(jīng)營板材的商家一般都有大芯板、夾板、木楞、飾面板 等。一個(gè)比較大型的工程，甲方只需要指定大約七、八家銷售商既 可。在一些中心城市出現(xiàn)了綜合性的裝飾材料超市，價(jià)格透明度很 高，信譽(yù)也很好，對(duì)大型的商業(yè)工程一般還都有折扣價(jià)，相應(yīng)的甲 方采購風(fēng)險(xiǎn)大大降低，質(zhì)量、售后服務(wù)也有保證。以上各種確定合同價(jià)的模式，很難說哪一種更好一些。應(yīng)該按 具體工程的類別

5、、大小、特點(diǎn)清來確定哪一個(gè)模式的合同更適用于 該工程。二、工程分包目前的建筑市場(chǎng)正在向?qū)I(yè)化的方面發(fā)展，專業(yè)化的施工更能 保證工程質(zhì)量。從建筑法上看，工程分包是違法的。但工程分包普 遍存在，存在就有其合理性，單從這一方面來說建筑法一定要修改, 這只是一個(gè)時(shí)間問題。工程中的門窗制作一般由專業(yè)廠家完成，現(xiàn) 場(chǎng)安裝工作量很小是市場(chǎng)上最常見的分包項(xiàng)目。在標(biāo)準(zhǔn)施工合同文 本中屋面防水工程保修期限為五年，是除結(jié)構(gòu)外保修期限最長的施 工內(nèi)容，也就是甲方風(fēng)險(xiǎn)最大的分包項(xiàng)目，特別是倒置式屋面，由 于工序很多，如出現(xiàn)漏雨，單獨(dú)一個(gè)防水公司根本維修不了，維修 費(fèi)用又高的驚人，最終造成扯皮現(xiàn)象。一項(xiàng)工作是否適合分包，

6、主要看市場(chǎng)上相應(yīng)的配套廠家是否較 多（有利于降低造價(jià)），與總承包商的保修責(zé)任能否界定清晰。如 果與配套廠商確實(shí)有很難推脫的關(guān)系，可以通過向施工單位介紹施 工隊(duì)的方式解決，決不能只看到眼前利益而違背原則，否則就要交 學(xué)費(fèi)了。三、材料供應(yīng)建筑材料采購，主要有甲方供應(yīng)、甲方指定品牌、施工單位采 購三種模式：（1）甲供材：是指由甲方負(fù)責(zé)采購供應(yīng)，在結(jié)算時(shí)按供應(yīng)價(jià)調(diào) 整材料價(jià)格、并按該價(jià)格從工程款中扣除的部分材料。因?yàn)槭羌坠?材，所以該部分材料對(duì)與施工單位來說一點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也沒有，同時(shí) 不用墊付一分錢，等于是白白的拿甲方的資金來做自已的生意，且 按現(xiàn)在的計(jì)價(jià)模式絲毫不減少自已的利潤，甚至也可因此免除對(duì)甲

7、方做出的讓利承諾，一般情況下，在質(zhì)量出現(xiàn)問題時(shí)還可從甲方取 得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。有一次我做了一個(gè)室外電纜敷設(shè)工程（沒有甲供材） 的標(biāo)的，按電纜廠家的報(bào)價(jià)計(jì)入標(biāo)的，總造價(jià)108萬元，最終施工單位的報(bào)價(jià)為78萬多一點(diǎn)，對(duì)此我感到十分疑惑，把標(biāo)的又重新核 了一遍沒有錯(cuò)誤，總覺得施工單位這次肯定砸鍋，可是從施工單位 項(xiàng)目經(jīng)理的表情上看這一次他們又賺大了?？嗨碱ㄏ牒蠼K于知道了 答案：施工單位競(jìng)標(biāo)時(shí)的讓利主要是由于定額中存在的水分很大而 非材料價(jià)格因素，而施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)一般情況下考慮的是按總造 價(jià)優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)來競(jìng)標(biāo)工程的，但如果主材由甲方供應(yīng)，從邏輯上看, 施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)必定要考慮甲供材我一分錢不掙，但我也不能往 里賠錢，肯定按扣除甲供材金額后的基數(shù)優(yōu)惠，如果我們招標(biāo)時(shí)把 電纜定為甲供材，其結(jié)果肯定要比78萬高得多。這種模式主要適用 于市場(chǎng)上因產(chǎn)地、規(guī)格、質(zhì)量不同而價(jià)格相差比較大的產(chǎn)品，。女口 燈具、開關(guān)、插座、潔具、防盜門、散熱器、石材、高檔涂料等。（2）指定廠家的材料：指由甲方在招標(biāo)階段指定廠家、規(guī)格， 由施工單位購買的部分材料。這種模式不占用甲方資金，一般也不 會(huì)因此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，這種模式適合各種主要材料的采購。如果甲 方對(duì)建材市場(chǎng)比較熟悉，在招標(biāo)文件中可以盡可